Subprime-Krise

Inhaltsverzeichnis – Seite II

  Inhaltsverzeichnis  

  ABBILDUNGSVERZEICHNIS  III

  ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS  IV

1  EINLEITUNG  1

2  IMMOBILIENFINANZIERUNG IN DEN USA  2

2.1  US - Hypothekenmarkt  2

2.2  Bonität des Schuldners  4

3  HINTERGRÜNDE DER SUBPRIME-KRISE  6

3.1  Zinspolitik der Federal Reserve  6

3.2  Preisentwicklung auf dem US - Wohnimmobilienmarkt  7

3.3  Auswirkungen von Zinspolitik und Preisentwicklung  9

4  VON DER US-IMMOBILIENKRISE ZUR INTERNATIONALEN  

  FINANZKRISE  13

4.1  Auslagerung der Kreditrisiken mittels Verbriefung  13

4.2  Verbriefungsformen  14

4.3  Rolle der Ratingagenturen  17

4.4  Auswirkungen der Subprime-Krise auf die Finanzmärkte  18

5  SCHLUSSBEMERKUNGEN  21

  LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS  22

  ANLAGEN  27

Abbildungsverzeichnis

  Abbildung 1: Struktur des US-Hypothekenmarktes  2

  Abbildung 2: Entwicklung des US-Leitzinses zwischen den Jahren 1998  und

2008   6

  Abbildung 3: Entwicklung des Standard Poor s Case-Shiller US National  

  Home Price Index (Quartalswerte)  8

  Abbildung 4: Immobilienpreisentwicklung in großen Städten  und

  Zwangsversteigerungen in den Landkreisen der USA  11

  Abbildung 5: Prozess der Verbriefung am Beispiel von MBS  14

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung

1 Einleitung

Über die Subprime-Krise, die inzwischen zu weit über 400 Mrd. Dollar Abschreibungen bei den Banken und im März zum Notverkauf der US- Investmentbank Bear Stearns an JP Morgen Chase geführt hat, ist seit ihrem Beginn im Sommer des vergangenen Jahres viel berichtet worden. Der Zusammenhang zwischen dem US-Immobilienmarkt und seinen Auswirkungen auf die internationalen Finanzmärkte ist dabei nicht immer

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deutlich geworden.

Alles fing damit an, dass sich US-Bürger den American Dream vom eige- nen Haus erfüllen wollten, obwohl sie es sich nicht leisten konnten. Den- noch räumten US-Banken den Hauskäufern mit schlechter Bonität, so genannten Subprime-Kreditnehmern, Hypothekendarlehen zu Lockvogel- Zinsen ein, um sie anschließend an Zweckgesellschaften weiterzureichen. Diese bündelten u.a. die Hypothekenkredite. Von Rating-Agenturen zu optimistisch bewertet, wurden sie anschließend als Finanzinnovationen an andere Banken, Hedge-Fonds und sonstige Investoren weiterverkauft,

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was weitreichende Konsequenzen hatte.

Diesen Sommer begehen wir den ersten Jahrestag der Subprime-Krise. Grund genug einmal näher zu beleuchten, wie genau es zu der weltum- spannenden Finanzmarktkrise kam, die ursprünglich von zwei Teilseg- menten des amerikanischen Hypothekenmarktes ausgeht.

Zu Beginn dieser Arbeit soll ein Überblick über die Immobilienfinanzierung in den USA gegeben werden. Untersuchungsgegenstand sind dabei der US-Hypothekenmarkt und die Bonität des Schuldners. In Kapitel drei wer- den die Hintergründe der Subprime-Krise anhand der Zinspolitik der Fe- deral Reserve (Fed), der Preisentwicklung auf dem US - Wohnimmobi- lienmarkt und die Auswirkungen von Zinspolitik und Preisentwicklung näher beleuchtet. Im vierten Kapitel ist der Wandel von der US - Immobi- lienkrise zur internationalen Finanzkrise Gegenstand der weiteren Unter- suchung. In diesem Zusammenhang wird die Auslagerung der Kreditrisi- ken mittels Verbriefung thematisiert. Im Rahmen der Verbriefungsformen wird mit der Verbriefung von Krediten jenes Instrument erklärt, welches in Kombination mit anderen Einflussfaktoren zur steigenden Kreditvergabe sowie der Verbreitung von Risiken geführt hat und mithin letztlich Ursache für die Entstehung und Ausbreitung der Krise war. Überdies wird der Rolle der Ratingagenturen und den Auswirkungen der Subprime-Krise auf die Finanzmärkte besonderes Augenmerk geschenkt. Abgeschlossen wird die vorliegende Arbeit mit einigen Schlussbemerkungen.

1 Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514

2 Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008a), S. 150

2 Immobilienfinanzierung in den USA

2.1 US - Hypothekenmarkt

Um die Verwerfungen der letzten Wochen und Monate am US- Hypothekenmarkt nachvollziehen zu können, ist im Folgenden dessen Struktur Gegenstand der Betrachtung.

Wie Abbildung 1 veranschaulicht, wird der US-Hypothekenmarkt grund- sätzlich in die drei Kategorien Prime, Alt-A und Subprime unterteilt. Insge- samt beträgt das ausstehende Volumen etwa 10.000 Mrd. USD. Hiervon entfallen 75 Prozent bzw. 7.500 Mrd. USD auf den Prime-Markt und ins- gesamt 25 Prozent respektive 2.500 Mrd. USD auf Subprime-Kredite in den beiden Marktsegmenten Subprime und Alt-A, mit je einem Volumen von 1.400 Mrd. USD bzw. 1.100 Mrd. USD.

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Abbildung 1: Struktur des US-Hypothekenmarktes

Wie Anlage A1 zu entnehmen ist, prosperierte das Subprime-Neugeschäft in den letzten Jahren enorm. Es stieg von fast 200 Mrd. USD im Jahr 2002 auf den bisher höchsten Stand von 625 Mrd. USD im Jahr 2005. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von etwa 50 Prozent.

In Abbildung 1 ist ebenfalls zu sehen, dass Prime-, Alt-A- und Subprime- Kredite entweder fest oder variabel verzinst sind. Während festverzinsli- che Darlehen als Fixed Rate Mortgage (FRM) bezeichnet werden, firmie- ren variabel verzinsliche als Adjustable Rate Mortgage (ARM). FRMs haben einen Zins, der über die Laufzeit von meist 30 Jahren fest ist. Sie

3 Quelle: DB Research (2007), S. 28

2 Immobilienfinanzierung in den USA – Seite 3

sind im Schnitt teurer als ARMs, da dem Schuldner ein vorzeitiges Kündi- gungsrecht zusteht, das sich die Hypothekenbanken bezahlen lassen. Auch deswegen entschieden sich viele Kreditnehmer häufig für eine vari- able Verzinsung. Den größten Anteil an den festverzinslichen Hypothe- kenkrediten haben mit 59 Prozent die Prime-Kredite (vgl. Abb. 1). Bei ARMs hingegen wird die Verzinsung während der Laufzeit, halbjähr- lich oder jährlich, an einen Indexzins, bspw. den LIBOR, angepasst, was bei steigendem Zinsniveau eine zunehmende monatliche Belastung nach sich zieht. Je nach Bonität des Schuldners liegt der tatsächlich zu zahlen- 4 Insbesondere Kunden, die davon ausgin-

de Zins über dem Indexzins.

gen, dass die Zinsen konstant bleiben oder sinken, schien die Kreditauf- nahme mit variablem Zins lukrativer, da sie dann auch künftig eine gerin- gere monatliche Belastung im Vergleich zum Festzinskredit gehabt hät- ten.

Innerhalb von ARMs werden mehrere Ausgestaltungsformen voneinander unterschieden. Tilgungsfreie Hypothek, Hypothek mit Zahlungsoption oder Hybrid-Hypothek sind drei gängige Konditionsmodelle, zwischen denen der Kreditnehmer wählen kann. Bei einer tilgungsfreien Hypothek hat der Kreditnehmer die Möglichkeit für drei bis zehn Jahre nur die Zinsen zu zahlen, was eine geringere monatliche Belastung während dieser Zeit bedeutet. Selbst wenn das Zinsniveau konstant bleibt, steigt diese aller- dings im Anschluss an. Da das Darlehen bis zum Ende der Kreditlaufzeit getilgt sein muss, ist nun neben der Zins- auch eine entsprechend hohe Tilgungszahlung zu entrichten. Je länger also der tilgungsfreie Zeitraum ist, desto höher ist folglich die monatliche Belastung im Anschluss. Im Rahmen der Hypothek mit Zahlungsoption konnte der Schuldner jeden Monat zwischen drei Optionen der Zahlung wählen: 1. der regulären Zah- lung von Zins und Tilgung, um den Kredit ordnungsgemäß zurückzufüh- ren, 2. rein der Überweisung des fälligen Zinsbetrags und 3. einer Mini- mumzahlung, die sogar geringer sein konnte als der fällige Betrag an Zinsen, was die Kreditsumme weiter wachsen ließ und folglich die zukünf- tige monatliche Belastung erhöhte, da ja weder getilgt, geschweige denn

5 6 Einer Untersuchung der

die Zinsen in vollem Umfang gezahlt wurden.

Ratingagentur Standard & Poor´s zur Folge entschieden sich rund drei

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Viertel der Schuldner für die Minimumvariante.

Die Hybrid-Hypothek wiederum ist eine Zwitterkonstruktion zwischen fest- verzinslicher und variabel verzinslicher Hypothek. Bei einer 3/27 ARM ist der Zins für die ersten drei Jahre fixiert, in den nächsten 27 Jahren wird er alle sechs oder zwölf Monate an den Indexzins angepasst.

Im Rahmen der erläuterten drei Formen von ARMs machten sich die Vermittler bzw. Banken auch so genannte „Teaser Rates“ zu eigen. Durch sie wurden vor allem die Schuldner im Subprime-Segment mittels anfäng- lich sehr niedrigem Zins zum Abschluss eines Kredits verleitet. Dieses Lockangebot galt allerdings nur für eine gewisse Dauer. Nachdem die Niedrigzinsperiode ausgelaufen war, konnte der zu zahlende Zins erheb-

4 Vgl. Financial Times Deutschland (2007d)

5 Vgl. The Federal Reserve Board (2006), S. 15ff.

6 Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514 7 Vgl. Henry (2008), S. 133

2 Immobilienfinanzierung in den USA – Seite 4

lich steigen, weil er dann an das am Markt übliche Zinsniveau angepasst 8 9 wurde.

2.2 Bonität des Schuldners

Wenn früher ein Kunde bei der Bank einen Kredit zwecks Immobilien- Investition aufnahm und schließlich weder Zins noch Tilgung leisten konn- te, hatte er als Schuldner ein Problem- und die Bank auch. Um Kreditaus- fälle zu vermeiden haben alle Beteiligten sorgfältig darauf geachtet, dass Kreditwürdigkeit und Verschuldung im rechten Verhältnis zueinander stan- 10 Der angesprochene enorme Anstieg beim Subprime-Neugeschäft den.

(vgl. Anlage A1) wurde nicht nur durch die zuvor erwähnten, niedrigen Anfangszinsen der Hypothekendarlehen angeheizt, sondern er ist auch mit der Lockerung der Kreditvergabestandards und geringeren Bonitäts-

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ansprüchen an die Darlehensnehmer in Verbindung zu bringen.

Schuldner der in aller Regel festverzinslichen Prime-Kredite sind z.B. in der Lage eine Anzahlung zu leisten und verfügen über eine erstklassige Bonität. Somit unterliegen deren Hypotheken einem geringeren Ausfallri- 12 Dahingegen sind Subprime-Kredite i.d.R. variabel verzinst, werden siko.

an Kunden mit schlechter Bonität vergeben und haben folglich ein erheb- lich höheres Risiko auszufallen. Sie weisen eine Finanzierungsquote auf, die größer als 85 Prozent ist sowie eine Schuldendienstquote, die 55 Pro- zent des verfügbaren Einkommens übersteigt. Subprime-Kreditnehmer sind bspw. dadurch charakterisiert, dass sie in den letzten 24 Monaten Sachpfändungen oder Zwangsversteigerungen unterlagen oder in diesem Zeitfenster mindestens einen Fall von sechzigtägigem Zahlungsverzug

13 14 Bei Alt-A Kreditnehmern sieht es nicht ganz so schlimm aus.

hatten.

Sie mussten der Bank beispielsweise nicht ihr Einkommen dokumentie- ren. Diese Kategorie ist zwar hochwertiger als Subprime-Hypotheken,

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trotzdem handelt es sich nicht um Schuldner erstklassiger Bonität. Selbst Kreditnehmern mit niedriger Bonität, unzureichend nachgewiese- nen Sicherheiten und sehr wenig Eigenkapital wurde also in den zurück- liegenden Jahren zum Eigenheim verholfen. Häufig auch dadurch, dass man die Bonitätsprüfung nur auf Basis der Belastung durch die niedrige Teaser Rate vornahm oder die Einkommensverhältnisse der Schuldner nur unzureichend überprüft wurden. Teilweise warb man sogar noch mit 16 17 dem Slogan „No questions asked“.

8 Vgl. The Federal Reserve Board (2006), S. 15ff.

9 Vgl. Financial Times Deutschland (2007d) 10 Vgl. Tichy (2008), S. 5 11 Vgl. Kofner (2007), S. 582 und Immobilien & Finanzierung (2007), S. 536 12 Vgl. Financial Times Deutschland (2007d) 13 Vgl. DB Research (2007), S. 28 und Kiff, Mills (2007), S. 3 14 Vgl. Hancock et al. (2005), S. 9 15 Vgl. Financial Times Deutschland (2008b) und DB Research (2007), S. 28 16 Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514ff.

17 Vgl. Financial Times Deutschland (2007d)

2 Immobilienfinanzierung in den USA – Seite 5

Dem höheren Risiko entsprechend mussten die Darlehensnehmer zwar deutlich höhere Zinsen als solche aus dem Prime-Segment zahlen, was sie allerdings bereitwillig taten, da sie ja erst durch die aufgeweichten 18 Überdies räumten die Ban- Kreditvergabestandards zum Zuge kamen.

ken den Schuldnern großzügige Kredite ein. Viele boten z.B. 110-Prozent- Finanzierungen - also zehn Prozent mehr als der Kaufpreis - an, womit sie 19 Die auch Haushalte ohne Eigenkapital zum Hauskauf ermunterten. Auswüchse gipfelten in der Vergabe so genannter „Ninja Loans“ an Ar- beitslose ohne Sicherheiten. Ninja steht für no income, no job or assets. Gerade diese Gruppe der Schuldner mit der geringsten Kreditwürdigkeit hat viele Kredite mit weiteren risikoerhöhenden Elementen wie der variab- len Verzinsung oder Vertragsstrafen für vorzeitige Tilgungen aufgenom-

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men.

Ausschlaggebend für die vorgenannten Exzesse war zum einen, dass die Provision für den Vermittler bereits mit der Kreditvergabe fällig wurde und dieser folglich möglichst viele Menschen zur Aufnahme eines Hypothe- kenkredits überredete, um seine Einnahmen zu maximieren. Zum ande- ren gehörten die Kreditvermittler oft nicht zu den Instituten, die letztendlich das Risiko trugen, weshalb eine fundierte Bewertung der finanziellen Möglichkeiten des Antragstellers faktisch kaum mehr stattfand. Ob sich die Schuldner mit der Kreditaufnahme wirtschaftlich übernommen hatten, interessierte letztlich weder den Vermittler noch die Bank. Denn diese nutzte, wie in Gliederungspunkt 4 näher ausgeführt wird, die Möglichkeit

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des Weiterverkaufs der risikobehafteten Kredite.

18 Vgl. Kofner (2007), S. 582f.

19 Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2007a), S. 985 20 Vgl. Kofner (2007), S. 582 21 Vgl. Tichy (2008), S. 5 und Henry (2008), S. 133