Factory-Outlet-Center:

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1. Einleitung 2. Factory-Outlet-Center: Eine Begriffserklärung 3. Der Lebenszyklus des Einzelhandelstyp Factory-Outlet-Center am Bei-

spiel der USA 4. Die aktuelle Situation in Deutschland - Bestand und Planvorhaben von

Factory-Outlet-Center 5. Der großflächige Einzelhandel in den Planungsgesetzen 6. Auswirkungen und Probleme von Factory-Outlet-Center

6.1. Auswirkungen auf das Prinzip der zentralen Orte 6.2. Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel 6.3. Sonstige Probleme und Auswirkungen 7. Planungsrechtliche Möglichkeiten zur Steuerung der Ansiedlung von

Factory-Outlet-Center 8. Fazit 9. Literatur

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Seit über 20 Jahren gibt es in den USA Factory-Outlet-Center (FOC). In den letzten Jahren entstanden auch in verschiedenen westeuropäischen Staaten solche großflächigen Direktver- kaufcenter. Zunehmend drängen Investoren jedoch auch nach Deutschland, was „für Aufre- gung im deutschen Einzelhandel“ 1 und großen Diskussionen hinsichtlich ihrer Auswirkungen u.a. auf den Einzelhandel, das Prinzip der zentralen Orte sowie die Umwelt und die Beschäf- tigungsentwicklung geführt hat. Dabei sind die Positionen der einzelnen Akteure sehr unter- schiedlich und kontrovers. Die Ministerkonferenz für Raumordnung z.B. hat am 4. Juni 1998 einen Beschluß gefaßt, wonach die Ansiedlung von FOC an Standorten in Deutschland sehr restriktiv gehandhabt werden solle.

Im folgenden Referat möchte ich auf die Probleme, Auswirkungen und Folgen der Ansied- lungen bzw. Ansiedlungswünsche seitens der Investoren von Factory-Outlet-Center näher eingehen und dabei versuchen die Frage zu beantworten, ob die FOC tatsächlich eine Bedro- hung für den (Fach-)Einzelhandel in den Kernstädten, d.h. die gewachsenen Einzelhandels- strukturen darstellen. Auch werde ich kurz auf die aktuelle Situation hinsichtlich der geplan- ten oder bereits realisierten FOC-Standorte in Deutschland eingehen.

Dazu ist es notwendig, zunächst einmal zu klären, was man unter dem Begriff des Factory- Outlet-Center versteht, bzw. wie sich diese Form von großflächigen Einkaufszentren von an- deren Handelsformen abgrenzen läßt.

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Als Factory-Outlet-Center, kurz FOC, wird ganz allgemein eine Ansammlung von Direktver- kaufsgeschäften mehrerer (namhafter) Markenhersteller unter einem Dach bezeichnet. Diese Betriebsform des großflächigen Einzelhandels stammt aus den USA.

Die Ursprünge der FOC liegen dabei im sogenannten Fabrikverkauf. Bei letzterem wurde bzw. wird in der Regel am Produktionsstandort einer Firma fehlerhafte oder überschüssige Ware an Mitarbeiter zu stark reduzierten Preisen verkauft. „Häufig wurde im Laufe der Jahre der Kundenkreis erweitert und auch anderen Interessenten, meist zu eingeschränkten Öff- nungszeiten, die Möglichkeit gegeben, die Ware zu erwerben.“ 2 Solche Fabrikläden haben auch in Deutschland eine lange Tradition. Von ihnen gibt es über 1.200, die Bekanntesten sind die Läden von Adidas in Herzogenaurach und Hugo Boss in Metzingen. Neu an einem FOC gegenüber dem herkömmlichen Fabrikverkauf ist, die Konzentration ver- schiedener Fabrikverkaufsgeschäfte an einem, vom Produktionsstandort der Waren völlig abgekoppelten Standort. Die FOC werden von Betreibergesellschaften entwickelt, gebaut und gemanagt. Die von den Betreibern einzelner Center kreierte Bezeichnung Designer Outlet Center (DOC) dient lediglich dazu, dem Kunden zu suggerieren, daß es sich bei dem Waren- angebot ausschließlich um hochwertige Waren handele.

Nach der aktuellen Definition in den Vereinigten Staaten, ist ein FOC ein Einkaufszentrum mit einer Fläche von mindestens 50.000 sq. Ft. (ca. 4.650 m²), in der mindestens fünf Mar- kenartikelhersteller Geschäfte zum direkten Fabrikverkauf besitzen. Außerdem muß das Zent- rum zudem zu mindestens 50-75 Prozent aus solchen Fabrikverkaufsläden bestehen. Gefor-

1 Pudemat, Petra: Outlet-Center in den USA. Abnehmende Kunden-Akzeptanz und steigende Monotonie, in: BAG Handelsmagazin 3-4/98, S. 55 2 Ebd.

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dert wird außerdem, daß vorwiegend aktuelle Ware erster Qualität zu erheblich reduzierten Preisen verkauft wird. 3

Für Deutschland allerdings gibt es noch keine allgemein anerkannte Definition, obwohl ein FOC funktionsbedingt gewisse Strukturmerkmale aufweist. „ So ist das Warensortiment sehr eingeschränkt und besteht zu 90-95% aus den Kernsortimenten Textilien, Heimtextilien, Schuhe, Accessoires und Glas/Keramik/Porzellan. Waren des täglichen Bedarfs und selbstän- dige Dienstleitungen werden ausgeschlossen.“ 4 Es werden vor allem Produkte und Waren von national bzw. international bekannten Herstellern, d.h. Markenware, angeboten, welche je- doch im Facheinzelhandel nicht mehr absetzbar sind. Dabei handelt es sich um Ware mit kleinen Fehlern (2. Wahl oder auch 1b-Qualität), Auslaufmodelle der vergangenen Saison, Restposten und Ware aus Überschußproduktionen. Die Verkaufsfläche liegt in der Regel bei 10.000 bis 20.000 m², die Ladengröße bei durchschnittlich 200 m². Letztere ist in der Regel

auf ca. 600 m² pro Geschäft limitiert. 5 Der Verkauf der Waren erfolgt hier in der Regel direkt durch den Hersteller und nicht wie im innerstädtischen Facheinzelhandel über „ Zwischen- händler“ . Aufgrund der gegebenen starken Fixierung auf Kunden das Auto zum Shopping in einem FOC benutzen, ergibt sich eine Stellplatzrelation von 1:10 bis 1:12. Unter Berücksich- tigung der Flächen für weitere Infrastruktur ergibt sich somit ein Gesamtflächenbedarf von 100.000 m² oder mehr. 6 Der Einzugsbereich eines FOC gilt als sehr groß (z.T. kommen die Kunden aus Entfernungen von bis zu 90 Minuten Fahrzeit), das Gros der Kunden kommt je- doch nach wie vor aus der „ näheren Umgebung“ (30 Minuten- Radius).

Die Betreiber eines FOC bzw. die Hersteller der dort verkauften Marken wollen die unmittel- bare Konkurrenz mit dem Facheinzelhandel in Oberzentrum vermeiden, weshalb sie Standor- te mit einer Entfernung von ca. 30 Fahrtminuten zum nächsten Oberzentrum präferieren.

Die konkrete Konzeption eines FOC ist jedoch sehr stark betreiberabhängig und kann somit in erheblichen Maße variieren.

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Die Betriebsform des Factory-Outlet-Center (FOC) besteht in den USA schon seit über 20 Jahren. Bereits in den 40er-Jahren haben erste Markenhersteller Fabrikverkaufsgeschäfte am Produktionsstandort betrieben. Welche Entwicklung haben die FOC seitdem genommen? Wie sieht die Zukunft der FOC in den USA aus?

Eine häufig zur Deutung des Betriebsformenwandels im Einzelhandel Anwendung findender Erklärungsansatz ist die (Produkt-)Lebenszyklus-Theorie. Hierbei wird der Lebenszyklus in vier Phasen unterteilt: Einführungs-, Wachstums-, Reife- und Schrumpfungsphase.

Das erste FOC entstand in den 70er Jahren in der Nähe der Stadt Reading im Bundesstaat Pennsylvania auf dem Gelände einer aufgegebenen Strickfabrik durch eine Standortkonzent- ration von Fabrikverkäufen verschiedener Markenartikelhersteller. Das Konzept der Betrei- bergesellschaft „ Vanity Fair“ war an diesem Standort erfolgreich, da es günstig zwischen den Metropolen New York und Philadelphia gelegen war. Nach und nach entstanden weitere er-

3 Vgl. Anm. 1 und Hahn, Barbara/Pudemat, Petra: Strukturwandel der Factory-Outlet-Center in den USA, in: Informationen zur Raumentwicklung Heft 2/3.1998, S. 99 4 Güttler, Helmuth/Rosenkranz, Christa: Bericht über den Workshop zu Factory-Outlet-Centern am 20. Oktober 1999 in Berlin, in: Bundesamt ... (Hrsg.): Arbeitspapiere Heft 2/2000 Factory-Outlet-Center, S. 4 5 Vgl. Ebd., S. 5 6 Wie Anm. 4

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folgreiche Standorte, da die Markenhersteller und die Betreiber solcher Zentren, die FOC als wichtige Betriebsform erkannten. In der Einführungsphase waren die Center noch relativ kein und das Warenangebot vergleichsweise minderwertig.

In den 70er und 80er Jahren trugen veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Kon- sumpräferenzen sowie Konkurse im traditionellen Einzelhandel zum Aufschwung dieser Be- triebsform bei. Die Umsätze im Einzelhandel stagnierten und die Verbraucher entwickelten ein gestiegenes Marken- und Statusbewußtsein, d.h. es wurde weniger aber dafür markenori- entierter gekauft. Aufgrund eines erhöhten Konkurrenzkampfes kam es zu Betriebsschließun- gen und Fusionen im Einzelhandel. Die FOC wurden von den Herstellern zunächst nur als Alternative zu herkömmlichen Betriebswegen gesehen; steigende Kunden- und Absatzzahlen ließen jedoch die Profite und somit auch die Zahl der Hersteller, die Ladengeschäfte in Shop- ping-Center nachfragten steigen. Oftmals waren die Center schon rund 18 Monate vor Baube- ginn komplett verpachtet, es gab teilweise lange Mieterwartelisten. Die Wachstumsphase dauerte bis Ende der 80er Jahre.

In der sich hieran anschießenden Reifephase erfuhren die FOC zahlreiche Veränderungen, einige der Center wurden komplett oder teilweise modernisiert und aufgewertet, andere zu sogenannten Value Center umgewandelt - als Value Center werden Einrichtungen bezeichnet, bei denen der Anteil der Fabrikverkaufsgeschäfte bei unter 50% liegt und die Verweildauer der Kunden durch Restaurationseinrichtungen u.v.m. versucht wird zu erhöhen. Auch der Service wurde verbessert und reguläre Ware in das Angebot der Geschäfte im FOC aufge- nommen.

Bis Ende der 80er Jahre wurden FOC ausschließlich außerhalb der großen Verdichtungsräu- me, mindestens 50 Meilen (80 km) von der nächsten größeren Einzelhandelskonzentration entfernt errichtet. Der Grund hierfür war, daß man auf keinen Fall in Konkurrenz zum etab- lierten Einzelhandel treten wollte, da dieser den Verkauf von bestimmten Marken bei zu gro- ßer räumlicher Nähe ablehnen konnte (Auslistung von Herstellern, die im FOC vertreten sind). Seitdem haben sich jedoch die Berührungsängste deutlich verringert und es wurden auch Standorte am Rande von Verdichtungsräumen errichtet. Es entstand ein Wettkampf um gute Standorte, sowohl seitens der Betreiber als auch der Standortgemeinden. Heute unter- scheidet man 3 Standorttypen: 1.Standorte zwischen zwei Verdichtungsräumen (sie ziehen Kunden aus beiden Agglomerationsräumen an), 2. Drive-by Standorte (Standorte an überregi- onalen und sehr stark frequentierten Autobahnen in der Nähe eines Verdichtungsraumes), 3. tourismusabhängige Standorte (Standorte in oder an Anfahrtswegen zu Freizeitregionen). Auch hinsichtlich der architektonischen Konzeption lassen sich drei Typen unterscheiden: 1. Strip-Center (die Geschäfte sind in L- oder Hufeisenform um einen Parkplatz angeordnet), 2. Geschlossene Einkaufszentren, 3. Center im Village-Style (die Center besitzen die Form eines gewachsenen Dorfes) Nach eigenen Angaben der Interessenvertretung der US-amerikanischen Shopping Center, eine amtliche Statistik zum Bereich FOC existiert nicht, hat sich die Zahl der FOC von 1981 bis 1997 von 25 auf 329 erhöht. Die Bruttoverkaufsfläche erhöhte sich von ca. 1,3 Mio. m² in 1988 auf ca. 5 Mio. m² in 1997. 16% der FOC besitzen eine Verkaufsfläche (VKF) von unter 4.600 m², 52% eine VKF zwischen 4.700 m² und 18.600 m² und 32% eine VKF von über 18.600 m². Die durchschnittliche VKF liegt bei 15.400 m². Gleichzeitig bestanden 1997 rund

180 Value Center. Der überwiegende Teil der Geschäftslokale war 1996 zwischen 465 m² und 930 m² groß. Ein durchschnittlicher Warenmix von 30-40% Bekleidung, 11-13% Schuhe, 9% Heimtextilien, je 8% Papier- und Geschenkartikel, Sportbekleidung, Kinderbekleidung, 7% Möbel und Haushaltswaren, 5-7% Leder- und Taschen 3% Bücher, 2-3% Lebensmittel und

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2% Parfümerie wird als günstig für den Erfolg angesehen. 7 Während 1989 noch 43 FOC neu eröffnet wurden, waren es 1996 lediglich 13. Rund 17% der Center, die innerhalb der letzten 15 Jahre eröffnet wurden, mußten aufgrund mangelnden Er- folgs bereits wieder schließen. Die Akzeptanz seitens der Kunden geht ebenso wie die Zahl der Ladenlokale in den FOC zurück.

Abschließend läßt sich daher die Schlußfolgerung ziehen, daß sich die Betriebsform der rei- nen FOC am Ende der Reifephase befindet oder diese sogar schon überschritten hat. Der Markt scheint gesättigt.

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Ende der 80er Jahre wurden in Frankreich und dem Vereinigten Königreich FOC-Konzepte verwirklicht. Im Herbst 1998 wurde in Parndorf bei Wien (Österreich) ein FOC eröffnet. 8 Zunehmend drängen nun auch Investoren nach Deutschland und möchten hier FOC an diver- sen Standorten eröffnen. Nahezu täglich werden neue Standorte bzw. Standortwünsche seitens der Investoren und Betreibergesellschaften präsentiert. Meist werden gleichzeitig im Voraus erstellte umfangreiche Gutachten präsentiert, die die raumordnerische und städtebauliche Ver- träglichkeit des Vorhabens belegen sollen. 9

Bereits Ende 1994 sind in Aalen und Bodelshausen (beide in Baden-Württemberg) die ersten beiden „ FOC“ entstanden. Bis 1997 wurden neun FOC eröffnet, allerdings nur kleinere (tat- sächliche) Fabrikverkaufsstellen mir überwiegend Textilhandel, von denen allerdings zwei bereits wieder geschlossen bzw. verlagert wurden. Sechs FOC-Vorhaben mit deutlich größe- ren Verkaufsflächen (VKF) wurden nicht genehmigt. 10 Außerdem existieren in Deutschland neben ca. 1.200 klassischen „ Fabrikläden“ rund 180 Shopping-Center mit über 10.000 m² Mietfläche und einer Gesamtverkaufsfläche von 4,8 Mio. m². Rund 27% der Shopping-Center besitzen Standorte auf der Grünen Wiese, diese liegen v.a. in Ostdeutschland. 11 Zwei US-amerikanische und drei Europäische Konsortien sind derzeit auf der Suche nach geeigneten Standorten für FOC und halten 30 bis 50 Center mit einer Bruttogeschoßfläche von 30- 100.000 m² in Deutschland für ökonomisch tragbar. Die bekanntesten Betreiber sind „ BAA Mc-Arthur-Glen“ und „ Value Retail“ .

Eine Datensammlung der Bundesanstalt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), die sich auf Angaben der Bundesländer bezieht und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt, listet derzeit - Stand Januar 2001 - in Deutschland 14 konkrete Vorhaben mit 6.500 m² VKF bis über 20.000 m² VKF auf 12 :

- Ingolstadt (Bayern)

7 Zu den Zahlenangaben vgl. Hahn, Barbara/Pudemat, Petra: Strukturwandel der Factory-Outlet-Center in den USA, in: Informationen zur Raumentwicklung Heft 2/3.1998, S. 99ff. und Pudemat, Petra: Outlet-Center in den USA. Abnehmende Kunden-Akzeptanz und steigende Monotonie, in: BAG Handelsmagazin 3-4/98, S. 55ff. 8 Zu FOC-Standorten im europäischen Ausland siehe u.a. Güttler, Helmut/Will, Joachim: Factory-Outlet-Center in Europa. Ein Reisebericht, in: Informationen zur Raumentwicklung Heft 2-3/1998, S. 107-113 und Pangels, Rolf: FOC-Prognosen. Von Irrtümern und Wahrheiten, in: BAG Handelsmagazin 5-6/2000, S. 58-60 9 Vgl. Pangels, Rolf: FOC-Prognosen. Von Irrtümern und Wahrheiten, in: BAG Handelsmagazin 5-6/2000, S. 58 10 Vgl. Bundesforschungsanstalt ...:Mitteilungen und Informationen der BfLR 4/97, S. 2 11 Vgl. Ebd.

12 Aktuelle Angaben hierzu sind auf der Homepage der BBR zu finden