Anforderungsprofile an Facility Manager

ÖNORM

ÖNORM Facility Management Funktionssytematik

Vorentwurf

wieder.

1.1. Vertretung und Verantwortung von FM gegenüber bzw. in der Geschäftsleitung

1.2. Strategisches FM, FM-Konzeption, FM-Politik, FM-Ziele (inkl. Outsourcing- und Outtasking-

Entscheidung)

1.3. Organisation von FM im Unternehmen

1.3.1. Budgetierung

1.3.2. Finanzierung

1.3.3. FM-Personal

1.3.4. Kostenkontrolle, Kostenreduktion, Kostenplanung, Kostenrechnung

1.3.5. Benchmarking/Verbrauchsgrößen

1.3.6. Reporting

1.4. Management, Verwaltung

1.4.1. Inventar

1.4.2. Betriebsmittel

1.4.3. Projektmanagement (Pläne, Koordination)

1.4.4. Vertragsmanagement z.B. Erstellung von Standardverträgen, Ausschreibungen und

Verfahrensanweisungen)

1.4.5. Gewährleistungsverfolgung

1.4.6. Risikomanagement

1.4.7. Entsorgungsmanagement

1.4.8. Nebenkostenabrechnung

1.4.9. Rechnungswesen, Objektbuchhaltung

1.4.10. Raumorganisation

1.4.11. Objektregie/Objektleitung

1.4.12. Instandhaltungsmanagement

1.4.13. Störungsmanagement

1.5. CAIFM - Computer Aided Integrated Facility Management System

1.5.1. Systemspezifikation

1.5.2. Festlegung unternehmensweiter FM-Daten-Standards

1.5.3. Entwicklung von FM-Geschäftsprozessen

ÖNORM

1.5.4. Beschaffung von CAIFM-Tools

1.5.5. Systementwicklung und Systemintegration

1.5.6. Systembetrieb und kontinuierliche Weiterentwicklung

1.6. Flächenmanagement

1.6.1. EDV-mäßige Erfassung und visuelle Darstellung aller verwalteten Flächen gemäß FM-Daten-

Standards

1.6.2. Flächenkategorisierung nach ÖNORM und nach internen Kategorien (z.B. Abteilungen,

Kostenstellen, Reinigungsklassen etc.)

1.6.3. Reinigungsflächenberechnung

1.6.4. Flächennutzungs- und Belegungsoptimierung und -simulation

1.6.5. Möblierungsplanung

1.6.6. Mietflächen

1.7. Umzugsmanagement (extern und extern)

1.8. Nutzer- und Mieterbetreuung

1.8.1. Objektmarketing

1.8.2. Objektverkauf und -vermietung (inkl. Nutzungsplanung und -simulation)

1.8.3. Mietkostenabrechnung

1.8.4. Mieterkontakte

1.8.5. Maklerkontakte

1.9. Arbeitsplatzgestaltung, Büroraumplanung

1.9.1. Arbeitsplatzanalyse

1.9.2. Lichtplanung

1.9.3. Thermische Behaglichkeit

1.9.4. Raumakustik

1.9.5. Farbgestaltung

1.9.6. Detail- und Grundrissplanung

1.9.7. Künstlerische Ausgestaltung

1.9.8. Müllvermeidung, Recycling und Entsorgung

1.9.9. Abwärmenutzung

1.9.10. Abnahmemengenplanung

1.10. Ressourcen- und Energiemanagement

2.1. Konzeption

ist die Ausformulierung der Ziele und strategische Ausrichtung innerhalb des Unternehmens

2.1.1. Anforderungsprofil (Ziele, Mittel, Kosten, Strategie, Raumbedarf,etc.)

2.1.2. Flächenstandards

2.1.3. Machbarkeitsstudie

2.1.4. Schwachstellenanalyse

2.2. Projektentwicklung

2.2.1. Projektteam in eigener Firma

2.2.2. Architektenselektion

2.3. Planung

2.3.1. Vorentwurf

2.3.2. Fachplanerselektion (z.B.: Haustechnik, Statiker)

2.3.3. Entwurf

2.3.4. Einreichung

2.3.5. Ausführungs-, Detail- und Leistungsbeschreibungen

2.3.6. Technische und geschäftliche Oberleitung

2.3.7. Künstlerische Oberleitung

3.1. Erschließung

3.2. Bauwerkserrichtung

3.2.1. Baudurchführung gemäß Plandokumenten

3.2.2. Mängelbehebung durch Baufirma

3.2.3. Einbau von Sondereinrichtungen

3.2.4. Zwischenabrechnungen

3.2.5. Endabnahme Bauleistung

3.2.6. Endabrechnung Bauleistung

3.3. Technischen Anlagen

3.3.1. Elektrotechnische Anlagen

3.3.2. Sanitäre Anlagen

3.3.3. Heizungs- und Klimatechnik

3.3.4. Sicherheitstechnische Anlagen

3.3.5. Gebäudeleittechnik

3.3.6. Informationstechnologie

3.4. Außenanlagen

3.5. Generalreiningung

3.6. Einrichtung, Ausstattung, technische Anlagen...

3.6.1. Aufstellung von Einrichtungsgegenständen

3.6.2. Umzug von vorhandenen Einrichtungsgegenständen

3.6.3. Endabnahme Einrichtung

3.6.4. Endabrechnung Einrichtung

4.1. Allgemeine Gebäudedienste, Facility Services

Alle Dienstleistungen, die die Eignung der Betriebsfläche für den Unternehmenszweck gewährleisten

4.1.1. Sicherheitsdienste

4.1.2. Büromaterial- und Geschäftsausstattungseinkauf

4.1.3. Energiebereitstellung

4.1.4. Reinigung & Pflege

4.1.5. Informationstechnologie

4.1.6. Informationssystem

4.1.7. Interne Transporte, Fuhrpark

4.1.8. Abfallbewirtschaftung

4.1.9. Möbellager

4.1.10. Kantine, Cafeteria, Catering

4.1.11. Reisedienste

4.1.12. Besprechnungs-, Konferenz- und Messedienste (intern und extern)

4.1.13. Dokumentationsdienste

4.1.14. Technische Dienste inkl. Instandhaltung

5. Umbau

5.1. Konzeption

ist die Ausformulierung der Ziele und strategische Ausrichtung innerhalb des Unternehmens

5.1.1. Anforderungsprofil (Ziele, Mittel, Kosten, Strategie, Raumbedarf, etc.)

5.1.2. Machbarkeitsstudie

5.2. Projektentwicklung

5.2.1. Projektteam in eigener Firma

5.2.2. Architektenselektion

5.3. Planung

5.3.1. Vorentwurf

5.3.2. Fachplanerselektion (z.B.: Haustechnik, Statiker)

5.3.3. Entwurf

5.3.4. Einreichung

5.3.5. Ausführungs-, Detail- und Leistungsbeschreibungen

5.3.6. Technische und geschäftliche Oberleitung

5.3.7. Künstlerische Oberleitung

5.4. Erstellung

5.4.1. Umsiedelung

5.4.2. Realisierung

5.4.3. Technischen Anlagen

5.4.4. Außenanlagen

5.4.5. Generalreiningung

5.4.6. Einrichtung, Ausstattung, technische Anlagen inkl. Abnahme

6.1. Gebäudeinstandhaltung durch Erneuerung

6.1.1. Steildächer – Dachdeckung erneuern

6.1.2. Kamine – Sanierung

6.1.3. Fassade – Sanierung

6.1.4. Heizkessel – erneuern

6.1.5. Heiztherme – erneuern

6.1.6. Außenanlagen – Straße und Wege sanieren

6.2. Sanierung mit baulichen Veränderungen

6.2.1. Planung

6.2.2. Erstellung

7. Abriß

7.1. Planung

7.2. Ausschreibung

7.3. Umsiedelung, Umzug

7.4. Um- und Abmeldungen, z.B. Telefon

7.5. Ersatzräumlichkeiten für Mieter suchen

7.6. Räumung

7.7. Bauunternehmen

7.8. Behördliche Genehmigungen

7.9. Sicherheitsvorkehrungen

7.10. Müll

7.10.1. Entsorgen

7.10.2. Trennen

7.11. Urbarmachung des Geländes

  3907 WS 02 03 Seminar aus ABWL  2

Inhaltsverzeichnis

1.  Vorwort  2

2.  Einleitung und Problemstellung  3

3.  Darstellung von FM  4

3.1.  Definition von FM 5  

3.2.  Bisherige Konzeption von FM  13

3.3.  Charakteristika der neuen F-MKonzeption  17

4.  Exkurs: F-MMarkt- und Entwicklungstendenzen  23

5.  Anforderungsprofile  24

6.  Zusammenfassung  28

7.  Abschließende Gedanken  29

8.  Literaturverzeichnis  30

  Anhang  

1.  Vorwort  Vorwort

  Dieses Seminar habe ich im Rahmen meiner Dissertation zum Thema Management  

  von Anspruchsgruppen belegt Die besondere Herausforderung der Arbeit war sich mit der  

  konkreten Fragestellung im Detail auseinander zu setzen und in diesem frühen Stadium der  

  Dissertation den Begriff Facility Management kompakt und prägnant zu beschreiben Dies  

  hat zu neuen Eindrücken und Erfahrungen geführt wofür ich dankbar bin  

  Facility Management ist ein Teil meines Lebens geworden und ich hoffe nicht  

  betriebsblind zu sein Bedanken möchte ich mich bei Univ -Ass Dr Alexander Redlein den  

  ich auf Anraten von Univ -Prof Dr Topritzhofer kontaktiert habe und der mir auf meine  

  Fragen Rede und Antwort gestanden hat  

# 3907 | WS 02 / 03 Seminar aus ABWL 3

2. Einleitung und Problemstellung

Facility Management (FM) ist ein relativ junger Management-Ansatz, in dessen Mittel-

punkt die Immobilie und deren Bewirtschaftung steht. 1 Dieser Ansatz hat sich ausgehend von Amerika, wo sich FM Anfang der 80er Jahre etablierte 2 , vor knapp mehr als fünfzehn Jahren über Großbritannien bzw Niederlande in Europa verbreitet. 3

Viele Aspekte sprechen für eine langfristige Verankerung von FM: Verbände und Ver- einigungen (zB IFMA, EuroFM, FMA bzw GEFMA), die unter anderem (internationale) Kon- ferenzen / Tagungen ausrichten, sind gegründet worden, ein spezifisches Ausbildungs- programm hat sich auf FH- als auch universitärer Ebene (zB FH Kufstein oder TU Wien)

etabliert und viele Unternehmen setzen FM konsequent um. 4 Ein interessanter Aspekt ist,

dass insbesondere in (internationalen) Konzernen diese Umsetzung dazu führt, dass FM in

den Unternehmensnamen der (aus-) gegründeten Tochterunternehmen aufgenommen wird. 5 Die zunehmende Bedeutung von FM führt zur Nachfrage nach „Facility Manager“ 6 ;

aber welches Anforderungsprofil hat diese neue Berufsgruppe – mit dieser Problemstellung beschäftigt sich die vorliegende Arbeit und dies soll auf den folgenden Seiten im Detail erörtert werden. Um diese Fragestellung zu beantworten, wird zuerst der Begriff „Facility Management“ anhand von vorliegenden Definitionen umfassend definiert. Dies führt zur Darstellung einer bisherigen sowie einer weiterentwickelten Konzeption von FM. Im Anschluss daran wird in einem Exkurs der FM-Markt kurz umrissen, um einen Überblick über die Einsatzgebiete von Facility Managern zu geben. Schlussendlich wird die Problemstellung beantwortet.

Im Anhang findet sich eine Liste der österreichischen Bildungsinstitutionen, die spezifische FM-Ausbildungen anbieten. Aufgrund der besonderen Bedeutung von drei ÖNORMEN, nämlich der VORNORM ÖNORM A 7000, der ÖNORM A 7002 sowie der „ÖNORM Facility Management Funktionssystematik“, befinden sich diese drei im Anhang.

1

vgl Braun (2001) S 3 f bzw Ghahremani (1998) S XIII.

2

So wurde der internationale Verband (IFMA, International Facility Management Association) 1980 gegründet. Nähere Informationen zum Verband finden sich auf www.ifma.com (03.01.2003). Die Organisation ist mittlerweilen in mehr als 50 Ländern mit nationalen Einheiten, so zB auch in der Schweiz, Deutschland und Österreich, siehe www.ifma.at (03.01.2003), vertreten.

3

Diedrichs 1999, S 327. In Österreich ist das Thema seit Mitte der 90er Jahre aktuell: 1995 wurde die FMA (Facility Management Austria) und drei Jahre später die IFMA Austria gegründet.

4

Zu erwähnen sind zB das Versicherungsunternehmen Generali mit Ihrer Tochter „Allgemeine Immobilien-Verwaltungs-Ges.m.b.H.“ (kurz: AIV GmbH) oder das Linzer Unternehmen VA Tech, deren Bereich Infrastruktur im FM tätig ist, für nähere Informationen siehe www.vatechelinebg.at/view.php3?f_id=9474&LNG=DE (04.01.2003).

5

Beispielhaft dafür ist zB die Gründung des Unternehmens „Real-Treuhand Facilitymanagement GmbH“ der Raiffeisenlandes Bank OÖ für die Bewirtschaftung ihrer Immobilien, für weitere Informationen zum Unternehmen siehe www.rt-facility.at (05.01.2003). Andere Unternehmen sind zB Generali Group, Siemens oder Lufthansa.

6

Bei Inseraten im Stellenmarkt von Tageszeitungen sowie im Internet findet sich dieser Begriff mit steigender Tendenz.