Untersuchung ausländischer Investitionen auf dem Wohnimmobilienmarkt unter besonderer Betrachtung von aktuellen Projekten in Shanghai, China

ABSTRACT und SUMARY

Das Immobiliengewerbe ist in China eine Hauptindustrie, die über dessen lange Produktionskette jeden Einwohner betrifft. In den letzten Jahren war im Zuge der Urbanisierung und gravierender wirtschaftlicher Reformen die Immobilienbranche stark gewachsen, dabei haben der Bausektor und die Immobilienbranche 10% des BIP erreicht ¹ . Shanghai bezeichnet sich als Wirtschaftshauptstadt Chinas. Mit der ausgeprägten geographischen Position sowie der bevorzugten Entwicklungspolitik wuchs das Pro-Kopf-Einkommen Shanghais sehr zügig. Dabei ist sie eine sich am schnellsten entwickelnde Stadt in China geworden.

Wohnimmobilien sind wegen ihrer Heterogenität als die repräsentativste Branche im Bausektor zu berücksichtigen. Aus der Sicht eines ausländischen Investors werden in dieser Arbeit zuerst die Rahmenbedienungen für Investitionsaktivitäten und den Wohnimmobilienmarktanalyse in VR China beschrieben. Die Marktanalyse konzentriert sich auf den allgemeinen Wohnimmobilienmarkt in der VR China sowie den Wohnimmobilienmarkt in Shanghai, der sich besonders aktiv in China ausdrückt. Zwei Fallstudien mit ausländischen Beteiligten werden zum Schluss dieser Arbeit vorgestellt und analysiert.

Die Arbeit richtet sich sowohl an Investoren, die gegenwärtig ein Engagement in China prüfen, als auch an solche, die bereits vor Ort präsent sind und von den Erfahrungen anderer Investoren profitieren wollen.

¹ China Statikbehörde, http://www.china.org.cn/ch-company/index.htm, 10.12.2005

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

AG Aktiengesellschaft  

bzw. beziehungweise  

d.h. dass heißt  

etc. et cetera  

f. Folgende  

FIEs Foreign Investment Entprise  

FM Facility Management  

GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung  

ggf. gegebenenfalls  

I.d.R. in der Regel  

Incl. Inkusive  

JV Joint Venture  

Kap. Kapitel  

Ltd. Limited  

Max. Maximal  

Mio. Million  

Mrd Milliarden  

Nr. Nummer  

REITs Real Estate Investment Trusts  

RMB Renminbi(chinesische Währung)  

Qkm Quardratkilometer  

Qm Quadratmeter  

S. siehe  

S. Seite  

SIAC Shanghai International Auto City  

Sog. sogenannt  

Vgl. Vergleiche  

VW Volkswagen  

WFOE Wholly Foreign Owned Enterprises  

WTO World Trade Organization  

z.B. zum Beispiel  

Inhaltverzeichnis

TABELLEVERZEICHNIS 2   

  ABBILDUNGSVERZEICHNIS  3

1.  EINLEITUNG  4

2.  RAHMENBEDIENUNGEN  5

2.1  rechtliche Beschränkungen für ausländische Investoren  5

2.1.1  Neues Gesellschaftsgesetz  7

2.2  Boden und Grundstück  8

2.3  Zu berücksichtigende Steuern  11

2.3.1  Einkommen- und Körperschaftsteuer  11

2.3.2  Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer  13

3.  INVESTITIONSWEGE FÜR AUSLÄNDISCHE INVESTOREN  15

3.1  Mögliche Investitionswege  15

3.1.1  Repräsentanzen  15

3.1.2  Equity Joint Ventures  15

3.1.3  Kooperatives Joint Ventures  16

3.1.4  Wholly Foreign Owned Enterprises (WFOE)  16

3.1.5  Holdinggesellschaften  17

3.1.6  Erweb eines Eigenkapitalanteiles an einem bestehenden FIE  18

3.2  Bestandanalyse Eintrittsvorschlag  18

3.2.1  Direktinvestition und Handel in China  18

3.2.2  Immobilienentwicklung  19

3.2.3  Typischer Projektentwicklungsprozess in China  20

4.  FINANZIERUNGSMARKT DER WOHNIMMOBILIEN IN CHINA  21

4.1  marktübliche Bankfinanzierung  21

4.2  Die Wohnungsbaugenossenschaften  23

4.3  neue Finanzierungsmöglichkeiten  24

5.  MARKTANALYSE DER IMMOBILIENBRANCHE IN CHINA  25

5.1  Allgemeine Lage des Immobilienmarktes in China  25

5.1.1  Hintergrund  25

5.1.2  Darstellung der Entwicklungsphasen des Immobilienmarktes  26

5.1.2.1  Erste Phase: Theoriedurchbruch und Generalprobe (1978 1991)  26

5.1.2.2  Zweite Phase: Spekulative Investition und Regulierung ( 1992 1997)  27

5.1.2.3  Dritte Phase: Ständige und kontinuierliche Entwicklung(1998 2002)  27

5.1.2.4  Aktuelle Situation: Steigende Preise (ab 2003)  28

5.1.3  Analyse der problematischen Struktur des Wohnimmobilienangebotes  29

5.2  Marktanalyse der Wohnimmobilien in Shanghai  35

5.2.1  Zügige Marktentwicklung bei Wohnimmobilien  35

5.2.2  Restrukturierung des Boden- und Wohnungsangebotmarktes  38

5.2.3  Ausblick und Prognose  41

6.  FALLSTUDIEN: AKTUELLE PROJEKTE IN SHANGHAI  44

6.1  Das deutsche „Anting New Town“  45

6.2  Das italienische „Pujiang New Town“  52

6.3  Zusammenfassung  60

1

  Tabelleverzeichnis  

Tabelle 1:  Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China  6

Tabelle 2:  Befristung der Landnutzungsrechte  8

Tabelle 3:  Anzubietende Boden und Grundstücke der Regierung Chinas  10

Tabelle 4:  Boden- und Grundstücksangebote in Wesentlichen Jahren Shanghais  10

Tabelle 5:  Durchschnittliche Boden- und Grundstückpreise in wesentlichen Städten Chinas (in RMB)  

   11

Tabelle 6:  Steuerbegünstigungen in verschiedenen Zone Chinas  12

Tabelle 7:  wesentliche ausländische Investitionen in China  19

Tabelle 8:  Rating des BoomMarktes in China  31

Tabelle 9:  Steigerungsrate der Stücksummen von Wohnungen (2000 2002)  32

Tabelle 11:  Wohnfläche je Einwohner 1990 bis 2005 in m in Deutschland und in Industrieländern  38

Tabelle 12:  Demographische Entwicklung aller Bezirken Shanghais Personen Pro qkm  44

Tabelle 13:  Vermarktungsbericht des Anting New Towns  47

Tabelle 14:  Sozialeinrichtung in Anting Jiading  48

Tabelle 15:  Fläche und Herstellkosten (RMB qm) in vergangen Jahren in Shanghai  49

2

Abbildungsverzeichnis

  Abbildung 1: typischer Projektentwicklungsprozess in China  20

  Abbildung 2: Kapitalbestand der Immobilienentwicklung in China  21

  Abbildung 3: Preisindex von Immobilienpreis Immobilienmiete und Allgemeinpreis (1998 2005)  28

  Abbildung 4: Steigerungsrate der Immobilieninvestition (1993 2005)  29

  Abbildung 5: Angebot und Nachfrage kommerzieller Wohnimmobilien in VR China (1997 2004)  30

  Abbildung 6: Wohnimmobilienpreis pro qm in Shanghai (1995 2004)  36

  Abbildung 7: Bodenflächenangeboten in Shanghai  39

  Abbildung 8: Dramatische Preisänderung der Wohnimmobilien in Shanghai  40

  Abbildung 9 : Einblick des Anting New Towns  46

  Abbildung 10: Verkehrsanbindung des Bezirks Jiadings  48

  Abbildung 11: Standort des Pujiang New Towns  52

  Abbildung 12: Überblick von Pujiang New Town  53

  Abbildung 13: Überblick der Wohnbereiche  54

  Abbildung 14: Vertikale Ansicht des Pujiang New Towns  55

  Abbildung 15: Perspektive der Wohngebäude am Wasser  57

  Abbildung 16: Preisdarstellung von Villenmarkt in Shanghai  57

  Abbildung 17: Perspektive von Reihenhäuser am Wasser  58

  Abbildung 18: Photos der Villen Einzelhäuser  58

  Abbildung 19: Prozentsatz der verkauften Villen in jeweiligen Bezirken  59

  Abbildung 20: Preisvergleich zwischen Pudong und Minhang in Shanghai  59

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Einleitung

1. Einleitung

Kaum ein Staat hat solche Wachstumsraten, keiner lockt so viele Investoren an, keiner baut so schnell wie die „Fabrik der Welt“ ¹ , so hat die Zeitschrift „Spiegel“ die Entwicklung in den letzten Jahren in China beschrieben. Im Zuge des Wirtschaftbooms und der steigenden Bevölkerungszahl hat sich auch die Immobilienbranche rapide entwickelt. Mit hohen Renditen, die sogar mehr als 50% betragen, ist das Immobiliengewerbe in China zu einem der attraktivsten Investmentsektoren geworden. Deswegen fließt eine große Menge Kapital in die Branche, welches nicht nur aus dem Inland sondern auch von Außen kommt.

Obwohl der Immobilienmarkt so blühend aussieht, müssen die Chancen und Risiken eines Engagements sorgfältig geprüft werden. Die Heterogenität und mangelnde Transparenz des Immobilienmarktes, zahlreiche komplizierte Bestimmungen und Anforderungen der Immobilienbranche, ein besonderes Landnutzungsrecht, schleppende Behördengenehmigungen, Rahmenbedingungen und interkulturelle Managementkonflikte stellen für ausländische Investoren große Herausforderungen dar.

In dieser Arbeit werden zuerst die rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedienungen für Investitionsaktivitäten und der Wohnimmobilienmarkt in der VR China präsentiert, die grundsätzlich für ausländische Investoren zu verstehen sind. Die Marktanalyse wird dann in ganzes China sowie in Shanghai durchgeführt, wobei Shanghai als Hauptpunkt dieser Arbeit betrachtet wird. Zum Schluss werden zwei ausgewählte Projekten im Umland von Shanghai dargestellt und analysiert. Diese zwei Fallstudien dienen insbesondere dazu, die Erfolgs- und Risikofaktoren für ausländische Engagements als Beispiel heranzuziehen.

1 Vgl. Zeitschrift Spiegel Special: China Aufstieg zur Weltmacht Nr.5/2004 S.6

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Rahmenbedienungen

2. Rahmenbedienungen

2.1 rechtliche Beschränkungen für ausländische Investoren

Der Immobilienmarkt ist wegen seiner Besonderheiten in den meisten Ländern stark beschränkt. Die Beschränkungen entstehen hauptsächlich aus der Knappheit von Landressourcen, der öffentlichen Interessen, der militärischen Sicherheit und dem Schutz vor spekulativen Investitionen durch Ausländer. Im Vergleich zu vielen Staaten ist China zurzeit eines der wenigen Länder, das die Aktivitäten und die Bemühungen von ausländischen Investoren in Immobilienentwicklung und -handel nicht stark reglementiert.

Die „Anordnung für Devisengeschäft und -beschränkung 2003" des Internationalen Währungsfonds hat bestätigt, dass 137 von 187 Länder die Immobilieninvestitionen von Nicht-Einwohnern in unterschiedlichem Grad einschränken. Beispielsweise muss in der Regel der zwischenstaatliche Immobilienhandel, ohne die Sonderfälle zu berücksichtigen, in Russland, Südkorea und in Thailand von der Zentralbank bewilligt werden. In Australien muss der Nicht-Einwohner die Genehmigung für den Immobilienerwerb beantragen und selbst genutzte Immobilien innerhalb 12 Monaten nach Verlassen des Landes übertragen. Um Investitionsprojekte über 50 Millionen Australische Dollar zu erwerben, muss unabhängig der Staatsangehörigkeit eine 2

Ermächtigung beantragt werden.

In den letzten 10 Jahren, insbesondere nach dem Eintritt in die WTO, hat sich die Handhabung des Gesetzes für ausländische Investitionen gelockert, obwohl das Immobiliengewerbe im „Foreign Investment Industrial Guidance Catalogue“ gemäß des 1990 erlassenen „Auslandsanlagen- Unternehmensgesetz der VR China“ als „reglementiert“ festgelegt wurde. In dem “Protocol on the Accession of the People´s Republic of China to World Trade Organization” sind die Beschränkungen für

2 International Monetary fond, Anordnung an Devisengeschäft und –Beschränkung 2003, 2004

5

Rahmenbedienungen

ausländische Investitionen auf dem Immobiliensektor geregelt. ³ Die folgende Tabelle verdeutlicht welche Beschränkungen existieren:

Tabelle 1: Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China

In den letzten 26 Jahren wurden Schritt für Schritt wirtschaftliche Reformen durchgeführt, so dass der chinesische Markt heute für ausländische Investoren offen steht und hierbei eine starke Kontinuität aufweist. Der kontinuierliche Bevölkerungswachstum sowie das steigende Prokopfeinkommen und das anwachsende BIP stellen die Grundlage und die Vorraussetzung zur Fortsetzung der seit zehn Jahren stattfindenden Expansion im Immobilienmarkt dar. Wohnimmobilien erfahren derzeit ein extremes Wachstum. Wegen des derzeit in vielen großen Städten auftretenden Immobilienbooms, wird immer häufiger die Frage laut, ob doch die

3 World Trade Organization, Annex 9 Schedule of Specific Commitments on Services, Compilation of the Legal Instruments on China's 4 World trade organization, Annex 9 Schedule of specific commitments on service Compilation of the Accession to the World Trade Organization, Jan.1997, S. 11 5 Immobilienprojekte des hohen Standards beziehen sich auf Immobilienprojekte mit Erstellungskosten pro Maßeinheit zweimal mehr als die durchschnittlichen Erstellungskosten pro Maßeinheit in der gleichen Stadt

6

Rahmenbedienungen

spekulativen ausländischen Investitionen beschränkt werden sollten. Hierbei hat die Regierung die Tendenz zur weiteren Lockerung der Beschränkungen für den Immobilienmarkt in der VR China. Dazu hat die Regierung Chinas ein neues Gesellschaftsgesetz in Kraft gesetzt.

2.1.1 Neues Gesellschaftsgesetz

Das neue Gesellschaftsgesetz wurde im Oktober 2005 vom ständigen Ausschuss des 10. Nationalen Volkskongress des VR. China beschlossen und trat zum 1. Jan 2006 in Kraft. Es enthält zahlreiche Änderungen, die sich grundsätzlich auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen der ausländischen Investoren auswirken werden.

Das Gesetz folgt dem Trend zur Erleichterung der Investmentvoraussetzungen und senkt die Mindestkapitalausstattung von GmbHs und AGs deutlich; bei GmbHs von 100,000 RMB auf 30,000 RMB (etwa von 10.000€ auf 3.000€) und bei AG von 10 Mio. RMB auf 5 Mio. RMB (etwa von 1 Mio. € auf 0.5 Mio. €). Wie bisher kann das Stammkapital auch durch Sacheinlagen von Vermögensgegenständen erbracht werden. Jedoch muss das Kapital zu mindestens 30% in Form von Barvermögen erbracht werden. Danach können die restlichen bis zu 70 % des Stammkapitals von immateriellen oder materiellen Vermögensgegenständen, sowie Know-how und Wirtschaftsgüter ausgemacht werden. 6

Vereinfacht wurde auch der Transfer von Kapitalgesellschaftsanteilen. Die Haltedauer von drei Jahren wurde auf 1 Jahr verkürzt. Die vorgeschriebene Beschränkung der Beteiligung eines Unternehmens an anderen Gesellschaften bis max. zur Hälfte des Net Asset Values wurde sogar komplett abgeschafft. Somit sind die Barrieren, die viele Unternehmen bislang von der Gründung von Tochtergesellschaften oder dem Erwerb von Anteilen der Kapitalgesellschaften abgehalten haben, aus dem Weg geräumt. Eine Anpassung durch entsprechende Änderungen für ausländische

6 http://www.dffy.com/faguixiazai/msf/200311/20031110211428.htm 28.10.2005

7

Rahmenbedienungen

Investition in der Praxis bleibt abzuwarten! 7

2.2 Boden und Grundstück

Gemäß der chinesischen Verfassung gibt es kein Privateigentum an Grund und Boden. Der Grund und Boden gehört dem Staat. In ländlichen Regionen und in den vorstädtischen Gebieten gibt es das Kollektiveigentum an urbarem Land und Hügelland, aber kein explizites Privateigentum an Grund und Boden.

Der Staat gewährt den Bürgern Landnutzungsrechte, die übertragbar und zu belasten sind. Die Landnutzungsrechte sind eigentumsähnlich ausgestaltet, aber mit einigen signifikanten Ausnahmen (wie das deutsches Erbbaurecht). So gelten die folgenden zeitlichen Befristungen für verschiedene Fälle:

Bei Auseinandersetzung über Bestand und Umfang von Landnutzungsrechten entscheidet die jeweilige Lokalregierung, die auch alle Verwaltungsaufgaben übernimmt. Die Übertragung von Landnutzungsrechten kann durch folgende Methode erfolgen:

(1) Vereinbarung durch Beratung

(2) Öffentliche Vergabe

(3) Tafelaushang oder

(4) Versteigerung 9

7 www.ikb.de/content/de/presse/HNaA/060510.pdf 10,05,2006

8 the State Council of the People's Republic of China, interim regulations of the People’s Republic of China concerning the assignment and transfer of the right to the use of the state owned land in the urban areas, May 19.1990, Chapter 2, Article 12 9 the State Council of the People's Republic of China, interim regulations of the People’s Republic of China concerning the assignment and transfer

8

Rahmenbedienungen

Die Auswahl der Übertragungsmethode ist abhängig vom Preisniveau des Grundstücks. Gewöhnlich werden die günstigsten Grundstücke über eine Vereinbarung(1) und die teuersten Grundstück im Rahmen der Versteigerung(4) übertragen. Öffentliche Vergabe(2) und Tafelaushang(3) liegen dazwischen ¹⁰ .

Im Mai 2002 hat das Ministerium für Landressourcen die „Bestimmung zur Übertragung des Landnutzungsrechtes“ erlassen. Es schreibt vor, dass Grundstücke bei Handel-, Hotel-, Unterhaltung- und Wohnnutzung nur über öffentlichen Vergabe, Tafelaushang und Versteigerung übertragen werden können. Durch das Inkrafttreten der vom Landressourcenministerium und dem Überwachungsministerium gemeinsam verabschiedeten „Ausführungsbestimmung zur Übertragung von betrieblichen Grundstücken“ ist seit dem 31. August 2004 die Übertragung über Vereinbarung verboten.

Die aktuelle Flächennutzungsplanung räumt der Erhaltung von landwirtschaftlichen Nutzflächen, dem Umweltschutz, sowie der verbesserten Ausnutzung von bebautem Lande nach Maßgabe des Bodenverwaltungsgesetzes den Vorrang ein. Die Provinz-und Lokalregierungen haben bei der Planaufstellung die Vorgaben der Zentralregierung einzuhalten und diese den übergeordneten Behörden zur Genehmigung vorzulegen. Neben den allgemeinen Flächennutzungsplänen sind noch so genannte Jahrespläne für den Baubereich sowie für Bauprojektentwicklung und Stadtplanung vorgesehen.

Zustand des Bodenmarktes

Um eine bessere Ausnutzung des Bodens zu gewährleisten, wird das Brachliegenlassen von Land mit Bußgeldern und in schweren Fällen mit dem Entzug des Landnutzungsrechts geahndet. Die Umwandlung von landwirtschaftlich genutzten Flächen bedarf ab einer bestimmten Größe (35 bzw. 70 Hektar) ¹¹ der Genehmigung der Zentralregierung. Auf diese Weise soll der Flächenverbrauch kontrolliert und

of the right to the use of the state owned land in the urban areas, May 19.1990, Chapter 2, Article 13

10 Vgl, Hou, Jian, Erklärung des Vergaberecht, 1999, S. 4

11 Vgl, Bauministerium, Bodenverwaltungsgesetz, 1988,

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Rahmenbedienungen

dessen Zunahme zumindest verlangsamt werden.

Tabelle 4: Boden- und Grundstücksangebote in Wesentlichen Jahren Shanghais 13

Nach Ablauf der Nutzungsdauer eines Landnutzungsrechts werden die Grundstücke einschließlich Gebäude und Infrastruktur an dem Staat zurückgeführt. Hierbei gibt es kein Recht auf Entschädigung für Werte, die sich noch auf dem Grundstück befinden. Nach aktuellem Bodenverwaltungsrecht hat der Landbesitzer nur die Möglichkeit eine Verlängerung des Vertrags zur beantragen, was jedoch mit entsprechenden Gebühren verbunden ist.

Die Bedeutsamkeit des Boden und des Grundstücks im Immobiliensektor ist selbstverständlich. Nicht nur wegen der Knappheit von Landressourcen und des schnell zunehmenden Prokopfeinkommens steigen die Grundstückpreise, sondern auch durch die höhere Besteuerung des Staates.

12 Network Information http://www.landchina.com/landinfo erstellt von Landressourcensamt

13 http://www.stats-sh.gov.cn/ Statistiksamt Shanghai

10