Bewertung von Erbbaurechten

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I  N H A L T S V E R Z E I C H N I S  

  A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S  3

  A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S  4

1.  Einleitung  5

2.  Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts  6

2.1  Definition des Erbbraurechts  6

2.2.  Geschichte des Erbbaurechts  6

2.3  Arten des Erbbaurechts  7

2.4  Merkmale des Erbbaurechts  8

3.  Inhalte von Erbbaurechten  9

3.1  Gesetzliche Inhalte  9

3.2  Vertragliche Inhalte  9

4.  Wertermittlung bei Erbbaurechten  10

4.1  Wertbeeinflussende Faktoren  10

4.1.1  Erbbauzins  10

4.1.2  Wertsicherungsklausel  11

4.1.3  Beschränkungen aus dem Erbbaurechtsvertrag  12

4.2  Probleme der Erbbaurechtsbewertung  15

4.3  Methoden der Erbbaurechtsbewertung  17

4.3.1  Theoretisch-mathematische Methode  17

4.3.2  Methode nach WertR  18

4.3.3  Alternative Methode nach Kröll  22

5.  Zusammenfassung  24

  L I T E R A T U R V E R Z E I C H N I S  25

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  A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S  

  Abb. 1 Einflussfaktoren auf das Erbbaurecht  

  Abb. 2 Typische Erbbauzinssätze / spannen  

  Abb. 3 Durchschnittliche Laufzeiten von Erbbaurechten  

  Abb. 4 Zentrales Problem bei der Wertermittlung von Erbbaurechten (Erbbauschere)  

  Abb. 5 Beispiel zur theoretisch-mathematischen Methode  

  Abb. 6 Empfohlene Wertfaktoren nach WertR  

  Abb. 7 Beispiel zur Methode nach WertR  

  Abb. 8 Beispiel zur Methode nach WertR für ein Sachwertobjekt  

  Abb. 9 Beispiel zur Methode nach WertR für ein Ertragswertobjekt  

  Abb. 10 Ertragswertermittlung der alternativen Methode nach Kröll  

  Abb. 11 Beispiel zur alternativen Methode nach Kröll  

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A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S

Abb. Abbildung Abs. Absatz AG Aktiengesellschaft BauGB Baugesetzbuch BGB Bürgerliches Gesetzbuch bzgl. bezüglich bzw. beziehungsweise Dr. Doktor DM Deutsche Mark € Euro ErbbauVO Erbbauverordnung evtl. eventuell f folgende FH Fachhochschule ggf. gegebenenfalls GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GrdstR Grundstücksrecht GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert Ing. Ingenieur kap. kapitalisiert LGZ Liegenschaftszinssatz m² Quadratmeter N.N. Nomen Nominandum Pkt. Punkt Prof. Professor RLZ Restlaufzeit Rn Randnummer S. Seite Tab. Tabelle vgl. vergleiche WEG Wohnungseigentumsgesetz WertR Wertermittlungsrichtlinien WertV Wertermittlungsverordnung WS Wintersemester z.B. zum Beispiel

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1. Einleitung

Neben der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken im üblichen Sinn kann ein Sachverständiger auch mit der Wertermittlung eines Erbbaurechts oder eines, mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks, beauftragt werden. Bei dieser Art von Wertermittlung müssen jedoch einige Besonderheiten und Feinheiten beachtet werden. Um sich intensiv mit diesen auseinanderzusetzen habe ich mich dazu entschieden, das Thema „Bewertung von Erbbaurechten“ in meiner ersten Belegarbeit an der Hochschule Anhalt (FH) im Ergänzungsstudiengang Immobilienbewertung, zu behandeln.

In der Arbeit wird zuerst auf die Definition des Erbbaurechts, dessen Geschichte, die verschiedenen Arten von Erbbaurechten und schließlich auf die Merkmale des Erbbaurechts eingegangen.

Des Weiteren werden die Inhalte von Erbbaurechten näher erläutert. Besonderes Augenmerk wird hier auf die gesetzlichen und vertraglichen Inhalte gelegt.

Anschließend wird auf die wertbeeinflussenden Faktoren eingegangen und diese jeweils einzeln näher beschrieben. Des Weiteren werden die Probleme herausgearbeitet, die sich bei der Wertermittlung von Erbbaurechten ergeben.

Abschließend werden die verschiedenen Methoden der Boden- und Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten vorgestellt, detailliert beschrieben, anhand von einfachen Beispielen verdeutlicht und kritisch betrachtet. Es wird dabei schwerpunktmäßig auf die theoretischmathematische Methode und die Methode nach WertR eingegangen. Da aber die Methode nach WertR immer wieder kritisiert wird, wird auch die alternative Methode nach Kröll zur Erbbaurechtsbewertung für Ertragswertobjekte vorgestellt.

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2. Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts

2.1 Definition des Erbbraurechts

Die Rechtsgrundlage für das Erbbaurecht stellt die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) vom 15. Januar 1919 dar.

Der § 1 Abs. 1 ErbbauVO bestimmt das Erbbaurecht als eine Belastung des Grundstücks in der Weise, „ …daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht). “ 1

„ Damit wird das Erbbaurecht wie ein eigenes selbständiges Grundstück behandelt…“ ² und stellt die Möglichkeit dar, auf fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten, wobei es dem Erbbauberechtigten zusätzlich erlaubt ist, das Recht zu belasten, zu veräußern und zu vererben.

„ Das Erbbaurecht wird durch vertragliche Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten, sowie durch Eintragung in das Grundbuch bzw. Erbbau-grundbuch begründet. Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. “ 3

2.2. Geschichte des Erbbaurechts

Zielsetzung der ErbbauVO von 1919 war es, durch das Erbbaurecht sozial schwächeren Bevölkerungsschichten das Bauen von Wohnhäusern durch Ersparnis des Kaufpreises für den Grund und Boden zu erleichtern. ⁴ Diese soziale Zielsetzung hatte zur Folge, dass vor dem zweiten Weltkrieg fast nur Gemeinden Erbbaurechte vergaben. Nach dem zweiten Weltkrieg vergaben auch die Kirchen, und unter dem Druck der Geldentwertung auch private Grundeigentümer, Erbbaurechte. Zudem wurden zu dieser Zeit dann auch Erbbaurechte an gewerblich nutzbaren Grundstücken bestellt. ⁵ Nach einer älteren Untersuchung aus dem Jahre 1964 waren in der alten Bundesrepublik damals 4,0% der bebauten Grundstücke Erbbaurechtsgrundstücke. ⁶ In der Neuzeit vergeben vermehrt auch Bauträgergesellschaften (z.B. Infraplan GmbH, Vivacon AG) in Grossstädten mit hohem Bodenwertniveau Erbbaurechte bei ihren Neubau- bzw. Privatisierungsvorhaben. Diese dann in der Form von Wohnungserbbaurechten.

¹ § 1 Abs. 1 ErbbauVO

² Gottschlag S.419

³ Wang S.10

⁴ vgl. Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.1/1

⁵ vgl. Simon J./Kleiber/Joeris/Simon Th. S.483 Rn. 6.6

⁶ vgl. Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.2/6

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2.3 Arten des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann in verschiedenartigem Umfang und Arten begründet werden.

a) Gesamterbbaurecht

Erbbaurecht an einem bebaubaren Grundstück, wobei auch mehrere selbständige Grundstücke mit einem Erbbaurecht belastet werden können. 7

b) Eingeschränktes Erbbaurecht

Erbbaurecht, das zwar ein ganzes Grundstück belastet, das aber nur über die mit der Bebauung benötigte Fläche genutzt werden darf, während das Nutzungsrecht am Restgrundstück beim Eigentümer verbleibt. 8

c) Eigentümererbbaurecht

Erbbaurecht, das ein Grundstückseigentümer für sich selbst an seinem eigenen Grundstück bestellt. 9

d) Wohnungserbbaurecht

Bruchteilserbbaurecht am Gesamterbbaurecht eines Grundstücks, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 30 Abs.1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). ¹⁰ Der Unterschied zum Wohnungseigentum ist, dass an die Stelle des Miteigentumsanteils am Grundstück der Miteigentumsanteil am Erbbaurecht tritt. 11

e) Teilerbbaurecht

Erbbaurecht im Sinne des Wohnungserbbaurechts, aber nicht verbunden mit Sondereigentum an einer Wohnung, sondern Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes. ¹¹ Rechtsgrundlage ist auch hier §30 Abs.1 WEG.

f) Untererbbaurecht

Erbbaurecht an einem bereits bestehenden Erbbaurecht, dem sog. Obererbbaurecht (als erstes bestehendes Erbbaurecht). Demnach gibt es bei dieser Konstellation ein Ober- und ein Untererbbaurecht. 11

⁷ Gottschlag S.424 Rn 31

⁸ Gottschlag S.424 Rn 32

⁹ Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.1/1

¹⁰ Gablenz S.18

¹¹ vgl. Simon/Kleiber/Weyers S.2222 Rn 62