Die Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmöglichkeiten bei Wohnimmobilien

Vorwort

Der Wohnungsneubau ist in den letzten Jahren immer weiter zurückgegangen. Im gleichen Zeitraum sind die Investitionen in die Modernisierung und Sanierung deutlich gestiegen. Gleichzeitig herrscht an vielen Immobilienteilmärkten großer Leerstand; einhergehend mit einem Angebotsüberhang. Diese Drucksituation für die Eigentümer kann nur durch eine nachfragegerechte Modernisierung entschärft werden.

Die Wohnungsbestände in den alten und neuen Bundesländern weisen auch nach dem „Dritten Bericht über Schäden an Gebäuden“ einen hohen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Weiterhin zeichnen sich die Bestände durch einen sehr hohen Wärmeenergiebedarf aus. Die gesellschaftlichen, ökologischen und politischen Zielsetzungen bauen jedoch auf eine Reduzierung des Wärmeenergiebedarfes. Dieser Fakt kommt den Mietern zu Gute.

Mit der Arbeit wird versucht, dem geneigten Leser Ideen und Anregungen zur Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu geben. Die Randbedingungen und Varianten einer Optimierung sind so vielfältig, dass eine Reihe von Konzepten aus der Managementlehre zu neuen Möglichkeiten der Kostenreduzierung führen könnten. Dabei werden die Erfahrungen von Forschungsinstituten und Unternehmen dargestellt und ein Ausblick über weitere Einsparpotenziale bei der Optimierung gegeben.

Ich danke an dieser Stelle für die vielen informativen Gespräche mit einer Reihe von Unternehmensvertretern, allen voran Herr Bonarius von der agemis GmbH.

Andreas D. Weise

Leipzig, September 2004

  Einleitung  II

Inhaltsverzeichnis

  Vorwort  I

Inhaltsverzeichnis   II

1.  Einleitung  1

1.1.  Problemstellung  1

1.2.  Zielsetzung  1

1.3.  Vorgehensweise  2

2.  Grundlagen  3

2.1.  Definitionen  3

2.1.1.  Instandhaltung  3

2.1.1.1.  Inspektion  4

2.1.1.2.  Wartung  4

2.1.2.  Maßnahmen zur Erneuerung  4

2.1.2.1.  Modernisierung  4

  a. Bautechnische Verbesserung  5

  b. Funktionale Verbesserung  5

  c. Gebäudetechnische Verbesserung  5

  d. Adaptierung  5

2.1.2.2.  Sanierung  6

  a. Instandsetzung  6

  b. Rekonstruktion  6

2.2.  Gesamtbestand der Immobilien  6

2.2.1.  Historische Entwicklung  8

2.2.2.  Marktumfeld  10

2.2.3.  Demographische Faktoren  14

2.2.4.  Ökologische Faktoren  17

2.2.5.  Ökonomischen Faktoren  23

2.2.5.1.  Alte Bundesländer  25

2.2.5.2.  Neue Bundesländer  25

  a. Konventionelle Bauweise  26

  b. Fertigteilbauweise  27

2.2.5.3.  Standortfrage  27

  Einleitung  III

2.2.5.4.  Leerstand  29

2.2.5.5.  Abriss leerstehender Wohnungen  31

2.3.  Optimierung des Bestandes hinsichtlich der zu erwartenden  

  Rendite  32

2.3.1.  Planung  33

2.3.2.  Vergabeart und Maßnahmenpakete  34

2.3.2.1.  Teilsanierungspakete  36

2.3.2.2.  Vollsanierungspakete  37

2.3.3.  Optimum der Sanierung  39

3.  Spezifikationen und Vorgehen von Modernisierungs- und  

  Sanierungsmaßnahmen  41

3.1.  AIBau (Aachener Institut für Bauschäden und angewandte  

  Bauphysik gGmbH)  41

3.1.1.  Ansatz  41

3.1.2.  Vorgehensweise  42

3.1.2.1.  Bestands- und Zustandserfassung  42

3.1.2.2.  Instandsetzung  43

3.1.3.  Ergebnisse und Nachteile  43

3.2.  Institut für Bauforschung e V.  45

3.2.1.  Ansatz  45

3.2.2.  Vorgehensweise  45

3.2.3.  Ergebnisse  47

3.3  . agemis - Ansatz  48

3.3.1.  Grundgedanke  48

3.3.2.  Vorgehensweise  50

3.3.3.  Ergebnisse  51

3.4.  Deutsche Annington Immobilien GmbH  52

3.4.1.  Pooling  53

3.4.2.  Partnering  53

3.4.3.  Bundling  54

3.4.4.  Einsparungen  55

3.5.  Unterschiede zwischen den einzelnen Ansätzen  56

3.5.1.  Herangehensweise  57

3.5.2.  Vorteile  58

  Einleitung  IV

3.5.3.  Nachteile  58

4.  Optimierte Vorgehensstrategien  60

4.1.  Einflussgrößen der Sanierungsstrategie  60

4.1.1.  Bestands- und Zustandsanalyse  60

4.1.2.  Lebenszykluskosten  60

4.1.3.  Prozessoptimierung  61

4.1.4.  Unternehmensgröße  61

4.1.5.  Finanzielle Ausstattung  61

4.2.  Möglichkeiten der weiteren Optimierung  62

4.2.1.  Bundling-Konzept  62

4.2.2.  Energieeinspar-Contracting  64

4.2.2.1.  Ablaufplan  65

4.2.2.2.  Win-Win Situation  67

4.2.3.  Partnering-Konzept  70

4.2.3.1.  Vorteile des Partnerings  73

4.2.3.2.  Nachteile des Partnerings  74

4.2.4.  Pooling-Konzept  74

4.2.5.  Zentrale Schadensannahme  75

4.2.6.  Zentrale Versicherungsanlaufstelle  76

4.3.  Einsparpotenziale  77

4.4.  Abhängigkeiten bei der Optimierung  80

5.  Schlussbemerkung  82

Anhang  IV  IV

  Abbildungsverzeichnis  XII

Tabellenverzeichnis  XIII  XIII

  Formelverzeichnis  XIV

  Abkürzungsverzeichnis  XV

  Literaturverzeichnis  XVI

Einleitung V

Quellenverzeichnis................................................................................. XXI

Index ...................................................................................................... XXV

Kurzfassung........................................................................................ XXVII

Einleitung 1

1. Einleitung

1.1. Problemstellung

Eine ehemals als „Vermietermarkt“ bezeichnete Marktsituation hat sich in den vergangenen Jahren in vielen Regionen zum „Mietermarkt“ gewandelt. Damit einhergehend sind die Leerstände gewachsen und die Mieten teilweise zurückgegangen; somit leidet die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsunternehmen. Gleichfalls ist ein deutliches Bewusstsein hinsichtlich ökologischer, ökonomischer und sozialer Belange entstanden. Diese drei Themengebiete wurden unter dem Begriff der Nachhaltigkeit zusammengefasst und in der Agenda 21, auf der Weltkonferenz der Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung 1992 in Rio de Janeiro, festgeschrieben. ^{1, 2} Der Wunsch, die Modernisierungs- und Sanierungskosten zu

optimieren, ist somit kein neuer Ansatz, um einen effizienten Mitteleinsatz zu gewährleisten. Es darf dabei nicht nur auf die Modernisierungskosten geachtet werden, sondern auch die Nutzungskosten, welche sich zum Teil im Rahmen des energetischen Ansatzes befinden, müssen berücksichtigt werden. Aber auch Pooling-, Partnering- und Bundling-Konzepte dürfen nicht vernachlässigt werden, da gerade diese neuen Konzepte viele Erfolge vorweisen.

In der vorliegenden Arbeit werden die derzeitig eingesetzten Möglichkeiten zur Optimierung der Modernisierungs- und Sanierungskosten von Wohnimmobilien analysiert und ausgewertet.

1.2. Zielsetzung

Mit der nachstehenden Untersuchung sind die folgenden Zielsetzungen verbunden:

- Ausgehend davon, dass immer mehr Kapital in die Modernisierung und Sanierung investiert wird, stellt sich die Frage nach einer Optimierung dieser Maßnahmen. Dazu werden die bisher bekannten Verfahren sowie deren Erfolge und Schwächen näher betrachtet.

- Des Weiteren soll ein neuer Ansatz für die Optimierung von Modernisierungs-und Sanierungsmaßnahmen entwickelt werden. An Hand von Alter und Typ der

¹ Vgl. UNCED, Weltkonferenz, 1992

² Vgl. BMU, Agenda 21, 2002

Einleitung 2

Immobilie sowie der verwendeten Maßnahmen wird versucht, die Einsparpotenziale zu ermitteln.

1.3. Vorgehensweise

Die Ausführungen beginnen im zweiten Kapitel mit einer kurzen Einführung in den Immobilienmarkt allg., die aktuelle Marktlage und den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Weiterhin wird auf die Situation der Wohnungsunternehmen eingegangen. Abschließend wird das Optimum der Sanierung dargestellt.

Das dritte Kapitel der vorliegenden Arbeit stellt die aktuellen Möglichkeiten für die Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen dar.

Im vierten Kapitel wird eine optimierte Lösung entwickelt. Dabei werden zum einen die benötigten Voraussetzungen dargestellt, sowie die Abhängigkeiten geprüft.

Grundlagen 3

2. Grundlagen

Da in der Fachwelt teilweise unterschiedliche Definitionen der Begriffe erfolgen, werden die, für diese Arbeit, relevanten Fachbegriffe zu Beginn erläutert. Um über die Voraussetzungen für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sprechen zu können, ist es notwendig, den gesamten Immobilienbestand zunächst zu definieren und zu unterteilen, um das Potenzial zu eruieren. Darüber hinaus sind die aktuelle Lage und die demographischen, ökologischen und ökonomischen Faktoren von Bedeutung, welche die Wirtschaftlichkeit nachhaltig beeinflussen. Abschließend wird das Optimum der Maßnahmen dargestellt.

2.1. Definitionen

Die baulichen Maßnahmen bei Bestandsimmobilien können sehr vielfältig sein. Zum Teil erfolgt in der Fachliteratur ein unterschiedlicher Gebrauch der Fachbegriffe Instandsetzung, Modernisierung und Sanierung. Zum besseren Verständnis und zu Gunsten einer größeren Klarheit sind die wichtigsten Begriffe in Abb. 1 zusammengefasst und werden anschließend näher erläutert.

3

Abbildung 1: Übersicht über bauliche Maßnahmen im Bestand

2.1.1. Instandhaltung

Maßnahmen zur Erhaltung von Immobilienbeständen werden gewöhnlicherweise als Instandhaltung bezeichnet. In der HOAI §3 Abs. 11 heißt es „Instandhaltungen sind

⁴ Die DIN 31051 hat Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes“. den Begriff der Instandhaltung noch etwas erweitert, d.h. dort werden alle Maßnahmen zur Wahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes sowie zur Beurteilung des Ist-

³ Streck,Entwicklung eines Bewertungssystems, DVP-Verlag, 2004, S. 13

⁴ Vgl. Werner, HOAI, 19. Auflage, Deutscher Taschenbuchverlag, 1999, S. 163

Grundlagen 4

Zustandes von technischen Mitteln eines Systems darunter verstanden. Lißner (2000) schrieb daher, dass die Identität des Gebäudes in jedem Falle gewahrt werden sollte, d.h. das wiederhergestellte sollte identisch mit dem ursprünglichen Gebäude sein. ⁵ Die

Instandhaltung wird unterteilt in Inspektion und Wartung.

2.1.1.1. Inspektion

Unter einer Inspektion werden nach der DIN 31051 „Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems“ verstanden.

⁶ Dem gegenüber steht die Wartung.

2.1.1.2. Wartung

Die Wartung beschreibt alle „Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes von

⁷ technischen Mitteln eines Systems“.

2.1.2. Maßnahmen zur Erneuerung

Die Maßnahmen zur Erneuerung sind zu unterteilen in die Modernisierung und Sanierung. Erstere dienen zur Erhöhung des Gebrauchswertes, letztere zur Beseitigung von Missständen.

2.1.2.1. Modernisierung

Bei den Modernisierungsmaßnahmen erfolgt eine bautechnische, funktionale oder gebäudetechnische Verbesserung des Gebäudes. Ebenfalls unter die Modernisierung zählen adaptive Maßnahmen, wenn diese eine funktionale Verbesserung darstellen und/ oder den Gebrauchswert erhöhen. Unter einer Modernisierung versteht man demnach alle „bauliche(n) Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraumes nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken; Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter die

⁸ . Durch die Modernisierungsmaßnahmen wird eine signifikant höhere Modernisierung“

Qualität des Gebäudes erreicht, welche vorher nicht vorhanden gewesen war. Im

⁵ Vgl. Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 2

⁶ Vgl. DIN 31051, 1985

⁷ DIN 31051, 1985

⁸ II. WoBauG, 1996, § 17a

Grundlagen 5

Folgenden findet eine weitere Aufgliederung in bautechnische, funktionale und gebäudetechnische Verbesserung sowie Adaptierung statt.

a. Bautechnische Verbesserung

Bautechnische Verbesserungen beinhalten Änderungen der bauphysikalischen Eigenschaften eines Gebäudes. Diese Veränderungen sollen die Eigenschaften des Schall- und Wärmeschutzes nachhaltig verbessern. Daher beschäftigen sich die

⁹ Maßnahmen hauptsächlich mit Decken, Fenstern, Türen und Wänden.

b. Funktionale Verbesserung

Bei der funktionalen Verbesserung wird auf die Nutzerwünsche eingegangen. Dabei werden Veränderungen der Wohneinheit hinsichtlich der Raumgröße, -zuordnung, der Anzahl der Räume und ihren Funktionen vorgenommen. Die Aufwertung der Außenanlagen z.B. durch die Errichtung von Spielplätzen zählt auch zu den Möglichkeiten. Verbesserungen der genannten Art können aber auch adaptive Maßnahmen darstellen, wenn sich dadurch der Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig verbessert. 10

c. Gebäudetechnische Verbesserung

Die Verbesserung der Elektro- und Sanitärinstallationen, der kompletten Heizungsanlage, Küchenbereiche, Lüftung und der Warmwasserversorgung gehören zu den gebäudetechnischen Maßnahmen. Die Erreichung des heute gültigen Stands der Technik ist dabei das oberste Ziel. Die Veränderung der Gebäudekonstruktion erfolgt

¹¹ dagegen relativ selten und ist meist nicht notwendig.

d. Adaptierung

Eine Adaptierung bedeutet „bauliche Veränderung, die der Anpassung des Baukörpers an neue funktionelle Gegebenheiten und Forderungen dient, die also durch Beseitigung von Mängeln der Veralterung entgegenwirkt. Auch Fehler in Planung oder Ausführung

⁹ Vgl. Meyer-Bohde, Altbaumodernisierung, WEKA-Verlag, 1986, S. 46

¹⁰ Vgl. Meyer-Bohde, Altbaumodernisierung, WEKA-Verlag, 1986, S. 46

¹¹ Vgl. Meyer-Bohde, Altbaumodernisierung, WEKA-Verlag, 1986, S. 45f

Grundlagen 6

¹² . Zu der Adaptierung zählen die können durch Adaptierung behoben werden“ Maßnahmen der Aufstockung sowie des An-, Aus- und Umbaus.

2.1.2.2. Sanierung

Unter Sanierung sind „alle bautechnischen Maßnahmen zur Wiederherstellung der

¹³ . Die Gebrauchsfähigkeit einer Baukonstruktion oder eines Bauwerks“ zu verstehen

¹⁴ Zu Beseitigung von Schäden und deren Ursachen sind die wichtigsten Maßnahmen. den Sanierungsmaßnahmen gehört neben der Instandsetzung und der Rekonstruktion auch die bereits im vorangegangenen Kapitel genannte Adaptierung.

a. Instandsetzung

Die Instandsetzung bezeichnet die „… Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustand) eines Objektes …“ ¹⁵ . Dazu zählt auch das Reparieren und der Austausch schadhafter Bauteile. Die

vorhandene Gestalt und Konstruktion des Gebäudes bleiben weitgehend erhalten.

b. Rekonstruktion

Unter einer Rekonstruktion werden alle Maßnahmen zur „Wiederherstellung oder Wiederaufbau eines Gebäudes, Teil eines Gebäudes oder Bauteils entsprechend der ursprünglichen Form und Art (verstanden). Dies kann bis zur Wiedererrichtung eines Bauwerks nach historischem Vorbild gehen“ ¹⁶ .

2.2. Gesamtbestand der Immobilien

Das in Immobilien gebundene Vermögen in Deutschland beträgt derzeit ca. 7,137 Bio. Euro. ¹⁷ Das entspricht ca. 42% des Bruttovermögens der privaten Haushalte. ¹⁸ Bei

¹² Kastner, Gebäudesanierung, Verlag Georg D. W. Callwey, 1983, S. 8

¹³ Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 3

¹⁴ Vgl. Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 3

¹⁵ Werner, HOAI, 19. Auflage, Deutscher Taschenbuchverlag, 1999, S. 163

¹⁶ Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 3

¹⁷ Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

¹⁸ Vgl. GdW Jahres-Pressekonferenz, Daten und Trends der Wohnungswirtschaft 2003/2004, am 7. Juni 2004, Folie 32

Grundlagen 7

genauerer Betrachtung muss jedoch nach der Immobilienart, d.h. zwischen Wohn-,

¹⁹ Gewerbe- und Sonderimmobilien, unterschieden werden, siehe Abb. 2.

Die genaue baurechtliche Abgrenzung der Wohnung erfolgt mit der allgemeinen Bestimmung des Wohnbegriffes nach der DIN 283: „Eine Wohnung ist die in sich abgeschlossene Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit, außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort“. Diese Definition ist vergleichbar mit der statistischen Erfassung der Wohnungen, welche durch das statistische Bundesamt

²⁰ In der folgenden Untersuchung wird näher auf den erfasst worden sind. Wohnimmobilienbestand eingegangen.

21

Abbildung 2: Typologie nach Immobilienarten

In Deutschland gibt es knapp 38 Mio. Wohnungen mit einem geschätzten Wert von

²² . Diese werden hier noch einmal unterteilt in Wohnungen der privaten 5,51 Bio. Euro

¹⁹ Vgl. Schulte, Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, 2. Auflage, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2000, S. 23

²⁰ Vgl. Kühne-Bühning, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Fritz Knapp Verlag, 1994, S. 5

²¹ Vgl. Schulte, Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie, 2. Auflage, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2000, S. 23

Grundlagen 8

Haushalte und Wohnungen der Unternehmen und öffentlichen Hand. Der Besitz der Unternehmen und öffentlichen Hand wird nach Angaben der Bulwien AG auf 2,14 Bio. Euro ²³ geschätzt, das entspricht 21,4 Mio. Wohnungen ²⁴ oder 56,3% des

²⁵ der privaten Haushalte Wohnungsbestandes. Die restlichen 16,6 Mio. Wohnungen

sollen nicht näher betrachtet werden, obwohl bei der Modernisierung und Sanierung teilweise ein gleiches Vorgehen möglich ist.

26

Abbildung 3: eigene Darstellung, Wohnungsbestand nach Baualtersklassen 2003

2.2.1. Historische Entwicklung

28% des gesamten deutschen Bestandes stammen aus der Zeit vor der Gründung der Bundesrepublik Deutschland. Fast die Hälfte der Wohnungen (46%) entstand in der Zeit

²² Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

²³ Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

²⁴ Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

²⁵ Vgl. Bulwien, Immobilienforum, Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V., 2003, Folie 3

²⁶ Ordanel-Fritsch, Wohnungsbestand nach Baualterklassen, 2004

Grundlagen 9

zwischen 1949 - 1978. Somit sind fast dreiviertel der Wohnungen 25 Jahre und älter. Daher besteht ein sehr großer Bedarf diesen Bestand zu modernisieren. Die technische Nutzungsdauer bei Wohnimmobilien kann 100 und mehr Jahre erreichen. „Dies setzt allerdings eine kontinuierliche Bestandspflege in Form von Instandhaltungs- und

²⁷ ; da auf Grund der langen Nutzungsdauer die Modernisierungsmaßnahmen voraus“

Nutzungskosten, die Kosten der Errichtung um ein Vielfaches übersteigen. Es liegt gleichermaßen im Interesse des Eigentümers und der Nutzer die

Bewirtschaftungskosten so gering wie möglich zu halten und Kosten einzusparen.

Eine genaue Aufteilung der Gebäude in Baualtersklassen ist in Abbildung 3 und im Anhang 1 dargestellt. Die Einteilung des Bestandes an Wohneinheiten kann in vier Kategorien erfolgen und ist in Tabelle 1 dargestellt.

²⁷ Isenhöfer, Lebenszyklus von Immobilien, 2. Auflage, Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, 2000, S. 143

Grundlagen 10

• Vor 1700: stattliche Bürgerhäuser aus dem Barock oder

Historische Gebäude • 18. und 19. Jahrhundert: Fachwerkhäuser, Bauernhaus und Fachwerkobjekte (bis 1900)

• Gebäude stehen meist unter Denkmalschutz

• Gründerzeit: im weitesten Sinne die durch die

• Frei auf dem Grundstück stehende Bauten oder Gründerzeitbauten

• Große technologische Homogenität

• Meist gute Bausubstanz (1901 - 1918)

• Grundrisse entsprechend oft nicht den heutigen

• Traditionelle Techniken wurden durch neu entwickelte Gebäude, die zwischen

• Materialsparende Konstruktionen, typisierte Baustoffe

dem 1. und 2. Weltkrieg • Geringere Dichten in Wohnsiedlungen und größere erbaut wurden

• Sanitäre Einrichtungen sind in den Wohnungen

• Häuser aus den ersten Jahren nach dem 2. Weltkrieg:

• 60er Jahre: verbesserte Konstruktionsweisen und - Häuser,die nach dem 2. Weltkrieg errichtet

• NBL: vorwiegend industrielle Fertigteilbauweisen aus

wurden 28

Tabelle 1: Kategorien des Gebäudebestands

2.2.2. Marktumfeld

Nach dem Bau- und Investitionsboom in den 90er Jahren hat sich der Markt etwas

²⁹ so beruhigt. So ist das Investitionsvolumen in den Wohnungsbau mit 121,42 Mrd. €

²⁸ Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems, DVP-Verlag, 2004, S.17

²⁹ Vgl. Herzog, Bauinvestitionen, 2004

Grundlagen 11

niedrig wie vor zehn Jahren. Die Bauinvestitionen haben insgesamt noch einen geringeren Wert. Dies wird aus der Abbildung 4 und der dazu gehörenden Tabelle (siehe Anhang 2) ersichtlich.

30

Abbildung 4: Bauinvestitionen

Besonders deutlich ist der Rückgang der Aufwendungen in den neuen Bundesländern, wo sich das Volumen mehr als halbiert hat. In den alten Bundesländern sind die Aufwendungen im Jahr 2003 unter den Wert von 1992 gefallen. 2003 wurden ca.

³¹ D.h., dass die neu errichteten Wohnungen 290.000 Wohnungen neu hergestellt.

gerade 0,75% des Wohnungsbestands von ca. 38,69 Mio. Wohnungen ausmachen. Es würde somit 133 Jahre dauern um den aktuellen Bestand einmal neu zu bauen. Die Bedeutung der Erhaltung von Wohnraum steigt damit deutlich.

Eine andere Entwicklung nehmen die Investitionen in Bauleistungen des Bestands, da diese immer weiter ansteigen. Im Jahr 1999 überstiegen die Aufwendungen in den Bestand erstmalig die Investitionen in den Neubau. Bereits vier Jahre später wurden

³⁰ Vgl. Herzog, Bauinvestitionen, 2004

³¹ eigene Darstellung, siehe Anhang 6, Vgl. Krumbein, Neubaumaßnahmen, 2004

Grundlagen 12

schon über 63% des gesamten Wohnungsbauvolumens in die Bauleistungen des Bestands investiert. Die Abbildung 5 verdeutlicht dies.

32

Abbildung 5: Hochbauleistungen in der BRD (1994-2003)

Nach Angaben des Aachener Institutes für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik gGmbH wurden im Jahr 2000 78,13 Mrd. Euro für Modernisierungs- und

³³ Dies entsprach zum damaligen Zeitpunkt Sanierungsleistungen in Dtl. ausgegeben.

ca. 1,75% des gesamten Wohnungsbauvermögens. Bei einer genaueren Betrachtung der Werte des AIBau (rund 79 Mrd. Euro), der Deutschen Bauindustrie (ca. 85 Mrd. Euro) und des statistischen Bundesamtes (annähernd 83 Mrd. Euro) im Jahr 2001 sind Unterschiede festzustellen, die auf den unterschiedlichen Berechnungen/Schätzungen der Investitionen im Wohnungsbauvolumens beruhen, da alle Werte in Preisen von 1995 ausgewiesen wurden.

³² Hauptverband der deutschen Bauindustrie e.V., Perspektive Wohnungsbau, 2004

³³ Vgl. Oswald, Instandsetzung und Modernisierung, Frauenhofer IRB Verlag, 2002, S. 20

Grundlagen 13

Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften investierten im Geschäftsjahr 2003

³⁴ „Die 339,4 Mio. Euro, das entspricht einem Minus von 6,1% im Vergleich zum Vorjahr. Mittel wurden zu 43,5% für Instandhaltung und zu 55,0% für Modernisierung verwendet. Für Neubauinvestitionen wurden 5,4 Mio. Euro (1,5% der gesamten Investitionen)

³⁵ Die Investitionen der sächsischen Wohnungsgenossenschaften sind in ausgegeben.“ Anhang 3 abgebildet.

Durch die vorgenannten Entwicklungen im Neubau und im Bestand scheint in vielen Regionen die Nachfrage kleiner als das Angebot zu sein und der Immobilienmarkt hat sich vom Vermieter- zum Mietermarkt gewandelt. Vor allem in den neuen Bundesländern ist seit längerem ein deutliches Überangebot flächendeckend sichtbar. Bedingt durch die wirtschaftliche Situation der Unternehmen, die Migration der Bevölkerung in die Dienstleistungs- und Wirtschaftszentren sowie die niedrige private Kaufkraft haben wir in den NBL schrumpfende Wohnungsmärkte.

Entgegen den Erwartungen haben sich die Mietpreise in den neuen Bundesländern anders entwickelt als in den 90er Jahren geplant. Ein Anstieg der Mietpreise wird derzeit nur regional erwartet ³⁶ . Das heutige Dilemma in einigen Regionen ist, dass sowohl in die unsanierten Wohnungen als auch in die sanierten Wohnungen teilweise keiner mehr einziehen möchte. Das folgende Beispiel zeigt deutlich mögliche Fehlentwicklungen bei der Sanierung von Gebäuden. So wurden Wohnungen zum Teil in Lagen saniert, welche nicht auf die Nachfrage der künftigen Mieter ausgerichtet sind, z.B. das ehemalige Militärgelände der Stadt Arnstadt OT Rudisleben. Dort wurden 100 Wohnungen in monolytischer Bauweise aus den 30er Jahren und 300 Wohnungen in industrieller Bauweise saniert. Die Wohnungen sind mit Krediten hoch belastet. Ein

³⁷ Großteil steht nun leer und ein Abriss ist derzeit nicht finanzierbar.

Stagnierende und schrumpfende Wohnungsmärkte erleben wir derzeit auch in den ABL. So gibt es auch dort in einigen Regionen Angebotsüberhänge. Wie bereits weiter oben angesprochen, ist das Bauvolumen insgesamt zurückgegangen. Die

Neubauinvestitionen sind dabei besonders deutlich eingebrochen. Dies zeigt sich z.B.

³⁴ Vgl. Orbanz, sächsische Wohnungsgenossenschaften, 2004

³⁵ VSWG, Jahresstatistik 2003, 2004, S. 3 ff

³⁶ Vgl. TLG, Immobilienmarkt Ostdeutschland, 2003, S. 10

³⁷ Vgl. Roesner, Telefonat innova, 2004

Grundlagen 14

³⁸ . Dennoch ist die Entwicklung der Wohnungsangebote am Münchner Immobilienmarkt

und -nachfrage sehr unterschiedlich über die einzelnen regionalen Teilmärkte verteilt. In einigen Teilmärkten existiert ein Angebotsüberhang, während in anderen eine regelrechte Wohnungsknappheit herrscht. In den ABL mit wirtschaftlich dynamischen Ballungszentren sind weitestgehend Nachfrageüberhänge zu verzeichnen. In den Wohnungsteilmärkten mit Strukturproblemen herrscht ein ganz anderes Marktklima als in prosperierenden Regionen. Zu diesen boomenden Teilmärkten gehören neben München, auch Stuttgart und Hamburg. Somit ist eine Polarisierung der Wohnungsmärkte sichtbar, d.h. es kommt zu einer Verlagerung der Nachfrage nach Wohnraum in Richtung der boomenden Regionen. Im Gegenzug setzt in den Regionen, wo eine Abwanderung erfolgt, eine Schrumpfung bzw. eine Stagnation ein. Die zukünftige Entwicklung in den einzelnen Immobilienteilmärkten wird wahrscheinlich auch weiterhin sehr unterschiedlich erfolgen. Die Ursachen sind unter anderem in der demographischen Entwicklung und der Entwicklung der Haushalte zu suchen.

2.2.3. Demographische Faktoren

Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen und die Veränderung der

Bevölkerungsstruktur bilden die Determinanten für die Entwicklungsmöglichkeiten der Immobiliennachfrage. Die Bevölkerungszahl wird durch die Geburten, Sterbefälle, Ab-und Zuwanderung bestimmt. Die Ab- und Zuwanderung ist dabei nicht nur die Binnenwanderungsbewegung sondern auch in und aus der BRD. Die Einwohner einer Region werden zu Haushalten zusammengefasst, welche die Nachfrage nach Wohnraum generieren. Somit sind die Entwicklung der Haushalte und die Veränderung der Haushaltsgrößen die entscheidenden Kriterien. Derzeit leben in Dtl. fast 82,5 Mio. Einwohner. Das bedeutet einen Zuwachs innerhalb eines Jahres von 0,1%. Der Zugewinn von 96.000 Einwohnern ist jedoch hauptsächlich ein Wanderungsgewinn. Die Binnenwanderung zeigt einen gleichbleibenden Trend in Richtung ABL. Dies bestätigt die Abbildung 6 des statistischen Bundesamtes. Die Wanderungsbewegungen fallen dabei regional sehr unterschiedlich aus.

Eine Veralterung der Bevölkerung ist unverkennbar. Allein die Gruppe der über 65jährigen nimmt bei allen Berechnungsvarianten des statistischen Bundesamtes zu.

³⁸ Vgl. RDM Landesverband Bayern e.V., Bayern Aktuell, Gegensatz zu München, 01/2004

Grundlagen 15

39

Abbildung 6: Binnenwanderung von Ost nach West inkl. Ostberlin, ab 2001 ohne Berlin

Die demographischen Trends führen zu nachhaltigen Veränderungen der Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft. Die TLG prognostiziert steigende Haushaltszahlen ⁴⁰ durch eine verstärkte Singularisierung der Haushalte. Zwischen

1991 und 2002 stieg die Zahl der Privathaushalte um 10%, während die Summe der Haushaltsmitglieder nur um 0,3% gestiegen ist. Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen. Insbesondere die Zahl der Einpersonenhaushalte wird weiter steigen, was auf zwei sich überlagernde Einflussfaktoren zurückzuführen ist. Hier sind die oben angesprochene zunehmende Alterung der Bevölkerung und der Wandel der Lebensgewohnheiten zu nennen. Deutlich sinkende Haushaltszahlen werden erst in den Jahren 2015/2020 erwartet. Damit wird ab ca. 2020 mit einem sinkenden Wohnraumbedarf gerechnet.

³⁹ eigene Darstellung; siehe Anhang 4; Vgl. Voit, Binnenwanderung, 2004

⁴⁰ Vgl. TLG, Immobilienmarkt Ostdeutschland, 2003, S. 10

Grundlagen 16

Ein weiterer demographisch bedingter Faktor ist die Wohnfläche pro Einwohner. Diese hat sich in den vergangenen Jahren immer wieder vergrößert, so betrug sie 1990 34,80 m²/EW ⁴¹ , 2001 war die „durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche noch 39,8

⁴² und im Jahr 2002 stieg sie auf ca. 41,6 m²/EW ^{43 44} in Quadratmeter“

Gesamtdeutschland an. Dies ist jedoch zu differenzieren, da die Einwohner in den alten

^{45 46} haben, in Ostdeutschland sind es hingegen nur um Bundesländern ca. 42,8 m²/EW

die 36,2 m²/EW ^{47 48} . Die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche verteilt sich unter den Haushalten sehr unterschiedlich. So hat z.B. die Zielgruppe der Single-Haushalte im Durchschnitt 58,60 m²/EW. Die genaue Aufteilung der Pro-Kopf-Wohnfläche ist in der nachfolgenden Tabelle 2 dargestellt.

Tabelle 2: Übersicht nach Haushaltstypen 2003

Diese Trends können regional sehr unterschiedliche Auswirkungen haben. So kann es in einigen Regionen zu Angebotsknappheit kommen und in anderen Regionen herrscht

⁴¹ Vgl. Sparkasse, Wohnfläche, 2004

⁴² Sparkasse, Wohnfläche, 2004

⁴³ Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

⁴⁴ Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, Bewohnte Wohneinheiten, 2003

⁴⁵ Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

⁴⁶ Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, Bewohnte Wohneinheiten, 2003

⁴⁷ Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

⁴⁸ Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland, Bewohnte Wohneinheiten, 2003

Grundlagen 17

ein Überangebot und Leerstand. Aufgrund des geringen Neubaus (siehe Abschnitt 2.2.1.2. Marktumfeld) sind daher Modernisierungen notwendig, um den künftigen Anforderungen der Haushalte gerecht zu werden.

Des weiteren soll zukünftig eine Nachfrage nach größeren und hochwertigeren

⁴⁹ Danach entwickeln die Nutzer von Wohnungen ein stärkeres Wohnungen bestehen.

Bewusstsein für Lage und Ausstattung der Wohnung. Es werden überwiegend nur Neubau und sanierte sowie modernisierte Wohnungen als potenzielle Mietobjekte ins Auge gefasst. Darüber hinaus sollte die Wohnung möglichst eine Terrasse oder einen Balkon haben. Außerdem sind attraktive Sanitärzellen, verbunden mit einer Trennung von Bad und Toilette, gefragt. Auch werden Aufzüge für höher gelegene Wohnungen

⁵⁰ Das Wohnumfeld sollte gepflegt, grün, lärmarm und und Laminat/ Parkett bevorzugt.

⁵¹ die Innenstadt möglichst zu Fuß erreichbar sein.

Ein immer stärker werdendes ökologisches Bewusstsein, fordert bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vom Eigentümer, die ökologischen Faktoren nicht zu vernachlässigen. Daher werden diese im nächsten Kapitel näher betrachtet.

2.2.4. Ökologische Faktoren

Die Reduzierung des Energieverbrauches und die damit einhergehende Ressourcenschonung ist kein neuer Gedanke. Bereits 1952 wurden mit der Einführung der DIN 4108 - „Wärmeschutz im Hochbau“ die ersten Grundsteine gelegt. Über die Wärmeschutzverordnung (WSchV) bis hin zur Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahre 2002 wurden die Anforderungen hinsichtlich der Reduzierung des Energieverbrauchs immer weiter gesteigert. Damit gelten für Neubauten verschärfte Anforderungen, welche den Energieverbrauch für die Raumbeheizung und die Warmwasserzubereitung nachhaltig begrenzen sollen. Die folgende Statistik (Abb. 7) zeigt die Endenergieverbraucher in Deutschland. Um das Ziel der Energieeinsparung zu erreichen, hat der Gesetzgeber im Jahr 1999 die so genannte Ökosteuer erlassen, d.h. eine Erhöhung der Mineralölsteuer und die Einführung der Stromsteuer. „Die Ökosteuer ist kein Selbstzweck, sondern ein Mittel, um die bedrohliche Schädigung der Umwelt

⁴⁹ Vgl. TLG, Immobilienmarkt Ostdeutschland, 2003, S. 10

⁵⁰ Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004

⁵¹ Vgl. Hausmann, Immobilienmarketing, 2004