I

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis.   I

Abbildungsverzeichnis   II

Abk  ürzungsverzeichnis.  III

1.  Abschnitt: Charakterisierung von Private Equity.  1

A.  Abgrenzung zu Venture Capital.  1

B.  Die Historie von Private Equity  2

C.  Bedeutung in der Immobilienwirtschaft  3

D.  Grundlagen der Attraktivität der Anlagekategorie PE.  4

I.  Auswirkungen von Basel II  4

II.  PE-Finanzierung in der Unternehmensnachfolge.  6

2.  Abschnitt: Finanzierungs- und Anlagealternative Private Equity.  7

A.  Anlageformen von PE.  7

I.  Direkte Beteiligungen  7

II.  Indirekte Beteiligungen.  7

a)  Private Equity Fonds  7

b)  Dachfonds-Konzeptionen  7

III.  Nachteile von Private Equity - Immobilienfonds  8

a)  Probleme bei der Besteuerung von Private Equity - Fonds  8

B.  Exit-Varianten bei Private Equity  9

3.  Abschnitt: Private Equity in der Projektentwicklung.  11

A.  Die Rolle von PE in der Projektentwicklung / Projektfinanzierung.  11

a)  Risiken in der Projektentwicklung  11

b)  Anforderungen an Transparenz  11

B.  PE als High Yield Anlageprodukt.  11

I.  Real Estate Private Equity Investments  12

II.  Mezzanine Investments  13

C. Beispiel für einen Projektentwicklungsfonds ........................................... 14

Schlussbemerkung............................................................................................. 16

Anhang ...............................................................................................................IV

Quellenverzeichnis ............................................................................................. V

II

Abbildungsverzeichnis   

ABBILDUNG  1: FINANZIERUNGSSTUFEN UND BETEILIGUNGSFORM.  

ABBILDUNG  2: MÖGLICHE GESELLSCHAFTSSTRUKTUR EINER PRIVATE EQUITY -  

PROJEKTFINANZIERUNG   

ABBILDUNG  3: RENDITEN IM JAHRESVERGLEICH  

ABBILDUNG  4: IMMOBILIEN-FONDSSPEKTRUM FÜR PE  

Abkürzungsverzeichnis

AG GmbH hrsg. IPO IRR KG KGaA o.V. p.a. pro anno

PE SPD UK US VC Venture Capital

Abgrenzung zu Venture Capital 1

1. Abschnitt: Charakterisierung von Private Equity

Wenn von „Private Equity“ (PE) gesprochen wird, dann sind damit Eigenkapitalbeteiligungen und eigenkapitalähnliche Beteiligungen, also externes Beteiligungskapital an nicht börsennotierten Unternehmen gemeint. ¹ Eng damit verbunden ist der Beg-

riff Venture Capital (VC). Die Beziehung von PE und VC wird in der Literatur und regional unterschiedlich betrachtet und soll in dieser Arbeit mit beleuchtet werden..

A. Abgrenzung zu Venture Capital

In Europa werden beide Begriffe auch synonym verwendet. In den USA hingegen ist VC eine Untermenge von Private Equity: Als VC gilt dort nur das Kapital, das für frühere Wachstumsphasen eines Unternehmens verwendet wird. 2

Im Allgemeinen wird PE/VC von Unternehmen in kritischen Phasen ihrer Entwicklung benutzt, um so mit einem weiteren finanziellen Anschub diese überwinden zu können. Je nach dem, in welcher Phase sich das Unternehmen gerade befindet, wird unterschieden, ob es sich um PE oder VC handelt. In der folgenden Grafik sind die einzelnen Phasen und die Zuordnung der Begriffe gut ersichtlich.

¹ Vgl. Rey, M.W. / Röver, J.-H., Globale Projektfinanzierung, 2001

² Vgl. Gajo, M., PE in Deutschland, 2002

³ entnommen aus: Graf, St. / Gruber, A. / Grünbichler, A., Alternative Anlagekategorien, 2001, S.26

Die Historie von Private Equity 2

Venture Capital wird vor allem in den Frühphasen einer Unternehmung eingesetzt, also bei Entwicklung der Unternehmensidee (Seed), Gründung des Unternehmens (Early Stage) und letztendlich in der Ausdehnungsphase (Later Stage/Expansion) der Unternehmung. Hier werden die zusätzlichen Gelder als Anschubfinanzierung benötigt. Genau aus dieser Verwendung für Wachstumsphasen leitet sich die deutsche Anwendung des Wortes Wachstumsfinanzierung für VC und PE ab. Als Private Equity wird die Finanzierung in den späteren Phasen definiert. In Vorbereitung des Verkaufs oder des Börsengangs (Bridge/Pre-IPO), eventuell kommenden Eigentümerwechseln (Buyout) oder auch aus speziellen Notsituationen (Distressed/Turnaround) erwächst Eigenkapitalbedarf für die Unternehmung.

Die Anleger des PE/VC wollen sich im Großen und Ganzen nicht dauerhaft zum Anteilseigner des Unternehmens etablieren, vielmehr liegt die Intention darin, sich von neuen Gesellschaftern ablösen zu lassen, dies jedoch nur nach eingetretenem Markterfolg. In diesem Fall wird auch der Weg einer Veräußerung an einen Großinvestor in Erwägung gezogen. 4

Für das allgemeine Verständnis der Problematik und um die Unterschiede zur Immobilienbranche deutlich machen zu können, ist es notwendig, zunächst kurz Private Equity - wie eben geschehen - in seiner ursprünglichen Verwendung zur Unternehmensfinanzierung zu beleuchten. In der Immobilienwirtschaft wird nicht das Unternehmen, sondern eher die Projekte der Entwickler mit dieser Finanzierungsalternative unterstützt, zur genauen Abgrenzung der Problematik in dieser Branche aber später mehr (unter Abschnitt 1, Punkt C).

B. Die Historie von Private Equity

Die Verbreitung von Private Equity hat seit Beginn der achtziger Jahre vor allem im angelsächsischen Raum zunehmend eingesetzt. Seit Mitte der neunziger Jahre war auch in Kontinentaleuropa ein erheblicher Wachstumsschub zu verzeichnen. 5

In der Unternehmensfinanzierung bildete Private Equity so den am schnellsten wachsenden Bereich der Jahre bis 2000. Anfang 2000 hatte der Mittelzufluss einen absoluten Höhepunkt erreicht. ⁶ Bedingt durch sehr hohe zweistellige Renditen waren

völlig übertriebene Erwartungen entstanden. Doch „die Euphorie der vergangenen Jahre ist einem gewissen Realismus gewichen“ ⁷ . In 2001 erlitt der Markt für PE weltweit

einen massiven Einbruch, die Investitionen gingen im Vergleich zum Vorjahr um fast

⁴ Vgl. Cramer, J.E.C., Innovative Kapitalanlagekonzepte, 2000, S. 163

⁵ Vgl. Kraft, V., Turnaround Investitionen, 2001, S.29

⁶ Vgl. Guthoff, M., Börsenklima, 2002, S.244

⁷ Wehrhahn, D., Granville Baird-Studie, 2002