I

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis.   I

Abk  ürzungsverzeichnis.  II

1  Einleitung.  1

1.1  Begriffsabgrenzung von gewerblich genutzten Immobilien  1

1.2  Spezifische Eigenschaften von Immobilien  2

1.3  Abgeleitete Eigenschaften von gewerblich genutzten Immobilien  2

1.3.1  Gewerbeimmobilien  3

1.3.2  Industrieimmobilien.  3

1.3.3  Sonder- bzw. Spezialimmobilien  4

2  Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien.  4

2.1  Klassische Finanzierungsinstrumente  5

2.1.1  Hypothek und Grundschuld als Sicherheit  5

2.1.2  Kreditvergabe auf Basis des Beleihungswertes  6

2.2  Zwei Wege zum Beleihungswert  6

2.2.1  Verfahren der Verkehrswertermittlung.  7

2.2.2  Ermittlung des Beleihungswertes nach Beleihungswertverordnung.  8

2.3  Auswirkung von Basel II auf die Finanzierung.  9

3  Kritische Betrachtung einer Kreditbesicherung durch gewerblich  

genutzter  Immobilien  10

3.1  Vorteile für Kreditgeber und Kreditnehmer  10

3.2  Nachteile gewerblich genutzter Immobilien als Kreditsicherheit  11

3.2.1  Charakteristika gewerblich genutzter Immobilien als Zentralproblem.  11

3.2.2  Relevanz der Bewertungsverfahren für die betrachteten Immobilien.  12

4  Lösungsansatz Due Diligence.  13

4.1  Struktur einer modifizierten Due Diligence  13

II

4.2  Wirtschaftliche Due Diligence.  13

4.3  Technische Due Diligence.  14

5  Fazit.  14

Literaturverzeichnis   III

Abkürzungsverzeichnis

Abs. Absatz Abt.III Abteilung drei des Grundbuches BelWertV Beleihungswertverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch bzgl. bezüglich

bzw. d.h.

e.V. GIF i.d.R. in der Regel i.e.S. im engeren Sinne IFRS International Financial Reporting Standarts i.H.v. in Höhe von

IRB KMU KWG Kreditwesengesetz lt. laut

o.g. PfandBG u.ä. und ähnliches WertV Wertermittlungsverordnung z.B. zum Beispiel

Begriffsabgrenzung von gewerblich genutzten Immobilien 1

1 Einleitung

Die Einführung des Pfandbriefgesetzes, die Eigenkapitalanforderungen im Rahmen von Basel II und die Einführung der Beleihungswertverordnung verlangen von Kreditinstituten eine neue Herangehensweise an die Beurteilung von gewerblich genutzten Immobilien als Kreditsicherheiten. Die vorliegende Arbeit soll die grundlegenden Begriffe, die zulässigen Verfahren zur Wertermittlung und deren Probleme im Rahmen grundpfandrechtlicher Sicherung darstellen. Abschließend wird eine modifizierte Due Dilligance als Instrument zur Minderung dieser Probleme vorgestellt.

1.1 Begriffsabgrenzung von gewerblich genutzten Immobilien

Eine grundlegende Definition von gewerblich genutzten Immobilien ist bis zum heutigen Zeitpunkt nur unzureichend verfügbar. Der Versuch einer einheitlichen Definition reicht von einer kategorisierenden Einteilung der Nutzung bis hin zum allgemeinen Erfüllungszweck der Immobilien. Es wird in Zukunft mit einer einheitlichen Definition seitens der Gesellschaft für Immobilienforschung e.V. (GIF) gerechnet, diese war bis zur Fertigstellung dieser Arbeit nicht verfügbar. Grundlegendes Problem bei einer allgemein gültigen Definitionsfindung ist die Abgrenzung des Begriffes Immobilie. Laut BGB werden lediglich die Begriffe Grundstück und Gebäude beschrieben. ¹ Sinngemäß entspricht ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche dem Grundstücksbegriff. Die zwangsläufige Verkettung mit dem darauf befindlichen Gebäude ist nicht notwendig. Im Rahmen der ökonomischen Interpretation wird als Immobilie ein Wirtschaftsgut verstanden, welches aus unbebauten bzw. bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Anlagen besteht. ² Mittels der Einteilung der Immobilien bezüglich ihres Verwendungszwecks, Güterschaffung bzw. Konsum, ist grundlegend der Begriff gewerblich genutzter Immobilien eingegrenzt. Eine räumlich abgegrenzte bebaute, teilbebaute oder unbebaute Fläche, die dem Nutzer zur Ertragserzielung im ökonomischen Sinne unmittelbar dient, ist eine gewerblich genutzte Immobilie. Laut herrschender Literatur werden diese in Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Spezialimmobilien eingeteilt. 3

¹ Vgl. Bone-Winkel, S.; Focke, C.; Schulte, K.-W. (2005): S.10.

² Vgl. Murfeld, E. (2002): S.43.

³ Vgl. Walzel, B. (2005): S.123ff.

Spezifische Eigenschaften von Immobilien 2

1.2 Spezifische Eigenschaften von Immobilien

Zu den Eigenschaften von Immobilien zählen die Immobilität des Wirtschaftsgutes, die besonders ausgeprägte Knappheit und die Heterogenität. ⁴ Immobilität ist ein zentrales Kriterium zur Beurteilung von Immobilien. Sind bauliche Anlagen und Gebäude zumindest teilmobil, ist die Standortgebundenheit von Grundstücken unveränderbar und hat maßgeblichen Einfluss auf die Bewertung von Immobilien. Der in den 1980er Jahren geprägte Satz, „Entscheidend bei Immobilien sind drei Eigenschaften: 1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage.“, hat an Relevanz kaum verloren. Das Knappheitsphänomen resultiert schließlich aus der Unfähigkeit der Reproduktion von Fläche. Damit ist zumindest eine gewisse Wertsicherheit für diese Ressource typisch. ⁵ Die spezifischen Eigenschaften einer Immobilie sind als Bewertungskriterium unerlässlich, schließlich basiert ein Großteil der Wertbildung auf den immobilienimmanenten Eigenschaften. Art der Bodenbeschaffenheit, Grad der Überbauung und wertimmanente Standortfaktoren sind nur ein Teil der Faktoren, die verdeutlichen sollen, dass keine Immobilie wie die andere ist. Der damit verbundene Aufwand zur Beurteilung von Immobilien kann demnach als relativ hoch erachtet werden und stellt immer eine individuelle Analyse dar, die nur bedingt übertragbar ist.

1.3 Abgeleitete Eigenschaften von gewerblich genutzten Immobilien

Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien sind i.d.R. wesentlich spezifischer als Wohnimmobilien, da eine bestimmte Zweckverwendung im Vordergrund steht. Nicht selten werden Gewerbeimmobilien als Betreiberimmobilien errichtet, d.h. der gesamte Entwicklungsprozess stellt auf ein bestimmtes Betreiberkonzept ab. ⁶ Gewerbeimmobilien weisen als abgeleitete Eigenschaften eine hohe Spezialisierung, hohe Transaktionskosten, relativ geringere Lebenszyklen und eine sehr begrenzte Substituierbarkeit auf. 7

Generell gilt: je höher der Grad der Spezialisierung, umso höher sind die Investitionskosten bzw. die mit der Errichtung verbundenen Transaktionskosten und umso geringer ist der Grad einer Drittverwendung. Mit zunehmender Spezialisierung steigt damit letztlich auch das Risiko einer Fehlentwicklung.

⁴ Vgl. Martini, C. (2005): S.208f.

⁵ Vgl. Murfeld, E. (2002): S.122.

⁶ Vgl. Sotelo, R. (2002): S. 708f.

⁷ Vgl. Bone-Winkel, S.; Focke, C.; Schulte, K.-W. (2005): S.17.