Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   III

Abk  ürzungsverzeichnis  IV

1.  Einleitung  1

2.  Grundsätzliche Struktur des G-REIT  3

3.  Problemkreise des G-REIT  4

3.1.  Kapitalmarkt- und Börsenumfeld  5

3.2.  Strukturelle Defizite des G-REIT  7

3.3.  Systemfehler in der G-REIT Besteuerung  9

4.  Lösungsansätze zur Stärkung des G-REIT  12

4.1.  Nachbesserungen durch das Jahressteuergesetz  12

4.2.  Umgestaltungen der G-REIT-Struktur  13

5.  Fazit  15

Literaturverzeichnis   VI

- II -

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Eckpunkte des G-REIT  

Abbildung  2: Historische Aktienkurse und Indizes  

- III -

Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft AKtG Aktiengesetz BB Betriebsberater, Fachzeitschrift BGBl Bundesgesetzblatt BR Deutscher Bundesrat BT Deutscher Bundestag DAG Die Aktiengesellschaft, Fachzeitschrift DAX Deutscher Aktienindex DBA Doppelbesteuerungsabkommen DIMAX Deutscher Immobilienaktienindex Drs. Drucksache DStZ Deutsche Steuer-Zeitung, Fachzeitschrift E&G Ellwanger & Geiger Kommanditgesellschaft, Privatbank EPRA European Public Real Estate Association EStG Einkommensteuergesetz et al. et alii (und andere, lat.) EWG Europäische Wirtschaftsgemeinschaft FB Finanz Betrieb, Fachzeitschrift FR Finanz-Rundschau, Fachzeitschrift FuS Finanzen und Steuern, Fachzeitschrift FZ Fondszeitung, Fachzeitschrift GBW-Gruppe Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft Gruppe, Immobilienunternehmen GP GoingPublic, Magazin der Finanzwirtschaft G-REIT German Real Estate Investment Trust GewStG Gewerbesteuergesetz HB Handelsblatt, Tageszeitung HGB Handelsgesetzbuch IDWR Initiative Deutsche Wohnimmobilien-REIT IF Immobilien & Finanzierung, Fachzeitschrift IFD Initiative Finanzplatz Deutschland

- IV -

IIREM Institutional Investment Real Estate Magazin, Magazin der Immobilienwirtschaft JStG Jahressteuergesetz KStG Körperschaftsteuergesetz M&A Review Merger & Acquisitions Review, Fachzeitschrift NAV Net Asset Value PlPr Plenarprotokoll REIT Real Estate Investment Trust REITG Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen Rili. Richtlinie SA Sonderausgabe SI Smart Investor, Magazin für kritische Anleger WPg Die Wirtschaftsprüfung, Fachzeitschrift ZSteu Zeitschrift für Steuern & Recht, Fachzeitschrift

- V -

1. Einleitung

Im Jahr 1960 ¹ wurde in den USA erstmals der Real Estate Investment Trust (REIT) als indirektes Immobilienvehikel eingeführt. Der REIT stellt eine steuerbegünstigte Kapitalgesellschaft dar, die ihre Einnahmen vorrangig aus Immobilien durch Besitz, Betrieb oder Finanzierung erzielen. ² Als indirektes Immobilienvehikel ist der REIT eine weltweit bekannte und akzeptierte Form der Anlage. In bereits 31 ³ Ländern ist der REIT als Sonderform der börsennotierten Aktiengesellschaft eingeführt worden. Beobachter aus Fachkreisen führen an, dass Länder, die in der mittleren bis langfristigen Sicht nicht über börsennotierte Immobilienanlageformen verfügen, zukünftig nur im geringen Maße an den internationalen Kapitalmarktströmen teilhaben werden. ⁴ Um dem Finanz- und Immobilienstandort Deutschland das Schicksal der Bedeutungslosigkeit zu ersparen, wurde mit großer Euphorie ⁵ „das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG)“ am 01.06.2007 mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt rückwirkend zum 01.01.2007 ⁶ erlassen. Oberstes Bestreben des Gesetzgebers bei der Schaffung des German Real Estate Investment Trust (G-REIT) war es, die „bestehende Lücke bei der indirekten Immobilienanlage“ ⁷ zu schließen. Des Weiteren erhoffte sich der Gesetzgeber im Zuge der REIT-Einführung eine Professionalisierung der Immobilienwirtschaft und mehr Wettbewerbsgleichheit für deutsche Finanz- und Immobilienstandorte, speziell gegenüber der europäischen Konkurrenz. ⁸ Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der deutsche Immobilienmarkt als der größte in Europa gilt ⁹ und Unternehmen hierzulande nach wie vor über einen im

¹ Vgl. Block, Investing in REITs 2006, S. 42.

² Vgl. Pelikan, Chancen mit geschlossenen Fonds 2007, S. 60.

³ Vgl. Gütle, IF 2008, Nr. 16, S. 582.

⁴ Vgl. Knoflach u. Körfgen, REITs 2007, S. 4.

⁵ Vgl. Kussmaul u. Gräbe, ZSteu 2008, Nr. 17, S. 256.

⁶ Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 28.05.2007, BGBl I, Nr. 23, S. 914 u. 922.

⁷ BT, Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 12.01.2007, Drs. 16/4026, S. 1, http://rsw.beck.de/rsw/upload/Beck_Aktuell/Gesetzentwurf_Bundesregierung_BT-Drs.1604026.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

⁸ Vgl. BT, Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 12.01.2007, Drs. 16/4026, S. 1, http://rsw.beck.de/rsw/upload/Beck_Aktuell/Gesetzentwurf_Bundesregierung_BT-Drs.1604026.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

⁹ Vgl. von Busekist u. Hartrott, M&A Review 2007, Nr. 6, S. 265.

- 1 -

internationalen Vergleich hohen ¹⁰ Immobilienbestand verfügen, waren die Erwartungen an den REIT zu Beginn immens. So bezifferte die Lobby Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) in 2004 den G-REIT-Markt in Deutschland bis zum Jahr 2010 auf rund €127 Mrd. ¹¹ . Selbst unabhängige Schätzungen gingen 2005 noch von einem Immobilien-Einbringungspotenzial in den G-REIT von €40 Mrd. bis €57 Mrd. bis 2010 in Deutschland aus. ¹² Des Weiteren rechneten Experten noch in 2007 mit 10 bis 20 G-REIT in Deutschland bis Ende 2009. ¹³ Nach aktuellem Stand notieren mit der Alstria Office REIT-AG und der Fair Value REIT-AG aber lediglich zwei G-REIT an der Börse. Die derzeitige Marktkapitalisierung der beiden G-REIT beläuft sich summiert auf gerade einmal Mio. ¹⁴ €314,83 Das ausgewiesene, zu Marktwerten bewertete

Immobilienvermögen der beiden G-REITs beträgt dabei nur €1.693,72 Mrd. ¹⁵ (Alstria Office REIT-AG) bzw. €150,1 Mio. ¹⁶ (Fair Value REIT-AG). Dem hinzuzufügen sind lediglich 11 weitere Unternehmen, die bisher den Vor-REIT-Status erreicht haben. ¹⁷ Angesichts dieser ernüchternden Zahlen ist es schwierig, von einer Erfolgsgeschichte des G-REITs zu sprechen. Vor diesem Hintergrund durchleuchtet und diskutiert die vorliegende Abhandlung die zentralen Schwächen des G-REIT und zeigt kurz Maßnahmen zur Stärkung des G-REIT auf. Im Anschluss wird auf die wesentlichen Grundzüge des G-REIT eingegangen. Darauf aufbauend werden kritische Rahmenbedingungen sowie zentrale Lösungsansätze zur Stärkung des G-REIT diskutiert. Die Ausarbeitung schließt mit einem Resümee vor dem Hintergrund der Zielsetzung des REITG.

¹⁰ Vgl. Riesmeier, G-REITs: Frischer Wind für den deutschen Immobilienmarkt v. 15.02.2006, http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=5&pkBerichtNr=117111&pkRubrikNr=492 (Abrufdatum: 31.12.2008).

¹¹ Vgl. IFD, Einführung eines deutschen REIT: Zusammenfassung der Empfehlungen v. 12.12.2005, S. 8, http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/einfuehrung-reit.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

¹² Vgl. Bausch, Goronczy u. Siebels, Der German Real Estate Investment Trust (REIT) und der deutsche Immobilienmarkt v. Oktober 2005, S. 51, http://www.hsh-nordbank.de/media/pdf/marktberichte/branchenstudien/immobilien_2/germanreit/REIT_Studie_H SH_Nordbank_2005.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

¹³ Vgl. Riesmeier, IF 2007, Nr. 10, S. 339.

¹⁴ Vgl. OnVista Group, Marktkapitalisierung der Alstria Office REIT-AG und der Fair Value REIT-AG v. 31.12.2008, http://aktien.onvista.de/snapshot.html?ID_OSI=16118267 und http://aktien.onvista.de/snapshot.html?ID_OSI=17381733 (Abrufdaten: 31.12.2008).

¹⁵ Vgl. Alstria Office REIT-AG, Geschäftsbericht 2007 v. 18.03.2008, S. 4, http://investor-relations.alstria.de/cgi-bin/show.ssp?id=5001&companyName=alstria&language=German (Abrufdatum: 31.12.2008).

¹⁶ Vgl. Fair Value REIT-AG, Geschäftsbericht 2007 v. 15.04.2008, S. 50, http://www.fvreit.de/index.php?inhalt=ir.berichte (Abrufdatum: 31.12.2008).

¹⁷ Vgl. Parmantier, IIREM 2008, SA „German REITs - der Weg an die Börse“, Nr. 2, S. 36.

- 2 -