Erklärung

Ich erkläre an Eides statt, die vorliegende Diplomarbeit selbständig und ohne fremde Hilfe verfasst zu haben, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht verwendet und die den benutzten Quellen wörtlich oder inhaltlich entnommenen Zitate deutlich als solche kenntlich gemacht zu haben.

Linz, im Juni 2003

Danke M, für die zeitlose Unterstützung und Hilfestellung!

Dank an Ass Prof Dr Helmut Böhm, Salzburg für die Zusatzbetreuung.

Inhaltsverzeichnis I

Einleitung   

1.  Teil DAUERRECHT  1

I.  Befristete Mietverhältnisse  1

A.  Beendigung durch Zeitablauf  1

1.  Rechtslage nach ABGB  1

2.  Rechtslage nach MRG  1

a.  Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung  2

aa.  Schriftlichkeit  2

bb.  Endtermin  4

cc.  Dauer  6

b.  Durchsetzbarkeit  7

aa.  Anknüpfungszeitpunkt  7

bb.  Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin  8

c.  Rechtslage nach Ablauf der Befristung  9

aa.  Durchsetzbare Befristung  9

bb.  Undurchsetzbare Befristung  11

3.  Übersichtstabelle  12

B.  Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters  13

1.  Entwicklung  13

2.  Kündigung allgemein  13

3.  Kündigungsoption des Mieters  14

4.  Kündigungsoption bei undurchsetzbarer Befristung  15

C.  Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund  16

1.  Untauglichkeit  17

2.  Erheblich nachteiliger Gebrauch  18

3.  Qualifizierter Mietzinsrückstand  18

II.  Unbefristete Mietverhältnisse  19

A.  Rechtslage nach ABGB und MRG  19

B.  Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund  19

C.  Kündigung  20

1.  Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG  21

2.  Die einzelnen Spezialtatbestände des § 30 Abs 2 MRG  22

a.  Mietzinsrückstand gem Z 1  22

b.  Nichterbringung von Dienstleistungen gem Z 2  23

c.  Erheblich nachteiliger Gebrauch gem Z 3 1. Fall  23

d  Unleidliches Verhalten gem Z 3 2 Fall  24

Inhaltsverzeichnis II

e.  Strafbare Handlung gem Z 3 3. Fall  25

f.  Weitergabe gem Z 4  25

aa.  Weitergabe  26

bb.  Unverhältnismässige Gegenleistung  26

g.  Tod des Mieters gem Z 5  27

h.  Nichtbenützung einer Wohnung gem Z 6  27

i.  Nicht vertragsgemäße Verwendung eines Geschäftsraums gem Z 7  28

j.  Eigenbedarf an Wohnung ohne Ersatz gem Z 8  29

k.  Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9  30

l.  Bedarf für Betriebsangehörige gem Z 10  30

m.  Bedarf einer Gebietskörperschaft gem Z 11  30

n.  Kündigung von Untermietverhältnissen gem Z 12  31

o.  Vereinbarter Kündigungsgrund gem Z 13  31

p.  Abbruchreife gem Z 14  32

q.  Interessenbescheid gem Z 15  32

r.  Verweigerung der Standardanhebung gem Z 16  33

3.  Teilkündigung gem § 31  33

4.  Kündigungsgründe außerhalb des MRG  34

D.  Sonstige Erlöschengründe  34

1.  Untergang  35

2.  Einvernehmliche Auflösung  36

3.  Vereinigung  36

4.  Enteignung  37

5.  Rücktritt  37

6.  Anfechtung  38

2.  Teil Übergangsrecht  39

I.  Kündigungsrechtliche Übergangsregelung des MRG  39

A.  Übungsplätze des Bundesheeres  39

B.  Befristete Weitergeltung des Kündigungsschutzes des MG  39

C.  Investitionsersatzanspruch des Mieters  40

D.  Neuer Kündigungsschutz für frei finanzierte Neubauten  41

E.  Bestehende Untermietverträge  41

II.  Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz  42

A.  Befristungen  42

B.  Bestehende Verträge  42

C  Anwendbarkeit  43

Inhaltsverzeichnis III

D.  Verlängerungen  43

III.  Die Wohnrechtsnovelle 1997  44

A.  Neue Befristungsregeln  44

B.  Übergangsregelungen des § 49b  45

1.  Indirekte Investitionen  45

2.  Befristungsabschläge  46

3.  Ausschluss der Mietzinserhöhung bei Befristung unter 4 Jahren  46

4.  Befristungen  47

a.  Vertragsschluss  47

b.  Verlängerungsvereinbarungen  47

5.  Stillschweigende Verlängerung um ein Jahr  48

6.  Verlängerungsoption  49

IV.  Die Wohnrechtsnovelle 1999  49

V.  Die Wohnrechtsnovelle 2000  50

A.  Allgemeines  50

B.  Übergangsregeln des § 49c  50

1.  Befristungsabschlag  50

2.  Befristung  51

3.  Weitergeltung der §§ 29 Abs 4a, 4b und 4c und 34 Abs 5  51

4.  Kündigungsoption des Mieters  51

VI.  Die Mietrechtsnovelle 2001  52

Literaturverzeichnis   

Einleitung

EINLEITUNG

Das Mietrecht ist ein Rechtsbereich, der nahezu jeden Menschen betrifft - die meisten als Mieter und viele als Bestandgeber - und dennoch ist es eine Materie, die bei Wissenschaftern wie Praktikern in Relation zur Nachfrage nur wenig Interesse hervorruft und einen wenig löblichen Ruf als Fach für Spezialisten genießt. Ich bin auch bei weitem nicht der erste, der sich im Zusammenhang mit mietrechtlichen Regelungen an das legendäre „Denksporturteil“ des OGH ¹ erinnert fühlt. Wenn in der Literatur mit Bezug auf die Mietrechtsgesetzgebung von „gravierenden gesetzgeberischen Versehen“ ² und „besonderen legistischen Gustostückerln“ ³ zu lesen ist, gerade in Zusammenhang mit den Übergangsbestimmungen von einer „Geheimwissenschaft der Mietrechtsarchäologie“ ⁴ geschrieben wird und Polemik in keinem Aufsatz über eine Wohnrechtsnovelle zu kurz kommt, dann scheint es nicht zu verwundern, dass auch der OGH kontrovers Stellung bezieht ⁵ . Eine bereits andiskutierte Verländerung der Mietrechtskompetenz ⁶ und der Einfluss des Europäischen Gemeinschaftsrechts ⁷ lassen in dieser Hinsicht noch einigen Interpretations- und Anknüpfungsstoff erwarten.

Das Befristungsrecht ist innerhalb des Mietrechts wiederum ein Spezifikum, das von umfangreicher Geschichte ⁸ und rechtspolitischer Brisanz ⁹ geprägt ist und schon dadurch zahlreiche intertemporale Probleme und Ansätze aufwirft. Die gegenständliche Arbeit versucht einen Überblick über die Regelungen der Zeitmietverträge und der damit im Konnex stehenden Kündigung zu geben und des Weiteren die einschlägigen fundamentalen Novellen 1997 und 2000 „aufzuarbeiten“.

¹ Jedoch in anderem Zusammenhang: OGH vom 2.5.1990 1 0b 515/90 = JBl 1991, 446 (Hoyer): „...wenn nur mit subtiler Sachkenntnis, außerordentlichen methodischen Fähigkeiten und mit einer gewissen Lust zum Lösen von Denksport-Aufgaben überhaupt verstanden werden kann, welche Anordnungen hier getroffen werden...“.

² Böhm, Das neue Befristungsrecht, immolex 2000, 243.

³ Vonkilch, Zu den maßgeblichen Anknüpfungspunkten im intertemporalen Befristungsrecht des MRG, wobl 2000, 290.

⁴ Dirnbacher, Renaissance des ABGB: Vollausnahmen gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65 (66).

⁵ Vgl Iro, Das „Mieterkarussell“ im Spiegel der Rechtsprechung, RdW 1995, 457.

⁶ Vgl Stabentheiner, Wohnrechtliche Streiflichter in bewegten Zeiten, FS Dittrich 848 ff.

⁷ Vgl Eilmansberger, Der Einfluss des Gemeinschaftsrechts auf nationales Wohnrecht, in: Erneuerung des Wohnrechts 60 ff.

⁸ Vgl Swoboda, Kommentar zum MG 271 f; Böhm, ^{(Un)gerechtes Mietrecht, FS Mayer-Maly 332 ff;} Stampfer, Anfänge des Mieterschutzes 84 (93 ff, 101).

⁹ Vgl Stabentheiner, FS Dittrich 852 ff.

Einleitung

Die Arbeit wurde in zwei Bereiche gegliedert, von denen der erste den materiellen Teil und der zweite überblicksartig die intertemporale Systematik abdeckt. Entscheidungen aus den Sammlungen ohne nähere Bezeichnung sind solche des OGH.

Die Abkürzungen und Zitate wurden gem Friedl/Loebenstein, AZR ⁵ verfasst, weswegen auf ein eigenes Abkürzungsverzeichnis verzichtet werden konnte.

I. Befristete Mietverhältnisse

A. Beendigung durch Zeitablauf

1. Rechtslage nach ABGB

Bestandverträge ¹⁰ können zu einem bestimmten Termin ohne weiteres eo ipso - dh ohne Kündigung - erlöschen; dieser wird als unbedingter Endtermin (§ 1113 ABGB) bezeichnet. Wird das Erlöschen aber von einer weiteren Voraussetzung (Bedingung), beispielsweise einer vorhergehenden Kündigung abhängig gemacht (§ 1114 ABGB) ¹¹ , spricht man von bedingtem Endtermin ¹² .

Der Endtermin muss nicht durch einen kalendermäßigen Tag, sondern kann auch durch ein Ereignis festgelegt werden; dieses muss jedoch objektiv bestimmbar sein oder sich mittelbar aus dem Zweck oder Bedarf des Vertrages ergeben ¹³ . Verträge mit unbedingtem Endtermin binden mangels gegenteiliger Klausel die Vertragsteile an die gesamte Dauer mit Ausnahme einer Realisierung eines wichtigen Grundes gem §§ 1117 oder 1118 ABGB ¹⁴ . Das Mietverhältnis erlischt zum Endtermin ex lege.

2. Rechtslage nach MRG

Im Anwendungsbereich des MRG gelten die selben Grundsätze ¹⁵ , allerdings ist die Vereinbarung eines bedingten Endtermins unwirksam ¹⁶ bzw die beabsichtigte

¹⁰ Vgl Jabornegg/Resch/Strasser, Arbeitsrecht Rz 554 ff.

¹¹ Feil, Bestandvertrag ³ , Rz 510.

¹² Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 35 ff.

¹³ Würth in Rummel ³ § 1113 ABGB Rz 3 mwN.

¹⁴ Siehe unten I. C. und II. C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund.

¹⁵ Vgl Dirnbacher, MRG - 1997, 151 f.

¹⁶ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 3; vgl auch Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 8.

Befristung nicht durchsetzbar ¹⁷ . Ein (außergerichtlicher) Räumungsvergleich ist kein erfolgreiches Institut um einen Mietvertrag zu befristen oder zu verlängern ¹⁸ .

a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung

aa. Schriftlichkeit

aaa. Form

Voraussetzung für eine durchsetzbare Befristung ¹⁹ ist die Einhaltung der Schriftform, unabhängig davon, ob es sich um einen erstmaligen Abschluss unter Befristung oder eine Verlängerung auf bestimmte Zeit handelt ²⁰ . Der Formzweck liegt zum einen in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, zum anderen in der Erleichterung und Sicherung der Beweisführung ²¹ . Für die Vereinbarung einer Befristung ist der Bestandgeber beweispflichtig ²² .

Für das selbständige Erlöschen des Mietverhältnisses durch Zeitablauf ist gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a Voraussetzung, dass bei der Befristungsvereinbarung die Schriftform im Sinne einer gemeinsamen, von beiden Vertragsteilen unterfertigten Urkunde eingehalten wurde ²³ . Der Endtermin (sprich die Befristung) muss aus der Urkunde ersichtlich sein, ohne auf die Interpretationsregeln der §§ 914, 915 ABGB ²⁴ abstellen zu müssen ²⁵ , darüber hinaus ist wohl die Andeutungstheorie ²⁶ (Ermittlung des Parteiwillens anhand auch äußerst geringer Anhaltspunkte ²⁷ im Text ²⁸ ) maßgeblich. Bei Abschluss durch einen Bevollmächtigten muss sich dieser auf Mieterseite auf eine schriftliche Vollmacht stützen - dies gilt bei einer Mietergemeinschaft für sämtliche zu Vertretenden ²⁹ ; auf Vermieterseite hingegen wird eine mündliche als ausreichend angesehen ³⁰ , was durch den Normzweck gerechtfertigt scheint 31 . Es bedarf in

¹⁷ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 37; Koziol/Welser II ¹² , 224; siehe unten 2. b.

¹⁸ Dirnbacher, MRG 1997, 156 f; Tschütscher, Der Räumungsvergleich nach der WRN 1997, wobl 1997, 166; vgl Prader/Kuprian, Befristung im MRG Rz 105 ff, 112a ff.

¹⁹ Siehe unten I. A. 2. b.

²⁰ Nunmehr einhellige Rsp des OGH: MietSlg 49.346 = wobl 1988/187; MietSlg 50.164 = immolex 1999/8 = wobl 1999/118.

²¹ MietSlg 43.247 = EWr I/29/5 f.

²² MietSlg 48.321.

²³ MietSlg 34.507.

²⁴ LGZ Wien MietSlg 37.397.

²⁵ MietSlg 42.299 = wobl 1992/43; MietSlg 42.300.

²⁶ MietSlg 48.326 = immolex 1997/9.

²⁷ EFSlg 56.919 mwN = EvBl 1988/227.

²⁸ MietSlg 47.329 = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80; MietSlg 53.385 = wobl 2002/65.

²⁹ Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 13 mwN.

³⁰ MietSlg 46.327 = wobl 1994/45.

³¹ Undeutlich hiezu Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 13.

analoger Anwendung von § 886 ABGB grundsätzlich der eigenhändigen Unterschrift aller Vertragsparteien - der Essenz einer schriftlichen Vereinbarung - wobei diese nach einhM nicht leserlich sein muss, aber zur eindeutigen Identifizierung geeignet zu sein hat ³² .

Zur Formeinhaltung sind nach hLehre ³³ entweder alle Signaturen auf einer Urkunde oder auch ein unterschriebenes Angebot und eine unterschriebene Annahme, demnach zwei Urkunden gefordert; wobei bloßes (formgerechtes) Einverständnis mit dem ausführlichen Teil des anderen Textes genügt ³⁴ . Vonkilch ³⁵ fordert außerdem abstellend auf den Schutzzweck jedenfalls einen ausdrücklichen Hinweis auf den Endtermin in der schriftlichen Vertragserklärung des Mieters. Die Befristung des Vertrages hat allein aus dem Wortlaut der Urkunde hervorzugehen ³⁶ . Eine dogmatisch interessante Umgehungsvariante stellen Prader/Kuprian ³⁷ dar und stellen auf den zeitlichen Zusammenhang der Unterschriften ab: Die Gegenzeichnung der Vertragsurkunde durch den Vermieter bleibt in diesem Fall offen und wird erst knapp vor Ablauf der Befristung vorgenommen, um die Durchsetzbarkeit des Endtermins doch zu realisieren.

bbb. Rechtsfolge der Verletzung des Schriftlichkeitsgebots

Uneinheitlich wird die Frage beantwortet, wie es zu werten ist, wenn mündlicher Konsens über den Mietvertrag herrscht, der Mieter aber dann die Unterschrift verweigert ³⁸ . Ein Klagerecht auf Unterfertigung einer Vertragsurkunde gibt es nicht ³⁹ ; anderer Meinung ist Schuster ⁴⁰ , der eine Klage auf Zuhaltung bejaht. Nach hA ist die Einhaltung der Schriftform keine Voraussetzung für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages, sondern lediglich für die Durchsetzbarkeit ⁴¹ des Endtermins. Vonkilch ⁴² schlägt eine (zumindest) analoge Anwendung von § 884 ABGB vor, der vor Unterzeichnung auch bei tatsächlichem Konsens mangelnden Bindungswillen attestiert. Der OGH hält fallweise den Mietvertrag mE sinnwidrig für

³² Rummel in Rummel ³ § 886 ABGB Rz 3.

³³ Rummel in Rummel ³ § 886 ABGB Rz 2 mwN.

³⁴ MietSlg 28.388 noch zu § 19 MG; vgl RdW 1996, 525.

³⁵ In Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 24.

³⁶ Rummel in Rummel ³ § 886 ABGB Rz 13 mwN; vgl FN 28 f.

³⁷ Befristung im MRG Rz 3.

³⁸ Vgl wobl 2002/119 (zust Vonkilch).

³⁹ Reischauer in Rummel ³ § 936 ABGB Rz 2.

⁴⁰ Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 12.

⁴¹ Siehe unten b. Durchsetzbarkeit.

⁴² Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 24.

völlig unwirksam ⁴³ , und ein andermal ist er von der grundsätzlichen Wirksamkeit wieder überzeugt ⁴⁴ . Jedenfalls ist eine fehlerhafte Befristung nicht durchsetzbar, auch wenn der Gesetzgeber teilweise den Begriff mangelnder „Gültigkeit“ verwendet ⁴⁵ .

ccc. Telefax und email

Nach ständiger Rsp ⁴⁶ wird eine Vertragserklärung per Telefax als nicht dem Schriftformgebot entsprechend qualifiziert ⁴⁷ ; anderer Meinung ist Koziol ⁴⁸ , der zur Differenzierung nach dem Schutzzweck mahnt ⁴⁹ . Eine „elektronische Signatur“ gem § 4 Abs 1 SignG ⁵⁰ kann, etwa im Fernabsatz oder schlicht in einer email sehr wohl die Unterschrift ersetzen, wenn sie den Anforderungen gem § 2 Z 3 leg cit entspricht; die Ausnahmen in § 4 leg cit sind hier nicht einschlägig.

ddd. Ausnahmen

Befristete Verträge, deren vereinbarte (oder verlängerte) Vertragsdauer 6 Monate nicht überschreitet (§ 1 Abs 2 Z 3), stellen einen Ausnahmetatbestand dar und unterliegen nicht dem Schriftformgebot, wenn die Voraussetzungen der Alternativen lit a (Geschäftsraum) oder b (Wohnung der Kategorie A oder B ⁵¹ ) erfüllt sind. Im Fall der lit b hat Schriftlichkeit in obigem Sinne für den Vertragszweck vorzuliegen, der einer „nur vorübergehenden beruflichen Nutzung als Zweitwohnung“ ⁵² entsprechen muss. Abgesehen von diesem Erfordernis, stellen diese Fälle die einzigen durchsetzbaren Befristungen im MRG dar, die keiner Schriftlichkeit bedürfen.

bb. Endtermin

Eine weitere Voraussetzung zur Durchsetzung einer Befristung ist die Festlegung eines unbedingten Endtermins nach § 29. Die schriftliche Vereinbarung muss das unbedingte Erlöschen des Mietvertrages zu einem bestimmten Termin konstatieren.

⁴³ MietSlg 51.378 = immolex 2000/77 (zu Recht abl Kovanyi).

⁴⁴ MietSlg 50.129 = JBl 1999, 602 (abl Rummel).

⁴⁵ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 8.

⁴⁶ MietSlg 45.058/15 = ecolex 1994/159 (Wilhelm); MietSlg 47.057.

⁴⁷ Vgl aber immolex 2003/35 (Stingl/Pfiel) = RdW 2003/104 = EWr I/10/78.

⁴⁸ Koziol/Welser, Bürgerliches Recht I ¹² , 167.

⁴⁹ Vgl Rummel, Telefax und Schriftform, in FS Ostheim 211 (217); Rummel, JBl 1994, 119.

⁵⁰ BGBl I 1999/190 idF BGBl I 2001/152.

⁵¹ Gem §15a Abs 1 Z 1 und 2.

⁵² Vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 1 Rz 74 f.

Dies kann sowohl durch Angabe des Endtermins selbst als auch durch Festlegung des Beginns und der in Aussicht genommenen Dauer geschehen, darüber hinaus aber auch durch eine Kombination beider Möglichkeiten ⁵³ . Dies birgt allerdings Fehlerquellen, die einer Interpretation schwer zugänglich sind und Undurchsetzbarkeit nach sich ziehen könnten ⁵⁴ . Es bedarf keiner zusätzlichen Vereinbarung, dass der Vertrag „ohne Kündigung erlischt“, das Datum des Vertragsendes muss aber aus der Urkunde eindeutig hervorgehen, um dem Erfordernis der Bestimmtheit zu entsprechen ⁵⁵ . Die Judikatur hat in diesem Zusammenhang strenge Grundsätze entwickelt, die vage Verlängerungszusagen oder kryptische Formulierungen wie „bei Wohlverhalten kann sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängern“ oder „bei guter Führung und pünktlicher Bezahlung kann auf weitere drei Jahre vermietet werden“ als zu unbestimmt sanktioniert ⁵⁶ .

Schädlich für die Durchsetzbarkeit ist jedenfalls, wenn das Ende des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin mit einer weiteren Voraussetzung verknüpft wird, wie zB einer obligatorischen Kündigung oder einer terminlich abgelaufenen Option auf Verlängerung. Jedenfalls zulässig im Hinblick auf die Notwendigkeit des unbedingten Endtermins ist die vertragliche Einräumung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten, die aber auf Vermieterseite zusätzlich der Verwirklichung eines Tatbestandes gem § 30 bedürfen ⁵⁷ .

Oben zitierte Andeutungstheorie ⁵⁸ führt bei der Interpretation zur Berücksichtigung des Parteiwillens im Sinne eines Abstellens auf die tatsächliche Willenseinigung über die Vertragsdauer, auch wenn diese Einigung als so genannter natürlicher Konsens auf einer ungenauen Bezeichnung des Endtermins beruht. In Konsequenz geht der übereinstimmend erklärte Parteiwille selbst dem abweichenden Wortlaut vor ⁵⁹ , wenn sich durch Interpretation der Formulierung Anhaltspunkte dafür ergeben ⁶⁰ . Die Formulierung einer Befristung als „Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.1991 und wird auf die Dauer von einem Jahr abgeschlossen, das ist bis 1.1.1992.“ hat der OGH ⁶¹ schon dem Inhalt der Vertragsurkunde nach für wirksam vereinbart erklärt.

⁵³ Vonkilch § 29 Rz 36.

⁵⁴ Vgl MietSlg 48.326 = immolex 1997/9 = ecolex 1997, 926; MietSlg 49.339 = wobl 1998/69 (Vonkilch) = immolex 1998/5 (Pfiel).

⁵⁵ MietSlg 42.299 = wobl 1992/43 (Hanel).

⁵⁶ Prader/Kuprian Rz 15; vgl MietSlg 44.423.

⁵⁷ Tonkli, ecolex 1997, 11 ff mwN; siehe unten II. B.

⁵⁸ Vgl immolex 1997/9; SZ 61/111 mwN; siehe auch FN 26, 28.

⁵⁹ MietSlg 49.339 = ecolex 1997/ 926 = wobl 1998/69 (Vonkilch) = immolex 1998/5 (Pfiel).

⁶⁰ Prader/Kuprian Rz 15.

⁶¹ MietSlg 47.329 = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80.

Eine solche Auslegung sei schon dem Wortsinn nach gedeckt, da „bis 1.1“ entweder „bis einschließlich“ oder „bis ausschließlich“ bedeuten kann. Höchste Relevanz kann dieser Interpretation bei der möglichen Überschreitung von Höchstfristen (zB der 10 jährigen Höchstfrist gem § 29 Abs 1 Z 3 lit c idF der WRN 1997 ⁶² ) oder in anderer Konstellation auch bei Unterschreitung von Mindestfristen ⁶³ (etwa der generellen Dreijahresfrist des § 29 Abs 1 Z 3 lit b idF der WRN 2000 ⁶⁴ ) zukommen ⁶⁵ . Die neuere Lehre nimmt im Zweifel nach allgemeinen Grundsätzen die Vereinbarung eines unbedingten Endtermins an ⁶⁶ .

cc. Dauer

Die WRN 2000 brachte eine Entflechtung und drastische Vereinfachung der Befristungsregime ⁶⁷ . Für alle Vertragstypen, sei es Haupt- oder Untermiete, wurden sowohl für Neuverträge als auch für Verlängerungen einheitliche Befristungsregelungen normiert: Eine Befristung muss neben der Schriftlichkeit bei Wohnungen ⁶⁸ eine Mindestdauer von 3 Jahren (§ 20 Abs 1 Z 3 lit b) umfassen, wobei Verlängerungen unbeschränkt zulässig sind, sofern sie ebenso mindestens für 3 Jahr erfolgen (§ 29 Abs 4). Die Obergrenze des § 29 Abs 1 Z 3 lit c aF wurde ersatzlos gestrichen ⁶⁹ .

Verträge über Geschäftsräumlichkeiten unterliegen keinen Mindest- oder Höchstfristen mehr und sind gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a und Abs 4 beliebig befrist- und verlängerbar, solange die Schriftform gewahrt bleibt. Dadurch kommt der Zuordnung zu Wohnung oder Geschäftsraum nach der WRN 2000 besondere Bedeutung zu; es wird dabei nicht auf die baurechtlichen Widmung, sondern allein auf den Vertragszweck abgestellt; bei gemischter Nutzung erfolgt eine Abgrenzung analog § 16 Abs 1 Z 1 ⁷⁰ , außerdem ist der Schutzzweck des MRG zu berücksichtigen ⁷¹ . Ein „Nebeneffekt“ ist gem dem neu eingeführten § 16 Abs 7 (bzw § 26 Abs 3 für Untermietverhältnisse) allen Befristungen gemein: generell ist, unabhängig von der

⁶² BGBl I 1997/22.

⁶³ MietSlg 48.326 = immolex 1997/9 = EWr I/29/87.

⁶⁴ BGBl I 2000/36.

⁶⁵ Vgl unten cc. und 2. Teil III. und V.

⁶⁶ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 39 verweisend auf Binder in Schwimann ² VI § 1113 ABGB

² V 101 f. Rz 1; gegenteilig noch Klang in Klang

⁶⁷ Vgl unten 2. Teil V.

⁶⁸ Sachlich gerechtfertigt lt Würth/Zingher, Wohnrecht 2000, § 29 Anm 1.

⁶⁹ Vgl schon 1991 Call, 11. ÖJT II, 42 ff.

⁷⁰ Dirnbacher, MRG 2000, 272; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 40.

⁷¹ Prader, RdW 2000, 394.

anwendbaren Variante der Mietzinsbeschränkung ein 25%iger Abschlag von der Mietzinsobergrenze ⁷² vorgeschrieben; ausgenommen sind davon jedenfalls die Verträge, auf die § 16 bzw § 26 gem § 1 Abs 4 und 5 überhaupt nicht zur Anwendung gelangen ⁷³ oder andere gesetzliche Bestimmungen, die die Miethöhe beschränken ⁷⁴ . Auf die Mietzinsbildung soll hier aber nicht näher eingegangen werden ⁷⁵ . Ersatzlos gestrichen wurde durch die WRN 2000 auch der Neuabschluss von Ausbildungsmietverträgen ⁷⁶ nach § 29 Abs 2 aF ⁷⁷ , die systemwidrig nur einen im vorhinein bestimmbaren Endtermin durch schriftliche Vereinbarung zulassen ⁷⁸ , nämlich die erfolgreiche Beendigung oder den Abbruch einer Ausbildung, zu deren Zweck der Mietvertrag geschlossen wird; darüber hinaus sieht das Gesetz subsidiär einen Endzeitpunkt mit Vollendung des 27. Lebensjahres vor, falls dies zumindest 5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses liegt; andernfalls liegt der subsidiäre Endzeitpunkt jedenfalls 5 Jahre nach A b s c h l u s s 79 des Mietverhältnisses. Ausbildungsmietverträge im eigentlichen Sinn können seit 1.7.2000 nicht mehr mit durchsetzbarer Befristung abgeschlossen werden, da sie mangels spezieller Rechtsgrundlage die allgemeinen Erfordernisse des unbedingten Endtermins nicht erfüllen ⁸⁰ .

b. Durchsetzbarkeit

aa. Anknüpfungszeitpunkt

Die rechtliche Beurteilung der Durchsetzbarkeit einer Befristung richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht nach dem des Endtermins. Die Rsp vor dem 3. WÄG ⁸¹ hat dies noch anders beurteilt ⁸² ; ebenso Würth/Zingher in der 19. Auflage Miet- und Wohnrecht ⁸³ . Das 3. WÄG ⁸⁴ brachte aber in den

⁷² Böhm, immolex 2000, 245 mwN; vgl unten 2. Teil V. B. 1.

⁷³ Vgl auch § 20 Abs 1 WGG.

^{74 Vgl § 16 Abs 12; § 9 Abs 4 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 (RGB), BGBl 1987/340 idF 2} IV § 1 Rz 50 ff. 1993/532; vgl Böhm in Schwimann

⁷⁵ Weiterführend Stabentheiner, wobl 2000, 201 ff mwN.

⁷⁶ Ausführlich dazu Me c e n o v i c, ^{Ausbildungsmietvertrag, wobl 1992, 93; vielfach auch 20} § 29 Rz 24; Mecenovic, aaO FN 6. „Studentenmietvertrag“ genannt; vgl Würth/Zingher

⁷⁷ Vgl unten 2. Teil. V.

⁷⁸ Vgl Mecenovic, wobl 1992, 97 f; Prader/Kuprian Rz 91 ff.

⁷⁹ Der Gesetzgeber stellt bei der ersten Variante auf den Beginn ^{ab, bei der zweiten aber auf den} Abschluss; vgl Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 197 ff.

⁸⁰ Vgl Vonkilch in Vonkilch/Hausmann § 29 Rz 36 f; Prader/Kuprian Rz 98 f.

⁸¹ BGBl 1993/800.

⁸² MietSlg 39.406.

⁸³ § 29 Rz 8.

Übergangsbestimmungen und gleichlautend auch die WRN 1997 ⁸⁵ und die WRN 2000 ⁸⁶ explizit eine Norm, wonach (nach früherem Recht) unwirksame Befristungen unwirksam bleiben, mit der neuen Regelung also nicht (mehr) saniert ⁸⁷ werden.

bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, also ein zum Vereinbarungszeitpunkt durchsetzbarer Endtermin, unbedingt und formgerecht vereinbart, erlischt das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch zum Endtermin. Unabhängig von der Art des „Fehlers“ ⁸⁸ , zB auch, wenn die Regeln über die Befristungsdauer nicht eingehalten werden, sind die Parteien an die vereinbarte Befristung iS eines beiderseitigen Verzichts auf die ordentliche Kündigung ⁸⁹ gebunden; die Befristung ist ergo keinesfalls nichtig. Das bedeutet, dass eine (von Vermieterseite) undurchsetzbare Befristung dennoch wirksam bleibt ⁹⁰ , das Mietverhältnis jedoch nicht durch bloßen Zeitablauf erlischt, sondern von beiden Seiten erst zum vereinbarten Ende aufgekündigt werden kann; bei Kündigung durch den Bestandgeber muss zusätzlich noch ein wichtiger Grund iSd § 30 realisiert sein ⁹¹ . Wird die Aufkündigung zum vereinbarten (undurchsetzbaren) Fristende dennoch nicht wahrgenommen, so fällt die fehlerhafte Befristung gem dem mit der WRN 2000 eingeführten § 29 Abs 3 ex lege weg, und das Mietverhältnis verwandelt sich in ein unbefristetes.

Nach der Rechtslage vor der WRN 2000 blieb die Befristung auch nach Ablauf bestehen und verlängerte sich nur jeweils um eine Zinszahlungsperiode (vgl § 1115 ABGB) auf bestimmte Zeit ⁹² . Wenn eine der Parteien jedoch fristgerecht eine Fortsetzung auf bestimmte Zeit ablehnte, verwandelte sich das Mietverhältnisunabhängig von der Vereinbarung - in eines auf unbestimmte Zeit ⁹³ .

⁸⁴ § 49a Abs 1; vgl 2. Teil II. B.

⁸⁵ § 49b Abs 7; vgl den umgekehrten Fall unten 2. Teil. III. B. 4. a.

⁸⁶ § 49c Abs 6; vgl unten 2. Teil V. B. 2.

⁸⁷ Prader, MRG 494; ausführlich dazu siehe unten im 2. Teil.

⁸⁸ Böhm, immolex 2000, 244; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 62.

⁸⁹ wobl 1998/220; MietSlg 50.394 = wobl 1998/173 (Prader).

⁹⁰ Widersprüchlich mit der Begrifflichkeit Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 8.

⁹¹ Böhm, immolex 2000, 244 (FN 11) mwN.

⁹² MietSlg 38.195 = JBl 1987, 659 (krit Böhm).

⁹³ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 31 mwN; vgl aber unten c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung.

Unbeschadet bleiben die Gründe für eine außerordentliche Kündigung gem § 29 Abs 1 Z 4 und 5 aus Gründen der Untauglichkeit gem § 1117 ABGB, des qualifizierter Mietzinsrückstandes und des erheblich nachteiligen Gebrauchs gem § 1118 ABGB ⁹⁴ .

c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung

aa. Durchsetzbare Befristung

aaa. Anwendbares Recht

Nachdem die durch die WRN 1997 eingeführten Institute der stillschweigenden Verlängerung um ein Jahr (§ 29 Abs 4a) ⁹⁵ , der Verlängerungsoption des Mieters (Abs 4b) ⁹⁶ und der entsprechenden Kündigungsregelung (Abs 4c) bei ehester Möglichkeit mit der WRN 2000 wieder eliminiert wurden ⁹⁷ , sind seither die allgemeinen Bestimmungen des § 1114 ABGB und der §§ 567 und 569 ZPO vorrangig maßgeblich ⁹⁸ .

Gem § 49c Abs 6 ist die neue - mit jener vor der WRN 1997 vergleichbaren ⁹⁹ -Rechtslage nur auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nach dem 30.6.2000 geschlossen oder verlängert wurden. Für die weitere Anwendbarkeit der erwähnten §§ 29 Abs 4a, 4b und 4c und des § 34 Abs 5 ist gem § 49c Abs 7 ausschlaggebend, dass das Mietverhältnis vor dem 1.7.2000 geschlossen oder verlängert wurden und bei Verlängerung, der Verlängerungszeitraum vor dem 1.7.2000 begonnen hat ¹⁰⁰ . Wurde zwar der Vertrag oder die Verlängerungsvereinbarung vor dem 1.7.2000 geschlossen, liegt der Beginn jedoch jeweils erst nach dem 30.6.2000, so gilt gem § 49c Abs 6 zwar altes Befristungsrecht (heißt idF WRN 1997), jedoch ohne Anwendbarkeit der zitierten Verlängerungsoption bzw der stillschweigenden Verlängerung um ein Jahr ¹⁰¹ .

⁹⁴ MietSlg 50.393 = immolex 1998/207 = wobl 1998/220.

⁹⁵ Ausführlich Prader/Kuprian Rz 136 ff; Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 25 f; siehe unten 2. Teil V. B. 5.

⁹⁶ Siehe Dirnbacher, MRG - Nov 97, 160 ff; siehe unten 2. Teil V. B. 6.

⁹⁷ Siehe unten 2. Teil.V. B. 3.; vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 17.

⁹⁸ Böhm, immolex 2000, 244 f; zur alten Rechtslage Böhm aaO FN 13.

⁹⁹ Schuster in Schwimann ² IV § 29 RZ 9.

¹⁰⁰ Böhm, immolex 2000, 246; aA Prader, RdW 2000, 395.

¹⁰¹ Böhm, immolex 2000, 246; vgl Vonkilch, wobl 2000, 290 f; ausführlich unten 2. Teil V. B.

bbb. relocatio tacita

Wird ein Vertrag mit - zum Vereinbarungszeitpunkt - durchsetzbarer Befristung ¹⁰² geschlossen, erlischt dieser grundsätzlich automatisch zum Endtermin ¹⁰³ . § 1114 ABGB normiert demgegenüber ausdrücklich die Folgen einer hier ausnahmsweise zulässigen konkludenten Willenserklärung und regelt mit der relocatio tacita ¹⁰⁴ einen Tatbestand, der Zeitmietverträge stillschweigend erneuert, wenn sie über den Endtermin hinaus fortgesetzt werden. Im Anwendungsbereich der Kündigungsbestimmungen des MRG ¹⁰⁵ hat das in Zusammenhang mit dem Schriftlichkeitsgebot des § 29 Abs 1 Z 3 lit a ¹⁰⁶ fatale Konsequenzen, da die bewirkte Vertragsverlängerung gerade stillschweigend erfolgt und daher exemplarisch das Schriftformerfordernis verletzt. Die stillschweigende Erneuerung führt aus diesem Grund nach hA zur Undurchsetzbarkeit des neuen Endtermins ¹⁰⁷ und daher gem § 29 Abs 3 idF WRN 2000 ¹⁰⁸ zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

ccc. Verhinderung einer relocatio tacita

Eine stillschweigende Verlängerung verhindern kann jedenfalls eine Klage auf Zurückstellung (Räumungsklage) nach § 569 ZPO ¹⁰⁹ innerhalb der materiellrechtlichen Frist ¹¹⁰ von 14 Tagen ¹¹¹ nach Ablauf des Vertrages, was als Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des § 1114 ABGB zu sehen ist und wofür der Vermieter behauptungs- und beweispflichtig ist ¹¹² ; darüber hinaus ist aber auch unbestritten ein Antrag auf Erlassung eines Übergabsauftrages nach § 567 Abs 1 bis 3 ZPO ¹¹³ zielführend ¹¹⁴ .

¹⁰² Siehe oben I. A. 2.b.

¹⁰³ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 50.

¹⁰⁴ Böhm/Schuster, Zur stillschweigenden Erneuerung von Mietverträgen, in Korinek/Krejci, ^{HBzMRG 2} Rz 8/66. 469; Apathy/Riedler, Schuldrecht BT

¹⁰⁵ Gem § 1 Abs 1 und 3 ff.

¹⁰⁶ Siehe oben I. A. 2. a. aa.

¹⁰⁷ Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 9; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 52; MietSlg

XXXVIII/39 = JBl 1987, 659 (zust Böhm); MietSlg 49.346 = wobl 1998/187; MietSlg 50.164/22 = immolex 1999/8 = wobl 1999/118 (Graf).

¹⁰⁸ Neugefasst durch Art 2 Z 16 der WRN 2000.

¹⁰⁹ Rechberger/Simotta Rz 939.

¹¹⁰ MietSlg 45.749 = EWr III/569 Z/1; MietSlg 46.707 = wobl 1994/34.

¹¹¹ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 53 sieht dies als eine lex fugativa an.

¹¹² MietSlg 46.144 = EWr III/569 Z/4; LGZ Wien und LGZ Graz MietSlg 40.163.

¹¹³ Oberhammer, Auftragsverfahren 89 ff; Rechberger/Simotta Rz 939.

¹¹⁴ Palten, Bestandverfahren Rz 84 ff, 100; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 54.

§ 569 ZPO legt aber selbst ebenfalls nur eine widerlegbare Rechtsvermutung fest ¹¹⁵ und lässt § 1114 ABGB unberührt ¹¹⁶ , weshalb auch auf jede andere Weise, die nach außen erkennbar, deutlich, unzweifelhaft und rechtzeitig - innerhalb der 14 Tage-Frist des § 569 ZPO ¹¹⁷ - zum Ausdruck bringt, dass eine stillschweigende Erneuerung abgelehnt wird ¹¹⁸ , eine solche verhindert werden kann ¹¹⁹ . Voraussetzung aller erwähnten Vorgänge ist ein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang mit dem Endtermin ¹²⁰ , der beim Übergabsauftrag gesetzlich mit frühestens 6 Monaten vor Ablauf (§ 567 Abs 2) begrenzt ist. Aus der Rsp ergibt sich keine definitive Zeitspanne ¹²¹ , ein Abbedingen im Rahmen des Mietvertrages selbst wird aber abgelehnt ¹²² .

bb. Undurchsetzbare Befristung

Ist der Endtermin einer Befristung nicht durchsetzbar, so verwandelt sich das Mietverhältnis gem § 29 Abs 3 1. Fall ab diesem Zeitpunkt in ein unbefristetes 123 .

¹¹⁵ MietSlg 25.575.

¹¹⁶ Binder in Schwimann ² VI § 1114 ABGB Rz 3.

¹¹⁷ MietSlg 43.062 = MietSlg XLIII/33 = wobl 1992/62 (Hanel).

¹¹⁸ MietSlg 51.758 = immolex 1999/179; MietSlg XXXIX/40 = JBl 1988, 450.

¹¹⁹ MietSlg 34.521 = EvBl 1982/130; MietSlg 38.810/39; MietSlg 51.758 = immolex 1999/179.

¹²⁰ Würth in Rummel ³ § 1114 ABGB Rz 4; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 55 mwN.

¹²¹ MietSlg 46.144; vgl auch MietSlg XLIV/58 = JBl 1993, 587 (Watzl) = ecolex 1993, 307 (Wilhelm).

¹²² MietSlg 50.398/48 = immolex 1999/107 = wobl 2002/28 (krit Vonkilch); krit Vonkilch ⁱⁿ Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 55.

¹²³ Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 9; Stabentheiner, wobl 2001, 201.

3. Übersichtstabelle

Befristungen im Anwendungsbereich des MRG seit 1.1.2002 124

¹²⁴ Vgl B ö h m , immolex 2000, 248; P r a d e r / K u p r i a n, Ergänzungsblätter 2000, 26; Stingl, Übersichtstabelle Befristungen im MRG, immolex 2002, 331; Böhm, MRG - Geltungsbereich neu!, immolex 2002, 72.

B. Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters

1. Entwicklung

Seit dem 2. WÄG ¹²⁵ gab es für Verträge über Wohnungen im Wohnungseigentum ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieter nach Ablauf von 5 Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b idF des 2. WÄG).

Das 3. WÄG führte ein eben solches für sog „Dreijahresverträge“ über Wohnungen nach einem Jahr (§ 29 Abs 1 Z 3 lit c idF des 3. WÄG) ¹²⁶ ein. Die WRN 1997 geht wesentlich weiter und bringt mit § 29 Abs Z 3 lit b 2. Satz (Eigentumswohnungen) und lit c letzter Satz (sog „sonstige Wohnungen“ unter Ausnahme von Wirtschaftsparks, frei finanzierten Neuobjekten und Zweifamilienhäusern gem lit a idF der WRN 1997) ein unabdingbares Kündigungsrecht schon nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

Mit der WRN 2000 wurde dieses bisher an bestimmte Befristungsmodelle und Bestandobjekte geknüpfte ¹²⁷ vorzeitige Kündigungsrecht auf alle befristeten Haupt-und Untermietverhältnisse über Wohnungen (richtet sich nach dem Vertragszweck und nicht nach verwaltungsrechtlichen Anknüpfungen) ¹²⁸ nach Ablauf eines Jahres der ursprünglichen oder verlängerten Dauer ausgeweitet.

2. Kündigung allgemein

Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die auch im Falle des vorzeitigen Kündigungsrechts des Mieters gem §§ 561 ff ZPO ausdrücklich „gerichtlich“ ¹²⁹ (vgl § 33) ¹³⁰ zu erfolgen hat, womit sie zu einer verfahrensrechtlichen Prozesshandlung ¹³¹ mit der Wirkung einer Auflösung des Bestandvertrages mit Zustellung wird, sofern der Kündigungsgegner keine Einwendungen ¹³² erhebt ¹³³ .

¹²⁵ BGBl 1991/68.

¹²⁶ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 29.

¹²⁷ Vgl MietSlg 42.301 = wobl 1991/83 (zust Call) = EvBl 1991/38.

¹²⁸ Vgl FN 452.

¹²⁹ Vgl Rechberger, ZPO ² , 1421 ff; Prader, MRG § 33 Anm 2.

¹³⁰ Weiterführend siehe Palten, Bestandverfahren Rz 30 ff.

¹³¹ Vgl Rechberger/Simotta ⁵ , 938 ff.

¹³² Zum weiteren Verfahren siehe Palten, Bestandverfahren Rz 104 ff.

Im Vertrag abweichend vereinbarte Formalia, etwa der in praxi häufig zitierte „eingeschriebene Brief“ würden dennoch nicht zur Kündigung führen, sondern meist durch stillschweigende Annahme zu einer einvernehmlichen Auflösung umgedeutet werden können. Anderer Meinung ist Böhm ¹³⁴ (und großteils auch Dirnbacher ¹³⁵ ), der ein Abgehen vom Erfordernis der gerichtlichen Kündigung, eine quasi Ausdehnung des Kündigungsrechts im Bezug auf die Form zugunsten des Mieters für zulässig erachtet. Was mE im Hinblick auf den Schutzzweck des Kündigungsregimes plausibel scheint.

3. Kündigungsoption des Mieters

Das Kündigungsrecht des § 29 Abs 2 ist unverzichtbar und unbeschränkbar (Stabentheiner qualifiziert es als „ius cogens“ ¹³⁶ ). Denkbar wäre wiederum eine Modifikation zugunsten des Mieters, etwa eine vertragliche Verkürzung der Frist auf 6 Monate, dies ist aber äußerst umstritten. Schuster ¹³⁷ sieht so eine Möglichkeit sehr wohl ¹³⁸ , Prader/Kuprian 139 lehnen sie ab und argumentieren mit den formellen Vorschriften der §§ 560 ff ZPO; schwankend Vonkilch 140 mit Bezug auf „den wohlverstandenen Schutz des Mieters“.

Nach hLehre ¹⁴¹ besteht die Kündigungsoption erstmals nach Ablauf eines (gesamten) Jahres; somit ist die Einbringung erst im 13. Monat des Vertragsverlaufes möglich, wodurch sich mit der gesetzlichen dreimonatigen Frist ein Ende frühestens im Laufe des 16. Monats 142 darstellen lässt. Das MRG schreibt außerdem die Kündigung zum Monatsletzten vor, womit zu den drei Monaten je nach Tagesdatum des Beginns des Vertragsverhältnisses auch noch einige Tage hinzukommen können. Die (gerichtliche) Zustellung der Kündigung muss zur Rechtzeitigkeit allerdings noch vor dem

¹³³ MietSlg 45.742.

¹³⁴ In immolex 2000, 244 FN 6; vgl auch Schuster in Schwimann ² IV § 33 Rz 4.

¹³⁵ In Die 10 Gebote der Befristung, wobl 1999, 365.

¹³⁶ In wobl 2000, 200; vgl auch Csoklich, Außergerichtliche Kündigung durch den Mieter, wobl 1988, 30.

¹³⁷ Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 26.

¹³⁸ Vgl MietSlg 48.225 = wobl 1998/2 (Dirnbacher).

¹³⁹ Befristung im MRG Rz 53.

¹⁴⁰ In Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 47.

¹⁴¹ Böhm, immolex 2000, 244 f mwN; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 45; Würth/Zingher 20 § 29

Rz 29; Stabentheiner, wobl 2000, 200.

¹⁴² Kollektiv ungenau in diesem Zusammenhang Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 29, als auch Prader/Kuprian Rz 53 et alii, die auf „nach dem 16. Monat“ bestehen.

Monatsende erfolgen ¹⁴³ . Bei Verlängerung eines befristeten Vertrages, beginnt die einjährige Frist erneut zu laufen ¹⁴⁴ .

4. Kündigungsoption bei undurchsetzbarer Befristung

Die Frage des vorzeitigen Kündigungsrechts stellt sich auch bei - aus welchen Gründen auch immer - nicht durchsetzbaren Befristungen ¹⁴⁵ . § 29 Abs 2 stellt für das Aufkündigungsrecht explizit auf eine - sodann durchsetzbare - Befristung nach Abs 1 Z 3 ab und klingt rigoros. Eine teleologische Sichtweise dieses Rechtsbehelfs legt andererseits eine Anwendung per analogiam ¹⁴⁶ auch gegenüber langfristigen Bindungen des Mieters bei nicht durchsetzbaren Endterminen nahe. Auch Böhm ¹⁴⁷ fragt sich richtigerweise, warum das Kündigungsrecht bei einer zwar undurchsetzbaren, wenngleich wirksamen Befristung nicht bestehen soll. Prader ¹⁴⁸ behauptet, das Kündigungsrecht bestehe „nach wie vor nicht“ bei undurchsetzbarer Befristung und Würth ¹⁴⁹ sowie Reiber/Liehl 150 schließen sich an und verweisen auf die Rsp ¹⁵¹ und Derbolav ¹⁵² .

Im Initiativantrag ¹⁵³ für die WRN 2000 war im Entwurf eines § 49c Abs 6 konkret auch eine rückwirkende Anwendung auf gem § 29 Abs 1 Z 3 idF vor der WRN 2000 ¹⁵⁴ (Wirtschaftspark, freifinanziertes Neuobjekt; Wohnung im Zweifamilienhaus; Geschäftsraum im WE und Untermiete) und Abs 2 leg cit (Ausbildungsmietvertrag) befristete und vor dem 1.7.2000 geschlossene Verträge vorgesehen; ebenso im Bericht des Bautenausschusses ¹⁵⁵ . Im Gesetz gewordenen Text (Wohnrechtsnovelle 2000) ist diese Bestimmung jedoch nicht mehr Bestandteil, weswegen Böhm 156 zurecht annimmt, dass Altverträge (geschlossen vor dem 1.7.2000) nur dann kündbar

¹⁴³ Vgl Palten, Bestandverfahren Rz 72 ff.

¹⁴⁴ Dirnbacher, MRG 2000, 267.

¹⁴⁵ Siehe oben I. A. 2. b.

¹⁴⁶ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 45.

¹⁴⁷ In immolex 2000, 249 FN 30.

¹⁴⁸ RdW 2000, 395.

¹⁴⁹ Würth in Rummel ² § 29 Rz 4.

¹⁵⁰ Die Kündigung im Mietrecht Rz 81/1.

¹⁵¹ MietSlg 47.328 = EWr I/29/74.

¹⁵² Derbolav in Korinek/Krejci, HBzMRG 432 ff.

¹⁵³ Der NRAbg Tancsits, Firlinger, Ofner und Fekter, 129/A BlgNR XXI. GP.

¹⁵⁴ Für § 29 Abs 1 Z 3 lit b und c aF war das Kündigungsrecht gesetzlich vorgesehen.

¹⁵⁵ 122 BlgNR XXI. GP zu Z 25.

¹⁵⁶ In immolex 2000, 247 f; siehe dazu unten 2.Teil V. B. 4.

sein sollen, wenn sie es auch nach altem, auf sie anwendbarem Recht waren; demgemäß nicht oben genannte Objekte nach § 29 Abs 1 Z 3 lit a, d und e aF ¹⁵⁷ .

C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund

Verträge auf bestimmte Zeit, aber auch unbefristete Bestandverhältnisse, welche nicht automatisch durch Zeitablauf erlöschen ¹⁵⁸ , können wie alle Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund fristlos durch außerordentliche Kündigung ¹⁵⁹ aufgelöst werden. Wichtige Gründe idS stellen für eine Aktivlegitimation des Mieters die Untauglichkeit gem § 1117 ABGB und für eine Aktivlegitimation auf Vermieterseite der erheblich nachteilige Gebrauch und der qualifizierte Mietzinsrückstand gem § 1118 ABGB dar. Die Kündigungsgründe des § 1118 ABGB für den Vermieter beschränken sich im Anwendungsbereich des MRG auf die beiden oben zitierten; der Tatbestand des Abbruchs plus Neuherstellung des vermieteten Gebäudes ist nicht anwendbar, da ihm

§ 29 Abs 1 Z 5 entgegensteht ¹⁶⁰ und ihm materiell derogiert ¹⁶¹ (vgl aber § 30 Abs 2 Z 15 ¹⁶² ).

Die Tatbestände der §§ 1117 f ABGB sind auch im Anwendungsbereich des MRG nach Ansicht der hLehre dispositiv 163 ; wobei der Wortlaut des § 29 Abs 1 Z 4 mit Verweis auf die Gründe des § 1117 ABGB ¹⁶⁴ und iVm der Unabdingbarkeit des MRG ¹⁶⁵ auch eine andere Interpretation zuließe. Einzige gesetzliche Ausnahme der Disponibilität ist explizit der Fall einer Gefahr der Gesundheitsschädlichkeit gem § 1117 2. Satz leg cit bei Wohnungsmietverträgen ¹⁶⁶ .

Ein gänzliches Abbedingen scheint aber vor allem bei langfristigen Laufzeiten aus Sicht des § 879 ABGB mehr als bedenklich ¹⁶⁷ . Eine Grenze für § 1117 ABGB stellen in ihrem Anwendungsbereich bei Verbraucherverträgen ¹⁶⁸ außerdem § 6 Abs 1 Z 1

¹⁵⁷ Vgl Assam, ImmZ 2000, 286.

¹⁵⁸ Siehe unten II. A.

¹⁵⁹ Koziol/Welser I ^{12 2} Rz 8/67. , 8 und 225; Apathy/Riedler, Schuldrecht BT

¹⁶⁰ MietSlg 37.394.

¹⁶¹ Binder in Schwimann ² VI § 1118 ABGB Rz 45 ff; Würth/Zingher 20 § 29 MRG Rz 38.

¹⁶² Siehe unten II. B. 2. q.

¹⁶³ Vgl Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 25; Würth in Rummel ³ § 1117 ABGB Rz 4 mit Verweis auf MietSlg 39.161 = wobl 1989/4.

¹⁶⁴ Arg „aus den Gründen des § 1117 ABGB“.

¹⁶⁵ Vgl MietSlg 21.267/34; MietSlg 37.221; MietSlg 50.398/48 = immolex 1999/107.

¹⁶⁶ MietSlg 41.131/24 = JBl 1990, 321.

¹⁶⁷ Würth in Rummel ³ § 1117 ABGB Rz 4; Würth aaO § 1118 ABGB Rz 7; M Binder in Schwimann ² VI

§ 1117 ABGB Rz 3; § 1118 ABGB Rz 16 f mwN; MietSlg 41.047/24 = JBl 1990, 321.

¹⁶⁸ Dirnbacher, MRG - Nov 97, 204; vgl Böhm in Schwimann ² IV § 1 Rz 7 f.

2. Fall KSchG ¹⁶⁹ (unangemessen lange Vertragsbindung ¹⁷⁰ ) iVm § 879 ABGB und auch § 9 KSchG (Gewährleistungsausschluss ¹⁷¹ ) dar. Faber 172 attestiert nach „altem“ wie auch nach „neuem“ Gewährleistungsrecht ¹⁷³ gem § 9 KSchG allen bestandrechtlichen Gewährleistungsbestimmungen des ABGB, insbesondere auch

§ 1117 ABGB zwingenden Charakter zugunsten des Verbrauchers. Fraglich bleibt mE wiederum, warum nicht schon das zwingende MRG, das als Schutzgesetz auf der selben Ebene zum ABGB steht wie das KSchG die Disponibilität der außerordentlichen Kündigungsgründe des Mieters gem § 29 Abs 1 Z 4 MRG iVm § 1117 ABGB im Sinne des Schutzzwecks ausschließt.

1. Untauglichkeit

Die Untauglichkeit oder auch Unbrauchbarkeit bezieht sich auf den bedungenen Gebrauch und gilt sowohl für Sach- als auch für Rechtsmängel, nicht aber die bloße Besorgnis vor einem solchen kündigungsrelevanten Zustand ¹⁷⁴ . Bei leicht behebbaren Mängeln, wie zum Beispiel einer fehlenden Kollaudierung, steht das Kündigungsrecht erst nach Ablauf einer Nachfrist zu ¹⁷⁵ . Demgegenüber können aber auch weniger bedeutendere Beeinträchtigungen den Tatbestand verwirklichen, lediglich gänzlich unbedeutende Mängel, die eine schikanöse Motivation indizieren, vermögen eine Auflösung nicht zu rechtfertigen ¹⁷⁶ . Jedenfalls ist ex lege ein Auflösungsgrund gegeben bei Gesundheitsschädlichkeit einer Wohnung (§ 1117 2. Satz), die niemals nur unbedeutend sein kann ¹⁷⁷ ; die Schädigung an sich muss noch nicht eingetreten sein, eine Gefährdung ist ausreichend ¹⁷⁸ .

§ 1117 ABGB stellt - neben dem Zinsminderungsrecht des § 1096 ABGB - als Gewährleistungsvorschrift eine Anpassung der Gewährleistung an die Besonderheiten

¹⁶⁹ BGBl 1979/40 idF BGBl I 2001/48.

¹⁷⁰ Vgl Apathy in Schwimann

¹⁷¹ Vgl Krejci in Rummel ³ § 9 KSchG Rz 4 ff; Faber, Auswirkungen des GewährleistungsrechtsÄnderungsgesetzes auf Bestandverhältnisse, immolex 2001, 251 f.

¹⁷² In immolex 2001, 251.

¹⁷³ Vgl Gewährleistungsrechts - Änderungsgesetz BGBl I 2001/48 und Verbrauchsgüterkauf - RL 1999/44/EG.

¹⁷⁴ MietSlg 41.132 = JBl 1990, 375.

¹⁷⁵ Prader, MRG § 1117 ABGB FN 3 mit Verweis auf die Def des § 932 Abs 2 ABGB (nach altem Gewährleistungsrecht).

¹⁷⁶ MietSlg 51.160 = immolex 2000/7 (Iby) = wobl 2000/101 (Vonkilch).

¹⁷⁷ Binder in Schwimann ² VI § 1117 ABGB Rz 6.

¹⁷⁸ MietSlg 41.129 = wobl 1990/3.

von Bestandverhältnissen in Form der Wandlung dar ¹⁷⁹ , außerdem wird die Gefahr für zufällige Unbenützbarkeit dem Vermieter übertragen ¹⁸⁰ . Verschulden des Vermieters löst zusätzlich eine Schadenersatzpflicht ¹⁸¹ aus und berechtigt den Mieter zur Vertragsauflösung ¹⁸² ; bei Verschulden des Bestandnehmers ist das Kündigungsrecht verwirkt. Ein subsidiärer Rückgriff auf § 901 ABGB und die Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage ¹⁸³ ist unzulässig ¹⁸⁴ .

2. Erheblich nachteiliger Gebrauch

Erheblich nachteiliger Gebrauch (vgl § 30 Abs 2 Z 3 MRG) ¹⁸⁵ liegt vor, wenn durch eine wiederholte oder längerwährende vertragswidrige Benutzung des Mietgegenstandes oder durch längeres Unterlassen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden ¹⁸⁶ oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt oder aber auch nur droht ¹⁸⁷ ; Verschulden ist nicht erforderlich, das schädliche Verhalten muss dem Mieter aber erkennbar sein, was uU eine Abmahnung notwendig machen kann ¹⁸⁸ .

3. Qualifizierter Mietzinsrückstand

Wenn der Mieter trotz Mahnung bis zum darauf folgenden Termin den rückständigen und eingemahnten Zins (auch Dienstleistungen ¹⁸⁹ als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gelten als „Zins“ ¹⁹⁰ ) nicht vollständig berichtigt hat - es muss also eine neue Mietzahlung fällig geworden sein, bevor eine vorhergehende vollständig bezahlt wurde - wird der Tatbestand des qualifizierten Mietzinsrückstandes gem § 1118 2. Fall ABGB erfüllt ¹⁹¹ .

¹⁷⁹ Würth in Rummel ³ § 1117 ABGB Rz 2; Binder in Schwimann

¹⁸⁰ Binder in Schwimann

¹⁸¹ Binder in Schwimann

¹⁸² MietSlg 49.144 = immolex 1998/24 (Pfiel) = wobl 1998/124 (Oberhammer).

¹⁸³ Vgl Rummel in Rummel ³ § 901 ABGB Rz 1 ff.

¹⁸⁴ MietSlg 50.170/26 = immolex 1999/44 (Pfiel); vgl Binder in Schwimann

¹⁸⁵ Siehe unten II. B. 2. c.

¹⁸⁶ Vgl Kapfer, ABGB ²⁷ § 1118 Anm 22.

¹⁸⁷ MietSlg 42.128 = wobl 1992/61; MietSlg 47.129; MietSlg 51.168 = immolex 2002/55 (Pfiel).

¹⁸⁸ MietSlg 51.166; 38.207; vgl Reiber/Liehl Rz 76.

¹⁸⁹ Vgl unten II. B. 2. b.

¹⁹⁰ MietSlg 50.187 = immolex 1999/108 = wobl 1999/81.

¹⁹¹ MietSlg 51.172; MietSlg 52.180 = EWr III/1118 A/95; Würth in Rummel ³ § 1118 ABGB Rz 15 ff.

Die Mahnung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die unter analoger Anwendung des § 862a ABGB und der Empfangstheorie zugehen muss ¹⁹² , die das Obligo hinreichend konkretisieren muss ¹⁹³ , und die grundsätzlich formfrei ¹⁹⁴ also auch telephonisch oder mittels Räumungsklage ¹⁹⁵ erfolgen kann. Die Setzung einer Nachfrist in der Mahnung ist nicht erforderlich, sie muss nur tatsächlich gewährt werden ¹⁹⁶ , und es genügt stets objektiver Verzug. § 33 Abs 3 iVm Abs 2 normiert im Rahmen der Auflösung mittels Klage - gestützt auf gegenständliche Rechtsgrundlage - ein Privileg, mit dem der Mieter durch Nachzahlung des strittigen Rückstandes und dem Nachweis des Fehlens groben Verschuldens die Auflösung abwenden kann ¹⁹⁷ .

II. Unbefristete Mietverhältnisse

A. Rechtslage nach ABGB und MRG

Unbefristete Mietverhältnisse können nach ABGB durch eine ordentliche Kündigung beendet werden, die keiner sonderlichen Kündigungsgründe bedarf, oder durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ¹⁹⁸ . Im Anwendungsbereich des MRG steht dem Vermieter eine Kündigung nur aus wichtigem Grund insbesondere gem § 30 zur Verfügung ¹⁹⁹ .

B. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund

Das außerordentliche Kündigungsrecht der §§ 1117 und 1118 ABGB auf die § 29 Abs 1 Z 4 und 5 dezitiert verweisen, sind analog auch auf Verträge mit unbestimmter Dauer anwendbar ²⁰⁰ . Es kann daher an dieser Stelle auf die Ausführungen oben zu I. C. verwiesen werden.

¹⁹² MietSlg 43.106 = wobl 1993/22.

¹⁹³ MietSlg 42.133 = wobl 1991/27; LGZ Wien MietSlg 34.267 und 38.211.

¹⁹⁴ Vgl aber MietSlg 51.174 = wobl 2000/153.

¹⁹⁵ Reiber/Liehl Rz 79/5; den Umkehrschluss zulassend MietSlg 53.167 = immolex 2001/99; vgl FN 194.

¹⁹⁶ MietSlg 16.162 = JBl 1965, 146; MietSlg 47.134 = wobl 1996/41.

¹⁹⁷ MietSlg 42.358 = wobl 1991/65; MietSlg 43.015 = wobl 1992/41 (Würth und Call); vgl unten II. B. 2. r.

¹⁹⁸ Koziol/Welser II ¹² , 225; siehe unten B.

¹⁹⁹ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 3 f.

²⁰⁰ Apathy/Riedler, Schuldrecht BT ² Rz 8/71; Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 25; immolex 1999/181

mwN; ecolex 1998, 912 = RdW 1998, 674 (zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen).

Die Pflichtverletzungen iSd § 1118 ABGB bilden zugleich auch jeweils Kündigungsgründe ²⁰¹ gem § 30 Abs 2 MRG ²⁰² ; es ist daher im Hinblick auf die reduzierten Formerfordernisse der Räumungsklage ²⁰³ und der Fristen ²⁰⁴ von Fall zu Fall zu entscheiden, sich auf die Rechtsgrundlagen des ABGB zu stützen oder auf die des MRG und mittels gerichtlicher Kündigung vorzugehen ²⁰⁵ .

C. Kündigung

§ 30 ist die zentrale Kündigungsschutzbestimmung im Mietrecht und wird als Säule des MRG ²⁰⁶ betrachtet. Ihr Inhalt war vor Inkrafttreten des MRG im Jahr 1982 bereits zu großen Teilen in § 19 MG ²⁰⁷ geregelt. § 30 ist abgesehen von den generellen Ausnahmen des § 1 Abs 2 auf alle Wohn- und Geschäftsraummieten anwendbar, auch auf solche, die dem WGG unterliegen; § 20 Abs 1 Z 1 lit b letzter Satz WGG weitet den Anwendungsbereich ²⁰⁸ sogar noch aus und normiert den Kündigungsschutz auch für solche Fälle, in denen § 1 MRG anderes bestimmt ²⁰⁹ . Im Rahmen der ordentlichen Kündigung ²¹⁰ benötigt der Vermieter jedenfalls einen „wichtigen Grund“, der sich aus den Bestimmungen des § 30 ergibt ²¹¹ . Die Kündigungsbeschränkungen des § 30 sind relativ zwingend (vgl Abs 3 1. Satz) und können zum Nachteil des Mieters nicht beschnitten werden; demgegenüber kann aber der Vermieter sehr wohl gänzlich oder temporär und auch gegen Entgelt auf die Geltendmachung einzelner Gründe verzichten ²¹² . Überdies sind Verträge im Anwendungsbereich des MRG gem § 33 Abs 1 1. Satz nur gerichtlich kündbar ²¹³ . Die Beschränkung auf wichtige Gründe ist im gerichtlichen Kündigungsverfahren erst relevant, wenn der Mieter Einwendungen gem § 562 Abs 1 ZPO iVm § 33 Abs 1 MRG gegen die Kündigung erhebt; der Kündigungstatbestand muss allerdings ohne

²⁰¹ Siehe unten II. B. 2. Spezialtatbestände.

²⁰² J Rechberger, Mietrecht 176.

²⁰³ Vgl MietSlg 49.152; MietSlg 130.

²⁰⁴ Palten, Bestandverfahren Rz 30.

²⁰⁵ Reiber/Liehl Rz 78; aA Palten Rz 87.

²⁰⁶ Schauer, Sachlicher und persönlicher Anwendungsbereich des MRG 21.

²⁰⁷ Wiederverlautbart durch V vom 22/6/1929, BGBl 1929/210; aufgehoben durch BGBl I 1999/191; vgl Swoboda, MG 201 ff.

²⁰⁸ Vgl aber Abs 2 leg cit.

²⁰⁹ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 7.

²¹⁰ Vgl Allgemeines zur Kündigung Gschnitzer, Schuldrecht AT ² 242 f.

²¹¹ Aus Sicht des ABGB in systemwidriger Weise; vgl Böhm, Mietrecht in Österreich, in: Mietrecht in Europa 127.

²¹² MietSlg 37.391 = RdW 1986, 80; vgl MietSlg 47.367 = EWr I/30/119; Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 4.

²¹³ Vgl Palten, Bestandverfahren Rz 157.

unnötigend Aufschub eingebracht werden (Dringlichkeit ²¹⁴ ), in der Kündigungsschrift selbst präzisiert sein ²¹⁵ und grundsätzlich zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an den Mieter bereits bzw noch vorliegen ²¹⁶ .

1. Die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG

Abs 1 enthält eine sog Generalklausel, die Tatbestände erfassen soll, die in Abs 2 nicht dezitiert geregelt sind. Einer Kündigung, die sich auf diese Generalklausel stützt, muss ein Sachverhalt zu Grunde liegen, der den Kündigungsgründen des Abs 2 gleichwertig ist und ihnen an Gewicht entspricht ²¹⁷ . Fehlt ein Tatbestandsmerkmal aus den Fällen des Abs 2, so kann nicht automatisch die Generalklausel herangezogen werden, da der Mangel eines Elements eines Spezialtatbestandes des Abs 2 zur Verwirklichung der Generalklausel des Abs 1 durch ein ebenso wichtiges Sachverhaltselement kompensiert werden muss ²¹⁸ und nicht fehlende Merkmale der Kündigungsgründe des Abs 2 damit umgangen werden können ²¹⁹ . Die Lehre teilt die Sachverhalte in drei Hauptgruppen ²²⁰ : die Existenzgefährdung, dh der Vermieter würde in seiner physischen oder wirtschaftlichen Existenz durch die Aufrechterhaltung des Mietvertrages bedroht ²²¹ und die Kündigung stellt die ultima ratio dar ²²² ; öffentliches Interesse, das im Verhältnis zu Abs 2 Z 11 (und uU auch Z 15) ein qualifiziertes sein muss ²²³ und der Vermieter muss ein Rechtssubjekt öffentlichen Rechts sein ²²⁴ ; und schließlich der zwingende Bedarf an einer Hausbesorgerwohnung ²²⁵ , der aber nicht vom Vermieter selbst verschuldet worden sein darf. Letzteres hat sich nach der de facto - Aufhebung ²²⁶ des HausbesorgerG ²²⁷ mit der WRN 2000 ²²⁸ und dem damit einhergehenden und zu erwartenden

²¹⁴ MietSlg 28.393.

²¹⁵ Vgl Swoboda, MG 278 f.

²¹⁶ Prader, MRG § 33 Anm 3.

²¹⁷ Reiber/Liehl Rz 88; vgl Swoboda, MG 207 f.

²¹⁸ MietSlg 46.342; LGZ Wien MietSlg 40.426.

²¹⁹ MietSlg 53.386 = wobl 2002/43.

²²⁰ Schuster in Schwimann ² IV § 30 Rz 8; Würth/Zingher § 30 Rz 7 ff; Hausmann in Vonkilch/Hausmann § 30 Rz14 ff; mit anderem Ansatz Reiber/Liehl Rz 88 ff.

²²¹ Hausmann in Vonkilch/Hausmann § 30 Rz 15.

²²² MietSlg 51.380 = RdW 1999, 476 = EWr I/30/372.

²²³ MietSlg 25.263.

²²⁴ MietSlg 296; LGZ Graz MietSlg 46.345.

²²⁵ MietSlg 9595 = EvBl 1962/349; vgl Tades, Hausbesorger- und Hausbetreuerrecht ⁵ , 39 ff.

²²⁶ Vgl Art 6 WRN 2000, Änderung des HausbesorgerG.

²²⁷ BGBl 1970/16.

²²⁸ § 31 Abs 5 HausbesorgerG idF der WRN 2000.

„Aussterben“ des Hausbesorgers relativiert ²²⁹ . Eine analoge Anwendung auf den neu geschaffenen „Hausbetreuer“ scheint fraglich ²³⁰ , da diesem ein Anspruch auf eine Dienstwohnung kraft Gesetzes nicht mehr zugestanden wird ²³¹ . Verstöße gegen vertragliche Verpflichtungen sind an sich kein Kündigungsgrund iS des § 30 Abs 1, da ihnen auf gerichtlichem Weg ²³² durch Klage auf Zuhaltung oder Unterlassung begegnet werden könnte. Hausmann ²³³ bezweifelt dieses Argument mE zu Recht, da es auch alle anderen Kündigungstatbeständen betrifft und befürwortet eine Kündigungsmöglichkeit in gravierenden Fällen bei querulatorischen Mietern. Das Rechtsinstitut der Änderungskündigung ²³⁴ , das - ursprünglich im § 19 Abs 2 Z 15 MG ²³⁵ verankert - nicht in die Kündigungstatbestände des MRG übernommen wurde, zielte bei Teilausnahmen des MG auf die Erreichung eines absurderweise höheren Mietzinses bei Vollanwendbarkeit ab ²³⁶ . Die Rsp ²³⁷ verneint, anders als vor dem MRÄG 1967 die Möglichkeit einer Änderungskündigung in Anwendung der Generalklausel ²³⁸ .

In diesem Sinne ist auch ein Konkurs des Mieters nach hLehre und stRsp nicht unter Abs 1 subsumierbar ²³⁹ .

2. Die einzelnen Spezialtatbestände des § 30 Abs 2 MRG

a. Mietzinsrückstand gem Z 1

Eine auf Z 1 ²⁴⁰ gestützte Kündigung bedarf eines, zum Zeitpunkt der Zustellung an den Mieter länger als die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage nach Fälligkeit offenen Mietzinsrückstandes (das gilt für jegliche rechtswirksam vereinbarte oder gesetzliche Bestandteile des Mietzinses), der konkret gemahnt wurde und der auch nach Verstreichen der in der Mahnung

²²⁹ Kritisch Würth/Zingher, Wohnrecht 2000, 371 ff.

²³⁰ Reiber/Liehl Rz 91.

²³¹ Vgl Kothbauer, ImmZ 2000, 220.

²³² MietSlg 40.428; MietSlg 47.338 = wobl 1996/49.

²³³ In Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 18 f.

²³⁴ Vgl Schwarz/Löschnigg, Arbeitsrecht

²³⁵ Vgl Kapfer, ABGB ²⁷ § 19 MG Anm 1a mwN.

²³⁶ Ausführlich Würth/Zingher

²³⁷ MietSlg 39.413; MietSlg 39.414 = wobl 1988/7; MietSlg 42.304.

²³⁸ Vgl aber § 20 Abs 2 WGG.

²³⁹ MietSlg 41.321 = wobl 1989/32 = RZ 1989, 62 = RdW 1989, 326; MietSlg 46.342 = wobl 1995/44 (Dirnbacher) = JBl 1995, 594 = ZIK 1995/127.

²⁴⁰ Ident mit § 19 Abs 2 Z 1 MG.

gesetzten oder tatsächlich gewährten Frist nicht getilgt wurde ²⁴¹ . Die Mahnung ist an keine bestimmte Form gebunden, insbesondere nicht an die Schriftlichkeit, kann aber, da sämtliche Tatbestandmerkmale bereits bei Zustellung verwirklicht sein müssen, nicht durch die Kündigung selbst ersetzt werden ²⁴² (anders aber oben zu § 1118 ABGB ²⁴³ ). In der Vergangenheit tolerierte verspätete Zahlungen werden von der Lehre nicht als Verzicht auf den Kündigungsgrund ²⁴⁴ oder konkludentes Verschieben des Fälligkeitszeitpunktes ²⁴⁵ verstanden, sondern als Konsum der bereits zugestandenen Frist qualifiziert ²⁴⁶ .

b. Nichterbringung von Dienstleistungen gem Z 2

Voraussetzung für die Anwendbarkeit dieses Kündigungsgrundes ²⁴⁷ ist ein so genannter Dienstmietvertrag ²⁴⁸ , bei dem die Hauptleistungspflicht ²⁴⁹ (und nicht bloß Nebenpflicht) in der Erbringung von Dienstleistungen besteht ²⁵⁰ . Die Weigerung des Mieters wurde von der Rsp ²⁵¹ mit der schlichten (wenn auch unverschuldeten) Nichterbringung gleichgestellt; ebenso wird verfahren, wenn die vereinbarten Arbeiten von wesentlichen Mängeln behaftet sind ²⁵² .

In der Praxis spielt dieser Tatbestand mittlerweile eine unbedeutende Rolle.

c. Erheblich nachteiliger Gebrauch gem Z 3 1. Fall

Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs 253 entspricht inhaltlich trotz unterschiedlicher Formulierung dem Aufhebungsgrund des § 1118 ABGB 1. Fall ²⁵⁴ . Er ist dann erfüllt, wenn durch eine wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Benützung des Mietobjektes oder durch eine längere Reihe von

²⁴¹ MietSlg 39.415.

²⁴² Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 21; MietSlg 4.584.

²⁴³ Siehe oben I. C. und II. C. Vorzeitige Auflösung.

²⁴⁴ Reiber/Liehl Rz 107.

²⁴⁵ Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 21.

²⁴⁶ Vgl MietSlg 24.074; MietSlg 24.075.

²⁴⁷ Ident mit § 19 Abs 2 Z 2 MG.

²⁴⁸ Vgl Würth in Rummel ³ § 1090 ABGB Rz 10 ff; Binder in Schwimann ² VI § 1151 ABGB Rz 41 ff.

²⁴⁹ MietSlg 45.142.

²⁵⁰ Würth/Zingher 20 § 30 Rz 16; LGZ Wien MietSlg 44.135.

²⁵¹ MietSlg 19.286; LGZ Wien MietSlg 21.413.

²⁵² LGZ Wien MietSlg 21.412.

²⁵³ Ident mit § 19 Abs 2 Z 3 MG.

²⁵⁴ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 17; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 30 Rz 23; vgl oben I. C. und II. C. Vorzeitige Auflösung.

Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt oder zumindest droht ²⁵⁵ . Als klassische Beispiele finden sich in der Judikatur die „widmungswidrige Verwendung eines Geschäftslokals als bordellähnlicher Betrieb in Form eines Stundenhotels“ ²⁵⁶ , „der Einbau eines Badezimmers in eine Wohnung ohne erforderliche Baugenehmigung und ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung“ ²⁵⁷ , sowie „die Gefahr von Ungeziefer durch Anhäufung von Gerümpel im Einklang mit jahrelangem Unterlassen jeglicher Reinigung“ ²⁵⁸ .

Verschulden des Mieters ist nicht verlangt, die Vertragswidrigkeit muss für einen durchschnittlichen Mieter aber erkennbar sein ²⁵⁹ .

d. Unleidliches Verhalten gem Z 3 2. Fall

Dieser Tatbestand ²⁶⁰ ist dann erfüllt, wenn der Mieter seine Mitbewohner oder ihm zurechenbare Personen durch rücksichtsloses, anstößiges oder sonst g r o b ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern (des Hauses) das friedliche Zusammenwohnen verleiden, dh ein weiteres Zusammenleben aus objektiver Sicht im Haus unzumutbar erscheint ²⁶¹ , was sich idR über einen längeren Zeitraum oder durch häufige Widerholungen manifestiert ²⁶² . Gängige Beispiele stellen (wiederum) die Ausübung der Prostitution oder des Suchtgifthandels im Haus ²⁶³ , Lärmerregung durch Trampeln und Brüllen zur Tages- und Nachtzeit (einer psychisch gestörten Person) ²⁶⁴ , sowie der dauernde Versuch eines Mieters seine Gebrauchsrechte auf andere Flächen und Räume auszudehnen ²⁶⁵ dar. Die Grenzen zum 1. Fall der Z 3 leg cit sind kasuistisch verschwimmend, weshalb Hausmann ²⁶⁶ für einschlägige Kündigungen empfiehlt routinemässig beide Rechtsgrundlagen zu verwenden. Ein Verschulden ist wiederum nicht erforderlich, dh hohes Alter oder Geisteskrankheit sind keine Entschuldigungsgründe ²⁶⁷ , auch einer Mahnung bedarf es keineswegs.

²⁵⁵ MietSlg 47.340 = wobl 1996/30.

²⁵⁶ MietSlg 44.433 = wobl 1992/113 = EvBl 1992/134.

²⁵⁷ MietSlg 46.347 = EWr I/30/87.

²⁵⁸ MietSlg 21.429.

²⁵⁹ MietSlg 42.128 = wobl 1992/61 = EvBl 1990/100.

²⁶⁰ Vgl § 19 Abs 2 Z 3 2. Fall MG.

²⁶¹ MietSlg 50.409/47 = immolex 1999/95 = wobl 2001/83.

²⁶² Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 18 f.

²⁶³ MietSlg 49.351/21 = immolex 1997/168 = wobl 1997/109.

²⁶⁴ MietSlg 49.349 = immolex 1997/130 = wobl 1998/152 = EWr I/30/245.

²⁶⁵ MietSlg 48.340 = EWr I/30/220.

²⁶⁶ In Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 23.

²⁶⁷ Reiber/Liehl Rz 139; Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 22.

e. Strafbare Handlung gem Z 3 3. Fall

Der letzte Fall der Z 3 ²⁶⁸ setzt eine strafbare Handlung gegen Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit (aber nicht gegen die Ehre!) des Vermieters oder der Mitbewohner im Haus voraus; darüber hinaus ist ein subjektives (Straf-) Tatbestandselement (Verschulden) gefordert ²⁶⁹ . Beispiele aus der Judikatur sind Diebstahl von Gegenständen eines anderen Mieters und jahrelanger Missbrauch eines Mieters an seiner Tochter ²⁷⁰ ; die Interessen des Vermieters selbst müssen jedoch auch gefährdet sein ²⁷¹ .

Geringfügige Vergehen scheiden jedenfalls aus; ein Indiz dafür ist ein Freispruch nach § 259 Z 3 StPO ²⁷² ; bei eine Geldstrafe von 100 Tagessätzen für Nötigung (§ 105 StGB ²⁷³ ) kann jedenfalls Geringfügigkeit nicht angenommen werden ²⁷⁴ , andererseits bei Provokation des Vermieters oder bei unerheblichem Schadensausmaß sehr wohl. Die Erfüllung der Definition des Verbrechens gem § 17 Abs 1 StGB ²⁷⁵ schließt Geringfügigkeit definitiv aus, ohne aber auf der anderen Seite überhaupt erforderlich zu sein ²⁷⁶ .

f. Weitergabe gem Z 4

Im Verhältnis zu den Z 6 und 7, die die Nichtbenützung einer Wohnung bzw eines Geschäftsraums regeln, stellt Z 4 ²⁷⁷ nach hLehre und einhelliger Rsp ²⁷⁸ die lex specialis dar ²⁷⁹ , weshalb jegliche Weitergabe - unabhängig von der Intensität der Benutzung - nach Z 4 zu beurteilen ist. H a u s m a n n ²⁸⁰ rät wiederum beide Kündigungstatbestände in einer Kündigung parallel zu verwenden ²⁸¹ .

²⁶⁸ Vgl § 19 Abs 2 Z 3 MG.

²⁶⁹ MietSlg 42.312; MietSlg 44.442 = EWr I/30/38.

²⁷⁰ Widersprüchlich Reiber/Liehl Rz 144.

²⁷¹ MietSlg 45.381 = EWr I/30/55.

²⁷² Vgl Seiler, Strafprozeßrecht

²⁷³ Vgl Kienapfel, BT I 4

²⁷⁴ LGZ Graz MietSlg 45.382.

²⁷⁵ Vgl Kienapfel/Höpfel, AT ⁹ Z 3 Rz 4 f.

²⁷⁶ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 25 mwN.

²⁷⁷ Ident mit §19 Abs 2 Z 10 MG.

²⁷⁸ MietSlg 47.365/28 = EWr I/30/152; MietSlg 52.414 = immolex 2001/65 (Pfiel) = EWr I/30/441; MietSlg 47.367 = wobl 1996/70 = EWr I/30/119.

²⁷⁹ Vgl Würth/Zingher 20 § 30 Rz 27; Schuster in Schwimann ² IV § 30 Rz 22; Prader § 30 FN 20.

²⁸⁰ In Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 35.

²⁸¹ Vgl MietSlg 31.379.

Die Weitergabe der Z 4 enthält zwei unterschiedliche Tatbestände ²⁸² , die beide sowohl auf Wohnungen als auch auf Geschäftsräumlichkeiten ²⁸³ anwendbar sind ²⁸⁴ .

aa. Weitergabe

Der 1. Fall betrifft die gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes - oder teilweise ohne Benützung des restlichen Teils - ohne Bedarf in naher Zukunft. Unter Weitergabe ist jede entgeltliche (Untervermietung) oder unentgeltliche (zB Prekarium) Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu verstehen, die über die bloß unregelmäßige Mitbenützung hinausgeht ²⁸⁵ . Kann ein dringender Bedarf für den Mieter oder eintrittsberechtigte Personen (nach Z 6 bzw § 14 Abs 3 zu beurteilen ²⁸⁶ ) offenbar in naher Zukunft (gesicherte Prognose) für den bedungenen Zweck nachgewiesen werden, ist der Tatbestand nicht erfüllt ²⁸⁷ . Maßgeblich für die Beurteilung ist der Zeitpunkt der Weitergabe aus Sicht ex ante ²⁸⁸ , dabei ist auf einen hypothetischen Tod des Mieters abzustellen ²⁸⁹ . Eine vertragliche (noch mehr eine auch entgeltliche) Zustimmung zur Weitergabe steht diesem Kündigungsgrund selbstverständlich entgegen.

bb. Unverhältnismäßige Gegenleistung

Der 2. Fall zielt auf eine Weitergabe zu unverhältnismäßig hohem Entgelt ab, die dann gegeben ist, wenn der Mietgegenstand auch nur teilweise an einen Dritten (auch Eintrittsberechtigte, vgl 1. Fall) gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung untervermietet wird. Eine solche wird von der Rsp jedenfalls angenommen bei einer „an 100% heranreichenden Überschreitung“ des Verhältnisses des objektiven Nutzens (inklusive Nebenleistungen und Investitionen) für den Untermieter und dem Wert der vom Untervermieter gestellten Leistung und nicht um eine direkte Gegenrechnung von Haupt- und Untermietzins; 73% Überschreitung der Hauptmiete wurden als noch tolerierbar ²⁹⁰ , 84% aber sehr wohl als überhöht eingestuft ²⁹¹ . § 934 ABGB (laesio

²⁸² Nochmals differenzierend Schuster in Schwimann ² IV § 30 Rz 21.

²⁸³ Die Abgrenzung zur Unternehmensveräußerung und -verpachtung siehe Reiber/Liehl ^{Rz 156 ff;} Prader, 561 ff.

²⁸⁴ Widersprüchlich Schuster in Schwimann ² IV § 30 vor Rz 21 in der Überschrift.

²⁸⁵ MietSlg 50.417.

²⁸⁶ MietSlg 48.347 = immolex 1997, 148 (Pfiel) = wobl 1999/7.

²⁸⁷ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 34 f.

²⁸⁸ MietSlg 39.435/49.

²⁸⁹ MietSlg 41.332 = wobl 1991/9.

²⁹⁰ MietSlg 27.380.

enormis ²⁹² ) ist auch hier ein gesetzlicher Bezugsmaßstab ²⁹³ . Maßgeblich ist aber nicht der Betrag, sondern die Verhältnismäßigkeit zwischen der angemessenen Gegenleistung des Untervermieters und dem tatsächlich bezahlten Untermietzins. Ausschlaggebend ist der Mietzins zum Zeitpunkt der Kündigung ²⁹⁴ ; bloßer Versuch erfüllt den Tatbestand nicht ²⁹⁵ .

g. Tod des Mieters gem Z 5

Voraussetzungen sind das Ableben des Mieters einer Wohnung ²⁹⁶ und das Fehlen eintrittsberechtigter Personen mit dringendem Wohnbedürfnis gem § 14 Abs 3 ²⁹⁷ . Da diese Bestimmung gem Abs 2 leg cit auf Untermietverhältnisse nicht anwendbar ist, ist der Kündigungsgrund ²⁹⁸ beim Tod des Untermieters stets verwirklicht ²⁹⁹ . Sind Mitmieter des selben Bestandgegenstandes vorhanden, so muss auch ihnen gegenüber ein Kündigungstatbestand vorliegen bzw ist Z 5 erst nach dem Tod des letzten Mitmieters erfüllt ³⁰⁰ . Die Behauptungs- und Beweispflicht für den Tod des Mieters und den Vertragszweck als Wohnung liegt beim Vermieter, diejenige für das Eintrittsrecht und sämtliche Erfordernisse ³⁰¹ trifft den Passivlegitimierten ³⁰² , also den Nachlass bzw nach Einantwortung den Erben ³⁰³ .

h. Nichtbenützung einer Wohnung gem Z 6

Nach Schuster 304 umfasst die Z 6 ³⁰⁵ drei kumulative Tatbestandselemente; erstens das Fehlen regelmäßiger Verwendung der Wohnung; zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters ³⁰⁶ (zweitens) und drittens die nicht regelmäßige Verwendung der Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses durch

²⁹¹ MietSlg 48.352 = immolex 1997/104 = wobl 1998/68.

²⁹² Vgl Reischauer in Rummel ³ § 934 ABGB Rz 1 ff (1).

²⁹³ MietSlg 42.323 = ImmZ 1990, 345.

²⁹⁴ MietSlg 22.376.

²⁹⁵ MietSlg 35.345.

²⁹⁶ Zur Abgrenzung MietSlg 50.323 mwN = wobl 2001/71 = EWr I/30/326 f.

²⁹⁷ Vgl Schuster in Schwimann ² IV § 14 Rz 8 f.

²⁹⁸ Vgl § 19 Abs 2 Z 11 MG.

²⁹⁹ MietSlg 50.306 = wobl 1999/96 = EWr I/30/364.

³⁰⁰ MietSlg 35.357; MietSlg 50.125 = wobl 1998/221 = EWr I/30/342.

³⁰¹ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 37 und § 14 Rz 8.

³⁰² Wohl kaum den (verstorbenen) Mieter selbst, wie bei Reiber/Liehl Rz 204 herauszulesen.

³⁰³ MietSlg 51.395; MietSlg 51.289 = immolex 2000/22 = wobl 2001/36; Würth/Zingher ²⁰ § 14 Rz 8.

³⁰⁴ Schwimann ² IV § 30 Rz 33.

³⁰⁵ Vgl § 19 Abs 2 Z 13 MG.

³⁰⁶ Lt MietSlg 44.467 = wobl 1992/98 und MietSlg 47.386 = wobl 1996/30 ist der Wohnbedarf bei tatsächlich regelmäßiger Verwendung nicht mehr zu prüfen.

Eintrittsberechtigte gem § 14 Abs 3 ³⁰⁷ . Dieser Ansicht stellen Hausmann 308 und die Rsp ³⁰⁹ entgegen, dass der Tatbestand als lex generalis zu Z 4 nicht erfüllt ist, wenn eine über der Erheblichkeitsschwelle liegende Benützung der Wohnung - egal durch welche Person - überhaupt stattfindet. Die Berechtigung zur Benützung ist in diesem Kündigungsverfahren nicht zu prüfen ³¹⁰ .

R e g e l m ä ß i g e Verwendung wird angenommen, wenn der Mieter bzw eintrittsberechtigte Personen ³¹¹ die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt nützen, was auch bei Benützung zweier oder mehrerer Mietgegenstände als Wohnungen grundsätzlich gegeben sein kann ³¹² . Es ist darüber hinaus kasuistisch zu differenzieren: bei einem Junggesellen (sic!) ³¹³ oder älteren, allein stehenden Personen kann naturgemäß kein allzu strenger Maßstab angelegt werden; 70 Tage im Jahr wurden jedenfalls als zu geringe ³¹⁴ , 90 Tage hingegen als ausreichende Verwendung ³¹⁵ qualifiziert.

i. Nicht vertragsgemäße Verwendung eines Geschäftsraums gem Z 7

Es handelt sich hier - das Verhältnis zu Z 4 als lex specialis betreffend - um die analoge Bestimmung für Geschäftsräumlichkeiten ³¹⁶ ; Voraussetzung zur Erfüllung sind das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit in der vereinbarten oder zumindest gleichwertigen Weise unter Berücksichtigung einer Zukunftsprognose ³¹⁷ und der Mangel an schutzwürdigem Interesse ³¹⁸ . Sofern eine solche Tätigkeit ausgeübt wird, unabhängig durch wen oder in wessen Namen, ist die zweite Tatbestandsvoraussetzung gar nicht mehr zu prüfen ³¹⁹ . Die Gleichwertigkeit wurde bejaht bei Verwendung als Werbeagentur statt als Rechtsanwaltskanzlei ³²⁰ und richtigerweise verneint bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken ³²¹ .

³⁰⁷ Schuster in Schwimann ² IV § 30 Rz 33, 35.

³⁰⁸ In Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 52 mit Verweis auf MietSlg 38.463.

³⁰⁹ Vgl FN 306.

³¹⁰ Reiber/Liehl Rz 206.

³¹¹ Vgl Vonkilch, wobl 2001, 65.

³¹² MietSlg 46.380; MietSlg 46.397; MietSlg 52.414 = immolex 2001/65 (Pfiel).

³¹³ LGZ Wien MietSlg 46.384.

³¹⁴ MietSlg 48.360 = EWr I/30/196.

³¹⁵ MietSlg 50.426 = EWr I/30/297.

³¹⁶ Vgl § 19 Abs 2 Z 14 MG, der wesentlich weniger weitreichend war.

³¹⁷ MietSlg 53.407 = immolex 2001/149.

³¹⁸ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 44.

³¹⁹ MietSlg 50.417 = EWr I/30/330; vgl oben h. Nichtbenützung einer Wohnung gem Z 6.

³²⁰ MietSlg 37.440 = RdW 1985, 371; LGZ Wien MietSlg 38.473.

j. Eigenbedarf an Wohnung ohne Ersatz gem Z 8

Ein solcher liegt vor, wenn der Vermieter - sowohl juristische, als auch natürliche Personen und ihre Deszendenten - die vermieteten Wohnräumlichkeiten für sich selbst oder seine Verwandten in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder jenen ansonsten ein ungleich größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter ³²² . Die Rsp ³²³ verlangt für das dringende Wohnbedürfnis (dringender Eigenbedarf) ³²⁴ eine notstandsartige Situation; die Lehre ³²⁵ kritisiert einhellig die zu historische Interpretation orientiert am Nachkriegsstandard und moniert deren dogmatische Unhaltbarkeit wegen der überstrapazierten Einschränkungen. Bejaht wurde der Eigenbedarf bei drohenden, schweren gesundheitlichen Nachteilen ³²⁶ , bei bevorstehender Obdachlosigkeit ³²⁷ und bei aufgelöster Lebensgemeinschaft ³²⁸ . Ist der Eigenbedarf selbst verschuldet, ist die Kündigung ausgeschlossen ³²⁹ . Erst nach Vorliegen eines dringenden Bedarfs, wird eine Interessenabwägung notwendig, bei der die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und dem potentiellen Nachfolger gegenübergestellt werden; die Interessen des letzteren müssen dann klar überwiegen ³³⁰ .

Gem dem letzten Satz der Bestimmung hat die Abwägung der Interessen bei Eigentumswohnungen zu entfallen ³³¹ . Ebenso bei Verträgen zu Einfamilienhäusern, die vor dem 1.1.2002 geschlossen wurden (§ 30 Abs 2 Z 8 lit a idF vor der MRN 2001) ³³² .

Abs 3 2. Satz sieht eine 10jährige Sperrfrist für die Kündigung bei so genannten Spekulationskäufen vor, die auch für Wohnungseigentum gilt ³³³ , und zieht eine Mindestgrenze bei Miteigentum von 50% für die Inanspruchnahme der Z 8 bis 11. Darüber hinaus sieht § 32 Abs 5 bei erfolgreicher Kündigung den Ersatz der Übersiedlungskosten für den Gekündigten vor ³³⁴ .

³²¹ MietSlg 40.466 = wobl 1988/57 = RdW 1988, 421.

³²² Vgl § 19 Abs 2 Z 5 MG.

³²³ MietSlg 36.436; MietSlg 42.345 = wobl 1991/162; MietSlg 50.441 = immolex 1999/81.

³²⁴ Vgl unten k. Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9.

³²⁵ Gimpel-Hinteregger, JBl 1988, 16; Hausmann in Vonkilch/Hausmann § 30 Rz 76 mwN.

³²⁶ MietSlg 44.475/9 = wobl 1993/7 (zust Call); MietSlg 46.405 = EWr I/30/92.

³²⁷ MietSlg 26.253.

³²⁸ MietSlg 50.439 = wobl 1999/164.

³²⁹ MietSlg 52.426 = immolex 2001/29 = wobl 2001/154.

³³⁰ MietSlg 25.295.

³³¹ Vgl Palten, Wohnungseigentum - Besonderheiten Rz 252 f.

³³² Vgl § 49d Abs 2; weiteres siehe unten 2. Teil. VI.

³³³ Vgl Palten, Wohnungseigentum - Besonderheiten Rz 253.

³³⁴ Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 80 und § 32 Rz 13.

k. Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9

Dieser Tatbestand ³³⁵ verhält sich analog zu Z 8 aber mit drei wesentlichen Unterschieden: Begünstigte können alle Verwandten des Vermieters in gerader Linie sein, also sowohl D e s z e n d e n t e n als auch A s z e n d e n t e n . Das d r i n g e n d e Wohnbedürfnis ist ebenso streng zu prüfen wie zu Z 8 ³³⁶ ; er ist neben Wohnungen auch bei Verträgen über Geschäftsräumlichkeiten anwendbar. Die Interessensabwägung und die 10jährige Sperrfrist entfallen zugunsten der Notwendigkeit einer - in § 32 geregelten - Ersatzbeschaffung ³³⁷ .

l. Bedarf für Betriebsangehörige gem Z 10

Hier setzt die Kündigung einer Wohnung, die schon vor der Kündigung ³³⁸ - in welcher rechtlichen Konstruktion auch immer - tatsächlich zur Unterbringung von Dienstnehmern des eigenen Betriebes gedient hat, einen dringenden Bedarf für die eigenen Betriebsangehörigen voraus ³³⁹ . Der dringende Bedarf ist nicht im selben strengen Sinn auszulegen wie unter Z 8 und 9 ³⁴⁰ , sondern im Sinne einer Betriebsnotwendigkeit ³⁴¹ . Würth/Zingher ³⁴² fordern darüber hinaus eine gewisse „Betriebskontinuität“, also die Fortführung des Betriebes, für den die Wohnung seinerzeit genutzt wurde. Die zwischenzeitliche Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten zu Geschäftszwecken, setzt die geforderte Widmung zur Dienstnehmerunterbringung auf Dauer außer Kraft und verwirkt daher das Kündigungsrecht nach Z 10 ³⁴³ .

m. Bedarf einer Gebietskörperschaft gem Z 11

Eine der taxativ aufgezählten Gebietskörperschaften muss zumindest Hälfteeigentümer sein und selbst Bedarf im Rahmen der Hoheitsverwaltung ³⁴⁴ an den

³³⁵ Vgl § 19 Abs 2 Z 6 MG.

³³⁶ MietSlg 39.467.

³³⁷ Vgl Würth/Zingher ²⁰ 397.

³³⁸ Hausmann in Hausmann/Vonkilch ^{§ 30 Rz 83 will auf den Abschluss des Vertrages abstellen, 20} § 30 Rz 52: „seinerzeit“. widerspricht sich aber in Rz 85 selbst; vgl Würth/Zingher

³³⁹ Ident mit § 19 Abs 2 Z 7 MG.

³⁴⁰ Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 83.

³⁴¹ MietSlg 46.412 = EWr I/30/84.

³⁴² Miet- und Wohnrecht ²⁰ § 30 Rz 52.

³⁴³ MietSlg 43.272 = wobl 1993/8 = EvBl 1992/5.

³⁴⁴ MietSlg 38.477.

betroffenen Räumlichkeiten haben (öffentliches Interesse ³⁴⁵ ) . E i n e

Interessenabwägung findet nicht statt ³⁴⁶ , die Räume dürfen aber bisher nicht oder nur in geringem Ausmaß den Interessen der Verwaltung gedient haben ³⁴⁷ . Jedenfalls hat aber eine Ersatzbeistellung nach § 32 zu erfolgen.

n. Kündigung von Untermietverhältnissen gem Z 12

Dieser Tatbestand ³⁴⁸ tritt neben alle anderen in Betracht kommenden Gründe, die in § 30 normiert sind, und ist eine erweiterte Kündigungsmöglichkeit für Wohnungen und Geschäftsräume, wegen der minderen Schutzwürdigkeit ³⁴⁹ und unter geringeren Anforderungen ³⁵⁰ . Wichtige Interessen des Untervermieters müssen bei Aufrechterhaltung verletzt sein; das ist namentlich der Fall bei Familieninteresse oder geschäftlichen Bedürfnissen von maßgeblicher Bedeutung ³⁵¹ , oder wenn ihm die Wohngemeinschaft mit dem Untermieter nicht mehr zugemutet werden kann. Ersteres ist beispielsweise bejaht worden bei Wohnbedarf der geschiedenen Ehefrau ³⁵² ; zweiteres wird unter Berücksichtigung aller objektiv vorliegenden Umstände beurteilt und zB schon aus rein wirtschaftlichen Interessen bejaht ³⁵³ . Eine analoge Anwendung auf so genannte „wirtschaftliche Untermieten“, bei denen zwischen Mieter und Vermieter aufgrund der gemeinsamen Benützung ein Naheverhältnis besteht ³⁵⁴ und dadurch eine „Quasi-Untermiete“ ³⁵⁵ realisiert wird, findet seit jeher statt ³⁵⁶ . Ein Unrecht oder gar Verschulden des Untermieters ist nicht vonnöten ³⁵⁷ . Die Umzugskosten gem § 32 Abs 5 letzter Satz innerhalb der Gemeinde sind zu erstatten.

o. Vereinbarter Kündigungsgrund gem Z 13

Der Z 13 ³⁵⁸ wohnt das strenge Formerfordernis der Schriftlichkeit inne, das den Anforderungen des § 886 ABGB genügen muss ³⁵⁹ . Darüber hinaus muss die

³⁴⁵ Vgl FN 223.

³⁴⁶ Vgl § 19 Abs 2 Z 9a MG.

³⁴⁷ MietSlg 21.474; MietSlg 28.317.

³⁴⁸ Ident mit § 19 Abs 2 Z 12 MG.

³⁴⁹ Krit dazu Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 95.

³⁵⁰ LGZ Wien MietSlg 46. 415.

³⁵¹ MietSlg 48.369 = EWr I/30/218; LGZ Wien MietSlg 45.433.

³⁵² LGZ Wien MietSlg 49.390.

³⁵³ MietSlg 22.400.

³⁵⁴ Reiber/Liehl Rz 274.

³⁵⁵ Vgl § 2 Abs 3; Böhm in Schwimann ² IV § 2 Rz 62 ff.

³⁵⁶ MietSlg 23.418; MietSlg 46.414 = ecolex 1995, 25 = EWr III/1445a/5.

³⁵⁷ Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 57.

³⁵⁸ Vgl § 19 Abs 6 2. Satz MG.

Vereinbarung bereits im Mietvertrag oder Untermietvertrag enthalten sein; richtigerweise ist das als „bei Abschluss des Mietvertrages“ zu verstehen, da für einen solchen kein generelles Schriftformgebot besteht ³⁶⁰ . Der in der Lit ³⁶¹ geäußerten Kritik am Gesetzestext und der mangelnden berichtigenden Auslegung durch die Rsp kann mit dem Schutzzweck der Norm begegnet werden ³⁶² , der ein Unterwandern der taxativen Kündigungsgründe durch Vereinbarung wohl vermeiden will. Der bedungene Kündigungsgrund muss objektiv für den Vermieter, seine Verwandten gem § 14 Abs 3 oder sein Unternehmen wichtig und bedeutsam sein ³⁶³ ; er muss klar formuliert sein und ist jedenfalls streng, dh einschränkend auszulegen ³⁶⁴ . Paradebeispiele sind im Rahmen einer Wohnungsmiete Eheschließungen und Geburten ³⁶⁵ oder der Verkauf des betroffenen Hauses ³⁶⁶ . Erst der Einritt des so vertraglich vereinbarten Umstandes verwirklicht den Kündigungsgrund; bei letzterem Beispiel ist allein das Führen aussichtsreicher Verkaufsverhandlungen verfrüht für die Einbringung der Kündigung ³⁶⁷ .

p. Abbruchreife gem Z 14

Drei Tatbestandsmerkmale sind in Z 14 ³⁶⁸ normiert: die wirtschaftliche Abbruchreife, also die ungenügende finanzielle Deckung für die Erhaltung des Hauses unter Voraussicht auf die Mieteinnahmen der kommenden 10 Jahre ³⁶⁹ ; ein zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung bereits rechtskräftiger Abbruchbescheid ³⁷⁰ und eine Ersatzbeistellung gem § 32 ³⁷¹ .

q. Interessenbescheid gem Z 15

Einem beabsichtigten Abbruch mit sichergestelltem - im Kündigungsverfahren zu verifizierenden - W i e d e r a u f b a u oder ein Umbau eines Hauses mit

³⁵⁹ Siehe dazu oben I. A. 2. a. aa.

³⁶⁰ Vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 99.

³⁶¹ Fenyves, 11. ÖJT II, 20; Schuster in Schwimann ² IV § 30 Rz 51; Würth/Zingher ²⁰ § 30 Rz 58.

³⁶² Vgl Palten, ImmZ 1980, 131.

³⁶³ Krit Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 99.

³⁶⁴ Lenneis, AnwBl 1992, 271 ff.

³⁶⁵ MietSlg 42.350 = wobl 1992/18.

³⁶⁶ MietSlg 35.382/36; MietSlg 49.052 = EWr I/30/279.

³⁶⁷ MietSlg 42.349 (3 Entscheidungen).

³⁶⁸ Vgl § 19 Abs 2 Z4 MG.

³⁶⁹ MietSlg 23.349.

³⁷⁰ MietSlg 39.469 = wobl 1988/71.

³⁷¹ Vgl oben k. Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9.

Bestandgegenständen muss in diesem Fall auch ein rechtskräftiger (dinglich wirkender) Feststellungsbescheid der Bezirksverwaltungsbehörde vorliegen, der das öffentliche Interesse ³⁷² des Umbaus bzw Abtragens attestiert (sog Interessenbescheid) ³⁷³ ; dieses Interesse wird gegen das der betroffenen Mieter abgewogen. Aus dogmatischer Sicht durchbricht hier das übergeordnete öffentliche Interesse privatrechtlich geschützte Rechte des Mieters ³⁷⁴ . Der Gesetzgeber zählt Beispiele der öffentlichen Interessen demonstrativ auf, darunter der quantitative Wohnungsbedarf und der qualitative Wohnungsfehlbestand, abgedeckt sind jedoch auch Projekte wie ein Krankenhaus ³⁷⁵ , eine Großgarage ³⁷⁶ oder ein Studentenheim ³⁷⁷ . Jedenfalls bedarf es auch einer Ersatzbeschaffung gem § 32.

r. Verweigerung der Standardanhebung gem Z 16

Sobald ein Hauptmieter einer Wohnung der Kategorie D (gem § 15a Abs 1 Z 4: Fehlen des Wasseranschlusses oder der Toilette) nicht bereit ist eine (technisch mögliche) Standardanhebung ³⁷⁸ auf Kategorie C gem § 4 Abs 4 zu gestatten, noch gewillt ist sie selbst (auf eigene Kosten bei gleich bleibendem Mietzins) vorzunehmen und bereits ein Enteignungsverfahren (§ 14 Abs 4 StadtErnG) droht, ist der Kündigungsgrund ³⁷⁹ verwirklicht, bedarf aber ebenso einer Ersatzbeschaffung nach § 32. Noch dem Ende des Kündigungsverfahrens kann der Mieter gem § 33 Abs 2 iVm Abs 3 eine Kündigung abwenden ³⁸⁰ . Die praktische Relevanz der Bestimmung der Z 16 ist gering ³⁸¹ .

3. Teilkündigung gem § 31

Schon eine Kündigung, bei der Teile des Bestandverhältnisses aufrechterhalten werden sollen, ist eine Vertragsänderung ³⁸² , die grundsätzlich durch einseitige

³⁷² Vgl oben m. Bedarf einer Gebietskörperschaft.

³⁷³ Vgl § 19 Abs 2 Z 4a MG und vgl § 1118 ABGB 3. Fall.

³⁷⁴ Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 30 Rz 106 mwN.

³⁷⁵ VwGH MietSlg 37.457.

³⁷⁶ MietSlg 36.447/1.

³⁷⁷ VwGH MietSlg 47.410.

³⁷⁸ MietSlg 36.449.

³⁷⁹ Vgl § 19 Abs 2 Z 4b MG.

³⁸⁰ Palten, Bestandverfahren Rz 159; Schuster in Schwimann ² IV § 33 RZ 11 f.

³⁸¹ Würth in Rummel ² § 30 Rz 48.

³⁸² Vgl § 22 MG.

Willenserklärung nicht möglich ist ³⁸³ ; § 31 bietet dafür s p e z i e l l e Kündigungsvorschriften ³⁸⁴ :

Abs 1 regelt einen besonderen Eigenbedarfstatbestand; eine Teilkündigung kann aber auch aus allen anderen Kündigungsgründen (gem § 30) ³⁸⁵ für einen Teil des Mietgegenstandes, der auch ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann ³⁸⁶ , erhoben werden. Die Frage, ob im Falle einer Teilkündigung nur der aufgekündigte Teil von dem Grund betroffen sein muss ³⁸⁷ , oder wie nach der neueren Rsp ³⁸⁸ doch der gesamte Mietgegenstand, ist äußerst strittig. Für den Mieter besteht die Möglichkeit einer Teilkündigung gem Abs 6 nur für mitgemietete Nebenräume und -flächen.

4. Kündigungsgründe außerhalb des MRG

Auch in anderen Gesetzen finden sich wichtige Gründe zur Aufkündigung eines Mietverhältnisses im Anwendungsbereich des MRG:

§ 14 Abs 2 WEG 1975 ³⁸⁹ bzw nunmehr § 28 Abs 2 WEG 2002 ³⁹⁰ regelt den Bedarf eines Wohnungseigentümers an einem an einen Dritten vermieteten Kfz-Abstellplatz;

§ 20 Abs 2 WGG ³⁹¹ die Änderungskündigung zur Anhebung des Entgelts unter bestimmten Voraussetzungen; nach § 39 Abs 18 Z 10 WGG begründen falsche Angaben eines Wohnungswerbers über seine Berücksichtigungswürdigkeit einen Kündigungstatbestand; außerdem findet sich eine Bestimmung im § 28 WFG 1984 ³⁹² .

D. Sonstige Erlöschengründe

§ 29 Abs 1 und 2 zählen an sich taxativ auf, welche Endigungsgründe im MRG wirksam durchgesetzt werden können, daneben gelten jedoch die allgemeinen

³⁸³ Würth/Zingher 20 § 31 Rz 2; vgl MietSlg 42.344 = wobl 1991/12.

³⁸⁴ Siehe Würth/Zingher

³⁸⁵ wobl 1999/79 = RdW 1998, 544 = EWr I/31/ 17 ff; MietSlg 38.489/10.

³⁸⁶ MietSlg 29.417.

³⁸⁷ So Würth in Rummel ² § 31 Rz 5.

³⁸⁸ MietSlg 40.475 = wobl 1989/63; MietSlg 45.438 = wobl 1993/127.

³⁸⁹ BGBl 1975/417 aufgehoben durch BGBl I 2002/70.

³⁹⁰ BGBl I 2002/70.

³⁹¹ BGBl 1979/139 idF BGBl I 2000/142.

³⁹² Wohnbauförderungsgesetz 1984, BGBl 1984/482 idF BGBl 1993/800.

Endigungsgründe des Vertragsrechts 393 , die durch das MRG unberührt bleiben ³⁹⁴ (vgl oben I. C. und II. A.).

1. Untergang

Zufolge § 29 Abs 1 Z 2 wird ein Bestandvertrag aufgelöst, wenn der Mietgegenstand untergeht, soweit keine Restitutionspflicht gem § 7 besteht ³⁹⁵ ; § 1112 ABGB formuliert sinnkonform eine Auflösung des Bestandvertrages, “wenn die bestandene Sache zu Grunde geht”. Im Gegensatz zur Bestimmung im MRG ist § 1112 leg cit jedoch dispositiv ³⁹⁶ .

Einem physischen Untergang ist ein rechtlicher gleichzuhalten ³⁹⁷ . Ein solcher ist bereits dann anzunehmen, wenn die für die Vermietung überhaupt, oder die für die Vermietung zu einem bestimmten Zweck erforderliche Qualifikation endgültig und unabänderlich verloren gegangen ist. Beispielsweise bewirkt die Unmöglichkeit einer nachträglichen baubehördlichen Genehmigung ³⁹⁸ ebenso die Konsequenz des Untergangs wie die Anordnung eines Abbruchs wegen irreversibler oder nur unter unwirtschaftlichen Aspekten beseitigbaren Baugebrechen in einem Abbruchbescheid ³⁹⁹ . Im Falle eines Untergangs bedarf es keiner Auflösungserklärung, diese tritt vielmehr ex lege ein. ⁴⁰⁰ . § 7 MRG normiert als Ausnahme von § 1104 ABGB eine gesetzliche Wiederherstellungspflicht für die Unbrauchbarkeit durch Zufall, allerdings nur, soweit Versicherungsleistungen für eine solche ausreichen. Eine Versicherungspflicht besteht für den Vermieter jedenfalls nicht ⁴⁰¹ . Nach § 1104 leg cit ist der Bestandgeber bei unabwendbaren Elementarereignissen grundsätzlich nicht gezwungen zu restituieren. Die Beweislast für die mangelnde Verpflichtung (und auch für die technisch unmögliche oder unwirtschaftliche Wiederherstellung) trifft den Vermieter ⁴⁰² . Sehrwohl eine Verpflichtung kann durch vertragliche Vereinbarung geschaffen werden; ebenso besteht eine solche bei schuldhafter Zerstörung des

³⁹³ Vgl M Iro, Die Beendigung von Mietverhältnissen, SWK 2002, 137 (138 f) (W).

³⁹⁴ Palten, Wohnungseigentum - Besonderheiten Rz 206; MietSlg 35.343; MietSlg 40.098.

³⁹⁵ Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 2.

³⁹⁶ MietSlg 18.196.

³⁹⁷ Reiber/Liehl Rz 82 mwN.

³⁹⁸ MietSlg 47.119/5 = wobl 1997/2.

³⁹⁹ MietSlg 46.137/9 (verst) = JBl 1994, 618 = ecolex 1994, 460.

⁴⁰⁰ MietSlg 33.187.

⁴⁰¹ MietSlg 40.263 = EvBl 1988/137 = ImmZ 1988, 312.

⁴⁰² Prader, MRG § 1112 ABGB Anm 2.

Mietgegenstandes durch den Vermieter. Nach den Grundsätzen des Stellvertretenden Commodums sollte eine Pflicht zur Wiederherstellung angenommen werden, wenn ein Dritter diese schuldet oder haftet ⁴⁰³ .

2. Einvernehmliche Auflösung

Die Endigungsgründe des § 29 sind nicht als taxativ zu verstehen, weswegen auch im Anwendungsbereich des MRG eine einvernehmliche Auflösung möglich ist ⁴⁰⁴ . Solch eine Dissolutionsvereinbarung unterliegt keinerlei Formerfordernissen, also auch keinem Schriftformgebot ⁴⁰⁵ und kann demnach mündlich oder schriftlich, schlüssig oder konkludent und auch als (prätorischer) Räumungsvergleich ⁴⁰⁶ erfolgen, da das Bedürfnis des Schutzes des Mieters nicht (mehr) besteht ⁴⁰⁷ . Der Normzweck versucht den Mieter allerdings gegen eine einseitige willkürliche Auflösung und gegen alle denkbaren Umgehungshandlungen unter Drohung der Unwirksamkeit zu schützen ⁴⁰⁸ . Die einverständliche Auflösung darf nicht unter Druck für den Mieter vereinbart werden ⁴⁰⁹ , wovon jedoch bei parallelem Abschluss mit dem Mietvertrag ⁴¹⁰ und bei Umgehungsabsicht der Kündigungs- wie Befristungsregelungen stets ausgegangen werden kann.

Bei einer - aus Verletzung des Schriftformerfordernisses ⁴¹¹ - nicht durchsetzbaren Befristung, kann vom Wegfall der Drucksituation erst ausgegangen werden, wenn der Mieter von diesem Umstand bei seiner Erklärung zur Auflösung gewusst hat ⁴¹² .

3. Vereinigung

Die Konfusion von Gläubiger und Schuldner in einer Person führt gem § 1445 ABGB zum Erlöschen des Bestandverhältnisses, wenn der Bestandnehmer vom Bestandgeber die Bestandsache zum Alleineigentum oder die gemietete

⁴⁰³ MietSlg 39.144/11 = JBl 1987, 377.

⁴⁰⁴ Rummel in Rummel ³ § 863 ABGB Rz 22 und Rummel in Rummel ² § 1444 ABGB Rz 10; vgl auch MietSlg 40.098.

⁴⁰⁵ MietSlg 49.095 = immolex 1998/6 = EWr I/29/109.

⁴⁰⁶ Dogmatisch mit Exekutionstitel gem § 433 Abs 1 ZPO oder gem § 204 leg cit als Prozessvergleich qualifizierbar; vgl Tschütscher, Der Räumungsvergleich nach der WRN 1997, wobl 1997, 166.

⁴⁰⁷ Prader/Kuprian Rz 14/21; vgl Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 27.

⁴⁰⁸ Vgl Würth/Zingher ²⁰ , § 29 Rz 47.

⁴⁰⁹ MietSlg 51.477 = immolex 1999/148 = wobl 2000/11 = EWr I/46a/151.

⁴¹⁰ MietSlg 34.508; MietSlg 47.321/9 = wobl 1996/48.

⁴¹¹ Siehe oben I. A. 2. a. aa.

⁴¹² LGZ Wien MietSlg 46.333.

Eigentumswohnung erwirbt; der Erwerb nur von Miteigentumsanteilen lässt mangels voller Personenidentität die Bestandrechte unberührt ⁴¹³ . Ein Untermietvertrag wird nicht dadurch hinfällig, dass der bisherige Hauptmieter und Untervermieter Eigentümer wird; auch wenn infolge Vereinigung der Hauptmietvertrag untergeht. Der Inhalt des früheren Vertrages bleibt davon unbetroffen ⁴¹⁴ .

4. Enteignung

Mit der Vollendung der Enteignung (originärer Eigentumserwerb) ⁴¹⁵ erlöschen in der Regel die Rechte Dritter an der enteigneten Sache, insbesondere auch Bestandrechte ⁴¹⁶ . Dem Bestandnehmer steht jedoch der Ersatz (zB gem § 5 EisbEG ⁴¹⁷ ) seiner ihm dadurch verursachten Nachteile zu. Der Schaden des Bestandnehmers ist vom Bestandgeber im Enteignungsentschädigungsverfahren geltend zu machen ⁴¹⁸ . Ausnahmen finden sich im StadtErnG ⁴¹⁹ und BodenbeschaffungsG ⁴²⁰ . Eine Enteignung ist dem Untergang gleichzuhalten ⁴²¹ .

5. Rücktritt

Als ein allgemeines Institut des Privatrechts führt auch ein Rücktritt gem § 918 ABGB zum Erlöschen des Mietverhältnisses ⁴²² , sobald dieses jedoch ins Abwicklungsstadium getreten ist, ist § 918 leg cit grundsätzlich nicht mehr anzuwenden ⁴²³ , vorher steht diese Norm jedoch sehr wohl zur Verfügung ⁴²⁴ .

⁴¹³ MietSlg 4903 = JBl 1957, 131; MietSlg 31.166.

⁴¹⁴ MietSlg 46.138 = JBl 1994, 826= wobl 1996/12 = ecolex 1994/535 = RdW 1994, 348.

⁴¹⁵ Vgl Spielbüchler in Rummel ³ § 365 ABGB Rz 6.

⁴¹⁶ MietSlg 27.328 zu § 19 Abs 1 MG = ImmZ 1976, 91.

⁴¹⁷ BGBl 1954/71 (WV) idF BGBl I 1999/191.

⁴¹⁸ Vgl Würth in Rummel ³ § 1112 ABGB Rz 6 f; vgl auch MietSlg 21.028.

⁴¹⁹ BGBl 1974/287 idF BGBl I 2001/136.

⁴²⁰ BGBl 1974/288.

⁴²¹ Binder in Schwimann ² VI § 1112 ABGB Rz 5.

⁴²² Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 29 Rz 68.

⁴²³ Reischauer in Rummel ³ § 918 ABGB Rz 26

⁴²⁴ Reischauer in Rummel ³ Vor §§ 918 ff ABGB Rz 13.

6. Anfechtung

Mietverträge können unter den allgemeinen Voraussetzungen wegen dolus, Zwang bzw Drohung (§ 870 ABGB), error (§ 871 ff), fraus (§ 879 Abs 2 Z 4) ⁴²⁵ und laesio enormis (§ 934) ⁴²⁶ angefochten werden. Strittig ist allerdings die Wirkung dieser Anfechtung; lange Zeit ging die hM davon aus, dass bei Dauerschuldverhältnissen, die schon ins Erfüllungsstadium getreten sind ⁴²⁷ , die Irrtumsanfechtung nicht zurückwirkt ⁴²⁸ ; ihre Rechtfertigung findet diese Ansicht in den erheblichen Rückabwicklungsschwierigkeiten.

Zunehmend wird diese These in Zweifel gezogen; vor allem bei Anfechtung wegen List und Drohung scheint es nicht vertretbar, dem Handelnden den Erfolg seiner Tat zu belassen ⁴²⁹ . Für den Arbeitsvertrag wird vertreten ⁴³⁰ , dass die Anfechtung rückwirkend, also ex tunc zu erfolgen habe, wenn sich der Irrtum auf die Bemessung der Gegenleistung auswirkt; dies wird in vielen Fällen auf Bestandverträge übertragbar sein.

Die Rechtssprechung ist uneinheitlich: teilweise vertritt der OGH die Ansicht, wegen Schwierigkeit der Rückabwicklung eine Auflösung ex nunc vorzuziehen ⁴³¹ , soweit sie nicht zu einem unbilligen Ergebnis führt ⁴³² ; andererseits lehnt er eine bloße ex nunc -Wirkung ab, wenn besondere Schwierigkeiten bei der Rückabwicklung nicht gegeben sind ⁴³³ . Rummel ⁴³⁴ fordert eine sorgfältigere Begründung der Unmöglichkeit der Rückabwicklung; unschlüssig argumentiert Schuster ⁴³⁵ .

⁴²⁵ Vgl jeweils Apathy in Schwimann

⁴²⁶ Vgl Binder in Schwimann

⁴²⁷ Rummel in Rummel ³ § 871 ABGB Rz 24 schreibt von „in Vollzug gesetzten Dauerschuldverhältnissen“; siehe FN 423.

⁴²⁸ So jedenfalls Gschnitzer in Klang

⁴²⁹ Rummel in Rummel ³ § 859 ABGB Rz 27.

⁴³⁰ Bydlinski, Privatautonomie 147.

⁴³¹ MietSlg 31.084; LGZ Wien MietSlg 35.086.

⁴³² MietSlg 41.041/34 = JBl 1990, 321= EvBl 1990/24.

⁴³³ MietSlg 35.089; vgl Mayer-Maly in MünchKomm § 142 BGB Anm 17 (arg „Wirkung der Anfechtung“).

⁴³⁴ Rummel in Rummel ³ § 871 ABGB Rz 24.

⁴³⁵ In Schwimann ² IV § 29 Rz 29.

I. Kündigungsrechtliche Übergangsregelung des MRG

§ 49 regelt die Übergangsbestimmungen zum MG bei Einführung des MRG mit 1.1.1982 und ist nicht anwendbar auf nach dem 31.12.1981 geschlossene Verträge. In seiner Urfassung waren ausschließlich Regelungen enthalten, die die Divergenzen im Kündigungsschutz zwischen MG und MRG zu jenem Zeitpunkt für bestehende Mietverträge überbrücken sollten ⁴³⁶ und vor allem dem Vertrauensschutz genüge taten.

A. Übungsplätze des Bundesheeres

Im Interesse der Landesverteidigung wurde mit Abs 1 1. Satz der Anwendungsbereich des MRG iSd § 1 Abs 5 (Würth/Zingher 437 bezeichnet die Erwähnung nur des § 30 im Gesetzestext als pars pro toto für die gesamten Kündigungsbestimmungen) auf Übungsplätze des Bundesheeres ausgedehnt; zunächst nur für Verträge gem § 1 Abs 1 letzter Fall MG und durch die Nov 1985 ⁴³⁸ auch für bei Inkrafttreten des MRG bestehende.

B. Befristete Weitergeltung des Kündigungsschutzes des MG

Abs 1 2. Satz normiert eine Auffangregelung für Verträge, die dem Kündigungsschutz des MG (§ 19 ff MG) unterlagen, jedoch mit Inkrafttreten des MRG diesen verloren. Demnach galt das Endigungsrecht für diese Verträge zunächst befristet bis 31.12.1986 weiter, wurde durch die Nov 1985 wiederum bis 31.12.1988 verlängert und schließlich durch die Nov 1988 ⁴³⁹ im Abs 1 Z 1 mittels V-Ermächtigung für den BMJ in Bezug auf Sportstätten, Kinderspiel- und Kinderverkehrsübungsplätze eine letztmalige Verlängerung bis schlussendlich 31.12.1990 ermöglicht.

⁴³⁶ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49 Rz 1 f; Würth/Zingher

⁴³⁷ Würth/Zingher ²⁰ § 49 Rz 3.

⁴³⁸ BGBl 1985/559.

⁴³⁹ BGBl 1988/724.

Betroffen waren beispielsweise Werkswohnungen ⁴⁴⁰ iSd § 1 Abs 2 Z 2 oder ein Flugplatz iS einer Geschäftsfläche ⁴⁴¹ .

Äußerst widersprüchlich geriert sich die Rsp zur Kündigung in diesem Zusammenhang. So musste einmal vor Ablauf der befristeten Weitergeltung zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung ein Kündigungsgrund gem § 19 MG verwirklicht sein und explizit nicht allein auf einen Kündigungstermin nach Ablauf abgestellt werden ⁴⁴² (4. Senat); beim anderen Mal war gegenteilig nur der nach dem ominösen 31.12.1985 bzw 31.12.1988 liegende Kündigungstermin ausschlaggebend (5. Senat ⁴⁴³ und 6. Senat ⁴⁴⁴ ) ⁴⁴⁵ .

C. Investitionsersatzanspruch des Mieters

Die Nov 1988 brachte in § 49 Abs 1 Z 2 , auch eine neue Bestimmung, die für alle Verträge, die unter das Privileg der Weitergeltung des MG-Kündigungsschutzes fielen (Abs 1 2. Satz leg cit) eine spezielle Investitionsersatzregelung ⁴⁴⁶ für den Mieter bei Kündigung des Vermieters oder nach Zeitablauf ⁴⁴⁷ vorsah. Dieser Anspruch ist § 10 nachgebildet, umfasst jedoch darüber hinaus gehend sämtliche bauliche Aufwendungen (und nicht nur nach subjektivem Empfinden des Vermieters solche zur wesentlichen Verbesserung gem § 10 Abs 1 iVm § 9), stellt also auf einen objektiven Nutzen ab ⁴⁴⁸ , weswegen Schuster 449 von einem „Aufwandersatzanspruch für Geschäftsführung ohne Auftrag“ spricht (vgl § 1097 ABGB ⁴⁵⁰ ). Diese Regelung unterscheidet sich vom vergleichbaren § 1097 ABGB aber wiederum durch den objektiven Anspruch, übernimmt aber von jenem mangels Sonderregelung für Befristung und Präklusion subsidiär die Sechsmonatsfrist zur gerichtlichen Geltendmachung ⁴⁵¹ . Für die Wertermittlung ist der Vertragszweck maßgeblich und nicht die spätere Nutzung ⁴⁵² .

⁴⁴⁰ MietSlg 37.590/9.

⁴⁴¹ MietSlg 37.591.

⁴⁴² MietSlg 41.437 = wobl 1989/43 (Hanel).

⁴⁴³ MietSlg 42.410/38.

⁴⁴⁴ MietSlg 36.573/38.

⁴⁴⁵ Vgl Grassl-Palten, wobl 1989, 25 ff; widersprüchlich Würth/Zingher ²⁰ § 49 Rz 10.

⁴⁴⁶ Vgl Ostermayer, Investitionsersatz Rz 32 ff.

⁴⁴⁷ Zur Sinnhaftigkeit dieser Einschränkung siehe Würth/Zingher

⁴⁴⁸ Würth/Zingher ²⁰ § 49 Rz 11.

⁴⁴⁹ In Schwimann ² IV § 49 Rz 4.

⁴⁵⁰ Ostermayer, Investitionsersatz Rz 244/5.

⁴⁵¹ Vgl MietSlg 36.149/4; Würth/Zingher ²⁰ § 49 Rz 11.

⁴⁵² Würth/Zingher ²⁰ § 49 Rz 13.

D. Neuer Kündigungsschutz für frei finanzierte Neubauten

Vice versa zu Abs 1 normiert § 49 Abs 2 eine Übergangsregelung für unbefristete Hauptmietverträge über nach dem 31.12.1967 ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel neu geschaffene Mietobjekte (sog frei finanzierte Neubauten; vgl § 29 Abs 1 Z 3 lit a idF WRN 1997), die nach § 1 Abs 3 Z 1 MG vom Anwendungsbereich überhaupt ausgenommen waren. Mit Inkrafttreten des MRG fielen diese Verträge - rechtspolitisch nachvollziehbar - mangels Erwähnung unter den Vollausnahmen in § 1 Abs 2 MRG nämlich unter das Kündigungsschutzregime. Befristet bis 30.6.1982, also sechs Monate nach Inkrafttreten des MRG wurde dem Vermieter die Option eingeräumt dem Mieter folgende Wahlmöglichkeiten anzubieten: Entweder ein Anbot auf Novation des Mietverhältnisses in ein befristetes ⁴⁵³ gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a id UrF (Schriftformgebot ⁴⁵⁴ ; siehe oben 1. Teil I. A. 2. a. aa.), das bis mindestens 31.12.1984 - aber ohne Höchstgrenze - dauern musste, keine weiteren Änderungen zu Ungunsten des Mieters enthalten durfte ⁴⁵⁵ und dieser innerhalb von 6 Monaten annehmen konnte, oder als zweite Option das Mietverhältnis ohne Kündigungsschutz weiterlaufen zu lassen. Eine Verkürzung der Dauer nur bis zum 31.12.1984 bei einem über diesen Termin hinausreichenden Kündigungsverzicht wird von Hausmann ⁴⁵⁶ im Gegensatz zur Rsp ⁴⁵⁷ verneint.

Ausgeschlossen von dieser Option waren ohnedies bereits befristete Verträge, die über den 31.12.1981 hinaus andauerten ⁴⁵⁸ ; Bestandverhältnisse, für die die Anwendung des Kündigungsschutzes des MG ausbedungen worden war und Vollausnahmen vom MRG gem § 1 Abs 2 ⁴⁵⁹ .

E. Bestehende Untermietverträge

Als typische intertemporale Kollisionsnorm normiert Abs 3 die unmodifizierte Weitergeltung der bisherigen Rechtslage ⁴⁶⁰ derart, dass Untermietverhältnisse nicht dem Kündigungsschutz des MRG unterliegen, wenn sie nicht schon vorher dem des

⁴⁵³ Vgl MietSlg 48.458/27 = wobl 1998/49 (Dirnbacher); MietSlg 50.541/47 = immolex 1999/95 = wobl 2001/83 (Vonkilch) zu Kündigungsverzicht statt Befristung.

⁴⁵⁴ MietSlg 42.409 = EvBl 1991/27.

⁴⁵⁵ MietSlg 38.602/32.

⁴⁵⁶ In Hausmann/Vonkilch § 49 Rz 9 mwN.

⁴⁵⁷ MietSlg 40.609.

⁴⁵⁸ MietSlg 37.593.

⁴⁵⁹ MietSlg 40.608/6 = wobl 1988/75 (Tschütscher und Würth).

⁴⁶⁰ Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 49 Rz 10.

MG (§ 1 Abs 3 Z 2 MG) unterlagen. Das Offerieren einer Wahlmöglichkeit nach Abs 2 an den Mieter ist nicht notwendig ⁴⁶¹ . Die Verweisung auf § 30 ist ebenso als pars pro toto zu sehen wie im Abs 1 (siehe oben A.) ⁴⁶² .

II. Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz

A. Befristungen

Das 3. WÄG brachte mit Wirkung 1.3.1994 für Wohnungen im Wohnungseigentum gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b eine Höchstfrist von 10 Jahren und ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters nach 5 Jahren ⁴⁶³ ; für die sonstigen Wohnungen wurde das Institut des Dreijahresvertrages ⁴⁶⁴ und ein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Mieter schon nach einem Jahr eingeführt ⁴⁶⁵ . Befristungen für Objekte in Wirtschaftsparks (lit a leg cit) und für Geschäftsräume im Wohnungseigentum (lit d) sind nun unbeschränkt möglich ⁴⁶⁶ .

B. Bestehende Verträge

§ 49a wurde durch das 3. WÄG eingeführt und korrigiert in Abs 1 nunmehr dezitiert mit dem generellen Grundsatz, dass die Rechtslage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw der Vereinbarung des Endtermins für die Beurteilung der Durchsetzbarkeit (wörtlich aber „Rechtswirksamkeit“ ⁴⁶⁷ ) einer Befristung maßgeblich ist, die diametral entgegengesetzte und teils heftig kritisierte ⁴⁶⁸ Lehre ⁴⁶⁹ und Rsp ⁴⁷⁰ zur alten Rechtslage. Vor dem 3. WÄG wurden undurchsetzbare Befristungen (auch mittels prätorischem Räumungsvergleich geschlossene ⁴⁷¹ ) saniert, wenn der vereinbarte Endtermin durch eine veränderte Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Verwirklichung quasi legalisiert worden war. Beispielsweise war eine längere als 5jährige Befristung in

⁴⁶¹ MietSlg 37.503.

⁴⁶² MietSlg 44.591/59 = wobl 1993/63.

⁴⁶³ Siehe oben 1. Teil I. B.

⁴⁶⁴ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 12.

⁴⁶⁵ Siehe oben 1. Teil I. B.

⁴⁶⁶ Vgl T o n k l i , Der Zeitmietvertrag - Gnadenschuss vertraglicher Privatautonomie, JBl 1995, 509 (510 ff).

⁴⁶⁷ Vgl Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 198.

⁴⁶⁸ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49a Rz 1; siehe FN 471 f.

⁴⁶⁹ Würth/Zingher ¹⁹ § 29 Rz 8, 10 und 12.

⁴⁷⁰ MietSlg 39.406/19; vgl MietSlg 51.488 = immolex 1999/178.

⁴⁷¹ MietSlg 49.339 = immolex 1998/5 = wobl 1998/69 = EWr I/29/104 ff.

einem Bestandverhältnis über eine Eigentumswohnung gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b in der Urfassung ⁴⁷² (ab 1.1.1982) unzulässig (nicht durchsetzbar; siehe oben 1. Teil I. A.

1. b); fiel jedoch der Endtermin in die Zeit nach Inkrafttreten des 2. WÄG (am 1.3.1991), aber vor das Inkrafttreten der gegenständlichen Bestimmung (am 1.3.1994), dann war die Befristung absurderweise in eben diesem Zeitfenster aufgrund der Ausweitung der maximal zulässigen Dauer im § 29 Abs 1 Z 3 lit b idF des

2. WÄG auf 10 Jahre temporär doch durchsetzbar ⁴⁷³ . Nunmehr wird klargestellt, dass die Beurteilung aufgrund der Rechtslage zum Zeitpunkt der Vereinbarung relevant zu sein hat und nicht jene zum Zeitpunkt des Endtermins und auch nicht jene zu Beginn des begründeten oder verlängerten Mietverhältnisses ⁴⁷⁴ . Ein zwischenzeitlich sanierter Endtermin wie oben beschrieben geht jedenfalls mit Geltung des 3. WÄG seiner Durchsetzbarkeit wieder verlustig ⁴⁷⁵ .

C. Anwendbarkeit

§ 49a ist mit Ausnahme der Tatbestände des § 1 Abs 2 stets anwendbar ⁴⁷⁶ , auch auf solche gem Abs 4 leg cit ⁴⁷⁷ . Eine Ausdehnung auch auf Abs 5 leg cit, wie von Prader ⁴⁷⁸ behauptet, entbehrt jeder Sinnhaftigkeit, da dieser ebenso erst mit dem

3. WÄG eingeführt wurde.

D. Verlängerungen

Abs 2 regelt für die Verlängerung von rechtswirksam vereinbarten Halbjahresverträgen gem § 1 Abs 2 Z 3 und Einjahresverträgen gem § 29 Abs 1 Z 3 lit c idF vor dem

3. WÄG, dass sie - entgegen dem gewohnten Usus - die verstrichene Befristungsdauer mit der Dauer der Erneuerung zusammenzurechnen ⁴⁷⁹ , um die Zulässigkeit (Durchsetzbarkeit) zu beurteilen, als Neuabschluss gilt und somit neue Dreijahresverträge gem § 29 Abs 1 Z 3 lit c idF des 3. WÄG ermöglicht und keine unzulässig lang währenden Kettenmietverträge entstehen.

⁴⁷² BGBl 1981/520.

⁴⁷³ Vgl Prader/Kuprian Rz 163 f.

⁴⁷⁴ Schuster in Schwimann ² IV § 49a Rz 2.

⁴⁷⁵ MietSlg 48.325 = immolex 1997/105 = wobl 1998/68 (Würth) = EWr I/49a/2 ff.

⁴⁷⁶ Würth/Zingher, WohnR 2000, 146; immolex 1999/178.

⁴⁷⁷ MietSlg 51.488/19 = immolex 1999/178 = wobl 2001/80.

⁴⁷⁸ Prader, MRG § 49a Anm 1.

⁴⁷⁹ Schuster in Schwimann ² IV § 49a Rz 3 f.

In berichtigender Interpretation und in Anlehnung an § 49b Abs 8 ⁴⁸⁰ ist auch eine Anwendung auf Verträge denkbar, die vor Inkrafttreten des 3. WÄG geschlossen wurden, deren Verlängerungen aber - in Vorwegnahme - erst nach dessen Inkrafttreten begonnen haben ⁴⁸¹ .

III. Die Wohnrechtsnovelle 1997

§ 49b enthält die Übergangsregelungen der WRN 1997, die mit 1.3.1997 in Kraft getreten ist.

A. Neue Befristungsregeln

Die WRN 1997 brachte eine gänzliche Neuordnung der Befristungsregeln ⁴⁸² mit der Motivation einer Flexibilisierung und Liberalisierung ⁴⁸³ , die das verunglückte Institut der Dreijahresverträge ⁴⁸⁴ des 3. WÄG (für sonstige Wohnungen gem § 29 Ab 1 Z 3 lit c idF des 3. WÄG) reparieren sollte, die Probleme aber nur prolongierte ⁴⁸⁵ . Erreicht wurde mehr oder weniger das Gegenteil der Zielrichtung, weswegen die WRN 2000 neuerlich in großem Umfang renovieren musste.

§ 49b Abs 1 regelt das generelle Inkrafttreten und normiert ua für § 29 Abs 1 Z 3 lit b und c idF WRN 1997 eine Geltung mit 1.3.1997 ⁴⁸⁶ . Lit b leg cit befreit so genannte Eigentumswohnungen im Neubau (Baubewilligung nach dem 7.5.1945) ⁴⁸⁷ von sämtlichen Beschränkungen hinsichtlich der Befristung für nach dem 28.2.1997 liegende Zeiträume und Verlängerungen ⁴⁸⁸ . Für Verträge über Wohnungen im Wohnungseigentum in so genannten Altbauten (Baubewilligung vor dem 8.5.1945) ⁴⁸⁹ wird in lit b 2. Satz leg cit eine Mindestdauer von 3 Jahren eingeführt. Beide Wohnungstypen stehen subsidiär zu lit a ⁴⁹⁰ , die den Wirtschaftspark, das

⁴⁸⁰ Siehe unten III. B. 4. b.

⁴⁸¹ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49a Rz 2 verweisend auf Vonkilch, wobl 2000, 294 ff.

⁴⁸² Ausführlich Prader/Kuprian, Zeitmietverträge, AnwBl 1998, 367.

⁴⁸³ Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 2* f.

⁴⁸⁴ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 12.

⁴⁸⁵ Vgl Iro, Mieterkarussell, RdW 1995, 457.

⁴⁸⁶ Vgl Iro, MRG: Die neuen Zeitmietverhältnisse, RdW 1997, 57; Würth, Die Befristungsregelungen der MRN 1997, wobl 1997, 61 (63 ff).

⁴⁸⁷ Vgl Böhm, Miete und Zeit, wobl 1997, 21 (27 f).

⁴⁸⁸ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 18.

⁴⁸⁹ Vgl Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 5*.

⁴⁹⁰ Vgl Prader/Kuprian Rz 22 ff.

freifinanzierte Objekt und das Zweifamilienhaus regelt, und fallen in die Anwendung des neuen Abs 4a, der eine stillschweigende Verlängerung um 1 Jahr ⁴⁹¹ bei Fortsetzung über die Befristung hinaus vorsieht ⁴⁹² .

§ 29 Abs 1 Z 3 lit c idF WRN 1997 setzt neue Grenzen für die Befristung bei so genannten sonstigen Wohnungen - das sind solche die nicht im Wohnungseigentum stehen - und normiert eine Mindestgrenze von 3 Jahren und eine maximale, auch für die Kumulation von Verlängerungen geltende Höchstfrist von 10 Jahren ⁴⁹³ ; in diese Gesamtdauer sind laut Würth/Zingher 494 mangels einer dem § 49a Abs 2 entsprechenden Bestimmung im § 49b auch wirksame Befristungen einzurechen, die vor dem 1.3.1997 lagen.

Der Mieter einer Eigentumswohnung im Altbau oder einer sonstigen Wohnung hat gem § 29 Abs 4b idF WRN 1997 ⁴⁹⁵ nach Ablauf der vereinbarten Dauer ein (einseitiges) Recht durch schriftliche Erklärung auf Verlängerung um bis zu einem Jahr ⁴⁹⁶ . Sowohl eine Verlängerung durch Stillschweigen, als auch die vom Mieter optierte können gem Abs 4c leg cit vom Mieter mit dreimonatiger Frist (gerichtlich ⁴⁹⁷ ) gekündigt werden ⁴⁹⁸ .

B. Übergangsregelungen des § 49b

In Abs 13 findet sich die subsidiäre intertemporale Generalklausel ⁴⁹⁹ , die inhaltlich § 43 Abs 1 ⁵⁰⁰ entspricht, für deren Anwendbarkeit jedoch nur wenige, eher theoretisch konstruierte Sachverhalte in Betracht kommen ⁵⁰¹ .

1. Indirekte Investitionen

Abs 2 stellt für den in der neuen Fassung des § 10 Abs 1 ⁵⁰² normierten Investitionsersatzanspruch des Mieters für indirekte Investitionen ⁵⁰³ auf einen

⁴⁹¹ Würth/Zingher 20 § 29 Rz 25 nennen diese eine „einmalige Galgenfrist“.

⁴⁹² Siehe dazu oben 1. Teil I. A. 2. c. aa. aaa. und bbb.; vgl FN 95.

⁴⁹³ Vgl Iro, Zeitmietverhältnisse, RdW 1997, 57 (57 f).

⁴⁹⁴ In Miet- und Wohnrecht ²⁰ § 29 Rz 21.

⁴⁹⁵ Siehe Dirnbacher, MRG - Nov 1997, 160 ff.

⁴⁹⁶ Prader/Kuprian Rz 146 schreiben von „pauschaliertem Räumungsaufschub“.

⁴⁹⁷ Vgl Reiber/Liehl Rz 4 f; siehe dazu oben 1. Teil II. B.

⁴⁹⁸ Vgl § 29 Abs 1 Z 3 lit b letzter Satz; Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 7*.

⁴⁹⁹ Grundsätzlich Vonkilch, Intertemporales Privatrecht, 175 ff; zum Mietrecht Vonkilch, aaO 183 ff.

⁵⁰⁰ Vgl Vonkilch in Schwimann ² IV § 43 Rz 2 f.

⁵⁰¹ Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49b Rz 7; Prader/Kuprian Rz 199/2.

⁵⁰² Siehe oben 2. Teil I. C.

Zeitpunkt der Aufwendungen nach dem 28.2.1997 ab und nicht auf den Entstehungszeitpunkt des Anspruchs selbst ⁵⁰⁴ .

2. Befristungsabschläge

Abs 3 bestimmt den Stichtag für die Anwendbarkeit der neuen degressiven Befristungsabschläge ⁵⁰⁵ des § 16 Abs 7 (sonstige Wohnungen gem § 29 Abs 1 Z 3 lit c) ⁵⁰⁶ und Abs 7a (Wohnungseigentum im Altbau gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b 2. Satz) ⁵⁰⁷ mit 28.2.1997 und zielt auf den Beginn des Mietverhältnisses bzw der Verlängerung (Abs 3 Z 2 leg cit) nach diesem Zeitpunkt ab ⁵⁰⁸ .

§ 16 Abs 7b idF WRN 1997 führt eine Nachzahlungspflicht des Mieters bei Umwandlung eines befristeten in einen unbefristeten Vertrag ein ⁵⁰⁹ ; § 49b Abs 4 versucht den entsprechenden Übergang zu determinieren und stellt für Umwandlungen auf Zeiträume ab, die nach dem 28.2.1997 liegen. Vonkilch 510 tritt mE plausibel für eine korrigierende Auslegung iS einer verfassungskonformen Interpretation und iS der EB zur Regierungsvorlage ⁵¹¹ im Hinblick auf den Vertrauensschutz ein und stellt auf den Zeitpunkt der Umwandlung ⁵¹² selbst ab ⁵¹³ .

3. Ausschluss der Mietzinserhöhung bei Befristung unter 4 Jahren

Für § 18 Abs 5 Z 2 idF WRN 1997 sieht § 49b Abs 5 wiederum die Geltung erst für Mietverhältnisse bzw Verlängerungen vor, die nach Inkrafttreten der WRN 1997 beginnen ⁵¹⁴ .

⁵⁰³ Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 16*.

⁵⁰⁴ Krit Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 193.

⁵⁰⁵ Vgl Würth/Zingher ²⁰ § 16 Rz 33 f.

⁵⁰⁶ Siehe 1. Teil I. A. 2. b. aa.; vgl oben III. A.

⁵⁰⁷ Vgl oben II. B.

⁵⁰⁸ Vgl Dirnbacher, MRG - Nov 1997, 230 f; Iro, RdW 1997, 58 f; Würth, wobl 1997, 66.

⁵⁰⁹ Vgl Prader/Kuprian Rz 67 f.

⁵¹⁰ In Hausmann/Vonkilch § 49b Rz 3 ( 5. Abs); aA lapidar Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 10*.

⁵¹¹ EB zur RV 555 BlgNR XX. GP zu § 49b.

⁵¹² Vgl den Wortlaut des § 16 Abs 7 2. Satz idF WRN 2000; Schuster in Schwimann ² IV § 16 Rz 53.

⁵¹³ Vgl Würth, wobl 1997, 66.

⁵¹⁴ Vgl Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 9*; Würth/Zingher ²⁰ § 18 Rz 3.

4. Befristungen

a. Vertragsschluss

Die generelle Anordnung des § 49b Abs 7 leg cit ⁵¹⁵ , dass es für die Durchsetzbarkeit einer Befristung ⁵¹⁶ auf das Recht des Abschlusszeitpunktes ankommt und zu diesem Zeitpunkt unwirksame (also undurchsetzbare) Befristungen undurchsetzbar bleiben, erfolgt analog § 49a Abs 1 ⁵¹⁷ . Die durch die WRN 1997 eingeführten Befristungs- und vorzeitigen Kündigungsbestimmungen sind nur auf Verträge anzuwenden, die nach dem 28.2.1997 abgeschlossen oder - auf einer durchsetzbaren Befristungsvereinbarung beruhend - verlängert wurden ⁵¹⁸ , unabhängig davon, ob der Vertrag oder die Verlängerung selbst erst nach Inkrafttreten der WRN 1997 begonnen hat ⁵¹⁹ .

b. Verlängerungsvereinbarungen

Gem Abs 8 sind bei Verlängerung zum Inkrafttreten bereits bestehender und durchsetzbar befristeter Verträge die Bestimmungen des § 29 Abs 1 Z 3 lit b (Eigentumswohnung) und c (sonstige Wohnung) ⁵²⁰ anzuwenden. ⁵²¹ Schuster ⁵²² und Stabentheiner ⁵²³ sehen Abs 8 als eine lex specialis zu Abs 7; differenzierter Vonkilch 524 , der einen „Befristungsmix“ fürchtet, weil bei erstmaligem Abschluss für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Befristung der Vereinbarungszeitpunkt maßgeblich sein soll und demgegenüber bei einer Verlängerungsvereinbarung aber der Beginn des Verlängerungszeitraumes ⁵²⁵ .

⁵¹⁵ Entgegen dem Wortlaut der § 1 Abs 4 f auf alle Objekte anwendbar, ausgenommen die Vollausnahmen gem § 1 Abs 2; vgl Prader, MRG § 49b Anm 1; vgl Prader, MRG § 49a Anm 1; vgl aber FN 478.

⁵¹⁶ Siehe oben 1. Teil I. A. 2. b.

⁵¹⁷ Vgl Würth, wobl 1997, 63; siehe dazu oben II.

⁵¹⁸ MietSlg 50.399/49 = immolex 1999/75 (Pfiel) = wobl 2000/57 (zust Vonkilch) = AnwBl 1999, 258 (Prader); vgl Prader/Kuprian Rz 199/2; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49b Rz 3; MietSlg 51.377/24 = immolex 2000/7 (Iby) = wobl 2000/101 (Vonkilch).

⁵¹⁹ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49b Rz 3.

⁵²⁰ Siehe oben A. Neue Befristungsregeln.

⁵²¹ Schuster in Schwimann ² IV § 49b Rz 3.

⁵²² AaO.

⁵²³ In Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 5*.

⁵²⁴ In wobl 2000, 289.

⁵²⁵ Vgl Prader/Kuprian § 49b Rz 182, die von „Klarstellung“ gegenüber Abs 7 schreiben.

Prader/Kuprian ⁵²⁶ unterstellen dem Gesetzgeber die Varianten neben § 29 Abs 1 Z 3 lit b und c nicht bedacht zu haben und erklären die Anwendung der neuen Vorschriften für Vertragsverlängerungen in solchen Fällen sehr wohl für zulässig ⁵²⁷ . Das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters nach einem Jahr ⁵²⁸ gilt gem § 49 Abs 8 iVm Abs 1 für alles Neuverträge und Verlängerungen beginnend nach dem 28.2.1997, die auf Grundlage des § 29 Abs 1 Z 3 lit b oder c geschlossen ⁵²⁹ wurden ⁵³⁰ ; das bedeutet, dieses Kündigungsrecht richtet sich nach dem bei Abschluss der Befristung geltenden Rechtslage ⁵³¹ .

5. Stillschweigende Verlängerung um ein Jahr

Die konkludente Verlängerung um ein Jahr 532 des neu eingeführten § 29 Abs 4a gilt gem § 49b Abs 9 ⁵³³ auch für bereits bestehende 534 , also vor dem 1.3.1997 begonnene, und (durchsetzbar im Rahmen des § 29 Abs 1 Z 3 lit b oder c aF) ⁵³⁵ befristete Mietverhältnisse, wenn diese nicht vor dem 31.8.1997 enden ⁵³⁶ . Für Verträge, die in dieser halbjährigen Übergangszeit enden, ist altes Recht ⁵³⁷ anzuwenden und daher zur Verhinderung einer relocatio tacita ⁵³⁸ mit allen ihren Konsequenzen eine Räumungsklage gem § 569 ZPO obligat ⁵³⁹ . Die Verlängerung nach der neuen Regelung kann von den Vertragsparteien abgelehnt werde, vom Vermieter kraft Anordnung nur innerhalb von 6 bis 3 Monaten vor Ablauf des Vertrages durch schriftliche Erklärung oder mittels Übergabsauftrag. Fraglich ist, ob die 10-Jahres-Frist des § 29 Abs 1 Z 3 lit c durch eine optierte Verlängerung ohne die bekannten Folgen ⁵⁴⁰ überschritten werden darf; Hanel ⁵⁴¹ sieht darin die einzige Möglichkeit diese Höchstgrenze zu überschreiten.

⁵²⁶ Befristung Rz 182 mwN.

⁵²⁷ Vgl Prader/Kuprian Rz 183 ff.

⁵²⁸ Siehe oben 1. Teil I. B. 3.

⁵²⁹ Vgl § 49 Abs 9 und 10.

⁵³⁰ Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 7* f (FN 31); aA wiederum Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49b Rz 3.

⁵³¹ Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 199.

⁵³² Siehe oben 1. Teil I. A. 2. c. aa; Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 10 schreibt von „Erneuerung“.

⁵³³ Ausführlich Hanel, ecolex 1997, 237.

⁵³⁴ MietSlg 50.398/48 = immolex 1999/107 = wobl 2002/48 (zust Vonkilch).

⁵³⁵ Vgl oben 4. b. Verlängerungsvereinbarungen.

⁵³⁶ Zu den Folgen siehe Prader/Kuprian Rz 198.

⁵³⁷ Siehe oben 1. Teil I. A. 2. c. aa. bbb.

⁵³⁸ Siehe dazu oben 1. Teil I. A. 2. c. aa. ccc.

⁵³⁹ Vgl Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 6*; vgl Tschütscher, Räumungsvergleich, wobl 1997, 169 ff.

⁵⁴⁰ Vgl oben 1. Teil I. A. 2. a. bb und cc.

6. Verlängerungsoption

Gegenüber § 49b Abs 9 sieht Abs 10 ⁵⁴² eine Anwendbarkeit nur für Neuverträge, begonnen nach dem 28.2.1997 (1. Fall) und für nach diesem Zeitpunkt (durchsetzbar) verlängerte Mietverträge (2. Fall) vor. Es wird also einmal auf den Vertragsbeginn und einmal auf den Vereinbarungszeitpunkt abgestellt ⁵⁴³ . Die Option auf Verlängerung bis zu einem Jahr gem dem neu eingeführten § 29 Abs 4b ⁵⁴⁴ gilt jedoch wiederum nur für Verträge gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b letzter Satz (Eigentumswohnung im Altbau) und c (sonstige Wohnung) ⁵⁴⁵ . Der Mieter kann mittels schriftlicher Erklärung innerhalb der im Abs 4a normierten Fristen einseitig um bis zu 12 Monate verlängern, es steht innerhalb einer Befristung oder Verlängerung allerdings nur ein einziges Mal zu ⁵⁴⁶ . Einhellig wird die Meinung vertreten, dass auch eine stillschweigende Verlängerung gem Abs 4a als Verlängerung iSd § 49b Abs 10 qualifiziert wird und also nach einer einjähriger Verlängerung gem Abs 4a auch noch eine gem Abs 4b folgen kann ⁵⁴⁷ .

IV. Die Wohnrechtsnovelle 1999

Die Novelle 1999 tangiert die Befristungsregeln nicht, einzig mit dem wieder neu eingeführten ⁵⁴⁸ und durch die WRN 2000 abermals aufgehobenen ⁵⁴⁹ § 44, der die Präklusionsfrist für Mietzinsanfechtungen bei Altverträgen ausschließt, ergeben sich Übergangsprobleme ⁵⁵⁰ , die hier aber nicht weiter zu behandeln sind ⁵⁵¹ .

⁵⁴¹ In ecolex 1997, 237 (FN 30); arg ^{Vergleich des Wortlauts von Abs 4a 1. Satz mit Abs 4b; 20} § 29 Rz 25 und Schuster in Schwimann ² IV aA Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 6*; Würth/Zingher § 29 Rz 10.

⁵⁴² Vgl Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 199 f.

⁵⁴³ Vonkilch, wobl 2000, 289 f mit den zitierten Argumenten.

⁵⁴⁴ Würth/Zingher ²⁰ § 29 Rz 27 f; siehe auch oben 1. Teil I. A. 2. c. aa.

⁵⁴⁵ Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 23; Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 6*.

⁵⁴⁶ Stabentheiner/Wais, ÖJZ 1997, 6* f; vgl die EB zur RV zu § 29, 555 BlgNr XX.GP.

⁵⁴⁷ Stabentheiner/Wais aaO; Schuster in Schwimann ² IV § 29 Rz 24; Prader/Kuprian Rz 198.

⁵⁴⁸ Siehe § 44 idF des 2.WÄG; vgl Art II Abschnitt I Z 35 des 3. WÄG.

⁵⁴⁹ In Kraft nur vom 1.9.1999 bis 30.6. 2000; vgl Art 2 Z 23 der WRN 2000.

⁵⁵⁰ Siehe dazu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 44 Rz 2 f mwN; Schuster in Schwimann ² IV § 44 Rz 1 ff mwN.

⁵⁵¹ Vgl Würth/Zingher, WohnR ´99 § 44 Anm 1 f mwH.

V. Die Wohnrechtsnovelle 2000

A. Allgemeines

Bei den Übergangsregelungen ⁵⁵² des mit der WRN am 1.7.2000 eingeführten § 49c wird wiederum teilweise auf den Zeitpunkt des Abschlusses einer Vereinbarung und teilweise auf den des Beginn eines Mietverhältnisses oder einer Verlängerung angeknüpft, was heftige Reaktionen in der Lehre hervorrief ⁵⁵³ . Verträge, die nach dem 30.6.2000 neu geschlossen werden unterliegen gem § 49c Abs 1 dem vereinfachten Befristungsregime der WRN 2000 ⁵⁵⁴ . Für die intertemporale Generalklausel ⁵⁵⁵ des Abs 9 bleibt wiederum nur wenig Anwendungsraum ⁵⁵⁶ .

B. Übergangsregeln des § 49c

1. Befristungsabschlag

§ 49c Abs 3 und 4 normieren, dass die §§ 16 Abs 7 (Hauptmiete) und 26 Abs 3 (Untermiete), die - wenn grundsätzlich überhaupt anwendbar ⁵⁵⁷ - einen harmonisierten 25%igen Abschlag bei Befristung vorsehen ⁵⁵⁸ , nur gelten, wenn der Beginn des Mietverhältnisses oder des Verlängerungszeitraums nach dem 30.6.2000 liegt, unabhängig vom Vereinbarungszeitraum. Böhm 559 und Vonkilch 560 treten aufgrund der „Wertungswidersprüche“ und „Formulierungsversehen“ für eine korrigierende Auslegung ein: Bei Verträgen oder Verlängerungsvereinbarungen, die vor dem 30.6.2000 geschlossen wurden (und noch laufen), sollen die alten Abschlagsregelungen ⁵⁶¹ anzuwenden sein; bei Abschluss des Vertrages vor dem

⁵⁵² Grundlegend Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 197 ff.

⁵⁵³ Vgl Böhm, immolex 2000, 243; Vonkilch, wobl 2000, 287; aA Stabentheiner, wobl 2000, 197; Prader RdW 2000, 394.

⁵⁵⁴ Siehe dazu ausführlich oben 1. Teil I. A. 2. a. cc und 1. Teil I. A. 3; vgl Prader/Kuprian Rz 104a ff.

⁵⁵⁵ Vgl § 49b Abs 13.

⁵⁵⁶ Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49 c Rz 5.

⁵⁵⁷ Vgl § 16 Abs 1 bis 6 und § 2 Abs 2.

⁵⁵⁸ Siehe Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 16 Rz 73 ff; ausführlich Stabentheiner, wobl 2000, 201 ff.

⁵⁵⁹ In immolex 2000, 246 f; aA Stabentheiner wobl 2000, 205; Prader, RdW 2000, 396.

⁵⁶⁰ In Hausmann/Vonkilch § 49c Rz 3 und in wobl 2000, 290; zust Schuster in Schwimann ² IV

§ 49c Rz 6.

⁵⁶¹ Vgl § 16 Abs 7 und 7b idF WRN 1997; vgl oben III. B. 2.

30.6.2000 und Abschluss einer entsprechenden Verlängerungsvereinbarung nach dem 30.6.2000 hingegen neues Abschlagsrecht ⁵⁶² .

2. Befristung

Die neuen Befristungsregeln des § 29 Abs 1 Z 3 lit a und b sind unbestritten nur auf Verträge anzuwenden, die nach dem 30.6.2000 geschlossen oder verlängert werden ⁵⁶³ , weil damit der Anordnung des § 49c Abs 6 entsprochen wird und jeweils ausschließlich der Zeitpunkt des Abschlusses einer Vereinbarung massgeblich ist ⁵⁶⁴ .

3. Weitergeltung der §§ 29 Abs 4a, 4b und 4c und 34 Abs 5

In § 49c Abs 7 stellt der Gesetzgeber anders als in Abs 6 nicht auf den Abschlusszeitpunkt ab sondern auf den Beginn eines Mietverhältnisses oder einer Verlängerung. Demnach sind die stillschweigende Verlängerung gem § 29 Abs 4a, die Option auf Verlängerung gem Abs 4b (samt Übergabsauftrag gem § 34 Abs 5) und die mit beiden zusammenhängende Kündigungsregelung (Abs 4c) jeweils idF der WRN 1997 auch auf Verträge anzuwenden, die vor dem 1.7.2000 geschlossen wurden und auf solche, die vor dem 1.7.2000 verlängert wurden und die Verlängerung dann auch vor diesem Stichtag begonnen hat ⁵⁶⁵ . Vonkilch ⁵⁶⁶ stimmt dem weitgehend zu, führt aber die Mieteroption auf Verlängerung (Abs 4b) betreffend - mE zu weitgehend -

§ 49c Abs 7 einer teleologischen Reduktion zu und stellt für die Anwendbarkeit des Abs 4b wie gehabt auf den Abschlusszeitpunkt allein ab. Prader/Kuprian 567 teilen die Ansicht von Böhm, würden aber auch einen vor dem 1.7.2000 geschlossenen aber nach dem 30.6.2000 zu laufen beginnenden Vertrag unter die Weitergeltung betreffenden alten Bestimmungen subsumieren, was mE klar dem Wortlaut des § 49b Abs 7 widerspricht.

4. Kündigungsoption des Mieters

⁵⁶² Zum Problem bei Umwandlung eines befristeten Mietvertrages in einen unbefristeten siehe Schuster ² IV § 16 Rz 53 f und § 49c Rz 5. in Schwimann

⁵⁶³ Böhm, immolex 2000, 246; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49c Rz 3; Prader/Kuprian Rz 199a.

⁵⁶⁴ Vgl § 49a und oben II. B.; § 49b Abs 7 und oben III. B. 4. a.

⁵⁶⁵ So jedenfalls die Interpretation von Böhm, immolex 2000, 246; aA Prader, RdW 2000, 394 f.

⁵⁶⁶ In Hausmann/Vonkilch § 49c Rz 3 letzter Absatz.

⁵⁶⁷ In Befristung Rz 199a.

Für zum Stichtag 1.7.2000 bestehende Verträge ist das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters (nunmehr § 29 Abs 2) nur anwendbar, wenn es auch schon nach altem Recht (gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b und c idF der WRN 1997) einschlägig war ⁵⁶⁸ .

VI. Die Mietrechtsnovelle 2001

§ 49d Abs 2 stellt für die Anwendbarkeit der neugefassten § 1 Abs 2 und 4, § 16 und

§ 30 Abs 2 jeweils auf einen Vertragsschluss nach dem 31.12.2001 ab ⁵⁶⁹ . Abs 4 normiert die bekannte ⁵⁷⁰ intertemporale Generalklausel, die allerdings wenig Anwendung finden wird ⁵⁷¹ .

Maßgebliche Neuerung der MRN 2001 stellt die Verschiebung der so genannten Zweifamilienhäuser ⁵⁷² gem § 1 Abs 4 Z 2 idF WRN 2000 von einer MRG -Teilausnahme zu einer Vollausnahme gem § 1 Abs 2 Z 5 und der Erweiterung dieses Tatbestandes auch auf Geschäftsräumlichkeiten unter Beibehaltung ⁵⁷³ einer Unschädlichkeit eines nachträglichen Dachbodenausbaus ⁵⁷⁴ dar ⁵⁷⁵ , was zu einer Neubezeichnung als „Ein- oder Zwei - Objekte - Häusern“ ⁵⁷⁶ führt. Eine weitere neue Vollausnahme stellen gem § 1 Abs 2 Z 1a das sozialpädagogisch betreute Wohnen ⁵⁷⁷ , sowie als neue Teilausnahmen gem § 1 Abs 4 Z 2 zwei Tatbestände im Zusammenhang mit Dachbodenräumlichkeiten dar. Diese Objekte unterliegen somit keinen Befristungsbeschränkungen, keinen Mietzinsobergrenzen und vor allem keinem Kündigungsschutz ⁵⁷⁸ .

Unklar ist die essentielle Frage nach dem Anwendungsbereich der neuen Vollausnahmen auf Verträge über die betreffenden Objekte, die vor Inkrafttreten der MRN 2001 geschlossen wurden (und begonnen haben), aber nach deren Inkrafttreten am 1.1.2002 verlängert werden. Pittl/Prader 579 argumentieren mit dem Mangel an einer den §§ 49a Abs 2, 49b Abs 8 und 49c Abs 7 entsprechenden Bestimmung im

⁵⁶⁸ Böhm, immolex 2000, 247 ff (FN 29); vgl oben 1. Teil I. B. 1. und 4.

⁵⁶⁹ Vgl Prader, MRG § 49d Anm 1 (Ergänzungsheft 2002).

⁵⁷⁰ Vgl § 49b Abs 13; § 49c Abs 9.

⁵⁷¹ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 49d Rz 4.

⁵⁷² Vgl auch § 30 Abs 2 Z 8 idF WRN 2000; siehe oben 1. Teil II. B. 2. j.

⁵⁷³ Vgl § 1 Abs 4 Z 2 idF WRN 2000; siehe Würth/Zingher ²⁰ § 1 Rz 58 f.

⁵⁷⁴ Vgl Böhm, Die Mietrechtsnovelle 2001, bbl 2002, 95.

⁵⁷⁵ Konzise Böhm, MRG - Geltungsbereich neu! immolex 2002, 72; vgl Stingl, Mietrechtsnovelle und steuerliche Auswirkungen, immolex 2002, 255.

⁵⁷⁶ Pittl/Prader, Mietrechtsnovelle 2001 - Spezielle Fragen des „Ein- oder Zwei - Objekte - Hauses“ und des Dachbodenausbaus, immolex 2002, 235; dito Böhm, bbl 2002, 95.

⁵⁷⁷ Vgl § 29a Abs 2 idF des 3. WÄG.

⁵⁷⁸ Böhm, bbl 2002 96 f; Stabentheiner, wobl 2002, 5 f.

⁵⁷⁹ In immolex 2002, 235; ebenso wohl Böhm, bbl 2002, 96 und Stabentheiner, wobl 2002, 1 ff.

§ 49d und unterstellen dem Gesetzgeber er wollte Verlängerungen nicht den neuen (Ausnahme-) Normen unterwerfen, womit nur neu geschlossene Verträge betroffen sein sollen. Bei genau diesen stellt Dirnbacher ⁵⁸⁰ aber auch auf die Absicht des Vermieters und auf den materiellen Inhalt des Vertrages ab, um Umgehungen wegen ihrer schwerwiegenden Konsequenzen ⁵⁸¹ als solche zu entlarven. Vonkilch 582 hält jedenfalls eine „Rechtswahl“ für neues Recht schon v o r dem Inkrafttreten in einem erst nach dem 31.12.2003 beginnenden Mietvertrag nach den Grundsätzen des Übergangsrechts für zulässig, was wiederum missbrauchsanfällig anmutet.

⁵⁸⁰ In Renaissance des ABGB: Vollausnahmen gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65 (67) mwN.

⁵⁸¹ Vgl FN 578.

⁵⁸² In Hausmann/Vonkilch § 49d Rz 2; vgl Vonkilch, wobl 2000, 296 f.

LITERATURVERZEICHNIS

Monographien und Kommentare

Apathy/Riedler, Schuldrecht BT ² , Springer Wien 2002.

Amann/Skopek, Kosten von Mietwohnungen, Stadtpunkte, AK Wien/FGW 1999. BMJ (Schauer/Stabentheiner) (Hrsg) , Erneuerung des Wohnrechts, VOe 2000. F Bydlinski, Privatautonomie und objektive Grundlagen des verpflichtenden Rechtsgeschäftes, Springer, 1967 Creifelds, Rechtswörterbuch ¹⁷ , C.H. Beck 2002

Danzl, Der Weg zum OGH nach der WGN 1997, ÖJZ Sonderheft 5A/98, MANZ 1998. Dieckmann/Hintzsche (Hrsg), Wohnungspolitik für Städte, Gemeinden und Kreise, Deutscher Gemeindeverlag Kohlhammer 1996. Dirnbacher, Das Mietrechtsgesetz idF. des 3. WÄG, ÖVI 1993. Dirnbacher, Das Mietrechtsgesetz idF der Novelle 1997, ÖVI 1997 Dirnbacher, Das Mietrechtsgesetz idF der Novelle 2000, ÖVI 2000. Dirnbacher, Das MRG 2002, ÖVI 2002.

Dirnbacher/Rustler/Wolf, ÖWR - Österreichisches Wohnrecht, I Entscheidungen Mietrecht, ÖVI 1998. Derbolav, Mietenrecht, Prugg Verlag 1969. Feil, Bestandvertrag ³ , Linde 1997. Fischer, Wohnrechtsnovelle 2000, Verlag Weiss, Wien 2000. Friedl/Loebenstein, AZR ⁵ , Manz 2001. Gschnitzer, Schuldrecht Allgemeiner Teil ² , Springer 1985. Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, inkl 1. EL, Springer 2002. Kapfer, Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch ²⁷ , Manz 1963. Kerschner, Wissenschaftliche Arbeitstechnik und -methodik für Juristen ⁴ , WUV 1997. Kienapfel, Grundriss des österreichischen Strafrechts, Besonderer Teil, Band I ⁴ -Delikte gegen Personenwerte, Manz 1997. Kienapfel/Höpfel, Strafrecht - Allgemeiner Teil ⁹ , Manz 2001. Klang (Hrsg), Kommentar zum Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, VOe. Koziol/Welser, Grundriss des Bürgerlichen Rechts ¹² , Manz 2002. Korinek/Krejci (Hrsg), Handbuch zum Mietrechtsgesetz (HBzMRG), Orac 1985. Lederer/In der Maur, Handbuch Mietrecht, WEKA 1995.

Lugger, Österreichisches Wohnhandbuch 1997, Studienverlag Innsbruck 1997. Meincke, Hat das Wohnraummietrecht eine Zukunft?, O Schmidt Köln 1996, Schriftenreihe der Kölner Juristischen Gesellschaft XXII. Oberhammer, Das Auftragsverfahren in Bestandstreitigkeiten, Manz 1992 ÖJT, Verhandlungen des Elften Österreichischen Juristentages Linz 1991, II Zivilrecht, Miet- und Wohnrecht: Probleme des geltenden Rechts und Reformüberlegungen, MANZ 1992. Ostermayer, Investitionsersatz im Mietrecht, Manz 1997. Ostermayer, Mietrecht ² , VOe 1997. Ostermayer, MRG - Mietrecht ⁴ , VOe 2000.

Palten, Bestandverfahren - Erläuterungen und Rechtssprechung, Manz 1991. Palten, Wohnungseigentum - Besonderheiten im Mietrecht, Manz 1999. Palten, Betriebskosten im Mietrecht ² , Manz 2000. Prader, Mietrechtsgesetz, Manz 2000, inkl Ergänzungsblätter 2002. Prader/Kuprian, Befristung im MRG, Manz 1999, inkl Ergänzungsblätter 2000. Rainer (Hrsg), Handbuch des Miet- und Wohnrechts, Manz 1995. Rebmann (Hrsg), Münchner Kommentar zum BGB ³ , Beck 1992. J Rechberger, Mietrecht, Springer Praxis & Recht 1998. W Rechberger, ZPO ² , Springer 1999 W Rechberger/Simmotta, Zivilprozessrecht ⁵ , Manz 2000. Reiber/Liehl, Die Kündigung im Mietrecht, Manz 2001. Rummel (Hrsg), Kommentar zum ABGB I ³ ; ABGB II ² , Manz. Schwimann (Hrsg), Praxiskommentar zum ABGB ² , Orac. S Seiler, Strafprozeßrecht ⁴ , WUV 2000. Stabentheiner (Hrsg), Mietrecht in Europa, Schriftenreihe des Österreichischen Notariats, Manz 1996.

Stabentheiner/Wais, Die Wohnrechtsnovelle 1997, ÖJZ Sonderheft 6A/97, Manz 1997. Stampfer, Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich, ÖRSt 27, MANZ 1995. Stingl/Nidetzky, Handbuch Immobilien & Steuern, Manz PPL-Handbuch 1998. Swoboda, Kommentar zum Mietengesetz, Ulrich Mosers Verlag Graz 1929. Tades, Hausbesorger- und Hausbetreuerrecht ⁵ , Manz 2001. Tades/Stabentheiner, Das 3. WRÄG, ÖJZ Sonderheft 1A/1994, Manz. Vonkilch, Das Intertemporale Privatrecht, Springer 2000. Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht ¹⁹ , Manz 1989, inkl Nachtrag.

Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht ²⁰ , Manz 1997, inkl Ergänzungsblätter 1998. Würth/Zingher, WohnR `91, Manz 1991.

Würth/Zingher, WohnR ´94, Manz 1994, inkl Ergänzungsheft 1995. Würth/Zingher Wohnrecht `99, Manz 1999. Würth/Zingher Wohnrecht 2000 Manz 2000. Würth/Zingher Wohnrecht 2002 Manz 2002.

Aufsätze

Assam, Die Befristung von Mietverträgen nach der WRN 2000, ImmZ 2000, 285 und 313.

Böhm, Mietrecht in Österreich, in Mietrecht in Europa (1996), 125. Böhm, (Un)gerechtes Mietrecht, FS Theo Mayer-Maly zum 65. Geburtstag (1996), 329. Böhm, Miete und Zeit (gleiches Recht für alle?), wobl 1997, 21. Böhm, Das neue Befristungsrecht, immolex 2000, 245. Böhm, MRG - Geltungsbereich neu!, immolex 2002, 72. Böhm, Die Mietrechtsnovelle 2001, bbl 2002, 95. Böhm/Schuster, Zur stillschweigenden Erneuerung von Mietverträgen, in Korinek/Krejci HBzMRG (1985), 468.

Csoklich, Außergerichtliche Kündigung durch den Mieter, wobl 1988, 30. Dirnbacher, Die 10 Gebote der Befristung, wobl 1999, 365. Dirnbacher, Renaissance des ABGB: Vollausnahmen gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65.

Derbolav, Die Auflösung des Mietverhältnisses, in Korinek/Krejci HBzMRG (1985), 429. Eilmansberger, Der Einfluss des Gemeinschaftsrechts auf nationales Wohnrecht, in Erneuerung des Wohnrechts , 60.

Faber, Auswirkungen des Gewährleistungsrechts - Änderungsgesetzes auf Bestandverhältnisse, immolex 2001, 246.

Gimpel-Hinteregger, "Notstand" und "Existenzgefährdung" - Die Rechtsprechung des OGH zum Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfes nach § 30 Abs 2 Z 8 und Z 9 MRG, JBl 1988, 16.

Grassl-Palten, MRG-Novelle 1988 oder: Kündigungsschutz für Sportplätze - zweiter (und letzter?) Akt, wobl 1989, 25.

Hanel, Was sind und wem nützen die neuen 10-Jahres-Wohnungsmietverträge,

ecolex 1997, 14.

Hanel, Befristete Wohnungsmietverträge, ecolex 1997, 234. Hausmann, WRN 2000, ecolex 2000, 641.

Iro, Das „Mieterkarussell“ im Spiegel der Rechtssprechung, RdW 1995, 457. Iro, MRG: Die neuen Regelungen für Zeitmietverhältnisse, RdW 1997, 57. M Iro, Die Beendigung von Mietverhältnissen, SWK 2002, 137 (W). Kothbauer, WRN 2000, ImmZ 2000, 217.

W Lenneis, Gedanken zum vereinbarten Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 13 MRG, AnwBl 1992, 269.

Mecenovic, Rechtsfragen des Ausbildungsmietvertrages (§ 29 Abs 2 MRG), wobl 1992, 93.

Palten, Zur Vereinbarung von Kündigungsgründen, ImmZ 1980, 131. Pittl/Prader, Mietrechtsnovelle 2001 - Spezielle Fragen des Ein- oder Zwei - Objekte - Hauses“ und des Dachbodenausbaus, immolex 2002, 235. Prader/Kuprian, Zeitmietverträge - Zulässige Befristung und Durchsetzbarkeit im Anwendungsbereich des MRG, AnwBl 1998, 367. Prader, WRN 2000 und Auswirkungen auf (bestehende) Zeitmietverträge, RdW 2000, 394.

Prader, Die MRG-Novelle 2002 ⁵⁸³ , RdW 2001, 720.

Rummel, Telefax und Schriftform, in FS Rolf Ostheim zum 65. Geburtstag 1990, 211. Schauer, Sachlicher und persönlicher Anwendungsbereich des MRG, in Erneuerung des Wohnrechts, 17.

Stabentheiner, Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Teile der WRN 2000, wobl 2000, 197.

Stabentheiner, Die MRN 2001, wobl 2002, 1.

Stabentheiner, Wohnrechtliche Streiflichter in bewegten Zeiten, FS Robert Dittrich zum 75. Geburtstag 2000, 839.

Stingl, Mietrechtsnovelle und steuerliche Auswirkungen, immolex 2002, 255 Stingl, Übersichtstabelle Befristungen im MRG, immolex 2002, 331. Stingl, Anzeige von Aufwandersatz durch Telefax, immolex 2003, 35. Tonkli, Vorzeitige Aufkündbarkeit von Zeitmietverträgen, ecolex 1997, 11.

⁵⁸³ Richtig aber „2001“ (Anm des Autors); vgl Titel des BGBl I 2001/161; vgl Würth/Zingher, WohnR 2002, 129.

Tonkli, Der Zeitmietvertrag - Gnadenschuss vertraglicher Privatautonomie, JBl 1995, 509.

Tschütscher, Der Räumungsvergleich nach der WRN 1997, wobl 1997, 166. Vonkilch, Eintrittsrecht bei noch nicht oder nicht mehr bestehendem gemeinsamem Haushalt in der Wohnung? Anmerkungen zu 1 Ob 255/98a und 4 Ob 309/99s, wobl 2001, 65.

Vonkilch, Zu den maßgeblichen Anknüpfungspunkten im intertemporalen Befristungsrecht des MRG, wobl 2000, 287.

Vonkilch, Mietübergangsrecht de lege lata und de lege ferenda, in Erneuerung des Wohnrechts, 161.

Vonkilch, Die Neuerungen der MRG-Novelle 2001 und ihr Beitrag zur Konsolidierung des Wohnrechts, immolex 2002, 39.

Würth, „Hausaufgaben“ des Gesetzgebers bei der nächsten Wohnrechtsnovelle, wobl 2001, 273.

Materialien

StProt 58. Sess NR XX. GP, 29 ff.

StProt 622. Sess BR, 105 ff. 555 BlgNR XX. GP (RV zur WRN 1997). 573 BlgNR XX. GP (Bericht des JA zur RV). 5384 BlgBR (Bericht des RechtsA). 122 BlgNR XXI. GP (Bericht des BautenA). 129/A BlgNR XXI. GP (IA zur WRN 2000).

Internet

www.bmj.gv.at

www.jusline.at www.jurbooks.at www.manz.at/azr www.parlinkom.gv.at www.ris.aco.net/rdb www.ris.bka.gv.at

^{v v} e ^{e er r r} f ^{f fa a a} s ^{s s} s ^{s st t t} m ^{m mi i it t t} W ^{W W} o ^{o or r r} d ^{d d} : ^{: :m m ma a a} c ^{c c} v ^{v v} . ^{. .} X ^{X X} u ^{u u} n ^{n n} t ^{t te e e} r ^{r r} M ^{M Ma a a} c ^{c c} O ^{O O} S ^{S S} X ^{X X. . .2 2 2} . ^{. .} i ^{i in n n} A ^{A Ar r r} i ^{i ia a a} l ^{l l} 1 ^{1 12 2 2} v