Inhaltsverzeichnis

I.  Einleitung Fehler Textmarke nicht definiert.  

II.  Leasing Fehler Textmarke nicht definiert.  

1.  Definition des Leasings Fehler Textmarke nicht definiert.  

2.  Das kommunale Leasing Fehler Textmarke nicht definiert.  

3.  Der Leasingvertrag Fehler Textmarke nicht definiert.  

3.1  Steuerrechtliche Aspekte Fehler Textmarke nicht definiert.  

3.2  Haushaltsrechtliche Aspekte Fehler Textmarke nicht definiert.  

3.3  Vergaberechtliche Aspekte Fehler Textmarke nicht definiert.  

4.  Das Spezialleasingproblem (im kommunalen Leasinggeschäft)  8

5.  Finanzierungsquellen (des kommunalen Leasinggeschäftes) Fehler Textmarke nicht  

definiert.   

5.1  Darlehen und Forfaitierung  9

5.2  Leasingfonds  9

5.2.1  Steuerrechtliche Aspekte  10

5.2.2  Anlegerstruktur  11

5.2.2.1  Publikumsfonds  11

5.2.2.2  Private Placements  11

5.2.3  Fondsleasing mit Privatvermögen Fehler Textmarke nicht definiert.  

6.  Vor- und Nachteile von Kommunalleasing für die Kommune  12

III.  § 2b EStG-der Fallensteller-Paragraph  13

IV.  Mathematische Leasingmodelle  15

1.  Fall eines kommunalen Immobilienleasings: Renovierung eines Theater  15

2.  Annahmen  16

2.1  Vertragsparteien  16

2.2  Leasingobjekt Fehler Textmarke nicht definiert.  

2.3  Renovierung  17

2.3.1  Grunderwerbssteuer und Notarkosten Fehler Textmarke nicht definiert.  

2.3.2  Daten, Parameter, Variablen Fehler Textmarke nicht  definiert.8

3.  Szenario  18

3.1  Private Placement 19Fehler Textmarke nicht definiert.  

3.1.1Teilamortisationsleasing  Fehler Textmarke nicht  definiert.0

3.1.2  Vollamortisationsleasing Fehler Textmarke nicht  definiert.3

3.2  Rentenmodell für den Privatanleger  24

3.2.1  mit linearen Leasingraten Fehler Textmarke nicht  definiert.4

3.2.2  Rentenmodell mit nicht linearen Leasingraten Fehler Textmarke nicht  definiert.2

3.2.3  Teil- vs. Vollamortisation  39

4.  Zusammenfassung:  39

Literaturverzeichnis   41

2

I. Einleitung

Ziel dieser Seminararbeit ist es, die Vorteilhaftigkeit einer kommunalen Leasingfinanzierung, für den

Privatanleger mit hohem Steuersatz und hohem Einkommen, sowie für die öffentliche Hand,

aufzuzeigen.

Als Beispiel für die Anwendung des kommunalen Immobilienleasings im Bereich öffentlicher

Bauobjekte/-vorhaben wird die Renovierung eines denkmalgeschützten Theaters in Bayern

herangezogen. Zuerst werden die rechtlichen Rahmenbedingungen untersucht, sowie Anreize und

Gründe für die Kommune betrachtet, welche das Leasing für die Kommune attraktiv machen

können. Anschließend gehen die Autoren kurz auf die Problematik des neu geschaffenen § 2b EStG

ein. Im letzten Abschnitt werden verschiedene Modelle des Leasings auf ihre Vorteilhaftigkeit, in

erster Linie für den Privatanleger, auf Basis einer Kapitalwertrechnung vorgestellt.

II. Leasing

1. Definition des Leasings

Eine einheitliche Definition des Begriffs Leasing lässt sich weder in der Praxis noch in der Literatur

finden. In dieser Arbeit wird unter Leasing die vertraglich geregelte, zeitlich begrenzte, gegen

Entgelt gewährte Nutzungsüberlassung beweglicher und unbeweglicher Investitions- und

Gebrauchsgüter ¹ verstanden.

Leasing stellt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten, aufgrund der ihm zukommenden

Finanzierungs- und Investitionsfunktion, eine Alternative zur konventionellen Fremdfinanzierung dar.

Unterschiedliche Vertragsausgestaltungen, wie der normale Mietvertrag nach §§ 535 ff. BGB und

der Mietkauf, können unter dem Begriff Leasing zusammengefasst werden.

In jedem Fall ist Leasing dadurch gekennzeichnet, dass ein, je nach Art des Leasings kündbarer

oder unkündbarer Vertrag, zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen wird.

2. Das kommunale Leasing

Im Kommunalleasing tritt die öffentliche Hand als Leasingnehmer (LN) und in der Regel eine

Leasinggesellschaft, in Form einer Kapital- oder Personengesellschaft oder der Hersteller des

Leasingobjektes, als Leasinggeber (LG) auf. Unter öffentlicher Hand versteht man insbesondere

-eine Gebietskörperschaft (Gemeinde, Landkreis)

-einen Zweckverband

-eine in einen öffentlich-rechtlichen Haushalt eingebundene Einrichtung

3

-oder eine privatrechtlich organisierte Gesellschaft, an der mehrheitlich vorgenannte

Rechtsgebilde oder andere Gebietskörperschaften (Bund, Länder) beteiligt sind. 2

Abb. 1 Kommunales Leasing

Das Konzept des kommunalen Leasings sei in Abb. 1 ³ vereinfacht dargestellt. Bei entsprechender

Vertragsgestaltung kann dem Kommunalleasing, als innovative Finanzierungs- und

Investitionsalternative, aufgrund der zunehmend schlechteren öffentlichen Haushaltssituation, eine

bedeutende Rolle zugesprochen werden. ⁴ Zusätzlich erschwert die bisweilen unzureichende

Leistungsfähigkeit der kommunalen Verwaltungen den effizienten Mitteleinsatz ⁵ , weswegen gerade

Großprojekte immer häufiger über Leasing abgewickelt werden.

3. Der Leasingvertrag

Nach der Dauer des Leasingvertrages unterscheidet man Operate- und Finanzierungsleasing. In der

Tabelle 1 werden die Hauptkennzeichen und wichtigsten Unterschiede von Operate- und

Finanzierungsleasing gegenübergestellt.

Beim Finanzierungsleasing wird zwischen den Vertragsparteien ein mittel- bis langfristiger Vertrag

geschlossen, der während einer fest vereinbarten Grundmietzeit nicht kündbar ist. Aus steuerlichen

Gründen liegt die Grundmietzeit zwischen 40 und 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer

(BGND). Die Leasingraten, welche vom Leasingnehmer (LN), der die Investition nutzt, bezahlt

werden, müssen mindestens die Kosten des Leasinggebers (LG), der die Investition finanziert,

decken.

¹ Vgl. Büschgen, Bankbetriebslehre, S.365

² Vgl. Lüdicke, Immobilienfonds S. 121

³ Vgl. Fink, Immobilienleasing, S. 54

⁴ Vgl. Kroll, Immobilienleasing Vor- und Nachteile S.15

⁵ Vgl. A. Dörhöfer, Möglichkeiten und Grenzen der Realisierung kommunaler...FI Köln , Nr.27 S.48

4

Eine weitere Unterscheidung erfolgt nach Art des Leasingobjektes in Mobilien- und

Immobilienleasing.

„Unter Immobilienleasing versteht man die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden oder

Betriebsanlagen, sofern diese an einen festen Standort gebunden sind.“ 7

Da es sich bei Immobilienle asing meist um Investitionen über einige Millionen DM handelt, werden

die zu tragenden Risiken im Vertrag individuell ausgehandelt. In unserem Fall hat der

Leasingnehmer das Investitionsrisiko, das Risiko des zufälligen Unterganges, das

Wertminderungsrisiko und das Risiko der Gefahr einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit

am Ende der Grundmietzeit zu tragen. Im Rahmen dieser Arbeit werden nur die Bereiche

Finanzierungs- und Immobilienleasing behandelt.

3.1 Steuerrechtliche Aspekte

Der Leasinggeber ist juristischer Eigentümer des Leasinggegenstandes. Neben dem zivilrechtlichen

Begriff des Eigentums gibt es den steuerrechtlichen Begriff des wirtschaftlichen Eigentums.

Rechtliches und wirtschaftliches Eigentum können auseinanderfallen. Grundsätzlich sind

Wirtschaftsgüter dem zivilrechtlichen Eigentümer zuzuordnen ⁸ . Aber nach § 39 II 1 AO kann das

wirtschaftliche Eigentum demjenigen zugeordnet werden, der die tatsächliche Herrschaft über das

Wirtschaftsgut ausübt, also LG oder LN. Die Leasingerlasse des Bundesministeriums für Finanzen

regeln, wem unter Berücksichtigung von Vertragslaufzeit, Kauf- oder Verlängerungsoption, bei

⁶ aus wisu, Das Wirtschaftsstudium 4/00

⁷ aus wisu, Das Wirtschaftsstudium 4/00

5

Vertragsende das wirtschaftliche Eigentum zuzurechnen ist. Das wirtschaftliche Eigentum ist

insofern für den LG von entscheidender Bedeutung, da dieser nur dann die steuerlichen Vorteile

nutzen kann.

Es werden zwei grundlegende Vertragsformen des Leasings unterschieden:

Vollamortisationsverträge und Teilamortisationsverträge. Bei Vollamortisation ist das Leasingobjekt

am Ende der Grundmietzeit voll bezahlt. Die Kosten für die Anschaffung des Objektes, Zins-,

Vertriebs- und Verwaltungskosten zuzüglich eines Aufschlages für Gewinn und Risiko, müssen vom

Leasingnehmer in Form von Leasingraten an den Leasinggeber bezahlt werden.

Das Risiko der Wertminderung hat der Leasingnehmer zu tragen. Je nach Vertragsgestaltung

stehen den Vertragsparteien nach Ablauf der Grundmietzeit folgende Optionen offen:

- Kaufoption

- Mietverlängerungsoption oder eine

- Kombination aus beiden

Bei Teilamortisation zahlt der Leasingnehmer zwar auch eine während der Grundmietzeit fest

vereinbarte Leasingrate. Die Anschaffungskosten und Kosten des Leasinggebers werden dabei

nicht voll amortisiert. Die verbleibende Restschuld in Höhe des Restbuchwertes am Ende der

Grundmietzeit dient als Grundlage für die zu zahlenden Leasingraten. Hier stehen den

Vertragsparteien ebenfalls Optionen offen. Das Objekt kann erworben oder an den Leasinggeber

zurückgegeben werden, aber auch eine Vertragsverlängerung ist möglich.

Die steuerlichen Z uordnungsregeln von Immobilien sind im Immobilienerlass für Voll- ⁹ und

Teilamortisationsverträge ¹⁰ zusammengefasst. Bei Vollamortisationsverträgen ist die Zurechnung

des Gebäudes, sowie des Grund und Bodens jeweils getrennt zu überprüfen

⁸ Gem. § 39 I AO

⁹ BMF v. 21.3.1972, BStBl 1972 I 188

¹⁰ BMF v. 23.12.1991, BStBl 1992 I 13

6

Abb. 2 Zuordnungsregeln bei Vollamortisation

Ist der LG zivilrechtlicher Eigentümer, erfolgt die Zurechnung nach den nachfolgend dargestellten

Regelungen:

Abb. 3 Zuordnungsregeln für Grund und Boden bei Teilamortisation

7

Für Teilamortisationsverträge gilt:

Abb. 4 Zuordnungsregeln für Gebäude bei Teilamortisation

3.2 Haushaltsrechtliche Aspekte

Fremdfinanzierungen im Bereich der Kommunen unterliegen, aufgrund ihrer Finanzverfassung und

-struktur, ihres öffentlich-rechtlichen Status und den sich daraus ergebenden aufsichtsrechtlichen

Bestimmungen, haushaltsrechtlichen und vergaberechtlichen Bedingungen.

Die langfristigen Zahlungen stellen eine Vorausbelastung für den Verwaltungshaushalt dar und so

ist zu prüfen, ob der Haushalt die in der Zukunft liegenden Ausgaben mit den zu erwartenden

Einnahmen erbringen kann.

Die Kommune kann nicht alleine darüber entscheiden, ob sie die langfristigen Verpflichtungen

tragen kann und so bedarf es der Prüfung und Genehmigung durch die jeweils in der

Kommunalverfassung festgelegte, aufsichtsrechtliche Behörde. Der Grundsatz der

Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit ist einzuhalten. Die Finanzierung über die Leasinggesellschaft

darf im Ergebnis nicht ungünstiger sein, als eine konventionelle Kommunalkreditfinanzierung.

3.3 Vergaberechtliche Aspekte

Um die Zielsetzung der Wirtschaftlichkeit durch Transparenz und freien Wettbewerbs zu

gewährleisten, unterliegt die Kommune den Regeln des öffentlichen Auftragsrechtes.

8

In unserem Beispiel zählt die Kommune, gemäß § 57a Abs. 1 HGrG, zu dem vergaberechtlich

verpflichteten Personenkreis. „ Bei der Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche

Auftraggeber sind die Regeln der Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil A (VOB/A),

bei Vergabe von Lieferaufträgen die der Verdingungsordnung für Leistungen, Teil A (VOL/A)

einzuhalten.“ 11

Aufgrund der Einordnung des Leasingvertrages (LV) in das Mietrecht ist ein solcher nach VOL/A

auszuschreiben. Die Kommune hat nur einen Anspruch auf Nutzungsüberlassung, nicht aber auf die

Erbringung einer Bauleistung im Sinne eines Werkvertrages.

Da im Beispiel der Auftragswert den sog. Schwellenwert von 200.000 Euro überschreiten wird, hat

eine europaweite Ausschreibung zu erfolgen.

Unter vergaberechtlichen Aspekten bestehen keine Einwände gegen eine Renovierung des

Theaters mittels Leasingfinanzierung, da vorausgesetzt wird, dass die vergaberechtlichen

Verpflichtungen eingehalten werden.

4. Das Spezialleasingproblem im kommunalen Leasinggeschäft

Ist das Investitionsobjekt des LG speziell auf die Bedürfnisse des LN zugeschnitten und ist darüber

hinaus eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nur durch den LN möglich (also die Kommune), so liegt

das wirtschaftliche Eigentum beim LN.

Spezialleasing wird von den Finanzbehörden bereits dann angenommen, wenn zum Zeitpunkt der

Errichtung und erstmaligen Vermietung des Objektes ein Markt für derartige Wirtschaftsgüter nicht

besteht, d.h. aufgrund der besonderen Beschaffenheit oder Lage des Objektes ein Wechsel des LN

ausgeschlossen scheint ¹² → fehlende Drittverwendungsmöglichkeit.

Wem im Einzelfall das Leasingobjekt zuzurechnen ist, also ob Spezialleasing vorliegt, entscheidet

das für den LG zuständige Finanzamt. Die Einführung des Prüfungsverfahrens für

Kommunalleasingverträge auf Bundesebene war maßgeblich davon bestimmt, dass die kommunalen

Immobilienprojekte besonders auf die Bedürfnisse des öffentlichen Auftraggebers zugeschnitten und

daher anfällig für die Spezialleasingproblematik sind. 13

5. Finanzierungsquellen des kommunalen Leasinggeschäftes

5.1 Darlehen und Forfaitierung

¹¹ § 57a I HGrG

¹² Vgl. Karrenberg/Schäfer, Sonderformen kommunaler Investitionsformen, FI Köln Nr.9 S. 5

¹³ Vgl. Kroll, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 33

9

Die Darlehensfinanzierung für die Leasinggesellschaft kann relativ günstig erfolgen, da die

Kommune (LN) von unzweifelhafter Bonität ist. Im Falle einer Bürgschaft durch die öffentliche

Hand weisen die Kredite zum einen nur geringe Risikokosten auf, zum anderen müssen sie auch

gemäß Eigenkapitalgrundsatz I nicht seitens der Kreditinstitute mit Eigenkapital unterlegt werden,

wodurch zusätzlich die Eigenkapitalkosten gesenkt werden. 14

Eine andere kostengünstige Finanzierung ist aufgrund der guten Bonität des LN eine Forfaitierung 15

der Leasingraten, da hier ebenfalls kaum Risikoprämie anfällt.

5.2 Leasingfonds

Die günstigste Finanzierung erfolgt über Leasingfonds Die Gestaltungsmerkmale ähneln denjenigen

geschlossener Immobilienfonds. Es wird regelmäßig eine eigene Objektgesellschaft gegründet, die

Investitionsobjekte errichtet oder erwirbt, ¹⁶ finanziert, verwaltet und sämtliche notwendigen Abläufe

organisiert und überwacht. Eine Fondsgesellschaft besitzt meist mehrere Objektgesellschaften. Zur

Erfüllung der Aufgaben einer Objektgesellschaft bedient sich die Fondsgesellschaft oft einer ganzen

Reihe weiterer Gesellschaften, die die jeweiligen Spezialaufgaben im Auftrag der Fondsgesellschaft

ausführen. ¹⁷ Diese Gesellschaften garantieren meist Festpreise für ihre Leistungen, so dass keine

zusätzlichen Kosten entstehen. Die Finanzierung erfolgt über das Eigenkapital der Anleger,

Darlehen oder Forfaitierung. Zusätzlich können ggf. gewährte Fördermittel bei der Finanzierung

berücksichtigt werden. Ein zentraler Unterschied zwischen den geschlossenen Immobilienfonds und

den Leasingfonds ist, dass bei einem geschlossenen Immobilienfonds die Anleger darauf spekulieren

an potentiellen Wertsteigerungen der Objekte zu partizipieren, während der Kommune meist ein

Ankaufsrecht zum Restbuchwert bei linearer Abschreibung zum Ende der Grundmietzeit

eingeräumt wird und damit der Leasingfondszeichner an potentiellen Wertsteigerungen nicht

teilhaben kann.

Bei offenen Fonds sind es Einkünfte aus Kapitalvermögen, während die geschlossenen kommunalen

Leasingfonds meistens Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung erzielen. ¹⁸ Der Fondsanleger

kann durch die steuerliche Berücksichtigung der Werbungskosten (durch Verlustzuweisungen) und

Abschreibungen eine Verzinsung erzielen, die deutlich über der relativ geringen Nominalverzinsung

seines eingesetzten Eigenkapitals liegt. Dadurch können aus Sicht der Kommune die

¹⁴ Vgl. Herckenrath, Leasing als Instrument einer innovativen Finanzierung öffentlicher Krankenhäuser

S. 80

¹⁵ Forfaitierung ist der Verkauf einer Forderung (hier Leasingrate) an einen Forfaiteur (meist ein Kreditinstitut).

¹⁶ Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 106

¹⁷ Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 75

¹⁸ Je nach Umfang der Vermietung & Verpachtung und Art des zusätzlichen Leistungsangebotes, welches von

der Leasinggesellschaft bereitgestellt wird, können es auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb sein.

10

Gesamtfinanzierungskosten reduziert werden und Kommunalleasing dadurch günstiger sein als

andere Finanzierungsmöglichkeiten.

Ein Problem für die Anleger ist aber die Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals, da die Anteile

nicht öffentlich gehandelt werden ¹⁹ . Ein weiterer kritischer Punkt ist der neu geschaffene § 2b

EStG ²⁰ , welcher für viele zukünftige Leasingfonds das „Aus“ bedeuten kann.

5.2.1 Steuerrechtliche Aspekte

Die Rechtsform der Kapitalgesellschaft (AG, GmbH) findet bei der Konstruktion der Leasingfonds

keine Anwendung, da die Möglichkeit der direkten Verlustzuweisung an die Gesellschafter bei

dieser Rechtsform nicht besteht und die Gewerbesteuerpflicht der Gewinne sich zudem nachteilig

auswirken würde. ²¹ Die Auswahl möglicher Rechtsformen für die Fondsgesellschaft beschränkt

sich daher auf Gebilde, bei denen der Gesellschafter gemäß § 15 I 1 Nr. 2 EStG als Unternehmer

des von der Gesellschaft unterhaltenen Betriebes angesehen werden kann ²² . Deshalb basieren

Leasingfonds auf einer Personengesellschaft. ²³ Gravierender Nachteil dieser Gesellschaftsformen

ist allerdings die persönliche Haftung der Anteilseigner (bei KG nur Komplementäre voll). Daher ist

das Konzept der sogenannten GmbH & Co. KG in der Praxis am meisten verbreitet. ²⁴ Damit die

Gesellschaft nicht Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt und damit gewerbeertragsteuerpflichtig ist,

sollte einer der Kommanditisten explizit zur Geschäftsführung bestellt sein. ²⁵ Nach Ablauf der

Spekulationsfrist von 10 Jahren bei Immobilien ist der realisierte Veräußerungsgewinn regelmäßig

steuerfrei.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht der Gesellschaft, damit

die entstehenden Verluste dem Anleger steuerlich zugewiesen werden können. ²⁶ Wird diesem

Erfordernis nicht entsprochen, so fallen die erzielten Einkünfte unter den steuerlichen Tatbestand

der „Liebhaberei“, der Verlustzuweisungen ausschließt. 27

Oft werden, zur Sicherung der kommunalen Aufgabenerfüllung, der Kommune regelmäßig Kontroll-und Mitwirkungsrechte eingeräumt, welche aber die Fondsgesellschaft von der Verfügungsgewalt

ausschließen können und somit das wirtschaftliche Eigentum der Kommune zuweisen.

¹⁹ Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 67

²⁰ Siehe II.4 Spezialleasingproblem

²¹ Ergenzinger Till, Kommunalleasing S. 184

²² Vgl. Lüdicke, Mobilienfonds S. 8

²³ GbR/BGB-Gesellschaft, OHG oder KG

²⁴ Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 72

²⁵ Vgl. §§ 2 II und 3 Nr.12 GewStG

²⁶ Vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, in BStBl. II 1984 S. 751 ff

²⁷ Ergenzinger Till, Kommunalleasing S. 187

11

5.2.2 Anlegerstruktur

Für die Eigenkapitalbeschaffung kommen Anleger wie institutionelle Investoren (Banken und

Versicherungen), gewerbliche Investoren (Betriebe) und Privatinvestoren mit hohem Steuersatz und

hohem Einkommen in Frage ²⁸ .

5.2.2.1 Publikumsfonds

Ein großer Teil des Leasingfondsmarktes wurde durch Publikumsfonds erschlossen. Diese weisen

oft mehrere hundert Investoren auf, die im Durchschnitt einen Grenzsteuersatz von 40% haben. Die

Beteiligungssumme reicht in der Regel von 20 bis 100 TDM. Die Eigenkapitalquote liegt meistens

bei rund 30 bis 50% des Finanzierungsvolumens. Aufgrund der hohen Anzahl an Anteilseignern

sind die Kosten für Vertrieb, Konzeption und Prospekterstellung nicht unerheblich. Aus diesem

Grund liegt die Rendite des Publikumsfonds unter der des Privat Placements. 29

5.2.2.2 Private Placements

Durch Private Placements können Unternehmen zusätzliches Eigenkapital beschaffen. Hier wird

nur eine geringe Anzahl oder auch nur ein Investor angesprochen. Dadurch verringern sich die

Vertriebskosten und Organisationskosten, da aufwendige Prospekterstellung, Werbung, usw.

entfallen. Die Höhe der Beteiligungssumme pro Anleger liegt über der bei Publikumsfonds. 30

5.2.3 Fondsleasing mit Privatvermögen

Die Anlegerrendite und damit die besondere Attraktivität für Privatanleger kommt zu einem großen

Teil durch Steuereffekte zustande, die über Verlustzuweisungen und Abschreibungsmöglichkeiten

resultieren und infolgedessen Steuerstundungs- oder auch Steuerspareffekte ermöglichen.

Der Anleger muss deshalb grundsätzlich die Möglichkeit innehaben, diese Steuervorteile überhaupt

nutzen zu können. D.h. er muss über ein entsprechend hohes Einkommen und einen entsprechend

hohen Steuersatz verfügen. 31

²⁸ Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 76

²⁹ Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 107

³⁰ Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 108

³¹ Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 161

12

Abb.5: Privatperson als Kapitalgeber 32

6. Vor- und Nachteile von Kommunalleasing für die Kommune

Leasinggesellschaften ³³ können gerade im Leasing mit öffentlichen Investoren die Anschaffungs-

und Herstellungskosten häufig reduzieren. Kostensenkungspotential besteht aufgrund

- des großen Marktüberblicks der Leasinggesellschaften hinsichtlich Anbieter und Hersteller

von Objekten

- starker Verhandlungsposition der Leasinggesellschaft als Großabnehmer

- Übernahme vielfältiger Dienstleistungen zu günstigen Konditionen

- Vermeiden von Folgekosten durch mangelhafte Ausschreibungen 34

- professionelles und erfahrenes Projektmanagement usw.

Hohe Kostenersparnisse können gerade im Immobilienleasing erzielt werden, teilweise bis zu

30%. ³⁵ Eine vollständige Eigenleistung im Baubereich ist insbesondere von kleineren Kommunen

mangels Kenntnissen und Personalkapazität kaum machbar. Wie wir später noch zeigen werden,

können Leasinggesellschaften oder auch nur eine Gruppe von Privatanlegern erhebliche Vorteile für

die Kommune in der Finanzierung bringen, wie durch Aufnahme eines relativ günstigen

Kommunaldarlehens möglich ist.

³² Vgl. Fink, Immobilienleasing S. 43/ Abb. 25

³³ Wie unsere folgenden Modelle 3.1.1 und 3.2.2.

³⁴ Z.B. durch eine ungenaue Spezifikation der Anforderung kann eine falsche Kostenkalkulation der an der

Ausschreibung beteiligten Unternehmen entstehen, wodurch die tatsächlichen von den geplanten Kosten

erheblich abweichen können.

13

Allerdings besteht für die Kommune auch ein Bonitätsrisiko seiner Finanzierungspartner. ³⁶ Leasing

ist nicht geeignet den Finanzierungsspielraum öffentlicher Investoren zu erweitern. ³⁷ Aus

kommunalwirtschaftlicher Sicht ist es gleichwertig, ob Zinsen aus dem Verwaltungshaushalt und

Tilgungen aus dem Vermögenshaushalt aufgebracht werden, oder aber eine Leasingrate aus dem

Verwaltungshaushalt erbracht werden muss. Leasing kommt aus Sicht einer Kommune einer

Kreditaufnahme gleich ³⁸ und schränkt daher den Verschuldungsspielraum ebenso ein, wie die

Kapitalkosten für einen Kommunalkredit. Problematisch ist, dass häufig Spezialleasing vorliegt und

dadurch eine unerwünschte Zurechnung zum Leasingnehmer erfolgt. Auch ist die Gewährung von

Zuschüssen und Zulagen seitens Bund und Länder oft mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden

bzw. nicht möglich, was Leasing unrentabel gegenüber herkömmlicher Finanzierung machen kann.

Kommunale Großinvestitionen sind oft durch erhebliche nachträgliche Kostensteigerungen,

Terminüberschreitungen, sowie Fehleinschätzungen von Folgekosten gekennzeichnet. Beim Leasing

sind diese Faktoren durch die schon bei Vertragsabschluß festgelegten Leasingkonditionen von

vorneherein bekannt und gesichert.

III. § 2b EStG - der Fallensteller - Paragraph

Das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 hat durch den § 2b EStG,

insbesondere für geschlossene Fonds und andere Steuersparmodelle, einige gravierende

Veränderungen mit sich gebracht. Zum Beispiel konnten bisher beim Erwerb einer Immobilie, in

unserem Fall eines denkmalgeschützten Theaters, über zehn Jahre zehn Prozent der

Sanierungskosten abgeschrieben und die Abschreibungen mit den Verlusten verrechnet werden.

Wird der Kauf einer Immobilie als „ähnliches Modell“ im Sinne des § 2b EStG ³⁹ bewertet, dürfen

die Abschreibungen und Werbungskosten, wie etwa die Ausgaben für Zinsen, nicht mehr mit den

negativen Einkünften verrechnet werden und das hat zur Folge, dass das Steuersparmodell

„platzt“. 40

Gerade für einen geschlossenen Fonds besteht stets eine große Gefahr, vom sogenannten

„Fallensteller - Paragraph“ betroffen zu sein, es sei denn er ist durch die Übergangsregelung

³⁵ Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 147

³⁶ Dieses Risiko besteht aber eher nur bei kleinen Leasinggesellschaften, weniger bei den großen banken-oder

herstellerabhängigen Gesellschaften.

³⁷ Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 155/156

³⁸ Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 236

³⁹ D.h. wenn bei dem Erwerb oder der Begründung einer Einkunftsquelle die Erzielung eines steuerlichen

Vorteils im Vordergrund steht.

⁴⁰ Negative Einkünfte aus dem Steuersparmodell dürfen nicht mehr mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten

verrechnet werden.

14

geschützt. Die Übergangsregelung trifft dann zu, wenn mit der Herstellung des Wirtschaftsgutes der

Einkunftserzielung vor dem 5. März 1999 begonnen wurde.

Lt. Anwendungsschreiben des BFH zum § 2b EStG handelt es sich in unseren Leasingmodellen um

„ähnliche Modelle“ ⁴¹ und somit ist zu prüfen, ob bei ihnen die Erzielung steuerlicher Vorteile im

Vordergrund steht. Obwohl sie vollständig mit Eigenkapital finanziert werden, fallen unsere

Leasingmodelle nicht unter die Nichtaufgriffsgrenze ⁴² , da allein die durch die Sonderafa in 10 Jahren

abgeschriebenen Renovierungskosten 50% des aufgebrachten Kapitals überschreiten. Die

Überprüfung der Vorteilhaftigkeit erfolgt anhand zweier Regelbeispiele ⁴³ . Einmal die

Renditeberechnung nach der Methode des internen Zinsfußes und zum anderen wenn

Kapitalanlegern Steuerminderungen durch Verlustzuweisungen in Aussicht gestellt werden.

Letzteres ist dann der Fall, wenn über die aus Gründen der Prospekthaftung bestehende

Aufklärungspflicht hinaus auf die mögliche Steuerminderung infolge der anlagebedingten Verluste

besonders hingewiesen wird. ⁴⁴ Dies lässt sich durch geeignete Prospektgestaltung vermeiden.

Bei der Renditeberechnung ist wie folgt vorzugehen:

Die Rendite für eine Investition wird ohne Berücksichtigung von Steuereffekten berechnet. Diese

wird dann mit der Investition verglichen, welche die Steuervorteile mitberücksichtigt. Resultiert aus

dem Vergleich der beiden Renditen, dass die Rendite nach Steuern mehr als doppelt so hoch wie

vor Steuern ist, so handelt es sich um eine „Verlustzuweisungsgesellschaft “, die vom § 2b EStG

betroffen ist.

Als Rechengrundlage der Rendite gilt die Methode des „internen Zinsfußes“. Die Formel für den

Fallensteller ist:

r : Rendite

n : Laufzeit

t : Zeitpunkt der anfallenden Zahlungen t = (0,...,n)

n ∑

= 0 t

⁴¹ Vgl. RdNr. 17ff. des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG:

Für die Frage der Modellhaftigkeit sind folgende Kriterien maßgeblich:

- vorgefertigtes Konzept sowie

- gleichgerichtete Leistungsbeziehungen, die im Wesentlichen identisch sind.

⁴² Vgl. RdNr. 4 des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG

⁴³ Vgl. RdNr. 27ff. des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG

⁴⁴ Vgl. RdNr. 43 des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG

15

Die Zahlungsströme, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, müssen auf einen

gemeinsamen Zeitpunkt umgerechnet werden. Als gemeinsamer Zeitpunkt wählt man den

Investitionsbeginn. Man diskontiert die anfallenden Zahlungen mit einem Zinssatz, um die

Zahlungen, die zeitlich auseinanderfallen, vergleichbar zu machen.

Sind die Regelbeispiele nicht erfüllt, wird das Anlagemodell meist nicht vom § 2b EStG erfasst.

Allerdings behält sich der Gesetzgeber im Einzelfall vor, Modelle trotz nicht erfüllter Regelbeispiele

als solche anzuerkennen, bei denen die Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht

und die dadurch unter den „Fallenstellerparagraphen“ fallen. Daher sollte im vorhinein beim

Finanzamt angefragt werden, ob die Investition vom § 2b EStG betroffen ist.

IV. Mathematische Leasingmodelle

1. Fall eines kommunalen Immobilienleasings: Renovierung eines Theater

Gegenstand des in dieser Arbeit behandelten Leasingvertrages ist ein renovierungsbedürftiges

Theater. Im Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen vom 12.02.1993 werden

Theater zu kommunalen Bauobjekten gezählt und darf so Objekt unseres Beispiels sein.

Diese Art von Leasingvertrag lässt sich als Finanzierungsleasingvertrag entwerfen. In unserem

Beispiel hat die Kommune Interesse, das in den Vermögensgegenständen gebundene Kapital

freizusetzen, ohne aber auf die Nutzung des Objektes zu verzichten. Zum Zeitpunkt der

Vertragsschließung kann d ie Kommune zusätzlich öffentliche Gelder sparen, da die

Renovierungskosten Teil der, von der Gesellschaft aufzubringenden, Investitionssumme sind. Erst

nachdem die Renovierung vollendet und das Gebäude funktionsfähig und sicher fertiggestellt ist,

kann die Übergabe erfolgen und hiermit die unkündbare Leasingperiode und die Zahlung der

Leasingraten anfallen.

Bei erlasskonformer Vertragsgestaltung wird der LG sowohl rechtlicher als auch wirtschaftlicher

Eigentümer des Theaters und umgeht so das Spezialleasingproblem.

In unseren Rechenbeispielen soll gezeigt werden, dass durch Kommunalleasing ein beachtlicher

Barwertvorteil sowohl für die Kommune als auch den Privatanleger bei entsprechender

Vertragsgestaltung gegenüber herkömmlicher Finanzierung erzielt werden kann. Es werden

verschiedene Alternativen (Privat Placement; Rentenvorsorge) durchgespielt und mit Hilfe der

Kapitalwertmethode untersucht, in dem wir maximale und minimale Leasingraten ermitteln.

Maximale Leasingraten ergeben den höchstmöglichen Barwert für den LG, bei denen der LN

gerade noch bereit ist, diese zu bezahlen. Minimale Leasingraten ermöglichen es dem LN seinen

Barwert (BW) zu optimieren, unter der Voraussetzung, dass der LG keinen negativen Barwert

16

erzielt. Das Ergebnis ist ein Einigungsintervall der bestmöglichen Barwerte von LG und LN,

innerhalb dessen sie den Vorteil untereinander aufteilen können.

2. Annahmen

2.1 Vertragsparteien

Vertragspartei ist zum einen die Kommune, die juristischer Eigentümer des Theaters sowie des

Grund und Bodens ist. Sie strebt an, das Gebäude günstigst zu renovieren, um es in seiner Funktion

als Theater weiterzuführen. Zum Zweck der Renovierung ⁴⁵ verkauft die Kommune das Theater an

einen Leasinggeber.

Im ersten Fall (3.1) handelt es sich um eine gewerbliche Leasinggesellschaft, die sich durch Private

Placements vollständig eigenfinanziert. ⁴⁶ Die anfallenden Kosten für die Leasinggesellschaft

(Verwaltung etc.) sind im Kalkulationszins berücksichtigt. Dieser ist der persönliche

Nachsteuerkalkulationszins für den privaten Anleger. Die Gesellschaft kann aufgrund §9 UStG

keinen Vorsteuerabzug geltend machen, da der Endnutzer (Kommune) nicht zum Vorsteuerabzug

berechtigt ist. 47

Im zweiten Fall (3.2) ist der Leasinggeber ein (oder eine Gruppe von) Privatanleger(n) mit gleichem

Steuersatz.

Der individuelle Nachsteuerkalkulationszins des LG, also unserer Anleger, ist i LG. Der

Einkommensteuersatz ⁴⁸ sei s ESt ε [0;1]. Der Kalkulationszins der Kommune entspricht dem Zins

^nSt =i ^{K vSt} =i K , da die einer Kommunalkreditfinanzierung. Der Kalkulationszins der Kommune ist i K

Kommune, als steuerbefreite Körperschaft der öffentlichen Hand, keiner Einkommenssteuer

unterliegt. ^49,50 Es wird weiterhin angenommen das beide Vertragsparteien einer einwandfreien

Bonitätssituation unterliegen.

⁴⁵ Die operative Seite verbleibt der Kommune und bleibt unberücksichtigt.

⁴⁶ Durch entsprechende anteilige Fremdfinanzierung können größere Barwertvorteile erzielt werden, vgl.

Satzger/Kundisch, Der Zusammenhang zwischen Investitionsentscheidung, steuerlichem Totalerfolg und

Finanzierung

⁴⁷ Vgl. Kroll, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 147

⁴⁸ s ESt entspricht in unseren Modellen dem Spitzensteuersatz, da sich der Anleger in der Proportionalzone

befindet.

⁴⁹ § 5 KStG

⁵⁰ Es wird angenommen, dass die Kommune das Theater nicht nutzt um in erster Linie damit Gewinne zu

erzielen, sondern es für die Allgemeinheit betreibt und somit nicht beabsichtigt Gewinne zu erzielen.

17

2.2 Leasingobjekt

Bei dem zu renovierenden Theater handelt es sich nach den jeweiligen landesrechtlichen

Vorschriften um ein Baudenkmal, das vor der Renovierung einen Verkehrswert von 100.000 DM

aufweist. ⁵¹ Die Renovierungskosten können vollständig als Erhaltungsaufwand im Sinne des § 7i

EStG mit 10% in 10 Jahren abgeschrieben werden. ⁵² Da das Theater auch von anderen (nicht

ausschließlich der Kommune) wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, liegt die sogenannte

Drittverwendungsmöglichkeit vor. Auch s oll weiterhin davon ausgegangen werden, dass alle

notwendigen Voraussetzungen vorliegen, so dass es sich um kein Spezialleasing handelt. Alle

weiteren Absetzungen bemessen sich an der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (BGND) der

Immobilie, welche 40 Jahre beträgt, da das Theater vor dem Jahre 1925 erbaut worden ist. 53

2.3 Renovierung

Die Renovierung des Theaters erfolgt durch eine dritte Firma. Eventuelle

Kosteneinsparungsmöglichkeiten durch die Leasinggesellschaft werden nicht berücksichtigt. ⁵⁴ Es

wird allein der Finanzierungsvorteil betrachtet. Dem Leasinggeber (Leasinggesellschaft

/Privatanleger) soll das Theater wirtschaftlich zugerechnet werden, so dass dieser die

Renovierungskosten steuerlich geltend macht. Nach der Renovierung verleast der LG das Objekt an

den LN (Kommune) zurück. Die Renovierung erfolgt innerhalb des 1. Jahres, so dass die

steuerlichen Vorteile aus dem verkürzten Abschreibungszeitraum voll wahrgenommen werden

können. 55

Sämtliche Zahlungen erfolgen ausschließlich zu diskreten Zeitpunkten t=0,...,n. Die Zahlungen der

Leasingraten und Ertragsteuern (bzw. Rückerstattung) erfolgen nachschüssig zu den Zeitpunkten

t=1,...,n. Die Vertragslaufzeit des Leasingvertrages beträgt n Jahre mit n ε {11,...,30}, weil selbst

„unkündbare“ Verträge gemäß § 567 BGB nach 30 Jahren gekündigt werden können.

2.3.1 Grunderwerbsteuer und Notarkosten

Der Grunderwerbsteuersatz beträgt zur Zeit 3,5%. ⁵⁶ Notar- und Eintragungskosten belaufen sich in

der Regel auf 1,5% des für die Grunderwerbssteuer anzusetzenden Wertes. Die

⁵¹ Nach Schätzung der jeweils zuständigen Behörden

⁵² Es wird vorausgesetzt, dass die Renovierungskosten vollständig für den denkmalgeschützten Teil des

Theaters aufgewendet werden.

⁵³ Vgl. §7 IV 2b EStG

⁵⁴ Siehe Vor- und Nachteile des Kommunalleasing

⁵⁵ Dadurch steigt die Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre, siehe StEntG 1999/2000/2002

⁵⁶ Vgl. § 11 I GrEStG

18

Anschaffungskosten werden deshalb mit g=5% veranschlagt. Sie sind Anschaffungsnebenkosten. 57

Die Kosten sind durch den jeweiligen Erwerber zu tragen.

2.3.2 Daten, Parameter, Variablen

A Anschaffungskosten Gebäude

G Anschaffungskosten Grund & Boden

R Renovierungskosten

Leasingeinmalzahlung zum optimalen Zeitpunkt t=t ^* L

s LG kombinierter Gewerbeertrag-/Einkommensteuersatz des Anlegers (LG)

i LG Kalkulationszins nach Steuern für LG

i K Kalkulationszins Kommune

q ^t =(1+ i LG ) : Diskontierungsfaktor für LG LG

q ^t =(1+ i K ) : Diskontierungsfaktor für Kommune K

BGND Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer

Rentenbarwertfaktor des LG zum Zeitpunkt t ε {d, n} RBF t

LG

Rentenbarwertfaktor des LN (Kommune) zum Zeitpunkt t ε {d, n} RBF t

K

n Laufzeit des Leasingvertrages

d Zeitraum für die Sonderabschreibung

N =(A+R)*(1-n/BGND)+G :Rückkaufpreis für das Theater zum linearen

Restbuchwert

g Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.)

S(Y): Steuerfunktion des Einkommens Y des Anlegers

3. Szenario

Im Falle einer Finanzierung der Kommune verbleibt das Eigentum des Theaters zwar bei der

Kommune, allerdings kann die steuerbefreite Körperschaft keinerlei steuerliche Vorteile der

Gebäude- und Sonderabschreibung geltend machen. ⁵⁸ Aus diesem Grund verkauft sie Grund

(500.000,00 DM) und Gebäude (100.000,00 DM) ⁵⁹ in t=0 an den Leasinggeber. Der Übergang des

Eigentums zurück an den Leasingnehmer erfolgt meist über ein Andienungsrecht seitens des

Leasinggebers oder Ausübung einer Kaufoption durch die Kommune. Das Problem hierbei ist, dass

⁵⁷ Vgl. H 32a EStR

⁵⁸ Durch den Verlust des juristischen wie wirtschaftlichen Eigentums der Kommune an dem

Objekt können eventuelle Fördermittel ggf. verloren gehen, was die eigentlich

günstigere Leasingfinanzierung trotzdem für die Kommune unrentabel machen kann.

⁵⁹ Geschätzter Verkehrswert

19

ein Andienungsrecht dem Leasinggeber Sicherheit gibt, aber die Kommune damit nicht

einverstanden sein könnte, da für den Fall, dass der Verkehrswert des Theaters am Ende des

Vertrages größer als der Andienungspreis des Objektes ist, für den Leasinggeber die Möglichkeit

besteht das Gebäude anderweitig zu verwerten. Bei Kaufoption durch den Leasingnehmer bestünde

die Gefahr für den Leasinggeber auf dem Gebäude „sitzenzubleiben“, falls der Verkehrswert unter

dem Optionspreis liegt. Es wird empfohlen, den Optionspreis für eine Kaufoption durch die

Kommune gleich dem linearen Restbuchwert zu setzen, weil mit größter anzunehmender Sicherheit

der Verkehrswert größer als der lineare Restbuchwert des Objektes ist und somit für beide Parteien

eine ausreichende Sicherheit besteht. ⁶⁰ Die Anschaffungsnebenkosten g (5%) sind vom jeweiligen

Erwerber zu tragen. 61

Der Leasinggeber finanziert die Renovierungskosten (2.400.000,00 DM) durch die Leasingraten

(und den Rückkaufpreis bei Teilamortisation). Die Kosten können innerhalb von 10 Jahren voll

abgeschrieben werden. ⁶² Die Laufzeit n des Vertrages beträgt 25 Jahre, womit die wirtschaftliche

Zurechnung zum Leasinggeber erreicht wird (n ≥ 40% bzw. ≤ 90% der BGND) und der

Rückkaufpreis steuerfrei ist, da der Rückkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist stattfindet. 63

3.1 Private Placement

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der Leasinggesellschaft um ein bilanzierendes

Unternehmen (im Bsp. eine Personengesellschaft), welches Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt.

Laut BdF-Schreiben von 1983 muss die bilanzierende Leasinggesellschaft nicht lineare

Leasingraten gleichmäßig über die Grundmietzeit ⁶⁴ verteilen. Es konnte gezeigt werden, dass bei

unterschiedlichen Kalkulationsgrundlagen eine Einmalzahlung den höchsten BW ergibt und somit

einer Vertragsgestaltung mit konstanten Leasingraten vorzuziehen ist. ⁶⁵ Die Leasinggesellschaft

refinanziert sich in unserem Beispiel ausschließlich durch das Eigenkapital unserer(s)

Privatanleger(s). ⁶⁶ Dieser ist Kommanditist der Gesellschaft und kann anteilig zur Höhe seiner

Einlage, im Verhältnis zum gesamten Einlagekapital der Anleger, Verlustzuweisungen und

Abschreibungen für sich geltend machen und so zum einen eine höhere Nachsteuerrendite erhalten,

⁶⁰ Im Private Placement-Modell ist der Rückzahlungsbetrag der lineare Restbuchwert des Gebäudes(ohne g)

und der Renovierungskosten, sowie der Grundstückswert in t=0, im Rentenmodell sind in N, aus Gründen der

Übersichtlichkeit, die Nebenkosten g berücksichtigt.

⁶¹ Da die Kommune selbst die Grunderwerbsteuer veranlagt, müsste sie diese nicht bezahlen und man könnte

die von der Leasinggesellschaft bezahlte Grunderwerbsteuer als Einnahmen der Kommune berücksichtigen.

Allerdings soll dieses Modell auch auf andere Körperschaften der öffentlichen Hand anwendbar sein, die dazu

nicht in der Lage sind. Deshalb wird dieser Sachverhalt nicht beachtet.

⁶² § 7i EStG

⁶³ § 23 EStG

⁶⁴ Nicht kündbare Vertragslaufzeit

⁶⁵ Vgl. Buhl Erhardt (1991)

⁶⁶ Durch die Aufnahme von Fremdkapital ist es möglich eine höhere Eigenkapitalrentabilität zu erzielen.

20

wie auch an dem Linearisierungseffekt teilhaben. Allerdings unterliegt die Gesellschaft und somit

auch der Kommanditist (Privatanleger) der Gewerbeertragsteuer. Der effektive

Gewerbeertragsteuersatz ist:

Bemessungsgrundlage abzugsfähig ist.

Die Steuer für ein Einkommen Y errechnet sich:

= Y S ) (

m Gewerbesteuersatz der Gemeinde (=5%)

h Hebesatz

Einkommensteuersatz des Anlegers ⁶⁷ s ESt

Wir erhalten einen kombinierten Gewerbeertrags-/Einkommenssteuersatz mit:

= s

LG

Der Einkommensteuersatz des Anlegers ist 51%. ⁶⁸ Es wird angenommen, dass er bereits

gewerbliche Einkünfte in Höhe von mindestens 84.834,00 DM hat. Dadurch reduziert sich sein

Steuersatz auf 43%. ⁶⁹ Der Hebesatz der Gemeinde sei 400% und wir erhalten dadurch einen

Gewerbeertragsteuersatz von 20%. Demnach ergibt sich für die Leasinggesellschaft eine effektive

Gewerbeertragsteuer von 16,67%. Für den Anleger lässt sich ein kombinierter Einkommen-

Gewerbeertragsteuersatz errechnen von s LG =52,50%. Sein Nachsteuerkalkulationszins sei

i LG =3,5%. Der relativ günstige Darlehenszins für die Kommune sei i K =7%.

3.1.1 Teilamortisationsleasing

Das Objekt (Theater) gehört zunächst der Kommune. In t=0 wird es an den LG

(Leasinggesellschaft) verkauft, der wiederum das Objekt dem LN gegen Zahlung fest vereinbarter

Leasingraten zur Nutzung überlässt. Der LN (Kommune) erhält in t=0 eine Entschädigung ⁷⁰ für

den Verlust des Eigentums an Grund und Gebäude. Der LG bekommt für die Nutzungsüberlassung

⁶⁷ Da sich der Anleger mit seinem Einkommen in der Proportionalzone befindet, entspricht der

Einkommensteuersatz seinem Spitzensteuersatz.

⁶⁸ Einkommenssteuersatz ohne Berücksichtigung des Solidaritätszuschlages und der Kirchensteuer.

⁶⁹ Gem. § 32c IV EStG

⁷⁰ Entspricht dem geschätzten Verkehrswert.

21

eine Leasingeinmalzahlung in t=t ^*71 und die Entschädigungszahlung N für das Objekt, welches in t=n

von der Kommune zurückgekauft wird.

Beim Teilamortisationsleasing werden die Kosten für die Renovierung, Gebäude und Boden nicht

voll amortisiert. Demnach ergibt sich für den Anleger folgender Barwert nach Steuern:

= Barwert des Leasinggebers BW

LG

( )

-Anschaffungskosten Gebäude

-Anschaffungsnebenkosten

+Steuergutschrift für Abschreibungen 72

Um das Leasing für den LG interessant und relevant zu machen muss der Barwert größer gleich

Null sein.

( ) + ⋅ − = 1 g A

( ) + + ⋅ − 1 g G

≥ 0

⁷¹ t* ist der optimale Zahlungszeitpunkt, der den Barwert maximiert.

⁷² Diese bemisst sich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

⁷³ Beträgt 10 Jahre

22

Für die Kommune ergibt sich eine etwas andere Rechnung. Der Barwert der Kommune muss

höher oder gleich den Kosten sein, die die Kommune zu bezahlen hätte, wenn sie die Renovierung

selbst durchführen würde. Also:

+ = A BW

K

Um zu garantieren, dass sich das Leasing für den LG lohnt, muss eine Leasingrate in der Höhe

festgelegt werden, dass der BW mindestens Null erreicht. Dazu wird der BW gleich Null gesetzt

und nach L aufgelöst. Die Leasingrate die mindestens bezahlt werden muss, damit sich das Leasing

für den LG lohnt wird hier als L min bezeichnet.

⇒ = 0 BW

LG

= L

Min

 ( ) ⋅ + ⋅  1

g A 



− ⋅ ⁻  t q

LG 

Da sich das Leasing auch für die andere Partei lohnen muss, wird auch für die Kommune eine

Gleichung aufgestellt. Die Kommune ist bereit eine maximale Leasingrate zu bezahlen. Diese

bezeichnen wir als L max. Dies erreichen wir durch gleichsetzen der Barwertgleichung der Kommune

mit den Renovierungsaufwendungen -R.

⇒ − = R BW

K



=  A L

Max 

Im Einigungsintervall [L Min ;L Max ] ergibt sich eine für beide Vertragsparteien barwertmäßig

vorteilhafte Leasingeinmalzahlung. Das Einigungsintervall existiert nur unter der Bedingung

L Max >L Min .

Der optimale Zahlungszeitpunkt t* der Einmalzahlung ergibt sich durch die Formel: 74

⁷⁴ Vgl. Buhl/Erhardt (1991), S. 1355-1358 und Buhl/Hinrichs/Satzger/Schneider (1999) S. 322

23

= * t

In unserem Beispiel erhalten wir demnach:

t*=9,7˜10 75

L Min = 3.724.074,56 DM

L Max = 5.306.816,07 DM

Im weiteren legen die Autoren der Barwertrechnung die Leasingrate L Max zugrunde, um die für den

Anleger mögliche Vorteilhaftigkeit darzustellen. Unter den gegebenen Parametern erhält der

Leasinggeber einen Barwertvorteil von 574.229,71 DM (bei regelmäßigen, gleichmäßig über die

Laufzeit verteilten Leasingraten würde der Vorteil 461.168,88 DM ⇒ - 19,69% betragen). Die

Kommune könnte bei einer Einmalzahlung in Höhe von L min einen maximalen Barwertvorteil von

804.585,53 DM, bei regelmäßigen Leasingraten 686.481,35 DM, erzielen.

Sensitivitätsanalyse bei Variation der Parameter:

Interessant ist, dass bei Wegfall der Sonderabschreibung, d.h. die Renovierungskosten können nur

gewöhnlich abgeschrieben werden, kein positiver Barwert für den Anleger zu erzielen ist. Hat der

Anleger einen niedrigeren Steuersatz, wenn z.B. die Gesellschaft nur Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung hat, also keine Gewerbesteuer anfällt, so erhält der Anleger einen höheren Barwert. 76

3.1.2 Vollamortisationsleasing

⁷⁵ Da Zahlungen nur zu diskreten Zeitpunkten stattfinden

⁷⁶ Für die Sensitivitätsanalyse wurde der ab 2001 gültige Spitzensteuersatz von 47% verwendet ohne

Berücksichtigung der Gewerbesteuer.

24

Im Gegensatz zum Teilamortisationsleasing muss beim Vollamortisationsleasing der Leasingnehmer

die gesamte Investition + Kosten des Leasinggebers innerhalb der Grundmietzeit, zuzüglich Zins und

Gewinn, in vollem Umfang amortisieren. Die Leasingraten fallen dadurch höher aus.

Der Rückkaufpreis N ist gleich 0 DM und die Barwertformel demnach:

( ) + ⋅ − = 1 g A

+ ⋅ − 1 ( g G

für den Leasinggeber und

= + −

BW A G

K

für den Leasingnehmer.

Bei sonst gleichen Parametern wie in Beispiel A1 ergibt sich bei einer maximalen Leasingeinmalrate

in Höhe von 5.901.454,07 DM zum Zeitpunkt t*=10, sowie eine Minimumrate in Höhe von

5.400.651,32 DM, bei der die Kommune einen maximalen Barwert von 364.892,77 DM erzielen

kann. Der des Leasingnehmers beträgt 181.694,75 DM. Bei Änderung der Parameter ergeben sich

bei maximaler Leasingrate für den Leasinggeber folgende Veränderungen:

Die Sensitivitätsanalyse zeigt, dass Teilamortisation einen besseren Barwert für den Anleger

generiert als die Vollamortisation. In keinen Fällen der Parameteränderungen konnten die Autoren

einen barwertmäßigen Vorteil der Voll- gegenüber der Teilamortisation feststellen. ⁷⁷ Die

Marktpreise, lassen eine Amortisation der gesamten Kosten während der Grundmietzeit nicht mehr

zu. Die Leasingraten müssten sehr hoch angesetzt werden und so würde sich das Leasing für

⁷⁷ Zu einem ähnlichen Ergebnis käme man auch aus Sicht der Kommune.

25

mindestens einen der Partner nicht mehr lohnen. Vollamortisation verliert gegenwärtig an

Bedeutung, soll hier aber im Vergleich mit der Teilamortisation zur Veranschaulichung dienen.

3.2 Rentenmodell für den Privatanleger

3.2.1 mit linearen Leasingraten

Im folgenden Fall betrachten wir eine Gruppe von Privatanlegern, welche sich durch einen

Zusammenschluss, z.B. in Form einer BGB/GbR-Gesellschaft, an einem Rentenvorsorgemodell

beteiligen. Die Idee dabei ist, für den Privatanleger, der keinen Linearisierungs- und damit

Steuerstundungseffekt geltend machen kann, eine barwertmäßig vorteilhafte Finanzierung zu

generieren. ⁷⁸ Der Anleger besitzt bis zum Zeitpunkt t=r den Spitzensteuersatz s ESt (= s LG ), danach

befindet er sich in der Steuerprogressionszone ⁷⁹ . Die Leasingzahlungen sollen in die

Progressionsphase fallen, um eine geringere Versteuerung zu erreichen. ⁸⁰ Es werden Parameter

geändert und hinzugefügt:

s LG : Spitzensteuersatz des Anlegers bis zum Zeitpunkt t=r

Y: das zu versteuernde Einkommen des Anlegers

S(Y): Steuerfunktion des Einkommens des Anlegers in Rente

Rentenbarwertfaktor des LG zum Zeitpunkt t ε {d, r, n} RBF t LG :

Rentenbarwertfaktor des LN zum Zeitpunkt t ε {d, r, n} RBF t K :

r: letztes Jahr mit Spitzensteuersatz in Proportionalzone

Leasingraten zum Zeitpunkt t ε {r+1,..., n} L:

S(L): Steuerzahlung für Leasingrate

⁷⁸ Der private Anleger kann im Gegensatz zur bilanzierenden Unternehmung keine Linearisierung der

Leasingraten vornehmen. Bei ihm gilt das Zu- bzw. Abflußprinzip, d.h. die Versteuerung erfolgt im Zeitpunkt

der Leasingzahlung.

⁷⁹ Z.B. bei Eintritt ins Rentenalter.

⁸⁰ Die Leasingraten sollen gleichmäßig auf die n-r Jahre verteilt werden um den Steuersatz möglichst niedrig zu

halten

26

Die Gruppe von Anlegern ist wieder der Leasinggeber, die Kommune tritt als Leasingnehmer auf.

Folgende Modifikation wird durchgeführt: Die Nebenkosten g für Anschaffung des Grund &

Bodens sowie Gebäude sind im Rückkaufpreis N für die Kommune berücksichtigt ⁸² , (1+g)*A wird

zu Ã, analog für G. Die Abzinsung des Barwertes des Anlegers erfolgt wieder mit dem individuellen

Nachsteuerkalkulationszins. Der Barwert errechnet sich nach folgender Formel:

⁸¹ Die Abschreibung für die Jahre r+1,...,n mindert das zu versteuernde Einkommen und wird somit in der

Funktion S(L) berücksichtigt.

⁸² D.h der Rückkaufpreis der Kommune erhöht sich um den noch nicht abgeschriebenen Teil der

Anschaffungsnebenkosten des LG, also um g*(A+G)* (1-n/BGND)

27

zusammengefasst erhalten wir:

= BW

LG

Der Barwert der Kommune berechnet sich:

Unser Privatanleger befindet sich ab dem Zeitpunkt r +1 mit seinem Einkommen E in der

Progressionszone von B bis C DM. ⁸⁵ Der nächste Schritt ist nun eine Anpassung der im

Einkommensteuergesetz angegebenen Formel zur Berechnung des Steueraufkommens.

(D*z+F)*z+H an unser Modell. 86,87

Y sei nun das den Betrag H übersteigende Einkommen ⁸⁸ , wobei vorausgesetzt wird, dass das

Basiseinkommen des Anlegers größer als B ist, aber kleiner C.

⁸³ Für den Erwerb trägt die Kommune die anfallenden Nebenkosten g

⁸⁴ Der Barwert muss auch hier einen Vorteil gegenüber Eigenrenovierung erzielen, damit Leasing für die

Kommune rentabel wird.

⁸⁵ Nach dem aktuell gültigen EStG erstreckt sich diese für uns relevante Progressionszone für Einzelpersonen

von B=17496 bis C=114695 DM. Bei Ehegatten die lt. Splittingtabelle veranlagt werden, verläuft sie von

B=34992 bis C=229.391 DM.

⁸⁶ Z ist der zehntausendste, den Betrag H (17442 DM) übersteigende, Teil des Einkommens.

⁸⁷ Bei Ehegatten beträgt die tarifliche Einkommenssteuer das Zweifache des Steuerbetrages, der sich für die

Hälfte ihres gemeinsam zu versteuernden Einkommens ergibt, vgl. EStG 1997 gültige Fassung ab 01.01.2000. Z

wird zu Z/2 und die Steuer berechnet sich nun :

[(D*z/2+F)*z/2+H*2

⁸⁸ Gem. § 32 a EStG: H=17442 DM

28

B < E < C und z=Y/10000

Entscheidend ist die Höhe des neu zu versteuernden Einkommens in t=r+1,...,n, also die Leasingrate

L, welche die Einkommensminderung durch die Abschreibung für unser Gebäude berücksichtigt.

Die Abschreibung für die Jahre der Leasingzahlungen ist nicht mehr in der Formel direkt enthalten,

sondern mindert das Basiseinkommen E. Demnach erhalten wir unter Berücksichtigung des

Leasingszenarios ein zu versteuerndes Einkommen von Y=E-A/BGND+L, also Basiseinkommen E

abzüglich Abschreibung zuzüglich Leasingrate für das Gebäude. 89,90

y 1 = L+(E-A /BGND)-H 91

y 2 = E-H 92

= ² y

1

− + ^{2 2} E L 2

− ⋅ ⋅ − H L 2

⋅ ⋅ − + = ^{2 2 2} H E H E y 2

2

= − ^{2 2} y y

2 1

⋅ ⋅ − ² E L 2

= − L y y

2 1

Um nun die Steuerzahlung der Leasingrate in der Progressionszone zu berechnen, ziehen wir die

Steuerzahlung ohne Berücksichtigung des Leasingszenarios von der Steuerzahlung mit Leasing ab.

Es wird angenommen, dass sich in beiden Fällen das Einkommen des Anlegers innerhalb dieser

Progressionszone befindet, da die sonst notwendigen Fallunterscheidungen den Rahmen sprengen

würden.

⁸⁹ Annahme ist das r+1>10, sonst müsste die Sonderabschreibung zusätzlich berücksichtigt werden.

⁹⁰ Die in § 32a II EStG vorgesehene Abrunden des zu versteuernden Einkommens werden in den Formeln und

Ergebnissen aus Vereinfachung nicht berücksichtigt.

⁹¹ y 1 ist das nach der Leasingzahlung inkl. Afa zu versteuernde Einkommen.

29

S

=

( ) =

=

=

+

=

+

+ ⋅ + ⋅ = ² c L b L a

Um den Grenzsteuersatz zu erhalten leiten wir S(L) ab und erhalten: 93

∂ L S ) ( + ⋅ ⋅ = 2 b L a

∂ L

Um nun die minimale Leasingrate, bei der der Leasinggeber einen Barwert ≥ 0 erzielt, zu ermitteln,

setzen wir Formel BW(LG) gleich 0 und lösen nach L auf.

⁹² y 2 ist das Einkommen ohne Berücksichtigung der Leasingfinanzierung.

⁹³ Bei Veranlagung nach Splittingtabelle erhalten wir folgende Formeln für unsere

Einkommensteuerberechnung: ( )

S (

=

=

^{~ ~} + ⋅ + ⋅ = ² c L b L a

= BW

LG

⇒

⇒

( ) ⋅ − + ⋅ − ² 1 b L a { 3 2 1

mit der Mitternachtsformel können wir die minimale Leasingrate bestimmen:

= L

min

Analog bestimmt man die maximale Leasingrate, welche die Kommune nicht schlechter stellt als

eine Eigenfinanzierung:

( )

≤ L

Max

Damit sich das Leasingszenario sowohl für den Anleger als auch für die Kommune rentiert, muss

ein Intervall zwischen L Min und L Max bestehen, wobei L Max > L Min sein muss. Unsere

Leasingrate muss genau in dieses Intervall fallen.

Beispiel 1:

31

Für unser Renovierungsszenario benötigen wir wieder ein Investitionskapital in Höhe von 3

~ =100.000,00 DM, G

Millionen (davon A

Kapital wird finanziert durch 50 Anleger, d.h. 60.000,00 DM pro Anleger, die jeweils in 21 Jahren 94

ein Basiseinkommen E mit 50.000 DM pro Jahr haben. Bis zum Jahr r=20 ist ihr Einkommen größer

als B=114.695,00 DM und ihr Spitzensteuersatz in den Jahren 1 bis 20 ist gemäß dem aktuell

gültigen Einkommensteuergesetz 51% ⁹⁵ . Die Laufzeit des Leasingvertrages ist n=25 Jahre. Der

Kalkulationszinssatz der Kommune betrage wieder 7%, der des Anlegers 3,5% nach Steuern. Die

restlichen Parameter sind: 96

B=17496

C=114695

D=133,74

F=2500

H=17442 DM

Eingesetzt in unsere Formeln erhalten wir ein Intervall (L Min ;L Max ) mit (18700,96 DM;50.838,17

DM). Verteilt auf die letzten 5 Jahre, d.h. in den Jahren 21...25 je eine Leasingzahlung in Höhe von

50.838,17 DM, erhält ein einzelner Anleger einen Barwertvorteil in Höhe von 41.569,41 DM (für

alle Anleger: 2.078.470,50 DM), der maximal zu erzielende Barwert für die Kommune beträgt -

697.420,50 DM, dass entspricht einem Barwertvorteil gegenüber Eigenfinanzierung von

1.702.579,50 DM. Bei einer Leasingeinmalzahlung zum optimalen Zeitpunkt in t=25 mit 292.357,07

DM ergäbe sich gerade mal ein Barwert von 35.911,74 DM für den Anleger. Die Verteilung auf

die letzten 5 Jahre, in welcher der Anleger sich in der Progressionszone befindet, erhöht seinen

Barwert im Vergleich zur Einmalzahlung um 15,75%. Der Grenzertragsteuersatz in den letzten 5

Jahren beträgt 47,29% nach der Leasingzahlung, der Durchschnittsteuersatz mit dem sich die

Leasingzahlung versteuert ist 36,11%.

Untersucht wird nun wieder die Variation einzelner Parameter:

⁹⁴ Das letzte Jahr mit Spitzensteuersatz ist r=20

⁹⁵ Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht berücksichtigt.

⁹⁶ Gem. §23 EStG

32

Einen großen Einfluss hat die Länge des Intervalls, in den die Zahlungen in die Progressionszone

fallen. Werden die Zahlungen weiter nach hinten ausgedehnt, hat dies einen sehr positiven Einfluss,

während bei Ausdehnung nach vorne, trotz Nutzung mehrerer Steuerprogressionsjahre, ein

Barwertnachteil gegenüber unserer Ausgangsposition entsteht. Wie wir sehen können, hat eine

Verschlechterung der Sonderabschreibung eine negative Auswirkung auf unser Modell, aber

trotzdem bleibt der Barwert positiv (im Gegensatz zum Private Placement), auch bei vollständigem

Wegfall der Sonderafa.

Beispiel 2:

Nun untersuchen wir die Veränderung der Progressionszone, welchen Einfluss sie auf den Barwert

des Anlegers hat. Es bringen 75 Anleger je 40.000,00 DM Kapital in die Anlage ein. Alle Anleger

haben jeweils ein zu versteuerndes Einkommen E in Höhe von 67.000,00 DM. Bei den aktuell

gültigen Steuersätzen wie in Beispiel 1 erzielt der Anleger maximal einen Barwert von 25.958,91

DM (Vorteil Kommune: 21.861,56 DM).

Nun soll die Progressionszone von B=66.312,00 DM bis C=120.041,00 DM verlaufen. Der

Spitzensteuersatz steigt nun von 51% auf 53%. 97

Folgende Parameter ändern sich:

D=151,93

F=3669

H=66.312,00 DM

Das Maximum/Minimum-Intervall ist zuerst (13.259,61 DM;33.892,12 DM) danach verläuft es von

(12.606,75 DM;33.892,12 DM) ⇒ das Intervall wird größer. Interessant dürfte auch sein, dass der

Anleger davon profitiert, falls der Steuersatz, sowie die Länge der Progressionszone steigt, denn er

kann einen höheren Barwert erzielen (Anleger: 27.069,82 DM / +4,28%, Kommune. 22.553,31

DM / +3,16%). Bei einer Leasingeinmalzahlung sinkt allerdings der Barwert von 23.651,98 DM

auf 23.045,83 DM (-2,56%).

⁹⁷ Die Daten entsprechen dem Tarif des Jahres 1999.

33

Beispiel 3:

Wir betrachten nun einen Anleger der nach der Splittingtabelle veranlagt wird. Sein Einkommen E

sei 80.000,00 DM, er legt 120.000,00 DM an, d.h. wir benötigen nun 25 Anleger um das

Anfangskapital von 3 Millionen aufzubringen. Die Progressionszone reicht von B=34.992 DM bis

C=229.391 DM. Die sonstigen Voraussetzungen verändern sich nicht gegenüber Beispiel 1. Der

Anleger kann nun einen Barwert von 83.927,33 DM generieren, bei einer maximalen Leasingrate

L Max = 101.676,35 DM. Die Kommune könnte einen Vorteil gegenüber der Eigenfinanzierung bis zu

691.938,25 DM erzielen.

Sensitivitätsanalyse:

3.2.2 Rentenmodell mit nicht linearen Leasingraten

Im nun folgenden Modell werden die Leasingraten in ihrer Höhe optimiert, um einen maximalen

Barwert zu erzielen. Das Problem ist, den optimalen Barwert in Abhängigkeit der Leasingraten, der

Steuerprogression und des eingesetzten Kapitals (für Grund, Gebäude und Renovierung) zu

ermitteln. Wir müssen davon ausgehen, dass der Anleger nur einen bestimmten Anlagebetrag zur

Verfügung hat, denn sonst wäre das Ergebnis ein ständig steigender Grenzbarwert, das heißt der

Anleger würde für jedes zusätzlich eingesetzte Kapital einen positiven Barwert ⁹⁸ erhalten.

Um die Vorteilhaftigkeit für den Anleger zu zeigen und gleichzeitig Vergleichbarkeit mit den

gleichmäßigen Leasingraten zu gewährleisten, benutzen wir wieder die maximal mögliche

Leasingrate L max .

Wir betrachten die unterschiedlichen Leasingraten zum Zeitpunkt t=r+1,..., n. Die Rückzahlung von

N erfolgt wie gehabt in t=n.

⁹⁸ Der Grund ist die auf der Steuerprogressionszone folgende Proportionalzone. Bei Untersuchung des

optimalen Anlagebetrages bei Steuerprogression hat sich gezeigt, dass dieser in die Proportionalzone fällt,

wenn der Anleger unbegrenzt Kapital einsetzen kann.

34

Der Rückzahlungsbetrag N ist wieder:

( )  ~ + = 

A N 

Die für den privaten Anleger barwertmaximale Leasingrate lässt sich nun nicht mehr durch

einfaches Umformen nach L ermitteln, da optimale Leasingraten ermitteln wollen, die sich in ihrer

Höhe unterscheiden können. Eine Gruppe von Anlegern wird die Theaterrenovierung finanzieren.

Damit bei unserer späteren Ermittlung die optimale Leasingrate in t=r+1 > 0 ist und die Rate in t=n

das zu versteuernde Einkommen nicht aus der Progressionszone fallen lässt. Die optimal verteilten

Leasingraten ermitteln wir mit Hilfe einer Lagrangefunktion. Unsere Nebenbedingungen sind, dass

ein Anleger nur über einen bestimmten Anlagebetrag verfügt, ⁹⁹ und die Kommune nicht schlechter

gestellt wird, wie wenn sie die Renovierung eigenfinanziert, also wieder

−

⁹⁹ Wäre unser einzusetzendes Kapital unbegrenzt, so würde unser Anleger sein ganzes zur Verfügung

stehende Kapital anlegen, da jede marginale eingesetzte Geldeinheit seinen Barwert erhöht. Der Grund dafür

ist die der Progressionszone folgende Proportionalzone.

35

Barwert des Anlegers

-Anschaffungskosten Gebäude

+Steuergutschrift der Gebäudeabschreibung

bis zum Zeitpunkt r 100

+Rückkaufswert, den die Kommune an den

Anleger zahlen muss

− G -Grundstückskosten

-Renovierungskosten

+ Steuergutschrift der Sonderafa

+Summe der Leasingraten

( )

-Summe der Steuerzahlungen für die

Leasingraten

≥ 0

Unsere Steuerzahlung ist nun für jede Leasingzahlung unterschiedlich, folglich erhalten wir für die

Leasingzahlung im Zeitpunkt t=r+i mit i ε {1,...,n-r}:

( ) + ⋅ + ⋅ = ² c L b L a L S

i i i

Nach L abgeleitet bekommen wir also:

i

Der Barwert wird mit Hilfe des Lagrangeansatzes optimiert, wobei unsere Nebenbedingung die

Kommune festlegt, deren BW=-R gesetzt wird.

( )

Lagrange

~ − = A

− r n ∑ −

= i 1

¹⁰⁰ Die Afa des Gebäudes in den Zeitpunkten n-r bis n mindert das zu versteuernde Einkommen E und taucht

36

Dazu bildet man die partiellen Ableitungen der Lagrangefunktion.



  = λ



und

Danach setzen wir die partielle Ableitung nach L i gleich mit einer nach L j , wobei i≠j ist und lösen

auf:



 





 



( )

= L

j

( )

= L

j

Um nun die optimale Leasingrate L 1 für den Zeitpunkt t=r+1 zu erhalten setzen wir i=1 und fügen L j

mit j≠1 in die mit 0 gleichgesetzte partielle Ableitung nach λ ein und lösen nach L 1 auf:

deshalb nicht mehr direkt in der Formel auf.

37

⁻ ( ) ~ ~ + − + G A 1

( ) ~ ~ + − + G A 1

( )

( )

( )

 − r n ∑  ⋅ L 

¹  = j 1

( )

= L

1

Die jeweils optimalen Teilanlagebeträge für j=2...n-r lassen sich durch einsetzen von L 1 in die

Formel für L j ermitteln.

Zur Überprüfung, ob es sich hierbei um eine Maximalstelle der Lagrangefunktion handelt bilden wir

die Hessematrix:

38







 = H 







Die Hessematrix ist negativ definit und damit ist die ermittelte Verteilung der Leasingraten

(L 1 ,..., L n-r ) optimal und ergibt den maximalen Barwert für den Anleger.

Auf formelmäßige Bestimmung der minimalen Leasingraten mit optimaler Verteilung wird aufgrund

des sehr großen Umfanges an dieser Stelle verzichtet, da es den Autoren primär darum geht die

Vorteile für den Privatanleger aufzuzeigen. Zur Bestimmung der optimal angepassten Leasingraten

für die Kommune siehe Anlage 6.

Beispiel 4:

Es werden die gleichen Parameter vorausgesetzt wie in Beispiel 1, nur passen wir die Leasingraten

in ihrer Höhe optimal an.

Bei Einsetzen in unsere Formeln ergeben sich folgende Leasingraten in den Jahren:

 

21  

  22

 

23 :  

  24

 

  25

Der Grenzsteuersatz und die durchschnittliche Versteuerung der Leasingrate sind:

39

 , 43



 , 45

 = , 47 s  Grenz

 , 49



 , 50

Der Barwert beträgt 41828,17 DM, dies ist ein Vorteil von 0,55% im Vergleich zu den linearen

Leasingzahlungen und 14,14% besser als bei Einmalzahlung.

Bei Ausweitung der Leasingzahlungen auf 10 Jahre ab dem 20. Jahr erzielt ein Anleger einen

Barwert von 51.757,49 DM, dies sind immerhin schon 4,72% mehr im Vergleich zu linearen

Leasingraten. Daraus wird ersichtlich, je mehr die Leasingraten auf die Jahre des günstigeren

Steuertarifs fallen, bei angepassten Raten ein umso höherer Barwert für den Anleger generiert

werden kann, insbesondere wenn die zusätzlichen Zahlungen weiter nach hinten geschoben werden.

Weiter fällt auf, dass die Höhe der Leasingrate umso höher ausfällt, je weiter sie in der Zukunft

liegt.

Bei zehnjähriger Zahlung hat die 1. Leasingrate im Zeitpunkt t=21 einen Betrag von gerade mal

360,71 DM, während sie im letzten Jahr (t=30) 66.976,05 DM beträgt. Der Grenzsteuersatz in t=21

ist 31,12%, in t=30 48,94%.

Der Barwert des Anlegers beträgt bei maximalen Raten kumuliert für alle 50 Anleger 2.091.408,50

DM. Wenn wir noch einmal die Kommune betrachten, könnte diese bei optimalen minimalen

Leasingraten einen Barwert von 684.121,50 DM erzielen. Dies entspräche einem Vorteil gegenüber

Eigenfinanzierung von 1.715.878,50 DM, das sind hier zwar nur +0,78%, allerdings gilt auch hier,

dass bei Ausweitung des Zahlungszeitraumes größeres Potential besteht, hier bis zu 8,04% mehr als

bei 10 linearen Zahlungen. Auch die minimalen Leasingzahlungen für den Anleger, welche den

Barwert für die Kommune maximieren, erhöhen sich in der Zukunft.

40



, 4036 

 12013

 = 19728 L  Min

 27191



 34410

Die Kommune hat gegenüber den linearen Leasingraten einen Vorteil von +13.354,00 DM

(+0,78%).

Beispiel 5:

Gleiche Prämissen wie in Beispiel 2. Der Barwert eines Anlegers beträgt in der aktuellen

Progressionszone 26.217,49 DM und steigt um 4,12 % bis auf 27.298,52 DM. Der Grenzsteuersatz

in t=25 sinkt von 50,98 % auf 50,86 %, denn bei höherer Progressionszone werden die

Leasingzahlungen nicht mehr ganz so stark in die Zukunft verlagert.



, 21517 

 , 28365

 = , 34989 L  alt

 , 41397



 , 47594

Beispiel 6:

25 Anleger legen je 120.000,00 DM an und erhalten einen Rückfluss ab dem 20. Jahr von 10

Leasingraten. Die Anleger werden gemäß der Splittingtabelle veranlagt und haben ein zu

versteuerndes Einkommen E=80.000,00 DM. Wir erhalten folgendes Ergebnis:

41

  21

 

  22

 

23  

  24

 

25  

:   26

 

27  

 

28

 

  29

 

  30

Der Barwert des Anlegers beträgt bei maximalen Raten 110.882,54 DM. Das sind kumuliert für

alle 25 Anleger 2.772.063,50 DM.

3.2.3 Teil- vs. Vollamortisation

Zum Schluss beschäftigen wir uns noch einmal mit Vollamortisation, d.h. die Kosten des

Leasinggebers werden während der Grundmietzeit voll gedeckt und der Rückzahlungsbetrag N für

die Kommune ist wieder 0 DM. Wenn wir die Daten aus Beispiel 1 nehmen, erkennt man, dass

Vollamortisation im Rentenmodell für den Privatanleger günstiger sein kann als Teilamortisation,

aber nur im Falle von optimalen Leasingraten. (+6.180,82DM; +14,78%). Für die Kommune

entstehen keinerlei Vorteile in diesem Beispiel.

4. Zusammenfassung

Unsere vorgestellten Modelle zeigen auf, dass Kommunalleasing sowohl für die öffentliche Hand als

auch den privaten Anleger eine attraktive Finanzierungs- bzw. Investitionsalternative sein kann. Zur

steuerlichen Anerkennung ist bei allen Beispielen die Totalgewinnerzielungsabsicht gegeben, ebenso

die Regelbeispiele des § 2b EStG. Dies ist aus den Anlagen exemplarisch für die Fälle 3.1.1, 3.1.2,

Beispiel 1,4 und 6 ersichtlich. Teilweise ist die Rendite vor Steuern sogar größer als die Rendite

nach Steuern. Ein Problem könnte allerdings dadurch entstehen, dass bei manchen

Kommunalverfassungen neben dem kapitalwertmäßigen Vorteil auch ein absoluter Zahlungsvorteil,

ohne Berücksichtigung der zeitlichen Zahlungsstruktur, bestehen muss. Da hier gerade bei dem

Rentenmodell eine zeitliche Verschiebung nach hinten erfolgt, kann es hier zu Problemen kommen.

42

Eine Veränderung des Steuerniveaus hat zwar Auswirkungen auf unsere Modelle, führt aber meist

nicht dazu, dass diese unrentabel werden. Dadurch ist eine relative Sicherheit trotz des langen

Planungshorizonts für den Anleger gegeben.

Bei dem Rentenvorsorgemodell konnten die Autoren zeigen, dass die optimal angepassten

Leasingraten einen steigenden Verlauf besitzen.

43

Literaturverzeichnis

Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG

Büschgen, Bankbetriebslehre

Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds

BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, in BStBl. II 1984

BMF v. 21.3.1972

BMF v. 23.12.1991

Buhl/Eichinger/Kienle, Vorteilhafte Immobilienfinanzierungen bei steuerbefreiten Körperschaften

mit Hilfe von Teilamortisations-Leasingverträgen

Buhl/Erhardt (1991), und Buhl/Hinrichs/Satzger/Schneider (1999)

Buhl/Hinrichs, Vorteilhafte Finanzierung der Renovierungsaufwendungen fremdvermieteter

Baudenkmäler

Buhl/Hinrichs, Vorteilhafte Finanzierung der Renovierungsaufwendungen eigengenutzter

Baudenkmäler

Buhl/Sandbiller/Will/Wolfersberger, Zur Vorteilhaftigkeit von Zerobonds

Dörhöfer, Möglichkeiten und Grenzen der Realisierung kommunaler...FI Köln , Nr.27

Ergenzinger Till, Kommunalleasing

Herckenrath, Leasing als Instrument einer innovativen Finanzierung öffentlicher Krankenhäuser

FE I- Vorlesungsskript

Fink, Immobilienleasing

Karrenberg/Schäfer, Sonderformen kommunaler Investitionsformen, FI Köln Nr.9

Kroll, Immobilienleasing

Kroll, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand

Lüdicke, Immobilienfonds

Satzger/Kundisch, Der Zusammenhang zwischen Investitionsentscheidung, steuerlichem Totalerfolg

und Finanzierung

wisu, Das Wirtschaftsstudium 4/00

44

Anlage 1 Teilamortisation

Anlage 6 (1)

Die Lagrangeformel ergibt sich aus der Barwertformel der Kommune mit der Nebenbedingung,

dass BW LG =0:

( ) = λ , BW Lagrange

K

−

=

~  ~  + −

A 

⋅ λ 

− r n  ∑ +



 = 1 i

≥ 0

Partielle Ableitungen:

( )

( ) ∂ BW Lagrange = K

∂ λ

( ) ~

~ + − A

= 0

Partielle Ableitung nach L i und L j mit i≠j jeweils nach λ auflösen und dann gleichsetzen:

Ermittlung der Leasingrate L j in Abhängigkeit von L i : Anlage 6 (2)

1

− j i ( ) q − + − ⋅ ⋅ − ⋅ K b b L a 1 2 1

− i j i q = LG L

⋅ − j a 2

L 1 aus partieller Ableitung für λ herauslösen:

Ermittelte Formel für L j einsetzen und wieder L 1 herausziehen:

 

 

⁻  r n  ∑ ⋅ − b  

 = 2 j  

  

 

 

⁻  r n  ∑ ⋅ − b  

 = 2 j  

  

Anlage 6 (4 )





⁻  r n ∑ + 

 = 2 j 







− r n  ∑ − b 

⁼  2 j

 

−





 

+

= + L 0

 ⋅ − r n ∑ −  a

 = 1 j

 − r n ( ) ∑ ⋅ −  1

b   = 1 j

− r n ( ) ∑ ⋅ − − 1 b

= 1 j

= + L 0

Mit Hilfe der Mitternachtsformel können wir L 1 ermitteln:

= + ⋅ + ⋅ ² 0 c L b L a

1 1

= L

1

Mit L 1 und der Formel für L j lassen sich alle Leasingraten mit j=2,...,n-r bestimmen.