- I -

Inhaltsverzeichnis

1  Einleitung  1

1.1  Problemstellung und Zielsetzung  1

1.2  Gang der Untersuchung  2

2  Grundlagen  3

2.1  Grundsätzliches zu Mietpreisen  3

2.1.1  Definition der Marktmiete  3

2.1.2  Unterscheidung von Nominalmiete und Effektivmiete  3

2.1.3  Bildung von Mietpreisen  4

2.1.3.1  Marktorientierte Mietpreisbildung  4

2.1.3.2  Kostenorientierte Mietpreisbildung.  5

2.2  Grundlagen zum Grundstückswert und zur Grundstücksnutzung.  6

2.2.1  Grundstücksmarkt.  6

2.2.2  „Bid-Rent-Kurven“  8

2.2.3  Modell der klassischen monozentrischen Stadt.  10

2.2.3.1  Auswirkungen des Bevölkerungswachstums auf die  

monozentrische  Stadt.  12

2.2.3.2  Auswirkungen einer Verringerung der Transportkosten auf die  

monozentrische  Stadt.  12

2.2.3.3  Auswirkungen einer Erhöhung des Haushaltseinkommens auf die  

monozentrische  Stadt.  13

2.3  Zusammenspiel der Märkte in der Immobilienbranche und deren  

Einfluss  auf den Mietpreis.  13

2.3.1  Das Immobiliensystem - ein Exkurs  13

2.3.2  Vier-Quadranten-Modell  15

2.3.3  Anpassungsprozess im Vier-Quadranten-Modell am Beispiel einer  

Nachfragesteigerung   17

- II -

3  Prinzipielle Einflussfaktoren auf Büromietpreise  17

3.1  Physische Voraussetzungen.  18

3.2  Lage  20

3.3  Vertragliche Gestaltung.  21

3.4  Makroökonomische Einflussfaktoren auf die Nachfrage  23

3.4.1  Bruttosozialprodukt  23

3.4.2  Arbeitslosenquote  24

3.4.3  Zinshöhe  24

3.4.4  Inflation  25

3.4.5  Aktienmärkte  25

4  Empirische Studien zu hedonischen Preismodellen für Büromieten.  25

4.1  Empirische Studien im nordamerikanischen Raum.  26

4.2  Empirische Studien außerhalb von Nordamerika.  33

4.3  Kritische Würdigung und Zusammenfassung der empirischen  

Studien.   36

5  Erkenntnisse aus der Befragung von Branchenexperten  39

6  Zusammenfassung und Ausblick  44

1 Einleitung

„Rent, considered as the price paid for the use of land, is naturally the highest which the tenant can afford to pay in the actual circumstances of the land.” Adam Smith - The Wealth of Nations, 1776. 1

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

In der heutigen Zeit sind die erzielbaren Mieten für Büroflächen, zumindest für die wichtigsten Büromärkte, sowohl in Deutschland als auch im Ausland ohne viel Auf-wand zu ermitteln. Meistens reicht dafür schon ein Blick in den Immobilienteil einer Zeitung oder der Besuch der Internetseite von Dienstleistungsunternehmen der Immobilienbranche, die eine eigene Marktforschungsabteilung betreiben. Detaillierte Beschreibungen der lokalen Märkte bis hin zur Benennung der Höhe der Mieten in einzelnen Teilmärkten oder sogar einzelnen Straßenzügen und zu den zu erwartenden Entwicklungen lassen sich den regelmäßigen Berichten renommierter Immobilienmakler und Immobilienberatungsfirmen entnehmen. ² Nähere Informationen über die Zusammensetzung der einzelnen Mieten vermitteln diese Berichte jedoch nur selten. ³ Das Wissen über die Zusammensetzung von Büromieten und der wichtigsten Einfluss-faktoren kann von entscheidender Bedeutung für viele Teilnehmer am Immobilienmarkt sein. Die Identifizierung der Einflussfaktoren auf Büromietpreise kann auch für Projektentwickler von Nutzen sein. Durch die Kenntnis der Mietstruktur können sie auf zukünftige Entwicklungen reagieren und Investitionsrechnungen durchführen, um zu überprüfen, ob die Kosten für ein bestimmtes Zusatzmerkmal durch die potentiell höheren Mieten gedeckt werden. Immobilienmakler können den Interessenten für Büroflächen eine detaillierte Aufschlüsselung der Miete und der Leistungen für einzelne Büroflächen anbieten. Stadtplaner können mit diesem Wissen die Schaffung und den Ausbau von Bürovierteln anregen und steuern.

Die Erkenntnis über diese Wichtigkeit ist nicht neu und führte seit Ende der siebziger Jahre zu einer Reihe von statistischen Untersuchungen. Die Studien hatten das Ziel, die wichtigsten Faktoren bei der Bildung der Büromieten zu identifizieren und spezielle Thesen zu überprüfen. Durch sie konnten bereits viele Faktoren ermittelt werden. Die meisten dieser Arbeiten bezogen sich indessen - lokal begrenzt - jeweils auf einen ein- ¹ SMITH(1776), S. 166.

² Siehe ATISREAL (2005), S. 4-64 ff; AENGEVELT (2005), S. 6-45 ff.

³ Vgl. HENNEBERRY (1999), S. 1439; WHEATON/TORTO (1988), S. 430.

- 2 -zigen Markt und benutzten nicht einheitliche statistische Methoden. ⁴ Dies führt teilwei-se dazu, dass einige Ergebnisse widersprüchlich erscheinen, was der Transparenz hin-sichtlich der für die Zusammensetzung der Büromieten maßgeblichen Faktoren abträg-lich ist.

In diesem Zusammenhang ist es das Ziel der vorliegenden Arbeit, durch einen ganzheitlichen Ansatz einen Überblick der bisherigen Erkenntnisse zu der vorgestellten Thematik zu geben, die wichtigsten Einflussfaktoren auf Büromietpreise zu erarbeiten und darüber hinaus das Verständnis für die Einflussfaktoren von Büromieten zu erweitern.

1.2 Gang der Untersuchung

Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt in der Identifikation der wichtigsten Einflussfaktoren auf die Mietpreise für Büroflächen. Hierzu werden Erkenntnisse aus Wissenschaft und Praxis dargestellt, miteinander verglichen und die Resultate abstrahierend zusammengefasst. Nachdem die Grundlagen für ein besseres Verständnis gelegt und Modelle aus der immobilienwirtschaftlichen Lehre vorgestellt wurden, die bereits erste Tendenzen für Mietpreise aufzeigen können, werden zunächst prinzipielle Einflussfaktoren auf Büromietpreise diskutiert. Anschließend werden aus diesem Blickwinkel her die Ergebnisse ausgewählter empirischer Studien vorgestellt und kritisch gewürdigt. Aus einer dritten Sichtweise heraus werden abschließend die Ergebnisse aus den Interviews mit Branchenexperten zu den Einflussfaktoren analysiert.

Im Grundlagenteil umreißt Kapitel 2.1 zunächst Grundsätzliches zu Mietpreisen. Kapitel 2.2 stellt ein Modell aus der immobilienwirtschaftlichen Lehre zur Erklärung von Grundstücksnutzungen und Grundstückswerten vor und erklärt an ausgewählten Beispielen die Auswirkungen einzelner Veränderungen in dem Modell. In Kapitel 2.3 wird als ein anerkanntes Modell zur Erklärung von Marktgleichgewichten und Anpassungsprozessen das Vier-Quadranten-Modell vorgestellt. Auswirkungen verschiedener exogener Schocks lassen sich mit diesem Modell nachvollziehen. Darunter fallen auch die Auswirkungen auf die Höhe der Mieten, weshalb in diesem Kapitel am Beispiel einer Nachfragesteigerung ein Anpassungsprozess beschrieben wird.

Im dritten Kapitel werden die prinzipiellen Einflussfaktoren auf Büromietpreise diskutiert. An Hand der bestehenden Fachliteratur zu diesem Thema und an Hand von grundsätzlichen Überlegungen lassen sich die Einflussfaktoren in vier Kategorien einteilen.

⁴ Vgl. MUNDY/KILPATRICK (2000), S. 40.

- 3 -Aus der großen Zahl empirischer Untersuchungen zu den Einflussfaktoren gibt Kapitel 4 einen Überblick über die Erkenntnisse dieser Studien. Unterschieden nach Studien im nordamerikanischen und Studien im nicht-nordamerikanischen Raum, werden die Er-gebnisse beschrieben, zusammengefasst und kritisch gewürdigt. In Kapitel 5 werden die Erkenntnisse aus den Befragungen von Branchenexperten vorgestellt. Bei den Inter-views wurden die auf die Höhe der Büromieten Einfluss nehmenden Faktoren aus der Sicht der Praxis erörtert.

Das abschließende Kapitel 6 fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen und wagt einen Ausblick auf die Bedeutung der Erkenntnisse für die Teilnehmer am Markt für Büroimmobilien und auf mögliche zukünftige Entwicklungen.

2 Grundlagen

2.1 Grundsätzliches zu Mietpreisen

2.1.1 Definition der Marktmiete

In einem Markt bewegen sich die erzielbaren Mieten, als die wahrscheinlich wichtigste Variable im Immobilienmarkt, ⁵ in der Regel in einem Korridor um die Marktmiete. Nach einer in der Immobilienbranche akzeptierten Definition der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist unter dem Begriff Marktmiete zu verstehen: „The estimated amount for which a property, or space within a property, should lease (let) on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had acted knowledgeably, prudently and without compulsion.” ⁶ Diese Definition hebt hervor, dass die Marktmieten unabhängig von unnatürlichen Einflüssen, wie etwa außergewöhnlichen Verhandlungsmethoden, Marktbeherrschung oder Insider-Geschäften, gebildet werden. Auf dieser Grundlage basieren alle in den späteren Kapiteln vorgestellten Untersuchungen zu den Büromietpreisen. Diese Definition liegt auch der vorliegenden Untersuchung zugrunde.

2.1.2 Unterscheidung von Nominalmiete und Effektivmiete

Bei Büromietpreisen sind Nominalmieten und Effektivmieten auseinanderzuhalten. Beide Formen müssen präzise unterschieden werden, um Ungenauigkeiten und Missverständnisse in der Betrachtung zu vermeiden.

⁵ Vgl. HENDERSHOTT/MACGREGOR/TSE (2001), S. 2.

⁶ Royal Institution of Chartered Surveyors (2004), Kapitel 3.4 Market Rent.

- 4 -Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) definiert Nomi-nalmiete und Effektivmiete wie folgt: 7

Nominalmiete: „Die Nominalmiete ist die im Vertrag ausgewiesene Anfangsmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern.“ Effektivmiete: „Die Effektivmiete berücksichtigt mietfreie Zeiten, besondere Anpassungsklauseln, geldwerte Nebenleistungen, Staffelmietvereinbarungen und sonstige Arrangements (Incentives). Zur Ermittlung der Effektivmiete wird der Barwert der eingeräumten Incentives bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit (einschließlich Optionen) auf die vertragliche Nominalmiete angerechnet.“

Mit Hilfe von Nachlässen, mietfreien Zeiträumen und anderen Konzessionen versuchen Makler und Vermieter, die Büroflächen unter einer höheren Nominalmiete im Vertrag zu vermieten. ⁸ Während die Nominalmieten im zeitlichen Verlauf keine Veränderung aufweisen, können die Effektivmieten signifikant von deren Höhe abweichen. Hierdurch entsteht ein verzerrtes Bild von der Realität. Der Markt verliert somit an Transparenz, da die angesprochenen „Incentives“ ⁹ und Konzessionen in den seltensten Fällen zu ermitteln sind und meistens von den Vertragsparteien nicht offengelegt werden.

2.1.3 Bildung von Mietpreisen

Bei der Bildung von Mietpreisen für Büroflächen kommen generell zwei Vorgehensweisen in Frage: Entweder orientiert sich die Höhe der Mieten an der aktuellen Marktsituation oder aber an den zu deckenden Kosten des Anbieters. Diese beiden Ansätze stellen die Grenzen jener Spanne dar, innerhalb der die Höhe der Miete festgesetzt werden kann. 10

2.1.3.1 Marktorientierte Mietpreisbildung

Im Gegensatz zur kostenorientierten Mietpreisfindung ist es die Maxime des marktorientierten Verfahrens, die Preisobergrenze zu ermitteln, zu dem eine Immobilie vermietet werden kann. Die Gegebenheiten des Marktes sind also die Haupteinflussfaktoren für die Höhe der Miete. Durch Rückrechnung wird überprüft, ob zu einem solchen Preis die

⁷ Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (2004), S. 7.

⁸ Die Gestaltungsmöglichkeiten von Mietverträgen und deren Auswirkungen auf die Mieten werden in

Kapitel 3.3 ausführlich behandelt.

⁹ Incentives sind zu verstehen als Mietanreize, also Zugeständnisse, die vom Vermieter gemacht werden,

um den Mieter zum Vertragsabschluss zu bewegen, vgl. SCHULTE/LEE/PAUL (2005), S. 173.

¹⁰ Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 92.

- 5 -Büroflächen ohne Verlust vermietet werden können. ¹¹ Die Ermittlung der Preisober-grenze kann dabei entweder wettbewerbs- oder abnehmerorientiert erfolgen. Obwohl Immobilienmärkte nicht perfekte Märkte sind, können Büroflächen bis zu ei-nem gewissen Grad als substituierbare Güter angesehen werden. Die Ermittlung der Mietpreise richtet sich daher nach den Preisen vergleichbarer Büroflächen der Konkur-renz. In der Realität ist dieses Verfahren jedoch nur eingeschränkt praktikabel und eher als Orientierungshilfe zu sehen, da die Effektivmieten aus bereits genannten Gründen selten mit den Mietpreisforderungen bzw. mit den Nominalmieten übereinstimmen und somit weitestgehend intransparent sind. 12

Bei dem abnehmerorientierten Verfahren wird ebenfalls die Preisobergrenze ermittelt, zu der eine Bürofläche vermietet werden kann. Jedoch steht hierbei die Bereitschaft eines potentiellen Mieters, einen bestimmten Mietpreis zu bezahlen, im Mittelpunkt. Zentrale Bedeutung kommt der Beantwortung der Frage zu, welche Werteinschätzungen die Mieter bezüglich der Leistungen und der Qualität der Flächen haben und wie genau sich diese Präferenzen auf die Höhe der Miete auswirken. Diese Bereitschaft zu ermitteln, ist jedoch insbesondere in Bezug auf die heterogene Mieterstruktur schwierig. Üblich ist die Ermittlung in Anlehnung an die Mietforderungen der Konkurrenz mit den bereits bekannten Einschränkungen. Eine weitere Möglichkeit, dieses Problem zu lösen, ist die direkte Befragung potentieller Mieter durch Preistests. ¹³ Ein weiterer Aspekt beim abnehmerorientierten Verfahren ist die Untersuchung der Mietpreiselastizität der Nachfrage. Hierbei wird versucht zu ermitteln, inwiefern sich die Nachfrage nach Büroflächen prozentual verändert bei einer prozentualen Veränderung des Mietpreises. Auch bei dieser Methode besteht wieder das Problem der quantitativen Ermittlung. Jedoch wird bei rational handelnden Mietern nur soviel Bürofläche als Produktionsfaktor nachgefragt, wie sie gebraucht wird. Daher ist die Nachfrage der Theorie nach äußerst unelastisch. 14

2.1.3.2 Kostenorientierte Mietpreisbildung

Gegenstand der kostenorientierten Mietpreisfindung ist die Ermittlung der Preisuntergrenze, zu der die zu vermietenden Büroflächen vermietet werden können. Die wichtigsten Kostentreiber sind in der Regel die Grundstücks- und Baukosten. Vertriebskos-

¹¹ Vgl.DILLER (2000), S. 158.

¹² Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 92 f.

¹³ Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 93 f.

¹⁴ Vgl. BONE-WINKEL/SOTELO (1995), S. 202.

- 6 -ten, Marketingkosten, Finanzierungskosten und weitere interne Kosten erhöhen die Preisuntergrenze noch erheblich. Quelle dieser einzuholenden Informationen über die-Kosten ist die interne Kostenrechnung. 15

Die am meisten verbreitete Methode der kostenorientierten Preisermittlung ist die Zuschlagskalkulation, auch Cost-Plus-Methode genannt. Hierbei wird den mittels Teilkosten- bzw. Vollkostenrechung ermittelten Kosten ein Gewinnzuschlag hinzugerechnet, um auf diese Weise einen kostendeckenden und zugleich gewinnbringenden Preis zu errechnen. ¹⁶ Der Gewinnaufschlag ist variabel und orientiert sich an den Charakteristika der Immobilie, den Marktbeschaffenheiten und an der Risikoneigung sowie der Erfahrung des Entscheidungsträgers. ¹⁷ Die Heterogenität von Immobilien erschwert die einheitliche Preisermittlung und erfordert eine individuelle Auseinandersetzung mit den Kosten und Gegebenheiten der einzelnen Immobilie. Das Verfahren der Zuschlagskalkulation stellt in diesem Zusammenhang daher nicht zuletzt auch durch die einfache Handhabung ein besonders geeignetes Instrument für die Ermittlung von Verkaufspreisen und Mieten dar. Zwar wird das Verhalten der Nachfrager nicht berücksichtigt, jedoch soll das Verfahren lediglich die Mindestgrenze der Preisfindung bestimmen. ¹⁸ Stellt sich heraus, dass die Marktmiete unterhalb der errechneten Mindestmiete liegt oder letztere realistisch nicht erzielbar ist, so ist von der Investition bzw. dem Bauvorhaben (sofern möglich) abzusehen. Ist die Immobilie bereits errichtet, müssen alternative Strategien zur gewinnbringenden Vermietung oder zum Verkauf entwickelt werden. Bei der Festsetzung des Preises ist ein Abgleich mit der am Markt erzielbaren Obergrenze daher unverzichtbar, da diese letztlich durch die Nutzer bestimmt wird. 19

2.2 Grundlagen zum Grundstückswert und zur Grundstücksnutzung

2.2.1 Grundstücksmarkt

Zu jeder Immobilie gehört zwangsläufig auch ein mit ihr fest verbundenes Grundstück. Da sich die Preise für Grundstücke auch auf die Immobilienpreise und Miethöhen niederschlagen, ist es sinnvoll, einige Besonderheiten des Grundstückmarkts genauer zu betrachten.

¹⁵ Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 96.

¹⁶ Vgl. FALK (1996), Kapitel 19.4.2, S. 7.

¹⁷ Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 96.

¹⁸ Vgl. HEUER (1993), Kapitel 2.3, S. 12.

¹⁹ Vgl. ERTLE-STRAUB (2003), S. 96.

- 7 -Als Produktionsfaktor oder auch notwendiger Input benötigt, begründet ein Grundstück seinen Wert auf einer abgeleiteten Nachfrage. Abgeleitet ist die Nachfrage deshalb, weil die Nutzer nicht den Wert des Grundstücks oder des Bodens selbst schätzen, sondern weil das Grundstück notwendig ist, um bestimmte Dinge herzustellen, die Konsum-oder Produktionswert haben. ²⁰ Im städtischen Umfeld sind Grundstücke notwendig, um Gebäude zu errichten, die wiederum für die Produktion der meisten Güter oder die Be-reitstellung von Dienstleistungen unabdingbar sind. Ein herausragendes Wertmerkmal für jedes Grundstück stellt seine Lage dar. Es ist die relative Lage zu anderen attrakti-ven Orten entscheidend. Was diese Attraktivität ausmacht, ist individuell unterschied-lich und schlägt sich nicht überall in gleicher Weise auf die Höhe der Mieten nieder. ²¹ Zwei grundlegende Theorien über die relative Lage innerhalb einer simplifizierten Stadt und deren Auswirkung auf die Höhe der Mieten werden in den zwei folgenden Teilkapi-teln ²² vorgestellt.

Bestimmte Lagen in einer Stadt weisen nicht nur eine gute Erschließung zu wichtigen Märkten auf, sondern sind für die Nutzer auch durch eine vorteilhafte Mischung aus externen Vorzügen und Kosten interessant. Zentrale Lagen bieten in der Regel Vorteile für Finanzunternehmen und durch die Agglomeration von Unternehmen und Kunden für die meisten Geschäfte im Einzelhandel. Gleichzeitig haben zentrale Lagen jedoch auch bemerkbare Nachteile, wie etwa ein erhöhtes Stauvorkommen im Verkehr und Parkplatzprobleme. ²³ Räumliche Unterschiede innerhalb einer Stadt bei den resultierenden Fahrtzeiten zum Arbeitsplatz oder etwa der Höhe der Löhne können bereits die Standortwahl begründen, sofern diese Faktoren für die Entscheider besonders wichtig sind. 24

Wie auch aus der Abbildung 1 hervorgeht, nimmt mit zunehmender Entfernung vom Zentrum einer Stadt ²⁵ die Dichte der Bevölkerung und somit die „Kontaktintensität“ (Anzahl der Kontakte pro Flächeneinheit pro Zeiteinheit) stetig ab. Die Kontaktintensität ist es, die in diesem Modell für alle Nutzer von entscheidender Bedeutung ist, da der

²⁰ Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 64.

²¹ Kapitel 3.2 untersucht u.a. die Auswirkung der relativen Lage zu solchen Orten von hoher Attraktivität.

²² Siehe Kapitel 2.2.2 und 2.2.3, S. 8-13 ff.

²³ Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 55.

²⁴ Abbildung 1 im Anhang zeigt einen möglichen Zusammenhang von Entfernung zum Stadtkern und der

Höhe der Löhne bzw. den Pendlerzeiten. U ^* stellt dabei die optimale Entfernung dar, wenn die Pendler-zeiten minimiert werden sollen während U ¹ die optimale Entfernung für niedrige Lohnkosten darstellt;

siehe Anhang, S. 49.

²⁵ Bei dieser Betrachtung wird vorausgesetzt, dass das Zentrum den wirtschaftlichen Kernpunkt einer

Stadt darstellt. Im amerikanischen Sprachraum wird dafür der Begriff CBD (Central Business District)

benutzt.

- 8 -Kontakt zu Kunden und Geschäftspartnern für die unternehmerische Tätigkeit unver-zichtbar ist. ²⁶ Die Kosten, diese Kontakte von Angesicht zu Angesicht durchzuführen, sind niedriger im Zentrum oder dessen unmittelbarer Umgebung einer Stadt. ²⁷ Daher werden in diesem Modell alle Büronutzer so nah wie möglich im Zentrum der Stadt Büroflächen anmieten, um die Transportkosten ²⁸ für die Angestellten und den Kunden-kontakt optimal zu gestalten.

Nun bestehen in der Wertschätzung dieser zentralen Lage zwischen den verschiedenen Nutzungsarten erhebliche Unterschiede. Beispielsweise wird ein Industriebetrieb eine zentrale Lage in der Regel begrüßen, jedoch auf Grund höherer Transportkosten weniger an Miete zu zahlen bereit sein als ein Bürounternehmen. ²⁹ Alle kommerziellen Nutzer müssen ihre Produktionsentscheidungen hinsichtlich des Flächenbedarfs auf ähnliche Weise optimieren. Hieraus entstehen die individuellen Nachfragefunktionen für den Flächenbedarf, welche die Bereitschaft, wie viel Miete für welche Lage zu zahlen, ausdrücken. ³⁰ Diese Nachfragefunktionen verändern sich je nach Nutzern und Nutzungsaktivität. Ein bekanntes Konzept zur Verdeutlichung der räumlichen Nachfragefunktionen ist das Modell der „Bid-Rent“-Kurven.

2.2.2 „Bid-Rent-Kurven“

Jeder Nutzer bildet eine Vielzahl von Bid-Rent-Kurven, die jeweils für eine Stufe der Profitabilität bzw. der Nutzbarkeit stehen. ³¹ Je höher die Bid-Rent-Kurve liegt, desto geringer ist die verbleibende Profitabilität des Nutzers, da mehr Ressourcen für die Miete aufgewendet werden müssen. ³² Abbildung 2 zeigt unterschiedlich hohe Bid-Rent-Kurven für ein Unternehmen im Finanzsektor (A 1 -A 3 ) und für ein Unternehmen im Ein-zelhandel (B 1 -B 3 ). Der Nutzer A zeigt wesentlich stärkere Präferenzen für eine zentrale Lage als Nutzer B, für den eine Lage weiter außerhalb wenig Veränderungen zu bringen scheint. Die bereits angesprochenen Agglomerationsvorteile sind stärker ausgeprägt für Finanzunternehmen als für Einzelhandelsunternehmen. 33

²⁶ Vgl. CLAPP (1980), S. 388. Diese Idee leitet sich von dem Modell von ALONSO (1964) für die land-

wirtschaftliche Nutzung ab; siehe ALONSO (1964), S. 40 f.

²⁷ Vgl. IHLANFELDT (1995), S.134.

²⁸ Unter den Transportkosten sind sowohl die tatsächlich entstandenen Kosten als auch die verbrauchte

Zeit zu verstehen, die für die Reisen und den Pendlervorgang aufgewendet werden.

²⁹ Vgl. MUTH (1969), S. 7.

³⁰ Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 55 f.

³¹ Abbildung 2 zeigt zwei solcher Scharen von Bid-Rent-Kurven für zwei Nutzungsarten; siehe Anhang,

S. 50.

³² Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 56.

³³ Die hier angesprochene unterschiedliche Wichtigkeit einer zentralen Lage für Finanzunternehmen und

- 9 -Durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage werden in einem Mietermarkt, also einem Markt, der durch eine Vielzahl von Anbietern und somit durch eine einseiti-ge Verhandlungsmacht der Mieter geprägt ist, die Mietpreise durch den Konkurrenz-druck gedrückt, so dass die Bid-Rent-Kurven im unteren Mietbereich Verwendung fin-den. Ist der Markt durch eine Verhandlungsstärke der Anbieter bestimmt, so sind die Bid-Rent-Kurven im oberen Bereich mit hoher Wahrscheinlichkeit ausschlaggebend. Letztendlich werden sich die Bid-Rent-Kurven in einem Markt, der sich im Gleichge-wicht befindet, auf einem Level vereinen oder zumindest in einem engen Korridor be-wegen. Die Nutzungsart mit der jeweils höchsten Bid-Rent-Kurve setzt sich am Markt durch und prägt die Mieterstruktur in der jeweiligen Lage. Dieser Vorgang wird in Ab-bildung 3 verdeutlicht ³⁴ . Drei Nutzungsarten mit unterschiedlicher Produktivität und Sensibilität bezüglich der Transportkosten konkurrieren um die Mietflächen innerhalb der Stadt. Nutzer A (beispielsweise eine internationale Unternehmensberatung) ist von einer zentralen Lage abhängig und kann aus dieser die größte Produktivität erzielen. Daher kann Nutzer A höhere Mieten bezahlen als die zwei anderen Nutzer B und C. Diese Dominanz nimmt mit zunehmender Distanz zum Zentrum jedoch stark ab. Ab der Entfernung D 1 ist Nutzer B (beispielsweise eine lokale Bank) in der Lage, höhere Mie-ten als A zu zahlen. Die Bid-Rent-Kurve von B verläuft flacher als die Kurve von A, wodurch die Überlegenheit erst in größerer Distanz zum Zentrum eintritt. Ab der Ent-fernung D 2 kann schließlich Nutzer C (beispielsweise ein Verwaltungsbüro eines loka-len Industriebetriebs) die höchsten Mieten zahlen oder er ist der einzige Nutzer, der überhaupt noch Miete zahlt. Mittels der höchsten Bid-Rent-Kurven an jeder Lokalität innerhalb einer Stadt werden somit die höchstmöglichen Mieten erzielt. Diejenigen Nut-zungsarten, die diese dominanten Bid-Rent-Kurven erzeugen, repräsentieren die beste Nutzung an diesem Ort - „the Highest and Best Use“ (HBU). Durch die besten Nut-zungen werden nicht nur die Einkünfte der Grundstücke bzw. der Mietflächen maxi-miert, sondern auch die Transportkosten der gesamten Gesellschaft so gering wie mög-lich gehalten. 35

Einzelhandelsunternehmen entstammt einer amerikanischen Sichtweise. Der Einzelhandel ist im ame-

rikanischen Raum selten wie in Europa vorwiegend in den Innenstädten vertreten. Ebenso treten unter

schiedliche Kurven für unterschiedliche Unternehmen und Nutzungen auf. Das Modell lässt sich den-

noch für eine grundsätzliche Betrachtung auf andere Nutzungsarten oder auch Teilkategorien einer

Nutzungsart übertragen.

³⁴ Siehe Anhang, S. 51.

³⁵ Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 70.

- 10 -Die Theorien der Bid-Rent-Kurven und der besten Nutzung HBU können in einem ge-wissen Maße und unter einschränkenden Vereinfachungen erklären, wo Büronutzer ih-ren Standort wählen und weshalb in zentralen Lagen die Mieten höher sind als in dezen-tralen Lagen. 36

2.2.3 Modell der klassischen monozentrischen Stadt

Die zuvor vorgestellten ökonomischen Grundsätze und Konzepte hinsichtlich des Grundstückwerts und der Nutzung wurden in einem sehr einfach gestalteten und eleganten Modell zusammengefasst, das in der Literatur unter dem Namen „monocentric city“ bekannt ist und hier in leicht modifizierter Form vorgestellt wird. Obwohl dieses Modell die komplexe Realität der modernen Städte in hohem Maße simplifiziert, umfasst es noch genug von der wesentlichen Thematik, um nützliche und hilfreiche Einblicke in Abläufe im Markt zu gewähren. 37

Im Modell der monozentrischen Stadt existiert nur ein einziges Stadtzentrum in der gesamten Stadtregion, das sich in der geographischen Mitte der Stadt befindet. Das Stadtgebiet erstreckt sich über eine Kreisfläche mit einem bestimmten Radius um das Zentrum der Stadt. Alle Nutzungsarten haben ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in diesem Zentrum. ³⁸ Zu diesem müssen alle Haushalte jeden Tag pendeln, um die Güter zu produzieren, mit denen sie das Einkommen erzielen, welches für die Bestreitung der Wohnmieten und andere Konsumzwecke aufgewendet werden muss. Unter den weiteren Konsum fallen die Transportkosten für die tägliche Fahrt ins Zentrum. Diese Trans-portkosten sind eine Funktion in Abhängigkeit der Entfernung des Hauses zu dem Stadtzentrum. 39

Abbildung 4 ⁴⁰ veranschaulicht das Modell in Form eines Querschnitts der Mieten von einer Perspektive aus, die sich im unbebauten Hinterland am Rande der Stadt befindet. Zu sehen sind zunächst das Stadtzentrum in der unteren Mitte der Abbildung und die

³⁶ Das Bid-Rent-Modell findet in der Theorie große Anerkennung, stößt in der Praxis jedoch teilweise auf

Kritik. Die Modellierung der Mieterstruktur an Hand von Bid-Rent-Kurven wird als „unadäquat“ ange-

sehen, vgl. SIVITANIDOU(1995), S. 23-29 ff. Ebenso wurden Modifikationen entwickelt, die den

linearen Verlauf der Bid-Rent-Kurven in degressive Funktionen transformiert haben; siehe EVANS

(1995), S.19-21 ff; BECKMANN (1972), S. 4. Dennoch ist das Modell der Bid-Rent-Kurven

durchaus dazu geeignet, um in den Grundzügen Miettendenzen zu erklären.

³⁷ Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 70.

³⁸ In der simpelsten Version dieses Modells gibt es lediglich eine einzige Nutzungsart (Wohnraum).

³⁹ Das Modell sieht ursprünglich den Bezug auf den Wert pro Grundstücksfläche vor. Da sich die Wert-

schätzung der Entfernung zum Stadtzentrum jedoch auch in der Bereitschaft, eine höhere Miete zu

zahlen, ausdrückt, ist diese Abwandlung des Modells unproblematisch. Vgl. GELTNER/MILLER

(2001), S. 70.

⁴⁰ Siehe Anhang, S. 52.

- 11 -Stadtgrenzen bei der Entfernung B. Jenseits dieser Stadtgrenze gibt es keine bebauten Grundstücke. Darüber hinaus ist die Zusammensetzung der Miethöhe für jede beliebige Entfernung vom Stadtzentrum zu erkennen. Die Mieten bestehen aus drei Komponen-ten: Der landwirtschaftlichen Miete (A), der kostendeckenden Miete (C) und der Miete für die Lage (L). Die landwirtschaftliche Miete ist derjenige Betrag, den ein Landwirt durch seine übliche Bewirtschaftung auf dem Grundstück erzielt. Diese Miete ist überall gleich hoch und kann als eine Art von Opportunitätskosten verstanden werden, sobald das Grundstück nicht mehr bewirtschaftet wird. ⁴¹ Die kostendeckende Miete umfasst in erster Linie die für die Immobilie angefallenen Konstruktionskosten und die Opportuni-tätskosten des in ihr gebundenen Kapitals. ⁴² Sie deckt jedoch auch die laufenden Kosten und eine Mindestrendite für den Besitzer der Immobilie ab. Auch diese Komponente der Miete ist innerhalb der Stadt überall gleich hoch. Es verbleibt die Miete für die Lage. Wie in der Abbildung 4 zu erkennen ist, hat diese Miete im Stadtzentrum ihr höchstes Niveau und fällt stetig zum Stadtrand hin ab, bis sie an der Stadtgrenze selbst Null ist. Dies ist findet seinen Grund darin, dass die Nutzer in zentraleren Lagen weniger Trans-portkosten haben, so dass sie in der Lage sind, bei gleichem Lebensstandard höhere Mieten zu zahlen. Im Gleichgewichtszustand steigt die Miete für die Lage zum Zentrum hin in exakt dem gleichen Maße wie die Transportkosten sinken. Wie in Abbildung 5 deutlich zu erkennen ist, ist die Summe der beiden Komponenten in dieser Situation überall gleich. ⁴³ Dass dies so sein muss, bestätigt folgende Überlegung: Würden die Mieten in geringerem Maße steigen, als die Transportkosten abnehmen, so würden alle Nutzer die zentrale Lage vorziehen, da hier weniger Einkommen aufgewendet werden muss als in einer dezentralen Lage. Die Folge wäre, dass alle Nutzer versuchen würden, so nah wie möglich zum Zentrum zu ziehen. Die starke Nachfrage treibt die Mietpreise nach oben. ⁴⁴ Dies geschieht so lange, bis das in Abbildung 5 gezeigte Verhältnis wieder erreicht ist und die Nutzer wieder indifferent bezüglich der Lage sind. Nachdem das Modell im Zustand des Gleichgewichts beschrieben wurde, werden im Folgenden die Auswirkungen von Veränderungen unterschiedlicher Einflussgrößen auf die Mieten dargestellt.

⁴¹ Vgl. THIEDEMANN (1972), S. 11.

⁴² Vgl. BALL/LIZIERI/MACGREGOR (1998), S. 61.

⁴³ Siehe Anhang, S. 53.

⁴⁴ Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 71 f.

- 12 - 2.2.3.1Auswirkungen des Bevölkerungswachstums auf die monozentrische Stadt Geht man von einer konstanten Bevölkerungsdichte aus, so muss bei einem Wachstum der Bevölkerung zwangsläufig die besiedelte Fläche und somit der Radius der Stadt zunehmen. Die Stadtgrenze verschiebt sich weiter in Richtung Hinterland. Wiederum gilt, dass an der Stadtgrenze die Miete für die Lage gleich Null ist. Da jedoch nun höhe-re Kosten für den Transport in das Stadtzentrum anfallen, steigen im gesamten Stadtge-biet die Mieten, weil sonst, wie schon erklärt, ein Ungleichgewicht auftreten würde. ⁴⁵ Wenn sich der Radius des Stadtgebiets um X Kilometer vergrößert, zahlt jeder Nutzer die Miete, die derjenige Nutzer zuvor gezahlt hat, der sich X Kilometer näher am Stadt-zentrum befindet. Abbildung 6 zeigt diese Veränderung graphisch diesen Vorgang. ⁴⁶ Kurz gesagt haben größere Städte ceteris paribus also höhere Mieten. Ist die Konstante nicht mehr die Bevölkerungsdichte, sondern die Fläche, so muss sich bei einem Wachstum der Bevölkerung entsprechend deren Dichte erhöhen. Auch diese Konsequenz führt zu höheren Mieten. Der Grund hierfür hat sich jedoch geändert. Wie bereits beschrieben, müssen im Gleichgewicht die Mieten im gleichen Maße steigen wie die Transportkosten sinken. Letztere bleiben pro Person gleich. Da nun aber mehr Nut-zer pro Flächeneinheit leben, sind die Transportkosten pro Flächeneinheit jedoch ge-stiegen. ⁴⁷ Dies hat zur Folge, dass die Spitzenmieten im Zentrum gestiegen sind, wäh-rend die Mieten am Stadtrand unverändert bleiben. 48

2.2.3.2 Auswirkungen einer Verringerung der Transportkosten auf die

monozentrische Stadt

Technische Innovationen im 20. und 21. Jahrhundert und Verbesserungen der Infrastruktur haben dazu geführt, dass die Transportkosten wesentlich gesenkt werden konnten. Dieser Trend wird sich in der Zukunft fortsetzen und zu weiteren Reduktionen der Transportkosten beitragen. ⁴⁹ Wie bereits bekannt ist, bewirkt ein Rückgang der Trans-portkosten pro Person, dass die zu beobachtende Mietsteigerung zum Zentrum hin geringer ausfällt als vor diesem Rückgang. Hieraus können zwei Konsequenzen entstehen, die sich gegenseitig nicht ausschließen und auch vermischt auftreten können. Im ersten Szenario entscheiden sich die Nutzer dazu, von den gesparten Kosten mehr Grundstücke

⁴⁵ Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 73.

⁴⁶ Siehe Anhang, S. 54.

⁴⁷ Vgl. GELTNER/MILLER (2001), S. 75 f.

⁴⁸ Siehe Anhang, S. 5555.

⁴⁹ Zu Beispielen zu den Innovationen und den Weiterentwicklungen siehe GELTNER/MILLER (2001),

S. 76 f.