Aufgabenstellung I

Aufgabenstellung

Die Ausarbeitung der Master Thesis richtet sich nach § 14 - § 23 der geltenden Stu-dienprüfungsordnung für den Master-Studiengang Internationales Projektmanagement. Im Rahmen des Teilzeitstudiums gelten folgende Ausgabe- und Abgabetermine:

Ausgabetermin: 12.02.2007

Abgabetermin: 18.06.2007

Eidesstattliche Erklärung II

Eidesstattliche Erklärung

Ich versichere hiermit, dass ich die vorliegende Master Thesis mit dem Thema:

selbständig verfasst und keine anderen als die angegebenen Hilfsmittel benutzt habe. Die Stellen, die anderen Werken dem Wortlaut oder dem Sinn nach entnommen wurden, habe ich in jedem einzelnen Fall durch die Angabe der Quelle, auch der benutzten Sekundärliteratur, als Entlehnung kenntlich gemacht.

Stuttgart, den 18.06.2007

_____________________________

Jochen Günther

Inhaltsverzeichnis III

Inhaltsverzeichnis   

Aufgabenstellung.   I

Eidesstattliche  Erklärung  II

Inhaltsverzeichnis   III

Abbildungsverzeichnis.   V

Abk  ürzungsverzeichnis.  VI

1  Einleitung  1

1.1  Relevanz des Themas.  1

1.2  Zielsetzung und Aufbau der Arbeit  2

2  Der Immobilienmarkt im Wandel.  4

2.1  Wirtschaftliches Umfeld des Immobilienmarktes  4

2.2  Aktuelle Veränderungen auf dem Immobilienmarkt.  5

2.3  Einführung der Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland.  8

2.4  Impulse aus der Entwicklung des Immobilienmarktes.  10

3  Grundlagen des Real Estate Asset Managements.  11

3.1  Einführung  11

3.1.1  Allgemeine Grundlagen und Definition  11

3.1.2  Abgrenzung des Real Estate Asset Managements zum  

finanzwirtschaftlichen  Asset Management.  12

3.2  Kernleistungen des Real Estate Asset Managements  13

3.2.1  Marketing und Research im Real Estate Asset Management  14

3.2.2  Portfoliomanagement im Real Estate Asset Management  16

3.2.3  Benchmarking im Real Estate Asset Management  16

3.2.4  Risikomanagement im Real Estate Asset Management.  18

3.2.5  Projektentwicklung im Real Estate Asset Management  20

3.2.6  Controlling im Real Estate Asset Management  22

3.3  Angrenzende Leistungsbereiche zum Real Estate Asset Management.  23

3.3.1  Property Management  24

3.3.2  Facility Management.  25

3.3.3  Steuer- und Rechtsberatung.  28

3.3.4  Due Diligence Real Estate.  28

3.3.5  Planung und Ausführung  31

Inhaltsverzeichnis IV

4  Immobilienportfoliomanagement.  33

4.1  Einführung in das Portfoliomanagement  33

4.2  Betriebswirtschaftliche Ansätze eines Portfolios  34

4.2.1  Portfoliomatrix der Boston Consulting Group  34

4.2.2  Portfoliomatrix nach McKinsey und General Electric.  36

4.3  Übertragbarkeit der Portfolioanalyse auf den Immobilienbereich.  38

4.3.1  Ziele im Immobilienportfoliomanagement  38

4.3.2  Prozessablauf einer Immobilienportfolioanalyse  39

5  Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios  45

5.1  Ertragspotenziale bei Immobilienportfolios.  45

5.1.1  Kostensenkung bei Objekten in Immobilienportfolios  45

5.1.2  Ertragssicherung bei Objekten in Immobilienportfolios.  46

5.1.3  Ertragssteigerung bei Objekten in Immobilienportfolios  46

5.2  Strategien zur Wertschöpfung auf Grundlage der Portfolioanalyse  47

5.2.1  Grundlagen zu den Normstrategien.  47

5.2.2  Investitions- und Wachstumsstrategien  49

5.2.3  Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien.  50

5.2.4  Selektive Strategien.  51

5.2.5  Fehlerquellen bei einer Anwendung der Portfolioanalyse  53

5.3  Umsetzung der Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios.  54

5.3.1  Normative Managementebene bei Immobilienportfolios.  54

5.3.2  Strategische Managementebene bei Immobilienportfolios  54

5.3.3  Operative Managementebene bei Immobilienportfolios  55

6  Umsetzung an einem Beispielportfolio  56

6.1  Vorgehensweise  56

6.2  Portfolioanalyse am Immobilienbestand.  57

6.3  Ableitung und Entwicklung von Strategien  58

6.3.1  Strategieempfehlung Immobilie A.  58

6.3.2  Strategieempfehlung Immobilie B.  58

6.3.3  Strategieempfehlung Immobilie C.  59

6.3.4  Strategieempfehlung Immobilie D.  59

6.3.5  Strategieempfehlung Immobilie E.  60

6.4  Entwicklung einer umfassenden Portfoliostrategie.  60

6.5  Ermittlung der Wertsteigerung im Portfolio.  62

7  Zusammenfassung und Ausblick  65

Anhang. 67   

Literaturverzeichnis   76

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Aufbau der Arbeit  

Abbildung  2: Immobilienzyklus am Beispiel von Büroimmobilien.  

Abbildung  3: Transaktionsvolumen nach Nutzungsart.  

Abbildung  4: Transaktionen ausländischer Investoren  

Abbildung  5: Aufgliederung einzelner Assets in Assetklassen.  

Abbildung  6: Leistungsbereiche im Real Estate Asset Management.  

Abbildung  7: Marketing-Mix im Real Estate Asset Management  

Abbildung  8: Phasen des Benchmarking im Real Estate Asset Management.  

Abbildung  9: Risikoarten im Real Estate Asset Management.  

Abbildung  10: Projektentwicklung im Immobilienlebenszyklus  

Abbildung  11: Ablaufdiagramm zur Revitalisierung im Gebäudebetrieb.  

Abbildung  12: Leistungsbereiche im Real Estate Asset Management.  

Abbildung  13: Aufgaben des Property Management  

Abbildung  14: Beeinflussbarkeit der Kosten im Lebenszyklus einer Immobilie  

Abbildung  15: Leistungsbereiche des Operativen FM  

Abbildung  16: Bestandteile einer Due Diligence Real Estate  

Abbildung  17: Beteiligte des Planungs- und Ausführungsprozesses.  

Abbildung  18: Allgemeine Portfoliomatrix der BCG  

Abbildung  19: Allgemeine Einflussfaktoren einer Neun-Felder Matrix  

Abbildung  20: Allgemeine Portfoliomatrix nach McKinsey  

Abbildung  21: Bestimmung der Marktattraktivität von Immobilienportfolios.  

Abbildung  22: Bestimmung der Wettbewerbsposition von Immobilienportfolios.  

Abbildung  23: Positionierung der einzelnen Immobilien in einem Segmentportfolio.  

Abbildung  24: Prozessablauf einer Immobilienportfolioanalyse.  

Abbildung  25: Ertragspotenziale bei Immobilienportfolios  

Abbildung  26: Normstrategieempfehlungen einer Portfoliomatrix.  

Abbildung  27: Strategieumsetzung zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios  

Abbildung  28: Beispielportfolio aus Büroimmobilien  

Abbildung  29: Einordnung der Immobilien in das Portfolio (Bestand)  

Abbildung  30: Darstellung des Cashflows im Portfolio.  

Abbildung  31: Einordnung der Immobilien in das Portfolio (Bestand Prognose)  

Abkürzungsverzeichnis VI

Abkürzungsverzeichnis

BCG Boston Consulting Group BGB Bürgerliches Gesetzbuch BIP Bruttoinlandsprodukt bspw. beispielsweise d. h. das heißt DCF Discounted Cash Flow etc. et cetera f folgende ff fortfolgende FM Facility Management GEFMA German Facility Management Association GFZ Geschossflächenzahl ggf. gegebenenfalls GIF Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. GP Generalplaner GRZ Grundflächenzahl GU Generalunternehmer GÜ Generalübernehmer h Stunde HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure IPM Immobilienportfoliomanagement ÖPNV Öffentlicher Personen Nah Verkehr OSCAR Office Service Charge Analysis Report Pers. Personen REIT Real Estate Investment Trust REIT-G Real Estate Investment Trust-Gesetz SGE Strategische Geschäftseinheiten SGF Strategische Geschäftsfelder u. a. unter anderem vgl. vergleiche VOFI Vollständiger Finanzplan WertV Wertermittlungsverordnung z. B. zum Beispiel

1 Einleitung 1

1 Einleitung

1.1 Relevanz des Themas

Nachrichten über den Einstieg großer Immobilienunternehmen wie Jones Lang Lasalle ins Real Estate Asset Management durch die Gründung eigener Asset-Management-Tochtergesellschaften ¹ oder die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland ² unterstreichen die derzeitige Bewegung auf dem Immobilienmarkt.

Neue Käufergruppen mit vorwiegend internationalen Kapitalquellen belebten in den vergangenen Jahren den im internationalen Umfeld als unterbewertet eingestuften deutschen Immobilienmarkt sehr stark. Dabei hat sich durch großvolumige Portfoliotransaktionen die Eigentumsstruktur von Immobilien in Deutschland extrem verändert. Langfristige Wertsteigerungen, stabile Cash-flows und ein teilweise eher passives Immobilienmanagement haben bislang den deutschen Immobilienmarkt gekennzeichnet. Dagegen fordern nun die ausländischen Investoren hohe Eigenkapitalrenditen und die Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen innerhalb kurzer Zeit.

Aufgrund der hohen Immobiliennachfrage und den damit gestiegenen Kaufpreisen sind die Renditen für alle Nutzungsarten auf ein Niveau deutlich unterhalb der letzten Jahre gesunken. Gleichzeitig schmälern die steigenden Kapitalmarktzinsen den Gewinn. Wertsteigerungen werden daher in Zukunft vermehrt von steigenden Mieteinnahmen abhängig sein ³ . Leerstände und kurze Mietvertragslaufzeiten werden in Regionen mit hohem Mietwachstum als Chance gesehen. Für die Käufer spielt damit ein aktives integriertes Immobilienmanagement eine immer wichtigere Rolle.

¹ vgl. Immobilienzeitung Nr. 26 vom 14.12.2006, o. V. (2006), S. 2

² vgl. Deutscher Bundestag (2007), S. 17

³ vgl. Jones Lang LaSalle (2006), S. 2

1 Einleitung 2

1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

Durch die zunehmende Globalisierung und das Auftreten kapitaler ausländischer In-vestoren mit angelsächsisch geprägtem Marktverständnis auf dem deutschen Markt versuchen die Unternehmen der deutschen Immobilienbranche den ausländischen Investoren sprachlich entgegenzukommen. Der Immobilienmarkt wird heutzutage geprägt von Berufsbezeichnungen und Leistungsbildern vermeintlich englischer Herkunft wie beispielsweise dem Asset Management, dem Property Management oder dem Facility Management.

In der vorliegenden Arbeit werden zunächst die Gründe für solch eine Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt dargelegt. Im Anschluss daran wird versucht, den Aufgabenbereich des Real Estate Asset Management zu definieren und von angrenzenden Aufgabenbereichen wie beispielsweise dem Property Management oder dem Facility Management abzugrenzen sowie die erforderlichen Beziehungen zueinander zu erklären.

Ziel der Arbeit ist es, im Rahmen des Real Estate Asset Managements Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilienportfolios zu entwickeln. Es ist daher zunächst erforderlich, die Entwicklung und die Aufgaben eines Immobilienportfolios zu beschreiben sowie Methoden zur Analyse von Immobilien in solchen Portfolios vorzustellen.

Im Anschluss daran werden für diese Immobilien, entsprechend ihrer Positionierung im Portfolio, Strategien entwickelt und Handlungsempfehlungen ausgesprochen.

Letztendlich werden die entwickelten Strategien zur Wertschöpfung bei Immobilien-portfolios an einem ausgewählten Beispiel vorgestellt und veranschaulicht.

Abschließend werden die Erkenntnisse der vorangegangenen Kapitel zusammengeführt und Ausblicke für die zukünftige Notwendigkeit eines gezielten Asset Managements bei Immobilienportfolios gegeben.

Der zuvor beschriebene Aufbau der vorliegenden Arbeit ist zusammenfassend und schematisch in Abbildung 1 dargestellt.

1 Einleitung 3

Zusammenfassung und Ausblick

Abbildung 1: Aufbau der Arbeit

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 4

2 Der Immobilienmarkt im Wandel

2.1 Wirtschaftliches Umfeld des Immobilienmarktes

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2006 nach längerer Stagnation wieder beträchtlich gewachsen. Bei einer kalenderbereinigten Betrachtung ergibt sich dabei für das Jahr 2006 eine Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,7%. Dies ist damit die stärkste wirtschaftliche Belebung seit dem Jahr 2000.

Die Wachstumsimpulse im Jahr 2006 kamen dabei sowohl aus dem Inland als auch aus dem Ausland. Anders als in den beiden zurückliegenden Jahren lieferte die inländische Verwendung jedoch mit 1,7% einen weitaus größeren Beitrag zum BIP-Wachstum als der Außenbeitrag mit 0,7%.

Maßgebend dabei waren vor allem die Anlageinvestitionen, die um beträchtliche 7,3% zum Vorjahr gesteigert werden konnten. Aber auch die Bauinvestitionen sind nach einer jahrelangen Schwächeperiode mit 3,6% kräftig gewachsen. Neben den Investitionen ist aber auch der private Konsum um 0,6% gestiegen. Selbst die Erhöhung der Mehrwertsteuer hat den Wachstumsprozess schwächer als erwartet und auch nur vorübergehend gedämpft.

Der Arbeitsmarkt profitiert zunehmend von der guten wirtschaftlichen Lage, umgekehrt stützt die positive Arbeitsmarktentwicklung die Konjunktur. So nehmen die Erwerbstätigkeit und die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung nach den jüngsten Daten saisonbereinigt weiter kräftig zu. Die Arbeitslosigkeit hat sich damit auch im März 2007 mit 4,108 Mio. auf eine Arbeitslosenquote von 9,8% weiter deutlich verringert ¹ . Neben dem innerdeutschen Wachstum präsentierte sich der Außenhandel weiterhin sehr dynamisch. Die Wachstumsraten der Im- und Exporte haben sich 2006 im Vergleich zu 2005 fast verdoppelt. Der Staatssektor wies im Jahr 2006 nach noch vorläufigen Berechnungen ein Finanzierungsdefizit von 46,5 Milliarden Euro auf, dies entspricht 2 % des Bruttoinlandsprodukts. Damit wurde erstmals seit dem Jahr 2001 wieder der Referenzwert nach dem Maastrichtvertrag von 3% unterschritten. 2

¹ vgl. Bundesagentur für Arbeit (2007), S. 2

² Wirtschaftliche Kennzahlen und Angaben: Vgl. Statistisches Bundesamt (2007)

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 5

2.2 Aktuelle Veränderungen auf dem Immobilienmarkt

Der zuvor beschriebene aktuelle wirtschaftliche Aufschwung in Deutschland wirkt sich damit, wenn auch etwas verzögert, positiv auf den Immobilienmarkt aus. Die seit dem Jahr 2000 im zyklischen Abschwung befindlichen Immobilienmärkte haben 2005 ihre Talsohle erreicht. Der Mietpreisverfall wurde gestoppt und die Leerstandsraten haben sich, wenn auch auf einem hohen Niveau, konsolidiert. Die folgende Grafik stellt den aktuellen Stand im Immobilienzyklus von Büroimmobilien in vier deutschen Großstädten beispielhaft dar.

Abbildung 2: Immobilienzyklus am Beispiel von Büroimmobilien 1

Büromieter nutzen die sich aus der aktuellen Marktverfassung ergebende Verhandlungsposition, um sich zu günstigen Konditionen attraktive Flächen hinsichtlich der Lage, Qualität und Effizienz zu sichern. Die Nachfrage der Mieter konzentriert sich somit auf ein ausgesuchtes, hochwertiges Teilsegment. Hochwertige leer stehende Mietflächen ziehen damit die komplette Nachfrage auf sich. Aufgrund zurückgehender Flächenfertigstellungen werden dem Markt zukünftig nur wenige hochwertige Flächen zur Verfügung stehen. Suboptimale Lagen oder nicht mehr zeitgemäße Gebäude werden dagegen derzeit kaum mehr nachgefragt. Ein aktives Asset Management bietet hier die Möglichkeit diese Mietflächen aufgrund der ansteigenden Flächennachfrage wieder zurück an den hochwertigen Markt zu bringen. 2

Neben der Marktentwicklung im Bereich der Vermietung zeichnen sich auch prägnante Veränderungen auf dem deutschen Immobilien-Investment Markt ab. Günstige Finanzierungskonditionen, die durch den Leverage-Effekt ³ bei hohem Fremdkapitaleinsatz eine deutliche Steigerung der Eigenkapitalrendite ermöglichen sowie das im europäi- ¹ vgl.EuroHypo (2006), S. 7, Stand (2006)

² vgl. EuroHypo (2006), S. 14ff

³ Durch den Leverage-Effekt kann bei geringem Risiko die Eigenkapitalrendite beträchtlich erhöht werden. Wichtig dabei ist, dass die Gesamtkapitalrentabilität immer über dem Fremdkapitalzinssatz liegt.

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 6

schen Vergleich tendenziell höhere Renditeniveau, locken vor allem ausländische In-vestoren auf den deutschen Investmentmarkt. Dabei ist der Anteil internationaler In-vestoren im Vergleich zu 2005 von 62% auf 75% gestiegen. Die ausländischen Inves-toren sind größtenteils global orientiert und kommen vor allem aus Großbritannien, Australien und den USA. Deutsche Käufer zeichneten sich für lediglich 18 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Sichtbar wird das Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien durch den sprunghaften Anstieg des Transaktionsvolumens. Im Jahr 2006 wurden mit 49,5 Mrd. € mehr als doppelt so viel in deutsche Gewerbeimmobilien investiert als im Vorjahr (20,5 Mrd. €).

In Abbildung 3 wird deutlich, dass neben dem Comeback von Büroimmobilien, die mit 18,3 Mrd. € ca. 37% des Investitionsvolumens ausmachen, im Jahr 2006 mit 38% auch wieder verstärkt Einzelhandelsimmobilien nachgefragt wurden. 1

Abbildung 3: Transaktionsvolumen nach Nutzungsart 2

Besonders hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang das stetig steigende Transaktionsvolumen der Portfolio-Verkäufe. Im Jahr 2006 wurden 58% aller Investitionen im Rahmen einer Portfoliotransaktion durchgeführt. Wichtige Beispiele hierfür sind das KarstadtQuelle Portfolio mit 4,5 Mrd. € und das Mars-Portfolio mit 2,1 Mrd. €.

¹ vgl. Jones Lang LaSalle (2006), S. 1

² vgl. Jones Lang LaSalle (2006), S. 1 (Stand: 31.12.2006)

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 7

Nachgefragt wurden insbesondere Portfolien, die verstärkt Immobilien mit Büro- oder Einzelhandelsnutzung enthalten.

Abbildung 4: Transaktionen ausländischer Investoren 1

Der Portfolio Markt wird sich aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage weiter dynamisch entwickeln. Zusätzlich steigt die Risikobereitschaft der Investoren mit der Konsequenz, dass zukünftig vermehrt Objekte zum Verkauf stehen werden, die zuvor nicht handelbar waren.

In der ersten Jahreshälfte 2007 wird ein Portfoliotransaktionsvolumen von mehr als 15 Mrd. € erwartet. Im Mittelpunkt des Investoreninteresses werden weiterhin Portfolien stehen, die Miet- und Wertsteigerungen versprechen und damit Spielräume für das Asset Management eröffnen. 2

¹ vgl. Jones Lang LaSalle (2006), S. 2 (Stand: 31.12.2006)

² vgl. Jones Lang LaSalle (2006), S. 3

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 8

2.3 Einführung der Real Estate Investment Trusts (REITs) in

Deutschland

Neben den Veränderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt durch den verstärkten Einstieg ausländischer Investoren ist eine weitere Belebung des Marktes durch die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REIT) zu erwarten. In Deutschland hat der Bundestag am 22. März 2007 das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen beschlossen. Durch die Zustimmung des deutschen Bundesrats am 30. März wurden rückwirkend zum 1. Januar 2007 damit REITs auch in Deutschland eingeführt. REITs wurden erstmals 1960 in den USA und mittlerweile auch in zahlreichen Europäischen Ländern eingeführt. Je nach nationaler Regelung können REITs unterschiedliche Rechtsformen haben. Nach deutschem Recht ist ein REIT eine börsennotierte Aktiengesellschaft und unterliegt damit den Bi-lanzierungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes. Kerngeschäft ist das Halten und die Bewirtschaftung von Immobilien, nicht aber das Handeln mit ihnen. Um dennoch eine flexible Umschichtung eines Immobilienportfolios zu ermöglichen, lassen es die gesetzlichen Regelungen zu, innerhalb von 5 Jahren die Hälfte des REIT-Porfolios und innerhalb von 10 Jahren das gesamte Portfolio umzuschlagen. 1

REITs erzielen damit ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke sowie aus Zinsgewinnen und aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. ² Sie sind verpflichtet 90% ihres Gewinns an die Aktionäre als Dividende auszuzahlen. ³ Im Gegensatz dazu müssen REITs weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer abführen. Die Besteuerung erfolgt damit ausschließlich bei den Anlegern nach ihren jeweiligen Steuersätzen. 4

Das Risikoprofil von REIT-Anteilen liegt aufgrund der Streuung innerhalb eines Immo-bilienportfolios im Mittelfeld zwischen Staatsschuldverschreibungen und einem direkten Investment in Immobilien. Mit einem Investment in diese Anlageform kann ein Anleger somit die Sicherheit eines nahezu konstanten Cashflows mit der Möglichkeit eines vergleichsweise schnellen und preiswerten Ausstiegs kombinieren.

Während die deutschen Non-Property-Unternehmen, wie z.B. Versicherungen sowie Industrie- und Handelsunternehmen, bislang bis zu 70 % ihrer betrieblich genutzten

¹ vgl. § 14 (1) ) REIT-G (Entwurf v. 12.01.2007)

² vgl. § 1 (2) REIT-G (Entwurf v. 12.01.2007)

³ vgl. § 12 (1) REIT-G (Entwurf v. 12.01.2007)

⁴ vgl. § 16 (1) REIT-G (Entwurf v. 12.01.2007)

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 9

Immobilien selbst halten, liegt die Quote in den USA lediglich bei 30 %. Ein Grund hierfür ist die bei einer Veräußerung in Deutschland anfallende Besteuerung der stillen Reserven. Der Gesetzgeber in Deutschland bietet bis Ende 2009 durch eine so genannte „Exit-Tax“ jedoch die Möglichkeit Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden sowie von Gebäuden steuerbegünstigt zu realisieren. ¹ Sofern die veräußerte Immobilie mindestens 5 Jahre dem Betriebsvermögen angehört, wird die Differenz zwischen Veräußerungsgewinn und Buchwert nur zur Hälfte von der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer erfasst. Damit sollen Anreize zu einer möglichst schnellen Entfaltung des REIT-Sektors in Deutschland gesetzt werden. Durch die Einführung der REITs wird vermutlich auch die Tendenz zur Trennung von Immobilieneigentum und Betreiberfunktion weiter beschleunigt werden. Beispiele für größere Outsourcing-Transaktionen in jüngerer Vergangenheit sind KarstadtQuelle oder die Deutsche Bank.

Die Integration bestehender Wohnimmobilien in REITs wurde vom Gesetzgeber ausgeschlossen. Befürchtungen über negative Auswirkungen am kommunalen Mietwohnungsmarkt zum Nachteil von wirtschaftlich schwächeren Mietergruppen haben den Gesetzgeber zum Ausschluss bewegt. Ausländische Beteiligungsfonds wie Cerberus, Terra Firma, Oaktree oder Fortress haben allein in den vergangenen fünf Jahren in Deutschland gut 600.000 Wohnungen im Wert von weit mehr als 20 Milliarden Euro gekauft. ² Für diese Fonds hätten sich die REITs neben offenen Immobilienfonds als ein zusätzliches Ausstiegsvehikel für die nicht-mieterprivatisierungsfähigen Wohnungsbestände angeboten. Einzige Ausnahme für die Investition von REITs in Wohnimmobilien sind Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 2006 erbaut worden sind. 3

¹ Deutscher Bundestag (2007), S. 17

² Frankfurter Allgemeine Zeitung (2006), S. 15

³ vgl. § 3 (9) REIT-G (Entwurf v. 12.01.07)

2 Der Immobilienmarkt im Wandel 10

2.4 Impulse aus der Entwicklung des Immobilienmarktes

Der Deutsche Immobilienmarkt ist durch den wirtschaftlichen Aufschwung in Verbindung mit dem drastischen Einsteig ausländischer Investoren sowie durch die Einführung von REITs in eine starke Phase der Veränderung eingetreten.

Durch die vom Gesetzgeber beschlossene Einführung von REITs in Deutschland wurde neben Immobilienfonds eine weitere interessante Plattform zur Investition in Immobilien geschaffen. Ziel der REITs ist es, die Erträge aus den Immobilien zu steigern und damit den Wert zu erhöhen.

Durch die hohe Immobiliennachfrage der letzten Jahre sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen und haben damit zu einer Verringerung der Immobilienrendite geführt. Zusätzlich wird durch die steigenden Kapitalmarktzinsen die Schere zwischen Kapitalmarktzinsen und Immobilienrendite enger.

In letzter Zeit wird daher verstärkt nach Mitteln und Wegen zur Wertschöpfung und damit zur Steigerung des Ertragswertes der Immobilie innerhalb kurzer Haltedauern gesucht. Durch die positive Entwicklung des Immobilienmarktes und die dadurch steigende Risikobereitschaft der Investoren treten nun auch Objekte an den Markt, die zuvor aufgrund ihrer Lage oder ihrer Objekteigenschaften nicht handelbar waren. Besonders leer stehende Mietobjekte und Objekte mit kurzen Mietvertragslaufzeiten werden dabei als Chance gesehen.

Objekte dieser Art sind auch in vielen Immobilienportfolios enthalten. Durch die steigende Renditeerwartung der Investoren stehen von nun an Objekte mit großem Wertschöpfungspotenzial im Focus. Im Rahmen eines aktiven Asset Managements werden sämtliche Immobilienobjekte im Portfolio gezielt analysiert und Strategien zur Wertschöpfung im Hinblick auf das Gesamtportfolio entwickelt.

Im folgenden Kapitel wird der Begriff Real Estate Asset Management erläutert sowie die Aufgaben des Asset Managers und die einzelnen Leistungsbereiche vorgestellt.