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Inhaltsverzeichnis  :  

Inhaltsverzeichnis:   II

Abk  ürzungsverzeichnis:  IV

Abbildungsverzeichnis  :  VI

Tabellenverzeichnis:   VII

1  Einleitung  1

1.1  Problemstellung  

1.2  Motivation und Zielsetzung  

1.3  Vorgehensweise  

2  Struktur der Altersvorsorge in Deutschland  4

2.1  Definition Altersvorsorge  

2.2  Heutige Rentensystematik der Bundesrepublik Deutschland  

3  Immobilien als Altersvorsorge in Deutschland  11

Definition  des Immobilienbegriffs  

   3.1

Heutige  Nutzung von selbstgenutztem Immobilienvermögen als Altersvorsorge  

   3.2

3.3  Risiken von selbstgenutztem Immobilienvermögen  

4  Reverse Mortgage  18

4.1  Definition und Begriffsbestimmung  

4.2  Zugangsvoraussetzungen  

4.3  Rechte und Pflichten  

Auszahlformen   

   4.4

4.4.1  Einmalauszahlung  

Rentenzahlung   

   4.4.2

4.4.3  Kreditlinie  

4.4.4  Kombination  

4.5  Determinanten der Auszahlungshöhe  

4.5.1  Alter des Kreditnehmers  

Wert  der Immobilie  

   4.5.2

4.5.3  Der Kreditzins  

Beispielrechnung   

   4.6

4.7  Die Kosten  

  ////  

   4.7.1

4.7.2  Versicherungskosten („Mortgage Insurance Premiums (MIP)“)  

Servicekosten  („Servicing Fee“)  

   4.7.3

4.7.4  Abschlusskosten („Closing Fee“)  

4.7.5  Total Annual Loan Cost („TALC )  

   4.8

   4.8.1

4.8.1.2  Das Zinsrisiko  

4.8.1.4  Das moralische Risiko  

4.8.1.5  Das Prepaymentrisiko  

   4.8.2

4.8.2.1  Das Insolvenzrisiko  

4.8.2.3  Das Inflationsrisiko  

Klassifizierung  der Reverse Mortgage-Nehmer  

   4.9

4.10  Aktuelle Situation in Deutschland und deren Entwicklung  

5  Fazit und Ausblick  59

Literaturverzeichnis   VIII

Eidesstattliche  Versicherung  XVII

/ss

Abkürzungsverzeichnis:

AARP American Association of Retired Persons

AltEinkG Alterseinkünftegesetz

AVmG Altersvermögensbildungsgesetz

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BMFSFJ Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend

best. bestimmte

bzw. beziehungsweise

DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung

etc. et cetera

EURIBOR Euro Inter Bank Offered Rate

EUR Euro

evtl. eventuell

GDV Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft

HECM Home Equity Conversion Mortgage Program

HUD Department of Housing and Urban Development

i.d.R. in der Regel

LBS Landesbausparkasse

lfd. laufend

LIBOR London Inter Banked Offered Rate

lt. laut

ss

max. maximal

NCOA National Council on Aging

NRMLA National Reverse Mortgage Lenders Association

p. a. pro anno

RM Reverse Mortgage

sog. sogenannte

TALC Total Annual Loan Cost

TEUR tausend Euro

u. A. unter Anderem

u.U. unter Umständen

USD US-Dollar

z. B. zum Beispiel

ZPO Zivilprozessordnung

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Abbildungsverzeichnis  :  

Abbildung  1: Realer und monetärer Kreislauf  

Abbildung  2: Das Drei Säulen Modell  

Abbildung  3: Wandel vom Drei Säulen Modell  

zum  Drei Schicht Modell  

Abbildung  4: Altersaufbau der Bevölkerung Deutschlands  

Abbildung  5: Altersvorsorge und Mieterhöhungen sind die treibenden  

Kaufmotive   

Abbildung  6: Vergleich Miet- und Finanzierungskosten  

Abbildung  7: Mögliche Einflussfaktoren auf die Entscheidungsfindung  

f  ür die selbstgenutzte Immobilie  

Abbildung  8: Zahlungsströme Klassisches Darlehen und Reverse Mortgage  

Abbildung  9: Kreditverlauf eines klassischen Kredits im Vergleich  

zu  Reverse Mortgage  

Abbildung  10: Rising Debt, Falling Equity  

Abbildung  11: Verlauf Reverse Mortgage und Immobilienpreis  

Abbildung  12: Die Zahlungsströme im Zeitverlauf  

Abbildung  13: Wesentliche Risiken von Reverse Mortgage  

Abbildung  14: Zusammenhänge der Risikoarten für den Kreditgeber  

Abbildung  15: Zahlungsströme des Sondervermögens des Landes  

Abbildung  16: Möglicher Produktablauf  

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Tabellenverzeichnis:

Tabelle 1: Schichten der Altersvorsorge 9

Tabelle 2: Risiken der selbstgenutzten Immobilie 16

Tabelle 3: Vergleich klassischer Kredit mit Reverse Mortgage 24

Tabelle 4: Reverse Mortgage Zahlungsoptionen: Pro und Contra 34

1 Einleitung

Die selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge steht seit Jahrzehnten mit an erster Stelle bei der privaten Altersvorsorge in Deutschland und spielt dort eine herausragende Rolle. ¹ Daher wird sie auch in der Bevölkerung als gute Altersvorsorge bezeichnet. ² Dies zeigt sich auch in der aktuellen Diskussion, die `Riester-Förderungen´ <sup>3</sup> auf den Erwerb respektive die Erstellung von selbstgenutzten Immobilien auszuweiten. Der Gesetzgeber hat dies erkannt und zertifizierte zum 01. November 2008 `Wohnriester-Verträge´ der privaten Anbieter. Damit wird die eigene Immobilie nicht nur de facto als Altersvorsorge akzeptiert, sondern auch de jure in Form des Eigenheimrentengesetzes.

1.1 Problemstellung

Damit ergibt sich die Frage, wie sinnvoll der Erwerb von Wohneigentum für die eigene Altersvorsorge ist. Die Diskussion ist aktueller denn je. Sinkende Rentenprognosen der gesetzlichen Rente, steigende Lebenshaltungskosten (Strom, Gas, Nahrungsmittel, etc.), Wandel in der Bevölkerungsstruktur, Fortschritte in der Medizin und die damit verbundene erhöhte Lebenserwartung führen zukünftig zu mehr Bedarf an finanzieller Absicherung, um den erzielten Lebensstandard zu bestreiten und zu halten. ⁴ Diesen zukünftigen Veränderungen steht ein enorm hohes gebundenes immobiles Vermögen gegenüber. „Im Jahr 2003 besaßen 12,6 Mill. (68%) Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland mit einem Haupteinkommensbezieher im Alter zwischen 35 und 65 Jahren Haus und Grundbesitz. In 4,6 Mill. (25%) Immobilienbesitzerhaushalten war der

Haushaltsvorstand 65 Jahre und älter.“ ⁵ „Mehr als die Hälfte (52,3%) des für die Altersvorsorge zur Verfügung stehenden Vermögens ist zurzeit in Immobilien

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gebunden, wobei davon ausgegangen wird, dass es sich zum überwiegenden Teil um

selbst genutztes Wohneigentum handelt.“ 6

1.2 Motivation und Zielsetzung

In der deutschen Bankenlandschaft sind Reverse Mortgage Produkte kaum aufzufinden und daher auch in der Bevölkerung wenig bzw. nicht bekannt. Es ist deshalb Aufgabe dieser Arbeit, den Begriff systematisch zu erläutern und in die bestehende Altersvorsorgesystematik der Bundesrepublik Deutschland einzuordnen. Dabei erhebt diese Arbeit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es soll vielmehr aufgezeigt werden, welche Möglichkeiten Immobilienvermögen (neben den bereits in Deutschland bekannten) bietet, um auch im Rentenalter über ein adäquates Einkommen zu verfügen. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Identifizierung und Darstellung möglicher Risiken aus einer Reverse Mortgage.

Das Privatvermögen privater Haushalte in Deutschland, welches in Immobilien gebunden ist, beträgt ca. 4,2 Billionen Euro. Dabei beträgt der durchschnittliche Verkehrswert der Immobilien ca. 245.000 Euro. ⁷ Dem gegenüber hat die gesetzliche Rentenversicherung die „(…) Grenze (..) [ihrer] Leistungsfähigkeit erreicht“ ⁸ .

Die Kombination von sinkenden staatlichen Renten, Langlebigkeit der Bevölkerung und ein hohes gebundenes Vermögen in Immobilien zeigt deutlich die Notwendigkeit, die Immobilien über die derzeitigen Förderungen hinaus mit in die Altersvorsorgebetrachtung einzubeziehen. Die Kombination von hohem

Immobilienvermögen und geringen Rentenzahlungen wird als `asset rich - cash poor´ ⁹ bezeichnet und summiert damit präzise das Dilemma dieser Kombination.

Ausgehend von diesen Grundlagen wird daher aufgezeigt, wie das Reverse Mortgage als neues Finanzierungsmodell eingesetzt werden kann, um das gebundene Kapital in

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Immobilien wieder freizusetzen und als Einkommensquelle (Zusatzrente) im Alter zu nutzen. Es wird im Wesentlichen auf die US-amerikanischen Reverse Mortgage Produkte Bezug genommen, die den größten RM-Markt darstellen.

1.3 Vorgehensweise

Das erste Kapitel liefert eine Einführung in das Thema und eine Übersicht der Problemstellung, der Motivation, der Zielsetzung sowie der Vorgehensweise.

Zur systematischen Darstellung und Erläuterung des Reverse Mortgage wird die Struktur der deutschen Altersvorsorge dargestellt (Kapitel 2). Dabei wird zunächst der Begriff der Altersvorsorge definiert (2.1). Darauf basierend wird die Rentensystematik mit den zentralen Begriffen der `3-Säulen-Theorie´ und den `3 Schichten der Altersvorsorge´ kurz dargestellt und der aktuelle Wandel der Altersvorsorge in Deutschland aufgezeigt (2.2). Das Kapitel 3 beschreibt die bereits bestehenden Möglichkeiten, Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen. Dabei wird der Immobilienbegriff definiert und auf die verschiedenen Risiken der selbstgenutzten Immobilie eingegangen. Das Instrument Reverse Mortgage wird anschließend in Kapitel 4 betrachtet. Hier wird der Begriff definiert und die Funktionsweise erläutert. Dabei wird im Einzelnen auf die Themengebiete `Zugangsvoraussetzungen´, `Rechte und Pflichten´, `Auszahlformen´ und `Determinanten der Auszahlungshöhe´ eingegangen. Aufbauend auf den theoretischen Grundlagen wird das Instrument Reverse Mortgage anhand einer Beispielrechnung (4.6) praktisch dargestellt und die wesentlichen Kosten aufgezeigt (4.7). Ein Schwerpunkt dieser Arbeit liegt in der Darstellung der Risiken einer Reverse Mortgage. Dabei werden die Risiken aus Anbieter- und aus Nachfragersicht betrachtet (4.8). Daran anschließend findet die Klassifizierung und Charakterisierung eines Reverse Mortgage-Nehmers statt (4.9). Den Abschluss bildet die Darstellung der aktuellen Situation in Deutschland mit ihren Entwicklungen (4.10) sowie ein Fazit und abschließender Ausblick in Kapitel 5.

2 Struktur der Altersvorsorge in Deutschland

2.1 Definition Altersvorsorge

Ausgangslage: In einer Volkswirtschaft ohne staatliche Sicherungssysteme (Rentenkassen, Sozialkassen, etc.) treten Menschen im arbeitsfähigen Alter als Anbieter von Arbeit auf dem Arbeitsmarkt auf. Ihre Arbeitskraft wird von Unternehmen nachgefragt. Mit dem verdienten Geld können sie ihren Konsum bestreiten. Der Lebensstandard der Haushalte bleibt dabei gleich, oder erhöht sich ceteris paribus bei steigendem Einkommen. Abstrahiert man den soeben beschriebenen Fall, so ergibt sich Folgendes:

Zwischen Haushalten (Menschen) und Unternehmen finden Tauschvorgänge statt. Haushalte stellen Faktorleistungen (z. B. Arbeitskraft) den Unternehmen zur Erstellung von Gütern oder Dienstleistungen zur Verfügung. Für die Bereitstellung der Faktorleistungen erhalten die Haushalte im Gegenzug Faktoreinkommen (z. B. Geld). Mit dem Faktoreinkommen können die Haushalte nun wiederum die erstellten Güter

von den Unternehmen erwerben. ¹⁰ Diesen Vorgang stellt die Abbildung 1 schematisch dar.

Abbildung 1: Realer und monetärer Kreislauf

Quelle: Bergen, V. u. a. (2002), unveränderte Übernahme

sssssBergen, V. u. a. (2002), S. 77 f.

Diese einfache Darstellung des Wirtschaftskreislaufes macht deutlich, das die Menge der Konsumgüter, welche ein Haushalt erhält, von der Höhe der Faktoreinkommen abhängig ist. Die Höhe der Faktoreinkommen ist ein wesentlicher Bestandteil, den Lebensstandard zu halten oder gar zu erhöhen. Faktoreinkommen erzielt aber nur derjenige, der seine Arbeitskraft auf dem Arbeitsmarkt anbietet und diese dann auch in Form von Faktorleistungen nachgefragt wird. Voraussetzungen für ein Angebot der eigenen Arbeitskraft sind vor allem intrapersoneller Art. Dies bedeutet, dass Menschen körperlich und geistig in der Lage sein müssen, die angebotene Arbeit (geistige und körperliche) auch durchzuführen. Mit zunehmendem Alter schwindet jedoch diese Fähigkeit. Kein Faktoreinkommen erzielen Rentner, da sie -üblicherweise- keine Faktorleistungen am Arbeitsmarkt anbieten. Daher fehlen ihnen auch die dementsprechenden Faktoreinkommen. 11

Im Alter bleiben jedoch die Konsumbedarfe in veränderter Form bestehen und werden

sogar zukünftig steigen. ¹² Dies bedeutet, dass bei fehlendem Faktoreinkommen keine Konsumgüter mehr nachgefragt werden können. Das Ergebnis wäre Verarmung der Altengeneration bzw. Verarmung der nicht arbeitenden Bevölkerung. Vor diesem Hintergrund ist es für jeden Menschen notwendig, Kapital (Geld bzw. Sachvermögen) während der aktiven Arbeitszeit aufzubauen, um bei fehlendem Faktoreinkommen im

„Der Begriff Altersvorsorge umfasst die Gesamtheit aller Maßnahmen, die getroffen wurden, um nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben von angespartem Vermögen oder erworbenen Anwartschaften den weiteren Lebensunterhalt ohne Einschränkungen des Lebensstandards bestreiten zu können“ ¹⁴ .

Als Altersvorsorge kann daher jede finanzielle Maßnahme verstanden werden, die zukünftigen Konsumbedürfnisse im Rentenalter zu ermöglichen. Es geht dabei nicht um den alleinigen Aufbau eines Kapitalstocks, sondern um die Absicherung dauerhafter und lebenslanger Einkommen (Renten) im Alter. Es soll damit vornehmlich das

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biometrische Risiko der Langlebigkeit minimiert werden. Dabei bedeutet Altersvorsorge gleichzeitig Konsumverzicht für die Gegenwart zu Gunsten der zukünftigen Ausgaben. Dies entspricht der Definition des Sparens im Allgemeinen. ¹⁵ Der Unterschied zur Altersvorsorge besteht darin, dass der Konsumverzicht für die Altersvorsorge zweckgebunden und terminfix ist. „Altersvorsorge dient dem Ziel, (…) keine wesentlichen Einbußen am Lebensstandard hinnehmen zu müssen.“ ¹⁶ „Kern der Altersvorsorge ist die dauerhafte Leistung bei hohem Lebensalter.“ ¹⁷ Eine Aufgabe des Konsumverzichts vor Renteneintritt z. B. für gegenwärtige Ausgaben, führt zu einem nicht ausreichenden Kapitalstock im Alter und somit zu einem zu kleinen Einkommen. Das Ergebnis wäre somit erzwungener Konsumverzicht im Alter; hervorgerufen durch zu geringe verfügbare liquide Mittel.

Erweitert man den Wirtschaftskreislauf um die Komponente des Staates, dann sehe die Budgetgleichung eines Haushaltes wie folgt aus:

Y = C + S N + S A + T

Dabei entspricht Y dem Faktoreinkommen, C den Konsumausgaben, S N dem normalen Sparen, S A dem zweckgebundenen Altersvorsorgesparen und T den Steuerzahlungen an den Staat. Stellt man nun diese Budgetgleichung einer Budgetgleichung eines Haushaltes ohne Altersvorsorgesparen gegenüber, ergibt sich folgende Ungleichung:

C 1 = Y - S N - T > C 2 = Y - S N - S A - T

Diese Ungleichung macht deutlich, dass durch das Altersvorsorgesparen weniger Konsummöglichkeiten bestehen, da C 1 > C 2 . Daher „(…) besteht eine ideale Altersvorsorge in regelmäßigen monatlichen Zahlungen, die in der Weise erfolgen, dass es über die Jahre hinweg zu keinerlei Einschränkungen des Lebensstandards kommt und

die Konsumausgaben des Rentners bei Rentenbeginn nicht reduziert werden müssen.“ 18

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2.2 Heutige Rentensystematik der Bundesrepublik Deutschland

Die Altersvorsorge in Deutschland war bis zum Jahre 2005 durch die `Drei Säulen Theorie´ geprägt. Dabei gab der Staat den Bürgern den Freiraum, sich neben der staatlichen Altersvorsorge auch privat bzw. mit Hilfe der betrieblichen Altersvorsorge

das Einkommen für das Alter zu sichern. ¹⁹ Der Gesetzgeber der Bundesrepublik Deutschland erkannte bereits in den 1970er, dass die staatliche Rente alleine nicht ausreichen würde, um allen Rentnern der Zukunft ausreichend Einkommen zu gewährleisten. Daher wurden „(…)- beginnend mit dem Betriebsrentengesetz im Jahre 1974 - nach und nach die nötigen steuer- und arbeitsrechtlichen Grundlagen, die die betriebliche Altersvorsorge heute zu einer der drei tragenden Säulen der

Altersvorsorgung macht“ ²⁰ geschaffen. Die Struktur der Altersvorsorge in Deutschland zeigt Abbildung 2. Die Hauptlast der Alterssicherung lag dabei auf der `Säule´ der

gesetzlichen Rente. ²¹ Die beiden `Säulen´ der betrieblichen und privaten Altersvorsorge sollten dabei nur zusätzliche Liquidität im Alter schaffen und waren darüberhinaus auch nicht jedem zugänglich. So beruhte die betriebliche Altersvorsorge z. B. „(…) auf betriebliche und tarifvertragliche Vereinbarungen.“ ²² Es ist damit deutlich, dass diese Form der Altersvorsorge nicht allen Erwerbstätigen die Möglichkeit bot, weitere Maßnahmen für die eigene Altersvorsorge zu treffen. Sie waren abhängig und in ihrer Selbstbestimmung teilweise beschränkt.

Abbildung 2: Das Drei Säulen-Modell

Quelle: 'hhhhhhhhmmmmmmm

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Vor dem Hintergrund der immer weiter fortschreitenden Absenkung des staatlichen Rentenniveaus, wurde eine staatliche Förderung der zweiten und dritten Säule eingeführt, um einen Ausgleich für die Absenkung zu schaffen. ²³ Die staatliche Förderung ist somit ein Anreiz, in die „(…) kapitalfundierte Altersvorsorge auf

freiwilliger Basis (…)“ ²⁴ einzusteigen. Zusätzlich wurde die Rentensystematik neu aufgestellt. Sie besteht nunmehr aus drei Schichten und soll langfristig die

Vorrangstellung der gesetzlichen Rente ²⁵ durch einen Rentenmix ersetzen. In der folgenden Abbildung 3 wird die neue Systematik schematisch dargestellt.

Abbildung 3: Wandel vom Drei Säulen-Modell zum Drei Schicht-Modell

Quelle: Giesen, Udo (2005), unveränderte Übernahme

Die staatlichen Anreize finden z. B. in Form von staatlichen Zulagen (Rechtsgrundlage ist das AVmG), welche aus Steuermitteln finanziert werden ²⁶ , steuerlichen Begünstigungen in Form der nachgelagerten Besteuerung (Rechtsgrundlage ist das AltEinkG) und in Form der Sozialversicherungsfreiheit statt ²⁷ . Tabelle 1 gibt einen Überblick über die einzelnen Schichten und deren Produkte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur die Produkte der Schichten 1 und 2 in Form der nachgelagerten Besteuerung gefördert werden. Die Schicht 3 bleibt weitestgehend von Förderungen ausgeschlossen, da diese „(…) mit der Möglichkeit zur kumulierten

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Auszahlung kein lebenslanges Einkommen für den Rentnerhaushalt (..)

[gewährleistet].“ 28

Tabelle 1: Schichten der Altersvorsorge

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Giesen, U. (2005)

Gemäß dem im Kapitel 2.1 definierten Begriff der Altersvorsorge wird durch die staatlichen Förderungen der Schichten 1 und 2 deutlich, dass es hier um Aufbau und Absicherung einer lebenslangen `Leibrente´ geht. Auch innerhalb dieser neuen Systematik nimmt die selbstgenutzte Immobilie eine besondere Stellung ein. ²⁹ Seit dem 01.01.2008 ist der Erwerb von selbstgenutzten Immobilien ebenfalls riesterförderfähig. Dies bedeutet, dass staatliche Zulagen zum Erwerb bzw. zur Entschuldung genutzt werden können. Im Fokus steht hier nicht mehr nur die Erzielung von Rentenzahlungen im Alter, sondern ebenfalls die Reduzierung zukünftiger Ausgaben in Form von

Mietausgaben. ³⁰ Die selbstgenutzte Immobilie ist daher momentan in die Schicht 2 - die kapitalgedeckte Altersvorsorge - einzugruppieren. Dabei liegt der Fokus der Betrachtung einzig auf dem - einer Geldrente gleichzusetzen - mietfreien Wohnen im Alter. 31

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