INHALTSVERZEICHNIS

1  Einleitung  4

2  Vorgangsweise  6

3  Grundlagen zu nachhaltige Bürogebäude  7

3.1  Definition Nachhaltigkeit  7

3.2  Nachhaltigkeit in der Baukultur  8

3.3  Modelle nachhaltiger Gebäudekonzepte  9

3.4  Lebenszyklusanalyse  10

4  Qualitätsanforderungen für Bürogebäude  12

4.1  Zertifizierte Bürogebäude aus Österreich  12

4.2  Nachhaltige Aspekte der Bürogebäude  12

4.3  Erfassung der Qualitätsanforderungen  14

4.3.1  Anforderungen des Gebäudebesitzers  14

4.3.2  Anforderungen des Gebäudenutzers  16

5  Gebäudebewertung  17

5.1  Ziel der Gebäudebewertung  17

5.2  Internationale Gebäudebewertungssysteme  17

5.3  Nationale Gebäudebewertungssysteme  22

6  Praxisbeispiele aus Österreich  25

6.1  Sol4  25

6.1.1  Kurzbeschreibung Sol4  25

6.1.2  Experteninterview Sol4  27

6.2  SOLution  30

6.2.1  Kurzbeschreibung SOLution  30

6.2.2  Experteninterview SOLuiton.  31

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6.3  ENERGYbase  34

6.3.1  Kurzbeschreibung ENERGYbase  34

6.3.2  Experteninterview ENERGYbase  36

7  Diskussion der Ergebnisse  39

7.1  Vor- und Nachteile von Bewertungssystemen  39

7.1.1  Diskussion der Bewertungssysteme  40

7.1.2  Die Zukunft nachhaltiger Bürogebäude  50

Abbildungsverzeichnis   51

Abk  ürzungsverzeichnis  51

8  Bibliographie  52

9  Anhang  54

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1 Einleitung

„Lebensträume in Lebensräume zu verwandeln, durch nachhaltiges Planen und Bauen, ist die Zukunft. Es gilt, Komfort und Behaglichkeit mit möglichst geringem und schonendem Naturverbrauch zu schaffen - Klimaschutz mit Lebensqualität zu verbinden.“

Ing. Klaus Kiessler

In den letzen Jahren wurden vielfältige Maßnahmen getroffen, um den Weg in Richtung „nachhaltige Bürogebäude“ zu weisen. Dazu beigetragen haben die Klimadiskussion und Förderungen zur CO 2 -Reduktion. Entsprechend vielfältig sind die Publikationen über „innovative“, „ökologische“ oder „energieeffiziente“ Bürogebäude. Einigkeit herrscht bei der Ansicht, dass Bürogebäude in den letzen Jahren effizienter geworden sind. Durch die Gebäudeausweispflicht ist das Thema Energieeffizienz in den Köpfen der Bauherren, Architekten und Fachplaner verankert. Bislang gibt es jedoch nur wenige aussagekräftige Daten über den Energieverbrauch und den Komfort der Gebäude im realen Betrieb.

Um die Entwicklung von nachhaltigen Bürogebäuden weiter voranzutreiben, wurden freiwillige Programme eingeführt. Um also die tatsächlich Wertsteigerung beziehungsweise Wertschöpfung eines nachhaltigen Bürogebäudes zu ermitteln, kann eine Bewertung durchgeführt werden. Mittels Zertifizierungen kann die Bürogebäudequalität detailliert und nachvollziehbar ausgewiesen werden. Demonstrationsbauten zeigen, dass die technischen Lösungen für ganzheitliche Energiekonzepten in Österreich bereits vorhanden sind. Es werden hohe Anforderungen an die Planung, die Errichtung und den Betrieb des nachhaltigen Bürogebäudes gestellt, um ein optimales Gebäude zu errichten. Eine merkliche Reduzierung der Betriebskosten für den Gebäudenutzer kann bei einem nachhaltigen Bürogebäude erreicht werden. Neue Anforderungen, wie ein behagliches Raumklima und ein hoher Nutzerkomfort rücken in den Mittelpunkt der Interessen. Nicht zuletzt soll das Image des Betriebes durch das Gebäude aufgebessert werden.

Allerdings gibt es bis jetzt international sehr verschiedene Ansätze, um diese nachhaltigen Leitgedanken im Bauwesen umzusetzen uns zu bewerten. Es gibt kein einheitliches Bewertungssystem, was dazu führt, dass Vergleiche der verschiedenen Bürogebäude nur schwer möglich sind. Verschiedene Hilfetools, entwickelt für die Akteure in der

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Gebäudeplanung bis zur Ausführung, haben das Ziel, die Gebäudequalität zu beurteilen und zu optimieren. Sie unterscheiden sich durch den angesprochenen Personenkreis, durch die Komplexität und Informationstiefe, durch die Konzentration auf einen oder mehrere Nachhaltigkeitsaspekte und die Berücksichtigung verschiedener Phasen im Lebenszyklus.

Daher besteht das Ziel der Arbeit darin, die ökonomischen, ökologischen und sozialen Qualitätsanforderungen die speziell für Bürogebäude gelten, darzustellen. Es soll aufgezeigt werden, welche baulichen Aspekte herangezogen werden, um die Qualität eines Gebäudes zu erfassen. Über die verschiedenen internationalen und nationalen Bewertungsmethoden wird ein Überblick gegeben. Der Fokus liegt auf den österreichischen Zertifizierungssystemen. Es soll anhand von Erfahrungen aus der Praxis hervorgehen, welche Vor- und Nachteile die Gebäudebewertung bringt.

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2 Vorgangsweise

Die Vorgehensweis e d e r A r b e i t l ä s s t s i c h i n folgende Schritte einteilen: die anfängliche Literaturrecherche, der Vergleich von internationalen Bewertungssystemen, der Vergleich von 30 Bürogebäuden aus Österreich, die Analyse der drei ausgewählten Gebäuden, die qualitativen Experteninterviews und die Diskussion der Ergebnisse.

Zu Beginn wurde Literatur zu den baulichen Anforderungen nachhaltiger Bürogebäude herangezogen. Zur Darstellung der verschiedenen Bewertungssysteme wurden Quellen aus dem Internet herangezogen. Einige der vorgestellten Systeme wurden erst kürzlich aktualisiert, weshalb keine Literaturquellen vorhanden sind.

Um einen Überblick über energieeffiziente Bürogebäude in Österreich zu bekommen, wurde eine Internetrecherche durchgeführt. Das Ergebnis ist eine Übersicht in Form einer Tabelle, die 30 verschiedenen Bürogebäude kurz beschreibt. Die Recherche galt als Grundlage zur Auswahl der drei Praxisbeispiele, welche im Zuge der Arbeit genauer analysiert wurden.

Informationen zu den Praxisbeispielen wurden über Interviews eingeholt. Es wurden Experten aus den verschiedenen Fachbereichen herangezogen, um Meinungen und Erfahrungen zu den Qualitätsanforderungen für zukünftige Bürogebäude und den Vor- und Nachteilen von Bewertungsmethoden zu erlangen. Die insgesamt fünf Befragungen wurden mit Projektleitern, Bauingenieuren und Mitarbeitern von Zertifizierungsinstituten durchgeführt. Ziel war es, durch die unterschiedlichen Perspektiven und Erfahrungen, ein Gesamtbild über die derzeitigen baulichen Anforderungen eines nachhaltigen Bürogebäudes zu erhalten. Die Wissensstände und Meinungen zu den Zertifizierungssystemen wurden eingeholt und die genannten Vor- und Nachteile der Systeme diskutiert.

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3 Grundlagen zu nachhaltige Bürogebäude

In diesem Kapitel werden grundlegende Begriffe zum Thema nachhaltige Bürogebäude erklärt. Zu Beginn, wird „Nachhaltigkeit“ definiert und drei wesentliche Aspekte aufgeführt. Der Zusammenhang mit der Baukultur wird aufgezeigt und nachhaltige Gebäudekonzepte werden beschrieben.

3.1 Definition Nachhaltigkeit

Das Prinzip der Nachhaltigkeit wird schon seit dem Ende des 18. Jahrhunderts durch den Wissenschaftler Hans Carl von Carlowitz in der Forstwirtschaft verwendet. Dabei wird dieser Begriff als Synonym für den schonenden Umgang mit den vorhandenen Ressourcen herangezogen. Im Zusammenhang mit der Forstwirtschaft bedeutet Nachhaltigkeit beispielsweise, nicht mehr Bäume aus dem Wäldern zu entnehmen als wieder nachwachse n. Der Grundsatz, dass Ressourcen lange erhalten bleiben, damit sie auch von den nächsten Generationen genützt werden können, wird verfolgt. 1

Der Begriff „Nachhaltigkeit“ wurde in weitere Fachbereiche übertragen und während der Weltkonferenz für Umwelt und Entwicklung der Vereinten Nationen in Rio thematisiert. 2

„Dauerhafte Entwicklung ist eine Entwicklung, die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre Bedürfnisse nicht mehr befriedigen können.“ 3 (Brundtland-Bericht 1987:46)

Aspekte der Nachhaltigkeit

Eine wichtige Erkenntnis aus der Konferenz war, dass die Nachhaltigkeit neben einer ökologischen auch eine ökonomische und eine gesellschaftliche Dimension hat. Eine Einteilung nach dem „Drei Säulen Modell“, dass im nächsten Absatz kurz aufgegriffen wird, entstand: 4

1 B R U S C H E L , C . / S C H U L Z , W . F . / W E I G E R T ; M . e t a l : L e x i k o n N a c h h a l t i g e s W i r t s c h a f t e n . M ü n c h e n , W i e n ;

Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH; 2001 S.375f

2 MINSCH, J./ E B E R L E , A . / M E I E R , B . / S C H N E I D W I N D , U . / e t a l . : M u t z u m ö k o l o g i s c h e n U m b a u :

Innovationsstrategien für Unternehmen, Politik und Akteurnetze; Boston; Berlin: Birkhäuser; 1996 S. 18

3 HAUFF Volker (Hrsg): Unsere gemeinsame Zukunft. Der Brundtland-Bericht der Weltkommission für Umwelt

und Entwciklung. Eggenkamp Verlag: Greven 1987, S. 46

4 B R U S C H E L , C . / S C H U L Z , W . F . / W E I G E R T ; M . e t a l : L e x i k o n N a c h h a l t i g e s W i r t s c h a f t e n M ü n c h e n , W i e n ;

Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH; 2001 S.375f

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N Ökonomische Nachhaltigkeit Generell handelt es sich hierbei um den Erhalt von Einkommensquellen. Das Bedürfnis der Menschheit steht hierbei vor den Bedürfnissen von einzelnen Personen. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Bereich der Schutz von wirtschaftlichen Ressourcen.

N Ökologische Nachhaltigkeit Das Ziel der ökologischen Nachhaltigkeit ist die Erhaltung eines natürlichen Lebensraumes. Das Ökosystem dient nicht nur als Lebensgrundlage für die Menschen und alle Lebewesen, sondern auch als Quelle für die natürlichen Ressourcen. Maßnahmen zum Erhalt der Artenvielfalt, der Klimaschutz, die Pflege von Kultur- und Landschaftsräumen in ihrer ursprünglichen Gestalt fallen unter den Begriff der ökologischen Nachhaltigkeit und umfassen einen schonenden Umgang mit der natürlichen Umgebung.

N Soziale Nachhaltigkeit Durch den Ansatz der Nachhaltigkeit soll weiter ein „soziales Kapital“ erhalten bleiben. Über diesen Begriff besteht jedoch Uneinigkeit. In diesem Bereich fallen beispielsweise die sozialen Richtlinien wie Chancengleichheit, Zugang zur Bildung und Gesundheit. Die Auswirkungen der ökonomischen und ökologischen Dimensionen auf die Gesellschaft können unter soziale Nachhaltigkeit verstanden werden. Ziel ist es auf Dauer eine lebenswerte Gesellschaft zu erreichen.

3.2 Nachhaltigkeit in der Baukultur

Baukultur unterliegt vielfältigen gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Einflüssen und ist sichtbarer Ausdruck der Kultur. Nachhaltigkeit gewinnt auch im Bausektor an Bedeutung. Die Aspekte von einer optimierten Erstellung eines Bauwerkes sowie die Reduktion des erforderlichen Energieeinsatzes während des Betriebes werden bereits bei den meisten Bauwerken berücksichtigt. Zu einer nachhaltigen Entwicklung muss jedoch auch die Art der Bauwerkserstellung, die Nutzung sowie der Abbruch von Gebäuden und die Entsorgung von Baurestmassen optimiert werden. Nachhaltige Konstruktionen haben das

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Ziel, langfristig die Wiederverwendbarkeit der Bauteile und Baustoffe zu gewährleisten. Die Risiken im ökonomischen, humanen oder ökotoxischen Bereich werden so minimal wie nur möglich gehalten 5

3.3 Modelle nachhaltiger Gebäudekonzepte

„Schlanke Gebäude“

Bei „schlanken Bürogebäuden“ ist es Ziel, einen hohen Komfort am Arbeitsplatz zu erreichen, dabei jedoch nur geringe Mengen an Energie zu verbrauchen. Abstimmung von Architektur, Baukonstruktion und Gebäudetechnik ist ein essentieller Bestandteil dieses Konzeptes, wobei eine kostenneutrale oder kostengünstige Bauweise umgesetzt werden sollte. Die frühzeitige Planungssicherheit ist dabei ein wesentlicher Faktor. Das bedeutet den Einsatz von modernen Simulationswerkzeugen, die verschiedenste Einflüsse auf das Bauwerk mit berücksichtigt. Ein Merkmal dieses Gebäudekonzeptes ist der Verzicht auf Kälteanlagen zugunsten von Einsatz der passiven Kühlung. Es werden natürliche Kältequellen, wie die Nachtluft, das Erdreich oder das Grundwasser verwendet, um ein angenehmes Raumklima zu erzeugen. Nachteile dieses Konzeptes sind, dass die Raumluft nicht individuell regulierbar ist und höhere Investitionskosten beim Bau nötig sind. Dieses Konzept eignet sich für kleine bis mittlere Büroraumeinheiten. 6

Passivhäuser

Der Begriff „Passivhaus“ bezeichnet eigentlich einen Baustandard, der eine Weiterentwicklung des Niedrigenergiehauses ist. Es handelt sich um ein Gebäude, in dem ein behagliches Innenklima im Sommer wie im Winter ohne ein separates Heizsystem gewährleistet werden kann. Nur zehn Prozent

5 G R A U B N E R , C . / H U S K E , K . : N a c h h a l t i g k e i t i m Bauwesen: Grundlagen, Instrumente, Beispiele; München; Ernst

& Sohn, 2003 S. 6

6 VOSS, K.: Schlanke Gebäude: Hohe Arbeitsplatzqualität bei geringem Energieverbrauch, Fachzeitschrift

Energieeffizientes Bauen, Heft 3, 2001 S.12-17

7 http://www.passiv.de/ [04.03.2009]

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der Heizwärme eines durchschnittlichen Gebäudes werden benötigt. Die Bezeichnung „passiv“ kommt daher, dass der überwiegende Teil des Wärmebedarfes aus „passiven“ Quellen entnommen wird, wie beispielsweise Sonneneinstrahlung durch die Fenster, Abwärme von den Bewohnern und technischen Geräten. Der Restwärmebedarf wird durch die Erwärmung der Zuluft abgedeckt. Zie l i st es hier einen hohen Komfort mit möglichst wenig Energieverbrauch zu erreichen. Nach der Definition des Passivhaus-Institutes in Darmstatt wir der maximale Heizbedarf von 15kWh/m 2 a nicht überschritten. 8

Nullemissionsgebäude

Nullemissionsgebäude kennzeichnen sich durch Einsparungen von CO 2 -Emissionen und gleichzeitig einer dezentralen Stromerzeugung. In der Jahresbilanz gleichen die Netzeinspeisungen die Emissionen aus dem Energiebezug aus. Ein klar definiertes Ziel ist hier die Erreichung von 0kWh/m 2 a. Dieses Gebäudekonzept entspricht dem Prinzip der Nachhaltigkeit gänzlich. Es wird nur so viel Energie verbraucht, wie nach bestimmter Zeit wieder bereit gestellt werden kann. Es gibt vielseitige Maßnahmen, die in ein Nullemissionskonzept eingebunden werden können. Der Unterschied zur Energieautarkie ist, das nicht auf den Stromanschluss verzichtet wird, sondern eine Energiebuchhaltung geführt wird. Grundlage ist die Energieeinsparung durch eine effiziente Wärmedämmung. Ein Vergleich der Kosten und des Nutzens weiterer Maßnahmen zeigt, ob es sinnvoller ist erneuerbare Energien zu verwenden oder weiter Energie zu sparen. Im Gegensatz zum Passivhaus gibt es keine Vorgaben für Kennwerte. 9

3.4 Lebenszyklusanalyse

Der Lebenszyklus eines Gebäudes umfasst die ganzheitliche Ökobilanzierung von sämtlichen Planungs- und Bauprozessen bis zum Rückbau und der Verwertung. Wie in der folgenden Grafik ersichtlich ist, gibt es fünf Phasen, die im Lebenszyklus berücksichtigt werden. Zu Beginn, bei der Herstellungsphase, werden genaue Daten zu den verwendeten Materialien und Bauteilen herangezogen. Ermittelt werden beispielsweise auch Umweltauswirkungen von haustechnischen Systemen. Die einzelnen Komponenten werden energetisch und

8 http://www.mawo.at/arge-passivhaus/ph_was_ist.htm [06.02.2009]

9 VOSS, K./ LÖHNERT, G./ HERKEL, S./ WAGNER, A./ WAMBSGANSS, M.: Bürogebäude mit Zukunft: Konzepte

Analysen Erfahrungen: Solarpraxis Verlag Berlin, Karlsruhe; 2007, 2.Auflage, S. 46ff

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stofflich erfasst. Im nächsten Schritt werden die durchgeführten Baustellenprozesse bewertet. Die verwendete Ressourcen, darunter auch Verschnitt und Verbrauch, werden bei der Verarbeitung beurteilt. In der Nutzungsphase entstehen Auswirkungen auf die Umwelt, aufgrund von Heizenergiebedarf, Stromverbrauch und Maßnahmen zur Sanierung. Desweitern sollten gebäudebezogene Dienstleistungen eingeplant werden. Der Zyklus endet mit dem Abriss und der Entsorgung eines Gebäudes. Das Recyclingpotenzial der Baustoffe sollte bereits bei der Planung berücksichtigt werden. 10

11 Abbildung 1: Darstellung der Lebenszyklusanalyse (Quelle: Eyere/Reinhardt)

10 EYERE, E./ REINHARDT, H.: Ökologische Bilanzierung von Baustoffen und Gebäuden: Wege zu einer

ganzheitlichen Bilanzierung: Birkhäuser Verlag Basel, 2000, S. 1ff

11 Ebda S.1

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4 Qualitätsanforderungen für Bürogebäude

In diesem Abschnitt wird zu Beginn beschrieben, welche fortschrittlichen Bürogebäudekonzepte in Österreich momentan umgesetzt wurden. Aufbauend auf den 30 Beispielen wird zusammengefasst, welche nachhaltigen Aspekte beim Bau der Bürogebäude berücksichtigt wurden. Die Qualitätsanforderungen, welche speziell für den Bau eines nachhaltigen Bürogebäudes gelten, werden beschrieben.

4.1 Zertifizierte Bürogebäude aus Österreich

Um einen Überblich über die in Österreich vorhandenen Bürogebäude, mit einem nachhaltigen Gebäudekonzept zu bekommen, wurde eine Internetrecherche durchgeführt. Das Ergebnis ist eine Tabelle, die im Anhang angeführt ist. Kriterien die zur Bewertung herangezogen wurden sind die Nutzung, der Standort, das Baujahr, die Zertifizierung bzw. der Qualitätsstandard des Bürogebäudes. Eine Internetquelle und eine Kurzbeschreibung ergänzen die Angaben zu den Gebäudeobjekten.

Die am häufigsten verwendete Zertifizierung der untersuchten Bürogebäude ist der Passivhausstandard. Des Weiteren gibt es in Österreich mittlerweile vier Green Building Vorzeigeprojekte, welche in der Tabelle angeführt werden. Es konnten kein Bürogebäude, außer dem Sol4 ermittelt werden, welches eine TQB Zertifizierung erhalten hat. Der Gesamteindruck war, dass es momentan in Österreich nur vereinzelt nachhaltige Bürogebäude in den verschiedenen Bundesländern gibt. Zu erkennen ist auch, dass die Konzepte sehr unterschiedlich sind, und es keine einheitliche Musterlösung für nachhaltige Büroprojekte gibt. Die Anforderungen werden oftmals an das Unternehmen angepasst. Auffällig ist beispielsweise dass Wohn- und Bürohaus bei kleineren Firmen oft kombiniert als Passivhaus errichtet wird. Aus Stand der Technik ist es bereits möglich Bürohochhäuser, beispielsweise den Power Tower der Energie AG Linz, mit Passivhauscharakter umzusetzen. Informationen zu den Gebäudezertifikaten der verschiedenen Bürogebäude zu erhalten, erwies sich als aufwendig. Die Internetseite des IG Passivhauses bietet jedoch zuverlässige Daten und hat eine österreichweite Suchfunktionen, die genutzt werden konnte.

4.2 Nachhaltige Aspekte der Bürogebäude

Aufgrund der Recherche der Bürogebäude und der Ergebnisse im Überblick wurde folgende Tabelle erstellt. Die Dimensionen der Nachhaltigkeit wurden mit dem Bauwesen verknüpft.

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4.3 Erfassung der Qualitätsanforderungen

Im Bereich der Nicht-Wohngebäude wird es, auf langfristige Sicht betrachtet, notwendig werden, eine nachhaltigkeitsorientierte Gesamtbetrachtung anzustreben. Momentan steht für viele Unternehmen die Wirtschaftlichkeit und eventuell die Architektur eines neuen Bürogebäudes im Vordergrund. Dass durch nachhaltige Bürogebäude in vielen Aspekten für die Unternehmen Vorteile entstehen, wie Kostenneutralität und Imageaufbesserung, muss erst vermittelt werden. Erfolgskriterien, die hier transportiert werden müssen sind, dass Wettbewerbsfähigkeit bei nachhaltigen Bürogebäuden durch niedrige Betriebskosten und maximale Flächenausnutzung erreicht werden kann. Ein weiterer Vorteil, der transportiert werden muss, ist die Bewertung der langfristigen ökologischen Auswirkungen mittels einer Lebenszyklusanalyse eines Bürogebäudes. 12

Im Gegensatz zu herkömmlichen Wohngebäuden ist für Bürogebäude meist ein geringerer Wärmebedarf erforderlich, dafür mehr elektrische Energie. Gründe dafür sind mehr Personen und technische Geräte in einem Raum sowie höhere Anforderungen an die Lichtverhältnisse und das Raumklima. Die Bedeutung des Heizwärmebedarfs und der Wassererwärmung ist hier in Vergleich zu Wohngebäuden sehr gering. Die Energiekosten im Bürogebäude sind, im Vergleich zu den Gehältern der Mitarbeiter, für die Unternehmen meist nur ein Bruchteil der Kosten. 13

4.3.1 Anforderungen des Gebäudebesitzers Wirtschaftlichkeit

Generell wird ein Gebäude nach den dafür getätigten Investitionen bewertet. Zunehmend werden aber auch Werte, wie Umweltfreundlichkeit und Nutzungsqualität herangezogen, um den Wert einer Immobilie zu beurteilen. Aus den unterschiedlichen Perspektiven des Nutzers, des In ve st or s, des Eigentümers oder des Mieters wird je nach Zugang und Interesse am Bürogebäude eine unterschiedliche Werthaltung entstehen. Für den Kapitalgeber ist eine Berechnung nach den Lebenszykluskosten sinnvoll, um eine nachhaltige Beurteilung zu

12 V O S S , K . / L Ö H N E R T , G . / H E R K E L , S . / W A G N E R , A . / W A M B S G A N S S , M . : B ü r o g e b ä u d e m i t Z u k u n f t : K o n z e p t e

Analysen Erfahrungen: Solarpraxis Verlag Berlin, Karlsruhe; 2007, 2.Auflage, S. 37

13 LANGNISS, O./ PEHNT H.: Energie im Wandel: Politik, Technik und Szenarien einer nachhaltigen

Energiewirtschaft; Springerverlag: Berlin, Heidelberg, New York; S. 204

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erhalten. Zusätzlich sollte ein Kostencontrolling durchgeführt werden, um langfristig die Kosten und Erträge abzuschätzen. Bereits bei der Planung sollte dieses Instrument herangezogen werden, um niedrige Betriebskosten zu garantieren. Die zukünftige Wertentwicklung wird positiv beeinflusst, wenn das Gebäude eine hohe Funktionalität und einwandfreien Zustand aufweist. Zusätzlich können eine günstige Lage mit ausgebauter Infrastruktur sowie eine hohe Arbeitsplatzqualität den Wert eines Gebäudes steigern. 14

Planung

Eine gute Qualität von Gebäudekonzepten kann nicht allein durch die neuesten Techniken erreicht werden. Wesentlich für die Schaffung eines ganzheitlichen Konzeptes ist eine ausführliche Prozessplanung, die integrale Planung. Ziel ist es, mögliche Konflikte rechtzeitig zu erkennen, das gesamte Team zu koordinieren und das nachhaltige Gebäudekonzept zu optimieren. Viele Konflikte können vermieden werden, wenn es eine grobe Aufgabenteilung und eine einheitliche Zielformulierung gibt. Für alle Beteiligten ist es einfacher, wenn eine hohe Transparenz des Prozesses erreicht wird. Der Bauherr ist verantwortlich dafür, dass das Qualitätsziel erreicht wird und die terminlichen und finanziellen Rahmen eingehalten werden. Die Akteure, bestehend aus verschiedenen Planern, Nutzer, Unternehmern und Externen, tragen alle die Verantwortung für einen reibungslosen Projektablauf. Zu einer guten Planung gehört die zeitliche und aufwandgerechte Einhaltung von vereinbarten Arbeitspaketen. Die Umwelten eines Projektes können Einflüsse auf die Qualität der Planung haben. Es sollten beispielsweise im Vorhinein die Auswirkungen eines Standortes untersucht werden. Besonders bei nachhaltigen Gebäuden ist es sinnvoll als Planungsziel eine Lebenszyklusbetrachtung heranzuziehen. 15

14 V O S S , K . / L Ö H N E R T , G . / H E R K E L , S . / W A G N E R , A . / W A M B S G A N S S , M . : B ü r o g e b ä u d e m i t Z u k u n f t : Konzepte

Analysen Erfahrungen: Solarpraxis Verlag Berlin, Karlsruhe; 2007, 2.Auflage, S. 198ff

15 V O S S , K . / L Ö H N E R T , G . / H E R K E L , S . / W A G N E R , A . / W A M B S G A N S S , M . : B ü r o g e b ä u d e m i t Z u k u n f t : K o n z e p t e

Analysen Erfahrungen: Solarpraxis Verlag Berlin, Karlsruhe; 2007, 2.Auflage, S. 153-161

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4.3.2 Anforderungen des Gebäudenutzers Komfort am Arbeitsplatz

Die Motivation und Produktivität des Personals kann gefördert werden, wenn Komfort im Mittelpunkt der Gebäudeplanung steht. Das Wohlfühlen wird beeinflusst von verschiedenen Faktoren, beispielsweise der Tätigkeit und Bekleidung der Mitarbeiter, die bei der Bauweise nicht berücksichtigt werden. Allerdings können durch ein energieeffizientes Gebäudekonzept die physikalischen Eigenschaften, wie Luftfeuchte und Temperatur positiv beeinfluss werden. Thermischer Komfort kann erreicht werden, wenn bereits Planung beachtet wird, welche Auswirkungen Heizung, Kühlung und Lüftung in den verschiedenen Jahreszeiten haben. Wesentlich für die Arbeitsplatzqualität ist außerdem der Sehkomfort. Ausreichend Tageslicht führt zu einen schnelleren und genaueren Arbeitsweise. Problematisch können allerdings zu viele Kontraste und Blendungen werden. Das Lichtangebot sollte so ausgerichtet werden, dass es auf die verschiedenen Bedingungen und Jahreszeiten angepasst werden kann. 16

Flexibles Nutzungskonzept

Neue Anforderungen an ein Bürogebäude sind aufgrund von geänderten Arbeitsabläufen entstanden. Durch einen flexiblen und anpassungsfähigen Arbeitsplatz können individuelle Vorstellungen verwirklicht werden. Das Bürogebäude sollte deshalb sowohl über Zellenbüros als auch eine Open-Space-Lösung, eine Variante mit viel Freiraum, verfügen. Bei den verschiedenen Nutzungen darf die Funktionalität des Gebäudes nicht eingeschränkt werden. Die Energiesysteme und Haustechniksysteme sollten deshalb anpassungsfähig sein. Der Vorteil für den Unternehmer ist, dass flexible Nutzungskonzepte eine einfache Umstrukturierung in den langlebigen Gebäuden garantieren. 17

16 V O S S , K . / L Ö H N E R T , G . / H E R K E L , S . / W A G N E R , A . / W A M B S G A N S S , M . : B ü r o g e b ä u d e m i t Z u k u n f t : K o n z e p t e

Analysen Erfahrungen: Solarpraxis Verlag Berlin, Karlsruhe; 2007, 2.Auflage, S.20-27

17 VOSS, K./ LÖHNERT, G./ HERKEL, S./ WAGNER, A./ WAMBSGANSS, M.: Bürogebäude mit Zukunft: Konzepte

Analysen Erfahrungen: Solarpraxis Verlag Berlin, Karlsruhe; 2007, 2.Auflage, S.10f

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5 Gebäudebewertung

Dieses Kapitel liefert einen Überblick über Gebäudebewertungen auf internationaler und nationaler Ebene. Vorgestellt werden zu Beginn die am häufigsten verwendeten internationalen Gebäudebewertungssysteme.

Bei den in Österreich verfügbaren Systeme zur Beschreibung der Gebäudequalität werden der Energieausweis, der klima:aktiv Gebäudestandard und das Total Quality Gebäudebewertungssystem beschrieben.

5.1 Ziel der Gebäudebewertung

Derzeit ist ein Wandel in der Immobilienbranche erkennbar, der eine bedeutende Veränderung von Gebäudebewertungen umfasst. Ziel einer ganzheitlichen Gebäudebewertung ist, eine langfristige Wertsteigerung der Bürogebäude zu erhalten, die mit einer Optimierung von Prozessen erreicht werden kann. Neben den ökonomischen Daten sind für Bewertungen Informationen zum Verbrauch von Fläche, Energie, Wasser und Materialien notwendig. Sinnvoll für die Optimierung der Gebäude ist eine einheitliche Leitlinie, die messbare und prüfbare Indikatoren angibt. Dadurch können vorbildliche Gebäude nach Bewertungssystemen ausgezeichnet und zertifiziert werden. Doch die verschiedenen existierenden Gebäudebewertungssysteme wurden meist für die Anwendung im eigenen Land entwickelt. Die dafür verwendeten Informationsquellen und Bewertungskriterien unterscheiden sich, was bedeutet dass die Ergebnisse abhängig vom gewählten System sind. 18

5.2 Internationale Gebäudebewertungssysteme

Im folgenden Abschnitt sind einige erfolgreiche Methoden, die zur Zertifizierung von Gebäuden weltweit herangezogen werden, aufgelistet. Eine Darstellung aller verschiedenen aktuellen Beurteilungsmethoden für die jeweiligen Länder würde den Umfang der Arbeit überschreiten. Tabelle 1 gibt zu Beginn eine Übersicht über die aktuellen Programmen von „Green Building“ in den verschiedenen Ländern.

Das Projekt „Green Building“ wird von internationalen Teams erarbeitet und umfasst unterschiedliche Teilprogramme, die überblicksmäßig beschrieben werden. Vorgestellt

18 http://www.iswb.at/ecobuilding/index.htm?page=ecoBuilding_international.htm?pass=1 [22.01.2009]

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werden die international bekanntesten Zertifizierungsmodelle für Gebäude. Für diese Arbeit interessant sind außerdem die Bewertungsmethoden aus Honkong und Kanada, da sie speziell für den Bereich der Bürogebäude erstellt wurden. Beschrieben wird zum Abschluss die aktuelle Entwicklung des deutschen Programmes, welches für Österreich wegen der wirtschaftlichen Verflechtung besonders bedeutend ist.

Projekt „Green Building“

Unter dem Begriff „Green Building“ werden, Techniken und Projekte zusammengefasst die verhelfen sollten die schädliche Einflüsse von Gebäuden auf die Umwelt und auf die menschliche Gesundheit zu reduzieren. Erforderlich ist eine systematische Planung, die vom

19 http://de.wikipedia.org/wiki/Green_building [02.02.2009]

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