Inhalt

  INHALT  

TABELLENVERZEICHNIS V   

  ABBILDUNGSVERZEICHNIS  VI

  EINLEITUNG 1.  1

1.1.  Ziel der Arbeit  1

1.2.  Methodisches Vorgehen  1

2.  INSTITUTION DER GUTACHTERAUSSCHÜSSE FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE  3

2.1.  Verkehrswert  3

2.2.  Kaufpreissammlung  4

2.3.  Bodenrichtwerte  5

3.  ABLEITUNG DER BODENRICHTWERTE  9

3.1.  Übliche Vorgehensweise bei der Bodenrichtwertermittlung  9

3.2.  Bodenrichtwerte in Innenstadtlagen  11

3.3.  Problematik bei der Bodenrichtwertermittlung  12

4.  ZUSAMMENHANG ERTRAG - MIETE - BODENWERT  15

4.1.  Zusammenhang zwischen Ertrag und Bodenwert  15

4.2.  Miethöhe von Einzelhandelsflächen  16

4.3.  Zusammenhang zwischen Miete und Bodenwert  19

4.4.  Mieterhöhung bei Gewerberaum  20

5.  STAND DER FORSCHUNG  22

5.1.  Ableitung von Bodenrichtwerten anhand von Ertragsindikatoren  22

5.1.1.  Mietlageverfahren  23

5.1.1.1.  Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul  24

5.1.1.2.  Erweitertes Mietlageverfahren  26

II

Inhalt

5.1.1.3.  Mietlageverfahren nach Troff  27

5.1.2.  Mietsäulenverfahren  27

5.1.2.1.  Rohertragsmethode nach Bister  28

5.1.2.2.  Mietsäulenverfahren nach Kleiber  30

5.1.2.3.  Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter  31

5.1.2.4.  Mietsäulenverfahren nach Strotkamp  32

5.1.3.  Residualwertverfahren (Extraktionsverfahren)  33

5.2.  Ableitung von Bodenrichtwerten mittels Lagewertverfahren  34

5.2.1.  Lagewertverfahren nach Hagedorn  35

5.2.2.  Zielbaummethode  36

5.2.3.  Lagewertverfahren nach Reuter  37

6.  ÜBERPRÜFUNG DER BODENRICHTWERTSTRUKTUR DER GOSLARER INNENSTADT  38

6.1.  Die Stadt Goslar  38

6.2.  Ausgangsdaten  41

6.3.  Untersuchungsgebiet  43

6.4.  Verfahrenswahl  48

7.  DATENERHEBUNG  50

7.1.  Ermittlung der Passantenfrequenz  50

7.2.  Passantenströme und Einzelhandelssituation  54

7.3.  Ermittlung der Geschäftsraummieten  61

7.4.  Rücklaufquote  66

7.5.  Auswertung der Fragebögen  68

7.6.  Einteilung in Lagewertzonen  69

8.  REGRESSIONSANALYSE  73

8.1.  Begriffserläuterungen  74

8.2.  Vorbereitung der Regressionsanalyse  76

8.2.1.  Selektion  77

8.2.2.  Verteilungsuntersuchung  80

8.2.3.  Datenaufbereitung  81

III

Inhalt

8.3.  Durchführung der Regressionsanalyse  83

8.3.1  Ergebnisse der Regression  89

8.3.2  Normierung der Mieten  90

8.3.3  Ermittlung der funktionalen Abhängigkeit der Bodenrichtwerte  92

8.3.4  Ermittlung der Bodenwerte anhand der tatsächlich gezahlten Mieten  93

9.  FAZIT - EMPFEHLUNG  101

10.  QUELLENVERZEICHNIS  102

  Literatur  102

  Zeitschriften / Schriftenreihen  104

  Gesetze, Richtlinien und Verordnungen  106

  Internetquellen  106

  Sonstiges  108

  DANKSAGUNG  109

ANHANG 111   

IV

Tab. 1: Lagebegriffe. 13

Tab. 2: Mieten in Prozent im Vergleich zur Ladenmiete Erdgeschoss. 18

Tab. 3: Umrechnungskoeffizienten zur Normierung der Mieten 91

Tab. 4: Ergebnisse der Messung der Passantenfrequenz an einem Mittwoch. 121

Tab. 5: Ergebnisse der Messung der Passantenfrequenz an einem Samstag. 121

  Abbildungsverzeichnis  

  ABBILDUNGSVERZEICHNIS  

  Abb. 1: Beispiel der Darstellung eines Bodenrichtwertes.  

  Abb. 2: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Kaufpreis.  

  Abb. 3: Einflussgrößen auf die Miethöhe von Einzelhandelsgeschäften.  

  Abb. 4: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Miethöhe.  

  Abb. 5: Mietlageverfahren - Modell, Schmalgemeier und Paul.  

  Abb. 6: Baulandpreise in Abhängigkeit von Ladenmieten im Erdgeschoß in  

  Frankfurt a. M. 1988.  

  Abb. 7: Umrechnung von Vergleichswerten mit Hilfe der Ertragsverhältnisse nach dem  

  Mietsäulenverfahren nach Kleiber.  

  Abb. 8: Lagewertskala mittels Zielbaum.  

  Abb. 9: Die Kaiserpfalz - einer der touristischen Anziehungspunkte Goslars.  

  Abb. 10: Lage der Stadt Goslar.  

  Abb. 11: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte von Goslar (Stand 01.01.2008)  

  Abb. 12: Anzahl der Kauffälle in der Goslarer Innenstadt in den letzten zwei Jahren  

in  den jeweiligen Richtwertzonen.  

  Abb. 13: Rosentorstraße und Petersilienstraße im Norden des Untersuchungsgebietes.  

  Abb. 14: Wohlenbergerstraße und Jakobikirchhof.  

  Abb. 15: Vogelsang (links) und Sommerwohlenstraße (rechts) begrenzen das  

  Untersuchungsgebiet im Osten.  

  Abb. 16: Fischemäkerstraße und Schuhhof.  

  Abb. 17: Breite Straße und Fleischscharren im Zentrum des Untersuchungsgebietes.  

  Abb. 18: Das Gebiet umfasst im südlichen Teil den Markt und endet mit dem  

  Hohen Weg nahe der Kaiserpfalz.  

  Abb. 19: Die Marktstraße als westliche Begrenzung des Untersuchungsgebietes.  

  Abb. 20: Mit zunehmender Entfernung von der Fußgängerzone nimmt die  

  Leerstandsquote und auch die Wohnnutzung zu (hier in der Breiten Straße)  

  Abb. 21: Untersuchungsgebiet.  

  Abb. 22: Lage der Geschäftsräume im Untersuchungsgebiet.  

VI

  Abbildungsverzeichnis  

  Abb. 23: Standorte der Messung der Passantenfrequenz im Untersuchungsgebiet.  

  Abb. 24: Grafische Darstellung der Passantenanzahl am Mittwoch (linker Balken) und  

  am Samstag (rechter Balken)  

  Abb. 25: Rosentorstraße am Jakobikirchhof und Karstadt. Hier endet für viele Touristen  

  der Einkaufsbummel.  

  Abb. 26: Hauptachsen der Passantenströme.  

  Abb. 27: Die Fischemäkerstraße mit Blick in Richtung Fleischscharren (links) und  

  Richtung Bäckerstraße (rechts)  

  Abb. 28: Die Hokenstraße mit Blick in Richtung Fleischscharren (links) und Richtung  

  Bäckerstraße (rechts)  

  Abb. 29: Abseits der Fischemäker- und Rosentorstraße ist die Vermietungssituation  

  ungewiss.  

  Abb. 30: Bäckerstraße mit Blick in Richtung Rosentorstraße.  

  Abb. 31: Die derzeit im Umbau befindliche Kaiserpassage wird 2009 neu eröffnet.  

  Abb. 32: Überbrückungsmöglichkeit von Stufen, um einen möglichst ebenerdigen  

  Eingangsbereich zu haben.  

  Abb. 33: Erhaltung der historischen Gebäude im Sinne der Anforderungen der  

  UNESCO?  

  Abb. 34: Die Beschaffenheit des Eingangsbereiches der Geschäfte hat in Goslar  

  nachweislich keinen Einfluss auf die Höhe der Miete.  

  Abb. 35: Rücklaufquote der Fragebögen.  

  Abb. 36: Bekleidungs- und Schuhgeschäfte in der Fischemäker- und Rosentorstraße, die  

  Warenhäuser Karstadt und Woolworth sowie C & A und Citibank in den  

  "Scharnierzonen"  

  Abb. 37: Lagewertzonen anhand von Mieten und Passantenfrequenzen.  

  Abb. 38: Grafische Darstellung von Schiefe und Exzess im Vergleich zur  

  Normalverteilung.  

  Abb. 39: Eingabemaske der AKS.  

  Abb. 40: Kennzahlen zur Stichprobe.  

  Abb. 41: Stichprobenübersicht in gekürzter Form.  

  Abb. 42: Relative Häufigkeit der Nettokaltmieten pro Quadratmeter.  

  Abb. 43: Rechenvorschrift für die erste Regression.  

VII

  Abbildungsverzeichnis  

  Abb. 44: Berechnungsvorschrift unter Einbeziehung der Gruppierungslisten.  

  Abb. 45: Ergebnis der Regression - Einflüsse auf die Nettokaltmiete.  

  Abb. 46: Schätzwerte für die Miete eines durchschnittlichen Geschäfts im  

  Untersuchungsgebiet und in den vier Lagen.  

  Abb. 47: Ergebnis der Untersuchung der Abhängigkeit der Bodenrichtwerte.  

  Abb. 48: Rechenvorschrift zur Ermittlung der Bodenwerte.  

  Abb. 49: Ergebnis der Regression nach vier Iterationsschritten.  

  Abb. 50: Lage der Gruppen von Mietfällen mit den entsprechenden Medianwerten.  

  Abb. 51: Mögliche neue Bodenrichtwertzonen mit den Medianen der jeweiligen  

  errechneten Bodenwerte.  

VIII

1. EINLEITUNG

Die Ableitung von Bodenrichtwerten erfolgt aufgrund der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dies ist in

§ 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

In sogenannten kaufpreisarmen Lagen, d. h. in Gebieten, in denen selten Grundstücke verkauft werden, ist die Ableitung von Bodenrichtwerten erschwert. Zu diesen Lagen zählen

in erster Linie die innerstädtischen Geschäftslagen.

Auch die Altstadt von Goslar kann aufgrund mangelnder Kauffälle als kaufpreisarm bezeichnet werden. Für den Innenstadtbereich gelten vier Bodenrichtwertzonen. Ziel der Arbeit ist es, diese Struktur der Bodenrichtwertzonen zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Als Grundlage und als Plausibilitätskontrolle dienen die aktuellen, zum Stichtag 01.01.2008 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwertzonen.

Zunächst wird die grundsätzliche Vorgehensweise bei der Ableitung von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erläutert und auf die Probleme, die dabei in kaufpreisarmen Lagen entstehen können, eingegangen. Darauf folgt die Erklärung, in welcher Verbindung der Ertrag und die Miete von Geschäftshäusern zum Bodenwert stehen.

Zur Problematik der kaufpreisarmen Lagen wurden bereits zahlreiche Untersuchungen durchgeführt, wie sich Bodenrichtwerte alternativ ableiten lassen. Dies ist zum einen mit

Hilfe des Ertrages oder mit Lagewerten möglich. Unter Punkt 4 erfolgt die Erläuterung dieser Verfahren und der dazu durchgeführten Untersuchungen.

Die Ermittlung des Bodenrichtwertniveaus in der Stadt Goslar geschieht auf Grundlage des Ertrages der Geschäftsräume in Erdgeschosslage, den Ladenmieten, wie es in der Wertermittlungspraxis zur Ableitung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Zonen schon häufig mit Erfolg durchgeführt worden ist.

Hierfür wird eine Befragung aller im Untersuchungsgebiet der Goslarer Innenstadt befindlichen Geschäftsinhaber und Ladenmieter zur Höhe der Geschäftsraummiete, der Mietfläche, der Art des Mietvertrages sowie zum Baujahr des Objektes und dessen letzte Sanierung durchgeführt.

Zusätzlich werden die Einzelhandelssituation und die Frequenz der Passanten im Innenstadtbereich untersucht.

Nach Auswertung der Umfrageergebnisse wird mittels Regressionsanalyse unter Nutzung des AKS-Analyseprogrammes der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung der Zusammenhang zwischen Bodenwert und Mieten untersucht. Sollte hierbei ein Zusammenhang nachgewiesen werden, erfolgt dann ein Abgleich der so ermittelten Bodenwerte mit den vorhandenen Bodenrichtwertzonen, und es können dem Gutachterausschuss Vorschläge für neue bzw. geänderte Richtwertzonen unterbreitet werden.

Die Vorgehensweise stützt sich auf weiterführende Literatur, wie Schmalgemeier (VR 1977, 422), Bister (VR 1978, 124) und Paul (VR 1983, 141).

2. INSTITUTION DER GUTACHTERAUSSCHÜSSE FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE

Bereits seit geraumer Zeit wird sich in Deutschland aufgrund verschiedener Gesetze und Verordnungen mit der Bewertung von Grund und Boden befasst. Erforderlich machten dies vor allem das Preußische Enteignungsgesetz von 1874, das Preußische Fluchtliniengesetz von 1875, das Wohnsiedlungsgesetz von 1933 und die Preisstoppverordnung von 1936. Die für die Bewertung zuständigen Stellen befanden sich vorwiegend bei den staatlichen Katasterämtern und den gemeindlichen Vermessungsämtern.

Mit der Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) 1960 hat der Deutsche Gesetzgeber die Institution der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse eingeführt, deren wichtigste Obliegenheit darin besteht, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Um diese Transparenz zu erreichen sieht das Baugesetzbuch (BauGB), als Nachfolger des Bundesbaugesetzes, in § 193 als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse neben der Führung der Kaufpreissammlung und die Ermittlung von Verkehrswerten durch Erstattung von Gutachten die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Weitere Aufgaben sind die Ermittlung wertrelevanter Daten wie Regionalfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, die

Herausgabe des Grundstücksmarktberichts und vieles mehr. Da die Aufgabenstellung sehr vielseitig und komplex ist, ist es erforderlich, die Gutachterausschüsse interdisziplinär zu besetzen. Die Mitglieder können Architekten, Bausachverständige, Bankkaufleute, Betriebswirte, Wohnungswirtschaftler, Vermessungsingenieure, Immobilienmakler usw. sein.

2.1. VERKEHRSWERT

Der Gesetzgeber hat die Definition des Verkehrswertes im BauGB geregelt. Gemäß

§ 194 BauGB wird „der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit

und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Der Verkehrswert ist demnach der Wert eines Grundstücks, für den sich zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt eine große Gruppe potentielle Käufer finden ließe. Beim Begriff des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. In § 6 der Wertermittlungsverordnung (WertV) werden jedoch die ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse näher beschrieben. Daraus ergibt sich eine negative Begriffsbestimmung. Alles was demnach nicht ungewöhnlich ist, ist gewöhnlich.

Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, auch den Tausch oder die Begründung eines Erbbaurechts von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden.

„Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.“ ¹ „Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.“ Auskünfte aus der Kaufpreissammlung bekommen nur Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Die Kaufpreissammlung bildet die Grundlage für alle Aufgaben der Gutachterausschüsse. Sie stellt den lokalen Grundstücksmarkt dar und ist somit die Voraussetzung für die Ableitung von Kenngrößen und zur Schaffung der Markttransparenz.

¹ Gerardy, Möckel, „Praxis der Grundstücksbewertung“, 2003, S. 1.2.4/1

² Vgl. Reuter, „Ermittlung von Bodenwerten und Bodenrichtwerten in Innenstadtlagen“, 2005, S. 63 ff.

Die meisten Kaufpreissammlungen werden heute automatisiert geführt. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach § 195 Abs. 3 BauGB bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Aus Datenschutzgründen werden keine genauen Grundstücksbezeichnungen herausgegeben, weil dadurch ein Personenbezug hergestellt werden könnte. Die Auskunft in anonymisierter Form erfordert eine um so ausführlichere Auswertung der Kaufverträge, damit die Vergleichbarkeit zwischen Wertermittlungsobjekt und Vergleichsgrundstücken über die genaue Beschreibung von rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstiger Beschaffenheit und der allgemeinen Lage gewährleistet ist.

Bodenrichtwerte werden unterschiedlich in den einzelnen Bundesländern entweder jährlich oder alle zwei Jahre ermittelt. Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte bildet die Kaufpreissammlung. Gemäß § 196 BauGB sind „auf Grund der Kaufpreissammlung … für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands … zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.“ Bodenrichtwerte werden als Wertbetrag bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.

Sie dienen der Transparenz und Übersichtlichkeit des Bodenmarktes, sind Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten sowie für die steuerliche Bewertung, und sie dienen der Erfüllung von Aufgaben staatlicher und kommunaler Behörden bei städtebaulichen, landesplanerischen und raumordnerischen Belangen.

Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertzonen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen. Bodenrichtwertzonen bzw. zonale Bodenrichtwerte können bestimmte Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen. Die Gutachterausschüsse sind zur Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten verpflichtet.

Mit dem Bodenrichtwert werden maßgebliche Eigenschaften und Merkmale eines Gebietes, wie z. B. der Entwicklungszustand, der Erschließungsbeitragszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung und die Grundstücksgestalt, hier vorrangig die -tiefe, veröffentlicht. Es werden nicht immer alle Eigenschaften und Merkmale angegeben, zumindest aber der Entwicklungs- und der Erschließungsbeitragszustand. Letzerer wird unterschiedlich je nach Bundesland bzw. Gutachterausschuss speziell gekennzeichnet, wenn sich der Wert auf ein erschließungsbeitragspflichtiges Richtwertgrundstück bezieht.

Ist der Entwicklungszustand nicht gekennzeichnet, gilt der Bodenrichtwert für baureifes Land.

Merkmal eines Gebietes können Qualitätsmerkmale oder Nutzungsmerkmale sein. Qualitätsmerkmale:

Der erste Großbuchstabe gibt den Entwicklungszustand an. B … Bauland / baureifes Land R … Rohbauland E … Bauerwartungsland Nutzungsmerkmale:

Die nachfolgenden Buchstaben geben die zulässige Art der baulichen Nutzung an. W … Wohnbaufläche M … Gemischte Baufläche WS … Kleinsiedlungsgebiet MD … Dorfgebiet WR … Reines Wohngebiet MI … Mischgebiet WA … Allgemeines Wohngebiet MK … Kerngebiet WB … Besonderes Wohngebiet G … Gewerbliche Baufläche S … Sonderbaufläche GE … Gewerbegebiet SW … Wochenendhausgebiet

GI … Industriegebiet SO … Sondergebiet

Eigenschaften eines Gebietes sind die Bauweise und die Art und das Maß der baulichen Nutzung.

Bauweise:

Die Bauweise wird durch Kleinbuchstaben gekennzeichnet.

o … offene Bauweise g … geschlossene Bauweise Art und Maß der baulichen Nutzung:

Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird in römischen Zahlen, die Grundstückstiefe in arabischen Zahlen angegeben.

Die Qualitätsmerkmale sind in der Wertermittlungsverordnung erläutert. Nutzungsmerkmale, Bauweise sowie Art und Maß der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Abb. 1 zeigt ein Beispiel für Bodenrichtwerte.

Abb. 1: Beispiel der Darstellung eines Bodenrichtwertes.

Die Richtwerte beziehen sich grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke. Sie werden jedoch auch für die Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke verwendet. Grundsätzlich handelt es sich hier nur um einen Richtwert. Für die Bodenwertermittlung eines Grundstücks muss dieser an das jeweilige Grundstück angepasst werden. Hierfür bieten viele Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten für die wertbestimmenden Merkmale in ihren Grundstücksmarktberichten an.

Besondere Bodenrichtwerte für Sanierungsgebiete oder Entwicklungsbereiche werden auf Antrag ermittelt und veröffentlicht. Dies ist im § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB gesetzlich geregelt.

Nach § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB sind auch für die Finanzbehörden Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben zur steuerlichen Bewertung zu ermitteln. Gemäß § 196 Abs. 2 BauGB

sind die Bodenrichtwerte auf die entsprechenden Zeitpunkte fortzuschreiben, wenn sich die Qualität des Bodens verändert, z. B. durch einen Bebauungsplan. Die Richtwerte werden in der Regel am Anfang des Jahres anhand der Daten des Vorjahres bzw. der vergangen zwei Jahre abgeleitet und veröffentlicht. Die Bekanntmachung erfolgt mittels Bodenrichtwertkarten, die zunehmend in digitaler Form veröffentlicht werden. Bodenrichtwerte werden zonal oder lagetypisch veröffentlicht. Bei der zonalen Darstellung werden Grundstücke, die in ihrer Art und Nutzung weitestgehend homogen sind, zusammengefasst. Diese Zone wird parzellenscharf abgegrenzt. Der Richtwert dieser Zone bezieht sich auf ein fiktives für dieses Gebiet typisches Grundstück, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Den Grundstücken kann bei dieser Darstellung sehr einfach der entsprechende Bodenrichtwert zugeordnet werden. Andererseits ist es schwierig, bei Grundstücken, die genau an der Grenze einer Zone liegen, und bei denen zur Nachbarzone ein großer Wertsprung vorliegt, den exakten Bodenwert zu ermitteln. In der Realität gibt es keine Wertsprünge. Die Übergänge zu den jeweiligen Zonen sind eher fließend.

Bei der lagetypischen Darstellung ist eine direkte Zuordnung eines Grundstücks zu einem bestimmten Bodenrichtwert nicht problemlos möglich. Das Bodenrichtwertgrundstück wird bei dieser Darstellung ohne die abgrenzende Zone angegeben. Für ein Gebiet können mehrere lagetypische Bodenrichtwerte angegeben sein. Die Schwierigkeit besteht hier darin, die Richtwertgrundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück zu vergleichen und so den entsprechenden Bodenwert zu ermitteln.

Die Bodenrichtwerte sind, wie es der Name schon sagt, Anhaltspunkte für die Bestimmung des Bodenwertes eines Grundstücks. Sie haben keine bindende Wirkung. Weder aus den Werten, den Abgrenzungen der Zonen noch aus den beschreibenden Zustandsmerkmalen können Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden geltend gemacht werden.

3. ABLEITUNG DER BODENRICHTWERTE

Die optimale Ableitung der Bodenrichtwerte bedingt einen regen Grundstücksverkehr. Die Ableitung erfolgt anhand der Daten der Kaufpreissammlung. Auf die Kaufpreise für Grundstücke haben im Wesentlichen die Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks, Art und Maß der baulichen Nutzung und der Nutzungs- und Erschließungszustand Einfluss. Zusätzlich werden weitere Daten wie Bauleitpläne, Daten über Art und Umfang der Erschließung, Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und einiges mehr herangezogen. Des Weiteren sind auch Daten, die für die Wertermittlung erforderlich sind, wie Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen. Die Bodenrichtwerte sind für baureifes und bebautes Land flächendeckend zu ermitteln, ebenso für landwirtschaftlich genutzte Flächen. Sollte gegebenenfalls ausreichend Datenmaterial vorhanden sein, sind sie auch für Bauerwartungsland und Rohbauland abzuleiten.

Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durch Preisvergleich zu ermitteln. Mit Ausnahme von kleinsten Dörfern sind die Grundstückskaufpreise innerhalb eines Ortsgebietes eher inhomogen. Deshalb erfolgt eine Aufteilung in Bodenrichtwertzonen, in denen für die Mehrheit der Grundstücke die Merkmale Lage, Größe und Zuschnitte, Art und Maß der baulichen Nutzung und Nutzungs- und Erschließungszustand weitestgehend ähnlich sind. Prinzipiell ist bei bebauten Grundstücken der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Innerhalb der Bodenrichtwertgebiete wird dann ein fiktives Grundstück mit durchschnittlichen gebietstypischen Eigenschaften definiert, auf das sich die aus den einzelnen Kaufpreisen abzuleitenden Bodenrichtwerte beziehen.

Aus den Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke mit individuellen Eigenschaften leiten die Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte unter Einbeziehung ihrer Markterfahrung und mit Mitteln der Statistik einen Bodenrichtwert ab. Dies geschieht durch direkten oder indirekten Preisvergleich.

Beim direkten Preisvergleich wird das arithmetische Mittel von Preisen der Vergleichsgrundstücke aus der Kaufpreissammlung gebildet und so der Bodenrichtwert abgeleitet. Diese Methode ist sehr einfach und für jedermann nachvollziehbar, aber es sind in kaum einer Kaufpreissammlung viele Vergleichsgrundstücke zu finden, die die gleichen wertbeeinflussenden Merkmale aufweisen wie das Richtwertgrundstück. Lediglich in Gebieten, in denen sich exakt gleich geschnittene Grundstücke mit gleicher baulicher Nutzbarkeit und gleichem Entwicklungs- und Erschließungszustand befinden, wäre der direkte Preisvergleich anwendbar. Hierzu müsste zudem noch eine ausreichende Anzahl von Vergleichsgrundstücken vorhanden sein, so dass diese Methode in der Realität kaum Anwendung findet.

Beim indirekten Preisvergleich können auch vom Richtwertgrundstück abweichende Grundstücke mit einbezogen werden, wenn keine ausreichende Anzahl von Vergleichsgrundstücken mit gleichen wertbeeinflussenden Merkmalen vorhanden sind. Die nicht übereinstimmenden Merkmale und auch der Kaufpreis werden durch Zu- oder Abschläge an das Richtwertgrundstück angepasst. Über die Höhe der Zu- oder Abschläge entscheiden die Gutachter mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten und mit Sachverstand und Marktkenntnis. Nach der Anpassung bildet man wie beim direkten Preisvergleich dann das arithmetische Mittel. Das Ergebnis wird anschließend kaufmännisch gerundet und ergibt den Bodenrichtwert.

Bei der Fortschreibung der Bodenrichtwerte, d. h. die Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung, werden oft Indexreihen nach § 9 Abs. 1 WertV herangezogen, ein qualifizierter Lagewertvergleich durchgeführt sowie deduktive Verfahren angewendet. Für die Anpassung gibt es verschiedene Möglichkeiten: x evidenter Preisvergleich:

beruht auf simplen Zu- oder Abschlägen, die keines Beweises bedürfen (z.B. unterschiedlicher beitragsrechtlicher Zustand)

x statistischer Preisvergleich:

statistisch aus Kaufpreisen abgeleitete Umrechnungskoeffizienten (z.B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung oder Bodenpreisindizes) x deduktiver Preisvergleich:

nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung plausible Verknüpfung des Vergleichspreises mit bodenpreisbedeutsamen Faktorleistungen (Faktorpreise) (z.B. Mieten für den Ausgleich von Lageunterschieden) x intersubjektiver Preisvergleich:

nach Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- oder Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung (z.B. Schätzung relativer Lageunterschiede mittels Lagekriterien) 2

Für baureifes Land enthalten die Richtwerte grundsätzlich die Erschließungsbeiträge. Aufgrund örtlicher Gegebenheiten können diese jedoch in Ausnahmefällen auch vorübergehend erschließungsbeitragspflichtig angegeben werden. Die einzelnen Bodenrichtwerte müssen nicht begründet werden, jedoch muss ihre Ableitung nachvollziehbar sein. Eine Angabe von Wertspannen ist nicht zulässig. Flächenhafter Denkmalschutz, z. B. Ensembles in historischen Altstädten, werden im Wert berücksichtigt, jedoch nicht der Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.

Gebiete ohne bzw. mit nur geringem Grundstücksverkehr bezeichnet man als kaufpreisarme Lagen. Hier liegen keine oder nur ungenügend Kauffälle vor, um überhaupt einen Preisvergleich durchführen zu können. In der Wertermittlungspraxis wird von kaufpreisarmen

² Vgl. Reuter, „Ermittlung von Bodenwerten und Bodenrichtwerten in Innenstadtlagen“, 2005, S. 63 ff.

sowie Seele, „Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich“, in VR 12/1998, S. 399

Lagen gesprochen, wenn innerhalb von zwei Jahren weniger als vier bis fünf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone anfallen. Tritt dies über einen längeren Zeitraum auf, kann es zu Problemen bei der Fortschreibung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse kommen. Sie können nur über Indexreihen und Sachverstand fortgeschrieben werden. Es existiert dort kein Markt im eigentlichen Sinne, so dass die Bodenrichtwerte an eine Marktentwicklung angepasst werden müssen, die nicht real nachvollziehbar ist. Es besteht demnach die Gefahr, sich Jahr für Jahr weiter von gesicherten Erkenntnissen zu entfernen.

Speziell in den Zentren von Städten treten gehäuft kaufpreisarme Lagen auf. Hier gibt es oftmals kaum mehr unbebaute Grundstücke, die verkauft werden. Baulücken, wie sie in deutschen Städten nach dem 2. Weltkrieg in größerer Zahl aufgetreten sind, sind im Laufe der Zeit nahezu geschlossen worden.

Auch sind Kauffälle von bebauten Grundstücken, aus denen sich der Bodenwertanteil ermitteln ließe, eher rar. Zudem ist eine Rückrechnung problematisch, da schon geringe Ungenauigkeiten bei der Annahme der Einflussgrößen zu großen Unterschieden beim Bodenwert führen. Des Weiteren machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar. Aufgrund dessen lassen sich häufig auch keine geeigneten Vergleichsgebiete finden, auf die zurückgegriffen werden kann (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Doch gerade in der Innenstadt sind Bodenrichtwerte von großer Bedeutung, da hier oftmals das höchste Preisniveau vorliegt.

Wenn neue Gebäude in Innenstadtlage errichtet werden sollen, wird häufig das Grundstück inklusive der bestehenden Bebauung gekauft und diese danach abgerissen. Doch auch hier erfolgt in den Kaufverträgen keine Abgrenzung beim Kaufpreis zwischen Bodenwert den Freilegungskosten, so dass das Herauslösen des Bodenwertanteils wegen der oben genannten Gründe problematisch ist.

Als Besonderheiten des Grundstücksmarktes in Innenstadtlagen können unter anderem die ertragsorientierte Bodennutzung genannt werden, da hier hauptsächlich geschäftlich oder gemischt genutzte Objekte zu finden sind. Auch ist die Anzahl der Marktteilnehmer auf einen kleineren Kreis beschränkt, was auch ein unausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach sich ziehen kann.

Der Bodenwert in den Zentren der Städte ist stark lageabhängig. In den sogenannten 1a-Lagen werden höhere Erträge erzielt als beispielsweise am Rand der Innenstadt. Nachstehende Tab. 1 zeigt die oft gebrauchten Lagebegriffe auf.

Tab. 1: Lagebegriffe.

Quelle: Schwirley, „Mietwertermittlung“, 2000, S. 274

Grundsätzlich kann die Lage nicht hundertprozentig definiert werden. Eine 1a-Lage muss nicht zwangsläufig im Zentrum der Stadt liegen. Oft ist eine 1a-Lage dort, wo der größte Branchenmix vorherrscht.

Ob sich ein Geschäft in einer 1a- oder 1b-Lage befindet, hängt letztendlich auch von der Größe einer Stadt ab, von deren Gliederung in einzelne Stadtteile, ihrer Infrastruktur und einiges anderes mehr. Die obige Tabelle liefert lediglich Anhaltspunkte. Letzten Endes spielen bei der Einordnung eines Geschäftes auch subjektive Gesichtspunkte eine Rolle. Für die Einordnung in eine der Lagekategorien sind Marktkenntnis und Fingerspitzengefühl erforderlich.

Sonstige Faktoren, wie Grundstücksgröße oder Art und Maß der baulichen Nutzung, die in der Regel Einfluss auf den Bodenwert haben, sind in Innenstadtlagen von untergeordneter Bedeutung. 3

³ Vgl. Kleiber, Simon, „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 2007, S. 1182

4. ZUSAMMENHANG ERTRAG - MIETE - BODENWERT

Nachfolgend werden die einzelnen Beziehungen zwischen dem Wert des Bodens und dem darauf erzielbaren Ertrag bzw. Umsatz in Verbindung zur Miete erläutert.

Der Boden ist umso mehr wert, je besser er nutzbar bzw. je ertragreicher er ist. Einfach ausgedrückt könnte man sagen, dass ein potentieller Käufer bereit ist, für ein Grundstück, das für ihn mehr Nutzen bzw. mehr Gewinn bringt, auch einen höheren Kaufpreis zu zahlen. Ein Grundstück besteht immer aus dem Grund und Boden und dem darauf errichteten Gebäude. Da die Herstellungskosten eines Gebäudes - der Gebäudewertanteil - unabhängig von der Lage sind, kann man sagen, man zahlt einen höheren Preis aufgrund des höheren Bodenwerts (Abb. 2).

Abb. 2: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Kaufpreis.

Quelle: eigene Darstellung

Der Begriff „Preis“ ist dabei vom Begriff „Wert“ entsprechend der Bedeutung zu trennen. Als Ergebnis einer Tauschaktion zahlt man einen bestimmten Preis für eine Sache. Hierbei sind stets zwei Vertragsparteien beteiligt. Der Preis ist folglich von individuellen, subjektiven Vorstellungen geprägt.

Der Begriff „Wert“ ist hingegen intersubjektiv, d.h. der Wert entspricht den Preisvorstellungen einer Gruppe von Marktteilnehmern. Der Wert gilt demzufolge als objektiver Preis. Der Preis einer Sache muss jedoch nicht ihrem Wert entsprechen. 4

Der Ertrag wird bestimmt von der Art und der Intensität der Nutzung. Die Fußgängerzonen der Innenstädte sind größtenteils vom Einzelhandel geprägt. Auf die Höhe der Miete haben die verschiedensten Faktoren Einfluss. Hier spielt beispielsweise eine Rolle, wo sich das Grundstück befindet, sprich die Lage, und auch die Passantenfrequenz hat in dem Zusammenhang entscheidenden Einfluss. Zudem ist es entscheidend, wo ein Geschäft in einem Gebäude liegt, und wie groß Ladenfläche und -tiefe sind. Letztendlich ist auch die Kaufkraft in der Gegend von Bedeutung. Die verschiedenen Einflussfaktoren sind in Abb. 3 grafisch dargestellt.

Abb. 3: Einflussgrößen auf die Miethöhe von Einzelhandelsgeschäften.

Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Schwirley, „Mietwertermittlung“, 2000, S. 273

⁴ BGH, Urteil vom 25.10.1967, Az. VIII ZR 215/66

Die Umsatzerwartung ist ein entscheidender Faktor für die Miethöhe, denn die mögliche Miete ist umso höher anzusetzen, je höher der am Standort zu erwartende Umsatz ist. Dementsprechend genauso wichtig ist die Umsatzstabilität, um langfristig ein Geschäft halten zu können. Die Umsatzstabilität steht in enger Verbindung zum Kaufkraftpotential. Von Kopplungspotential spricht man, wenn ein positiver Effekt auf die Umsatzerwartung von bestehenden Einzelhandelslagen oder erfolgreich operierenden Einzelhandelsbetrieben ausgeht.

Eine entsprechend gute Umsatzerwartung kann allerdings nur vorliegen, wenn der Standort, das Objekt an sich und auch das Angebot von hoher Qualität zeugen. DIP - Deutsche Immobilien-Partner haben in ihrem Bericht „Der deutsche Markt für Einzelhandelsflächen“ vom 13. Februar 2008 veröffentlicht, dass der einzelhandelsrelevante Umsatz im Jahr 2007 leicht unter dem Vorjahresniveau lag. Dies sei insbesondere auf gestiegene steuerliche Belastungen, erhöhte monatliche Ausgaben, wie z. B. für Energie- und Heizkosten, aber auch auf höhere Rücklagen zur privaten Altersvorsorge der Deutschen zurückzuführen.

Den Analysen der DIP zufolge verlagerte sich in den letzten Jahren die Nachfrage nach Verkaufsflächen wieder verstärkt in die Innenstädte. Speziell expandierende Filialisten wollen ihre Marktposition in den zentralen, zukunftsträchtigen Standortbereichen ausbauen. Dabei profitieren selbstverständlich die etablierten 1a-Lagen.

Bei Einzelhandelsflächen stellt der Standort bzw. die Lage immer noch den bedeutendsten Einflussfaktor dar. Die Qualität der Lage wird bestimmt durch die Passantenfrequenz, den Branchenbesatz und die Geschlossenheit der Schaufensterfronten.

Ein Standort ist qualitativ gut, wenn er gut erreichbar ist, wenn er sichtbar ist, d.h. wenn das Objekt an sich bereits eine gewisse Werbewirkung hat, und wenn das Umfeld und das Image stimmen.

Für die Qualität der Grundstücke sind die tatsächliche Nutzung der Grundstücke, die Passantenfrequenz und die Erdgeschossmieten als Merkmale maßgebend für den zu erzielenden Ertrag.

Bei der Objektqualität spielt die Ladengröße eine Rolle. Der idealtypische Einzelhandelsladen hat eine Ladenfläche um die 100 m². Daneben ist auch der Ladenzuschnitt ein wichtiger

Einflussfaktor auf die Miethöhe. Breitere und weniger tiefe Läden erzielen in der Regel höhere Mieteinnahmen als schmale, tiefe Läden bei gleicher Lage.

Weitere Merkmale der Objektqualität, die ebenfalls Einfluss auf die Miethöhe haben, sind das Verhältnis der Verkaufsfläche zur Lagerfläche, der ebenerdige bzw. mit Stufen versehene Eingangsbereich des Ladens und die Größe der Schaufensterfläche. In der Literatur werden Anhaltspunkte zu der Größe der Schaufensterfront gegeben. 5

Nutzfläche bis 50 m²: Nutzfläche bis 70 m²: 5 m Schaufensterfront Nutzfläche ab 210 m²: > 8 m Schaufensterfront

Aber auch die Höhe des Schaufensters kann von Bedeutung sein, wenn beispielsweise Schaufensterpuppen werbewirksam platziert werden sollen.

Bei Büros und Arztpraxen wird dagegen der Nutzungswert vor allem durch die Lage, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Parkmöglichkeiten, die Ausstattung und auch die Stockwerkslage bestimmt. Beispielsweise ist eine Orthopädiepraxis im Obergeschoss eines Gebäudes ohne Fahrstuhl durchaus ungünstig gelegen.

In der einschlägigen Literatur sind Anhaltspunkte zu Mietpreisunterschieden der einzelnen Stockwerke veröffentlicht worden (siehe Tab. 2.)

Tab. 2: Mieten in Prozent im Vergleich zur Ladenmiete Erdgeschoss.

Quelle: Dröge, “Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum”, 1999, S. 298

5-20 10-20 10-30

1. UG 70-80 5-25 15-25 10-30

EG 100 10-40 20-30 15-25

EG-Schaufenster 150-200-

120-150-

70-90 10-60 15-25 10-30

2.OG 50-70 10-60 15-20 10-30

3.-6. OG 40-60 10-60 15-30 10-30

⁵ Schwirley, „Mietwertermittlung“, 2000, S. 279

Aus dem zuvor Genannten wird klar, dass die Höhe der Ladenmieten in direktem Bezug zum Ertrag bzw. zum Umsatz steht. Denn je attraktiver ein Geschäft hinsichtlich des zu erwartenden Umsatzes ist desto höher ist die Nachfrage durch potentielle Mieter. Daraus folgt: je größer die Nachfrage desto höher ist der zu erzielende Mietzins. Letztendlich bedeutet dies, dass der Bodenwert mit der Höhe des Ertrags zusammenhängt und damit auch mit der erzielbaren Miete (Abb. 4). 6

Abb. 4: Zusammenhang zwischen Bodenwert, Ertrag und Miethöhe.

Quelle: eigene Darstellung

Bei Geschäftsräumen folgt die Mietpreisbildung dem marktwirtschaftlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage, da hier im Gegensatz zur Wohnraummiete Vertragsfreiheit herrscht, d.h. die Miete kann frei vereinbart werden. Die Vereinbarungen dürfen jedoch nicht gegen

§ 138 Bürgerliches Gesetzbuch (sittenwidrige Rechtsgeschäfte/Wucher) verstoßen. Der Begriff der ortsüblichen Miete für Geschäftsräume kann in Anlehnung an § 194 BauGB folgendermaßen definiert werden.

„Die ortsübliche Marktmiete für Gewerberäume wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften hinsichtlich Art, Größe,

⁶ Günther, „Bodenrichtwertermittlung bei mangelnden Kaufpreisen“, in „Forum“, 1/2003, S. 32 ff.

Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse üblicherweise erzielt und bezahlt wird.“ 7

In der Regel lassen sich im Erdgeschoss eines Gebäudes in der Innenstadt aufgrund der Ladennutzung die höchsten Mieten erzielen. Darüber liegende Wohn- oder Büronutzung kann bei der Ermittlung des Bodenwerts außer Acht gelassen werden. Grundsätzlich sollten aber Geschäfte, die über mehrere Etagen gehen, d. h. die zusätzlich Verkaufsfläche im Unter-oder Obergeschoss haben, gesondert berücksichtigt werden, wobei die Ladenmieten im Untergeschoss annähernd denen im Obergeschoss entsprechen. 8

Im Gewerberaum ist eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Umsatzsteuer oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich, jedoch nicht für die Dauer des Mietvertrages aufgrund beispielsweise durchgeführter Modernisierungen.

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich möglich, wenn sich Vermieter und Mieter darüber einig sind. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist auch eine Änderungskündigung mit gleichzeitigem Angebot eines neuen Mietvertrages mit dem erhöhten Mietzins möglich. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages kann eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden. Hier findet zu bestimmten Zeitpunkten eine automatische Mieterhöhung statt. Die jeweilige Erhöhung kann im Vertrag entweder betragsmäßig oder im Gegensatz zur Wohnraummiete auch prozentual festgelegt werden.

Ebenso bei Vertragsabschluss möglich sind Mietanpassungs- oder Preisklauseln, von denen es zahlreiche Varianten gibt.

⁷ Dröge, „Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum“, 1999, S. 293

⁸ Vgl. Kleiber Simon, „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 2007, S. 2427