Thema: Offene und Geschlossene Immobilienfonds im Vergleich von Eigenschaften und Transparenzverhalten

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   IV

Abbildungsverzeichnis.   VI

Tabellenverzeichnis   VII

Abk  ürzungsverzeichnis.  VIII

Einleitung   IX

1  EINFÜHRUNG IMMOBILIENFONDS  1

1.1  Immobilienfonds als Kapitalanlage  1

2  KONSTRUKTION UND FUNKTIONSWEISE OFFENER UND  

GESCHLOSSENER  IMMOBILIENFONDS  3

2.1  Offene Immobilienfonds  3

2.1.1  Wesentliche Grundlagen  4

2.1.1.1  Allgemeine Rechtsgrundlagen.  7

2.1.1.2  Kapitalanlagegesellschaft (KAG)  8

2.1.1.3  Sondervermögen  9

2.1.1.4  Depotbank.  10

2.1.1.5  Der Sachverständigenausschuss  11

2.1.1.6  Weitere Instanzen  12

2.1.2  Produktmerkmale  13

2.1.2.1  Fungibilität  13

2.1.2.2  Kosten und Haftung  15

2.1.2.3  Besteuerung.  16

2.1.2.4  Mindesteinlage und Anlegerkreis  17

2.1.2.5  Rendite-Risikoverhalten offener Immobilienfonds  18

2.2  Geschlossene Immobilienfonds  22

2.2.1  Rechtsgrundlagen und Rechtsformen  25

2.2.1.1  Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)  25

2.2.1.2  Kommanditgesellschaft (KG)  27

2.2.1.3  Die GmbH Co. KG  29

2.2.2  Konstruktionsvarianten geschlossener Immobilienfonds  29

2.2.2.1  Steuerorientierte Fonds  29

2.2.2.2  Renditefonds  31

2.2.2.3  Ansparfonds  32

2.2.2.4  Blind-Pools.  33

2.2.2.5  Hamburger Modell  33

2.2.3  Produktmerkmale geschlossener Immobilienfonds  34

2.2.3.1  Fungibilität  34

2.2.3.1.1  Liquidation  35

IV

2.2.3.1.2  Individuelle Kündigungsoptionen  36

2.2.3.1.3  Zweitmarktfähigkeit  36

2.2.3.2  Mindestlosgröße und Anlagezeitraum.  38

2.2.3.3  Anlegerkreis  39

2.2.3.4  Rendite-Risikoverhalten geschlossener Immobilienfonds  39

3  IMMOBILIENFONDSVERGLEICH  44

3.1  Vergleich der Eigenschaften offener und geschlossener  

Immobilienfonds   44

3.2  Transparenzvergleich  51

3.2.1  Transparenz offener Immobilienfonds  53

3.2.1.1  Publikationspflichten.  54

3.2.1.1.1  Prospekte offener Immobilienfonds  54

3.2.1.1.2  Jahres-, Halbjahres- und Auflösungsberichte  55

3.2.1.2  Transparenzoffensive 2004.  56

3.2.1.3  Der BVI-Maßnahmenkatalog  58

3.2.1.4  Ratings offener Immobilienfonds  59

3.2.2  Transparenz geschlossener Immobilienfonds  61

3.2.2.1  Prospekte geschlossener Immobilienfonds  62

3.2.2.1.1  Anlegerschutzverbesserungsgesetz  63

3.2.2.1.2  Prospektprüfung  64

3.2.2.2  Leistungsbilanzen.  65

3.2.2.3  Ratings geschlossener Immobilienfonds.  67

3.2.2.4  Mittelverwendungskontrolle.  68

3.2.3  Tabellarischer Transparenzvergleich  69

4  SCHLUSSBETRACHTUNG.  73

4.1  Fazit  73

Anhang:   LXXV

Quellenverzeichnis.   LXXVIII

V

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: indirekte Immobilienanlageninvestitionen 2005, Gesamtvolumen:  

390  Mrd. Euro  

Abbildung  2: Mittelaufkommen inländischer Publikumsfonds/  

offene  Immobilienfonds.  

Abbildung  3: Das Investmentdreieck  

Abbildung  4: Investmentrechtliche Konstruktion  

Abbildung  5: Anteilswertberechnung  

Abbildung  6: Risikomanagementsystem der TMW Pramerica KAG  

Abbildung  7: BVI-Renditeberechnungsmethode offener Immobilienfonds  

Abbildung  8: Grundkonstruktion geschlossener Immobilienfonds  

Abbildung  9: Treuhandschaft bei Kommanditgesellschaften.  

Abbildung  10: Risiken geschlossener Immobilienfonds  

Abbildung  11: Überblick der Renditebestandteile  

Abbildung  12: Errechnung der tatsächlichen Höhe der Ausschüttung  

Abbildung  13: Beispiel für eine Ratingskala  

Abbildung  14: Meldeformular des monatlichen Berichts offener Immobilienfonds  

f  ür Statistiken der Deutschen Bundesbank  

Abbildung  15: Bsp. Vergleichsdaten, Arte Fabrik München TMW-Weltfonds  

Abbildung  16: Beispiel einer Leistungsbilanz - Analyse des DFI (Seite 1/2)  

VI

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Besteuerung von Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds .......17

Tabelle 2: Tabellarischer Vergleich offener und

geschlossener Immobilienfonds .......................................................49

Tabelle 3: Tabellarischer Vergleich von Jahresbilanzen offener Fonds

Abkürzungsverzeichnis

AnSVG: Anlegerschutzverbesserungsgesetz

BaFin: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

BGB: Bürgerliches Gesetzbuch

BIIS: Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen

BörsG: Börsengesetz

BVI: Bundesverband Investment und Asset Management e.V.

DFI: Deutsches Finanzdienstleistungs-Informationszentrum

EStG: Einkommensteuergesetz

FMFG: Finanzmarktförderungsgesetz

GbR: Gesellschaft bürgerlichen Rechts

GmbH: Gesellschaft mit beschränkter Haftung

HGB: Handelsgesetzbuch

IDW: Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V.

InvG: Investmentgesetz

InvStG: Investmentsteuergesetz

KAG: Kapitalanlagegesellschaft

KAGG: Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften

KG: Kommanditgesellschaft

KWG: Kreditwesengesetz

REIT: Real Estate Investment Trust

RRTS: Ranking-Rating-Transparenz-Standards

TER: Total Expense Ratio - Gesamtkostenquote

VermVerkProspV: Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte

VGF: Verband Geschlossene Fonds e.V.

VOFI: Vollständiger Finanzplan

VIII

Einleitung

Indirekte Immobilienanlageprodukte genießen in Deutschland bei Kapitalanlegern einen hohen Stellenwert. Inzwischen sind über 390 Mrd. Euro in diese Produkte investiert worden und es ist fest davon auszugehen, dass nach einer langen Zeit der Immobilienrezession in Deutschland die Preise für Immobilien wieder steigen werden und daher möglichst viele Anleger an dem erhofften Aufschwung mit teilhaben wollen. Da eine Direktanlage aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes für viele private Kapitalanleger nicht in Frage kommt, stellen daher die Immobilienanlageprodukte eine äußerst gefragte Alternative dar. Somit können auch Personen mit niedrigerem Einkommen an den spezifischen Vorteilen von Immobilienanlagen profitieren.

Etwa zwei Drittel des gesamten Anlagevolumens in Immobilienanlageprodukte besteht aus dem Vermögen der offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Gerade diese beiden Produkte sind äußerst beliebt bei Anlegern, obwohl sie grundverschiedene Eigenschaften besitzen und jeweils unterschiedlich funktionieren. Die Präferenzen der Anleger können sich ebenso differenzieren. Sowohl eine relativ sichere Altersvorsorge bei den offenen Fonds als auch ein renditestarkes Nebeneinkommen mit geschlossenen Fonds wären durch Immobilienfonds möglich. Meist übernehmen Vermittler, beispielsweise Banken, die Aufgabe, das geeignete Produkt an den richtigen Mann zu bringen und geben persönliche Empfehlungen weiter, an denen sich die meisten Anleger orientieren. Vielen Kapitalanlegern fehlt jedoch das Hintergrundwissen zu speziellen Funktionsweisen, den Eigenschaften und auch der Konzipierung ihrer Anlage. Dieses jedoch ist für eine eigenverantwortliche und richtig gewählte Anlageentscheidung unerlässlich, um selbst das größtmögliche Potenzial aus dem eigenem Kapital zu ziehen und mögliche Performanceeinflüsse rechtzeitig erkennen zu können. Anleger müssen daher die Chance besitzen, sich umfassend informieren zu können. Hohe Transparenzanforderungen werden daher an die Produkte gestellt. Dazu gibt es mehr oder weniger umfassende Transparenz-vorschriften des Staates als auch freiwillige Publikationen der Fondsanbieter und Standards, um mehr Anlegervertrauen zu gewinnen und einen entsprechenden Anlegerschutz garantieren zu können.

Diese Arbeit wird sich daher aus genannten Gründen der Vermittlung wesentlicher Grundlagen offener und geschlossener Immobilienfonds widmen und die Produkte vergleichend gegenüberstellen. Zudem soll untersucht werden, welche Informationsquellen zum jeweiligen Produkt dem Interessenten bei seiner Recherche zur Bewertung und eigentlichen Anlageentscheidung zur Verfügung stehen. Anschließend wird das Transparenzverhalten von offenen und geschlossenen Immobilienfonds verglichen, um mögliche Transparenzdefizite bei den jeweiligen Produkten herausfiltern zu können.

Weimar, im Oktober 2007 Felix Baltes

IX

Immobilienfonds als Kapitalanlage

1 EINFÜHRUNG IMMOBILIENFONDS

1.1 Immobilienfonds als Kapitalanlage

Schon lange stellen Immobilien eine attraktive Kapitalanlage dar und die Nachfrage zu diesem Segment steigt stetig an. Gerade Immobilien als Bestandteil der Vermögensdiversifikation oder Asset-Allokation bieten gegenüber alternativen Kapitalanlagen besondere Vorteile. Zum einem sind sie gut geeignet, die Vermögenssubstanz weitestgehend vor Inflation zu schützen und garantieren nebenbei ein geregeltes und meist kalkulierbares Zusatzeinkommen mit einem hohen Cash-Flow. Durch ihre niedrige Volatilität ¹ eignen sich Immobilien im Gesamtportfolio Schwankungen bei Portfolioerträgen zu verringern. Ein weiterer Vorteil liegt in der Steuergesetzgebung. Meist sind es steuerliche Motive, z.B. hohe steuerfreie Anteile an Ausschüttungen bei offenen Immobilienfonds oder Abschreibungen, welche viele Anleger zur Investition bewegen. 2

Es existieren zwei Formen von Immobilienanlagen. Einerseits gibt es Direktinvestitionen in Immobilien und andererseits die „indirekten“ Investments, wie beispielsweise Immobilienaktien, REITs sowie offene und geschlossene Immobilienfonds. Sie werden auch als Immobilienanlageprodukte bezeichnet. Es handelt sich dabei um ein indirektes Investment, wenn Anleger nur einen Anteil der Immobilie erwerben. Dabei wird die Anlage verbrieft und die Anleger erwerben Zertifikate nicht an der Immobilie selbst, sondern an der Verbriefung. Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Anteilscheine am Vermögenswert. Auch wenn es gegenüber direkten Anlagen einen teilweise geringeren steuerlichen Gestaltungsspielraum gibt, sind sie wegen ihrer höheren Flexibilität besser geeignet, bestimmte Anlagestrategien zu verfolgen. Hier besteht die Möglichkeit, indirekte Immobilienanlageprodukte zum Wertpapierportfolio beizumischen, die Anlagen international zu diversifizieren, ein aktives Anlagemanagement zu betreiben und grundlegende Entscheidungen, wie z.B. Objekt- und Standortwahl, professionellen Immobilienfachleuten überlassen zu können. 3

¹ Volatilität: durchschnittliche Schwankungsbreite aller Renditen abwärts vom Mittelwert. Je größer die Volatilität, desto größer sind die Marktrisiken. ² Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S. 5

³ Vgl. ebenda, S. 6 f.

1

Immobilienfonds als Kapitalanlage

In der Vergangenheit waren es insbesondere Immobilienfonds, die sich im Vergleich zu den anderen Immobilienanlageprodukten stark etablieren konnten (Abbildung 1).

Abbildung 1: indirekte Immobilienanlageninvestitionen 2005, Gesamtvolumen: 390 Mrd. Euro

Quelle: VGF, Investitionen, 2005

Bei Immobilienfonds wird grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Sie werden auch als „open-end“ und „closed-end“-Fonds bezeichnet. Oft wird in der Literatur die Bezeichnung „Immobilienfonds“ für beide Kategorien verwendet, obwohl zwischen ihnen erhebliche Unterschiede bestehen, welche im Verlauf dieser Arbeit untersucht werden sollen. Der Begriff „Fonds“ ist eine aus dem Ausland stammende juristische Bezeichnung für eine Vermögensmasse bzw. ein Sondervermögen. Aus dem französischem wörtlich übersetzt bedeutet Fonds soviel wie Geldmittel oder Geldvorrat. Durch einen Fonds werden kostenintensive Güter durch das Bündeln von Kapital vieler Investoren oft erst finanzierbar. Bei den Gütern kann es sich dabei beispielsweise um Aktien, Rentenpapiere oder um Immobilien handeln. ⁴ Ziel einer Fondsgesellschaft ist es, weniger vermögenden Anlegern die gleichen Vorteile an großen Investitionsobjekten in guter Lage zu schaffen wie vermögenden Investoren. Fondsgrundgedanke ist es, das gebündelte Kapital einem Management zu unterstellen, welches die Aufgabe hat, die Mittel vermögenswirksam anzulegen und professionell zu verwalten. Durch eine gute Streuung der Kapitalanlage kann zudem das Risiko gesenkt werden. Für den Kleinanleger verbinden sich mit solch einer Anlage mehrere Vorteile.

Er besitzt die Möglichkeit, trotz eines relativ geringen Kapitaleinsatzes der gegenüber dem Immobilienwert in der Höhe ungebunden ist, mit weniger Informations- und Zeitaufwand sowie entsprechendem know-how genauso effizient und kostengünstig wie Großinvestoren an den Chancen des Kapitalmarktes teilzuhaben. 5

⁴ Vgl. Klumpe; Nastold, Immobilienfonds, 1993, S. 1

⁵ Vgl. von Hagen; von Stein, Geld-, Bank, und Börse, 2000, S. 898

2

Offene Immobilienfonds

2 KONSTRUKTION UND FUNKTIONSWEISE OFFENER UND

GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS

2.1 Offene Immobilienfonds

Neben den geschlossenen Immobilienfonds sind es gerade die offenen, welche sich gegenüber anderen Immobilienanlageprodukten behaupten konnten. Ende 2006 betrug das verwaltete Vermögen aller offenen Immobilienfonds ca. 95 Mrd. Euro, davon 75 Mrd. Euro auf Publikumsfonds und 20 Mrd. auf Spezialfonds. Inzwischen gehören sie zu einem unverzichtbaren Bestandteil eines effizienten Vermögens-portfolios. Ebenfalls scheinen die Krisen der letzten Jahre überwunden zu sein. Im Dezember 2005 setzte erstmals ein offener Fonds der Deutschen Bank-Tochter DB Real Estate wegen schlechter konjunktureller Situation auf dem Büromarkt die Anteilrücknahme vorübergehend aus. Damals wollte die DB Real Estate die Anleger vor einer voreiligen Rückgabe der Anteile bewahren um damit mögliche Liquiditätsengpässe zu vermeiden. Begünstigt durch Direktbanken und Internetdepots war man sich der Schnelligkeit eines „Runs“ bewusst, weshalb man diese in bestimmten Situationen gesetzlich erlaubte Maßnahme ergriff. Mitverursacht durch ein Negativrating kam es zu einem Vertrauensverlust seitens der Anleger, so dass Anfang 2006 ebenfalls zwei weitere Fonds geschlossen werden mussten. So flossen allein im Dezember 2005 etwa 3 Mrd. Euro ab. Spätestens drei Monate später nahmen die Fonds den Handel wieder auf und erfreuen sich inzwischen stetiger Wertsteigerungen. Im Juni 2006 verzeichneten die offenen Immobilienfonds nach einer sechs Monate andauernden Zeit der Mittelabflüsse erstmals wieder ein positives Netto-Mittelaufkommen von 220 Millionen Euro. In der Praxis wurde durch jene Turbulenzen bewiesen, dass die gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen funktionieren. Dazu wurden inzwischen gesetzliche Verbesserungen, zuletzt am InvG 2007 vorgenommen. Deutsche offene Immobilienfonds haben sich seit ihrer Einführung 1959 mittlerweile zu einem sehr harmonisierten Konstrukt mit Beispielwirkung für andere europäische Länder entwickelt. 6

⁶ Vgl. o.V, Investment 2007, 2007, S. 85

3

Offene Immobilienfonds

Eine Statistik der deutschen Bundesbank verdeutlicht übersichtlich die Turbulenzen und Entwicklung offener Immobilienfonds in den letzten Jahren:

Abbildung 2: Mittelaufkommen inländischer Publikumsfonds/ offene Immobilienfonds

Quelle: Deutsche Bundesbank, Mittelaufkommen, 2007

Im folgenden Kapitel soll dem Leser das komplexe System eines offenen Immobilienfonds vorgestellt werden. Dabei werden seine Organisation, Konzeption, rechtliche und steuerliche Hintergründe, sowie insbesondere auch dessen Eigenschaften, Rendite-Risikoverhalten und die Betrachtung im Gesamtmarkt Gegenstand dieses Abschnitts sein.

2.1.1 Wesentliche Grundlagen

Offene Immobilienfonds oder open-end Fonds werden so bezeichnet, da im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds sowohl die Anzahl der Anleger bzw. Inhaber der Investmentzertifikate, als auch die Anzahl der Investitionsobjekte aus Gründen der Risikostreuung unbegrenzt ist. Somit variiert sowohl die Höhe des Fondskapitals als auch die Zahl der Gesellschafter ständig. Anteilseigner haben die Möglichkeit, sich jederzeit gegen Rückgabe des Anteilsscheins ihren Anteil am Sondervermögen auszahlen zu lassen, soweit die liquiden Mittel des Fonds ausreichen. Vorher festgesetzte Laufzeiten gibt es bei offenen Fonds nicht.

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Offene Immobilienfonds

Bei ihnen wird das klassische Investmentprinzip auf den Immobiliensektor übertragen. Im engeren Sinn versteht man unter einem offenen Immobilienfonds ein rechtlich unselbstständiges Sondervermögen, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltet wird. Hauptsächlich investieren diese offenen Fonds in Grundstücke, Grundstücksgesellschaften sowie grundstücksgleiche Rechte und nehmen damit aktiv am Grundstücksmarkt teil. Wenn die Kapitalanlagegesellschaft einen geeigneten Zeitpunkt gefunden hat, werden die Objekte auch wieder verkauft. 7

Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds unterliegen die offenen strengen gesetzlichen Bestimmungen. Diese sind notwendig, um z.B. zu verhindern, dass Grundstücke zu utopischen oder gegebenenfalls zu niedrigen Preisen verkauft werden. Umgesetzt wird dies unter anderem durch eine strikte Trennung vom eigenen Vermögen, der Betreuung durch eine Depotbank oder der bindenden Objektbewertung eines Sachverständigenausschusses. 8

Das rechtliche Kernkonstrukt offener Immobilienfonds bildet das Investmentdreieck. Gemeint ist damit eine strikte Kompetenz- und Aufgabenteilung zwischen der Kapitalanlagegesellschaft, der Depotbank und dem Sondervermögen. 9

Abbildung 3: Das Investmentdreieck

Quelle: TMW Pramerica Property Investment GmbH, Verkaufsprospekt, 2007, S. 8

⁷ Vgl. Kippes; Sailer, Immobilienmanagement, 2005, S. 100

⁸ Vgl. ebenda, 2005, S. 102

⁹ Vgl. Francke; Rehkugler, Immobilienmärkte, 2005, S. 10

5

Offene Immobilienfonds

In einer erweiterten Darstellung des Investmentdreiecks werden die beteiligten Kontrollorgane, die Aufgaben der beteiligten Instanzen und deren vertragliche Beziehungen nochmals verdeutlicht:

Abbildung 4: Investmentrechtliche Konstruktion

Quelle: Siebel, Rahmenbedingungen, 2006, S.12

Staatliches Kontrollorgan über ordnungsgemäßen Betrieb und Instanz der Vergabe einer Betriebserlaubnis ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung (BaFin).

Bisher ist der Markt solcher KAG, welche offene Immobilienfonds verwalten, sehr überschaubar. Einige KAG verwalten mehrere offene Immobilienfonds, so dass es Abweichungen zwischen der Anzahl der Kapitalanlagegesellschaften und angebotener Fonds gibt. Offene Immobilienfonds sind zu unterscheiden in Publikumsfonds und Spezialfonds. Publikumsfonds bieten ihre Fondsanteile am Markt allgemein verfügbar an, währenddessen es bei Spezialfonds aufgrund schriftlicher Vereinbarungen mit der KAG nicht mehr als 30 Anteilinhaber gibt, die zudem allesamt juristische Personen sind.

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein sehr komplexes Kapitalanlageprodukt, bei dem mehrere Instanzen miteinander agieren. Viele Anleger wissen zumeist um ihr Rendite-Risiko Profil ihres Investitionsproduktes, doch sind sie sich oft nicht über die Funktionsweise, die Prozesszusammenhänge, Eigenschaften und die Mitwirkung unterschiedlicher Einrichtungen ihrer Kapitalanlage bewusst. Daher wird sich dieser Abschnitt näher mit den genannten Schwerpunkten befassen.

6

Offene Immobilienfonds

2.1.1.1 Allgemeine Rechtsgrundlagen

Den spezifischen rechtlichen Rahmen setzt das Investmentgesetz (InvG) vom 15. Dezember 2003. Es ersetzte das bis dahin gültige Gesetz über Kaptialanlagegesellschaften (KAGG) aus dem Jahr 1957. Geregelt werden darin die mögliche rechtliche Konstruktion und Kapitalanlagemöglichkeit sowie Fragen der Fungibilität, Bewertung und steuerlicher Behandlung. Geregelt werden u.a.:

N Befugnisse und Aufgaben der Kapitalanlagegesellschaft und Depotbank

N Ausgabe und Rücknahme der Anteilscheine

N Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises

N Liquiditätshaltung und Investitionsgrenzen

Ergänzt und verändert wurde es zudem durch das Erste, Zweite, Dritte und Vierte Finanzmarktförderungsgesetz (FMFG). Die letzte Änderung erfuhr das InvG Anfang 2007. Zudem wurde Ende April 2007 vom Kabinett ein Entwurf für ein Investmentänderungsgesetz beschlossen. Die vier Hauptziele sind Deregulierung, Förderung von Produktinnovation, Verbesserung des Anlegerschutzes und Corporate Governance sowie letztendlich die Modernisierung offener Immobilienfonds.

Insbesondere dieser Punkt ist ausschlaggebend. Im neuen Gesetz sollen dem Fondsmanagment neue Instrumente zur Verfügung gestellt werden, um auch in schwierigen Marktsituationen zum Nutzen der Anleger angemessen steuern zu können. Fondsgesellschaften sollen nach den gestellten Zielen des Gesetzes von der täglichen Fungibilität abweichen und zur Einführung von Risikomanagementsystemen verpflichtet werden. Die Unabhängigkeit des Sachverständigenausschusses soll zudem gestärkt werden. Ebenfalls sollen zur Erhöhung der Transparenz die Bewertungsvorschriften geändert werden. 10

Zusätzlich bestehen zu jedem Fonds von der BaFin genehmigte Vertragsbedingungen, welche das Rechtsverhältnis zwischen der KAG und dem Investor regeln. Vor Erwerb eines Fondsanteils müssen dem Käufer diese Vertragsbedingung zusammen mit dem Verkaufsprospekt und dem letzten Rechenschafts- sowie ggf. dem Halbjahresbericht übermittelt werden.

¹⁰ Bundesregierung, Gesetz zur Änderung des Investmentgesetzes, 2007, S. 2

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Offene Immobilienfonds

2.1.1.2 Kapitalanlagegesellschaft (KAG)

„Kapitalanlagegesellschaften sind Kreditinstitute, deren Hauptzweck in der Verwaltung von Sondervermögen oder in der Verwaltung von Sondervermögen und der individuellen Vermögensverwaltung besteht.“ ¹¹ Laut InvG ist die KAG damit direkt für das Fondsmanagement zuständig und handelt treuhänderisch auf gemeinschaftliche Rechnung der Inhaber der Fondsanteile. Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds werden die Anleger nicht Gesellschafter der Kapitalanlagegesellschaft, sondern treten in ein Vertragsverhältnis mit der Gesellschaft ein.

Grundsätzlich ist das Sondervermögen vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft getrennt zu halten. Ihre Hauptaufgaben liegen im Erwerb, Verwaltung und Veräußerung von Vermögensgegenständen. ¹² Weitere Aufgaben liegen im Immobilienmanagement. Dazu zählen unter anderem die Bestandsentwicklung, Mieterakquisition, das Objektmanagement, entsprechende Marketingaktivitäten, bzw. Research und Produktvertrieb. Outsourcing einzelner Teilaufgaben ist nach § 16 InvG durchaus zulässig. Des weiteren ist sie zuständig für die Liquiditätsanlagen des Fonds. Ebenfalls darf eine KAG gewisse Dienstleistungen erbringen. Darunter zählen Tätigkeiten der Anlageberatung sowie das aktive Vermögensmanagement von Immobilien einzelner Investoren. 13

Die KAG darf entweder als eine AG oder GmbH mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland betrieben werden. ¹⁴ Damit beschränkt sich die vertragswirksame Haftung für den Anleger nur bis zur Höhe seiner Einlage, jedoch bleibt den Zertifikatsinhabern ein direkter Einfluss auf die Geschäfts- bzw. Anlagepolitik der Investmentgesellschaft verwehrt. ¹⁵ Bisher bilden GmbH´s den Großteil der Kapitalanlagegesellschaften. Das Startkapital der KAG muss bei der Gründung nach §11 Abs. 1 InvG mindestens 2,5 Mio. Euro betragen. Vorstandsmitglieder bzw. Geschäftsführer müssen verantwortlich im Sinne des Anlegers handeln und sind gegenüber der KAG verpflichtet, einen Nachweis der Zuverlässigkeit und fachlicher Eignung zu führen. ¹⁶ Ebenso ist das Prinzip der Risikostreuung prägend für die gesamte Anlagepolitik der Gesellschaft.

Durch Einstufung der Kapitalanlagegesellschaft als Kreditinstitut gem. § 2 Abs. 1 des InvG unterliegt sie den rechtlichen Vorgaben des Kreditwesengesetzes (KWG), womit sie durch die BaFin kontrolliert wird. 17

¹¹ § 2 Abs. 6 InvG

¹² Vgl. Francke/ Rehkugler, Immobilienmärkte, 2005, S. 10 ¹³ Vgl. § 7 Abs. 2 InvG ¹⁴ Vgl. § 6 Abs. 1 InvG

¹⁵ Vgl. Bone-Winkel, Strategisches Management, 1994, S.69 ¹⁶ Vgl. ebenda, 1994, S.68 ¹⁷ Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, S. 8

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Offene Immobilienfonds

2.1.1.3 Sondervermögen

Sondervermögen sind Investmentfonds, welche für Rechnung der Anleger von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden. Dabei darf eine KAG gleichzeitig auch mehrere Sondervermögen verwalten. Das Rechtsverhältnis zwischen KAG und Anleger richtet sich nach den Vorgaben des InvG und den jeweiligen Vertragsbestimmungen. Dabei haben Anleger das Recht ihre Anteilscheine jederzeit wieder zurückzugeben. 18

Beim Erwerb von Immobilien sind die Kapitalanlagegesellschaften vom InvG eingeschränkt. Sie dürfen folgende Vermögensgegenstände erwerben:

N Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke

N Grundstücke während der Bebauung bei Fertigstellung in angemessener Zeit; bis zu 20 Prozent des Sondervermögens

N unbebaute Grundstücke bei alsbaldiger eigener Bebauung; bis zu 20 Prozent des Sondervermögens

N Erbbaurechte 19

Seit dem Vierten Finanzmarktförderungsgesetz ist es zudem möglich, auch in Immobilien außerhalb des europäischen Wirtschaftsraumes zu investieren, soweit nicht mehr als 30 Prozent aller Fondsanlagen einem Währungsrisiko unterliegen.

Weiterhin gibt es Regelungen zur Risikostreuung. In der Vergangenheit musste eine KAG mindestens zehn Grundstücke vorweisen. Diese Vorgabe wurde jedoch 2002 durch das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz außer Kraft gesetzt. Derzeit darf der Gesamtwert aller Immobilien, deren Einzelwert 10 Prozent des Sondervermögens nicht übersteigen darf, maximal 50 Prozent des Sondervermögens betragen. Erreicht wurde damit eine höhere Flexibilität und bessere Wettbewerbsfähigkeit. Dazu können Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erworben werden, welche einen Anteil bis zu 49 Prozent des Sondervermögens betragen dürfen. Mehrheits-und Minderheitsbeteiligungen sind ebenfalls möglich. 20

Das Sondereigentum ist selbst nicht rechtsfähig und befindet sich im Eigentum der KAG als Treuhänderin, ist aber zum Schutz der Anleger strikt vom eigenen Vermögen getrennt zu halten. Somit haben Anleger keine dinglichen Rechte am Sondervermögen, dafür lediglich schuldrechtliche Ansprüche gegenüber der KAG, welche formal als Vollrechts-Inhaberin fungiert, obwohl den Anteilinhabern das wirtschaftliche Eigentum zugesprochen wird.

¹⁸ Vgl. § 2 Abs. 2 InvG

¹⁹ Vgl. § 67 Abs. 1 InvG ²⁰ Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S.38

9