I

Inhaltsverzeichnis

ABK  ÜRZUNGSVERZEICHNIS.  II

ABBILDUNGSVERZEICHNIS   III

1  EINLEITUNG. - 1 -  

1.1  Problemstellung und Zielsetzung - 1 -  

1.2  Gang der Untersuchung - 2 -  

2  IMMOBILIENINVESTITIONSRECHNUNG - 3 -  

2.1  Entscheidungsprobleme der Investitionsrechnung. - 3 -  

2.2  Phasenschema des Investitionsplanungsprozesses. - 4 -  

3  METHODEN DER INVESTITIONSRECHNUNG. - 6 -  

4  KLASSISCHE METHODEN - 8 -  

4.1  Statische Methoden - 8 -  

4.2  Dynamische Methoden - 8 -  

4.2.1  Kapitalwert - 9 -  

4.2.2  Interner Zinsfuß. - 10 -  

4.2.3  Anwendbarkeit dynamischer Methoden auf Immobilien - 11 -  

5  MODERNE METHODEN (VOLLSTÄNDIGER FINANZPLAN) - 12 -  

5.1  VOFI-Rentabilität - 12 -  

5.1.1  VOFI-Eigenkapitalrentabilität - 13 -  

5.1.2  VOFI-Gesamtkapitalrentabilität - 14 -  

5.2  Anwendbarkeit moderner Methoden auf Immobilien - 15 -  

6  SCHLUSSBEMERKUNG - 16 -  

LITERATURVERZEICHNIS ..................................................................................... - 17 -

II

Abkürzungsverzeichnis

DCF -Discounted-Cash Flow VOFI - Vollständiger Finanzplan

III

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1:Typologisierung der Methoden der Investitionsrechnung  

Abbildung  2: Ermittlung des Kapitalwertes  

Abbildung  3: Ermittlung des Internen Zinsfußes  

Abbildung  4: Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität  

Abbildung  5: Ermittlung der Gesamtkapitalrentabilität  

- 1 - 1Einleitung

Die Auseinandersetzung mit Investitions- bzw. Desinvestitionsentscheidungen gehört zu den täglichen Aufgaben von Immobilienunternehmen. Aufgrund der hohen Konkurrenzsituation auf dem Immobilienmarkt kommt dem Anpassungsprozess durch Investitionen in den Immobilienbestand mit dem Ziel eines ausgewogenen Immobilienportfolios eine sehr große Bedeutung zu. Die Investitionsentscheidungen prägen die qualitativen Leistungspotentiale einer Immobilie und haben großen Einfluss darauf, welche Erträge aus Mieteinnahmen das Unternehmen am Markt generieren kann ¹ und in wieweit sich dies in einer Wertsteigerung der Immobilie widerspiegelt.

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Die Hauptaufgabe der Investitionsrechnung stellt die Entscheidungsunterstützung dar. Da Immobilieninvestitionen in der Regel sehr langfristig sind und eine lange Kapitalbindungsdauer haben, ist eine Prognose sämtlicher Zahlungen und der Nutzungsdauer sehr schwierig und mit Unsicherheiten verbunden. Eine weitere Besonderheit der Immobilie besteht in ihrer Wertentwicklung. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, bei denen am Ende höchstens ein Restverkaufserlös zu erzielen ist, kann bei einer Immobilie von einer Wertsteigerung des Grund und Bodens ausgegangen werden. Daher kommt hier dem Veräußerungserlös am Ende des Kapitalzeitraumes eine besondere Bedeutung zu. 2

Daraus ergeben sich zwei Hauptanforderungen an eine immobilienwirtschaftliche Investitionsrechnung. Zum einen sollte die Zeitpräferenz berücksichtigt werden können, wonach gleich hohe Zahlungen in der Gegenwart einen größeren Wert haben als in der Zukunft liegende, und zum anderen sollte die Investitionsrechnung alle relevanten Daten und Rahmenbedingungen (z. B. Finanzierung) exakt und übersichtlich abbilden, um eine geeignete Entscheidungsgrundlage zu gewährleisten. 3

Die Auseinandersetzung mit eben aufgeführter Problematik ist die Zielsetzung der vorliegenden Arbeit.

¹ Vgl. ter Horst, Investition, S. 1.

² Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 631.

³ Vgl. Schulte/Heuer/Bone-Winkel, Projektentwicklung, S. 169 ff..

- 2 - 1.2Gang der Untersuchung

Im Rahmen dieser Ausarbeitung werden in Kapitel 2 die Entscheidungsprobleme der Investitionsrechnung und das Phasenschema des Investitionsplanungsprozesses dargestellt.

In Kapitel 3 werden die unterschiedlichen Investitionsrechnungsmethoden aufgeführt und auf die wesentlichen Anforderungen hingewiesen, die sie für eine zuverlässige Immobilieninvestitionsrechnung zu erfüllen sind.

Ferner werden in Kapitel 4 und 5 die Vorteilhaftigkeit verschiedener Ansätze der klassischen und modernen Investitionsrechnungsmethoden auf Immobilien aufgezeigt. Bei der Untersuchung der klassischen Investitionsrechnungsmethode wird dabei auf die statischen und dynamischen Methoden im Allgemeinen eingegangen. Mit dem Kapitalwert und dem Internen Zinsfuß werden die zwei gängigsten dynamischen Investitionsrechnungsmethoden explizit analysiert. Im Rahmen der modernen Methoden wird das Grundkonzept vollständigen Finanzpläne aufgezeigt sowie die daraus ableitbaren Rentabilitätskennzahlen beschrieben.

Auf eine Untersuchung der Auswirkungen von Besteuerung auf Investitionsrechnungen und der damit verbundenen Steuererfassungsproblematik wird im Rahmen dieser Ausarbeitung verzichtet.

Mit der Schlussbetrachtung in Kapitel 6 wird die Ausarbeitung durch ein Fazit der un- tersuchten Thematik abgerundet.