Ziel dieser Diplomarbeit ist es, das rechtliche sowie das allgemeine Wissen zu vermitteln,
das nötig ist, um innerhalb des Vollstreckungsverfahrens ins unbewegliche Vermögen
eine lukrative Immobilie für die private Altersvorsorge herauszufiltern bzw.
mögliche Faktoren zu deren Bestimmung aufzuzeigen. Ferner soll die Beschaffung der
Daten vorgestellt werden und wie diese Informationen zu analysieren sind. Des Weiteren
soll die Zwangsversteigerungsimmobilie als eine Opportunität zu bereits bestehenden
und als bekannt geltenden Anlagemöglichkeiten der privaten Altersvorsorge dargestellt
werden. Zusätzlich wird auf mögliche steuerliche Aspekte verwiesen.
Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist es, gewerblichen und insbesondere privaten Bietinteressenten
sowie kaufmännischen Mitarbeitern der Immobilienbranche in möglichst
übersichtlicher und detaillierter Form den Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen
zum Zwecke der privaten Altersvorsorge darzustellen. Im ersten Teil der Arbeit
wird die private Altersvorsorge kurz vorgestellt. Der zweite Teil behandelt das Thema
der Immobilienbewertung und die dazugehörigen klassischen Methoden. Im dritten Teil
werden die anerkanntesten Finanzierungsformen des Immobilienerwerbs dargestellt und
im vierten Teil wird der typische Ablauf eines Immobilienvollstreckungsverfahrens
erläutert. Die Ausarbeitung richtet sich somit an diejenigen, die eine Immobilie über den
Weg der Zwangsversteigerung erwerben möchten bzw. Interesse bekunden. Dem Leser
soll mit diesen Ausführungen der Umgang mit der schwierigen Rechtsmaterie der
Zwangsversteigerung erleichtert werden. Aufgrund des Umfangs der Arbeit beschränke
ich mich auf die in der Praxis am häufigsten angewandte Vollstreckungsversteigerung.
Die Ausarbeitung, die den Vollstreckungsablauf von der Veröffentlichung des Termins
bis zur Erlösverteilung darstellt, kann als Leitfaden herangezogen werden.
Inhaltsverzeichnis
EINLEITUNG
1 PRIVATE ALTERSVORSORGE
2 EXKURS
2.1 ALLGEMEINE INFORMATIONEN ZUR ZWANGSVOLLSTRECKUNG
2.2 ZUSTÄNDIGKEIT, AUFGABE UND AUFBAU DES GRUNDBUCHS
2.3 FRISTEN UND AUSKUNFTSZEITPUNKTE
2.4 TERMINSBEKANNTMACHUNG
2.5 INFORMATIONSQUELLEN
2.6 FRAGEN AN DEN RECHTSPFLEGER UND DEN BETREIBENDEN GLÄUBIGER
3 IMMOBILIENBEWERTUNG
3.1 WERTBEEINFLUSSENDE MERKMALE
3.2 KLASSISCHE WERTERMITTLUNGSMETHODEN
3.2.1 Vergleichswertverfahren
3.2.2 Gutachterausschuss
3.2.3 Hausmakler-Formel
3.2.4 Ertragswertverfahren
3.2.5 Sachwertverfahren
3.3 ALTERNATIVE WERTERMITTLUNGSMETHODEN
3.4 BESONDERHEITEN DES VERKEHRSWERTGUTACHTENS IM ZV- VERFAHREN
3.5 ZUSAMMENFASSENDE BETRACHTUNG DER IMMOBILIENBEWERTUNG
4 IMMOBILIENFINANZIERUNG
4.1 DIE KLASSISCHEN FINANZIERUNGSARTEN
4.1.1 Realkredit
4.1.2 Bauspardarlehen
4.1.3 Versicherungsdarlehen
4.1.4 Tilgungsmodalitäten und Zinsvereinbarungen
4.1.5 Öffentliche Darlehen
4.1.6 Umschuldung, Anschlussdarlehen und Prolongation
4.2 FINANZIERUNGSRISIKO DES ERWERBERS
4.3 STEUERLICHE ASPEKTE, SPEKULATIONSFRIST UND DREI-OBJEKT-GRENZE
4.4 ZUSAMMENFASSENDE BETRACHTUNG DER IMMOBILIENFINANZIERUNG
5 IMMOBILIENVERSTEIGERUNG
5.1 GEGENSTAND DER IMMOBILIENVOLLSTRECKUNG
5.2 SCHUTZVORSCHRIFTEN FÜR SCHULDNER UND GLÄUBIGER
5.2.1 5/10 Grenze – Schuldnerschutz nach § 85a 1 ZVG
5.2.2 7/10 Grenze – Gläubigerschutz nach § 74 a 1 ZVG
5.2.3 Versteigerungsbedingungen und Geringstes Gebot
5.3 VORBEREITUNG DES VERSTEIGERUNGSTERMINS
5.4 DER VERSTEIGERUNGSTERMIN
5.4.1 Bekanntmachung und Belehrung
5.4.2 Bietstunde und Sicherheitsleistung
5.4.3 Verhandlung über den Zuschlag und Zuschlagswirkung
5.4.4 Verteilungstermin
5.4.5 Kosten der Zwangsversteigerung
5.5 ZUSAMMENFASSENDE BETRACHTUNG DER IMMOBILIARVOLLSTRECKUNG
6 SCHLUSSBETRACHTUNG
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Arbeit ist es, privaten und gewerblichen Interessenten fundiertes Wissen über das Zwangsversteigerungsverfahren zu vermitteln, um Immobilien zur privaten Altersvorsorge unter Berücksichtigung von Risiken und steuerlichen Aspekten erfolgreich zu erwerben.
- Rechtliche Grundlagen und Ablauf der Zwangsvollstreckung in Immobilien
- Methoden der Immobilienbewertung im Zwangsversteigerungsverfahren
- Finanzierungsformen und deren Eignung für den Immobilienerwerb
- Strategien zur Risikominimierung für Bietinteressenten
- Analyse der steuerlichen Aspekte bei Immobilieninvestitionen
Auszug aus dem Buch
3.1 Wertbeeinflussende Merkmale
Unter den allgemein wertbeeinflussenden Merkmalen versteht man die politische und wirtschaftliche Lage, die sich auf die Entwicklung von Kapitalmarktzinsen, Bau- oder Sanierungskosten und die Höhe der Grundstücksbesteuerung auswirkt. Für den Immobilienwert ergeben sich andere, individuelle Faktoren der Beeinflussung. Hierunter versteht man Umstände, bzw. Grundstücksmerkmale, die sich gezielt auf den Wert eines bestimmten Grundstückes auswirken. Dazu gehören Alter des Gebäudes, Bauweise des Gebäudes, z.B. Altbau oder Neubau, Restnutzungsdauer, Belastungen des Grundstücks, wie beispielsweise Belastung mit einer Grunddienstbarkeit nach Abteilung 2 des Grundbuchs, Ausnutzung der Grundstücksfläche, Grösse und Zuschnitt des Grund und Bodens, Immissionen, wie beispielsweise Lärm, Bodenbeschaffenheit und vorallem die Lage des Grundstückes.
Die Standortfrage hatte noch nie eine solche Bedeutung für langfristige Investitionsentscheidungen wie heute. Die Entscheidung, in welcher Lage investiert werden sollte, wird unweigerlich in Deutschland an Bedeutung gewinnen. Aufgrund der Raumordnungsprognose 2020/2050 des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) in Bonn werden die Räume in der Nachbarschaft von Agglomerationen die größten Zunahmen, hierzu zählt u.a. das Umland von Berlin, verzeichnen. Dies liegt darin begründet, dass die Bevölkerungszahl leicht sinkt, wohingegen die Zahl der Haushalte weiter steigt. Dabei wird der Anteil der kleinen Haushalte – bis zu zwei Personen – auf über 75 Prozent steigen. Insbesondere in den ländlichen Regionen der neuen Länder wird ein erhöhtes Leerstandsrisiko im vermieteten Geschoßwohnungsbestand erwartet.
Zusammenfassung der Kapitel
1 PRIVATE ALTERSVORSORGE: Einführung in die Notwendigkeit der privaten Altersvorsorge und den Stellenwert von Immobilien als Anlageform.
2 EXKURS: Grundlagen der Zwangsvollstreckung, des Grundbuchwesens sowie Informationen zu Fristen und Informationsquellen.
3 IMMOBILIENBEWERTUNG: Detaillierte Darstellung der klassischen und alternativen Methoden zur Wertermittlung sowie der Besonderheiten beim Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren.
4 IMMOBILIENFINANZIERUNG: Analyse klassischer Finanzierungsarten, der Risiken für Erwerber und steuerlicher Aspekte beim Immobilienkauf.
5 IMMOBILIENVERSTEIGERUNG: Erläuterung des gesamten Prozesses von der Vorbereitung des Termins über die Bietstunde und den Zuschlag bis hin zur Erlösverteilung und den anfallenden Kosten.
6 SCHLUSSBETRACHTUNG: Zusammenfassende Bewertung der Immobilie als Altersvorsorge und Fazit zur Rentabilität und den Risiken eines Erwerbs aus Zwangsversteigerungen.
Schlüsselwörter
Zwangsversteigerung, Immobilienbewertung, private Altersvorsorge, Immobilienerwerb, Zwangsvollstreckung, Grundbuch, Verkehrswert, Immobilienfinanzierung, Realkredit, Bauspardarlehen, Versicherungsdarlehen, Zuschlag, Bietverfahren, Steuerliche Aspekte, Immobilieninvestition
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt den Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen als eine Option für die private Altersvorsorge.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Themen umfassen rechtliche Grundlagen des Vollstreckungsverfahrens, Methoden der Immobilienbewertung, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten und die steuerliche Behandlung.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, Interessenten in übersichtlicher Form das nötige Wissen zu vermitteln, um lukrative Immobilien in Zwangsversteigerungen zu identifizieren und rechtssicher zu erwerben.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine literaturbasierte Analyse theoretischer Grundlagen in Verbindung mit einer praxisorientierten Betrachtung des Vollstreckungsablaufs.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Bereiche Immobilienbewertung, Immobilienfinanzierung und den detaillierten Ablauf der Zwangsversteigerung inklusive Schutzvorschriften.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den wichtigsten Begriffen gehören Zwangsversteigerung, Verkehrswert, Immobilienbewertung, Altersvorsorge und Immobilienfinanzierung.
Warum ist das Grundbuch für den Erwerber so wichtig?
Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse und Belastungen eines Grundstücks, was für die Ermittlung des geringsten Gebots und die Risikoeinschätzung essenziell ist.
Welchen Vorteil bietet eine Ausbietungsgarantie?
Sie kann dem Kaufinteressenten einen günstigeren Kauf innerhalb des Versteigerungstermins ermöglichen, da sie dem Gläubiger Sicherheit hinsichtlich seines Forderungsbetrags gibt.
- Quote paper
- Felix Frankl (Author), 2006, Private Altersvorsorge durch Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/70684
