Steuerliche Wirkungen der aktuellen gesetzlichen Regelungen zu haushaltsnahen Dienstleistungen und daraus resultierende Konsequenzen bei deren Umsetzung, insbesondere für die Verwaltertätigkeit

I

  Inhaltsverzeichnis  

  Inhaltsverzeichnis  I

  Abbildungsverzeichnis  IV

Tabellenverzeichnis .........................................................................................V   

  Abkürzungsverzeichnis  VI

1  Einleitung  1

1.1  Problemdarstellung  1

1.2  Methodische Herangehensweise  2

1.3  Ziel der Arbeit  3

1.4  Begriffliche Abgrenzung  4

2  Einführung in die Verwaltertätigkeit  6

3  Der 35a EStG: Begriffsdefinitionen Inhalt und Zweck  der

  gesetzlichen Regelung  11

3.1  Begriffsdefinitionen  11

3.1.1  Begriff Haushalt  11

3.1.2  Begriff Dienstleistung  12

3.1.3  Was sind haushaltsnahe Tätigkeiten  15

3.2  Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Tätigkeiten  nach

  35a EStG  17

3.2.1  Steuervergünstigung nach 35a Absatz 1 EStG  17

3.2.2  Steuervergünstigung nach 35a Absatz 2 EStG  20

3.2.3  Übersicht zu den Steuerermäßigungsmöglichkeiten  nach

  35a EStG  24

3.3  Angestrebte Wirkung des Steuerabzugs nach 35a  EStG

  und Analyse der Notwendigkeit  25

3.3.1  Ziel des Steuerabzugs nach 35a EStG  25

II

3.3.2  Schwarzarbeit in Deutschland  26

3.3.3  Analyse der Notwendigkeit des Steueranreizes  nach

  35a EStG  32

4  Geltendmachung der Steuerermäßigung gem 35a EStG  33

4.1  Voraussetzungen  33

4.1.1  Kriterium der Haushaltsnähe  33

4.1.2  Einkommensteuerpflicht  33

4.1.3  Berechtigter Anspruch  34

4.1.4  Nachweiserbringung  36

4.1.5  Banküberweisung  37

4.1.6  Ausschluss anderweitiger Geltendmachung  38

4.2  Anwendungen der Steuerermäßigung nach 35a EStG  39

4.2.1  Zeitpunkt der Geltendmachung der Steuervergünstigung  39

4.2.2  Haushalt mit mehreren Steuerpflichtigen  42

4.2.3  Kumulation der Steuerermäßigungsmöglichkeiten  nach

  35a EStG  43

4.2.4  Antragstellung  44

4.3  Beispielrechnung  45

5  Auswirkungen auf die Verwalterpraxis  48

5.1  Allgemeines  48

5.2  Mehraufwand  49

5.2.1  Unterweisung der Mitarbeiter  49

5.2.2  Ordnungsgemäße Rechnung  50

5.2.3  Ordnungsgemäße Buchführung  52

5.2.4  Ausweis der Aufwendungen durch den Verwalter  55

5.2.5  Zusammenfassung  58

5.3  Sondervergütung  59

III

6  Wirkung des 35 a EStG und Verbesserungsvorschläge  64

6.1  Wirkung  64

6.2  Verbesserungsvorschläge  69

7  Fazit  73

  Anlagenverzeichnis  VI

  Quellenverzeichnis  VII

IV

Abbildungsverzeichnis

  Abbildung 1: Formen der Verwaltung  6

  Abbildung 2: einfacher Wirtschaftskreislauf  12

  Abbildung 3: Clark-Fourastié-Modell  14

  Abbildung 4: Steuerermäßigung nach 35a EStG  25

  Abbildung 5: Schwarzarbeit in Deutschland  28

  Abbildung 6: Gründe der Schwarzarbeit  28

  Abbildung 7: Unterkonten in der Buchhaltung  53

  Abbildung 8: Volumen der Schwarzarbeit  64

V

  Tabellenverzeichnis  

Tabelle 1:  Möglichkeiten von Dienstleistungen  13

Tabelle 2:  Aufgliederung des Sozialversicherungsbeitrags  19

Tabelle 3:  Branchen der Schwarzarbeit  30

Tabelle 4:  begünstigte Aufwendungen  54

Tabelle 5:  Mehraufwand des Verwalters durch den 35 a EStG  58

VI

Abkürzungsverzeichnis

AG Arbeitgeber

AN Arbeitnehmer

BetrKV Betriebskostenverordnung

BMF Bundesministerium der Finanzen

EStG Einkommensteuergesetz

ETW Eigentumswohnung

HGrG Gesetz über die Grundsätze des Haushaltsrechts des Bundes

und der Länder

i. d. F. in der Fassung

i. S. d. im Sinne des

i. V. m in Verbindung mit

MEA Miteigentumsanteil

RN Randnummer

SGB Sozialgesetzbuch

StBerG Steuerberatungsgesetz

WE Wohneinheit

WEG Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungseigentümergemeinschaft

1

1 Einleitung

1.1 Problemdarstellung

„…jeder fünfte Deutsche [hat] schon einmal schwarzgearbeitet und fast jeder Dritte [hat] Arbeiten ohne Rechnung ausführen lassen“ (Institut der deutschen Wirtschaft Köln)

In Zeiten, in denen die Bevölkerung durch Steuererhöhungen, steigende Sozialabgaben und stetig steigende Rohstoff- und Lebensmittelpreise einer großen finanziellen Belastung ausgesetzt ist, scheint es nicht verwunderlich, dass viele Bürger auf die günstigere, aber inoffizielle Variante der „Schwarzarbeit“ zurückgreifen. Dieser Trend ist auch im Bereich der privaten Haushaltsführung ersichtlich. In der heutigen Gesellschaft scheint es völlig normal und gängig, Arbeiten, wie Gartenpflege, Wohnungsreinigung oder Fensterputzen Kosten sparend illegal ausführen zu lassen. Für den Staat bedeutet das jedoch Einnahmeverluste in Millionenhöhe, so dass es nicht verwunderlich ist, dass dieser der Schwarzarbeit entgegenwirken will. Zur Bekämpfung der illegalen Tätigkeiten im Sektor der Privathaushalte schien es notwendig, der Bevölkerung einen finanziellen Anreiz zu bieten. Unter diesem Gesichtspunkt führte die Bundesregierung im Zuge des zweiten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt den Paragraphen 35a in das Einkommensteuergesetz ein, welcher seit dem 01.01.2003 gültig ist. Dadurch wird den „privaten Haushalten … für die Beauftragung von haushaltsnahen Dienstleistungen die Möglichkeit des Abzugs von der Steuerschuld eingeräumt.“ 1 Unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen kann der Bürger nun einen bestimmten Prozentsatz der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen. Doch scheint dies nicht so einfach möglich zu sein. Die neue Vorschrift ist zum Teil schwer verständlich und stellt die Beteiligten, sowohl die Steuerpflichtigen als auch die Verwalter der Immobilien, bei der Inanspruchnahme vor gewisse Fragen.

1 Vgl. Der Abschlussbericht der Hartz-Kommission vom 16.08.2002, Modul 9.

2

Welche Tätigkeiten sind nach § 35a EStG begünstigt?

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um den Steuerbonus in Anspruch

nehmen zu können?

Welche Auswirkungen hat der § 35a EStG für mich, den Verwalter?

Diese und weitere Problemfragen versuchte das Bundesministerium der Finanzen durch die veröffentlichten Rundschreiben zu beantworten. Doch konnten diese Anwendungsschreiben bis zum heutigen Zeitpunkt nicht für ausreichende Klarheit sorgen, sodass auch weiterhin offene Fragen und einige Probleme bestehen bleiben.

Der Autor möchte sich in dieser Diplomarbeit der zum Teil komplizierten und problembehafteten gesetzlichen Neuregelung des § 35a EStG widmen und versuchen, diese ausführlich und für den Leser verständlich darzustellen.

1.2 Methodische Herangehensweise

Diese Arbeit gliedert sich in sieben Kapitel. Zu Beginn wird zunächst das Problem definiert, die methodische Herangehensweise erläutert und das Ziel der Arbeit dargestellt. Im Weiteren wird eine Abgrenzung der Begriffe Dienstleistung, Beschäftigung und Handwerkerleistung vorgenommen, welche dem besseren Verständnis des Inhalts der gesetzlichen Regelung § 35a EStG dienen soll. Den Hauptteilen vorangestellt wird im zweiten Kapitel ein kurzer Einblick in die Tätigkeit des Verwalters gegeben, welcher auf Informationen aus der Literatur und eigenen Erfahrungen aus der praktischen Arbeit beruht. Im dritten Abschnitt werden die für die Thematik bedeutsamen Begrifflichkeiten definiert. Daran anschließend wird der Inhalt des § 35a EStG ausführlich betrachtet. Die Darstellung erfolgt dabei größtenteils in Anlehnung an die vom Bundesminister publizierten Anwendungsschreiben. Folgend wird der Zweck der gesetzlichen Regelung erläutert und dessen Notwendigkeit bzw. Aktualität mit Hilfe von Statistiken aufgezeigt. Im Kapitel vier dieser Arbeit möchte sich der Autor mit der Inanspruchnahme des Steuerbonus beschäftigen. Ausgehend von einer Darlegung der zu beachtenden Voraussetzungen wird dann die Anwendung der Steuervergünstigung beschrieben und abschließend ein selbst entworfenes Beispiel angefügt. Im Kapitel fünf wird dargestellt, welche

3

Auswirkungen das neue Gesetz des § 35a EStG auf die Arbeit des Verwalters hat und welche neuen Erfordernisse dieser bei seiner Tätigkeit berücksichtigen muss. Weiterhin wird betrachtet, inwiefern sich der Verwalter den entstehenden Mehraufwand vergüten lassen kann. Der Aspekt der Sondervergütung wird dabei vor allem aufgrund der Auswertung aktueller Rechtssprechungen bearbeitet. Im sechsten Kapitel soll zunächst durch Auswertung und Interpretation der statistischen Zahlen die Wirkung der gesetzlichen Regelung eingeschätzt werden. Anschließend wird der geldmäßige Effekt des § 35a EStG untersucht und der daraus resultierende Anreiz für den Steuerzahler dargelegt. Auf diesen Einschätzungen aufbauend, werden abschließend Vorschläge zur Verbesserung bzw. Weiterentwicklung des Gesetzes unterbreitet, welche jedoch nur Ansatzpunkte darstellen sollen. Eine weitere Ausführung dieser Gedanken kann aufgrund der Komplexität des Themas in dieser Arbeit nicht vorgenommen werden. Abschließend wird im Kapitel sieben ein Fazit gezogen.

1.3 Ziel der Arbeit

In der folgenden Arbeit möchte sich der Autor mit der aktuellen gesetzlichen Regelung zur Absetzbarkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen – dem § 35a EStG – befassen.

Dabei werden ausführlich die Möglichkeiten des Steuerabzugs nach § 35a EStG aufgezeigt. Hierbei soll untersucht werden, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um den Steuerbonus in Anspruch nehmen zu können und wie die Vergünstigungen in Anspruch genommen werden können. Dem Leser soll sowohl die Möglichkeit der Steuerersparnis nach § 35a EStG näher gebracht werden, als auch gleichzeitig aufgezeigt werden, wie die Aufwendungen geltend gemacht werden können.

Weiterhin wird in dieser Arbeit untersucht, welche Konsequenzen sich aus dieser gesetzlichen Regelung für den Verwalter ergeben. Es soll hierbei ausführlich betrachtet werden, welche Erfordernisse der Verwalter zukünftig bei seiner Arbeit zu berücksichtigen hat und ob er berechtigt ist, sich diesen Mehraufwand vergüten zu lassen.

4

Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist, den § 35a EStG unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit zu betrachten und darauf aufbauend Ansatzpunkte für eine Weiterentwicklung bzw. Verbesserung aufzuzeigen.

1.4 Begriffliche Abgrenzung

Zunächst sollen die Begriffe „Dienstleistungen“ und „Beschäftigungen“ von einander abgegrenzt werden. Grundsätzlich ist anzumerken, dass alle Tätigkeiten, die zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören, auch Gegenstand eines haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisses sein können. Dies gilt genauso umgekehrt. So könnte z.B. die Reinigung der Wohnung oder die Pflege der Gartenanlage entweder durch einen Mitarbeiter einer Dienstleistungsagentur oder auch durch einen geringfügig beschäftigten Arbeitnehmer erfolgen. Schlussfolgernd kann man im Inhalt und Umfang der Arbeit keine Abgrenzung vornehmen.

Den Unterschied zwischen Dienstleistung und Beschäftigung begründet vielmehr das Rechtsverhältnis, welches als Basis der Leistungserbringung dient. Die Dienstleistung beruht auf einem Dienstvertrag i. S. d. §§ 611 ff. BGB, bei dem die Leistung geschuldet wird oder auf einem Werkvertrag i. S. d. §§ 631 ff. BGB, bei dem der Auftragnehmer nicht nur die Leistung, sondern auch einen bestimmten Erfolg schuldet. Im Gegensatz dazu besteht bei einem Beschäftigungsverhältnis zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber ein Arbeitsvertrag als Rechtsgrundlage. 2 Ein Arbeitnehmer hat z.B. auch Anspruch auf Urlaub oder Lohngeldfortzahlung im Krankheitsfall, was bei einem Auftragnehmer eines Werkvertrages nicht der Fall ist.

Ein weiterer Unterschied ist, dass ein Arbeitsvertrag mit einer natürlichen Person geschlossen wird, welche für die Verrichtung der Arbeit zuständig ist. Bei einem Werk- oder Dienstvertrag wird dahingegen ein Vertrag mit einem Unternehmen geschlossen. Der Mitarbeiter, der im Auftrag des Unternehmens die Dienstleistung verrichtet, wird nicht Arbeitnehmer des Steuerpflichtigen (Auftraggebers).

2 Vgl. Dr. Sütterlin, D. / Fritsch, R.: Haushaltsnahe Dienstleistungen, 2. Auflage, WRS Verlag,

Berlin, München: 2008, S. 28.

5

Die Abgrenzung wird bei den verwendeten Begriffen deutlich. Bei einem Dienst- bzw. Werksvertrag nennt man den Steuerpflichtigen Auftraggeber und den Arbeitsleistenden Auftragnehmer. Erfolgt die Leistungserbringung jedoch auf Grundlage eines Arbeitvertrages, spricht man bei den Beteiligten von Arbeitgeber und Arbeitnehmer.

Nachdem nun eine Abgrenzung zwischen Beschäftigung und Dienstleistung vorgenommen wurde, sollen im nächsten Abschnitt die Handwerkerleistung und Dienstleistung voneinander differenziert werden.

Obwohl eine handwerkliche Tätigkeit auch eine Dienstleistung darstellt, ist es bei der steuerrechtlichen Betrachtung notwendig, die Begriffe Handwerkerleistung und Dienstleistung konsequent voneinander abzugrenzen. Grund dafür ist, dass nach § 35a Absatz 2 Satz 1 EStG lediglich die Dienstleistungen begünstigt sind, welche gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder erledigt werden. Für die Inanspruchnahme eines Steuerabzugs für Handwerkerkosten ist diese Haushaltsnähe jedoch nicht erforderlich. Die Differenzierung begründet sich demnach nicht aus dem Rechtsverhältnis, denn eine Dienstleistung kann genau wie die Handwerkerleistung auf einem Werkvertragsverhältnis beruhen.

Eine Unterscheidung ist aufgrund des Inhalts der Tätigkeiten vorzunehmen. Dabei gilt: Tätigkeiten, die als handwerklich anzusehen sind und der Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung der Wohnung/des Hauses bzw. einzelner Gewerke dienen, zählen zu den Handwerkerleistungen und werden nach dem § 35a Absatz 2 Satz 2 EStG berücksichtigt. 3 Demzufolge gehören sämtliche Reparatur- und Wartungsarbeiten in diese Kategorie. Es ist dabei nicht von Bedeutung, ob es sich um regelmäßige kleine Renovierungsarbeiten (z.B. Streichen der Türen) oder um von Experten ausgeführte umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Arbeiten am Dach des Hauses) handelt. Alle anderen Tätigkeiten, die keinen handwerklichen Bezug aufweisen, gehören zu den haushaltsnahen Dienstleistungen und finden nach § 35a Absatz 2 Satz

1 EStG Berücksichtigung. 4

3 Vgl. BMF-Anwendungsschreiben v. 26.10.2007, Rn. 14.

4 Vgl. Dr. Sütterlin, D. / Fritsch, R. (2008) S. 35.

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2 Einführung in die Verwaltertätigkeit

Der Immobilienverwalter ist ein Dienstleister, der vielen Eigentümern in Bezug auf die Bestandserhaltung und -pflege der Immobilie erhebliche Arbeit abnimmt.

Die Beauftragung eines professionellen Verwalters ist für viele Eigentümer eine günstige Möglichkeit, die anfallenden Verwaltungsaufgaben zu übertragen und sich selbst zu entlasten. Vielen Eigentümern fehlt es entweder an der nötigen Zeit oder an den erforderlichen Fachkenntnissen, um die Verwaltung des Hauses selbst zu übernehmen. Als Verwalter kann dabei sowohl eine natürliche Einzelperson als auch eine juristische Person, z.B. in Form einer GmbH oder AG, beauftragt werden. 5 Der Beauftragte benötigt jedoch weit reichende kaufmännische, technische, wirtschaftliche und zum Teil auch rechtliche Kenntnisse, um die an ihn gestellten Anforderungen ordnungsgemäß bewältigen zu können. Als gesetzliche Grundlage der Arbeit wird zwischen den Vertragsparteien ein Verwaltervertrag geschlossen, welcher die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien regelt. Im Verwaltervertrag werden dabei die Aufgaben definiert, die der Verwalter als Treuhänder übernehmen soll. Die konkret zu erbringenden Tätigkeiten sind davon abhängig, welche Immobilie verwaltet werden soll. Ein Verwaltungsunternehmen kann grundsätzlich für drei verschiedene Bereiche beauftragt werden, welche in der nachfolgenden Übersicht dargestellt sind.

Abbildung 1: Formen der Verwaltung

5 Vgl. Popp, M. / Deul, N.: Das Verwalter- Praxishandbuch, 1. Auflage, Haufe Mediengruppe,

München:2007, S. 18.

7

Die erste Möglichkeit ist die so genannte „Mietshausverwaltung“. Hierbei wird der Verwalter vom Eigentümer eines Mietshauses beauftragt als Treuhänder gegenüber einem Dritten tätig zu werden, d.h. im Namen des Eigentümers die anfallenden Vermietertätigkeiten zu übernehmen. Üblicherweise werden ihm dabei sowohl die kaufmännische als auch die technische Immobilienverwaltung übertragen. 6

kaufmännische Immobilienverwaltung

- Einrichtung und Führung eines separaten Kontos für sämtlichen Zahlungsverkehr

- Durchsetzung der Hausordnung

- Überwachung der Mietzahlungen, Mahnen und ggf. Einleitung einer Klage bei Zahlungsrückstand, Mieterhöhungen

- Erstellen einer Betriebskostenabrechnung

- Zahlung der fälligen Abgaben, Kosten und Beiträge (z.B. Strom und Gas, Grundsteuer, Müll, Versicherung), Kontrolle der Rechnungen

- Abschluss von Versorgerverträgen

- Mieterakquisition, Abschluss von Mietverträgen, Anlegen der Kautionen

- Wohnungsabnahmen und -übergaben

- Ansprechpartner für die Mieter und Versorger

Technische Immobilienverwaltung

- Überprüfung des baulichen Zustandes des Gebäudes

- Einholung von Angeboten für Modernisierungen etc.

- selbstständige Beauftragung von Reparaturen

- Abschluss von notwendigen Wartungsverträgen

- Abwicklung von Versicherungsschäden

Es ist aber auch möglich, dass nur ein Teil der Aufgaben vom Verwalter auszuführen sind und der Vermieter sich einige Verantwortlichkeiten selbst vorbehält. Für welche Aufgabengebiete der Verwalter schlussendlich zuständig

6 Vgl. Prof. Dr. habil. Brauer, Kerry-U. : Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 4. Auflage, Gabler, Leipzig: 2003, S. 472 ff.

8

ist, wird im Hausverwaltervertrag festgelegt, welcher individuell gestaltet werden kann. Im Zuge des Abschlusses dieses Vertrages stellt der Eigentümer dem Verwalter weiterhin eine Vollmacht aus, wodurch sich der Verwalter als rechtlicher Vertreter des Eigentümers ausweisen kann und somit handlungsfähig ist.

Eine zweite Art ist die WEG-Verwaltung. Hierbei wird in der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, dass für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Verwalter bestellt werden soll. Ist ein Mehrheitsbeschluss zwischen den Wohnungseigentümern zustande gekommen, wird ein Vertrag mit dem Verwalter abgeschlossen. Die Dauer des Vertrages kann grundsätzlich frei vereinbart werden, ist jedoch nach § 26 Abs. 1 WEG auf 5 Jahre begrenzt. Die Bestellung eines Verwalters ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann jedoch auch nicht ausgeschlossen werden. Sobald ein Eigentümer der Gemeinschaft dies wünscht, muss dies auch geschehen. 7 Besonders bei größeren Wohnanlagen scheint eine Verwalterbestellung fast unumgänglich. Die genauen Aufgaben, welche der Verwalter für die Gemeinschaft zu erfüllen hat, werden im Verwaltervertrag fixiert. Jedoch gibt es im Gegensatz zur Mietshausverwaltung durch die §§ 20-28 WEG gesetzliche Vorschriften, die die Aufgaben und Befugnisse regeln und von denen nicht abgewichen werden darf. Trotz allem können noch individuelle Vereinbarungen im Verwaltervertrag getroffenen werden, welche jedoch den gesetzlichen Regelungen nicht entgegenstehen dürfen.

Die typischen Aufgaben eines WEG-Verwalters sind beispielsweise:

- Aufstellung und Kontrolle einer Hausordnung

- Aufstellung eines Wirtschaftsplanes

- Anlage eines Hausgeld- und eines Instandhaltungskontos

- Überwachung des Eingangs und Eintreibung fehlender Hausgeldzahlungen

7 Vgl. § 20 Abs. 2 WEG .

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- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder

- Erstellung einer Jahresabrechnung

- ordnungsgemäße Instandsetzung und -haltung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Beauftragung von Reparaturen)

- Abschluss von Verträgen sowie Abführung von für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendigen Geldern

- Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung

- Durchsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

- Entgegennahme von Willenserklärungen

Zur Erledigung seiner Aufgaben wird die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter eine Verwaltervollmacht geben, die seine Arbeit legitimiert. Diese wird regelmäßig vom Verwaltungsbeirat als Vertreter der Gemeinschaft unterschrieben.

Bei dieser Verwaltungsform ist es wichtig zu erwähnen, dass der Verwalter nur Tätigkeiten ausübt, welche die Gesamtgemeinschaft betreffen. Für Probleme oder Aufgaben, welche innerhalb der Wohnungen bzw. des Sondereigentums der einzelnen Eigentümer auftreten, ist der Verwalter nicht zuständig. Möchte der jeweilige Eigentümer auch diese Aufgaben an einen Verwalter übertragen, ist der Abschluss eines eigenständigen Verwaltervertrages über das Sondereigentum notwendig.

Diese Sondereigentumsverwaltung bildet die dritte mögliche Arbeitsleistung des Verwalters und kommt in Betracht, wenn die Wohnung vom Eigentümer nicht selbst bewohnt wird, sondern als Kapitalanlage dient und vermietet wird. Da es den Kapitalanlegern häufig an Fachwissen und Zeit fehlt, um den Pflichten des Vermieters ordnungsgemäß nachkommen zu können, beauftragen Sie einen Verwalter, der die Betreuung des Mietverhältnisses übernimmt. Vielfach wird hierbei der Verwalter gewählt, welcher bereits die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernommen hat. Mit diesem wird ein separater Vertrag geschlossen, der regelt, welche Aufgaben bezüglich der Eigentumswohnung übernehmen werden sollen. Das Aufgabengebiet des Sondereigentumsverwalters wird dabei individuell verhandelt und kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nachdem wie viele Kompetenzen der Eigentümer

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auf den Verwalter übertragen haben möchte. Grundsätzlich orientiert sich die Arbeit dabei stark an der des klassischen Hausverwalters:

- Vermietung der Eigentumswohnung (Mietersuche, Mietvertragsabschluss, Wohnungsübergabe)

- Verwaltung und Kontrolle der Mietzahlungen sowie der Kaution

- Mieterhöhungen

- Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter

- Ansprechpartner für Mieter und Eigentümer

- Beauftragung von Reparaturen innerhalb der Wohnung

Fazit: Dem Verwalter wird, unabhängig davon welche Form der Verwaltung er übernimmt, eine umfangreiche und anspruchsvolle Tätigkeit übertragen, welche er bestmöglich erfüllen soll. Um den Anforderungen der Auftraggeber gerecht zu werden, ist er daher gezwungen, sich mit sämtlichen die Verwaltung betreffenden Veränderungen vertraut zu machen.

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3 Der § 35a EStG: Begriffsdefinitionen, Inhalt und Zweck der

gesetzlichen Regelung

3.1 Begriffsdefinitionen

3.1.1 Begriff „Haushalt“

In der Wirtschaftstheorie wird der Begriff „Haushalt“ als eine ökonomische Einheit definiert, die sich durch einen einheitlichen Willen und einheitliches Handeln auszeichnet. Dabei ist die Anzahl der Mitglieder, die diese Einheit umfasst, nicht von Bedeutung. 8 Bei näherer Betrachtung der Definition „Haushalt“ muss man zunächst zwischen öffentlichen und privaten Haushalten unterscheiden. Bei einem öffentlichen Haushalt handelt es sich um eine Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben einer öffentlichen Körperschaft (Bund, Länder oder Gemeinden). 9 Er dient „der Feststellung und Deckung des Finanzbedarfs, der zur Erfüllung der Aufgaben … im Bewilligungszeitraum voraussichtlich notwendig ist.“ 10 Der Begriff des öffentlichen Haushaltes soll hier jedoch nicht weiter vertieft dargestellt werden, da für die Thematik „haushaltsnahe Dienstleistungen“ nur der private Haushalt von Bedeutung ist. Der Privathaushalt ist eine soziale, organisatorische und wirtschaftliche Einheit, welche das Ziel der Eigenbedarfsdeckung verfolgt. Unter dem privaten Haushalt werden sowohl Personengemeinschaften, wie z.B. Familien, Ehepaare oder Wohngemeinschaften, welche zusammen leben und wirtschaften, als auch Personen, die allein wohnen und für sich selbst wirtschaften, verstanden. Zum Zweck Ihrer eigenen Versorgung müssen Privathaushalte Güter beschaffen, wozu es notwendig ist, dass sie entweder Geld oder Tauschmittel besitzen. Somit stellen Privathaushalte einen wichtigen Aspekt im Wirtschaftskreislauf dar, welcher die ökonomischen Leistungen und Gegenleistungen von Wirtschaftssubjekten aufzeigt. 11

8 Vgl. Wirtschaftslexikon 24, http://www.wirtschaftslexikon24.net/d/haushalt/haushalt.htm [Abruf: 22.05.2008].

9 Vgl. Mühlbrandt, Frank W.: Wirtschaftslexikon, Daten, Fakten und Zusammenhänge, 9.Auflage, Cornelsen Scriptor, Berlin: 2007, S. 167.

10 Vgl. § 2 HGrG.

11 Vgl. Voltmedia: Das Wirtschaftslexikon. Sonderausgabe, Paderborn: 2005, S. 357.