Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungen  I

I.  Einleitung.  1

II.  Verfahrensstrukturen  3

1.  Grundlagen der Zwangsvollstreckung  3

2.  Unbewegliche Gegenstände  4

2.1.  Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte  4

2.2.  Bruchteile.  5

3.  Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung und  

Zwangssicherungshypothek.   5

3.1.  Begriff und Zweck der Verfahren  5

3.1.1.  Zwangsversteigerungsverfahren.  5

3.1.2.  Zwangsverwaltungsverfahren  6

3.1.3.  Zwangssicherungshypothek  6

3.2.  Beteiligte  8

3.2.1.  Vollstreckungsschuldner  8

3.2.2.  Vollstreckungsgläubiger.  8

3.2.3.  Zwangsverwalter.  8

3.2.4.  Amtsgericht (Zwangsversteigerungsabteilung)  9

3.3.  Der Haftungsverband der Grundpfandrechte.  9

3.3.1.  Allgemeines  9

3.3.2.  Gegenstände des Haftungsverbandes  10

3.3.2.1.  Bestandteile  10

3.3.2.2.  Zubehör  11

3.3.2.3.  Erzeugnisse, Früchte.  11

3.3.2.4.  Miet- und Pachtzinsforderungen.  12

3.4.  Verfahren  13

3.4.1.  Zwangsverwaltung  13

3.4.1.1.  Anordnung  13

3.4.1.2.  Bestellung des Verwalters  13

3.4.1.3.  Rechte und Pflichten des Verwalters.  14

3.4.1.4.  Verteilungstermin.  14

3.4.2.  Zwangsversteigerung.  15

3.4.2.1.  Antragsstellung und Beitritt.  15

3.4.2.2.  Beschlagnahme  16

3.4.2.3.  Geringstes Gebot.  16

3.4.2.4.  Mindestgebot  17

3.4.2.5.  Zuschlag  17

3.4.2.6.  Verteilungstermin.  18

4.  Insolvenzverfahren  19

4.1.  Begriff und Zweck  19

4.2.  Beteiligte  20

4.2.1.  Schuldner.  20

4.2.1.1.  Natürliche und juristische Personen  20

4.2.1.2.  Nicht rechtsfähiger Verein  21

4.2.1.3.  Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit.  21

4.2.2.  Absonderungsberechtigte Gläubiger  21

4.2.3.  Insolvenzverwalter  22

4.2.4.  Insolvenzgericht  22

4.3.  Antragsrecht bei juristischen Personen und Gesellschaften ohne  

Rechtspers  önlichkeit  23

4.4.  Regel- oder Verbraucherinsolvenzverfahren  23

4.5.  Antrag und Eröffnung (Verfahren)  24

4.5.1.  Vorläufige Verwaltung.  24

4.5.1.1.  Starke vorläufige Verwaltung.  24

4.5.1.2.  Schwache vorläufige Verwaltung.  25

4.5.2.  Eröffnetes Verfahren.  26

4.5.2.1.  Absonderung (§ 49 InsO)  26

4.5.2.2.  Rückschlagsperre (§ 88 InsO)  27

4.5.2.3.  Anfechtung (§§ 129 ff. InsO)  27

4.5.2.4.  Verwertung (§ 165 InsO)  27

4.5.2.5.  Kapitalersatz  28

III.  Konsequenzen eines Insolvenzverfahrens auf  

Zwangsversteigerungs  - und Zwangsverwaltungsverfahren  

Wechselwirkungen  und Problemfelder  29

1.  Immobiliarvollstreckung durch den Gläubiger (§ 49 InsO)  29

1.1.  Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens anhängige Zwangsvollstreckung.  29

1.2.  Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht anhängige  

Zwangsvollstreckung.   29

1.3.  Umfang der Hypothekenhaftung.  30

1.3.1.  Erstreckung auf Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör.  30

1.3.2.  Enthaftung durch Veräußerung und Entfernung  31

1.3.3.  Enthaftung nach Beschlagnahme  33

1.3.4.  Enthaftung ohne Veräußerung.  34

1.3.5.  Erstreckung auf Miet- oder Pachtforderung  35

1.4.  Rückschlagsperre  37

1.5.  Anfechtungen durch den Insolvenzverwalter  39

1.6.  Einstweilige Einstellung der Immobiliarvollstreckung.  41

1.6.1.  Einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung im  

Insolvenzeröffnungsverfahren   41

1.6.2.  Einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung im eröffneten Verfahren  

   43

1.6.2.1.  Einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung.  43

1.6.2.2.  Die Zinszahlungspflicht des Insolvenzverwalters  44

1.6.3.  Einstweilige Einstellung der Zwangsverwaltung  47

1.6.4.  Aufhebung der einstweiligen Einstellung  48

1.6.4.1.  Aufhebung der einstweiligen Einstellung bei der  Zwangsversteigerung.48

1.6.4.2.  Aufhebung der einstweiligen Einstellung bei der Zwangsverwaltung  49

2.  Möglichkeiten einer Verwertung unbeweglicher Gegenstände in der  

Insolvenz  (§ 165 InsO)  50

2.1.  Stellung des Insolvenzverwalters  50

2.2.  Zwangsversteigerung durch den Insolvenzverwalter.  51

2.2.1.  Das besondere Ausgebot nach § 174 ZVG  51

2.2.2.  Das besondere Ausgebot nach § 174 a ZVG  53

2.2.3.  Kostenpauschale für die Insolvenzmasse.  54

2.2.4.  Zusammentreffen von Verwalter- und Vollstreckungsversteigerung  56

2.2.5.  Freigabe eines Grundstücks durch den Insolvenzverwalter  57

2.2.6.  Notwendigkeit einer Titelumschreibung auf den Verwalter.  60

2.2.7.  Freihändige Veräußerung  62

2.3.  Das Zwangsverwaltungsverfahren  63

2.3.1.  Fortführung des Gewerbebetriebs des Schuldners  63

2.3.1.1.  Zwangsverwalter und Gewerbebetrieb  63

2.3.1.2.  Gewerbebetrieb und Insolvenz  64

2.3.2.  Eigenkapitalersetzende Nutzungsüberlassung.  65

2.3.3.  Kollision der Rechte des Zwangsverwalters mit denen des  

Insolvenzverwalters   68

2.3.4.  Kalte Zwangsverwaltung.  70

2.3.5.  Pfändung von Mietansprüchen im Insolvenzverfahren  71

IV.  Fazit.  75

Literaturverzeichnis   III

Abkürzungen

aA anderer Auffassung a. a. O. am angegebenen Ort Abs. Absatz abl. ablehnend a. E. am Ende AG Aktiengesellschaft AG Amtsgericht AktG Aktiengesetz Amtl. Begr. Amtliche Begründung Anm. Anmerkung BayObLG Bayerisches Oberstes Landgericht BB Betriebsberater Bd. Band BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGH Bundesgerichtshof BGHZ Sammlung der Entscheidungen des Bundesgerichtshof BT-Drucks. Bundestagsdrucksachen bzw. beziehungsweise DB Der Betrieb d. h. das heißt DZWIR Deutsche Zeitschrift für Wirtschafts- und Insolvenzrecht EGInsO Einführungsgesetz zur Insolvenzordnung Einl. Einleitung EWiR Entscheidungen zum Wirtschaftsrecht f. folgende ff. fortfolgende FK Frankfurter Kommentar gem. gemäß GesO Gesamtvollstreckungsordnung GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbHG GmbH-Gesetz GVG Gerichtsverfassungsgesetz Hb Handbuch HK Heidelberger Kommentar HK Handkommentar

I

Hmb.-Komm. Hamburger Kommentar InsbürO Zeitschrift für das Insolvenzbüro InsO Insolvenzordnung insb. insbesondere i. S. im Sinne iSd im Sinne des i. V. m. in Verbindung mit KG Kommanditgesellschaft KGaA Kommanditgesellschaft auf Aktien KO Konkursordnung LG Landgericht MDR Monatsschrift für Deutsches Recht m. w. N. mit weiteren Nennungen MünchKommInsO Münchener Kommentar zur Insolvenzordnung NJW Neue Juristische Wochenschrift NotBZ Zeitschrift für die notarielle Beratungs- und Beurkundungspraxis Nr. Nummer OHG Offene Handelsgesellschaft NZI Neue Zeitschrift für Insolvenz und Sanierung o. a. oben angegeben OLG Oberlandesgericht Rdn. Randnummer RegEInsO Regierungsentwurf InsO RGZ Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen Rpfleger Der deutsche Rechtspfleger RPflG Rechtspflegergesetz RR Rechtsprechungsreport S. Seite sog. sogenannte USt Umsatzsteuer VglO Vergleichsordnung WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht WuB Wirtschaft und Bankrecht vgl. vergleiche z. B. zum Beispiel ZflR Zeitschrift für Immobilienrecht

II

ZInsO Zeitschrift für das gesamte Insolvenzrecht ZIP Zeitschrift für Wirtschaftsrecht ZMR Zeitschrift für Miet- und Raumrecht ZPO Zivilprozessordnung ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangs verwaltung ZwVwV Zwangsverwalterordnung ZZP Zeitschrift für Zivilprozess

III

I. Einleitung

Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen ist in Deutschland zwar derzeit aufgrund der guten Konjunkturlage rückläufig, die Verbraucherinsolvenzen nehmen jedoch stetig zu. Immer mehr Menschen in Deutschland sind verschuldet. Ein Insolvenzverfahren ist meist der letzte Ausweg aus dieser Schuldenfalle. Besonders schwer kann es diejenigen treffen, die im Besitz von Immobilien sind.

Kommt der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger seine Forderung im Wege der Einzelzwangsvollstreckung durchsetzen. Diesen Weg wird er in der Regel zunächst wählen. Hierbei ist das Prioritätsprinzip zu beachten. Befriedigung erlangt also der Gläubiger, der zuerst die Zwangsvollstreckung betreibt. Verläuft diese Maßnahme allerdings erfolglos, bleibt dem Gläubiger noch die Möglichkeit, das Insolvenzverfahren zu beantragen, welches von der Gläubigergleichbehandlung beherrscht wird. ¹ Diese Möglichkeit gilt allerdings nur für Regelinsolvenzverfahren, da Verbraucher nicht dazu verpflichtet sind, einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens zu stellen.

Können sich Grundpfandgläubiger und Insolvenzverwalter nicht über eine freihändige Verwertung einigen, kommen nur noch Zwangsverwertungsmaßnahmen in Betracht. Die Grund-pfandgläubiger sehen häufig keinen anderen Ausweg, als die Zwangsversteigerung bzw. die Zwangsverwaltung gegen diese Schuldner zu betreiben. ² Problematisch wird es, wenn Insolvenzverfahren und Zwangsversteigerungs- bzw. Zwangsverwaltungsverfahren aufeinander treffen. Dies führt dazu, dass die schutzwürdigen Interessen der Einzelgläubiger mit den ebenfalls schutzwürdigen Interessen der Gläubigergesamtheit kollidieren. 3

Im ersten Teil der Ausarbeitung werden die Verfahrensstrukturen der zuvor erwähnten Verfahren vorgestellt. Sie bilden die Grundlage zum Verständnis des zweiten Teils, der die Problemfelder und Wechselwirkungen beinhaltet und somit den Schwerpunkt der Arbeit darstellt. Wann kommt es zu solchen Wechselwirkungen und welche Auswirkungen haben Zwangsverwaltungen und Zwangsversteigerungen auf ein Insolvenzverfahren? Die Beantwortung dieser Frage erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit den §§ 49 und 165 InsO in Verbindung mit dem ZVG. § 49 InsO berechtigt den absonderungsberechtigten Gläubiger zur Durchführung der Zwangsverwaltung bzw. Zwangsversteigerung, für den Insolvenzverwalter

¹ Pape/Uhlenbruck, Insolvenzrecht, S. 1;

² Tetzlaff, ZInsO 2004, 521, 530.

³ Pape/Uhlenbruck, Insolvenzrecht, S. 4.

1

stellt § 165 InsO eine bedeutende Norm dar. Die Verwertung von unbeweglichem Vermögen ist in den §§ 864 ff. ZPO und im ZVG geregelt.

Die steuerlichen Probleme werden hier aufgrund des Umfangs nicht näher konkretisiert und deshalb nur am Rande erwähnt. Ferner ist die Ausarbeitung nur auf Regelinsolvenzverfahren beschränkt, weil das Verbraucherinsolvenzverfahren erhebliche Unterschiede zum Regelinsolvenzverfahren aufweist. Der Treuhänder ist gem. § 313 Abs. 3 InsO nicht zur Verwertung von Gegenständen berechtigt, an denen Pfandrechte oder andere Absonderungsrechte bestehen. ⁴ Regelmäßig sind jedoch Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen, so dass dem Insolvenzverwalter die Verwertung verwehrt wird. Des Weiteren wird der Insolvenzverwalter generell auch kein allzu großes Interesse an der Verwertung der Immobilie haben, wenn das Grundbuch nicht lastenfrei ist. Zwar ist dem Insolvenzverwalter die Verwertung unter bestimmten Voraussetzungen möglich, darauf wird hier aber aus den genannten Gründen nicht eingegangen.

⁴ Stöber, ZVG, § 172 Rdn. 3.

2

II. Verfahrensstrukturen

Zu Beginn werden in den Verfahrensstrukturen die Zwangsversteigerung, die Zwangsverwaltung, die Zwangssicherungshypothek und das Insolvenzverfahren ausführlich behandelt.

1. Grundlagen der Zwangsvollstreckung

Um den Einstieg in das Thema zu erleichtern, wird vorab ein grober Überblick in das Zwangsvollstreckungsrecht gegeben. Die Zwangsvollstreckung setzt in erster Linie eine Forderung des Gläubigers gegen den Schuldner voraus. Die Definition der Begrifflichkeiten erfolgt unter II. 3.2.

Für die Durchführung der Zwangsvollstreckung sind Titel, Klausel und Zustellung erforderlich. Bei einem Titel handelt es sich um eine öffentliche Urkunde, die den Gläubiger berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. ⁵ Als Vollstreckungstitel bezeichnet man eine gerichtliche Entscheidung oder eine Erklärung einer oder mehrerer Parteien, die einen vollstreckbaren Charakter haben. Als Titel kommen Vollstreckungsbescheide als Ergebnis eines Mahnverfahrens, Urteile jeglicher Art, Kostenfestsetzungsbeschlüsse, Unterhaltsfestsetzungsbeschlüsse, Vergleiche oder notarielle Urkunden in Betracht. Die Aufzählung ist nicht abschließend. 6

Begrifflich versteht man unter einer Vollstreckungsklausel eine Ausfertigung, die dem Gläubiger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt wird. ⁷ Sie gestattet der vollstreckenden Partei die Zwangsvollstreckung gegenüber dem Gegner. Bevor die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird, muss der Schuldner in Kenntnis gesetzt werden, dass gegen ihn ein Titel erwirkt wurde. Deshalb muss vor Beginn der Zwangsvollstreckung der Titel an den Schuldner zugestellt werden gem. §§ 750 Abs. 1 Satz 1, 795 ZPO. ⁸ Bei einzelnen Titeln ist zudem nach Entstehung noch eine Wartefrist von zwei Wochen einzuhalten. ⁹ Bei der Zwangsvollstreckung führt jeder Gläubiger eigenverantwortlich die Zwangsvollstreckung durch. Es gilt das Prioritätsprinzip. 10

Vor Durchführung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kann der Gläubiger den Schuldner außergerichtlich zur Zahlung auffordern und ihm mit der Zwangsvollstreckung drohen. Häufig

⁵ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 15.

⁶ Thomas/Putzo, ZPO, § 704 Rdn. 14 f; Musielak, Grundkurs ZPO, S. 375.

⁷ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 24.

⁸ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 27 f.

⁹ Thomas/Putzo, ZPO, § 750 Rdn. 18.

¹⁰ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 2.

3

werden dadurch nur unnötige Kosten verursacht, weil der Schuldner selten zur Zahlung bereit oder in der Lage ist. Dies veranlasst den Gläubiger dazu, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Unterschieden wird dabei zwischen der Mobiliar- und der Immobiliarvollstreckung, wobei erstere für das Thema ohne Bedeutung ist. Bei der Immobiliarvollstreckung bieten sich für den Gläubiger drei Möglichkeiten an: Die Zwangsversteigerung, die Zwangsverwaltung und die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf dem Grundstück des Schuldners gem. § 866 ZPO. ¹¹ Voraussetzung für alle drei Vollstreckungsarten ist das Vorliegen eines unbeweglichen Gegenstandes.

2. Unbewegliche Gegenstände

Zu den unbeweglichen Gegenständen zählen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (Wohnungseigentum, Erbbaurecht) und Anteile eines Miteigentümers nach Bruchteilen gem.

§ 864 Abs. 2 ZPO, im Schiffsregister eingetragene Schiffe, die im Schiffsbau eintragbaren Schiffsbauwerke gem. § 864 Abs. 1 ZPO und Luftfahrzeuge gem. § 171 a ZVG sowie

Gegenstände, auf die sich die Hypothek erstreckt gem. § 865 ZPO. ¹² Konkretisiert werden hier lediglich die Grundstücke, die grundstücksgleichen Rechte und die Bruchteile.

2.1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

Dem Gläubiger ist es möglich, aufgrund einer Geldforderung die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen zu betreiben. Zum unbeweglichen Vermögen zählen sowohl Grundstücke einschließlich wesentlicher und nicht wesentlicher Bestandteile, als auch die mit dem Eigentum verbundenen Rechte gem. § 96 BGB. Die Regelungen hierzu befinden sich in § 864 Abs. 1 ZPO. ¹³ Unter einem Grundstück versteht man einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der durch eine in sich wiederkehrende Linie begrenzt wird. ¹⁴ Die Zwangsvollstreckung ist des Weiteren auch auf grundstücksgleiche Rechte anwendbar. Mit ihnen wird ebenso verfahren wie mit Grundstücken. Davon betroffen sind z. B. das Erbbaurecht gem. § 1 ff. ErbbauVO und das Bergwerkseigentum gem. § 9 Abs. 1 Bundesberggesetz. 15

¹¹ Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 12 f.

¹² Musielak, Grundkurs ZPO, S. 681; Stöber, Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ZVG-Hb, S. 4 f.

¹³ Baur/Stürner/Bruns, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 437 f.

¹⁴ Hintzen in Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 623; Stöber, Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ZVG-Hb, S. 4.

¹⁵ Baur/Stürner/Bruns, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 437 f.

4

2.2. Bruchteile

Die Zwangsvollstreckung kann auch in den Bruchteil eines Grundstücks, einer grundstücksgleichen Berechtigung, eines Schiffes, Schiffsbauwerks oder Luftfahrzeugs erfolgen. Bedingung ist, dass der Bruchteil an dem Anteil eines Miteigentümers besteht gem. § 864 Abs. 2 ZPO, § 1008 BGB oder der Anspruch des Gläubigers auf einem Recht beruht, mit dem der Bruchteil als solcher belastet ist gem. § 864 Abs. 2 ZPO. Die Zwangsvollstreckung in den Bruchteil eines Miteigentümers wird auch dann nicht eingeschränkt, wenn die Bestellung der Hypothek oder der Grundschuld von einem Alleineigentümer vorgenommen wurde und erst anschließend das Grundstück ins Miteigentum übergangen ist. 16

Liegt eine Gemeinschaft zur gesamten Hand vor, wie z. B. eine Gesellschaft (§ 719 BGB; §§ 736, 859 Abs. 1 ZPO), Gütergemeinschaft (§§ 1416, 1419, 1485 BGB; §§ 740, 743-745,

860 ZPO) Erbengemeinschaft (§§ 2032, 2040 BGB; §§ 747, 859 Abs. 2 ZPO) ist die Zwangsvollstreckung in den Miteigentumsanteil des einzelnen entweder vollkommen unmöglich oder lediglich als Pfändung des Anteils an der gesamten Vermögensmasse zulässig. Eine selbständige Vollstreckung in einen realen Grundstücksteil, sog. Teilfläche, ist von vornherein ausgeschlossen. Dennoch gibt es eine Ausnahme nach Vereinigung und Zuschreibung selbständig belasteter Grundstücke. 17

3. Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung und Zwangssiche-

rungshypothek

3.1. Begriff und Zweck der Verfahren

3.1.1. Zwangsversteigerungsverfahren

Unter einem Zwangsversteigerungsverfahren ist ein gerichtliches Verfahren mit dem Ziel, ein Grundstück öffentlich zu verwerten, zu verstehen. Die Verwertung soll im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung erfolgen. Aus dem Erlös ist der Vollstreckungsgläubiger zu befriedigen. ¹⁸ Die Durchführung der Zwangsversteigerung ist an die Erfüllung bestimmter Kriterien geknüpft. ¹⁹ Wie oben bereits erwähnt, sind ein Vollstreckungstitel, die Vollstreckungsklausel und die Zustellung des Vollstreckungstitels erforderlich. 20

¹⁶ Stöber, Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ZVG-Hb, S. 5.

¹⁷ MünchKommInsO/Ganter, § 49 Rdn. 10 f.

¹⁸ MünchKommInsO/Lwowski, § 165 Rdn. 26.

¹⁹ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 160.

²⁰ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 12 ff.

5

3.1.2. Zwangsverwaltungsverfahren

Bei der Zwangsverwaltung wird vom Gericht ein Zwangsverwalter bestellt. ²¹ Mit einem Zwangsverwaltungsverfahren wird die Befriedigung der Vollstreckungsgläubiger aus den laufenden Einnahmen eines Grundstücks beabsichtigt. ²² In der Regel wird sie gleichzeitig mit der Zwangsversteigerung beantragt, um auch Erzeugnisse sowie Miet- und Pachtzinsforderungen geltend machen zu können, die nicht von der Zwangsversteigerung umfasst werden gem. § 148 i.V.m. § 21 ZVG. Die Zwangsverwaltung eignet sich insbesondere für Gläubiger mit persönlichen, nicht dinglichen Titeln. In der Regel versprechen Vollstreckungen dieser Gläubiger aufgrund hoher Belastungen von den Grundpfandgläubigern keine Aussicht auf Erfolg. 23

3.1.3. Zwangssicherungshypothek

Bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf dem Grundstück des Schuldners handelt es sich also um eine weitere Zwangvollstreckungsmaßnahme ins unbewegliche Vermögen. ²⁴ Gem. § 866 Abs. 2 ZPO kann sie allein oder neben der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bestehen. Die Eintragung einer Zwangshypothek bezweckt für den Gläubiger die Sicherung eines titulierten Anspruches, wobei dessen Höhe mindestens 750,-Euro betragen muss gem. § 866 ZPO. Die Vorschriften zur Zwangshypothek befin-

den sich in den §§ 1184 bis 1186 BGB. Verglichen mit der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung kommt es bei der Zwangshypothek zu keiner Befriedigung des Gläubigers. Mit Eintragung der Zwanghypothek hat der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung abhängig von der Rangeintragung gem. § 879 BGB einen Befriedigungsanspruch vor nachrangig eingetragenen Rechten. 25

Die rechtsgeschäftlich bestellte Sicherungshypothek nach dem bürgerlichen Recht hat die gleiche Wirkung wie die Eintragung einer Zwangshypothek. Wird ein Zwangsversteigerungsverfahren von einem anderen (dinglichen oder persönlichen) Gläubiger betrieben, nimmt der Zwangshypothekengläubiger die Stellung eines Beteiligten gem. § 9 ZVG ein. Die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung ist dem Gläubiger der Zwangshypothek auch aus einem dinglichen Recht möglich, nämlich aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG (dinglicher Gläubiger). 26

²¹ MünchKommInsO/Lwowski § 165 Rdn. 29.

²² Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 168.

²³ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 168.

²⁴ Hintzen/Wolf/Hintzen, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 697.

²⁵ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 353.

²⁶ Hintzen in Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsver-

6

Die Zwangshypothek berechtigt den Gläubiger, auch gegen den rechtsgeschäftlichen Erwerber des Grundstücks, der nicht Forderungsschuldner ist, die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung gem. § 1147 BGB durchzuführen. Folgt man der überwiegenden Meinung, wird der rechtsgeschäftliche Erwerber bzw. ein Ersteher nicht Rechtsnachfolger des im Zahlungstitel aufgeführten Schuldners. Somit ist die Umschreibung des Titels auf den neuen Grundstückseigentümer nach § 727 ZPO nicht möglich. ²⁷ Die Umschreibung des Zahlungstitels auf einen rechtsgeschäftlichen Erwerber oder Ersteher soll nach anderer Auffassung zulässig sein, wenn die Zwangshypothek auf ihn übergegangen und er Rechtsnachfolger der dinglichen Schulden geworden ist. Schließlich soll dem neuen Eigentümer eine dingliche Rechtsnachfolgeklausel nicht versagt werden können. 28

Ist das Grundstück über den Verkehrswert hinaus belastet, kann sich die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek trotzdem als zweckmäßig erweisen, da für eine Veräußerung durch einen lastenfreien freihändigen Verkauf des Grundstücks die Zustimmung des Gläubigers der Zwangssicherungshypothek notwendig ist. ²⁹ Die Eintragung der Zwangshypothek hat doppelte Wirkung. Dies hängt damit zusammen, dass zum einen ein Akt der Zwangsvollstreckung und zum anderen zugleich ein verfahrensrechtliches Grundbuchgeschäft vorliegt. ³⁰ Das Grundbuchamt wird also als Vollstreckungsorgan und als Organ der freiwilligen Gerichtsbarkeit aktiv. Vom Grundbuchamt ist eine Prüfung der vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen der ZPO und der grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen der GBO vorzunehmen. 31

Für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist ein formloser Antrag gem. § 867 Abs. 1 ZPO erforderlich. ³² Die Antragsstellung durch den Schuldner ist nicht möglich. Sachlich zuständig ist das Amtsgericht (Grundbuchamt), örtlich das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das zu belastende Grundstück befindet. Die funktionelle Zuständigkeit obliegt dem Rechtspfleger. ³³ Die Zwangssicherungshypothek kann nicht für mehrere Grundstücke des Schuldners beantragt werden gem. § 867 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Gleiches gilt für nachein-ander gestellte Anträge, weil es dadurch zur verbotenen Umgehung des § 867 Abs. 2 Satz 1 ZPO kommt. 34

waltung, S. 697.

²⁷ Zöller/Stöber, ZPO, § 867 Rdn. 20; Stöber, ZVG, Einl. Rdn. 69.3; MünchKommZPO/Eickmann, § 867 Rdn. 57; Schuschke/Walker, § 867 Rdn. 25; Musielak/Becker, § 867 Rdn. 11.

²⁸ Böttcher, ZV im GB, Rdn. 108; Alff, Rpfleger 2001, 385, 394.

²⁹ Knees, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 13.

³⁰ BGH, Rpfleger 2002, 17; Zöller/Stöber, ZPO, § 867 Rdn. 1; Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 354.

³¹ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 354.

³² Stöber, ZVG, Einl. Rdn. 62 ff.

³³ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 354.

³⁴ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 367 ff.

7

3.2. Beteiligte

3.2.1. Vollstreckungsschuldner

Als Vollstreckungsschuldner wird derjenige bezeichnet gegen den sich die Vollstreckung richtet. ³⁵ In einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Vollstreckungsschuldner Beteiligter. ³⁶ Gem. § 9 ZVG versteht man unter dem Begriff des Schuldners den dinglich haftenden Schuldner gem. § 1147 BGB, der in der Regel mit dem persönlich haftenden Schuldner gem. § 488 BGB gleichzusetzen ist. Sind dinglich und persönlich haftender Schuldner nicht identisch, wird letzterer vom Zwangsversteigerungsverfahren ausgeschlossen. 37

3.2.2. Vollstreckungsgläubiger

Unter Gläubiger im Sinne des ZVG versteht man denjenigen, der einen Anordnungs- oder Beitrittsbeschluss erlangt hat. Er wird auch als „betreibender Gläubiger“ bezeichnet. ³⁸ Mit dem Anordnungsbeschluss ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung durch einen Beschluss an. ³⁹ Wird durch weitere Gläubiger die Anordnung der Versteigerung eines Grundstücks beantragt, für welches bereits eine Zwangsversteigerung angeordnet worden ist, erlässt das Vollstreckungsgericht einen Beitrittsbeschluss gem. § 27 ZVG. 40

3.2.3. Zwangsverwalter

Die Bestellung des Zwangsverwalters erfolgt durch das Vollstreckungsgericht gem. § 150 Abs. 1 ZVG. Es ergeht ein Anordnungsbeschluss. Als Zwangsverwalter kommt lediglich eine natürliche Person gem. § 1 Abs. 2 ZwVwV in Betracht. Juristische Personen und Handelsgesellschaften sind ausgeschlossen. Die Person muss zur Übernahme des Amtes im Einzelfall bereit, geschäftskundig und von den Beteiligten unabhängig sein. ⁴¹ In der Regel werden Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuer- und Unternehmensberater als Zwangsverwalter bestellt. ⁴² Der Steuerberater des Schuldners darf jedoch aufgrund seiner Befangenheit dieses Amt nicht übernehmen. Selbiges gilt für den Nachlassverwalter. Davon unberührt bleibt der Insolvenzverwalter eines parallel laufenden Insolvenzverfahrens. Eine Interessenkollision ist hier aufgrund der wechselseitigen Aufsichts- und Kontrollmechanismen

³⁵ Knees, Immobiliarzwangsvollstreckung, S. 12.

³⁶ Stöber, ZVG, § 9 Rdn. 2.

³⁷ Böttcher, ZVG, § 9 Rdn. 6.

³⁸ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 54.

³⁹ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 17.

⁴⁰ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 19.

⁴¹ Stöber, Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ZVG-Hb, S. 403.

⁴² Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 150 a Rdn. 3 ff.

8

und der Pflichtenstellung in den Verfahren zu verneinen, wobei auch andere Ansichten vertreten werden. ⁴³ Auf die Konflikte wird in II 2.3.3 näher eingegangen.

3.2.4. Amtsgericht (Zwangsversteigerungsabteilung)

Sachlich zuständig für das Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Die örtliche Zuständigkeit richtet sich danach, in welchem Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt gem. §§ 1, 163 Abs. 1 ZVG. Ist die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ins Grundbuch beabsichtigt, muss der Antrag gem. § 867 BGB an das Grundbuchamt gerichtet werden, wo er von einem Rechtspfleger bearbeitet wird gem. § 3 Nr. 1 i RPflG. 44

3.3. Der Haftungsverband der Grundpfandrechte

Im Rahmen der Strukturen von Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren wird auf die vom Haftungsverband umfassten Gegenstände näher eingegangen, da hier Probleme im Zusammenhang mit den Absonderungsrechten im Insolvenzverfahren auftreten. Wie sich der Haftungsverband auf den § 49 InsO auswirkt, wird im zweiten Teil vertieft.

3.3.1. Allgemeines

Ein Gläubiger, zu dessen Gunsten ein Grundpfandrecht bestellt wurde, kann Rechte aus der „Hypothekenhaftung“ geltend machen. Die Hypothekenhaftung hat zur Folge, dass eine in der Zukunft liegende Beschlagnahme rückwirkend gilt, wenn eine Konkurrenz mit dem Rang einer anderen Beschlagnahme vorliegt. Wichtig ist der Zeitpunkt der Eintragung des Grund-pfandrechts. Zum Haftungsverband kommt es durch die Beschlagnahme, sobald die Zwangsversteigerung aus einem Grundpfandrecht erfolgt. 45

Der Haftungsumfang der Hypothek erstreckt sich auf das Grundstück als wirtschaftliche Einheit. Somit sind nicht nur das Grundstück mit seinen wesentlichen Bestandteilen gem. §§ 93, 94 BGB, sondern alle Gegenstände und Rechte, die mit dem Grundstück eine wirtschaftliche Einheit bilden, davon umfasst. Betroffen sind die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und Bestandteile, das Grundstückszubehör und spezielle Forderungen des Grundstücksei-

⁴³ Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung,Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, S. 1133; aA Dassler/Muth, § 150 Rdn. 2.

⁴⁴ Baur/Stürner/Bruns, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 444.

⁴⁵ Hock/Mayer/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, S. 21.

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gentümers gem. §§ 1123 Abs. 1, 1127 Abs. 1, 1128 BGB auf die im Verlauf der Ausarbeitung noch konkret eingegangen wird. 46

Außerdem fällt das Anwartschaftsrecht des Grundstückseigentümers an fremdem Zubehör ebenfalls in den Bereich der hypothekarischen Haftung. Der Haftungsverband einer Hypothek hat bedeutenden Charakter. Im Falle einer Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteigerer hoheitliches Eigentum an sämtlichen mithaftenden Gegenständen gem. §§ 90

Abs. 1, Abs. 2, 55 Abs. 1 BGB, 20 Abs. 2 ZVG i. V. m. §§ 1120 ff. BGB. Die Zwangsvoll-

streckung von Dritten in die zum Haftungsverband gehörenden Gegenstände ist nur bedingt möglich, wenn die wirtschaftliche Einheit des Haftungsobjekts beabsichtigt wird. 47

3.3.2. Gegenstände des Haftungsverbandes

3.3.2.1. Bestandteile

Bei Bestandteilen handelt es sich um Teile einer natürlichen Sacheinheit. In Betracht kommen aber auch Teile einer zusammengesetzten Sache. Ist die Rede von wesentlichen Be-standteilen gem. § 93 BGB, geht es um Bestandteile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. ⁴⁸ Von den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks umfasst sind z. B. die mit dem Grundstück verbundenen Gebäude und die zur Herstellung des Gebäudes eingebauten Sachen (Türen, Fenster, Treppen eines Gebäudes). Auch noch nicht getrennte Erzeugnisse des Grundstücks zählen zu den wesentlichen Bestandteilen. 49

In § 94 BGB sind die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks oder eines Gebäudes geregelt. Dabei handelt es sich um eine ergänzende Sondervorschrift zu § 93 BGB. § 94 Abs. 1 BGB bestimmt die wesentlichen Bestandteile von Grundstücken und § 94 Abs. 2 BGB von Gebäuden. ⁵⁰ Um die Kriterien des § 94 BGB zu erfüllen, darf die verbundene oder eingefügte Sache keine Selbständigkeit aufweisen. ⁵¹ Von dem Haftungsverband nicht umfasst sind Scheinbestandteile gem. § 95 BGB. Dazu gehören Sachen, die lediglich zu einem vorläufigen Zweck mit dem Grundstück verbunden sind, wie z. B. eine Telefonanlage oder ein Teppichboden. ⁵² Außerdem zählen auch dingliche Rechte, die mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden sind, zu den Bestandteilen. Dies können Reallasten, Grunddienstbar-

⁴⁶ Hk-BGB/Eckert,§ 1120 Rdn. 1.

⁴⁷ Kropholler, BGB, § 1120 Rdn. 3.

⁴⁸ Lackmann, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 91.

⁴⁹ Schmidt/Büchler, InsbürO 2007, 293, 294.

⁵⁰ Hk-BGB/Dörner, § 94 Rdn. 1.

⁵¹ Jauering, BGB, § 94 Rdn. 1.

⁵² Schmidt/Büchler, InsbürO 2007, 293; 294.

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keiten oder dingliche Vorkaufsrechte sein, die zugunsten des Grundstückseigentümers bestellt werden. 53

3.3.2.2. Zubehör

Unter Zubehör versteht man bewegliche Sachen, die rechtlich selbständig sind. Somit ist eine Übereignung oder Belastung des Zubehörs unabhängig von der Hauptsache möglich. ⁵⁴ Lediglich bewegliche Sachen kommen als Zubehör in Frage. Grundstücke oder Grund-stücksbestandteile gehören nicht dazu. Beurteilt man das Zubehör nach seiner wirtschaftlichen Zweckbestimmung, muss es der Hauptsache dienen. Außerdem muss das Zubehör mit der Hauptsache in einem gewissen räumlichen Verhältnis stehen. Notwendig ist nur eine bestimmte räumliche Nähe. Ein unmittelbarer Zusammenhang ist nicht erforderlich. In § 98 BGB befinden sich Beispiele. Dies können Maschinen und sonstige Geräte eines Gewerbebetriebes oder Geräte und Vieh eines landwirtschaftlichen Betriebes sein. 55

Der Zubehöreigenschaft kommt eine besondere Bedeutung zu, wenn es um die Veräußerung und Haftung eines Grundstücks geht. Wird ein Grundstück veräußert, geht in der Regel auch das Eigentum am Zubehör auf den Erwerber über, wenn sich die Parteien darüber vertraglich geeinigt haben und zudem der Verkäufer Eigentümer ist. Bestehen Zweifel darüber, ob das Zubehör mit der Übertragung des Grundstücks auf den Käufer übergeht, kommt § 926 Abs. 1 BGB zur Anwendung. Deshalb kann man davon ausgehen, dass auch das Zubehör von der Veräußerung betroffen ist. 56

In der Praxis hat das Zubehör einen besonderen Stellenwert, wenn es um die Frage der Kreditsicherung geht. Gem. § 1120 BGB gehört das Zubehör in den Haftungsverband der Grundpfandrechte Hypothek, Grund- und Rentenschuld. Dadurch kann der Umfang der Kreditsicherheit umfassend erweitert werden. Zwangsvollstreckungsrechtlich wird das Zubehör gem. § 865 Abs. 2 ZPO als Immobilie betrachtet. 57

3.3.2.3. Erzeugnisse, Früchte

§ 99 BGB definiert lediglich den Begriff der Frucht. Früchte als auch Gebrauchsvorteile sind den Nutzungen einer Sache gem. § 100 BGB zuzuordnen. In § 99 BGB werden unmittelbare Sachfrüchte (Abs. 1), unmittelbare Rechtsfrüchte (Abs. 2) und mittelbare (Sach- oder

⁵³ Schmidt/Büchler, InsbürO 2007, 293, 294.

⁵⁴ Kropholler, BGB, § 97 Rdn. 1.

⁵⁵ Hk-BGB/Dörner, §§ 97, 98 Rdn. 2 ff.

⁵⁶ Brehm/Berger, Sachenrecht, S. 28.

⁵⁷ JurisPK-BGB/Vieweg, § 97 Rdn. 3.

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Rechts-) Früchte (Abs. 3) unterschieden. ⁵⁸ Zu den Bodenprodukten zählen z. B. Obst, Beeren und Getreide. Ebenso davon betroffen sind Jungpflanzen und Bäume. Allerdings müssen diese aus einer natürlichen Fortpflanzung stammen und zudem mit dem Boden verwurzelt sein. 59

Ein Baum, der Wurzeln geschlagen hat, wird als Frucht des Grundstücks betrachtet. Bedingung ist jedoch, dass er bis zur Trennung zu den wesentlichen Bestandteilen gem. § 94 Abs. 1 BGB zählt. Als unmittelbare Rechtsfrüchte werden die Erträge bezeichnet, die bestimmungsgemäß aus einem Recht resultieren. Diese Erträge existieren in Sachen oder Rechten, die ihrerseits selbständig sind und zudem als eigener Leistungsgegenstand neben dem Stammrecht bestehen. ⁶⁰ Bedeutend für die Bestimmung ist der Inhalt des Rechts, der sich nach dem Willen der Parteien und nach dem Gesetz richtet. ⁶¹ Unmittelbare Sachfrüchte einer Sache (Abs. 1) können gleichzeitig unmittelbare Rechtsfrüchte eines Nutzungsrechts an dieser Sache darstellen. Dies gilt insbesondere für Pacht und Nießbrauch. 62

Mittelbare Sach- bzw. Rechtsfrüchte (Abs. 3) sind Erträge, die eine Sache bzw. ein Recht als Gegenleistung für die Überlassung zum Gebrauch oder zur Nutzung bewilligen. Dieser Anspruch kann aus Gesetz, Rechtsgeschäft oder Verwaltungsakt erwachsen. Mietzins (Mietvertrag), Pachtzins (Pachtvertrag) sind als Beispiele für mittelbare Sachfrüchte und das basierende Rechtsverhältnis aufzuführen. ⁶³ Die Brandversicherungssumme, die Enteignungsentschädigung für ein beschädigtes Haus oder der Kaufpreis gehören nicht zu den mittelbaren Sachfrüchten, weil es nicht um Erträge, sondern um Surrogate geht. ⁶⁴ Von mittelbaren Rechtsfrüchten (Abs. 3) ist die Rede, wenn es sich um Erträge handelt, die einen Rechtsanspruch aufgrund eines Rechtsverhältnisses begründen, z. B. der Unterpachtzins des Pächters. 65

3.3.2.4. Miet- und Pachtzinsforderungen

Die durch Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks vereinnahmten Miet- und Pachtzinsen zählen gem. § 1123 Abs. 1 BGB ebenfalls zum Haftungsverband. Nähere Ausführungen befinden sich in III. 1.3.5. 66

⁵⁸ Bamberger/Roth/Fritsche, § 99 Rdn. 1 f.

⁵⁹ Bamberger/Roth/Fritsche, § 99 Rdn. 4.

⁶⁰ Bamberger/Roth/Fritsche, § 99 Rdn. 6.

⁶¹ MünchKommBGB/Holch, § 99 Rdn. 8.

⁶² JurisPK-BGB/Vieweg, § 99 Rdn. 6.

⁶³ JurisPK-BGB/Vieweg, § 99 Rdn. 12.

⁶⁴ Bamberger/Roth/Fritsche, § 99 Rdn. 15.

⁶⁵ Hk-BGB/Dörner, § 99 Rdn. 5.

⁶⁶ Schmidt/Büchler, InsbürO 2007, 293, 295 f.

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