Kurzfassung

Gegenstand der hier im Rahmen der Prüfungsordnung des Fachbereichs Tourismus-Management an der Fachhochschule München erstellten Arbeit ist ein Geschäftsplan zur Hotelneueröffnung in Bulgarien mit finanzieller Unterstützung der Europäischen Union. Darin werden sowohl das neu zu gründende Hotelunternehmen mit seinen Dienstleistungen, als auch der bulgarische Hotelmarkt, mögliche Zielgruppen und -märkte, die Konkurrenz, Marketing-, Finanzierungskonzept sowie Organisation und Personalführung beschrieben. Dieser Geschäftsplan soll eine zuverlässige Entscheidungsgrundlage für zukünftige Geldgeber, Banken und Geschäftspartner mit langfristigen Partnerschaftsabsichten darstellen.

Schlagwörter: Diplomarbeit, Geschäftsplan, Hotelneueröffnung, Bulgarien, Finanzierungsprogramme der EU, Europaerweiterung, Standortanalyse, Marktanalyse, Konkurrenzanalyse, Marketingplan, Hotelfinanzierung, Hotelbau, Hotelkonzept

Abstract

This diploma thesis was carried out within the framework of examination regulations in the Department of Tourism at the Munich University of Applied Sciences and deals with a business plan for setting up a hotel by means of financial aid of the European Union. This paper presents not only a new hotel resort with its notable services, but also analysis of Bulgarian hotel market, possible target groups, competition level, marketing and financing concept as well as organisation and human resources management. It aims to establish a reliable basis for a long standing partnership with Investors, banks and business partners.

Keywords: diploma thesis, business plan, hotel opening, Bulgaria, financing programs of the EU, Europe enlargement, hotel site analysis, hotel supply and de- mand analysis, hotel marketing, hotel financing, building of hotels, hotel concepts

Inhaltsverzeichnis II

Inhaltsverzeichnis   

Kurzfassung.   I

Abstract   I

Inhaltsverzeichnis   II

Abbildungsverzeichnis.   V

Tabellenverzeichnis V   

Abk  ürzungsverzeichnis.  VI

Vorwort   VII

1  Executive Summary  1

2  Das Hotel Dorf Dimelly  3

2.1  Angebotsspektrum des Hotel Dorfes  4

2.1.1  Leistungsbereich Feriengäste (Dimelly’s Romantik Welt)  4

2.1.2  Leistungsbereich Tagungen (Dimelly’s Kongress Welt)  5

2.1.3  Leistungsbereich Gastronomie (Dimelly’s Gourmet Welt)  6

2.1.4  Leistungsbereich Veranstaltungen (Dimelly’s Event Welt)  6

2.2  Betriebsstruktur und architektonische Umsetzung.  7

2.3  Gewünschte Entwicklung für die Zukunft.  10

3  Standort.  11

3.1  Bulgarien als Hotelstandort  11

3.1.1  Natürliche und soziokulturelle Gegebenheiten.  12

3.1.2  Die allgemeine Infrastruktur  13

3.1.3  Das abgeleitete Angebot.  14

3.1.4  Politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen  15

3.2  Standort Hotel Dorf Dimelly  19

3.2.1  Landschaftsbild und klimatische Verhältnisse  19

3.2.2  Lage des Grundstücks.  20

3.2.3  Die allgemeine Infrastruktur  21

3.2.4  Geplante Ausbau- und Förderungsmaßnahmen von der Stadt  22

Inhaltsverzeichnis III

4  Marktanalyse  24

4.1  Demographische (sozioökonomische) Marktsegmentierung  25

4.1.1  Gäste aus dem Ausland  25

4.1.2  Gäste aus Bulgarien  27

4.1.3  Gästesegmentierung nach Geschlecht und Altersgruppe.  28

4.1.4  Gästesegmentierung nach der Reiseform  30

4.2  Verhaltensorientierte Marktsegmentierung  32

4.2.1  Gästesegmentierung nach Einstellungsmuster und Lebensstil  33

5  Konkurrenzanalyse  38

5.1  Indirekte Konkurrenz  39

5.1.1  Benachbarte Destinationen als indirekte Konkurrenz  39

5.1.2  Regionale und nationale Beherbergungsbetriebe  41

5.1.3  Indirekte Konkurrenz nach Art der angebotenen Leistungen  42

5.2  Direkte Konkurrenz  45

5.2.1  Konkurrenzfähige Beherbergungsbetriebe Gemeinde Bjala  45

5.2.2  Konkurrenzfähige Gastronomiebetriebe Gemeinde Bjala  47

6  Marketingkonzept vom Hotel Dorf Dimelly.  48

6.1  Marketingziele  48

6.2  Marketingstrategien.  49

6.3  Marketinginstrumente  50

6.3.1  Leistungspolitik.  51

6.3.2  Preis- und Konditionspolitik.  53

6.3.3  Kommunikationspolitik.  55

6.3.4  Distributionspolitik  59

7  Organisation und Personalmanagement  60

7.1  Managementkonzept.  60

7.1.1  Der Einsatz des EFQ-MModells im Unternehmen Dimelly  61

7.1.2  Zertifizierung nach ISO 9004-2:1991  63

7.2  Aufbauorganisation und Führungsstil.  64

7.3  Personalmanagement.  65

7.3.1  Planung des Mitarbeiter-Einsatzes.  66

7.3.2  Personalakquisition.  69

7.3.3  Personalentwicklung  69

Inhaltsverzeichnis IV

8  Investitionsplanung und Finanzierung.  71

8.1  Kapitalintensität der Investitionen  71

8.2  Finanzplanung  74

8.2.1  Unternehmensrechtsform.  74

8.2.2  Förderprogramme der Europäischen Union  75

8.2.3  Kreditieren durch Banken  76

8.3  Budgetierung und Rentabilitätsberechnung.  77

9  Risikomanagement und Chancennutzung  86

9.1  Identifizierung und Bewertung von latenten Risiken.  86

9.2  Chancen, die die Vision Hotel Dorf Dimelly beflügeln  89

Anhang A:  Planzeichnungen der Bauanlagen vom Hotel Dorf  91

Anhang B:  Gesellschaftsvertrag.  97

Anhang C:  Detaillierte finanzwirtschaftliche Daten.  103

Literaturverzeichnis   109

Abbildungsverzeichnis   V

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1 Zimmereinrichtungsbeispiel Romantik Hotel.  5

Abbildung  2 Architektonische Umsetzung Hotel Dorf Dimelly  9

Abbildung  3 Grundstückslage Hotel Dorf Dimelly.  20

Abbildung  4 Die Sinus-Milieus in Bulgarien 2003  34

Abbildung  5 Die Sinus-Milieus in Deutschland 2006.  36

Abbildung  6 Organigramm Hotel Dorf Dimelly  64

Tabellenverzeichnis   

Tabelle 1  Berechnung der BGF Gesamt und der bebauten Grundstücksflächen  8

Tabelle 2  Baukostenniveau in Bulgarien  18

Tabelle 3  Verkehrsverbindungen mit Fahrzeitberechnungen zum Hotel Dorf  21

Tabelle 4  Anzahl ausländischer Touristen in Bulgarien nach Ländern  26

Tabelle 5  Zimmer und Tagungsräume Preise pro Tag in Euro ohne MwSt.  54

Tabelle 6  Monatliche Personalbedarfsplanung  67

Tabelle 7  Intensität der Investitionen.  73

Tabelle 8  Annuitätendarlehen der EIB.  76

Tabelle 9  Annuitätendarlehen EBWB und BACB.  77

Tabelle 10  Umsatzbudget ohne MwSt. 2008-2012.  79

Tabelle 11  Gewinn und Verlust Rechnung 2007-2012  83

Tabelle 12  Liquiditätsplan mit Berücksichtigung der MwSt. 2007-2012  84

Tabelle 13  Bilanz 2008-2012  85

Abkürzungsverzeichnis

Abb. AfA ARA BGF BIR Dbuf. bzw.

DEHOGA Deutscher Hotel- und Gaststättenverband d.h.

DSL DZ EBITDA EBWB EFQM EIB EStG etc. EURIBOR European Interbank Offered Rate e.V.

EZ FR GKR GmbH HACCP HP ISO i.V.m.

Jh. V. Chr. Jahrhundert vor Christus Kf lx MwSt. n.Chr. p.a. QM SEE. sog. TQM u.a. u.ä. UNESCO USALI usw. VP z.B.

Vorwort

Meine Begeisterung für die Hotellerie wurde vor ungefähr 13 Jahren entfacht. Im entfernten Jahr 1992 lass ich eine Reihe von Romanen, dessen Handlung in Hotels stattfand, wie „Das Hotel“ von Arthur Hailey ¹ . Nach dem ich mir auch den Film „Ein Concierge zum Verlieben“ mit Michael J. Fox ² im darauf folgenden Jahr anschaute, stand meine Entscheidung fest, irgendwann mal ein Hotel zu besitzen.

Den Weg bis zum heutigen Tag war nicht immer einfach zu gehen. Schwierigkeiten wie korrupte Professoren in Bulgarien, Prüfungen an der Fachhochschule in München, die unmöglich zu bestehen schienen oder so profane Dinge wie die Ko-ordination von Selbstfinanzieren (Arbeit), Studium und Praktikum konnten mich nicht von meinem Traum abbringen, sondern nur mehr motivieren.

Deswegen bin ich sehr zuversichtlich, dass ich die letzte Strecke zur Erfüllung meines Traumes auch auf Grund der von mir gesammelten theoretischen und praktischen Kenntnisse im Bereich der Hotellerie und Gastronomie sehr erfolgreich gehen werde.

An dieser Stelle möchte ich mich bei der Bundesrepublik Deutschland, beim Studienkolleg in München und bei der Fachhochschule München für die exzellente Ausbildung und die damit verbundene Fülle an Erfahrungen, die ich mit nach Hause nehme, bedanken.

Danke Deutschland! Danke München!

¹ http://www.ciao.de/Hotel_Hailey_Arthur__Test_2566668, 24.07.2006

² http://www.universal-pictures.de/site.php?d=show&film=271, 24.07.2006

1 Executive Summary 1

1 Executive Summary

Das Hotel Dorf Dimelly bringt stilvolle Beherbergung, exzellente Tagungsmöglichkeiten, gastronomischer Hochgenuss und unkonventionelle Unterhaltung zusammen, an einem von Massentourismus verschonten und von unangetasteter Natur umgebenen Standort wie das schöne alte Städtchen Bjala, Bulgarien, wo Stress und Hektik keine Chance haben.

Durch die vier Hauptbereiche des Konzepts werden die stark ausgeprägten Schwankungen der Nachfrage in der Hotellerie erfolgreich beeinflusst. Das Leistungsangebot von Dimelly’s Romantik Welt richtet sich vor allem an ausländische und bulgarische Gäste im mittleren und reifen Alter, die auf Individualität, schöne, geschmackvolle und gepflegte Atmosphäre sowie hohe Servicequalität setzen. Mit Dimelly’s Business Welt wird eine Lücke im bulgarischen Hotelmarkt gefüllt, nämlich ein speziell auf den Wünschen und Anforderungen der schnell wachsenden Unternehmenswelt zugeschnittene Angebot an hochmoderne Tagungsmöglichkeiten mit einem exklusiven und unverwechselbaren Touch. Dimelly’s Event Welt wurde in erster Linie für eine Erhöhung der Attraktivität des Hotel Dorfes durch ein reiches Unterhaltungsprogramm konzipiert. Die geplanten Einrichtungen und das sorgfältig ausgesuchte Eventteam ermöglichen die Organisation und Durchführung von Events jeglicher Art und sprechen damit eine breite Palette von Zielgruppen an. Durch Dimelly’s Gourmet Welt wird der Kreis der Angebotsvollkommenheit des Konzepts geschlossen indem der Gaumengenuss unserer Gäste in einer außergewöhnlichen und gehobenen Weise befriedigt wird.

Die sehr detaillierte und einfallsreiche Planung eines zeitgemäßen Leistungsangebots, das durchdachte moderne Marketingplan und der Einsatz von im Ausland und Inland sehr erfahrenen Mitarbeitern kombiniert mit einer partizipativdemokratischen Personalführung garantieren eine deutliche Abhebung von den direkten und indirekten konkurrenzfähigen Betrieben.

1 Executive Summary 2

Einer deutlichen Abgrenzung von der Konkurrenz wird die größte Priorität bei der Verwirklichung des Projekts eingeräumt, denn nur so kann sich das Hotel Dorf Dimelly angesichts des massiven Missverhältnisses zwischen der Hotelneueröffnungen (jährliche durchschnittliche Wachstumsrate um die +30 %) und der Übernachtungen (+12 %) behaupten. Das sehr gute Tagungsangebot von Dimelly entspricht voll dem Trend in diesem Bereich (Kongresstourismus ist in den letzten 5 Jahren um 90 % gewachsen und macht 1 % des gesamten touristischen Umsatzes im Lande aus oder über 100 Millionen Euro), was die Erfolgsaussichten für das Unternehmen immens erhöht.

Um eine exakt auf unseren Vorstellungen angepasste Ausführung der Hardware wie Hotelanlagen, Tagungs-, Veranstaltungs-, Verpflegungsräumlichkeiten, Infrastruktur und eine Ausstattung mit Software wie Inneneinrichtung, Ambiente, Mitarbeiterauswahl zu garantieren rechnen wir mit einem Kapitalbedarf von circa 5,8 Millionen Euro. Die Finanzierung erfolgt zu 35 % privat mit der Gründung einer GmbH verknüpft mit einer stillen Gesellschaft, zu 50 % aus den Förderfonds der Europäischen Union und zu 15 % aus Bankkrediten.

Die gründlich analysierten Risiken von einer touristischen Neugründung in Bulgarien haben meist einen lokalen (nationalen) Charakter und sind mit noch fehlenden europäischen wirtschaftlichen und politischen Strukturen verbunden. Der bevorstehende Beitritt Bulgariens in die Europäische Union trägt jedoch zu einer kontinuierlichen Beseitigung dieser Probleme. Außerdem zeigen die sorgfältig errechneten finanzwirtschaftlichen Kennzahlen des Projekts wie Umsatzbudget, Kostenbudget und Rentabilitätsberechnung, dass möglichen Risiken vergleichsweise hohe Kapitalrendite (ROI) von 8 % im ersten bis 19 % im fünften Jahr vom Bestehen des Hotel Dorfes gegenübersteht.

Das Erreichen der Gewinnschwelle Mitte 2010 und die sich sehr positiv entwickelnden kumulierten Cash Flows ab diesem Zeitpunkt unterstützen die langfristigen Ziele des Unternehmens und zwar die Eröffnung eines zweiten Hotelkomplexes in der nähe von Sofia, was zu einer vorteilhaften Marktpositionierung und hoher Attraktivität unter Gästen und Investoren führen wird.

2 Das Hotel Dorf Dimelly 3

2 Das Hotel Dorf Dimelly

Die Idee für das Dimelly-Resort wurde durch das außergewöhnlich erfolgreiche Unternehmenskonzept „Schindlerhof“ inspiriert. Hier möchte ich die Worte des Gründers von Schindlerhof, Herrn Klaus Kobjoll zitieren, mit denen er sein Unternehmen beschreibt:

„Die Immobilie "Schindlerhof" selbst hebt sich schon sehr deutlich von der klassischen Hotellerie ab. Der Schindlerhof ist eine Mischung aus denkmalgeschütztem Gebäude, verbunden mit Bauhausstil. Die spannenden Gegensätze zwischen Architektur und Natur, zwischen Tradition und Moderne, zwischen Minimalismus und Gemütlichkeit, zwischen Champagner und Grünem Tee, harmonisch vereint, machen den Schindlerhof zu einem außergewöhnlichen Hotel. Ein weiterer Erfolgs-faktor lautet schlicht: Herzlichkeit! Der Kunde soll sich bei uns wie bei Freunden fühlen, das ist ganz wichtig. Dazu kommt ein hohes Maß an Servicequalität. Der Kunde erfährt bei uns ein emotionales Erlebnis. Unser Rezept: Herzliche Mitarbeiter, 300 Jahre alte Bausubstanz und 150 Details zum Wohlfühlen, wie z.B. unser japanischer Garten.“ 3

Bei diesen zwei Erfolgsfaktoren setzt auch das Konzept Hotel Dorf Dimelly an. Einerseits reflektiert die Verflechtung von alter bulgarischen Tradition und Kultur mit neuen ästhetischen und künstlerischen Idealen der modernen Hotellerie die Sehnsucht nach Schönheit im alltäglichen Leben, und andererseits wird durch moderne Managementmodelle und -techniken bei allen Prozessen im Unternehmen, wie z.B. Personalführung ein hohes Niveau an Servicequalität und damit hohe Kundenzufriedenheit erreicht, was die langfristigen, finanziellen Ergebnisse determiniert.

³ www.businessvillage.de/Magazin/mag_detail/mag-190.html, BusinessVillage Erfolgsstory: Landhotel Schindlerhof, von Annemike Meyer, 16.02.2006

2 Das Hotel Dorf Dimelly 4

2.1 Angebotsspektrum des Hotel Dorfes

Um den so entscheidenden und nachteiligen Gegensatz von der Struktur der Nachfrage und der Charakter des Angebots ⁴ in der Hotellerie und, um die hohe saisonale Nachfrageschwankung im ausgewählten Standort positiv beeinflussen zu können, besteht das Portfolio „Dimelly“ aus vier Leistungsbereichen, sog. eigenständige „Profit Center“. Dabei werden diese Dienstleistungen nicht als getrennter Absolutbeitrag zum Unternehmenserfolg angesehen, sondern hängen synergetisch zusammen und bilden eine idealtypische Form des Cross Selling.

2.1.1 Leistungsbereich Feriengäste (Dimelly’s Romantik Welt)

Augrund der Lage des Resorts und des boomenden Tourismus an der bulgarischen Schwarzmeerküste wird auf den Leistungsbereich Feriengäste eine besondere Bedeutung gelegt. „Dimelly’s Romantik Welt“ positioniert sich durch die Erfüllung aller internationalen Standards in dem 3-Sterne-Superior-Segment des bulgarischen Hotelmarkts. In der Gestaltung des Konzepts schlägt sich die Philosophie eines Romantik-Hotels nieder: 5

N Alle Romantik Hotels und Restaurants spiegeln durch historisch gewachsene Gebäuden, die geschichtlich und kulturell mit der Region verbunden sind, die Besonderheit ihrer Umgebung wider. Leider konnte am ausgewählten Standort kein entsprechender Altbau ausfindig gemacht werden, der die Anforderungen des Konzepts erfüllt. Deswegen werden neue Anlagen mit strenger Berücksichtigung der historischen und kulturellen Gegebenheiten dieses Landesteils Bulgariens gebaut.

N Ein Romantik Hotel zeichnet sich durch eine individuelle und herzliche Atmosphäre aus, die auch durch die persönliche Leitung des Inhabers geschaffen wird. Nicht Service von der Stange, sondern Freundlichkeit von Herzen steht hier an erster Stelle.

⁴ Vgl. Nagel (1993), S.59

⁵ http://www.romantikhotels.com/rh_hps/servlet/Assist?module=FormsLoad&lang=de_DE&id=U nternehmen_Aufnahme_DE&LeftNavigator=6, 23.02.2006

2 Das Hotel Dorf Dimelly 5

N Ein zeitgemäßer Komfort, eine stilvolle Atmosphäre und gepflegtes Ambiente (Abb.1) tragen zu der Inszenierung emotionaler Erlebniswelten bei, damit der Aufenthalt in einem Romantik Hotel für den Gast zu einem unvergesslichen Erlebnis wird.

Abbildung 1 Zimmereinrichtungsbeispiel Romantik Hotel 6

2.1.2 Leistungsbereich Tagungen (Dimelly’s Kongress Welt)

Die Pläne für die zukünftige Entwicklung von Bulgarien als eine wichtige europäische Tourismus-Destination beinhalten auch die progressive Entwicklung und die Popularisierung und Verbreitung des Kongresstourismus. „Dimelly’s Kongress Welt“ ist im Einklang mit dieser Entwicklung konzipiert und entspricht allen europäischen Anforderungen. Die Einrichtung des Tagungshotels zeichnet sich durch einen sehr persönlichen, unkonventionellen, natürlichen und durchdachten Charakter aus. Die professionelle und aufwendige Farbgestaltung, Lichtumsetzung, Ergonomie, Duftzusammensetzung schaffen eine Wohlfühlatmosphäre, die zu beträchtliche Erhöhung der Produktivität der Tagungsgäste führt. Nach dem Vorbild Schindlerhofs werden nicht nur Tagungsräume angeboten, sondern „Kathedralen des Lernens“. Die Tagungsräume werden nur als solche genutzt, sind

⁶ Pfleger (2003), S.144

2 Das Hotel Dorf Dimelly 6

nach Kriterien des ökologischen Bauens ausgebaut und nach den aktuellen Erfordernissen mit modernster Tagungstechnik ausgestattet. 7

2.1.3 Leistungsbereich Gastronomie (Dimelly’s Gourmet Welt)

„Dimelly’s Gourmet Welt“ befriedigt alle Food & Beverage Bedürfnisse des Hotel Dorfes. Dieser Leistungsbereich besteht aus dem Restaurant mit eingeschlossener Großküche und die Bewirtungsbereiche im Kongresshotel, im Romantik Hotel und in den Veranstaltungsräumlichkeiten. Die Benutzung von hochqualitativen und immer noch ökologisch angebauten Lebensmittel, kombiniert mit einer gesunden „mediterranen“ Zubereitung - wenig Fett bei niedrigen Temperaturen und einer Mischung aus unkonventioneller Kochweise nach Rezepten aus der ganzen Welt und traditioneller bulgarischer Küche zeichnen das internatonale Speisenangebot aus. In Übereinstimung mit der Unternehmensphilosophie bietet das Getränke-sortiment eine reiche Auswahl an ausgezeichneten Weinen, hochprozentigen alkoholischen Getränke, Biere und alkoholfreien Getränke vor allem aus Bulgarien, um regionale und nationale Hersteller zu fördern.

2.1.4 Leistungsbereich Veranstaltungen (Dimelly’s Event Welt)

„Dimelly’s Event Welt“ möchte von der langjährigen Tradition in der Organisation und der praktischen Durchführung des Festivaltourismus in der bulgarischen Schwarzmeerregion profitieren. Veranstaltungen wie das Folklore-Festival von Burgas, sowie das Festival der Künste „Apollonia“ in der nah gelegenen Sozopol, die alljährlich stattfinden, ziehen jedes Mal eine Vielzahl bulgarischer und ausländischer Touristen an. Durch die Event-Arena werden die vorher beschriebenen Leistungsbereiche ergänzt und verwandeln das Hotel Dorf Dimelly in das optimale Ort für Tagungen, Kongresse, Firmen-, Gast-, Musikevents, Präsentationen, Konferenzen, Klausuren, Schulungen und Seminare (Exklusiv- oder Kreativseminare, Workshops, Kurse, Schulungen, Fortbildungen, Vorträge), Symposien, Sitzungen, Galas, Incentives, etc.

⁷ www.businessvillage.de/Magazin/mag_detail/mag-190.html, BusinessVillage Erfolgsstory: Landhotel Schindlerhof, von Annemike Meyer, 24.02.2006

2 Das Hotel Dorf Dimelly 7

2.2 Betriebsstruktur und architektonische Umsetzung

Das Hotel Dorf Dimelly verfügt über insgesamt 150 Zimmer mit 267 Betten, wobei das Romantik Hotel 70 Zimmer mit 125 Betten und das Kongress Hotel 80 Zimmer mit 142 Betten beherbergt. Die Tagungskapazität beträgt 140 Teilnehmer. Die Event-Arena bietet Platz für 500 Personen (Innen) und 500 Personen (außen). Im Restaurant können bis zu 300 Gäste (150 Innen und 150 auf der Terrasse) in den Genuss herrlicher Speisen kommen. Die Bar versorgt bis zu 120 Gäste mit exotischen Mix-Getränken.

Die 2 Etagen des Romantik Hotels unterbringen 15 Einzelzimmer, 45 Doppelzimmer und 10 Suiten. Das ebenfalls zweistöckige Gebäude des Kongress Hotels besteht aus 15 Einzelzimmern, 60 Doppelzimmern, 3 Trainerzimmern und 2 Suiten. Im harmonisch integrierten Nebengebäude mit einer BGF ⁸ von 800 m ² befinden sich 5 Tagungsräume - Grand (210 m ² ), Dimelly 1 (105 m ² ), Dimelly 2 (65 m ² ) Dimelly 3 (38 m ² ), Wintergarten (80 m ² ), 2 Gruppenräume je 28 m ² und 5 Lagerräume. Grand und Dimelly 1 können durch verschiebbare schalldichte Wände in zwei eigenständige kleinere Säle geteilt werden und haben eine Höhe von bis 4,1 m. Die Räume sind durch einen großen Vorsaal mit 8 Türen zum schnellen und bequemen Betreten verbunden. Garderobe, WC und Bewirtungsbereich befinden sich in unmittelbarer Nähe. Für die Verwaltung werden ca. 250 m ² vorgesehen, indem die Büros der verschiedenen Abteilungen im Erdgeschoß vom Romantik Hotel eingerichtet werden (Planzeichnungen im Anhang A). 9

Die architektonische Umsetzung der Event-Arena verknüpft die neusten Erkenntnisse der modernen Design-Architektur mit der alten traditionellen bulgarischen Architektur. Angelehnt an die Baukunst der von UNESCO für Weltkulturerbe ernannten alten Häuser am Schwarzen Meer vor allem in den Städten Sozopol und Nesebar, wird ein überdimensionales altes bulgarisches Haus den Leistungsbereich Dimelly’s Event Welt beheimaten. 700 m ² Innenraum und 500 m ² Außenraum erlauben die Durchführung von Veranstaltungen mit bis zu 1000 Personen.

⁸ Vgl. Falk (1994), S.69

⁹ Vgl. DEHOGA Gastgewerbliche Schriftenreihe Nr.33, S. 44 ff

2 Das Hotel Dorf Dimelly 8

Dimelly’s Gourmet Welt ist 100 m vom Business Hotel und 50 m vom Romantik Hotel entfernt. Das Gebäude ist das höchste im Komplex und ist an der höchsten Stelle positioniert, somit ist ein herrlicher Meeresblick von dem Restaurant und der Bar gewährleistet. Dieses Bauwerk besteht aus 3 Stockwerken - Erdgeschoss (Großküche BGF 500 m ² ), 1. Obergeschoß (Restaurant BGF 300 m ² überdacht, Terrasse 200 m ² ) und 2. Obergeschoß (Bar BGF 200 m ² überdacht, Terrasse 100 m ² ). 10

Das Konzept „Dimelly“ setzt auf eine niedrige Bauweise mit viel Holz, Glas und viele Elemente der klassischen Architektur Bulgariens um mit der wundervollen bulgarischen Landschaft zu harmonieren und seinen Beitrag gegen die voranschreitende „Betonisierung“ der Schwarzmeerküste zu leisten. Nach internationalen Standards wird für den Bau eines Ferienhotelzimmers ein Richtwert von 40 m ² bis 55 m ² BGF angesetzt. Beim Hotel Dorf wird ein Mittelwert von 55 m ² als angemessen betrachtet. Da aber das Konzept eine Separation des Bewirtungs- und Tagungsbereichs vorsieht, müssen diese von der BGF abgezogen werden. So bleibt einen BGF-Richtwert von 42,35 m ² oder 55 x 70 % (Zimmer, Bad, Flure, Etagenservice) + 55 x 7 % (Öffentlicher Gastbereich, Empfang, Halle, Aufenthaltsräume). ¹¹ Die Berechnung der benötigten Grundstücksfläche wird in Tabelle 1 durchgeführt.

Tabelle 1 Berechnung der BGF Gesamt und der bebauten Grundstücksflächen

¹⁰ Vgl. Neufert (2005), S.176 ff.

¹¹ Vgl. Neufert (2005), S.172

2 Das Hotel Dorf Dimelly 9

Die Qualitätsorientierung von Dimelly schließt auch die Größe der angebotenen Wohnflächen ein. Aus diesem Grund werden vergleichsweise größere Beherbergungseinheiten geplant. So werden bei den beiden Hotels die Einzelzimmer eine Fläche von 24 - 34 m ² , die Doppelzimmer von 38 - 42 m ² , die Suiten von 50 - 60 m ² und die 3 Trainerzimmer von 45 m ² haben. Die variierenden Zimmergrößen bieten die Grundlage für ein differenziertes Angebot, was außerordentlich wichtig für ein erfolgreiches Marketingkonzept sein kann. 12

Die Gesamtfläche des Grundstücks vom Hotel Dorf beträgt rund 10.000 m ² . Davon werden circa 7.000 m ² (3927 m ² Hotelanlagen, Gourmet Welt, 2000 m ² Tagungsräume/ Event-Arena und circa 1.200 m ² Parkplätze und Infrastruktur) bebaut, die restlichen 3.000 m ² verwandeln sich in märchenhaften Park- und Grünanlagen (mit 2 Swimmingpools und 2 Teichen), die die verschiedenen Leistungsbereiche voneinander trennen und durch ihre Konzeption eine quasi Geräuschisolierende Funktion erfüllen. (Abb.2)

Abbildung 2 Architektonische Umsetzung Hotel Dorf Dimelly

¹² Vgl. Hänssler (2004), S.115

2 Das Hotel Dorf Dimelly 10

2.3 Gewünschte Entwicklung für die Zukunft

Das zukünftige Entwicklungsleitbild des Konzepts „Dimelly“ enthält die kontinuierliche Verbesserung und Optimierung aller Prozesse im Unternehmen durch die Einführung des Total Quality Managements zur Qualitätsmaximierung in der Zusammenarbeit mit Mitarbeitern, Gästen, Lieferanten, Wettbewerbern, Kapitalgebern und der Öffentlichkeit. Es wird eine Zertifizierung nach dem Qualitätsmanagementsystem ISO 9000 ff. gestrebt. 13

Weiteres Ziel ist es durch die Planung und Durchführung von ausgefallenen, unkonventionellen und an mögliche Zielgruppen angepassten Veranstaltungen wie z.B. Sony Playstation vs. X-Box Battles Game Convention, Extreme Sports Events oder Rock Konzerts usw. das Hotel Dorf Dimelly und sein Standort, die Stadt Bjala national und international als ein beliebtes Veranstaltungsort mit außergewöhnlich hoher Popularität zu machen. Dadurch erhofft sich das Konzept in der Zukunft eine Unabhängigkeit von der Saisonalität der Nachfrage.

Es wird geplant nach einer Einführungsphase von 3 Jahren das Romantik Hotel um eine der modernsten Wellness-Anlagen (Beautyfarm) in Osteuropa zu erweitern. So kann ein noch reicheres Leistungsangebot präsentiert und damit weitere Zielgruppen angesprochen werden. Die Kombination von geschäftlichen Anlässen wie Tagungen mit Erholungsmöglichkeiten würde ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal (USP) für Dimelly darstellen.

In die ferne Zukunft (5 bis 10 Jahre) wäre das Unternehmen Dimelly sehr an einer Weiterverbreitung des Konzepts interessiert indem ein zweites Hotel Dorf in der Nähe von der Hauptstadt Sofia eröffnet werden würde.

¹³ Vgl. Henschel (2001), S.116

3 Standort 11

3 Standort

Die primäre Absatzorientierung der Hotelbranche und die Tatsache, dass die Leistungserstellung und die Inanspruchnahme der Leistung in Verbindung mit natürlichen und soziokulturellen Gegebenheiten gleichzeitig am Standort zusammenfallen, begründen die große Bedeutung der Standortwahl. Die langfristige Wirksamkeit der Standortentscheidung beeinflusst in erheblichem Umfang die Gewinnsituation von Hotelunternehmen:

„Unter Renditegesichtspunkten ist derjenige Standort als optimal anzusehen, der, bezogen auf das investierte Kapital, die Spanne zwischen den standortbedingten Differenzen von Aufwendungen und Erträgen maximiert. Unterschiede zwischen verschiedenen Standorten bestehen u.a. hinsichtlich der Höhe der Lohnkosten, der Grundstücks- und Baukosten, der Mieten, der steuerlichen Belastungen, aber auch der Absatzmöglichkeiten.“ 14

3.1 Bulgarien als Hotelstandort

Nach seiner Fläche (110.993 km ² ) und Einwohnerzahl (7.888.600) gehört Bulgarien zu den kleinen Ländern auf dem alten Kontinent. Doch seine geografische Lage an einem Kreuzweg zwischen dem Osten und Westen hat ihm schon immer eine beachtliche Rolle im Raum der Balkanhalbinsel und in Europa zugesprochen. Im Norden hat Bulgarien eine Gesamtgrenze mit Rumänien, im Süden mit Grie-chenland und der Türkei, im Westen mit Serbien-Montenegro und der Ehemaligen Jugoslawischen Republik Mazedonien. Im Osten bildet das Schwarze Meer eine natürliche Grenze mit einer Küstenlinie von 380 km.

¹⁴ Hänssler (2001), S.13

3 Standort 12

3.1.1 Natürliche und soziokulturelle Gegebenheiten

Auf dem Territorium des Landes kreuzen sich drei bio-geografische Gebiete - der mitteleuropäische Wald, die euroasiatische Heide und das Mittelmeergebiet. Die geografische Lage Bulgariens, sowie die große Vielfalt von Reliefformen und Landschaften wie breite Ebenen und Steppen, Flüsse und Seen, Täler und Wälder, Hügel und Gebirge, die sich bis zu dem Schwarzen Meer erstrecken garantieren eine einzigartige und vielfältige Pflanzen- und Tierwelt.

Dank des gemäßigten Kontinentalklima kann man allen Jahreszeiten, jede mit ihrer eigener Atmosphäre und einzigartigem Reiz, genießen. Die Gebirgsketten bieten ein bemerkenswertes Panorama von duftigen Wäldern, vulkanischen Fel-senformen, dramatischen Felsschluchten und zahlreichen Höhlen.

Die Thermalwässer Bulgariens gehören zu den wertvollsten Naturressourcen des Landes. Über 800 hydrominerale Quellen, mit einer Wassertemperatur von 37°C bis 101°C, sprudeln aus dem Erdinneren und bieten hervorragende Möglichkeiten für Spa und Wellness. Die Vielfalt von natürlichen Mineralwässern ist enormhier werden fast alle in der Welt bekannten Arten getroffen.

Auf historischer Ebene zählt Bulgarien zu den ältesten Staaten Europas, gegründet 681 n.Chr. Die glorreiche Vergangenheit und die historischen Zeugen vieler Zivilisationen sind auf Schritt und Tritt zu entdecken. Goldschätze, architektonische Ensembles, Felsenreliefs und zahlreiche ostorthodoxe Klöster, mit reichen Wandmalereien in den Kirchen, die Orte für Anbetung und geistige Reinigung waren und sind, schildern die Geschichte, den Glauben, die Weltanschauung und den Kampf seines Volkes.

Bulgarien hat eine über 4000 Jahre alte Weinbaugeschichte und ist das Land der Rosen. Das bulgarische Dorf lockt mit Traditionen, Farben und Rhythmen, mit der lebendigen Folklore mit Liedern und Tänzen, mit dem hausgemachten Essen und der warmen Gastfreundschaft seiner Einwohner an.

3 Standort 13

3.1.2 Die allgemeine Infrastruktur

Durch die Unterstützung der Europäischen Union wurde die Verkehrsinfrastruktur in Bulgarien deutlich verbessert. Der Flughafen in Sofia wurde modernisiert und erweitert und konnte in 2005 1.127.848 Passagiere abfertigen. Die anderen zwei internationalen Flughäfen in Burgas und Varna wurden auf Grund des Tourismusbooms auch erneuert und erweitert und konnten in 2005 zusammen über 2 Millionen Passagiere befördern. Die Flughäfen in Plovdiv und Gorna Orjahovica werden in der Zukunft auch eine wichtige infrastrukturelle Rolle spielen.

Das Straßennetz besteht aus 35.049 km asphaltierten Straßen, davon 324 km Schnellstraßen, wobei zurzeit neue 200 km fertig gestellt werden. Das Bahnnetz wurde mit Hilfe der Siemens AG Deutschland mit neuen Zügen ausgerüstet und hat eine Länge von 4.294 km. 470 km Wasserwege sind mit großen Schiffen befahrbar. Grosse Häfen sind an der Donau - Rousse, Vidin, Lom und am Schwarzen Meer - Varna, Burgas, Nessebar. 15

Durch die Liberalisierung des Marktes für mobile Telekommunikation erlebt das bulgarische Kommunikationsnetz eine rasche Entwicklung, das staatliche Unternehmen für Telekommunikation BTK wurde privatisiert und drei andere Anbieter kamen auf dem Markt. Somit wurden auch exzellente Bedingungen für die schnelle Verbreitung des Internets geschaffen.

Immer noch mit großen Problemen verbunden sind die Infrastruktureinrichtungen der Ver- und Entsorgung. Die Modernisierung der alten Versorgungsanlagen von Wasser, Gas, Strom schreitet mühsam voran. Durch die Bedingung der Europäischen Union ein Teil der auf einer russischen Technologie basierten Atomanlage in Belene zu schließen ist die bulgarische Regierung gezwungen einen neuen Weg zu erneuerbaren Energien aufzuschlagen.

¹⁵ Nationales Statistisches Institut Bulgarien (2006)

3 Standort 14

Massive Schwierigkeiten bereitet auch die Entsorgungsinfrastruktur. 50 Jahre lang wurde die Lösung dieses Problems vernachlässigt und jetzt hat das Land ein chaotisches und nicht durchdachtes Entsorgungssystem. Gerade wird angefangen mit dem Bau von Mühlverbrennungsanlagen und mit der Suche nach geeigneten Lösungen. Es wird erst in 5 bis 6 Jahren mit einem befriedigenden Ergebnis gerechnet.

3.1.3 Das abgeleitete Angebot

Die touristische Infrastruktur in Bulgarien ist sehr gut ausgebaut aufgrund der langen touristischen Tradition. Der Zustand der meisten Einrichtungen aber kann nicht die Anforderungen einer modernen Tourismusindustrie erfüllen. Zurzeit werden sehr viele finanzielle Mittel in die Modernisierung und Erweiterung investiert.

Gegenwärtig sind 450 Hotels mit zwei und mehr Sternen im Register der Bulgarischen Tourismusagentur aufgeführt. Weitere 100 Hotels haben sich um eine Ka-tegorisierung beworben. Bulgarien will bis Ende 2006 ein einheitliches Tourismusregister aufbauen. ¹⁶ Insgesamt beträgt die Anzahl der Hotelbetten in Bulgarien 190.000, davon 55.000 in Varna und Umgebung.

Die größten Kongress- und Festivalzentren sind in Sofia, Varna und Plovdiv. In den Kurorten der nördlichen Schwarzmeerküste gibt es auch sehr gute Voraussetzungen für Konferenzen, Seminare, Geschäftstreffen, Kulturforen u.a. Die zahlreichen Balneologie-Zentren sind ein bevorzugter und attraktiver Ort für viele Touristen.

Die Ski-Saison in Bulgarien dauert im Durchschnitt und in den höher gelegenen Resorts 190 Tage im Jahr. Die Gesamtlänge der Pisten ist über 168 km und mit Längenunterschiede von bis zu 2.500 m ¹⁷ . Ski-Orte wie Pamporovo, Borovets, Bansko and Aleko haben eine sehr gute touristische Infrastruktur - Hotels, Skilifte und Ski-Pisten für Ski Alpin Disziplinen sowie Ski Langlauf.

¹⁶ DBIHK 08/2005

¹⁷ Bulgarische Tourismus Agentur

3 Standort 15

Die Resorts und die Städte an der Schwarzmeerküste bieten verschiedene Möglichkeiten für Familienurlaub, Erholungstourismus und Sporttourismus wie Surfing, Wasserski, Tauchen, Unterwasserfischen, Unterwasserarchäologie und andere Wassersportarten. Die Jacht Hafen in Balchik, Varna, Nessebar und Burgas bieten Gelegenheiten zum Segeln mit allen notwendigen Wartung- und Kundendienste an. Die Urlaubsanlagen in Albena, Zlatni Pyassatsi (Goldstrand), Slunchev Bryag (Sonnenstrand), Riviera und Nessebar haben im Jahr 2003 die Auszeichnung „Die Blaue Flagge“, das erste Umweltsymbol, das seit 18 Jahren für jeweils ein Jahr an vorbildliche Sportboothäfen und Badeorte in 28 Ländern international vergeben wird.

Das gut ausgebaute Netz von Berghütten und 30.000 km markierte Wanderwege machen das Bergwandern auf bulgarischem Boden leicht, sicher und voller angenehmer Erlebnisse. Professionell ausgebildete Wanderführer des Trainingszentrums für Bergführer stehen dabei hilfreich zur Verfügung. Radfahren kann man auf urigen, gebirgigen Waldwegen. Die populärsten Fahrstrecken verbinden die hochgelegenen Orte im Lande, der Schwierigkeitsgrad reicht von leicht bis anspruchsvoll. Reiten hat eine lange Tradition in Bulgarien. Für den Reitsport gibt es sehre gut Einrichtungen in Nordbulgarien - Sevlievo, Uzana, Arbanassi, Botevgrad oder auch in vielen Orten im Rhodopagebirge wie Trigrad, Arda und Debraschitza.

3.1.4 Politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bulgarien unternimmt auf dem Weg zum Beitritt in die Europäische Union enorme Anstrengungen um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu modernisieren. Allein für die erste Hälfte des Jahres 2006 umfasst das geplante Gesetzgebungsprogramm der Regierung 24 neue Gesetzesvorhaben, 39 Gesetzesnovellierungen, 27 Ratifikationsgesetze und zwei Gesetzbücher. 18

¹⁸ Nelli Tascheva, Anwaltssozietät Tascheva & Partner, Law partnership, Sofia