INHALTSVERZEICHNIS

MANAGEMENT  SUMMARY  IV

ABBILDUNGSVERZEICHNIS   V

TABELLENVERZEICHNIS V   

ABK  ÜRZUNGSVERZEICHNIS  VI

1  DER WEG IN DAS VOLLSTRECKUNGSVERFAHREN  7

1.1  DIE ZULÄSSIGKEIT DER ZWANGSVERSTEIGERUNG  7

1.1.1  ALLGEMEINE VERFAHRENSVORAUSSETZUNGEN  7

1.1.2  ALLGEMEINE UND BESONDERE VOLLSTRECKUNGSVORAUSSETZUNGEN  8

1.2  UNTERSCHIED ZWANGS- UND TEILUNGSVERSTEIGERUNG  8

1.3  TEILUNGSVERSTEIGERUNG  9

2  DIE VORBEREITUNG DES VERSTEIGERUNGSTERMINS  10

2.1  FRISTEN  10

2.2  TERMINSBEKANNTMACHUNG UND MITTEILUNG GEMÄSS § 41 II ZVG  11

2.3  FESTSETZUNG DES GRUNDSTÜCKWERTES  12

2.4  SCHUTZVORSCHRIFTEN FÜR SCHULDNER UND GLÄUBIGER  13

2.4.1  5/10 GRENZE - SCHULDNERSCHUTZ DES § 85 A I ZVG  13

2.4.2  GENERALKLAUSEL § 765 A ZPO  14

2.4.3  7/10 GRENZE - GLÄUBIGERSCHUTZ DES § 74 A I ZVG  14

2.5  DAS GERINGSTE GEBOT  15

3  DREITEILUNG DES TERMINS  16

3.1  BEKANNTMACHUNG UND BELEHRUNG  16

3.2  BIETGESCHÄFT  17

3.3  ZUSCHLAGSENTSCHEIDUNG  17

3.4  ZUSCHLAGSFOLGEN  18

3.5  SICHERHEITSLEISTUNG  18

3.6  VERTEILUNGSVERFAHREN  19

4  INTERESSEN DER BETEILIGTEN IM ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERFAHREN  20

4.1  SCHULDNER  20

4.2  (BESTBETREIBENDER) GLÄUBIGER  20

4.3  ANDERE BETEILIGTE  21

4.4  ANSPRÜCHE  21

4.5  ABLÖSUNG  23

4.5.1  BGB-ABLÖSUNG  24

4.5.2  ZVG-ABLÖSUNG  24

4.6  MEISTGEBOTSFINANZIERUNG  25

5  MIET- UND PACHTVERHÄLTNISSE  27

5.1  SONDERKÜNDIGUNGSRECHT  27

5.2  AUSSCHLUSS DES § 57 A ZVG  27

6  MAKLERANSPRUCH UND ZWANGSVERSTEIGERUNG  29

7  RESÜMEE  31

LITERATUR  - UND QUELLENVERZEICHNIS  34

Management Summary

Der Erwerb eines Grundstückes oder eines Hauses im Wege der Zwangsversteigerung kann durchaus lohnenswert sein. Um bei dieser Art des Immobilienerwerbs keine bösen Überraschungen zu erleben ist es ratsam, im voraus In-formationen über das Verfahren der Zwangsversteigerung im Allgemeinen, und über das zu ersteigernde Objekt im Besonderen einzuholen.

Die vorliegende Arbeit soll dem Leser vor allem den rechtlichen Hintergrund darstellen. Zuerst wird der - meist langwierige - Weg in das Vollstreckungsverfahren erläutert. Der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, muss im Besitze eines vollstreckbaren Titels, d.h. eines Urteils sein, um das Verfahren überhaupt betreiben zu können. Ist das Verfahren angeordnet, beginnt die Vorbereitung des Termins; Grundstückswert und geringstes Gebot müssen festgelegt, Fristen müssen beachtet werden. Dann folgt der eigentliche, dreigeteilte Termin, an dessen Ende im günstigsten Fall der Zuschlag erfolgt. Bei alledem dürfen die Interessen der Beteiligten nicht ausser Acht gelassen werden. Für den Erwerber spielen Miet- oder Pachtverträge, die auf das Objekt abgeschlossen sind, mitunter eine grosse Rolle, vor allem wenn er beabsichtigt, das Objekt selbst zu nutzen. Die Einbeziehung eines Maklers in den Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungs-verfahren ist nicht die Regel; in diesem Falle sind jedoch einige Besonder-heiten zu beachten.

Abschliessend verdeutlichen Zahlen der letzten Jahre den stetigen Anstieg der Zwangsversteigerungstermine und der Werte, die in solchen Verfahren rea- lisiert werden.

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1  

Abbildung  2  

Tabellenverzeichnis   

Tabelle 1:  Berücksichtigungsarten.  

Tabelle 2:  Ablösung nach BGB und ZVG  

Abkürzungsverzeichnis

Alt. Alternative BauGB Baugesetzbuch BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGH Bundesgerichtshof bzw. beziehungsweise d.h. das heißt EFH Einfamilienhaus ff. fortfolgende h.M. herrschende Meinung HS Halbsatz i.S.d. im Sinne des LZB Landeszentralbank OLG Oberlandesgericht Rn. Randnummer S. Seite sog. sogenannte u.a. und andere u.ä. und ähnliche vgl. vergleiche VO Verordnung z.B. zum Beispiel ZPO Zivilprozeßordnung ZVG Zwangsversteigerungsgesetz

1 Der Weg in das Vollstreckungsverfahren

Die Zwangsversteigerung ist eines von drei Verfahren der Zwangsvollstreckung gemäss § 866 I ZPO, die dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Ansprüche ermöglichen sollen.

Die ZPO unterscheidet drei verschiedene Arten der Vollstreckung in das unbewegliche Schuldnervermögen gemäss § 866 I:

• Zwangsversteigerung (Veräußerung des Grundstücks und Verteilung der Erlöse)

• Zwangsverwaltung (Verwertung der laufenden Einnahmen aus dem Grundstück)

• Zwangshypothek (dingliche Sicherung des titulierten Anspruchs, Zwangsversteigerung mit dem Rang der Zwangshypothek). ¹ Gemäß § 864 II ZPO gehören zum unbeweglichen Vermögen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum oder Erbbaurechte, und auch Anteile eines Miteigentümers nach Bruchteilen. Des weiteren zählen zu den Immobilien im Schiffsregister eingetragene Schiffe, im Schiffsbauregister eintragbare Schiffsbauwerke und Luftfahrzeuge, § 864 I ZPO, § 171 a ZVG sowie Gegenstände, auf die sich eine Hypothek erstreckt, § 865 ZPO.

1.1 Die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung

1.1.1 Allgemeine Verfahrensvoraussetzungen

Gemäss § 16 I ZVG setzt die Zwangsversteigerung einen Antrag voraus, der das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch mit einer genauen Aufstellung von Kosten, Zinsen und anderen Nebenleistungen, und den vollstreckbaren Titel bezeichnet. Sachlich zuständig für das Verfahren ist das Amtsgericht (als Vollstreckungsgericht), die örtliche Zuständigkeit liegt bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt gelegen ist, § 1 ZVG.

¹ Lackmann, S. 155, Rn. 436

Das Rechtsschutzbedürfnis des Schuldners fehlt nach h.M. nicht, wenn die Zwangsversteigerung aufgrund geringfügiger Forderungen betrieben wird. Die Interessen des Schuldners können lediglich bei sehr geringen Restforderungen überwiegen. 2

1.1.2 Allgemeine und Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen

Bei Eintragung einer Zwangshypothek (um als dinglicher Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben zu können) muss der Gläubiger gemäss § 867 III ZPO keinen Titel auf Duldung der Vollstreckung erwirken, § 1147 BGB, es genügt der Vermerk auf dem Titel, § 867 I 1 2. HS ZPO.

Die Besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen verlangen, dass der titulierte Schuldner gemäss § 17 I ZVG als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist.

1.2 Unterschied Zwangs- und Teilungsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung liegt die Ursache der Vollstreckung in der finanziellen Not des Eigentümers, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Antragsteller ist regelmäßig der Gläubiger.

Im Gegensatz dazu ist die Ursache der Teilungsversteigerung nicht Zahlungsunfähigkeit, sondern Uneinigkeit der Eigentümer über die Objektaufteilung oder den freihändigen Verkauf. Bei der Teilungsversteigerung kann jeder der Eigentümer Antrag auf Zwangsversteigerung stellen, unanhängig von seiner Anteilsgröße; Folge des Verfahrens ist die Aufhebung der Gemeinschaft. ³ Der Veräußerungserlös tritt an Stelle des Grundstücks und wird verteilt.

² Lackmann, S. 155, Rn. 437

³ Lackmann, S. 154, Rn. 435

1.3 Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist geregelt in den §§ 180 bis 185 ZVG. Beteiligte Parteien können z.B. Bruchteilsgemeinschaften (Eintragung im Grundbuch mit dem entsprechenden Anteil), Erbengemeinschaften (Grundbucheintrag: In Erbengemeinschaft) oder auch eine BGB-Gesellschaft (Grundbucheintrag: In GbR) sein.

Die Teilungsversteigerung kann unzulässig sein, wenn sich das Grundstück aufteilen lässt und so eine Vollstreckung unnötig wäre. Der Grundsatz der Realteilung setzt jedoch voraus, dass sich das Grundstück ohne Wertminderung in anteilsentsprechende Teile zerlegen lässt. ⁴ Dieser Grundsatz lässt sich jedoch bei bebauten Grundstücken kaum realisieren.

Die Antragsberechtigung ergibt sich aus dem Eigentum; jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Anteilsgröße antragsberechtigt und kann das Verfahren auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer betreiben. Bei einer Testamentsvollstreckung kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben.

⁴ Storz, S. 28