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INHALTSVERZEICHNIS

ABK  ÜRZUNGSVERZEICHNIS  IV

ABBILDUNGSVERZEICHNIS   V

TABELLENVERZEICHNIS VI   

1  Einleitung  1

1.1  Problemstellung und Zielsetzung  1

1.2  Gang der Untersuchung  2

2  Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe  3

2.1  Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen  4

2.2  Umlaufvolumen von Pfandbriefen  5

3  Grundsätze der Beleihungswertermittlung  7

3.1  Begriffsdefinitionen  7

3.1.1  Verkehrswert / Marktwert  7

3.1.2  Market Value  9

3.1.3  Beleihungswert  9

3.2  Abweichung zwischen Markt- und Beleihungswert  11

4  Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der  

hypothekarischen  Wertermittlung  13

4.1  Hintergrundinformationen  13

4.2  Beleihungswertermittlung nach dem Zwei-Säulen-Prinzip  15

4.3  Gesamtnutzungsdauer nach der Beleihungswertermittlungsverordnung  

und  Wertermittlungsrichtlinien 2006  16

4.4  Kapitalisierungszinssatz versus Liegenschaftszinssatz  18

4.5  Mindestansatz an Bewirtschaftungskosten  21

4.6  Anforderungen an ausländische Gutachten  22

5  Methodik der Bewertung  23

5.1  Funktionsweise des deutschen Ertragswertverfahrens nach der  

Wertermittlungsverordnung   23

5.2  Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method  25

5.3  Abgrenzung deutscher und angelsächsischer Verfahren  28

5.3.1  Bodenwert  29

5.3.2  Gross rent versus Jahresrohertrag  30

5.4 Funktionsweise des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung 38

5.5 Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes auf der Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten 42

6 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung 45

6.1 Methodische Vorgehensweise 45

6.2 Aktuelle Marktdaten als Sekundärdatenbasis der Modellrechnungen 47

6.3 Modellrechnungen 50

6.4 Auswertung der Modellrechnungen 56

7 Fazit 58

7.1 Zusammenfassung der Ergebnisse 58 7.2 Prognose 59

ANLAGENVERZEICHNIS 61

LITERATURVERZEICHNIS 68

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

ARY -All Risks Yield BaFin -Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BauGB -Baugesetzbuch BelWertV -Beleihungswertermittlungsverordnung EW -Ertragswert FRI -full repairing and insuring HBG -Hypothekenbankengesetz IVSC -International Valuation Standards Committee MBS -Mortgage Backed Securities ÖPG -Gesetz über Pfandbriefe und verwandte Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditinstitute PfandBG -Pfandbriefgesetz RICS -Royal Institution of Chartered Surveyors sq m -square metres TEGoVA -The European Group of Valuers’ Associations vdp -Verband deutscher Pfandbriefbanken WertR -Wertermittlungsrichtlinien WertV -Wertermittlungsverordnung yr - year

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Hypothekarkreditbestand der vdp- Mitglieder im In- und Ausland 4

Abbildung 2: Gesamtbestand der grenzüberschreitenden Hypothekarkredite der vdp-Mitglieder per 30.09.2007 5

Abbildung 3: Umlaufvolumen von Pfandbriefen 1997 bis 2006 6

Abbildung 4: Beleihungswert und Marktwert im Vergleich 12

Abbildung 5: Wertermittlung nach der Investment Method bei Vermietung oberhalb der Marktmiete (top slice Variante) 27

Abbildung 6: Wertermittlung nach der Investment Method bei Vermietung unterhalb der Marktmiete (term and reversion Variante) 28

Abbildung 7: Gegenüberstellung des Ertragswertverfahrens nach WertV und der Investment Method 38

Abbildung 8: Systematik der Ertragswertermittlung gemäß §§ 8 bis 13 BelWertV 41

Abbildung 9: Spitzenmieten und Spitzenrenditen ausgewählter europäischer Metropolen (Stand: Frühjahr 2008) 48

Abbildung 10: The Central London office market 49

Abbildung 11: City & West End Prime Yields versus Swap Rates 50

Abbildung 12: Modellrechnung Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair) 52

Abbildung 13: Modellrechnung Beleihungsobjekt in Fleet Street (City) 54

Abbildung 14: Modellrechnung Beleihungsobjekt in Hammersmith Grove (Hammersmith) 55

Abbildung 15: Modellrechnung Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair) 57

TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Vergleich der Erfahrungssätze für die Nutzungsdauern von baulichen

Tabelle 2: Vergleich der in der BelWertV für die Kapitalisierungszinssätze

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Der Investmentmarkt für direkte Immobilieninvestitionen hat sich in Europa in den letzten Jahren zunehmend grenzüberschreitend entwickelt. ¹ Finanzierungsentscheidungen müssen daher anhand der Beurteilung ausländischer Märkte und internationaler Marktwertgutachten getroffen werden. Pfandbriefausgebende Banken leiten somit im Rahmen der Finanzierungsprüfung den in § 16 Abs. 2 PfandBG geregelten Beleihungswert auf Grundlage von Marktwertgutachten externer, lokal ansässiger Gutachter ab und bestimmen anhand dessen die Höhe ihrer Investition. ² Außerhalb des Pfandbriefgeschäftes dient der Beleihungswert als Orientierungsgröße für die Risikoeinschätzung und ist Berechnungsgrundlage für Banken, die Realkrediterleichterungen im Sinne des Kreditwesengesetzes in Anspruch nehmen wollen. 3

„In den letzten Jahren sind die Immobilienrenditen in Europa infolge niedriger Finanzierungskosten und eines Liquiditätsüberhangs am Markt auf ihr bislang niedrigstes Niveau gefallen.“ ⁴ Bezogen auf den europäischen Büroimmobilienmarkt weisen Madrid und Paris derzeit die niedrigste Bürospitzenrendite in Höhe von 4,0 % auf. Der Bürostandort „London Westend“ gilt als der teuerste Bürostandort weltweit mit einer Spitzenmiete von rund 1.897 (€ /sq m /yr) und einer Spitzenrendite von 5,0 %. 5

Aufgrund dieser, zurzeit immer noch niedrigen Immobilienrenditen und der Bestimmungen der BelWertB lässt sich vermuten, dass die Markt- und Beleihungswerte bei erstklassigen Immobilien weit auseinander liegen. Diese Tatsache führt zu erhöhten Refinanzierungskosten auf Seiten der Pfandbriefbanken, verteuert die Kreditkondition für die Immobilienfinanzierungen bzw. verschlechtert die Gewinnsituation für die Banken. 6

Die vorliegende Arbeit zeigt die Bestimmungen der Beleihungswertermittlungs-verordnung auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert

¹ Vgl. Jones Lang LaSalle, European Capital Markets Bulletin 2007 and views of 2008, S. 2.

² o.V. BelWertV, § 25 Abs. 2.

³ Vgl. Crimmann, W., Neue Anforderungen an die Sicherheitenbewertung, S. 2.

⁴ Axa Real Estate IM, Kommentar zum europäischen Immobilienmarkt- September 2007, S. 3.

⁵ Vgl. Knight Frank, European Market Indicators, S. 1 f.; Cushman & Wakefield, Office space across the

world 2008, S. 16-18.

⁶ Vgl. Schulte, K.-W. /Holzmann, C., Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie, S. 188-191;

Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 23-27.

einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung ist es letztendlich, zu überprüfen, ob die Vorschriften der BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind. Aus diesem Grunde wird anhand von Modellrechnungen (drei Büroimmobilien in London in unterschiedlichen Lagequalitäten) herausgearbeitet, welche Abweichungen sich zwischen Markt- und Beleihungswert bei dem aktuellen „Prime Yield“- Niveau ergeben und welche Probleme bei der Anwendung der in der Beleihungswertverordnung festgesetzten Mindestwerte auftreten. Die Modellrechnungen werden insofern eingegrenzt, dass hierbei entgegen des Zwei-Säulen-Prinzips nur auf den Ertragswert der Immobilien eingegangen wird und folglich der Sachwert außen vor gelassen wird. Grund hierfür ist, dass zum einen der Ertragswert für den Beleihungswert ausschlaggebend ist und zum anderen im Rahmen der Bachelor-Thesis keine realen Gutachten vorliegen.

Die Aktualität und wichtige Bedeutung des Themas „Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung“ lässt sich auch in dem Wandel der Bewertungspraxis begründen. In der Vergangenheit erfolgte eine Immobilienbewertung im Zuge der Kreditentscheidung und somit anlassbezogen im Kreditbearbeitungsprozess. Heutzutage hingegen werden die grundpfandrechtlichen Sicherheiten einem permanenten Monitoring (Wertüberprüfung und -überwachung) unterzogen. 7

1.2 Gang der Untersuchung

Im Rahmen dieser Ausarbeitung wird als Ausgangspunkt im Kapitel 2 zunächst auf das Volumen sich im Umlauf befindlicher Hypothekenpfandbriefe sowie auf die zunehmende Bedeutung von grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungen eingegangen. Dabei erfolgt die Darstellung themenbezogen anhand des Auslandskreditgeschäftes der Mitglieder des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken im Bereich der Hypothekarkreditvergabe. Darauf folgend werden die im Rahmen der Ausarbeitung relevanten Begriffsbestimmungen definiert, so dass diese anhand der Definition eindeutig abgegrenzt werden können.

⁷ Vgl. Trotz, R., Immobilienbewertung aus Bankensicht, S. 10.

Das Kapitel „Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung“ gibt einen Überblick über die im Zuge der Ausarbeitung relevanten Vorschriften zur Ermittlung des Beleihungswertes. Hierbei wird gleichzeitig aufgezeigt, welche Unterschiede sich nach den Vorgaben der BelWertV im Gegensatz zur WertV insbesondere hinsichtlich der Anwendung eines Mindestkapitalisierungszinssatzes sowie von Mindestbewirtschaftungskosten ergeben. Ebenso wird ein Übergang zu landesspezifischen Bewertungen geleistet, in dem die Anforderungen an ausländischen Marktwertgutachten gemäß der BelWertV beschrieben werden.

Im weiteren Verlauf gilt es in Kapitel 5, die Bewertungsmethoden darzustellen. Als Erstes wird das deutsche Ertragswertverfahren sowie die angelsächsische Investment Method kurz dargestellt. Darauf aufbauend folgt die Abgrenzung beider Verfahren mit der Schlussfolgerung, wo die Gemeinsamkeiten und die Unterschiede bei den beiden Marktwertermittlungsverfahren liegen. Aufbauend auf den Ergebnissen wird das Ertragswertverfahren nach Vorgabe der BelWertV dargestellt. Ziel des Kapitels „Methodik der Bewertung“ ist es folglich, nach der Darstellung der deutschen und angelsächsischen Bewertungsmethodik einen Übergang zu der methodischen Vorgehensweise bei der Ermittlung des Beleihungswertes auf Grundlage angelsächsischer Marktwertgutachten zu schaffen und diese vorzustellen.

Im Anschluss daran erfolgen im Kapitel 6 Modellrechnungen und somit eine praktische Umsetzung der vorab erarbeiteten theoretischen Erkenntnisse. Die Modellrechnungen stellen fiktive Büroimmobilien in London dar und dienen der Verdeutlichung der Beleihungswertermittlungsmethodik auf Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten.

Im letzten Kapitel soll mittels der Modellrechnungen die in der Einleitung aufgeworfene Fragestellung hinsichtlich der Kompatibilität der BelWertV für angelsächsische Marktwertgutachten beantwortet werden. Des Weiteren wird eine Prognoseeinschätzung unter Beachtung der derzeitig zu beobachtenden Immobilienrendite-Trends gegeben.

2 Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe

Als Einführung in die Thematik soll zunächst sowohl ein Überblick über die zunehmende Bedeutung von grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungen gegeben werden als auch über aktuelle Entwicklungen des Hypothekenpfandbriefs.

2.1 Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen

Die Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen wird themenbezogen anhand des Auslandskreditgeschäftes der Mitglieder des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im Bereich der Hypothekarkreditvergabe dargestellt. Definitionsgemäß liegt der Schwerpunkt des Hypothekarkreditgeschäftes bei der Vergabe erstrangiger realkreditfähiger Darlehen. Diese Darlehen dürfen nach § 14 PfandBG 60 % des Beleihungswertes nicht überschreiten, um zur Deckung von Pfandbriefen verwendet werden zu können. ⁸ Die Neuzusagen für Hypothekarkredite der Mitgliedsbanken des vdp im In- und Ausland betrugen im Zeitraum Januar bis September 2006 31.410 Mio. EUR, im gleichen Zeitraum des Jahres 2007 hingegen 52.422 Mio. EUR. Dieses stellt eine Veränderung von + 66,9 % dar. Der Bestand / Umlauf an Hypothekarkrediten betrug zum 30.09.2006 326.640 Mio. EUR. Beleihungen im Inland hatten dabei einen Anteil an dem Gesamtvolumen von 88,2 %, Beleihungen im Ausland wiesen einen Anteil von 11,8 % auf. Zum 30.09.2007 belief sich der Gesamt-bestand an Hypothekarkrediten auf 320.966 EUR. Dabei hat der Anteil der Beleihungen im Ausland im Vergleich zum Vorjahr zugenommen und beträgt 19,2 % (Anteil der Beleihungen im Inland: 80,8%). 9

Abbildung 1 : Hypothekarkreditbestand der vdp- Mitglieder im In- und Ausland

Quelle: ^{In Anlehnung an: vdp, Übersicht: Aktiv- und Passivgeschäft der Pfandbriefbanken, S. 1.} Im Folgenden wird näher auf den Bestand der „Beleihungen im Ausland“ per 30.09.2007 eingegangen. Dieser belief sich auf 61.497 Mio. EUR und setzt sich - wie in Abbildung 2 zu sehen - folgendermaßen zusammen: Der größten Anteil am Gesamt-bestand (88% bzw. 54.231 Mio. EUR) an grenzüberschreitenden Hypothekarkrediten fiel laut der Statistik auf die EU-Staaten. Innerhalb der EU-Staaten entfällt der größte Anteil auf Großbritannien. Per 30.09.2007 belief sich der Bestand in Großbritannien auf 16.030 Mio. EUR, welches einen Anteil von knapp 30 % der EU-Staaten bzw. einen Anteil von 26 % am Gesamtbestand ausmacht. 10

⁸ Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2784 f.

⁹ Vgl. vdp, Übersicht: Aktiv- und Passivgeschäft der Pfandbriefbanken, S. 1.

¹⁰ Vgl. vdp, Statistik 2- Auslandskreditgeschäft der vdp- Mitglieder, S. 5.

Abbildung 2 : Gesamtbestand der grenzüberschreitenden Hypothekarkredite der

Quelle: In Anlehnung an: vdp, Statistik 2- Auslandskreditgeschäft der vdp- Mitglieder, S. 5.

2.2 Umlaufvolumen von Pfandbriefen

Das gesamte Umlaufvolumen festverzinslicher Wertpapiere ist in den letzten Jahren stark angestiegen. So betrug es zum Ende des Jahres 2001 rund 2.670 Mrd. EUR und zum Ende des Jahres 2006 rund 3.435 Mrd. EUR (dies entspricht einem Anstieg von 28,7%). Der Marktanteil der Pfandbriefe am Umlaufvolumen festverzinslicher Wertpapiere betrug im Jahre 2001 41%, im Jahr 2006 hingegen 28%. Bei einer Betrachtung des Umlaufvolumens der Pfandbriefe lässt sich feststellen, dass seit dem Jahr 2001 ein rückläufiger Trend zu verzeichnen ist (siehe Abbildung 3). Trotz der rückläufigen Entwicklung in den letzten Jahren bildet der Pfandbriefmarkt zusammen mit den Anleihen der öffentlichen Hand das größte Segment am gesamten Umlaufvolumen festverzinslicher Wertpapiere. 11

¹¹ Vgl. o. V., Die Refinanzierung der Pfandbriefbanken, 2007, S. 8.

Abbildung 3: Umlaufvolumen von Pfandbriefen 1997 bis 2006

Quelle: In Anlehnung an: o. V., Die Refinanzierung der Pfandbriefbanken, 2007, S. 8.

Der Rückgang des Umlaufvolumens von Pfandbriefen in den vergangenen Jahren veranlasst den Verband deutscher Pfandbriefbanken, über die Erhöhung der Beleihungsgrenzen nachzudenken. ¹² Die Novellierung des Pfandbriefgesetzes ist für 2008 angeplant. Bei Wohnimmobilien wird derzeit die Anhebung des Beleihungswertes von 60% auf 80% geprüft. ¹³ „Die Voraussetzung für diesen Schritt ist, dass die Verlustraten im Intervall zwischen 60% und 80% nicht überproportional steigen.“ ¹⁴ Gleichzeitig wird überprüft, ob zukünftig auch Mortgage Backed Securities (MBS) als Deckenswerte zulässig sein können. In einem Interview zum Thema „Pfandbrief verhindert Kreditklemme“ in der Immobilienzeitung äußert der Geschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, dass der Aufnahme von Verbriefungstiteln in den Deckungsstock die derzeitigen Störungen am Verbriefungsmarkt entgegenstehen. Zudem ist auch die Abhängigkeit von Ratings in Sachen Qualitätsbeurteilung der Verbriefungstitel widersprüchlich zu dem Beleihungswertkonzept des Pfandbriefs, das eine Einzelprüfung vorsieht. Und gerade dieses Erfordernis der Einzelprüfung ist bei MBS nicht gewährleistbar. 15

¹² Vgl. o. V., Eurohypothek / Pfandbrief Lenkt Brüssel noch ein?, S. 1.

¹³ Vgl. Hagen, L., Pfandbrief verhindert Kreditklemme, S. 21.

¹⁴ Hagen, L., Pfandbrief verhindert Kreditklemme, S. 21.

¹⁵ Vgl. Hagen, L., Pfandbrief verhindert Kreditklemme, S. 21.

3 Grundsätze der Beleihungswertermittlung

In diesem Kapitel gilt es, die für das Grundverständnis der Beleihungswertermittlung wichtigen Begriffe voneinander abzugrenzen. Hierbei wird sich nicht nur auf die deutschen Wertbegriffe, sondern auch auf den im angelsächsischen Raum gebräuchlichen Begriff des „Market Value“ bezogen. Anhand der klaren Abgrenzung der einzelnen Begriffe wird dargestellt, in welchem Verhältnis Markt- und Beleihungswerte zueinander stehen, welche Abweichungen der beiden Werte sich in der Praxis eingestellt haben und ab wann eine Überprüfung des Verhältnisses Markt- zu Beleihungswert stattfinden sollte.

3.1 Begriffsdefinitionen

3.1.1 Verkehrswert / Marktwert

Der Verkehrswert wird in §194 BauGB wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegendstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 16

Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen stichtagsbezogenen Wert. Dieser bestimmt sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen (Lage auf dem Grundstücksmarkt), die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücks(teil-)Markt vorherrschen. Der Verkehrswert wird auf Grundlage aller wertbeeinflussenden rechtlichen und tatsächlichen Merkmale eines Grundstücks bestimmt, orientiert sich allein an den objektiven Merkmalen eines Grundstücks und ist frei von subjektiven Betrachtungsweisen. Somit bestimmt sich dieser nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse wie z.B. Zeitdruck, Zwang oder Verkauf zwischen Verwandten finden demnach keine Berücksichtigung. ¹⁷ Der Verkehrswert (Marktwert) stellt somit einen verobjektivierten Tauschwert dar, der sich im freien Spiel zwischen Angebot und Nachfrage bildet. Er wird auch definiert als der „wahrscheinlichste“ und „von jedermann“ erzielbare Wert.

¹⁶ Vgl. o.V., BauGB, § 194.

¹⁷ Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 431-433.

Allerdings handelt es sich hierbei nur um die Interessenten eines bestimmten Grundstücksteilmarktes. Denn nicht jeder Käufer ist daran interessiert, jedes Grundstück zu kaufen. Der Verkehrswert bestimmt sich aus diesem Grunde nach den Usancen des Teilmarktes. 18

Nach der in § 194 BauGB gegebenen Definition handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Momentaufnahme (Zeitwert). Der Wertermittlungsstichtag liegt in der Regel in der Gegenwart. In besonderen Fällen erfolgt eine Verkehrswertermittlung ex-post, d.h. auf zurückliegende Zeitpunkte (hierbei sind dann die Verhältnisse entscheidend, die zu dem Zeitpunkt den gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausmachten). Die Höhe des Verkehrswertes wird maßgeblich von der Zukunftserwartung der Erwerber bestimmt, welches insbesondere bei der Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten deutlich wird. ¹⁹ Der Verkehrswert (Marktwert) definiert sich als „Zukunftserfolgswert“ und wird von dem Nachhaltigkeitsgedanken geprägt. 20

Zusammenfassend lässt sich feststellen: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird in § 194 BauGB zwar als stichtagsbezogener, gleichwohl aber zukunftsorientierter Wert definiert In § 16 Abs. 2 PfandBG wird der Marktwert wie folgt definiert: „Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ 21

Die Marktwertdefinition nach dem PfandBG ist synonym mit der Definition des Marktwertes (Verkehrswertes) nach §194 BauGB. 22

Der Begriff Verkehrswert und Marktwert wird heutzutage synonym verwendet und bezeichnet den aktuellen Wert des Bewertungsobjektes am festgelegten Bewertungsstichtag (als Durchschnitt zu erwartender Kaufpreise, unter Ausschluss von Ausreißern). Im internationalen Bereich wird überwiegend der Begriff Marktwert angewandt und auch in Deutschland setzt sich dieser zunehmend mehr gegenüber dem Verkehrswert durch. ²³ Im BauGB wurde dem Begriff des Verkehrswertes ebenfalls der Begriff des Marktwertes zugeordnet, um auch die materielle Identität mit dem im englischsprachigen Schrifttum verwendeten Begriff des Market Value klarzustellen. 24

¹⁸ Vgl. Kleiber, W., WertR 06, S. 9.

¹⁹ Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 443 f.

²⁰ Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2808.

²¹ Vgl. o.V., PfandBG, § 16 Abs. 2.

²² Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 430.

²³ Vgl. Crimmann, W./Rüchardt, K., Der Beleihungswert, S. 64.

²⁴ Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 457.

3.1.2 Market Value

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es im angelsächsischen Raum keine gesetzliche Definition eines Marktwertbegriffes. 25

Für den Market Value gibt es eine einheitlich lautende Definition nach TEGoVA, IVSC und RICS:

“Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherin the parties had each acted knowledgeably, prudent and without compulsion.” 26

Die deutsche, sinngemäße Übersetzung lautet folgendermaßen:

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ 27

Die Definition des Market Value ist materiell identisch mit der des nach § 194 BauGB definierten Verkehrswertes. 28

3.1.3 Beleihungswert

Basierend auf den Vorgaben des § 16 Abs. 2 PfandBG wird in § 3 Abs. 1 BelWertV der Beleihungswert wie folgt definiert:

„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“ 29

Inhaltlich stützt sich die Vorschrift auf die bisherige Regelung in §12 Abs. 1 HBG. Der Beleihungswert ist demnach nur aus den dauernden Eigenschaften des Grundstücks

²⁵ Vgl. Leopoldsberger, G., Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, S. 85.

²⁶ Brühl, M., Bemessung von Marktwerten für Immobilien, S. 24.

²⁷ Brühl, M., Bemessung von Marktwerten für Immobilien, S. 24.

²⁸ Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 457.

²⁹ o. V., BelWertV, § 3.

und dem nachhaltig zu erzielenden Ertrag abzuleiten. Zusätzlich wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass spekulative Elemente nicht berücksichtigt werden dürfen. ³⁰ „Die Definition des Beleihungswertes entspricht im Wesentlichen den internationalen Definitionen zum Mortgage Lending Value.“ 31

Entsprechend den Vorgaben des §16 Abs. 2 PfandBG regelt § 3 Abs. 2 BelWertV des weiteren, dass zur Ermittlung des Beleihungswerts „die zukünftige Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen“ ist. 32

Gemäß §16 Abs. 2 darf der Beleihungswert „einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten.“ ³³ Somit ergeben sich für den Beleihungswert zwei Schranken, die nicht überschritten werden dürfen, nämlich zum einen den Wert, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung ergibt und zum anderen den Marktwert. ³⁴ Bei dem Beleihungswert handelt es sich um einen sog. „Dauerwert“. Dieser berücksichtigt zur Absicherung von Unsicherheiten, welche in der zukünftigen Wertentwicklung von Grundstücken liegen, das für das Objekt existente Risiko. Besondere Beachtung finden somit die Dauerhaftigkeit und Marktgängigkeit des Wertermittlungsobjektes. ³⁵ Der Beleihungswert soll über die gesamte Kreditlaufzeit sicherstellen, dass im Falle des Verkaufs des Beleihungsobjektes der damit abgesicherte Realkredit zurückgeführt werden kann. Dabei unterliegt dieser einer vorsichtigen Bewertung (Vorsichtsprinzip) hinsichtlich der Beurteilung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie. Somit werden markt- und objektspezifische Risiken vermieden, deren Folge bei Nichtbeachtung in der Zukunft meistens nicht mehr behoben werden kann. Die vorsichtige Bewertung erstreckt sich auf

- die nachhaltigen und langfristigen Merkmale des Objekts,

- die normalen und regionalen Marktgegebenheiten,

- die derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen. ³⁶ „Der Beleihungswert ist bei alledem der Verkehrswert, gemindert um einen angemessenen Risikoabschlag (Sicherheitsabschlag) zur Berücksichtigung des Kredit- ³⁰ Vgl.Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 484.

³¹ Trotz, R., Immobilienbewertung aus Bankensicht, S.10.

³² o.V., BelWertV, § 3 Abs. 2.

³³ Vgl. o.V. PfandBG, § 16 Abs. 2.

³⁴ Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 484.

³⁵ Vgl. Kleiber, W., Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert, S. 485.

³⁶ Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S. 2806.