1. Einleitung

Die Mobilität von Geräten ermöglicht neue Formen des Arbeitens. Mobiles Arbeiten mit Laptop im Zug, Hotel, auf der Parkbank oder von zu Hause. Werden traditionelle Büros überflüssig, weil man im Prinzip überall arbeiten kann? Werden die veränderten technologischen Anforderungen neue Anforderungen an Unternehmensimmobilien stellen?

In einer zunehmenden dynamischen Arbeitswelt, wesentlich bedingt durch den technischen Fortschritt und die Globalisierung der Märkte, wird die Innovationsdynamik zu einem zentralen Wettbewerbsfaktor für Unternehmen. Die Verbesserung der Rendite und die Optimierung von Prozessen in Unternehmen werden in der nächsten Zeit vorrangige Themen sein.

Beim Bau von neuen Unternehmensstandorten stehen die volks- und betriebswirtschaftlichen Standorteigenschaften im Vordergrund. Weiterhin sind es die bau- und produktionstechnischen Eigenschaften und der zu zahlende Kaufpreis des Grundstückes. Aber im Laufe der Zeit ändern sich die Anforderungen an ein Gebäude erheblich. Der Grund liegt in den sich entwickelnden Produktionsverfahren undmethoden oder den infrastrukturellen Anforderungen. Dass Änderungen eintreten, ist umso wahrscheinlicher, je größer der zeitliche Betrachtungsrahmen ist. Die Technologien und Personen ändern sich, die Immobilie bleibt erhalten. Der Kostenblock Planung Neubau und vor allem der Betrieb der genutzten Immobilien geraten ins Visier der Inhaber. Zwar können Kosten schon in der Planungsphase beeinflusst werden, aber ein großer Teil der Bestandsimmobilien kommt aus vergangen Jahrzehnten. Der Standort und die Produktionsstätte werden von Unternehmen oft als unveränderlich angesehen. Der strategische Ansatz, Unternehmensressource Immobilie als Bedeutung für den Unternehmenserfolg. Fertigungsstätten / Industrieimmobilien müssen über den gesamten Lebenszyklus einen optimalen Standort darstellen. Bei Bestandsimmobilien ist eine Standortbestimmung zur ökonomischen Gebrauchstauglichkeit notwendig. Ökonomische Zweckmäßigkeit und Gebrauchstauglichkeit stehen neben der Überprüfung der Wirtschaftlichkeit hinsichtlich langfristiger Unternehmensinteressen als bedeutende Faktoren des Unternehmenserfolges. Gebäude und Immobilien der Vergangenheit weisen die höchste Produktlebensdauer aus. Einerseits besteht die Notwendigkeit der Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien mit der ökologischen Betrachtung über Baustoffe und auch Lebenszykluskosten. Andererseits nimmt die Bedeutung von Immobilien in sich verändernden Produktlebenszyklen auf die

Ökonomie in der Wertschöpfung von Unternehmen zu. Es ist ein Einklang von langfristigen Unternehmensinteressen und Immobilie herzustellen!

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2. Stand der Immobilien- Lebenszykluskostenrechnung

Die Länge der Lebensdauer einer Immobilie stellt eine Herausforderung bei der Berechnung der Lebenszykluskosten dar. Die GEFMA hat einen Entwurf zur Berechnung der Lebenszykluskosten im Facility Management (FM) erarbeitet. Die Lebenszykluskosten stellen die Summe aller über den Lebenszyklus von Facilities anfallenden Kosten (Kosten im Hochbau, Projektkosten, Nutzungskosten und Leerstandskosten) dar ¹ .

Das Ziel bei der Lebenszykluskostenrechnung nach GEFMA 220 - 1ist, die langfristig kostengünstigste, und damit die unter ökonomischen Gesichtspunkten nachhaltigste Handlungsalternative zu bestimmen.

Abb. 1: Kostenstrukturen im Immobilienlebenszyklus

Man kann aber eine Lebenszykluskostenrechnung nicht über den gesamten Lebenszyklus erstellen, wenn man Produktlebenszyklen als Kostenträger, eventuelle Nutzungsänderungen und steuerliche Aspekte unberücksichtigt lässt. Zusätzlich ist eine Verknüpfung der Kosten: N Entstehung DIN 276 (Kostenplanung) N Bewirtschaftung GEFMA 200 N Betriebskostenverordnung

N Bewirtschaftung nach DIN 18960 (Nutzungskosten im Hochbau) N Lebenszykluskosten nach GEFMA 220

N Standardkontenrahmen nach betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Regeln nicht gesichert.

Auch wenn der Betrachtungszeitraum bis zur ersten Nutzungsänderung gewählt wird, ist eine durchgängige Betrachtung der Lebenszykluskosten nicht geregelt möglich. Markantes Merkmal der Praxis der Unternehmensrechnung im Immobilienbereich ist das Fehlen einer allgemein anerkannten und angewendeten immobilienbezogenen Kostenrechnung. ² Auch eine Berechnung der Lebenszykluskosten ist, trotz Vorhandensein von Berechnungsprogrammen, derzeit nicht einheitlich geregelt. ³ Sicherlich eröffnet die Ausnutzung des Wahlrechtes zur immobilienbezogenen Kostenrechnung auch individuelle Spielräume.

¹ GEFMA 200 - 1 : 2006

² Schäffer-Pöschel, Enzyklopädie der Betriebswirtschaftslehre, Stuttgart 2002

³ Andrea Pelzer, Lebenszykluskosten von Immobilien, Rudolf MüllerGmbH & Co KG, Köln 2006

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3. Interessenten für Lebenszykluskosten von Immobilien In nachfolgender Abbildung 2 sind die Hauptakteure um die Immobilie zusammengestellt. Durch unterschiedliche Konstellationen beim Betrieb von Immobilien entstehen schnell verschiedene Interessen. Es ist schwer vorstellbar, dass Mieter mit einem kurzfristigen Mietvertrag die gesamten Lebenszykluskosten interessieren. Diese wollen über die Eignung der Immobilie für ihren Nutzungszweck hinaus möglichst geringe Betriebskosten. Niedrige Betriebskosten können aber auch einen Wettbewerbsvorteil bei der Vermietung darstellen. Bei einer Betrachtung von Unternehmen mit Bewirtschaftung und Nutzung von Immobilien aus eigenem Anlagevermögen ist das Interesse an einer ganzheitlichen Betrachtung der Immobilienkosten am stärksten ausgeprägt. Hier ist die Optimierung der Immobilienkosten mit Prüfung auf Rückkopplung zu den Kernprozessen auch Ressource.

Bei einer fremdfinanzierten Immobilie sind die Absicherung des Finanzierungsrahmens und die Darlehnsrückzahlung für die Finanziers von vornehmlichem Interesse. Aber das Interesse der Finanziers der Immobilie über abgesicherte Lebenszykluskosten sollte nicht vernachlässigt werden, denn die Erhöhung der Betriebskosten kann bei einer grenzwertigen Finanzierung den Finanzplan unplanmäßige strapazieren. Sehr wahrscheinlich werden die Lebenszykluskosten bei der Erlangung einer Zertifizierung von Immobilien z.B. für Fonds eine Rolle spielen.

Abb. 2: Interessengruppen um die Immobilie

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