Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungsverzeichnis  III

Abbildungs  - und Tabellenverzeichnis  IV

1.  Einleitung.  1

1.1.  Entwicklung in Europa  2

1.2.  Entwicklung in Deutschland  3

2.  Bestandsaufnahme  5

3.  Restrukturierungsprozess.  9

3.1.  Methodik  9

3.2.  Endogene und exogene Einflussfaktoren.  11

3.2.1.  Eigentümer  11

3.2.2.  Öffentlichkeit.  13

3.2.3.  Wettbewerber  14

3.2.4.  Bestandsmieter  15

3.3.  Restrukturierungsparameter.  15

3.3.1.  Wettbewerbsfaktoren.  15

3.3.2.  Wirtschaftliche Erfolgsparameter.  19

3.4.  Restrukturierungsmanager  19

4.  Schlussbetrachtung  21

Literaturverzeichnis.   V

II

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung aktual. aktualisiert Aufl. Auflage BauNVO Baunutzungsverordnung BVerwG Bundesverwaltungsgericht Bd. Band bzw. beziehungsweise d.h. das heißt ebd. ebenda engl. englisch ggf. gegebenenfalls ICSC International Council of Shopping Centers i.d.R. in der Regel Jg. Jahrgang lat. Lateinisch S. Seite sog. so genannte Sp. Spalte u.a. unter anderem ULI Urban Land Institute u.U. unter Umständen vgl. vergleiche z.B. zum Beispiel

III

Abbildungs  - und Tabellenverzeichnis  

Abbildung  1: Quadratmeter Shopping-Center je 1.000 Einwohner in Europa  3

Abbildung  2: Quadratmeter Geschäftsfläche je 1.000 Einwohner in Deutschland  5

Abbildung  3: Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in Deutschland  6

IV

KAPITEL 1: EINLEITUNG

1. Einleitung

Ein Shopping-Center ist gemäß der Definition des in diesem Bereich als international führend anerkannten Urban Land Institute (ULI) ¹ :

„A group of retail or other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a single property. On-site parking is provided. The center´s size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center. The two main configurations of shopping centers are malls and open-air strip centers.” 2

Es handelt sich demnach um eine bewusst geplante und errichtete Einzelhandelsagglomeration mit einheitlichem Management. 3

In Deutschland findet sich der Begriff „Einkaufszentren“, in § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), der in einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.04.1990 (BVerwG 4 C 16.87) ausgelegt wird:

“Ein "Einkaufszentrum" im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO 1977 setzt im Regelfall einen von vornherein einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist verbunden mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben -voraus. Sollen mehrere Betriebe ohne eine solche Planung ein Einkaufszentrum im Rechtssinne darstellen, so ist hierfür außer ihrer engen räumlichen Konzentration ein Mindestmaß an äußerlich in Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation erforderlich, welche die Ansammlung mehrerer Betriebe zu einem planvoll gewachsenen und aufeinander bezogenen Ganzen werden lässt.” 4

¹ Das international anerkannte Urban Land Institute wurde 1936 in Washington D.C. als gemeinnützi-

ge Forschungs- und Bildungsorganisation für Stadt- und Regionalplanung gegründet. Es hat heute

40.000 Mitglieder in 92 Ländern. Weitere Informationen unter http://germany.uli.org.

² Vgl. www.uli.org, Stand: 15.12.2008.

³ Vgl. Falk/ Falk (2005), S. 95.

⁴ Vgl. http://lexetius.com/1990,183, Stand: 15.12.2008.

1

KAPITEL 1: EINLEITUNG

Die Parallelelen zu der Definition des Urban Land Institute sind unübersehbar. Das BVerwG stellt insbesondere auf die Wahrnehmung des Shopping-Centers durch die Kunden als äußerlich zusammengehörigen Betrieb, also z.B. mehrere Gebäude unterschiedlicher Eigentümer mit einheitlicher Architektur und aufeinander bezogener Ausrichtung ab. 5

In der Immobilienwirtschaft wird in Nachbarschaftszentren mit unter 8.000 m² Handelsfläche zur Versorgung eines eng begrenzten Einzugsgebietes, Gemeinde- bzw. Stadtteilzentren mit einem weiter gehenden Einzugsgebiet und einer Einzelhandelsfläche von 8.000 bis 15.000 m² sowie Regionalen Shopping Centern mit umfassendem Angebot und mind. 15.000 m² Fläche unterschieden. Daneben gibt es eine Reihe weiterer Spezialformen wie z.B. Fachmarktzentren, Themen-Center, Bahnhofscenter usw. 6

Vorreiter in der Entwicklung von Shopping-Centern sind die USA. Bereits 1922 wurde das erste Center in Kansas City (Missouri) eröffnet. Aus gerade 100 Centern im Jahr 1950 wurden 3.000 in 1960 und insgesamt 47.700 Center mit 553 Mio. m² Handelsfläche im Jahr 2004, allein in den USA. ⁷ Seit Anfang der 90er Jahre hat sich der Zuwachs an neuen Shopping-Centern dort erheblich abgeschwächt. 8

1.1. Entwicklung in Europa

Erst Mitte der 60er Jahre entstanden die ersten Shopping-Center auch in Europa und haben sich seither fest etabliert. Insbesondere in den letzten 20 Jahren hat die Entwicklung neuer Flächen mit durchschnittlich 5,2 Mio. m² p.a. rasant zugenommen. Per Ende 2008 beläuft sich die Gesamtfläche aller Shopping-Center in Europa auf nahezu 115 Mio. m². Aufgrund der vorliegenden Planungen ist in den kommenden Jahren sogar mit einem Flächenzuwachs von ca. 15 Mio. m² p.a. zu rechnen. Der Zuwachs findet jedoch nicht gleichmäßig sondern regional stark differenziert statt. 9

⁵ Vgl. Falk/ Falk (2005), S. 95.

⁶ Vgl. ebd., S. 96.

⁷ Vgl. ebd.

⁸ Vgl. Falk (1998), S. 30.

⁹ Quelle: Cushman & Wakefield Shopping Centre Development Report Europe, Autumn 2008.

2

KAPITEL 1: EINLEITUNG

Sehr unterschiedlich ist das Verhältnis von Center-Fläche und Bevölkerung in den einzelnen EU-Staaten. An der Spitze liegt Norwegen mit nahezu 500 m² je 1.000 Einwohner, Deutschland liegt mit ca. 166 m² je 1.000 Einwohner noch unter dem EU-Schnitt von ca. 200 m² je 1.000 Einwohner.

Quelle: Cushman & Wakefield, Shopping Centre Development Report Europe, 2008.

Abbildung 1: Quadratmeter Shopping-Center je 1.000 Einwohner in Europa

1.2. Entwicklung in Deutschland

Das erste Shopping-Center in Deutschland, das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt am Main, wurde 1964 eröffnet. Dieses Center war charakteristisch für die 1. Generation von Shopping-Centern in Deutschland, die i.d.R. auf „der grünen Wiese“ mit einer ebenerdigen Verkaufsebene, einfacher Architektur und einem Kaufhaus als Magnetmieter errichtet wurden.

3