Inhaltsverzeichnis II

Inhaltsverzeichnis   

Inhaltsverzeichnis   II

Abbildungsverzeichnis.   V

Tabellenverzeichnis   VI

Abk  ürzungsverzeichnis.  VII

A.  Einleitung.  1

I.  Entwicklung der Immobilienmärkte  1

II.  Problemstellung und Zielsetzung  2

B.  Grundlagen.  4

I.  Investition.  4

1.  Investitionsbegriff.  4

1.1.  Investitionsziele.  5

1.2.  Investitionsplanung  7

1.2.1.  Kapitalbedarf.  7

1.2.2.  Kapitaldeckung  8

1.3.  Investitionsentscheidung.  8

1.3.1.  Einzelinvestition  8

1.3.2.  Auswahlproblem  9

1.3.3.  Ersatzproblem.  9

1.4.  Investitionskontrolle.  9

2.  Investitionsrechnung.  10

2.1.  Ziele der Investitionsrechnung  10

2.2.  Verfahren der Investitionsrechnung bei Sicherheit  10

2.2.1.  Statische Verfahren  11

2.2.2.  Dynamische Verfahren  12

2.3.  Verfahren der Investitionsrechnung bei Unsicherheiten  12

2.3.1.  Unsicherheit und ihre Formen  12

a)  Risiko  13

b)  Ungewissheit  14

2.3.2.  Traditionelle Ansätze  14

a)  Korrekturverfahren.  14

b)  Sensitivitätsanalyse  15

2.3.3.  Entscheidungstheoretische Ansätze.  16

a)  Entscheidungsregeln bei Ungewissheit  16

b)  Szenarioanalyse  18

c)  Risikoanalyse.  19

d)  Entscheidungsbaumanalyse  22

Inhaltsverzeichnis III

2.4.  Rendite bei Immobilieninvestitionen.  22

2.4.1.  Renditebegriff  22

2.4.2.  Berechnungsgrößen  24

a)  Vorhersagegenauigkeit der Berechnungsgrößen  26

b)  Risiko als Abweichung der erwarteten Rendite  28

II.  Finanzierung  29

1.  Finanzierungsziele.  31

2.  Finanzierungsregeln  32

C.  Informationsbedürfnisse bei Immobilieninvestitionen  34

I.  Elemente des Immobilien Market Research.  34

1.  Grundlagen.  34

1.1.  Charakteristik Wirtschaftsgut Immobilie  37

1.1.1.  Standortgebundenheit  37

1.1.2.  Einmaligkeit  37

1.1.3.  Heterogenität  37

1.1.4.  Produktionsdauer.  38

1.1.5.  Kapitalbindung  38

1.1.6.  Dauerhaftigkeit.  39

1.2.  Theorie der zentralen Orte  39

2.  Markt- und Standortanalyse  41

2.1.  Standortanalyse  41

2.1.1.  Makro- und Mikrostandort.  43

2.1.2.  Harte und weiche Standortfaktoren  44

2.2.  Marktanalyse.  45

3.  Wettbewerbsanalyse  47

3.1.  Analyse der Branchenstruktur.  47

3.2.  Konkurrenzanalyse  47

4.  Auswahlverfahren der Indikatoren.  49

II.  Mietpreisermittlung  51

1.  Parameter.  51

2.  Mietpreiserhebung.  51

2.1.  Marktberichte  52

2.2.  City-Reports  52

2.3.  Aktuelle Mietpreislage  53

D.  Entwicklung einer Mietpreisprognose  56

I.  Analyse und Prognosen von Zeitreihen.  56

1.  Korrelations- und Regressionsanalyse.  56

1.1.  Korrelationsanalyse.  56

1.2.  Regressionsanalyse.  58

2.  Zeitreihenanalyse  61

2.1.  Anwendung quantitativer Prognoseverfahren  63

2.1.1.  Gleitende Durchschnitte  63

2.1.2.  Exponentielle Glättung.  65

2.1.3.  Extrapolation.  67

2.1.4.  ARIMA Modelle.  69

2.2.  Kritik an quantitativen Prognosemethoden  73

2.3.  Zusammenfassung  74

Inhaltsverzeichnis IV

3.  Indexanalyse  76

3.1.  Berücksichtigung der bisherigen Mieteinnahmen  76

3.2.  Markt-Indizes.  78

3.3.  Zusammenfassung.  80

II.  Risikobetrachtungen.  81

1.  Subjektive Wahrscheinlichkeit  84

2.  Objektive Wahrscheinlichkeit.  86

3.  Berücksichtigung des Zeithorizontes.  90

E.  Zusammenfassung und Ausblick.  93

Literaturverzeichnis   95

Eidesstattliche  Erklärung  100

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Kategorien von Investitionsrechnungen  

Abbildung  2: Methoden zur Unsicherheitsmessung.  

Abbildung  3: Verfahren der Sensitivitätsanalyse.  

Abbildung  4: Abgrenzung zwischen Wirtschaftlichkeit, Rentabilität und Rendite.  

Abbildung  5: Bedeutung zahlungswirksamer Renditefaktoren.  

Abbildung  6: Vorhersagegenauigkeit und Bedeutung finanzwirtschaftlicher  

Einflussgr  ößen einer Immobilieninvestition  

Abbildung  7: Risiko als Abweichung von der erwarteten Rendite.  

Abbildung  8: Schematische Darstellung einer Feasibility Analysis  

Abbildung  9: Bedeutung von Standortfaktoren aus Nutzersicht.  

Abbildung  10: Auswahlverfahren für die Informationsverarbeitung.  

Abbildung  11: Entwicklung der Spitzenmieten ab 1982  

Abbildung  12: Immobilienuhr, 3.Quartal 2002.  

Abbildung  13: Lineare Regression der erzielten Mieten / Jahr für Hamburg, Berlin,  

Frankfurt  (Main)  

Abbildung  14: Gleitende Durchschnitte für Hamburg, Berlin, Frankfurt/Main  

Abbildung  15: Exponentielle Glättung für Hamburg, Berlin, Frankfurt/Main.  

Abbildung  16: Trendextrapolation der Spitzenmieten bis 2010.  

Abbildung  17: ARIMA-Prognose Hamburg  

Abbildung  18: ARIMA-Prognose: Frankfurt/Main  

Abbildung  19: ARIMA-Prognose Berlin  

Abbildung  20: Indexierung der erzielten Mieteinnahmen der Städte Hamburg,  

Frankfurt  /Main, Berlin mit 1991 100.  

Abbildung  21: Real Estate Market Index des Institutes Bulwien und Partner  

Abbildung  22: Normalverteilung mit µ 8 und unterschiedlichen σ.  

Abbildung  23: Entwicklung der Bürospitzenmieten Hamburg / Frankfurt (Main) /  

Berlin.   

Abbildung  24: Änderung Mietniveau Hamburg / Frankfurt (Main) / Berlin gegenüber  

Vorjahr   

Abbildung  25: Normalverteilung bei verschiedenen Zeiträumen  

Tabellenverzeichnis VI

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Systematik der Finanzierung................................................................... 30 Tabelle 2: : Finanzierungsregeln.............................................................................. 32 Tabelle 3: Aufbau und Inhalt von Feasibility Analysis und Due Diligence................ 36 Tabelle 4: Korrelationskoeffizient und Bestimmtheitsmaß der untersuchten Städte 57 Tabelle 5: Mietpreisprognose durch gleitende Durchschnitte .................................. 64 Tabelle 6: Auswirkung des α Parameter bei der exponentiellen Glättung ............... 65 Tabelle 7: Mietpreisprognose durch exponentielle Glättung .................................... 66 Tabelle 8: Mietpreisprognose durch Extrapolation................................................... 69 Tabelle 9: Mietpreisprognose durch ARIMA-Modellierung....................................... 72 Tabelle 10: Mittelwerte und Standardabweichungen für die erzielten Mieteinnahmen im Zeitraum 1989 - 2002 der Städte Hamburg, Frankfurt/Main, Berlin... 88 Tabelle 11: Prognose der zukünftigen Mietpreisentwicklung der Städte Hamburg, Frankfurt / Main, Berlin bis zum Jahre 2012............................................ 89

Abkürzungsverzeichnis VII

Abkürzungsverzeichnis

Abs. Absatz Abb. Abbildung Anl. Anlage Aufl. betr. BGB Bürgerliches Gesetzbuch bzw. beziehungsweise ca. circa d.h. das heißt DM Deutsche Mark Dr. Doktor durchges. durchgesehene EDV elektronische Datenverarbeitung erw. erweitert(e) etc. et cetera f. folgende ff. fortfolgende FN Fußnote Gem. gemäß Hrsg. Herausgeber i.a. im allgemeinen i.d.F. in der Fassung i.d.R. in der Regel i.e.S. im engeren Sinne i.S. im Sinne i.w.S. im weiteren Sinne Nr. Nummer o.ä. oder ähnliches o.g. oben genannt o.J. ohne Jahr o.V. ohne Verfasser S. Seite Tab. Tabelle überarb. überarbeitet(e) USA United States of America

Abkürzungsverzeichnis VIII

usw. und so weiter u.U. unter Umständen Urt. Urteil Verl. Verlag vgl. vergleiche WiStG Wirtschaftsstrafgesetz z.B. zum Beispiel z.T. zum Teil

Einleitung 1

A. Einleitung

I. Entwicklung der Immobilienmärkte

In Zeiten, in denen das Kapital ein immer knapperes Gut wird und Schlagworte wie „Börsen-Crash“ oder „Bankenkrise“ die Medienwelt prägen, wird es für Investoren immer fragwürdiger, woran sich eine gute Investition messen lässt. Nachdem viele Menschen von den goldenen Märkten der Zukunft und Internethypes geheilt sind, kommen immer mehr Investoren auf die schon totgesagten Immobilien zurück. Diese können zwar nicht mit Traumrenditen glänzen, sind aber unter verschiedenen Gesichtspunkten betrachtet sicherer, da hier ein bleibender Wert geschaffen wird, den jeder sehen und anfassen kann.

Trotz eines rückläufigen Trends, wie in den meisten anderen Teilmärkten, wies der Immobilienmarkt im Jahr 2001 ein Umsatzvolumen von 143 Mrd.€ ¹ , im Gegensatz zu 1996 mit 174 Mrd.€ ² , auf. Somit zählt der Immobilienmarkt immer noch zum größten Teilmarkt der bundesdeutschen Volkswirtschaft. Ersichtlich wird aus diesem rückläufigen Umsatzvolumen, dass sich, wie der Finanzmarkt, der Markt für Immobilienanlagen stark verändert hat. 3

Vergleichbare wirtschaftliche, politische, gesellschaftliche, aber auch technologische Veränderungen bestimmen das Umfeld der Immobilienwirtschaft, welches durch stärkere Fluktuationen und zunehmend internationaler Ausrichtung an Komplexität und Dynamik gewonnen hat. ⁴ Durch diese Marktveränderungen und der Neuausrichtung von Investoren wird Immobilienvermögen zunehmend nicht mehr im klassischen Sinne nur als Gebäudebesitz und bilanziell als stille Reserve, sondern verstärkt unter dem Stichpunkt Asset-Management als aktives Investment angesehen. Hierbei umfasst das Asset-Management die Bereiche der Investmentanalyse, Risiko- und Portfoliomanagement und ergänzt und erweitert die

¹ Vgl. www.RDM.net, Immobilienumsätze, Meldung vom 27.04.2002.

² Vgl. Falk, Bernd: Immobilienmanagement, 1997, S.17.

³ Vgl. Wüstefeld, Hermann: Risiko und Rendite, 2000, S.28.

⁴ Vgl. Falk, Bernd: Immobilien-Marketing, 1997, S.49.

Einleitung 2

klassische Betrachtungsweise des Property-Management, welches überwiegend die reine Verwaltung des Besitzes umfasst. 5

II. Problemstellung und Zielsetzung

Immobilieninvestitionen unterscheiden sich in vielfacher Hinsicht von „normalen“ Investitionen, wie sie oftmals in der Industrie anzufinden sind. Dies liegt zum einen an den sehr hohen Investitionskosten und der sehr langen Kapitalbindung, zum anderen liegt der Unterschied aber vielmehr darin, dass jede Immobilie ein Unikat ist.

Nachdem die Ausgaben bei Bauprojekten i. a. relativ gut kalkuliert werden können, steht hinter den Einnahmen der fertiggestellten und vermieteten Immobilie während der Planungsphase bedauerlicherweise immer noch ein Fragezeichen.

Dieses Fragezeichen und die grundlegende Problematik der Investition sowie der hieraus resultierende Informationsbedarf sollen in dieser Arbeit etwas näher beleuchtet werden.

Hierzu werden in Abschnitt B zuerst die allgemeinen Grundlagen geschaffen. Dies beinhaltet den Bereich der Investition und Finanzierung. Insbesondere wird die Problematik des Risikobegriffs näher betrachtet, da genau hiervon die Betrachtungsweise ausgeht, wie sich einzelne Einflussdaten entwickeln werden und wie die Besonderheit von Sicherheit, Risiko und Ungewissheit auf die Immobilieninvestition übertragen werden kann.

Nur wenn in der Planungsphase die richtigen Grundlagen für die Investition geschaffen werden, kann von einem nachhaltigen Erfolg ⁶ der Immobilie ausgegangen werden. Diese Grundlagen der Planungsphase sind im wesentlichen abhängig von den geeigneten Informationen.

Deshalb wird in Abschnitt C, nachdem die Grundlagen und das Verständnis für eine Immobilieninvestition in Abschnitt B geschaffen wurden, dargestellt welche Informationsbedürfnisse in der Planungsphase entstehen und wie diese befriedigt werden können.

⁵ Vgl. Wüstefeld, Hermann: Risiko und Rendite, 2000, S.29.

⁶ i.S. von positiver Rendite.

Einleitung 3

Weiterhin wird herausgearbeitet, welches die wesentlichen Risikofaktoren bei geplanten Immobilieninvestitionen sind. Bei der näheren Betrachtung dieser Risikofaktoren wird sich zeigen, dass bei der Entwicklung oder Akquisition einer Immobilie die erzielbaren Mieteinnahmen mit einem der größten

Unsicherheitsfaktoren überhaupt behaftet sind.

Aus diesem Grund sei der interessierte Leser gleich auf den Abschnitt D verwiesen, da hier die wissenschaftliche Auswertung des Risikofaktors „Mieteinnahmen“ erfolgt. Hierzu werden verschiedene Prognoseverfahren miteinander verglichen, um daraus resultierend eine abschließende Stellungnahme zur zukünftigen

Mietpreisentwicklung bei Gewerbeimmobilien zu treffen.

Grundlagen 4

B. Grundlagen

I. Investition

1. Investitionsbegriff

Im wirtschaftswissenschaftlichen Sprachgebrauch wird der Begriff Investition sehr vielseitig für nahezu jede zukunftsorientierte bzw. zukunftswirksame Geldausgabe verwendet. Für eine Investition ist typisch, dass finanzielle Mittel in der Gegenwart mit einer unmittelbaren oder mittelbaren künftigen Ertragsabsicht für das Unternehmen eingesetzt werden. Hierbei ist zu beachten, dass nicht jede Kapitalverwendung als Investition angesehen werden kann. Steuerzahlungen, Spenden und auch die Rückzahlung von Eigen- oder Fremdkapital sind keine Investition, da dieser Kapitalverwendung kein Zuwachs an Kapitalgegenwerten gegenüber steht.

Prinzipiell wird in der Fachliteratur zwischen Real-, Sach- oder Produktinvestitionen, unterschieden. ⁷ immateriellen Investitionen und Finanzinvestitionen

Finanzinvestitionen stellen eine Anlage von Geldmitteln in geldwerten Ansprüchen (Forderungen) (z.B. Bankguthaben, Pfandbriefe usw.) dar. Immaterielle Investitionen sind z.B. Investitionen in Personalaus- und weiterbildung, in Forschung sowie Entwicklung und in Marketing. Bei der Real-, Sach- oder Produktinvestition hingegen werden materielle Objekte mit Geldmitteln eingekleidet (investire, lat. = einkleiden, bekleiden). Zu dieser Art von Investition zählen nicht nur Maschinen, sondern auch Grundstücke, Gebäude, Fahrzeuge usw. 8

Jede Investition wird durch die Art der Mittelverwendung näher klassifiziert. Aus diesem Grund soll hier als Untergruppe der Realinvestition der in dieser Arbeit im Vordergrund stehende, immobilienwirtschaftliche Investitionsbegriff eingeführt werden. Diese Investition ist insbesondere dadurch gekennzeichnet, dass knappes Kapital in unbeweglichen Wirtschaftsgütern (Immobilien) gebunden wird, und zwar

⁷ Vgl. Däumler, Klaus-Dieter: Investitionsrechnung, 2000, S.16 / Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.310.

⁸ Vgl. Däumler, Klaus-Dieter: Investitionsrechnung, 2000, S.16.

Grundlagen 5

mit der Zielsetzung, die individuellen Präferenzen des Handelnden (Investor) nach Maßgabe von Handlungskriterien bestmöglich zu erfüllen.

Charakteristisch für immobilienwirtschaftliche Investitionen ist, dass es sich um materielle Realinvestitionen mit i.d.R. relativ langfristiger Nutzungsdauer, hoher Kapitalbindung, Heterogenität und Standortgebundenheit des

Investitionsgegenstandes, hohen Transaktionskosten und langer Transaktionsdauer handelt. In der Praxis kann bei der Immobilieninvestition zwischen drei grundlegenden Investitionen unterschieden werden:

Errichtungsinvestitionen (Neubau oder Ankauf von Immobilien)

Laufende Investitionen (Instandsetzung / Instandhaltung von Immobilien)

Ergänzungsinvestitionen (Modernisierung, Umbau, Erweiterung von Immobilien)

Durch die sehr lange Lebensdauer von Immobilien können diese Investitionsarten sowohl alternativ, wie auch additiv verwendet werden.

1.1. Investitionsziele

Am Beginn jeder Unternehmung sollte der Investor sich über den Sinn und Zweck seiner Unternehmung Gedanken machen. Nur durch die genaue Definition der Ziele kann die optimale Investitionsentscheidung für einen Investor gefunden werden. So kann z.B. ein Objekt mit sehr hoher Rendite für den Investor dennoch uninteressant sein, wenn durch dieses Projekt nicht das gewünschte Prestige erfüllt wird. Somit kann also nur die Handlungsweise als optimal bezeichnet werden, mit der der Investor seine Ziele am besten erreicht. 9

⁹ Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 1987, S.10.

Grundlagen 6

Hierbei sind die monetären von den nicht-monetären Ziele ¹⁰ zu unterscheiden, die sich wie folgt charakterisieren:

Unternehmungen verfolgen i.a. nicht nur ein einziges Ziel (etwa Gewinnstreben), sondern ein ganzes Bündel von Zielen gleichzeitig (etwa Streben nach Einkommen, Ansehen, ökonomischer Macht und Marktanteilen). Solche Bündel nennt man Zielsysteme. Innerhalb dieser Zielsysteme kann man zwischen monetären und nicht monetären Zielen unterscheiden. Hierbei sind als monetäre Ziele solche zu verstehen, die sich in Geld messen lassen (z.B. Gewinn-, Umsatz- oder Rentabilitätsstreben). Nicht monetäre Ziele sind dagegen z.B. das Streben nach Ansehen oder Macht. Hierbei haben monetäre Ziele den Vorteil, dass sie sich stets quantifizieren lassen. Investitionsrechnungen orientieren sich immer an monetären Zielen. Nicht monetäre Ziele müssen außerhalb der Investitionsrechnung berücksichtigt werden.

Für den Immobilieninvestor wird hier das langfristige Gewinnstreben unterstellt. Doch die Zielsetzung „Gewinnstreben“ ist ohne Angabe präzisierender Erläuterungen nicht operational. Zu einer operationalen Definition des Gewinnziels gehören zwei Dinge: Zielinhalt und Zielerreichungsvorschrift. 11

Aus diesem Grund wird das langfristige Gewinnstreben nun um das Streben nach hoher Rendite der Immobilie und somit um das Streben nach Vermögensmaximierung erweitert.

¹⁰ Monetarismus: geldtheoretisches und -politisches Konzept und gleichzeitig Vorläufer der angebotsorientierten Wirtschaftspolitik (Angebotspolitik), entstand als kritische Reaktion auf den Keynesianismus. Begründer und Hauptvertreter dieser Richtung ist der US-Amerikaner Milton Friedman. Im Gegensatz zum Keynesianismus halten die Monetaristen die Fiskalpolitik sowie auch sonstige fallweise bzw. punktuelle staatliche Eingriffe in den Wirtschaftsablauf zur wirtschaftspolitischen Gestaltung für ungeeignet. Statt dessen wird die längerfristig konzipierte und praktizierte Geld(mengen)politik empfohlen, da in erster Linie monetäre Impulse geeignet sind, realwirtschaftliche Effekte (z.B. Beschäftigung, Wachstum) auszulösen. Insbesondere die Entwicklung der Geldmenge ist diesem Konzept entsprechend für Inflation und Konjunkturverlauf (Konjunkturphasen) von entscheidender Bedeutung. Die wirtschaftspolitische Forderung der Monetaristen läßt sich auf eine stetige und schwankungsfreie Geldmengenentwicklung nach Maßgabe der Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Produktionspotentials reduzieren. (Fischers Wirtschaftslexikon).

¹¹ Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 1987, S.12.

Grundlagen 7

Das Streben nach maximaler Rentabilität (Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital) wird hier in Anlehnung an Kruschwitz und Hax gleichgesetzt mit der identischen Zielsetzung des Gewinnstrebens. 12

1.2. Investitionsplanung

Nachdem die Phase der Zielsetzung abgeschlossen ist, beginnt die Phase der Investitionsplanung. Über die Investitionsplanung werden auf lange Sicht alle wesentlichen Grundlagen des Unternehmens fixiert. Aus diesem Grund darf die Investitionsplanung nicht isoliert von der Investitionsentscheidung betrachtet werden. 13

Als Investitionsplanung kann die planerische Tätigkeit im finanzwirtschaftlichen Bereich des Unternehmens bezeichnet werden. ¹⁴ Hierbei ist zu beachten, dass die Planungsphase ein rein gedanklicher Prozess ist und vor der eigentlichen Investition liegt. Hierdurch können zu diesem Zeitpunkt noch aufgedeckte

„Fehlentscheidungen“ ohne Kostenverluste revidiert werden.

Für die Investitionsplanung ist es erforderlich zu wissen, wie hoch der Kapitalbedarf des Unternehmens ist und ob bzw. wie er gedeckt werden kann. Aus diesem Grund muß auf folgende Punkte weiter eingegangen werden: 15

1.2.1. Kapitalbedarf

Der Kapitalbedarf ergibt sich aus der Differenz der Ausgaben und Einnahmen und deren zeitlicher Abstand. Prinzipiell kann bei der Immobilieninvestition davon ausgegangen werden, dass ein sehr großer Kapitalbedarf vorliegt, da die Einnahmen aus Verlauf oder Miete zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erfolgen als die zu leistenden Ausgaben. Aus diesem Grund ist es besonders sinnvoll, den Geldmarkt genauestens zu beobachten und eine geeignete Finanzierungsmethode zu wählen. 16

¹² Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 1987, S.15.

¹³ Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.29.

¹⁴ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.40.

¹⁵ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.40.

¹⁶ Vgl. Abschnitt Finanzierung.

Grundlagen 8

1.2.2. Kapitaldeckung

Die Kapitaldeckung wird im Rahmen der Finanzplanung unter Zuhilfenahme des Finanzplans ermittelt. Hieraus ergibt sich, ob die geplanten Investitionen auch durch ausreichendes Kapital gedeckt sind, oder ob zur Realisierung weitere Geldmittel aufgenommen werden müssen.

1.3. Investitionsentscheidung

Die Voraussetzung für eine Entscheidung bedingt immer das Vorhandensein von mindestens zwei Alternativen. Dabei sind aber bei den hier analysierten Problemkomplexen nur solche Investitionsentscheidungen zu verstehen, die einer wissenschaftlichen Lösung bedürfen, da sie nicht durch Routine bzw. über den gesunden Menschenverstand zu lösen sind.

Grundsätzlich können Investitionsentscheidungen in drei Problemkreise gegliedert werden ¹⁷ :

Einzelinvestition

Auswahlproblem

Ersatzproblem

Diese drei Problemkreise lassen sich auch auf die Immobilieninvestitionen transformieren.

1.3.1. Einzelinvestition

Der einfachste Fall ist die Entscheidung der Frage der Durchführung oder der Unterlassung einer Investition. Hierbei wird nur die Einzelinvestition und deren Vorteilhaftigkeit geprüft, für die es keine Alternative gibt. Bei mangelnder Vorteilhaftigkeit wird die Investition nicht durchgeführt

Die Entscheidung hierüber wird als Ja-Nein-Entscheidung bezeichnet und die Vorteilhaftigkeit als absolute Vorteilhaftigkeit. 18

¹⁷ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S. 31.

¹⁸ Vgl. Däumler, Klaus-Dieter: Leitfaden zur Investitionsrechnung, 1990, S.11.

Grundlagen 9

1.3.2. Auswahlproblem

Das Auswahlproblem stellt sich immer dann, wenn zwischen verschiedenen Investitionsalternativen entschieden werden soll. Hierbei kann jede einzelne Alternative geprüft werden und frei nach dem Gesichtspunkt Vorteilhaftigkeit ausgewählt werden.

1.3.3. Ersatzproblem

Prinzipiell wird das Ersatzproblem dadurch definiert, dass sich die Frage stellt, wann es als vorteilhaftig angesehen werden kann, ein in Nutzung befindliches, technisches, durchaus weiter verwendbares Investitionsobjekt durch ein neues, gleichartiges Investitionsobjekt zu ersetzen. 19

Dieses Problem muss im immobilienwirtschaftlichen Sinne dahingehend abgewandelt werden, als dass es sich um die optimale Nutzungsdauer bzw. den optimalen Verkaufszeitpunkt handelt.

1.4. Investitionskontrolle

Während es sich bei den bisherigen Stufen der Investition um vorgeschaltete Aufgaben handelt, setzt die Investitionskontrolle direkt nach dem Beginn der Investition ein. Es werden sämtliche laufenden Zahlungsströme überwacht und mit den prognostizierten Zahlungsströmen verglichen. Hierbei werden Abweichungen aufgedeckt und können analysiert und ggfs. behoben werden.

¹⁹ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.32.

Grundlagen 10

2. Investitionsrechnung

2.1. Ziele der Investitionsrechnung

Grundlage der Investitionsentscheidung ist neben den quantifizierbaren Faktoren die Investitionsrechnung. ²⁰ Die Investitionsrechnung versucht, unter zur Hilfenahme aller quantifizierbaren Einflussgrößen ein Modell der zu erwartenden Strömungsgrößen zu schaffen und hieraus eine Entscheidungshilfe für den Investor entstehen zu lassen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Investitionsrechnung nicht als Beschreibungs- oder Erklärungsmodell dar, sondern ausschließlich als mathematisches Modell.

2.2. Verfahren der Investitionsrechnung bei Sicherheit

Die Investitionsrechnung i.w.S. umfasst sowohl die Verfahren der Wirtschaftlichkeitsrechnung, als auch die Verfahren zur Unternehmensbewertung. Im Vordergrund dieser Arbeit steht jedoch der immobilienwirtschaftliche Investitionsbegriff, so dass hier die Investitionsrechnung immer als Wirtschaftlichkeitsrechnung verstanden wird.

Aufgrund der großen Komplexität von Simultanmodellen dominieren heute in der Praxis die Sukzessivansätze. Sie gelten als praxisrelevante Entscheidungshilfen für Investitionsprobleme. Von der weiteren Untersuchung der Totalmodelle wird in diesem Zusammenhang abgesehen, da diese ausschließlich in Modellen der Bilanzplanung und des vollständigen Finanzplanes Verwendung finden. 21

Einen Überblick über die Kategorien von Investitionsrechnungen gibt Abbildung 1.

²⁰ Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.34.

²¹ Vgl. Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.324.

Grundlagen 11

2.2.1. Statische Verfahren

Statische Verfahren werden in der Praxis sehr häufig verwendet, da sie relativ einfach anzuwenden sind. Ihre Eignung, dem Investor eine wirkliche Entscheidungshilfe zu sein, wird indessen sehr unterschiedlich beurteilt. Hierfür gibt es verschiedene Gründe, wie z.B., dass nur Bezug auf eine Periode genommen wird, dass keine Interdependenzen berücksichtigt werden, und dass die Basis nur Kosten und Erträge sind. 23

Aufgrund dieser Einschränkungen sollen die statischen Verfahren hier keine weitere Verwendung finden.

²² Vgl. Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.323.

²³ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.99.

Grundlagen 12

2.2.2. Dynamische Verfahren

Dynamische Verfahren finden in der Praxis weniger Anwendung als die statischen Verfahren, haben aber den großen Vorteil, dass sie nicht nur die Höhe der einzelnen Zahlungsströme berücksichtigen, sondern auch den Zeitpunkt. Der Grundgedanke der dynamischen Kalküle besteht darin, dass eine Investition zum gegenwärtigen Zeitpunkt höher bewertet wird, als zu einem zukünftigen Zeitpunkt. ²⁴ Des weiteren basiert die dynamische Investitionsrechnung auf Einnahmen und Ausgaben, nimmt Bezug auf alle Nutzungsperioden und bedient sich finanzmathematischer Methoden. Aus diesen Gründen können die dynamischen Methoden positiver als die statischen Verfahren beurteilt werden. 25

2.3. Verfahren der Investitionsrechnung bei Unsicherheiten

2.3.1. Unsicherheit und ihre Formen

Jedes neue Projekt stellt für den Immobilieninvestor eine Investition dar, die das Betriebsgeschehen langfristig verändert. Aus diesem Grund muss bei der Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition die zukünftige Entwicklung der Umwelt mit in die Planung einbezogen werden, da die Möglichkeit des Verlustes des eingesetzten Kapitals mit zunehmenden Zeithorizont ansteigt. 26

Diese Planung kann mit Hilfe verschiedener Messungen durchgeführt werden. Für den Immobilieninvestor wurde im Rahmen einer Studie die bevorzugten Methoden zur Unsicherheitsmessung ermittelt. Die Ergebnisse sind aus Abbildung 2

²⁴ Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.49.

²⁵ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.147.

²⁶ Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S. 96.

Grundlagen 13

ersichtlich.

Doch bevor auf die einzelnen Methoden näher eingegangen wird, soll hier noch eine differenzierte Betrachtung der Begriffe Risiko und Ungewissheit erfolgen.

a) Risiko

Über Risiko wird gesprochen, wenn nicht eindeutig festgelegt werden kann, wie sich die einzelnen Einflussdaten entwickeln werden. Das Risiko lässt sich dergestalt überbrücken, indem objektive Wahrscheinlichkeiten über die Einflussdaten ermittelt werden. 28

Hierbei steht die Glaubwürdigkeit der zugrundegelegten Daten im Mittelpunkt, die durch Informationen aus der Vergangenheit belegt werden können und mit Hilfe der Wahrscheinlichkeitsrechnung auf die Zukunft projiziert werden. Für das Aufstellen der benötigten Wahrscheinlichkeitsverteilungen der Umweltzustände gibt es zwei grundsätzliche Möglichkeiten: 29

²⁷ Vgl. E&P Expertise: Performance-Controlling, 2002, S.9.

²⁸ Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.63.

²⁹ Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.96.

Grundlagen 14

Objektive Wahrscheinlichkeiten ³⁰ liegen dann vor, wenn in der (1)

Vergangenheit eine größere Anzahl gleichartiger Entscheidungen getroffen wurden, aus denen dann empirische Kennzahlen exakt ermittelt werden können. Diese Art der Bestimmung von Wahrscheinlichkeitsziffern ist allerdings im Investitionsbereich nur selten möglich. 31

Subjektive Wahrscheinlichkeiten ³² werden auf der Grundlage von (2)

subjektiven Erfahrungen und Überlegungen bestimmt. Dies ist der Versuch, die eigentlich nicht berechenbare Wahrscheinlichkeit zu spezifizieren. Auf diese Weise ermittelte Wahrscheinlichkeitsziffern spielen im Investitionsbereich eine entscheidende Rolle. 33

b) Ungewissheit

Können bei der Investitionsentscheidung für das Eintreten der relevanten Umweltzustände keine Wahrscheinlichkeiten, also weder objektive noch subjektive, angegeben werden, dann handelt es sich um eine Entscheidung unter Ungewissheit. ³⁴ Bei dieser Situation ist dem Entscheider nicht klar, welchen Wert er den Zustandsvariablen zuweisen soll. Hierbei ist eine rationale Lösung für das Problem nicht vorstellbar, da es für den Entscheider keine Rolle spielt, welche Alternative er wählt.

2.3.2. Traditionelle Ansätze

a) Korrekturverfahren

Die Unsicherheit, die durch die Einflussdaten geprägt ist, wird beim Korrekturverfahren durch „Risikozuschläge“ und „Risikoabschläge“ berücksichtigt. Diese Zu- bzw. Abschläge werden vor allem bei folgenden Daten eingesetzt: 35

Kalkulationszinssatz

Nutzungsdauer

³⁰ In der Literatur auch als Empirische Häufigkeitsverteilung bezeichnet.

³¹ Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.231.

³² In der Literatur auch als Glaubwürdigkeitsziffern bezeichnet.

³³ Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.231.

³⁴ Vgl. Bamberg, Günther / Coenenberg, Adolf-Gerhard: Entscheidungslehre, 1991, S.104.

³⁵ Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.232ff., Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.68f, Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.98f.