Inhaltsverzeichnis II

Inhaltsverzeichnis   

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Inhaltsverzeichnis......................................................................................................   II

Abbildungsverzeichnis.   III

Abk  ürzungsverzeichnis  IV

Symbolverzeichnis.   V

1.  Einführung.  1

2.  Grundlagen - offene Immobilienfonds  2

2.1.  Definition der Anlage.  2

2.2.  Historie in Deutschland  3

2.3.  Funktionsweise.  5

2.4.  Rechtliche Grundlagen.  7

3.  Wohnimmobilien in offenen Immobilienfonds.  9

3.1.  Einleitung  9

3.2.  Datenlage und Berechnung.  9

3.3.  Ergebnisse  10

3.3.1.  Aktuelle Situation  10

3.3.2.  Entwicklung des Wohnimmobilienanteils  11

3.3.3.  Fondsgesellschaften in Deutschland  11

3.4.  Kritik und Fazit  13

4.  Portfoliooptimierung nach Nutzungsarten  14

4.1.  Einleitung  14

4.2.  Grundlagen  14

4.3.  Datenlage und Berechnung.  15

4.4.  Ergebnisse  17

4.4.1.  Total Return und Volatilität  17

4.4.2.  Korrelation  20

4.4.3.  Minimum-Varianz-Portfolio  20

4.4.4.  Effizienzkurve  21

4.5.  Kritik  23

4.6.  Fazit  24

5.  Zusammenfassung.  25

Anhang   26

Literaturverzeichnis   33

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

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Abbildung  1: Entwicklung der Fondsvolumina offener Immobilienfonds  

Abbildung  2: Konstruktion offener Immobilienfonds  

Abbildung  3: Ermittlung des Wertes eines Anteils.  

Abbildung  4: Nutzungsstruktur zum 30.9.2008.  

Abbildung  5: Entwicklung des Wohnimmobilienanteils am  

Abbildung  6: Entwicklung des Total Returns.  

Abbildung  7: Total Return und Volatilität  

Abbildung  8: Korrelationskoeffizienten zwischen den Nutzungsarten  

Abbildung  9: Minimum-Varianz-Portfolio  

Abbildung  10: Effizienzkurve.  

Abbildung  11: Anteilsentwicklung der Nutzungsarten bei steigender Volatilität  

Abbildung  12: Jarque-Bera-Test-Ergebnisse des Total Returns.  

Abbildung  13: Verteilung des Total Returns  

Abbildung  14: Sharpe-Ratio  

Abbildung  15: Entwicklung der Nutzungsstruktur gesamt.  

Abbildung  16: Deutsche offene Immobilienfonds  

Abbildungsverzeichnis IV

Abkürzungsverzeichnis

AG ………………... Aktiengesellschaft

BaFin ……………... Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BVI ……………….. Bundesverband Investment und Asset Management e.V. DIX ……………….. Deutscher Immobilien Index EStG………………. Einkommensteuergesetz EUR ………………. Euro FV ………………… Fondsvermögen geg. ……………….. gegebener

GmbH …………….. Gesellschaft mit beschränkter Haftung GrEStG……………. Grunderwerbsteuergesetz i.d.R. ……………… in der Regel i.V.m. ……………... in Verbindung mit inkl. ………………. inklusive InvG ……………… Investmentgesetz InvStG…………….. Investmentsteuergesetz IPD ……………….. Investment Property Databank ISIN ………………. International Securities Identification Number KAG ……………… Kapitalanlagegesellschaft KostO……………... Kostenordnung (für Notare) KWG ……………... Kreditwesengesetz Mio. ………………. Millionen Mrd. ………………. Milliarden MVP ……………… Minimum-Varianz-Portfolio OIF ……………….. offene Immobilienfonds p.a. ………………... pro anno sonst. ……………... sonstige SV…………………. Sondervermögen u.a. ………………... und andere USA ………………. United States of America Verm. …………….. Vermögensgegenstände z.B. ……………….. zum Beispiel

Symbolverzeichnis V

Symbolverzeichnis

€……………... Euro

§……………... Paragraph µ……………... erwartete Rendite σ……………... Standardabweichung, Volatilität %...................... Prozent TR…………… Total Return CV………….... Capital Value I……………… capital expenditures t……………… time index

NI……………. net income as gross income ./. net operating costs …………. diskrete Rendite r

diskret

r …………….. stetige Rendite

i

n……………… Anzahl der Beobachtungen σ …………… Varianz 2

r …………….. erwartete Rendite COV…………. Kovarianz ρ …………….. Korrelationskoeffizienten X……………... Gewichtung einzelner Nutzungsarten k……………… Immobilienfonds y……………… Nutzungsart JB……………. Jarque-Bera-Teststatistik S……………... Schiefe K…………….. Exzess-Kurtosis r …………... durchschnittliche Portfoliorendite

PF

R …………… risikolose Verzinsung

f

1. Einführung 1

1. Einführung

„Hohe Leerstände, fallende Mieten und kürzere Mietvertragslaufzeiten führen dazu, dass Renditen insbesondere von Gewerbeimmobilien volatiler werden.“ ¹ Betroffen hiervon sind besonders Immobilienfonds, deren Portfolio zu einem Großteil aus Büroimmobilien bestehen. Die Wohnimmobilien hingegen verfügen über eine niedrige Volatilität und Korrelation, bei ähnlichen Renditen, im Vergleich zu anderen Nutzungsarten. Im Gegensatz zu Büroimmobilien herrscht eine stabile Nachfrage, auch bei Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. 2

Allerdings beträgt der Wohnimmobilienanteil, vor allem in den offenen Immobilienfonds, häufig nur einen extrem niedrigen Nutzungsanteil am Gesamtportfolio. Bei offenen Immobilienspezialfonds, die i.d.R. lediglich für institutionelle Investoren zugänglich sind, liegen die Wohnimmobilienanteile teilweise wesentlich höher, wie z.B. bei dem Spezialfonds „LB Wohn-Invest Deutschland I“, der ausschließlich in attraktive deutsche Wohnanlagen investiert. 3

Daher stellt sich die Frage, ob die vermehrte Beimischung von Wohnimmobilien, in das Portfolio von offenen Immobilienfonds, eine Risikominderung zur Folge hätte.

Nach einer grundsätzlichen Definition von offenen Immobilienfonds und der Analyse der aktuellen Lage in Deutschland wird versucht, aus rein quantitativer Sichtweise ein optimales Portfolio zu bestimmen. Die Basis der Portfoliooptimierung werden die Portfolio Selektionstheorien von Harry M. Markowitz sein. 4

¹ Bone-Winkel, S. (2005), S. 493.

² Vgl. Hermes, M./Feigl, P. (2005), S. 225.

³ Vgl. LB Immo Invest (2009).

⁴ Siehe: Markowitz, H. (1952 und 1959).

2. Grundlagen - offene Immobilienfonds 2

2. Grundlagen - offene Immobilienfonds

2.1. Definition der Anlage

Ein offener Immobilienfonds ermöglicht dem Investor die indirekte Anlage in Immobilien, d.h. der Fonds investiert (direkt) in Immobilien und hält sie in seinem Portfolio. Der Anleger erwirbt Anteile am Fonds und wird dadurch indirekter Immobilienbesitzer. Er partizipiert somit an den Erträgen und Marktzyklen von Immobilien. Dabei kann er sich, im Gegensatz zur direkten Immobilieninvestition, mit wesentlich kleineren Geldbeträgen beteiligen und hat dabei das Recht, die Anteile grundsätzlich zurückzugeben. 5

Im Gegensatz zu Immobilien-AGs und Real Estate Investment Trusts gehören offene Immobilienfonds zu den Investmentfonds und unterliegen somit dem Investmentgesetz (InvG) ⁶ . Eine Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltet treuhänderisch das rechtlich unselbstständige Immobiliensondervermögen. Der Fonds hat gegenüber einzelnen Kleinanlegern, die direkt in Immobilien, wie z.B. in eine Eigentumswohnung investieren, wesentliche Vorteile: Durch das große Kapitalvolumen streut der Fonds seine Anlagen sehr breit; z.B. durch verschiedene Nutzungsarten, Standorte, Länder oder mit unterschiedlichem Investitionsvolumen. Der Anleger partizipiert an dieser breiten Risikostreuung, die für ihn eine Risikominderung und Ertragsstabilität bedeutet. ⁷ Die Erträge aus OIF fallen unter die Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Anleger mit 25 % (Abgeltungsteuer) zu versteuern hat, im Kontrast zu seinem bis zu 45%-igen persönlichen Einkommenssteuersatz bei vergleichbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. 8

Die offenen Immobilienfonds unterteilen sich in Publikums- und Spezialfonds. ⁹ In dieser Arbeit wird jedoch vereinfacht von dem, üblicherweise für OIF gemeinten, Publikumsfonds ausgegangen.

⁵ Siehe § 2 II InvG.

⁶ Vgl. Bals, W. (2007), S. 447.

⁷ Vgl. Alda, W./Lassen, J. (2005), S. 93.

⁸ Siehe § 2 I Nr. 5 i.V.m. § 20 EStG und § 32a EstG, § 2 I Nr. 6 i.V.m § 21 EstG. Jeweils ohne Solida-

ritätszuschlag und etwaige Kirchensteuer.

⁹ Vgl. Klug, W. (2009), S. 7.

2. Grundlagen - offene Immobilienfonds 3

2.2. Historie in Deutschland

Der Markt für offene Immobilienfonds startete 1959 mit der Auflegung des iii-Fonds Nr.1, dem ersten deutschen OIF, durch das neu gegründete Internationales Immobilien-Institutes (iii). ¹⁰ Die Idee stammt ursprünglich aus der Schweiz. Hier wurde bereits 1938 der erste reine OIF aufgelegt. ¹¹ Ab 1969 stieg das Interesse in Deutsch-land, das zu einem Anstieg auf 8 offene Immobilienfonds bis zum Jahre 1972 führte. ¹² 1994 hatten sich die Publikumsfonds auf 16 verdoppelt. Im Februar 2009 stieg die Anzahl auf 50 an, das einem Fondsvermögen von 85,858 Milliarden (Mrd.) Euro (€) entspricht. 13

1 9 8 4 1 9 8 2 1 9 8 0

Abbildung 1: Entwicklung der Fondsvolumina offener Immobilienfonds 14

In Abbildung 1 wird die Entwicklung des Fondsvolumens und dessen Mittelaufkommen offener Immobilienfonds beschrieben. Die Steigerung des Mittelaufkommens Anfang der 90-er Jahre basiert zum einen auf der Angebotsseite: Durch fallende Zinsmargen und stärkerer Eigenkapitalausstattung entstand ein Engpass für das

¹⁰ Vgl. Johanning, L. et al. (2008), S. 10.

¹¹ Vgl. Sebastian, S./Tyrell, M. (2006), S. 1.

¹² Vgl. Klug, W. (2009), S. 3.

¹³ Datenquelle: Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank, 12/2001 und 05/2009.

¹⁴ Datenquelle: BVI, Fondsvermögen und Mittelaufkommen Offener Immobilienpublikumsfonds in

Deutschland, 12/1979 - 03/2009. Mindestens 2,16% der Daten waren nicht verfügbar. Sie wurden in

der Excel Datei markiert.