Die Immobilienkrise und die Auswirkungen auf Suburbia

Abbilungsverzeichnis

Abbildung 1: Rechts: Suburb-Siedlung in den USA. ................................................. 4 Abbildung 2: Links: Suburb-Siedlung in den USA. ................................................... 4 Abbildung 3: Entwicklung des Leitzinses in den USA und Europa........................... 6 Abbildung 4: Entwicklung der nationalen Häuserpreise in den USA . ...................... 7 Abbildung 5: Entwicklung der Eigenheimbesitzerzahlen in den USA....................... 7 Abbildung 6: Anteil von Mortgage-backed securities gemessen am BIP (=GDP). . 12 Abbildung 7: Säumnisse und Zwangsvollstreckungen bei variabel verzinslichen

Abbildung 8: Säumnisrate bei hybriden und festverzinslichen Hypotheken............ 15 Abbildung 9: Entwicklung der Häuserpreise im niedrigen, mittleren und oberen Preissegment in San Francisco............................................................ 18 Abbildung 10: Zahl der Zwangsversteigerungen pro County in den USA............... 20 Abbildung 11: Prozentualer Anteil von Hauseigentümern mit negative Equity, an

Die Immobilienkrise und die Auswirkungen auf Suburbia

1. Einleitung

Seit der Weltwirtschaftskrise in den 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurde die Weltwirtschaft nie wieder so schwer getroffen wie durch die 2007 in den USA ausgebrochene Finanzkrise. Den Anstoß hierfür gab die Immobilienkrise, die 2006 einen jahrelangen Boom auf dem US-amerikanischen Häusermarkt beendete. Unabhängig von den späteren Zusammenbrüchen auf den weltweiten Kapitalmärkten, traf diese Krise zu allererst Hauseigentümer in den USA. Viele Neueigentümer, die sich während des Booms den Traum vom Eigenheim in Suburbia verwirklicht hatten, wurden angesichts der Krise mit sinkenden Immobilienpreisen und steigenden Ratenzahlungen konfrontiert. Letztendlich mündete dies in einem starken Anstieg von Säumnissen und Zwangsversteigerungen. Um zu verstehen wie es hierzu kommen konnte, ist es wichtig die Ursprünge von Boom und Krise auf dem USamerikanischen Immobilienmarkt zu kennen. Begründet liegen diese im Zusammenspiel verschiedener Entwicklungen und Faktoren, die parallel auf den Markt einwirkten.

Im ersten Teil dieser Arbeit sollen diese Faktoren und Prozesse erläutert werden. Hierzu zählt zum Einen die Leitzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank, welche seit 2000 mit einer erheblichen Senkung und ab 2004 mit der Wiederanhebung der Zinsen die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt entscheiden beeinflusste. Zum Anderen war für Immobilienboom und -krise das rasante Wachstum des sog. ‚Subprime-Marktes’, als unsicherstem Hypothekensegment von Bedeutung. Darüberhinaus verstärkten sich die Verflechtungen von Immobilien- und Finanzmarkt, wovon beide Seiten während des Booms profitierten, welche aber auch gegenseitige Abhängigkeiten schufen. Letztere trugen entscheidend zur Entstehung der Krise bei.

Allem vorangestellt ist die Definition des Begriffs Suburbia, dem im zweiten Teil der Arbeit eine entscheidende Bedeutung zukommt. Hier soll, aufbauend auf dem ersten Teil, skizziert werden, wie sich zunächst der Immobilienboom und im Anschluss die Immobilienkrise auf Entwicklung und Struktur der Vorortsiedlungen der USA auswirkten. Verschiedene gesellschaftliche Gruppen profitierten in unterschiedlichem Ausmaß vom Boom, dies soll die Arbeit ebenso begründen wie die unterschiedliche Zunahme von Hauseigentümern und Bevölkerungszahl in den Suburbs der verschiedenen Landesteile.

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Auch beim Blick auf die Auswirkungen der Immobilienkrise sind sowohl gesellschaftliche, als auch räumliche Disparitäten zu beobachten. Auf der gesellschaftlichen Ebene dienen hierzu als Indikatoren die Hauspreisentwicklungen in verschiedenen Immobilienpreissegmenten und der Anteil von Zwangsversteigerungen in verschiedenen gesellschaftlichen Gruppen. Auf der räumlichen Ebene belegen die geographischen Konzentrationen von Zwangsversteigerungen in verschiedenen Gebieten der USA diese Unterschiede. Hierbei soll auch geklärt werden, welchen Einfluss solche Konzentrationen auf Nachbarschaften und Wohngebiete haben.

1.1 Der Begriff Suburbia

Mit dem Begriff ‚Suburbia’ bezeichnet man in den USA randstädtische Wohngebiete, die dem zentralen Stadtkern vorgelagert sind. Gegenüber dem innerstädtischen Bereich herrschen hier, niedrige Bebauungshöhe und Eigenheimbesitz vor (vgl. Abb. 1 und 2). Zudem lebt hier ein besonders hoher Anteil von Familien mit Kindern. Synonym für den Begriff Suburbia lassen sich die Begriffe ‚Suburb’ oder ‚suburbane Raum’ verwenden (HAHN ET AL. 2002, S.279).

Abbildung 1: Rechts: Suburb-Siedlung in den USA. Quelle: CALFINDER 2008

Abbildung 2: Links: Suburb-Siedlung in den USA. Quelle: SPACE AN CULTURE 2008

Die ersten Suburbs in den USA entstanden im ausgehenden 19. Jahrhundert als Wohngebiete der reichen Oberschicht. Erst nach dem 2. Weltkrieg zogen, unterstützt durch Förderungsprogramme der US-amerikanischen Regierung, Entwicklungen der Privatindustrie und die wachsende Privatmotorisierung, immer mehr Haushalte aus mittleren Einkommensschichten nach Suburbia. 1960 lebte hier bereits ein Drittel der

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amerikanischen Bevölkerung (vgl. HAHN ET AL. 2002, S.33-38, S.158, S.279; KNOX ^{ET AL.} 2001, S.535/536).

Vor allem im Einzugsgebiet von Metropolregionen haben sich Suburbs zu großflächigen Vororten entwickelt, in denen sich traditionelles Wohnen und sekundäre Geschäftsviertel vermischen. Hier lebt heute ein Großteil der amerikanischen Bevölkerung. Jedoch lassen sich für verschiedene Bevölkerungsgruppen starke Unterschiede erkennen. So lebt in den Kernstädten noch immer ein prozentual höherer Anteil von Geringverdienern und Mitgliedern ethnischer Minderheiten (vgl. HAHN ET AL. 2002, S.158, 279; HEINEBERG 2004, S.278, 312).

Entstehung von Boom und Krise auf dem Immobilienmarkt

2. Niedrigzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank zwischen

2000 und 2004

Einer der genannten Faktoren die zu Boom und Krise auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt beitrugen, war die Niedrigzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank (Federal Reserve = Fed), die es US-Bürgern ermöglichte Kredite mit einer geringen Zinsbelastung aufzunehmen. Um diesen Zusammenhang zu verdeutlichen soll zunächst der Leitzins als Finanzinstrument beschrieben werden. Im Anschluss wird die Leitzinspolitik der Fed zwischen 2000 und 2004 und deren Einfluss auf den Immobilienmarkt der USA erläutert.

2.1 Was ist der Leitzins und wie wirkt Leitzinspolitik?

„Der Leitzins legt fest, zu welchen Bedingungen sich Kreditinstitute bei Noten- und Zentralbanken Geld beschaffen können“ (TAGESSCHAU 2008, o.S.). Mit dem Instrument der Senkung und Anhebung des Leitzinses kann eine Notenbank auf den Geldmarkt und die allgemeine Zinsentwicklung einwirken und so auf wirtschaftliche Entwicklungen Einfluss nehmen. Eine Leitzinsanhebung bedeutet, dass es für Kreditinstitute teurer wird, Geld bei der Zentralbank zu bekommen. Die erhöhten Zinssätze geben die Banken im Regelfall an ihre Kunden weiter. So wird es für diese teurer Kredite, zur Tätigung von Investitionen aufzunehmen. Demgegenüber steigt gleichzeitig die Attraktivität des Sparens. Im Rückschluss bedeutet eine Absenkungen des Leitzinses, dass es für Kreditinstitute billiger wird sich bei einer Notenbank mit Geld

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zu versorgen. Damit sinken die Kosten für Kredite. Es wird billiger zu investieren und weniger attraktiv zu Sparen (vgl. TAGESSCHAU 2008, o.S.).

2.2 Niedrigzinspolitik der US-Notenbank

In den Jahren 2000 und 2001 wurde die US-amerikanische Wirtschaft im Besonderen durch zwei Ereignisse geschwächt. Im Jahr 2000 platzte, am Ende eines großen Hypes um Aktien der jungen Internet-Branche, die ‚Dot.com-Blase’ und dies führte zu einem wirtschaftlichen Abschwung in den USA. In der Folge befürchtete die Fed eine Deflation. Um die Wirtschaft zu stabilisieren begann sie Anfang 2001 mit der Senkung des Leitzinses (vgl. BLOSS 2008, S.15; FLEISCHHAUER ET AL., S.23; TAGES- SCHAU 2008,o.S.).

Ein Jahr später, am 11. September 2001, verstärkten die Anschläge auf das World Trade Center in New York die Befürchtung einer Deflation weiter. Die Fed entschied, die Niedrigzinspolitik weiter fortzusetzen und auszubauen. Sie senkte den US-Leitzins in nur zweieinhalb Jahren um 5,5 Prozentpunkte, von 6,5% Anfang 2001 auf 1% Mitte 2003 (vgl. Abb.3) (vgl. Bloss et al 2008; S.25, Krüger, A. 2008).

Abbildung 3: Entwicklung des Leitzinses in den USA und Europa von 2000 bis 2007. Quelle: leitzinsen.info

2.3 Einfluss der Niedrigzinspolitik auf den Immobilienmarkt

Durch die Senkung des Leitzinses gelang es der Fed die US-amerikanische Wirtschaft anzukurbeln. Mit dem Leitzins sanken auch die langfristigen Zinsen, also die Zinsen für langfristige Investitionen wie den Kauf einer Immobilie. So wurden Immobilienkredite billiger und der Anreiz zu Sparen sank. Anstatt auf ein Haus zu sparen entschieden sich viele US-Bürger, einen Kredit aufzunehmen, um ein Haus zu

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erwerben oder zu errichten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien stieg dadurch stark an und überholte bald das Angebot auf dem Immobilienmarkt. Der Nachfrageüberhang führte zu einem immensen Anstieg der Immobilienpreise. So stieg der Wert eines 2000 gekauften Hauses bis 2006 im Schnitt um 74% (vgl. Abb.4). Gleichzeitig stieg der Anteil der Eigenheimbesitzer zwischen 2000 und 2004 von ca. 67,5% auf ca. 69% (vgl. Abb.5) (vgl. BALZLI ET AL. 2008, S. 54/55, STAN- ^{DARDS&POOR’S} 2008,o.S.; MALSCH 2008, o.S.; SHILLER 2008, S.32; SOMMER 2008, S.5).

Abbildung 4: Entwicklung der nationalen Häuserpreise in den USA zwischen 1987 und 2008. Berechnung der Werte nach dem Case-Shiller Index. Quelle: Eigene Darstellung 2008, nach STANDARD&POORS’S 2008, O.S.

Abbildung 5: Entwicklung der Eigenheimbesitzerzahlen in den USA zwischen 1965 und 2005 in Prozent. Quelle: KIFF ET AL. 2007

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