Vorwort I

Vorwort

Die wissenschaftliche, politische und öffentliche Sensibilisierung in Bezug auf die Verursachung bzw. Vermeidung von Umweltbelastungen durch Emissionen spielt aus volkswirtschaftlicher Sicht eine zunehmend bedeutende Rolle. Die aus Produktion und Absatz resultierenden unkompensierten Auswirkungen ökonomischer Entscheidungen der Marktteilnehmer benachteiligen oder begünstigen oft unbeteiligte Dritte. Derartige Auswirkungen werden als negative oder positive Externalitäten oder auch externe Effekte bezeichnet.

Vorgenannte Thematik betrifft ebenso die Immobilie, da diese als Wirtschaftsobjekt im volkswirtschaftlichen Sinne ein Produktionsfaktor bzw. Gut darstellt, das im Zusammenhang mit dem Entstehungs- und Nutzungsprozess einerseits eine Umweltbelastung, andererseits auch entsprechende Vorteile mit sich bringt.

Insgesamt befindet sich zwar die Immobilienwirtschaft, d. h. sowohl die Lehre als auch viele Unternehmen, in einer Phase der Neuorientierung, was indirekte Entwicklungen beispielsweise zu neuerbaren Energien, Green Building, etc. erkennen lassen. Bei näherer Betrachtung hingegen ist festzustellen, dass im Gegensatz zu den bestehenden volkswirtschaftlichen Theorien eine nachhaltige immobilienwirtschaftliche Ausei-nandersetzung mit dem Themenkomplex der Externalitäten bzw. externen Effekte bislang nicht erfolgte, was dort einen signifikanten Nachholbedarf impliziert. Folglich lässt sich grundlegend die Notwendigkeit einer immobilienwirtschaftlichen Grundlagenforschung zu externen Effekten begründen.

Mit der vorliegenden wissenschaftlichen Studie wird daher das Ziel verfolgt, die wesentlichen Aspekte der externen Effekte aus volkswirtschaftlicher Sicht herauszuarbeiten und diese anhand immobilienspezifischer Implikationen auf die Immobilienwirtschaft zu übertragen.

Die wissenschaftliche Studie war zugleich Prüfungsarbeit des Fachs Ökonomie bei der Dozentin doc.Ing. CSc. Bozena Kaderabkova im Rahmen des mit Auszeichnung absolvierten Doktorstudiums an der Czech Technical University Prague.

Inhaltsverzeichnis II

Inhaltsverzeichnis   

Vorwort   I

Inhaltsverzeichnis   II

Abbildungsverzeichnis   III

1.  Einleitung  1

1.1.  Problemstellung und Wissensstand zum Thema  1

1.2.  Zielsetzung und Aufbau der Arbeit  2

2.  Wissenschaftstheoretische Grundlagen der externen Effekte  4

2.1.  Volkswirtschaftliche Definition und Problematik der externen Effekte  4

2.2.  Beispiele externer Effekte  6

2.3.  Korrektur- und Bewertungsmaßnahmen für externe Effekte  7

3.  Externe Effekte aus immobilienwirtschaftlicher Sicht  12

3.1.  Die Immobilie im volkswirtschaftlichen Kontext  12

3.2.  Immobilienwirtschaftliche Definition der externen Effekte  14

3.3.  Identifikation externer Effekte anhand des Immobilien-  

Lebenszyklusmodells   15

3.4.  Immobilienwirtschaftliche Maßnahmen zur Berücksichtigung bzw.  

Beeinflussung  externer Effekte  18

4.  Fazit  23

Literaturverzeichnis   25

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  2-1: Auswirkung externer Effekte auf das Marktgleichgewicht  

Abb.  2-2: Allgemeingültige Maßnahmen zur Korrektur externer Effekte  

Abb.  2-3: Bewertungsmethoden externer Effekte zur Ermittlung externer Kosten  

Abb.  3-1: Phasenorientierte Sichtweise der Lebenszyklusphasen von Immobilien  

Abb.  3-2: Externe Effekte bei Immobilien  

Abb.  3-3: Exemplarische Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Immobilienprojekt  

Abb  3-4: Immobilienspezifische Maßnahmen zur Korrektur externer Effekte  

1. Einleitung 1

1. Einleitung

1.1. Problemstellung und Wissensstand zum Thema

In den vergangenen Jahren hat eine zunehmende wissenschaftliche, politische und öffentliche Sensibilisierung in Bezug auf die Verursachung bzw. Vermeidung von Umweltbelastungen durch Emissionen und hier insbesondere durch Schadstoff- und Lärmbelastungen stattgefunden. Doch nicht allein aus Umweltsicht, sondern vielmehr auch aus volkswirtschaftlicher Sicht spielt das Thema eine signifikante Rolle. Die aus Produktion und Absatz resultierenden unkompensierten Auswirkungen ökonomischer Entscheidungen der Marktteilnehmer treffen oft unbeteiligte Dritte. Derartige Auswirkungen werden als negative externe Effekte oder auch negative Externalitäten bezeichnet. ¹ Diese führen einerseits dazu, dass die Wohlfahrt durch Märkte von mehr als nur den Verkäuferkosten und der Käuferbewertung abhängt, da die entstehenden externen Kosten nicht in der Kalkulation des Verursachers berücksichtigt, d. h. externalisiert werden und somit nicht durch den Marktpreis ausgeglichen werden. ² Andererseits stellen sie eine Ursache für Marktversagen dar, woraus sich die Notwendigkeit der Internalisierung externer Kosten herleiten lässt. 3

Die aus Produktion und Absatz resultierenden Auswirkungen ökonomischer Entscheidungen der Marktteilnehmer können ebenso unbeteiligte Dritte begünstigen. Derartige Auswirkungen werden als positive externe Effekte bezeichnet. Vorgenannte Thematik betrifft ebenso die Immobilie, da diese als Wirtschaftsobjekt im volkswirtschaftlichen Sinne ein Produktionsfaktor bzw. Gut darstellt, das im Zusammenhang mit dem Entstehungs- und Nutzungsprozess einerseits eine Umweltbelastung,

1

Die Begriffe „Externer Effekt“ und „Externalität“ werden in der Literatur und Praxis aufgrund ihrer inhaltlich vergleichbaren

Bedeutung häufig synonym verwendet. In dieser Arbeit kommt einheitlich der Begriff „Externer Effekt“ zur Anwendung.

2

Vgl. Gondring, H.; Lammel, E. (Hrsg.): Handbuch Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2001, S. 32.

3

Vgl. Mankiw, N. G.: Principles of Economics Third Edition, Aus dem amerikanischen Englisch übertragen von Wagner, A.;

Marco, H.: Grundzüge der Volkswirtschaftslehre, 3. Aufl., Stuttgart 2004, S. 169.

1. Einleitung 2

andererseits auch entsprechende Vorteile für unbeteiligte Dritte mit sich bringt. Hierbei stellt sich die konkrete Frage der insbesondere negativen externen Effekte und deren Beseitigung, respektive Internalisierung.

Nach eingehender Recherche ist festzustellen, dass in Bezug auf die volkswirtschaftlichen Theorien eine hinreichende Literatur besteht, hingegen die Immobilienwirtschaft eine solche missen lässt. 4

Insgesamt befindet sich zwar die Immobilienwirtschaft, d. h. sowohl die Lehre als auch viele Unternehmen, in einer Phase der Neuorientierung, was indirekte Entwicklungen beispielsweise zu neuerbaren Energien, Green Building, etc. erkennen lassen. Bei näherer Betrachtung hingegen ist festzustellen, dass eine nachhaltige Auseinandersetzung mit dem Themenkomplex bislang nicht erfolgte. ⁵ Folglich lässt sich grundlegend die Notwendigkeit einer immobilienwirtschaftlichen Grundlagenforschung zu externen Effekten begründen.

1.2. Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

Im vorangegangenen Abschnitt des Kapitel 1 „Einleitung“ erfolgte eine Erläuterung der wesentlichen Problematik sowie dem Wissens- und Forschungsstand zum Thema. Es ist deutlich geworden, dass die externen Effekte aus volkswirtschaftlicher Sicht eine zunehmend bedeutende Rolle spielen, wobei die Auseinandersetzung hauptsächlich in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur erfolgt.

Folglich existiert aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ein signifikanter Nachholbedarf, was die fehlende wissenschaftliche und hierzu korrespondierende praxisbezogene Auseinandersetzung unterstreicht.

Während der volkswirtschaftliche Ansatz zwar Denkanstöße zu dem Problem externer Effekte liefern kann, wird er zugleich aber auch immer nur eine vereinfachend abstra- 4

Vgl. beispielhaft ausgewählte Literatur im Literaturverzeichnis des Anhangs dieser Arbeit. Auf entsprechende Literaturanga-ben wird an dieser Stelle verzichtet, da eine weitergehende Untersuchung in separatem Kapitel erfolgt.

5

Vgl. ebenda.

1. Einleitung 3

hierende Sichtweise anbieten, da eine vollständige Erfassung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht der externen Effekte nicht im Fokus steht.

Mit der vorliegenden Arbeit wird daher das Ziel verfolgt, die wesentlichen Aspekte der externen Effekte aus volkswirtschaftlicher Sicht herauszuarbeiten und diese anhand immobilienspezifischer Implikationen auf die Immobilienwirtschaft zu übertragen. Hierbei dienen die im Kapitel 2 „Wissenschaftstheoretische Grundlagen der externen Effekte“ für die Arbeit ausgewählten und allgemeingültigen Ansätze zum einen dem Überblick sowie als Voraussetzung zum Verständnis der wesentlichen Grundlagen. Zum anderen werden sie im Kapitel 3 „Externe Effekte aus immobilienwirtschaftlicher Sicht“ unter kritischer Würdigung auf eine immobilienwirtschaftliche Anwendbarkeit überprüft und bei den weiteren Überlegungen mit herangezogen. Letztlich werden im Kapitel 4 „Fazit“ die vorangegangenen Erkenntnisse nochmals zusammengefasst darstellt und auf dieser Basis eine perspektivische These zum analysierten Themenkomplex abgeleitet.

2. Wissenschaftstheoretische Grundlagen der externen Effekte 4

2. Wissenschaftstheoretische Grundlagen der externen Effekte

Nachdem in Kapitel 1 eine Einführung in die wesentliche Problematik und die Einordnung der Arbeit in den bisherigen wissenschaftsorientierten Forschungsstand bzw. praxisorientierten Wissensstand erfolgte sowie die Zielsetzung der Arbeit und der Gang der weiteren Untersuchung dargestellt wurde, sollen in diesem Kapitel die, mit externen Effekten im Zusammenhang stehenden, grundlegenden und allgemeingültigen Wissenschaften der Volkswirtschaftslehre aufgezeigt werden. Hierbei wird das Ziel verfolgt, die Basis für eine kritische Würdigung auf Übertragung der Erkenntnisse im immobilienspezifischen Sinne zu schaffen, so dass die wissenschaftlich fundierten Erkenntnisse bei den weiteren Überlegungen mit herangezogen werden können.

2.1. Volkswirtschaftliche Definition und Problematik der externen Effekte

Ein externer Effekt ist gemäß volkswirtschaftlicher Definition die Auswirkung ökonomischen Handelns, d.h. der Produktion und des Konsums von Gütern, auf die Wohlfahrt eines unbeteiligten Dritten, für die niemand bezahlt oder einen Ausgleich erhält. ⁶ Ist der Effekt schädigend, so spricht man von einem negativen externen Effekt, ist er begünstigend, so handelt es sich um einen positiven externen Effekt. ⁷ Externe Effekte können zum Einen externe Kosten initiieren, d.h. solche, die nicht vom Verursacher getragen werden. Zum Anderen erhält der Verursacher externer Nutzen für diese keine Vergütung bzw. fallen für den Begünstigten keine Kosten an.

Die theoretische Folge sind gesellschaftliche Wohlfahrtsverluste durch suboptimale Faktorallokation aufgrund Marktversagens. ⁸ Denn ein Verursacher externer Kosten

6

Vgl. hierzu und im Folgenden Mankiw, N. G.: Principles of Economics Third Edition, Aus dem amerikanischen Englisch

übertragen von Wagner, A.; Marco, H.: Grundzüge der Volkswirtschaftslehre, 3. Aufl., Stuttgart 2004, S. 221 - 227.

7

Externe Effekte werden darüber hinaus inhaltlich in technologische, intrapersonelle, psychologische und pekuniäre Effekte

abgegrenzt. Im Sinne der immobilienwirtschaftlichen Relevanz beschränkt sich die Arbeit, wenn auch nicht explizit so be-nannt, auf technologische externe Effekte. Die übrig genannten Klassifizierungen können der einschlägigen Literatur ent-nommen werden. Vgl. u. a. Wikipedia, freie Enzyklopädie: Externer Effekt; http://de.wikipedia.org/wiki; Beitrag zu Externer

Effekt vom 25.06.2008.

8

Vgl. Gondring, H.; Lammel, E. (Hrsg.): Handbuch Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2001, S. 32. Faktorallokation meint die

Zuteilung von Produktionsfaktoren, Vor- und Zwischenprodukten. Vgl. hiezu Frank, W.: Volkswirtschaftslehre - Grundlagen,

(Wissen Kompakt), 4. Aufl., Sternenfels 2006, S. 16.