Das Immobilienmanagement unterliegt einem grundlegenden Wandel. Zahlreiche Unternehmen werden sich der Ertragspotentiale ihrer Immobilienbestände bewusst. In Zeiten der Globalisierung und des zunehmenden Wettbewerbs ist zunehmend auf die Rentabilität aller Unternehmensteile zu achten. Die Immobilie dient nicht mehr nur zur Unterstützung der Kernkompetenzen. Vielmehr muss sie sich unter den zahlreichen Finanzanlagemöglichkeiten behaupten können. Um dieser Anforderung gerecht zu werden, bedarf es eines professionellen Managements der Immobilienbestände. Die Einführung eines Portfoliomanagements ist in vielen Unternehmen bereits erfolgt, andere planen zumindest die Einführung. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, dass Portfoliomanagement von Unternehmen mit Immobilienbeständen näher zu analysieren und einen möglichst effektiven Ablauf für die Einführung eines solchen Managementansatzes zu entwickeln. Auffällig ist, dass in der Praxis keine einheitliche Definition des im Unternehmen angewandten Portfoliomanagements vorhanden ist. Dies verwundert nicht, da für das Immobilienportfoliomanagement benötigte Methoden nur in sehr begrenztem Umfang vorhanden sind. Die Übertragung der finanzmathematischen Instrumente vom Aktien- auf den Immobilienmarkt hat, wenn die Immobilie als Finanzanlage Bestand haben soll, in den nächsten Jahren zu erfolgen. Die bisher in Unternehmen entwickelten Portfoliomanagementansätze sind ein Schritt in die richtige Richtung. Die Inhalte dieser Lösungen entsprechen allerdings eher dem Verständnis eines modernen strategischen Controllings. Die vorliegende Arbeit berücksichtigt diesen Sachverhalt, indem sie sich auf die Entwicklung eines Modells für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings konzentriert. Da die Einführung einer neuen Managementlösung ein komplexes und in der Regel einmaliges Unterfangen mit absehbarem Ende ist, wird dafür eine Projektstruktur entwickelt. Die Gliederung der vorliegenden Arbeit ist so gewählt, dass Vorprojektphase, eigentliches Projekt und Nachprojektphase aufeinander aufbauend beschrieben werden. Um den entwickelten Ansatz so praktikabel wie möglich zu gestalten, sind Experten aus der immobilienwirtschaftlichen Praxis zu ihren Erfahrungen im Bereich Portfoliomanagement befragt worden. Aus der Verknüpfung von Theorie und Praxis ist so ein Modell entstanden, das wichtige Anhaltspunkte und Anregungen für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings liefert.
Inhaltsverzeichnis
- Vorwort
- Inhaltsverzeichnis
- Abbildungsverzeichnis
- Tabellenverzeichnis
- Formelverzeichnis
- Abkürzungsverzeichnis
- 1. Abschnitt: Ermittlung der Rahmenbedingungen für die Einführung eines Portfoliocontrollings
- A. Analyse des Ist-Zustandes im Unternehmen
- I. Stand des Immobilienmanagements
- II. Untersuchung der vorhandenen Datenbestände
- B. Zielanalyse und Strategienbildung als Basis eines effektiven Managements
- I. Ziele als Rahmenbedingungen eines aktiven Managements
- a) Mit dem Immobilienbestand verfolgte Ziele
- b) Ziele bei der Einführung des Portfoliocontrollings
- II. Ableitung der strategischen Ausrichtung des Portfolios aus den Zielen
- C. Anforderungen an ein Portfoliocontrollingsystem
- I. Voraussetzungen für den Erfolg des Implementierungsprojektes
- a) Mindestanforderungen an die Projektdurchführung
- b) Mindestanforderungen an die Lösung
- II. Bestimmung der Aufgaben des Portfoliocontrollings
- 2. Abschnitt: Management des Implementierungsprojektes
- A. Projektplanung
- I. Entscheidung über das Hinzuziehen eines externen Beraters
- II. Bestimmung der Projektaufgaben
- III. Planung der einzusetzenden Ressourcen
- a) Personalplanung
- b) Terminplanung
- c) Sachmittelplanung
- d) Kostenplanung
- IV. Planung der Projektdokumentation, der Qualitätsmaßnahmen und der Berichte
- B. Durchführung des Projektes
- I. Auswahl und Implementierung eines Softwaretools
- a) Anforderungen an Portfoliocontrollingsoftware im Immobilienbereich
- 1. Fachspezifische Anforderungen an das Tool
- 2. Anforderungen hinsichtlich Benutzerfreundlichkeit und Ergonomie
- 3. DV-technische Anforderungen
- 4. Anforderungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit
- 5. Organisatorische Kriterien
- b) Vergleich der verschiedenen Beschaffungsvarianten
- 1. Zukauf eines marktgängigen Standardsystems
- 2. Anpassung einer vorhandenen Software an die unternehmensspezifischen Gegebenheiten
- 3. Entwicklung einer Individuallösung
- 4. Auslagerung der Daten, des Software- und Hardwarebetriebes
- c) Auswahl und Implementierung einer Softwarevariante
- 1. Auswahl anhand der Analyse des Kosten-Nutzen-Verhältnisses
- 2. Implementierung der ausgewählten Softwarevariante
- II. Datenerhebung
- III. Analyse des vorhandenen Immobilienportfolios
- a) Darstellung des Immobilienportfolios
- 1. Abbildung der Portfoliostruktur
- 2. Aggregation der relevanten Daten in einem System
- 3. Visualisierung in einer Portfoliomatrix
- b) Bewertung des vorhandenen Portfolios
- 1. Die DCF-Methode als Instrument der Immobilienbewertung
- i) Festlegung des Planungshorizontes
- ii) Ermittlung der Cash Flows
- (1) Mietanalyse
- (2) Instandhaltungs- und Investitionsplanung
- iii) Ermittlung des Restwertes einer Immobilie
- iv) Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes
- v) Berechnung des Immobilienwertes
- 2. Die DCF-Methode als Instrument zur Analyse des Immobilienbestandes
- Analyse des Ist-Zustandes im Immobilienmanagement
- Entwicklung eines Modells für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings
- Bewertung von Immobilienbeständen mittels der DCF-Methode
- Identifizierung von Anforderungen an Portfoliocontrollingsoftware
- Einbezug von Experten aus der immobilienwirtschaftlichen Praxis
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die vorliegende Diplomarbeit befasst sich mit der Einführung eines effizienten Portfoliocontrollings bei Immobilienbestandshaltern. Sie analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmanagements und untersucht die Herausforderungen, die sich aus der zunehmenden Bedeutung von Immobilien als Finanzanlagen ergeben. Das Ziel der Arbeit ist es, ein Modell für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings zu entwickeln, das Unternehmen bei der Optimierung ihrer Immobilienbestände unterstützt.
Zusammenfassung der Kapitel
Die Arbeit gliedert sich in zwei Abschnitte, die sich mit der Ermittlung der Rahmenbedingungen für die Einführung eines Portfoliocontrollings und dem Management des Implementierungsprojektes befassen. Im ersten Abschnitt wird der Ist-Zustand des Immobilienmanagements im Unternehmen analysiert. Die wichtigsten Ziele, die mit dem Immobilienbestand verfolgt werden, werden definiert und die Anforderungen an ein Portfoliocontrollingsystem werden formuliert. Im zweiten Abschnitt wird ein detaillierter Plan für die Implementierung des Portfoliocontrollings entwickelt. Dieser umfasst die Auswahl und Implementierung eines Softwaretools, die Datenerhebung und die Analyse des vorhandenen Immobilienportfolios. Die Arbeit nutzt die DCF-Methode als Instrument zur Bewertung von Immobilienbeständen und berücksichtigt die spezifischen Anforderungen des Immobilienbereichs bei der Auswahl von Portfoliocontrollingsoftware.
Schlüsselwörter
Immobilienmanagement, Portfoliocontrolling, Immobilienbestände, DCF-Methode, Portfoliocontrollingsoftware, Implementierung, Projektmanagement, Zielanalyse, Strategienbildung.
- Arbeit zitieren
- Katrin Ristok (Autor:in), 2002, Die Einführung eines effizienten Portfoliocontrollings bei Immobilienbestandshaltern, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/9845
