VORWORT III

Die vorliegende Masterthesis wurde in der Zeit von Juni 2006 bis Februar 2007 angefertigt. Die Ausarbeitung einer Powerpoint Präsentation für die Masterstudiums-Veranstaltung Projektentwicklung bei Professor Klett im August 2006, in der ich Google Earth Inhalte eingebaut hatte, inspirierte mich zu diesem Thema, mit dem Ziel die virtuelle Google Earth Welt mit den im WWW verfügbaren Immobilien-Portalen und der real existierenden Immobilie zusammenzuführen.

Ein weiteres Ziel meiner Ausarbeitung ist es in diesem Sinne neue Wege zur zentralen, transparenten und ebenenbezogenen Immobilienverwaltung und -Vermarktung aufzuzeigen.

Die Arbeit umfasst einen Einblick in die 3D- und KML-Methodik für die Veröffentlichung von 3D-Google Earth Modellen, sowie Techniken und Standards die zu einer intelligenten Vernetzung von Immobilien-Portalen benötigt werden.

Schließlich werden noch Empfehlungen gegeben wie an dem Thema weitergearbeitet werden kann und eine Vision eines künftigen intelligenten Immobiliennetzwerks aussehen könnte.

Peter Stützle, Firma IDIS Masterthesis

DANKSAGUNG V

An dieser Stelle möchte ich Herrn Prof. Klett dafür danken, dass er mir das Thema dieser Arbeit zur weitgehend selbstständigen Bearbeitung überlassen hat und für die Unterstützung die er meiner Arbeit zukommen ließ.

Des Weiteren danke ich der Hochschule Biberach für ihre Genehmigung zu dieser Fortbildung und damit zu ihrem Beitrag für diese Arbeit. Weiterhin danke ich der Bauakademie Biberach für ihre Mitunterstützung und der Möglichkeit dieses Aufbaustudium zu belegen.

Meiner Familie, die mir den Rücken für diese Fortbildung freigehalten hat. Abschließend möchte ich einen Dank an alle Personen richten, die in irgendeiner Form zum Gelingen dieser Arbeit beigetragen haben.

Großtissen, im Februar 2007 Peter Stützle

Peter Stützle, Firma IDIS Masterthesis

INHALTSVERZEICHNIS VII

III.  Inhaltsverzeichnis  

IV.  Abkürzungsverzeichnis, V. Darstellungsverzeichnis  

  Teil I: Abgrenzung der Arbeit  

  Kapitel 1: Ausgangslage und Motivation  03

1  Ausgangslage und Motivation  1:5

1.1  Die Transparenz der Immobiliendatenbanken.  1:5

1.2  Problemstellung  1:6

1.3  Ansatz und Motivation.  1:8

1.4  Fragestellungen zum Thema  1:9

1.5  Zusammenfassung  1:10

1.6  Übersicht der Arbeit.  1:11

  Kapitel 2: Projektplanung  13

2  Projektplanung  2:3

2.1  Grundsatzüberlegungen.  2:3

2.1.1  Problempunkte und deren Lösungsansätze  2:3

2.1.2  Zielbezogene Erfassung der Literatur  2:4

2.2  Bildung der Projektphasen.  2:4

2.2.1  Projektphasen:  2:4

2.2.2  Mindmap  2:5

2.2.3  Netzplan  2:6

2.2.4  Phasenbezogener Zeitverlauf mit Tätigkeitsschwerpunkten  2:6

  Kapitel 3: Definitionen und Stand der Forschung  19

3  Definitionen und Stand der Forschung  3:3

3.1  Immobiliendatenbanken  3:3

3.1.1  Klassifikation der Immobilien-Portale  3:3

3.1.2  Informationsfunktion und Informationssystem  3:5

3.1.3  Zusammenfassung der Immobilien-Portale.  3:5

3.2  Methoden und Techniken der Zeit  3:6

3.2.1  Transparenz der Geschäftsberichte durch XBRL.  3:6

3.2.2  Der Data Matrix Code  3:7

3.2.3  Die RFID-Technologie.  3:8

3.2.4  Reale Welt über Semapedia mit Internet verbinden  3:9

3.2.5  Google Earth Technologie.  3:10

  Peter Stützle, Firma IDIS Masterthesis  

  VIII INHALTSVERZEICHNIS  

  Teil II: Analyse  

  Kapitel 4: Analyse und Auswahl der Methoden  31

4  Analyse und Auswahl der Methoden  4:5

4.1  XBRL-Analyse - Transparente Geschäftsberichte.  4:6

4.1.1  Technologie.  4:6

4.1.2  Anwendung  4:7

4.1.3  Realitätsbezug pro und contra Vergleichbarkeit  4:7

4.1.4  Datenaustausch und Kopplungsmöglichkeiten  4:8

4.2  Analyse Semacode (Data Matrix Code)  4:9

4.2.1  Technologie.  4:9

4.2.2  Anwendung  4:9

4.2.3  Möglichkeiten zur Anwendung.  4:11

4.2.4  Datenaustausch und Kopplungsmöglichkeiten  4:15

4.3  Analyse RFID-Technologie  4:16

4.3.1  Technologie.  4:12

4.3.2  Anwendung  4:13

4.3.3  Möglichkeiten zur Anwendung.  4:14

4.3.4  Rechtliche Aspekte  4:15

4.3.5  Datenaustausch und Kopplungsmöglichkeiten  4:15

4.4  Analyse der Google Earth Methodik.  4:16

4.4.1  Technologie.  4:16

4.4.2  Anwendung  4:17

4.4.3  Möglichkeiten zur Anwendung.  4:18

4.4.4  Datenaustausch und Kopplungsmöglichkeiten  4:19

  Kapitel 5: Analyse und Auswahl der Immobiliendatenbanken  49

5  Analyse und Auswahl der Immobiliendatenbanken.  5:3

5.1  Analyse der ausgewählten Datenbanken und Portale  5:4

5.1.1  Zusammenwirken.  5:5

5.1.2  Flexibilität  5:6

5.1.3  Kopplung.  5:6

5.2  Auswahl der Hilfs-Portale und Datenbanken.  5:7

5.3  Rechtliche Aspekte zur „Open Source“ Auswahl  5:8

5.3.1  Vertrags-Gestaltung und Projektdokumentation.  5:8

5.3.2  Strafrechtliche Bestimmungen zu Daten- und Persönlichkeitsschutz  5:9

5.3.3  Freie Software unter der Gnu General Public Licence (GPL)  5:10

  Kapitel 6: Kopplungsmöglichkeiten Intel. Immo.-Netzwerk  59

6  Analyse der Kopplungsmöglichkeiten zum Intell. Immo.-Netzwerk  6:3

6.1  Analyse der Kopplungsmöglichkeiten.  6:4

6.3.1  Kopplungsvariante RFID  6:5

6.3.2  Kopplungsvariante Semapedia.  6:6

6.2  Ausgangszustand.  6:7

  Masterthesis Peter Stützle, Firma IDIS  

INHALTSVERZEICHNIS

   IX

  Teil III: Ergebnisse  

  Kapitel 7: Ergebnisse aus der Analyse  69

7  Ergebnisse aus der Analyse  7:5

7.1  XBRL-Ergebnis  7:5

7.2  Ergebnis zur Auswahl der Methoden und Portale  7:6

  Kapitel 8: Bewertung der Markttransparenz  73

8  Bewertung der Markttransparenz.  8:3

8.1  Transparenz durch Informationssysteme  8:3

8.2  Trend zur Standardisierung.  8:4

  Kapitel 9: Entwurf des intelligenten Immobiliennetzwerkes  77

9  Modellentwurf des intelligenten Immobiliennetzwerkes.  9:3

9.1  Prinzip eines motivationsbezogenen Profit-Systems  9:3

9.1.1  Kollaborative Zusammenarbeit  9:3

9.1.2  Verantwortungsvolle Zusammenarbeit.  9:3

9.2  Die intelligente Immobilie.  9:4

9.3  Erfassung der Immobilienwerte.  9:4

  Kapitel 10: Repräsentativer Prototyp  81

10  Repräsentativer Prototyp  10:3

10.1  Transformation einer Immobilie nach Google Earth  10:4

10.2  Erstellung eines frei definierbaren Link mit Semacode.  10:6

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INHALTSVERZEICHNIS

   X

  Teil IV: Diskussion  

  Kapitel 11: Zusammenfassung  89

11  Zusammenfassung.  11:5

11.1  Übersicht des virtuellen Modells.  

11.2  Transformation der 3D-Daten in das KML-Format  

  Kapitel 12: Schlussbemerkungen  93

12  Schlussbemerkungen.  12:3

12.1  Möglichkeit der Google Earth Tools  12:3

12.2  Perspektiven der Galileo- und GPS Technologie  12:3

12.3  Vision des Intelligenten Immobiliennetzwerkes  12:3

12.3.1  Prinzip eines motivationsbezogenen Profitsystems  12:3

12.3.2  Vision der sensitiv verschmolzenen Welt der Anwender mit der „anderen“ Realität.  12:4

  Teil V: Verzeichnisse und Anhänge  

  Anhänge  99

Anhang A  Übersichtsblatt Quellenbewertung  99

Anhang B  Grafiken der 3D-Modell Generierung  100

  Literaturverzeichnis  105

  Glossar  109

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XI ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

API Application Programming Interface DXF Data Exchange Format CMS Content Management System CPM Critical Path Method CPS Collaborative Portal Server System ERP Enterprice Resource Planning System GPRS General Packet Radio Service GSM Global System for Mobile Comunications IFRS International Financial Reporting Standards IPD Investment Property Datenbank IPSI Fraunhofer-Institut für Integrierte Publikations- und Informationssysteme GIS Geo-Informationssysteme GML Geography Markup Language GNU Gnu is not Unix GPS Global Position System GPL Gnu General Public Licence HTTP HyperText Transport Protocol KML Keyhole Markup Language MBA Master of Business Administration OGC Open Geographic Consortium PPS Product Planning System RFID Radio Frequency Identification URL Uniform Resource Locator XBRL Extensible Business Reporting Language XML Extensible Markup Language WMS Web Mapping Services WWW World Wide Web

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XIII

  DARSTELLUNGSVERZEICHNIS : ABBILDUNGSVERZEICHNIS  

V.  Darstellungsverzeichnis  

  Abbildungsverzeichnis  

  Abb.1: Ausgangslage firmeneigene Datenbasis.  1:5

  Abb.2: Ausgangslage und Strategie zukünftiger firmenübergreifenden Datenbanken.  1:6

  Abb.3: Prinzip der gemeinsamen Datenerfassung.  1:7

  Abb.4: Vision eines flexiblen Immobiliennetzwerkes  1:8

  Abb.5: Mindmap zum Projekt.  2:5

  Abb.6: Netzplan zu den Projektphasen.  2:6

  Abb.7: Immobilien-Portal mit GIS-Anbindung  3:4

  Abb.8: Größenvergleich von linearem und 2D-Barcode  3:7

  Abb.9: Prinzip der Verlinkung der Realen Welt über Semacode zu Wikipedia  3:9

  Abb.10: Prinzip der Verlinkung der Realen Welt über Semacode zu beliebigen Linkzielen.  4:9

  Abb.11: Semacode- Schild zum Anbringen an die Reale Immobilie  4:10

  Abb.12: RFID im Grundstein stellt Bezug von Realer Immobilie zur virtuellen Immobilie her  4:14

  Abb.13: Typische RFID Sendefrequenzen.  4:15

  Abb.14: „Google Sketchup“ Erstellung einer Immobilie im 3D-Format.  4:18

  Abb.15: Wolken als Platzhalter für Portale und Immobiliendatenbanken des Immobiliennetzwerkes.  5:4

  Abb.16: Platzhalter die zur Visualisierungshilfe für Auswahl der Portale und Immobiliendatenbanken  dienen.5:5

  Abb.17: Auswahl der Portale und Immobiliendatenbanken für Übergänge von und zum Immobiliennetzwerk  5:7

  Abb.18: Prinzip der Symbiose der Realen Welt über Google Earth 3D-Modell mit der Virtualität.  6:4

  Abb.19: Kopplungsmöglichkeiten des RFID im Grundstein einer Immobilie.  6:5

  Abb.20: Kopplungsmöglichkeiten und mögliche Abläufe der Semapedia-Methode  6:6

  Abb.21: 3D-Kopplung von Blickpunkten zu Daten und Fakten der Immobilie.  6:7

  Abb.22: XBRL- Standard wird über die zentrale Datenbasis bei Bedarf integriert.  7:5

  Abb.23: Ergebnis der Analysen Symbiose der Realen- und Imaginären Immobilie  7:6

  Abb.24: Reales Szenario als Vision des Intelligenten Immobiliennetzwerkes.  9:4

  Abb.25: Vision des repräsentativen Prototyps des Intelligenten Immobiliennetzwerkes auf Google Earth  10:4

  Abb.26: Publizierte Immobilie in Google Earth  10:4

  Abb.27: Export Übersicht der Elemente in der KMZ-Datei.  10:5

  Abb.28: Isometrische Ansicht der Vision des Intelligenten Immobiliennetzwerkes in Google Earth  10:5

  Abb.29: Erstellung der Verlinkung der Realen Welt über Semacode zu Alumni-Portal.  10:6

  Abb.30: Über Abb.29 erstellte Verlinkung der Realen Welt (am Beispiel IDIS Esprit124 Immobilie)  10:6

  Abb.31: Alumni- Seite auf die verlinkt wird (am Beispiel Esprit124)  10:6

  Abb.32: Automatische Modellierung der Realen Welt nach Google Earth  11:6

  Abb.33: Vision der sensitiv verschmolzenen Welt der Immobilien im intelligenten Netzwerk.  12:4

  Abb.34: Vision der sensitiv verschmolzenen Welt der Anwender mit der anderen Realität  12:5

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XV DARSTELLUNGSVERZEICHNIS : TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Problempunkte und Lösungsansätze....................................................................................................2:3

Tabelle 2:Schwerpunkte der Projektphasen..........................................................................................................2:6

Tabelle 3 Datenaustausch und Kopplung über Semacode..................................................................................4:11

Tabelle 4 Die Grund-Tag die mit KML in KML-Dateien definiert werden können ............................................4:17

Tabelle 5 Datenaustausch und Kopplung zwischen RFID der Immobilie und Google Earth.............................4:19

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ABGRENZUNG DER ARBEIT 1:1

Peter Stützle, Firma IDIS Masterthesis Seite 01 von 127

  ABGRENZUNG DER ARBEIT : AUSGANGSLAGE UND MOTIVATION  

   1:3

  Kapitel 1:  

  Ausgangslage und Motivation  

  Inhalt Kapitel 1 :  03-11

1.1  Die Transparenz der Immobiliendatenbanken.  1:5

1.2  Problemstellung.  1:6

1.3  Ansatz und Motivation.  1:8

1.4  Fragestellungen zum Thema.  1:9

1.5  Zusammenfassung.  1:10

1.6  Übersicht der Arbeit.  1:11

  Peter Stützle, Firma IDIS Masterthesis Seite 03 von  127

ABGRENZUNG DER ARBEIT : AUSGANGSLAGE UND MOTIVATION

Immobilien werden derzeit in zeitaufwändiger Weise von vielen am Markt teilnehmenden Firmen analytisch mit Daten und Bewertungsschema in firmeneigene dezentrale Datenbanken aufgenommen. Die Transparenz am Markt wird durch diese dezentralen properitären Datenbanken eingeschränkt angeboten.

Abb.1: Ausgangslage firmeneigene Datenbasis

Im schlimmsten Fall kann das Szenario so weit gehen, dass in verschiedenen Datenbanken einzelner Abteilungen derselben Firma überschneidende Daten von den externen Anbietern angefordert werden. Diese Abteilungen haben unterschiedliche Bedürfnisse an Daten. Ein Teil dieser Daten überschneiden sich, womit redundante Basisdaten unterschiedlicher Zeitstände von Immobilien dezentral in den Abteilungen abgelegt werden. Die Mehrfacheingabe dieser Datenbasis 1 ist unwirtschaftlich und die Fehleranfälligkeit ist höher.

¹ Vgl. Kogge, A. E., „Mangelnde Datenbasis ist Problem in Deutschland“, Kommentar MBA Veranstaltung,

14.April 2005.

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ABGRENZUNG DER ARBEIT : AUSGANGSLAGE UND MOTIVATION 1:6

Die Marktteilnehmer in Deutschland betreiben betriebseigene Datenbanken, welche mit sehr hohem Aufwand betreut und gepflegt werden. Das Austauschen der Immobilienwerte gestaltet sich als ein komplexes Unterfangen, da es keine gemeinsame Datenbasis als Linie zwischen den Individualsystemen gibt.

Während der Vorlesung „Immobilieninvestition“ von Herrn Siegfried Fernitz stellte ich die Frage, wie die Marktdaten in den USA transparent gehalten werden. Sinngemäß notierte ich hierzu, dass in den USA mit der Software „Argus“ die Abfrage und Eingabe von Daten homogenisiert wird. So wird die Sicht und die Austauschbarkeit der Daten zwischen den am Markt teilnehmenden Parteien gewährleistet. 2

Ein Ansatz für ein allumfassendes System zu erstellen ist nur in Abstimmung aller in der Gemeinschaft zu realisieren. Jeder der am Markt tätig ist, sollte die Basisdaten gemeinsam mit den Anderen einbringen können.

Abb.2: Ausgangslage und Strategie zukünftiger firmenübergreifenden Datenbanken.

² Vgl. dazu Fernitz, S., Kommentar zu „Market Data“, Folie 16, 14.April 2005.

Seite 06 von 127 Masterthesis Peter Stützle, Firma IDIS

ABGRENZUNG DER ARBEIT : AUSGANGSLAGE MOTIVATION 1:7

Werden die unter Abb.2 genannten Abteilungen transformiert, als am Markt tätige Unternehmen gesehen, so kann dieses Modell auf die Gesamtheit aller Firmen übertragen werden. Vision ist, dass alle am Markt tätigen Firmen an dieser sich überschneidenden Datenbasis arbeiten. Gleichsam wird ein hohes Maß an Eigenverantwortung und an den Kodex gestellt, da quasi alle Schichten der am Markt teilnehmenden Personen an dieser gemeinsamen Datenbasis arbeiten. Die Kontrolle und Anpassung der Daten erfolgt im „intelligenten Immobiliennetzwerk“ der Zukunft gegenseitig.

Abb.3: Prinzip der gemeinsamen Datenerfassung.

Technische Systeme, wie Workflow- und Versionierungs-Systeme, helfen hierbei den Überblick zu behalten wer welche Daten wie angepasst hat.

Peter Stützle, Firma IDIS Masterthesis Seite 07 von 127

ABGRENZUNG DER ARBEIT : AUSGANGSLAGE UND MOTIVATION 1:8

Die Handhabbarkeit des zentralen Systems muss, will diese am Markt Akzeptanz finden, ohne besondere Softwareinstallationen herstellbar sein.

Das Auffinden von Immobilien muss sowohl direkt über die Suche nach Land, Stadt, Straße und Haus-Nummer erfolgen können, als auch wie im realen Leben quasi vor Ort im Spaziergang oder im Überflug aus Helikoptersicht möglich sein.

Abb.4: Vision eines flexiblen Immobiliennetzwerkes

Flexibilität ist wichtig wie das folgende Szenario näher beschreibt: Ein Marktteilnehmer vor Ort empfindet aus dem Bauch heraus diesen Platz als geeignet. Genau zu dieser Stelle will er jetzt wissen, was im Umfeld am Markt geboten ist. Ein intelligentes Immobiliennetzwerk, welches den Standort geographisch verarbeiten kann, würde bezogen auf den Standort verschiedene Angebote die verfügbar sind, an seinem Kommunikationsendgerät präsentieren. Innerhalb dieser Untersuchung sollen Mechanismen gefunden werden, die den Übergang der realen Welt zu der virtuellen Welt herstellen können. Hernach sind Wege zu finden wie diese Mechanismen an eine zentrale Datenbasis gekoppelt und zu einem „intelligenten Immobilien Netzwerk“ verschmolzen werden können.

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ABGRENZUNG DER ARBEIT : AUSGANGSLAGE UND MOTIVATION

Wie kann die Immobilie der realen Welt mit der Immobilie in der Datenbank verbunden werden?

Womit kann ein intelligentes Immobiliennetzwerk aufgebaut werden?

Wie muss eine Immobiliendatenbank organisiert sein, damit möglichst schnell, zeitnah und transparent alle relevanten Daten für die entsprechende Zielgruppe eingegeben, verändert, präsentiert und weiterverarbeitet werden können?

Welches Modell muss angewendet werden?

Wie kann man erreichen, dass sehr viele Personen im Markt oder gar alle am Markt Teilnehmenden Personen mit einem Informationssystem arbeiten und dort Ihre gewonnenen Daten hinterlegen?

Welche am Markt teilnehmenden Personen sind mit einzubeziehen?

Wie kann man die Datenerfassung und Verwaltung der Immobilie so gestalten, dass die Immobilie im Netzwerk mit der Immobilie der Realität verbunden wird?

Welche Rolle kann hierbei die moderne Technik bieten?

Welche technischen Möglichkeiten sind derzeit im Internet vorhanden?

Womit kann dem Marktteilnehmer Zeit die er in das System investiert zurückgegeben werden?

Wie können Empfehlungen zur Motivation des Projektes und damit zu einer Verbesserung der Akzeptanz eines zentralen Immobiliennetzwerkes gegeben werden?

Abgrenzung: Die für diese Arbeit relevanten Ansätze, Techniken und Methoden finden, näher zu beleuchten und zu bewerten.

Ziel: Erkennen der Verknüpfungsbeziehungen der für das Immobiliennetzwerk relevanten Kenner, sowie einleitende Informationen zur späteren Vertiefung im Hauptteil dieser Arbeit.

Vorgehen: Methoden und Techniken der Zeit recherchieren, zuordnen und Stand der Technik von relevanten Methoden aufzeigen.

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