V o r w o r t

Die Recherche und Quellenarbeit im Rahmen dieser Arbeit gestaltete sich äußerst diffizil. Es gibt wenige Literaturquellen, die sich mit der Thematik Luftschutzbunker im Allgemeinen befassen und kaum Quellen, die einem konstruktiven Umgang mit Luftschutzbunkern förderlich wären. Das meiste Wissen ist gebunden in Personen und lässt sich nicht in Bibliotheken nachlesen. Neben der klassischen Literaturr echerche kommen also in dieser Arbeit verstärkt Internetquellen zum Tr agen aber auch Informationen aus zahlreichen Telefoninterviews mit Angestellten der Bunde sanstalt für Immobilienangelegenheiten, dem Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe und Abbruchunternehmern. Am Rande kommen auch Zeitungsa rtikel als belastbare Quellen hinzu, die sich punktuell mit Umnutzungen oder dem A briss eines Bunkers beschäftigen.

Dieser Weg der Recherche ist beschwerlich und die dadurch generierten Informati onen sehr wertvoll. Aus diesem Grund soll auch der Anhang dieser Arbeit dem Leser einige Mühen ersparen und liefert etwa zwei Exposés von zu verkaufenden Hochbunkerliegenschaften.

Weimar, 17. Juli 2009 Manuel Ehlers

I

Ab s t r a c t

Hochbunker zum Zwecke des Zivilschutzes stehen se it Ende des 2. Weltkriegs in großer Zahl in Wohn- und Innenstadtgebieten unserer Großstädte. Sie stellen aus Gründen der Optik, der unklaren Nachnutzungsmöglichkeiten und der historischen Bedeutung architektonische bzw. städtebauliche Herausforderungen dar, die jedoch bisher relativ wenig Beachtung fanden.

Nur einige dieser Bunker konnten bisher umgenutzt werden, denn eine große Zahl dieser Immobilien unterlag der Zivilschutzbindung und musste für die Bevölkerung als Katastrophenschutzräume vorgehalten werden.

Seit der Aufhebung dieser Bindung im Jahr 2007 durch das Bundesinnenminist erium ist der Weg frei für andere Nutzungen. Mehr als 2000 Bunker könnten nun entwede r durch Umbau sinnvoller für die Bevölkerung genutzt oder die wegen ihrer häufig d irekten Innenstadt- oder innenstadtnahen Lage sehr attraktiven Grundstücke könnten nach einem wirtschaftlichen Abriss des Bunkers neu bebaut werden. Diese Möglichkeiten werfen neue Fragen auf: Welche alternativen Nutzungen sind für Bunker eigentlich sinnvoll und sowohl technisch als auch wirtschaftlich umset zbar?

In dieser Arbeit werden Möglichkeiten, Chancen und Risiken von Investitionen in Hochbunkergrundstücke erörtert und es werden vom Abriss bis zum Umbau konkrete Vorschläge für verschiedene Varianten entwickelt.

Ein Leitfaden zur Wertermittlung eines Hochbunkergrundstückes berücksichtigt abschließend Chancen und Risiken ganz konkret und bietet Hilfen beim Entsche idungsprozess für Bunkerumnutzungen bzw. für einen rentablen Abriss .

II

S u m m a r y

In der vorliegenden Arbeit wird gezeigt, dass Hochbunker für sinnvolle Nutzungen umrüstbar sind, und dies mit kalkulierbaren Risiken und sogar oft mit guter Aussicht auf akzeptable Gewinne:

Die Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten wird die Bunker, die aus der Zivilschutzbindung entlassen werden, in Zukunft sukzessive veräußern. Nach gründl icher Prüfung der Lage, der jeweiligen Verhältnisse vor Ort und entsprechend sin nvoller Umnutzungsvarianten sind ± zumindest für Bunker auf attraktiven innerstädtischen Grundstücken- sowohl 8PEDXSURMHNWH DOV DXFK GLH 9DULDQWH Ä$b- riss ±XQG 9HUlX‰HUXQJ GHU *UXQGVWFNH E]Z 1HXEHEDXXQJ³ WHFKQLVFK PDFKEDU und rentabel.

Bunker können so von totem Kapital in rentable Projekte für die Immobilienwir tschaft YHUZDQGHOWZHUGHQ'LH(UOlXWHUXQJHQLQGHU$UEHLWXQGGHUÄ/HLWIDGHQIUGHQ%X n- NHUNDXI³JHEHQ IU GLH (QWVFKHLGXQJVILQGXQJ XQG HLQHQ HQWVSUHFKHQGHQ 3URMHNWD blauf Grundlageninformationen und Strukturierung shilfen.

III

I  n h a l t s v e r z e i c h n i s  

Vorwort   I

Abstract   II

Summary   III

Inhaltsverzeichnis   IV

Abbildungsverzeichnis   VI

Tabellenverzeichnis   VIII

1  EINLEITUNG  1

2  BUNKERTYPOLOGIE  3

2.1  LS-Türme  4

2.2  Hochbunker  6

3  MÖGLICHKEITEN DER NACHNUTZUNG  8

3.1  Nachnutzung mit geringen baulichen Veränderungen  8

3.1.1  Ort für Bands, Künstler und Veranstaltungen  9

3.1.2  Nutzung als Lager/Archiv  9

3.1.3  Nutzung als (Zivilschutz-) Museum  10

3.1.4  Umbau eines Hochschutzbunkers zu einem Parkhaus  11

3.1.4.1  Diamantseilsägetechnik als Methode zur  

Hochbunkerumgestaltung   12

3.2  Nachnutzung mit erheblichen baulichen Veränderungen  14

3.2.1  Nachnutzung durch Bebauung des Bunkers  14

3.2.2  Nachnutzung durch Umbau des Bunkers.  17

3.2.2.1  Niedrigpreisbeispiel Bunkerwohnungen in Köln  

Schnurgasse  39  17

3.2.2.2  Hochpreisbeispiel Wohnen im Bunker in Köln Nip pes  17

3.3  Abriss des Bunkers  18

3.3.1  Methoden des Abrisses.  18

3.3.4  Kosten des Abrisses  20

4  LEITFADEN FÜR DIE BEWERTUNG EINES INNERSTÄDTISCHEN  

HOCHBUNKERGRUNDST  ÜCKS  22

4.1  Erklärungen zum Leitfaden  22

4.2  Leitfaden der Informationsbeschaffung  22

5  FAZIT  25

Anhang   IX

IV

Quellenverzeichnis ............................................................................................ LIII Index ................................................................................................................. LV

V

Ab b i l d u n g s v e r z e i c h n i s

Abbildung 1: LS-Turm in Bochum, auf:

Abbildung 2: LS-Turm in Solingen, auf: http://album.luftschutz-

Abbildung 3: Hochbunker in Wuppertal, auf: http://www.wuppertal -

Abbildung 4: Hochbunker in Berlin Heckeshorn, auf: http://berliner -

Abbildung 5: Hochbunker in Berlin Mitte, eigene Photographie, eigene

Bearbeitung .................................................................................. 10 Abbildung 6: Herausziehen eines mit Diamantseilsäge herausgeschnittenen

Abbildung 7: Schneideprinzip der Diamantseilsäge, in: BMT 41, Vom Luftschutzbunker zum Parkhaus, 1994; eigene Bearbeitung............. 12 Abbildung 8: Treppenaufgang für Wohnungen auf dem Bunker in Hamburg -

Abbildung 9: Penthouse auf einem Hochbunker in Hamm, auf

Abbildung 10: Bunker in Frankfurt Osthafen vor dem Umbau, auf:

Abbildung 11: Bunker in Frankfurt Osthafen nach dem Umbau, auf:

Abbildung 12: ER 5500 Fräse für den Betonabbruch, auf:

Abbildung 13: Hydraulischer Pulverisierer Verachtert VHP 40, auf:

T a b e l l e n v e r z e i c h n i s

Tabelle 1:

Tabelle 2:

Tabelle 3:

1 E I N L E I T U N G

Zivilschutzbunker sind seit dem zweiten Weltkrieg Bestandteile unserer Gebäud e-landschaft in Großstädten. Sie stehen in Wohngebieten oder auch in Innenstadtb ereichen und in vielen Fällen kann beim Betrachten nicht von ansprechender oder anspruchsvoller Architektur gesprochen werden.

Einige von ihnen wurden in den letzten Jahrzehnten bereits einem anderen Verwe ndungszweck zugeführt; sie dienen beispielsweise als Lager, Probenräume oder seltener auch als Parkgarage. Etwa 2000 von ihnen wurden jedoch bis vor zwei Jahren für den zivilen Katastrophenschutz vorgehalten, was eine Umnutzung oder einen A briss nicht zuließ.

Seit 2007 hat das Bundesinnenministerium diese Zivilschutzbindung aufgehoben. Für die heutigen Bedrohungen wie Terrorangriffe oder Atomwaffen, der eine Gesel lschaft ausgesetzt ist, sind die Bunker aus dem zweiten Weltkrieg ungeeignet. ¹ Darüber hinaus böten sie im Ernstfall nur einem Bruchteil der Bevölkerung Schutz. ² Für die meisten stellt sich jedoch die Frage, was mit diesen über sechzig Jahre a lten Monumenten in Deutschlands Innenstädten sinnvollerweise geschehen könnte, z umal nicht wenige auf sehr attraktiven Grundstücken stehen. ³ Diese alten Bunker sind interessanter als es auf den ersten Blick vielleicht e rscheint. Nicht nur diverse Nutzungen durch Umbau sind denkbar, auch Rückbau oder Abriss könnten sinnvolle und ggf. finanziell interessant e Alternativen sein. Die weit verbreitete Meinung, Bunker seien nicht wirtschaftlich abzureißen, ist wei tgehend überholt. Auch die Zurückhaltung vor dem Bunker als historisches Zeugnis ist mittlerweile gewichen. Dennoch erscheint es sinnstiftend, einige Bunker, die einen historischen Wert haben, unter Denkmalschutz zu stellen und als Museum zu nutzen, um der geschichtlichen Bedeutung ihrer Einsatzzeit einen Raum zu geben. Der Umgang der jüngeren Generationen mit den Bauwerken aus dem zweiten Weltkrieg ist jedoch unbefangener. Dies zeigt sich an der steigenden Zahl an Bunke rnachnutzungen und an dem Interesse junger Architekten und Investoren an diesen Gebäuden. 4

Tatsächlich bieten Bunker neben evidenten Nachteilen, wie dem fehlenden Tageslicht auch viele unumstößliche Vorteile gegenüber anderen Bauwerken ähnlicher

¹ Mit dem Verkauf dieser Bunker wurde nach Angaben der Bundesanstalt für Immobiliena ngelegenheiten noch nicht begonnen, da die interministeriellen Abstimmungen unter Ei n-beziehung der Bundesländer noch laufen (Vgl. E-Mail der Bundesanstalt für Immobilien-

angelegenheiten im Anhang vom 16.07.2009).

² Vgl. Ismar, Hamburgs Bunker werden eingemottet, 2007.

³ Vgl. Göres, Vom Fremdkörper zum lichten Lofthaus, 2007.

⁴ Vgl. Kiefer, Schöner wohnen im Bunker, 2009.

1

Größenordnung: Zum einen können sie auf Grund der extremen Wand- und Deckenstärken sehr gute Schallisolierung vorweisen. Dies gilt für Straßenlärm, der nicht ist Innere gelangt oder laute Musik, die nicht zu den Nachbarn vordringt. Daraus leiten sich auch eine gute Wärmedämmung und minimale Heizkosten ab. ⁵ Darüber hinaus ist auch die Nutzung des Bunkers als erhöhtes Fundament für Ein- oder Mehrfamilienhäuser nicht zuletzt wegen der häufig sehr zentralen Innenstadtlagen der Hoc hbunker sehr attraktiv. 6

Nicht nur die Nachnutzung der vorhandenen Bunkermaue rn, sondern auch der komplette Abriss eines Bunkers ist durch die Weiterentwicklungen von Maschinen und Abrissmethoden lukrativ geworden. In häufig sehr guten Lagen kann dann auf dem freigemachten Grundstück ein neues Objekt entwickelt werden. De nnoch ist mit einer Investition in ein Bunkergrundstück ein außergewöhnlich hohes Wagnis verbunden. Durch die jeweils sehr individuellen Umstände kann keine allgemeingültige Vorgehensweise für den Umgang mit Hochbunkern postuliert werden. Aus diesem Grund wird in dieser Arbeit zunächst kurz aufgeklärt, welche Arten von Hochbunkern es gibt. Dann werden exemplarisch die Möglichkeiten einer Nachnu tzung aufgezeigt. Hierbei wird differenziert zwischen der Nachnutzung mit geringen baulichen Veränderungen, der Nachnutzung mit erheblichen baulichen Veränderungen und dem Abriss mit dem Ziel, das freie Grundstück zu verkaufen oder selbst neu zu bebauen. Hierfür werden unter Punkt drei auch verschiedene Abrissmethoden und die Preise für einen Abriss vorgestellt.

Am Ende steht ein Leitfaden zur Wertermittlung eines Hochbunkergrundstückes, an-hand dessen man sich für oder gegen den Kauf eines Bunkergrundstücks entsche iden kann. Ferner soll er die Entscheidung erleichtern, wie mit der Substanz umz ugehen ist.

⁵ Vgl. Hettlage, Eine gute Stube in Bunker F38, 2009.

⁶ Vgl. Kiefer, Schöner wohnen im Bunker, 2009.

2

2 B U N K E R T Y P O L O G I E

Während des zweiten Weltkriegs und dem damit verbundenen Bau von Schutzräumen gab es Bestrebungen, den Bau zu normen und zu standardisieren, um eine schnellere Bauzeit und einen wirtschaftlicheren Materialeinsatz zu erzielen. Nach und nach kamen standardisierte Elemente zum Einsatz: Einige Bauteile wurden nicht mehr zeitaufwändig in Ortbeton ausgeführt, sondern als Fertigteile an zentraler Stelle vorproduziert. Auch die Wand- und Deckenbewehrung wurde in Matten vorproduziert, um eine schnellere Betonage vor Ort zu ermöglichen. ⁷ ,P-XOLNDPHVGDQQ]XU9HU|IIHQWOLFKXQJGHUYHUELQGOLFKHQ5LFKWOLQLHGHQÄ% e- VWLPPXQJHQIU GHQ %DX YRQ /XIWVFKXW]EXQNHUQ³ XQG GDPLW ]XU 1RUPXQJ des Bunkerbaus in Deutschland. Diese Tatsache erleichtert den Umbau oder Abris durch die Ähnlichkeit der Bunker und sie garantiert gewisse statische Standards, sowie eine angemessene Größe und die damit verbundene nutzbare Fläche, die eine Nachnu tzung begünstigen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen oberirdischen-, unterirdischen und hybriden Bunkern, also Bunkern, die sowohl unter- als auch überirdisch erbaut wurden. Im Folgenden werden kurz die für eine Umnutzung sinnvollerweise in Betracht g ezogenen oberirdischen Bunker vorgestellt. 8

⁷ Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.21-22.

⁸ Basierend auf der Annahme, dass eine Investition in ein Bunkergrundstück nur dann sinnvoll ist, wenn es sich in einer guten Lage befindet, scheiden Kleinbunker, Röhre nbunker,

Deckungsgräben, Stollenbunker und Tiefbunker wegen ihrer Lage oder sonstiger

Brauchbarkeit (Tageslicht) und Flaktürme, sowie U-Boot Bunker wegen ihrer Seltenheit

aus. Auch Rundbunker scheiden bei der Betrachtung wegen ihrer geringen Nutzfläche

und der selten zentralen Lage aus.

3

LS-Türme

2 . 1 LS- T ü r m e

Luftschutztürme sind bombensichere, oberirdische Bauwerke, die runde, quadrat ische und seltener viereckige Grundrisse aufweisen. Die durchschnittliche Nutzfl äche beträgt dabei 350m². ⁹ Sie sind aus Stahl- oder Stampfbeton und verjüngen sich, wie auf der untenstehenden Abbildung zu sehen ist. Bundesweit gibt es 500 bis 600 so lcher LS-Türme.

Abbildung 1: LS-Turm in Bochum, auf: http://7grad.org/Exkursionen/NRW/Bochum/LS-Turm/ls-turm.html (Zugriff am 29.05.2009); eigene Bearbeitung

Die rentable Um- oder Nachnutzung dieser Bauwerke ist allerdings wegen der g eringen Grundfläche problematisch; ein Abriss scheint wegen der relativ geringen bebauten Fläche, die nach der Freimachung neu zur Verfügung stünde , ebenfalls verhältnismäßig unrentabel.

⁹ Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.29.

4

LS-Türme

Durch die Prominenz im Stadtbild ist jedoch eine Nutzung mit geringem baulichen Aufwand denkbar. Hier könnten Galerien oder Veranstaltungsräume etabliert werden, deren Gäste und Nutzer keine hohen Ansprüche an die Räumlichkeiten stellen. Luftschutztürme werden also im Folgenden eine untergeordnete Rolle spielen . Dennoch sind einige der nachstehenden Ideen auch auf Luftschutztürme anwendbar, was im individuellen Fall immer zu prüfen ist.

Abbildung 2: LS-Turm in Solingen, auf: http://album.luftschutz-

Hochbunker

2 . 2 H o c h b u n k e r

Hochbunker sind große Bauwerke in Stadtgebieten mit rechteckigen Querschnitten, die in einer Häuserzeile oder auch freistehend vorkommen. Die große durchschnit tliche Nutzfläche beträgt 1450m², was diese Bunker zu geräumigen , nachnutzbaren Gebäuden macht. ¹⁰ In Zukunft werden etwa 2000 Hochbunker, die aus dem Zivi lschutz entlassen wurden durch die Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten veräußert werden.

Abbildung 3: Hochbunker in Wuppertal, auf: http://www.wuppertal-

Ähnlichwie auf den untenstehenden Abbildungen präsentieren sich diese Bauwerke im Stadtbild in Berlin, Hamburg, Bremen und Hannover, sowie in Nordrhein -Westfalen. ¹¹ Im Süden und im Osten Deutschlands (mit Ausnahme der Hauptstadt Berlin) sind kaum Hochbunker zu finden. ¹² Zu Tarnungszwecken wurden sie teilwei-

¹⁰ Heinemann;Zieher, Bunker update, 2008, S.29.

¹¹ Zu beobachten ist eine Dichteabnahme der Bunker nach Sü d-Osten.

¹² Dieser Aspekt ist der Tatsache geschuldet, dass die Flugzeuge der Alliierten Streitkräfte nur eine bestimmte Reichweite hatten und somit weite Teile Deutschlands nicht von

Bombenangriffen aus der Luft betroffen waren. In einem Telefongespräch mi t der Bun-

6

Hochbunker

se auch mit einem Satteldach versehen, um sie wie ein Wohnhaus wirken zu lassen oder mit einer Art Turm ausgerüstet, um einer Kirche zu ähneln. Aus Kosten - und Zeitgründen nahm man davon jedoch schnell abstand, sodass sich die meisten Bu nker im Stadtgebiet mit einer schlichten Betonfassade und Flachdach zeigen. Es lassen sich keine pauschalen Aussagen über die Rentabilität einer Investition in einen Hochbunker treffen. Für jede Art der Nach- oder Umnutzung ist der Standtort letztlich entscheidend, schließlich richtet sich die Bewertung in der Hauptsache nach dem Standort beziehungsweise nach dem Bodenwert und dessen spezifischer Entwicklung. Soll die Bunkersubstanz erhalten bleiben, so sind Hochbunker mit ihrer enormen Tragfähigkeit und den genormten Grundrissen bestens geeignet. Für eine rentable Investition in einen Bunker kommt also nach der Vorauswahl b ezüglich Standort, Größe und Beschaffenheit nur ein Hochbunker in Frage. Allerdings können andere Bunkerarten an prominenten Orten auch eine Möglichkeit der rentablen Investition sein (siehe 2.1). Dies ist dann im Individualfall zu prüfen.

Abbildung 4: Hochbunker in Berlin Heckeshorn, auf: http://berliner-

desanstaltfür Immobilienangelegenheiten (BIMA, 09.06.2009) wurde dieser Sachverhalt

bestätigt.

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