Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungsverzeichnis  II

1.  Einleitung  1

2.  Fundamentale Aspekte der Bilanzierung von Investment Properties  3

3.  Kritische Betrachtung der Bewertung  4

3.1.  Erstbewertung  4

3.2.  Folgebewertung  6

3.2.1.  At-Cost Ermittlung  7

3.2.2.  Fair-Value Ermittlung  8

3.2.2.1.  Vergleichswertverfahren  11

3.2.2.2.  Discounted Cashflow-Verfahren  13

4.  Fazit und Ausblick  16

Appendix IV   

Literaturverzeichnis   VII

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Abkürzungsverzeichnis

Aufl. Auflage BauGB Baugesetzbuch BC Bilanzbuchhalter und Controller, Fachzeitschrift BFuP Betriebswirtschaftliche Forschung und Praxis, Fachzeitschrift BM Betriebswirtschaftliche Mandantenbetreuung, Fachzeitschrift BW Betrieb und Wirtschaft, Fachzeitschrift bzw. beziehungsweise ca. circa DB Der Betrieb, Fachzeitschrift DCF Discounted Cashflow-Verfahren DIMAX Deutscher Immobilien Aktienindex DRSC Deutsches Rechnungslegung Standards Committee DStR Deutsches Steuerrecht, Fachzeitschrift et al. et alii (und andere, lat.) EUR Euro e. V. Eingetragener Verein gem. gemäß ggf. gegebenenfalls G-REIT German Real Estate Investment Trust GuV Gewinn- und Verlustrechnung HGB Handelsgesetzbuch hrsg. herausgegeben IAS International Accounting Standards IASB International Accounting Standards Board i.d.R. in der Regel int. International IF Immobilien und Finanzierung, Fachzeitschrift IFRS International Financial Reporting Standards i. V. m. in Verbindung mit IVSC International Valuation Standards Committee

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IZ Immobilien Zeitung, Fachzeitschrift KoR Zeitschrift für internationale und kapitalmarktorientierte Rechnungslegung, Fachzeitschrift lit. litera (lateinisch) max. maximal Mio. Millionen Nr. Nummer o. V. ohne Verfasserangabe REIT Real Estate Investment Trusts s. siehe S. Seite sog. so genannt (e) ST Der Schweizer Treuhändler, Fachzeitschrift TEGoVA The European Group of Valuers Association u. und u. a. unter anderem u. U. unter Umständen US-GAAP United States Generally Accepted Accounting Principles v. vom Vgl. vergleiche WertV Wertermittlungs-Verordnung z. B. zum Beispiel zfbf Schmalenbachs Zeitschrift für betriebswirtschaftliche Forschung, Fachzeitschrift ZfCM Controlling und Management, Fachzeitschrift

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1. Einleitung

Der deutsche Immobilienmarkt gilt als der größte in Europa. ¹ Der Rat der Immobilienweisen schätzt in seinem Frühjahrsgutachten, dass sich das Immobilienvermögen in 2003 auf ca. EUR 7,2 Billionen in Deutschland belief und somit einen Anteil von 88% am gesamtdeutschen Anlagevermögen hatte. ² Damit kommt dem Immobilienbestand eine beträchtliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Aus der Mikrosicht verfügen insbesondere hierzulande Unternehmen über einen vergleichsweise hohen Immobilienbestand. ³ Konkret sind Immobilien regelmäßig der größte Einzelposten im Anlagevermögen von Unternehmen und stellen nach den Personalkosten in vielen Branchen den zweitgrößten Kostenblock dar. ⁴ Ein Teil der gehaltenen Immobilien ist dem nicht betrieblich genutzten Immobilienbe-stand zuzuordnen. Diese werden als Kapitalanlage angesehen und bilden somit Finanzinvestitionen in Immobilien des Unternehmens ab. ⁵ „Grund und Boden, Gebäude und Gebäudeteile oder beides, die gehalten werden, um ƒ Miet- oder Pachterträge oder ƒ Wertsteigerungen oder ƒ beides

zu erzielen, werden offiziell als Investment Properties bezeichnet“. ⁶ Die Begriffe Renditeliegenschaften oder Anlageimmobilien werden im Schriftentum als Synonym für den Ausdruck Investment Properties verwendet. ⁷ Der Ansatz und die Bewertung von Investment Properties werden durch das International Accounting Standards Board (IASB) im International Accounting Standards (IAS) 40 geregelt. Der IAS 40 hat seine Wurzeln im Exposure Draft E64, der im Dezember 1999 veröffentlicht wurde und schließlich mit seiner verpflichtenden Anwendung seit dem 1. Januar 2001 den Standard IAS 25 ersetzte. ⁸ Im Rahmen des Improvement Projekts vom 18.12.2003 wurde der IAS 40 nochmals an einzelnen Stellen

¹ Vgl. Roland Berger, REITs: Chancen für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt,

http://www.rolandberger.com/company/press/releases/516-

press_archive2006_sc_content/Roland_Berger_study_on_REITs_de.html (Abrufdatum:

13.08.2008).

² Vgl. IZ, Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft: des Rates der Immobilienweisen,

http://www.empirica-institut.de:80/kufa/FJG_2007.pdf, S. 40 (Abrufdatum: 13.08.2008)

³ Vgl. Riesmeier, G-REITs: Frischer Wind für den deutschen Immobilienmarkt,

http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=5&pkBerichtNr=117111&pkRubrikNr=492

(Abrufdatum: 05.08.2008).

⁴ Vgl. Pfnür, IF 2004, Nr. 9, S. 295.

⁵ Vgl. Heyd, Internationale Rechnungslegung, 2003, S. 184.

⁶ Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 205.

⁷ Vgl. Vater, BW 2002, Nr. 13, S. 535.

⁸ Vgl. Deloitte, IAS Plus International Accounting Standards IAS 40: Investment Property,

http://www.iasplus.com/standard/ias40.htm (Abrufdatum: 05.08.2008).

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überarbeitet und trat für die nach dem 1. Januar 2005 beginnenden Geschäftsjahre in Kraft. 9

Der IASB beschreitet mit den Investment Properties einen neuen Weg in der internationalen Rechnungslegung, da weder in den United States Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) noch im Handelsgesetzbuch (HGB) gesonderte Vorschriften über die Bilanzierung von Investment Properties bestehen. ¹⁰ Allerdings muss erwähnt werden, dass aus der Sicht des deutschen Bilanzrechts eine affine handelsrechtliche Differenzierung bei der Bewertung zwischen betrieblich genutzten Anlagegegenständen und vermieteten Vermögensgegenständen existiert. ¹¹ Der beizulegende Zeitwert bei betrieblichen Anlagegegenständen orientiert sich in Ermangelung von Marktpreisen am Wiederbeschaffungswert ¹² , während bei vermieteten Vermögensgegenständen eine Ertragswertermittlung empfohlen wird. ¹³ Darüberhinaus haben Investment Properties nach IAS 40 eine ambivalente Stellung nach dem substantiellen und funktionalen Gesichtspunkt, da sie zum einen funktional einer Finanzanlage gleichen, zum anderen aber substantiell zu den Sachanlagen zu rechnen sind. 14

Die vorliegende Abhandlung erarbeitet eine kritische Betrachtung der Bewertung von Immobilien als Finanzinvestition nach IAS 40. Vor dem Hintergrund der Zielsetzung der IFRS, der Vermittlung entscheidungsrelevanter Informationen, erhöht sich der Druck durch den IAS 40 auf die Unternehmen im Bereich der Anlageimmobilien, die wesentlichen Chancen und Risiken im Jahresabschluss aufzuzeigen. Fraglich allerdings ist, ob es durch die Einführung des IAS 40 wirklich zu einer verbesserten und sachgerechten Darstellung von Anlageimmobilien im Jahresabschluss für Bilanzadressaten kommt. Ziel dieser Arbeit ist es, wesentliche Aspekte im Bereich der Investment Properties aufzugreifen, zu diskutieren und kritisch zu würdigen.

⁹ Vgl. Zülch, KoR 2004, Nr. 5, S. 153, 165-166.

¹⁰ Vgl. Hayn u. Waldersee, IFRS/US-GAAP/HGB im Vergleich, 2004, S. 146, 147.

¹¹ Vgl. Engel-Ciric, Haufe IFRS, 2006, S. 635.

¹² Vgl. Knobbe-Keuk, Bilanz- und Unternehmenssteuerrecht, 1993, S. 199.

¹³ Vgl. Kraft, HGB-Bilanzrecht, 2002, S. 1233.

¹⁴ Vgl. Lüdenbach, BC 2006, Nr. 4, S. 73.

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2. Fundamentale Aspekte der Bilanzierung von Investment Properties

Elementare Voraussetzung für den Rückgriff auf IAS 40 ist das Bestehen von Grund und Boden, Gebäuden oder Gebäudeteilen unter Berücksichtigung dessen, dass die Möglichkeit der Erzielung von Cashflows unabhängig von anderen Vermögenswerten besteht. ¹⁵ Investment Properties sind erstmals in der Bilanz anzusetzen, wenn voraussichtlich ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und wenn die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuverlässig ermittelt werden können. ¹⁶ Damit kommt auch hier das zweistufige Prüfungsverfahren, das Erfüllen der Definition und der allgemeinen Ansatzkriterien der Wahrscheinlichkeit sowie der Zuverlässigkeit für die Aktivierungs- und Passivierungsvoraussetzung nach IFRS zum Tragen. Bei gemischter Nutzung sind die Gebäudeteile getrennt anzusetzen, sofern ein gesonderter Verkauf möglich ist; andernfalls ist der Ansatz als Investment Property nur möglich, wenn der nicht als Finanzinvestition gehaltene Teil unbedeutend ist. ¹⁷ Kommt es schließlich zum Abgang (z. B. aufgrund von Verkauf oder Abschluss eines Finanzierungsleasings) der Investment Properties, ist die Differenz von Buchwert und Nettoveräußerungspreis erfolgswirksam zu erfassen. 18

Neben dem IAS 40 stellen die Standards IAS 2, IAS 11, IAS 16, IAS 17 weitere Alternativen zur bilanziellen Erfassung von Immobilien dar. ¹⁹ Dabei sind der ggf. zuvor festzulegende Verwendungszweck sowie eine Unterscheidung zwischen Immobilien in der Herstellungs- und der Nutzungsphase elementar. Des Weiteren ist anzuführen, dass lediglich Immobilien eines Operateleasing als Investment Properties erfasst werden können ²⁰ , da beim Finanzierungsleasing das wirtschaftliche Eigentum nicht dem Leasinggeber zugeschrieben wird. ²¹ Vor dem Hintergrund von Sachverhaltsgestaltungen und Verwendungszwecken können Immobilien auch den angeführten Alternativen IAS-Standards zugeordnet werden. ²² Die Einordnung und der Ansatz von Investment Properties sind besonders bei gemischter Nutzung schwierig, da eine abstrakte Aufspaltung nach eigenbetrieblich genutzten Objekten und nach Anlageimmobilien vorgenommen

¹⁵ Vgl. Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 207.

¹⁶ Vgl. IAS 40.16.

¹⁷ Vgl. IAS 40.10.

¹⁸ Vgl. IAS 40.69.

¹⁹ Klassifikation von Immobilien nach IFRS: s. Darstellung 1 in Appendix, S. IV.

²⁰ Vgl. Böckem u. Schurbohm, KoR 2002, Nr. 1, S. 41.

²¹ Vgl. IAS 40.3d und IAS 40.9e.

²² Vgl. Böckem u. Schurbohm-Ebneth, KoR 2003, Nr. 7/8, S. 335.

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werden muss. ²³ Insbesondere hier bestehen Ermessensspielräume, da ein sekundärer Nutzungsanteil im deutsprachigen Schriftentum für 5% bis 30% und international für bis zu 20% definiert ist ²⁴ Als bilanzpolitische Wirkung der abstrakten Aufspaltung ergibt sich, dass Wertveränderungen bei Investment Property erfolgswirksam erfasst werden müssen, während Wertänderungen bei betrieblich genutzten Immobilien sich in der Neubewertungsrücklage wiederspiegeln würden. ²⁵ Die vielfältigen Spielräume bei der Einordnung führen zwangsläufig für externe Bilanzadressaten zu schwierig zu erfassenden bilanzpolitischen Gestaltungsmöglichkeiten.

3. Kritische Betrachtung der Bewertung

Vorwegnehmend sei anzuführen, dass vor dem Hintergrund des Umfangs dieser Ausarbeitung sowie vielfältiger nationaler und internationaler Bewertungsfahren zur Ermittlung des Fair Value von Investment Properties lediglich das Vergleichswert- und das Discounted Cashflow (DCF)-Verfahren erörtert werden kann. Die Wahl für genau diese beiden Verfahren ist IAS 40.46 geschuldet, da hier auf das Vergleichswert- bzw. DCF-Verfahren hingedeutet wird.

3.1. Erstbewertung

Investment Properties sind bei Zugang mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bewerten. ²⁶ Bei erworbenen Anlageimmobilien setzen sich die Anschaffungskosten aus Kaufpreis und direkten Anschaffungsnebenkosten abzüglich Preisminderungen zusammen. ²⁷ Start-up Kosten zählen nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, sofern sie nicht notwendig für die Herstellung des betriebsbereiten Zustands sind, und werden erfolgswirksam erfasst. ²⁸ Ebenso müssen anfängliche Betriebsverluste, um die geplante Mietauslastung zu erreichen, oder ungewöhnlich hohe Erstellungskosten (z. B. Personal- oder Entsorgungskosten) erfolgswirksam erfasst werden. 29

Bei selbsterstellten Investment Properties sind zum Zeitpunkt des Zugangs die Herstellungskosten für die Bewertung federführend und bis zur Fertigstellung

²³ Vgl. Engel-Ciric, Haufe IFRS, 2006, S. 635.

²⁴ Vgl. Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 211.

²⁵ Vgl. Kirsch, Einführung in die internationale Rechnungslegung nach IFRS, 2007, S. 75.

²⁶ Vgl. IAS 40.20.

²⁷ Vgl. Burkhardt u. Hachmeister, ZfCM 2006, Nr. 6, S. 355.

²⁸ Vgl. Vater, BW 2002, Nr. 13, S. 536.

²⁹ Vgl. IAS 40.23b u. c.

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