Wissenschaftliche Studie
in Zusammenarbeit mit Immobilienkontor Schauer & Schröll GmbH

Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten hinsichtlich ihrer natürlichen Flächenumsatzzahlen:
Ein Berechnungsmodell zur Identifikation von Mindestumsätzen durch endogene Markteinflüsse

Cornelia Sorge
Monika Ulmer

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ...I
Abbildungsverzeichnis ...IV
Tabellenverzeichnis ...VI
Abkürzungsverzeichnis ...VII

1 Einführung ...1
1.1 Ausgangslage ...1
1.2 Zielsetzung und Herangehensweise ...2
1.3 Der exogene Flächenumsatz als Kenngröße von Büroimmobilienmärkten ...4
1.4 Aufbau der Arbeit ...5

2 Analyse von Immobilienmärkten ...8
2.1 Einführung in die Immobilienwirtschaft ...8
2.1.1 Begriffsdefinition ...8
2.1.2 Eigenschaften von Immobilienmärkten ...8
2.1.3 Akteure auf dem Immobilienmarkt ...13
2.1.4 Der Immobilienzyklus und seine Prognose ...17
2.1.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends ...22
2.2 Der Büroimmobilienmarkt als Teil des Immobilienmarktes ...23
2.2.1 Charakteristik von Büroimmobilienmärkten ...23
2.2.2 Immobilien-Marktanalyse ...25
2.2.2.1 Einführung ...25
2.2.2.2 Immobilienmakler ...27
2.2.2.3 Markt- und Immobilienforschungsinstitute ...27
2.2.2.4 Behörden ...28
2.2.3 Geometrische Kennzahlen ...30
2.2.3.1 Definitionen ...30
2.2.3.2 Der Flächenumsatz und seine Bedeutung für den Büroimmobilienmarkt ...33
2.2.3.2.1 Flächenberechnungen bei Immobilien ...33
2.2.3.2.2 Der Flächenumsatz im Zusammenhang mit anderen Kennzahlen ...36
2.2.3.2.3 Die Prognose des Flächenumsatzes ...43
2.2.4 Wirtschaftlichkeitskennzahlen und Immobilien-Indizes ...44
2.2.4.1 Begriffsdefinitionen ...44
2.2.4.2 Rendite-Kennzahlen ...46
2.2.4.3 Immobilien-Indizes ...49
2.2.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends ...55
2.3 Die Erhebung von Nutzeranforderungen in Bezug auf die Standortwahl bei Büroimmobilien ...57
2.3.1 Einführung ...57
2.3.2 Grundlagen der Standortwahl ...57
2.3.2.1 Einführung ...57
2.3.2.2 Standortbegriff ...58
2.3.2.3 Informationsgewinnung ...59
2.3.2.4 Standortfaktoren ...61
2.3.2.5 Standort- und Marktanalyse ...66
2.3.2.6 Standortbewertung ...67
2.3.3 Die Standortwahl der Anbieterseite ...67
2.3.4 Die Standortwahl der Nachfragerseite ...70
2.3.4.1 Ziele von Investoren ...70
2.3.4.2 Ziele von Nutzern ...71
2.3.4.4 Branchenspezifische Standortwahl und Clusterbildung ...74
2.3.5 Bewertungsmethoden ...75
2.3.5.1 Quantitative Bewertungsmethoden ...75
2.3.5.2 Qualitative Bewertungsmethoden ...75
2.3.5.2.1 Einführung ...75
2.3.5.2.2 Checklisten-Verfahren ...76
2.3.5.2.3 Rangreihen-Verfahren ...77
2.3.5.2.4 Nutzwert-Analyse ...77
2.3.5.2.5 Conjoint-Analyse ...80

3 Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes ...82
3.1 Definition des Flächenumsatzes ...82
3.1.1 Flächenumsatz durch Mieter ...82
3.1.2 Definitionsmodell des Flächenumsatzes ...83
3.1.2.1 Definition des endogenen Flächenumsatzes ...84
3.1.2.2 Definition des exogenen Flächenumsatzes ...84
3.1.2.3 Zusammenfassung ...85
3.2 Berechnungsmodell des endogenen Flächenumsatzes ...87
3.2.1 Einleitung ...87
3.2.2 Wahl des Modells ...87
3.2.2.1 Systematik der Modelle ...88
3.2.2.2 Bestehende Modelle der Flächennachfrage ...99
3.2.2.3 Begründung der Modellwahl ...106
3.2.3 Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz ...110
3.2.3.1 Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten ...111
3.2.3.1.1 Anzahl der Bürobeschäftigten ...111
3.2.3.1.2 Flächenkennziffer ...117
3.2.3.2 Zeitrestriktionen durch Mietverträge ...121
3.2.3.3 Einflüsse auf das Umzugsverhalten der Mieter ...121
3.2.3.3.1 Zwänge ...124
3.2.3.3.2 Unzufriedenheit mit Mikrostandort und Objekt ...124
3.2.3.3.3 Konjunkturelle und strukturelle Entwicklungen ...130
3.2.3.3.4 Strategische Entscheidungen ...132
3.2.3.4 Verweildauer als Messgröße des Umzugsverhaltens ...133
3.2.4 Zusammenfassung und Erläuterung des Modells ...133

4 Empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarktes München ...137
4.1 Ausgangslage auf dem Büroimmobilienmarkt München ...137
4.1.1 Der Standort München ...137
4.1.2 Die aktuelle Situation auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt ...141
4.2 Zielsetzung und Vorgehensweise der empirischen Untersuchung ...143
4.2.1 Aufbau der Untersuchung ...143
4.2.2 Datenstandardisierung und Fragebogendesign ...144
4.2.3 Horizont der Befragung ...146
4.3 Auswertung und Interpretation der Einflussgrößen ...147
4.3.1 Zusammensetzung der Stichprobe ...147
4.3.1.1 Flächenkennziffer ...151
4.3.1.2 Mietvertragsdauer ...155
4.3.1.3 Verweildauer ...157
4.3.1.4 Umzugsursachen ...159
4.3.1.4.1 Zwänge ...160
4.3.1.4.2 Umzugsentscheidungen ...160
4.4 Berechnung des endogenen Flächenumsatzes ...161
4.4.1 Zusammenfassung der Eingangswerte ...161
4.4.2 Berechnung ...162
4.4.3 Simulation einer Zeitreihe ...164
4.4.4 Plausibilitätsabgleich durch Gegenrechnung mit Bestandsdaten ...168
4.4.5 Berechnung des konjunkturbereinigten endogenen Flächenumsatzes ...169
4.4.6 Analyse des endogenen Flächenumsatzes ...170
4.4.6.1 Allgemeine Analyse ...170
4.4.6.2 Abgrenzung von exogenen Einflüssen ...173
4.5 Weitere Nutzerpräferenzen ...177
4.5.1 Anforderungsprofile nach Standort- und Objektkriterien ...177
4.5.2 Branchencluster ...179
4.6 Kritische Betrachtung ...181
4.6.1 Methodische Kriterien ...181
4.6.2 Inhaltlich-konzeptionelle Kriterien ...183

5 Zusammenfassung und Interpretation zu einer Kennzahl ...185
5.1 Zusammenfassung und Evaluation ...185
5.1.1 Zusammenfassung ...185
5.1.2 Evaluation des Modells ...186
5.2 Der endogene Flächenumsatz als Kennzahl zum Vergleich von Büroimmobilienmärkten ...187
5.2.1 Der Basisindikator der endogenen Eigendynamik ...188
5.2.2 Der EDEX – ein konjunkturunabhängiger Indikator der Eigendynamik ...188
5.2.3 Quotenbildung aus endogenem und exogenem Umsatz ...190
5.3 Weiterer Forschungsbedarf ...190
5.3.1 Anwendung des Berechnungsmodells und Bestätigung der Aussagekraft der Kennzahl ...190
5.3.2 Erforschung von Umzugsursachen von Unternehmen ...190
5.3.3 Allgemeiner Forschungsbedarf ...191
5.4 Ausblick und Resümee ...193

Literaturverzeichnis ...194
Anhangsverzeichnis ...207

Management Summary

Den Bedarf an Neubauflächen frühzeitig zu erkennen, ist für die Bauwirtschaft eine Information von zentraler Bedeutung. Das Phänomen des Schweinezyklus, der durch die Verzögerung zwischen entstehender Nachfrage und bereitgestelltem Angebot entsteht, ist hier durch Zeitund Kapital-Intensität besonders ausgeprägt. Wirtschaftliche Einbrüche wie die gegenwärtige „Finanzkrise“ führen zu zusätzlichen Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Situation. Auf den Immobilienmärkten stellt sich zu diesem Zeitpunkt für Beteiligte an Projekt-Entwicklungen als auch für Bestandshalter die Frage, wie sich die zukünftige Nachfrage nach Mietflächen verhalten wird.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt mit der Analyse und Berechnung des Flächenumsatzes als Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten. Der Flächenumsatz bildet diese Nachfrageseite des Mietmarkts ab. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, „die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet […] werden“. Die Prognose des Flächenumsatzes gestaltet sich als schwierig, da dieser schwer messbaren konjunkturellen Einflüssen unterliegt. Bislang existiert in der Literatur kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes eines Büromarkts - ein Überblick über international bestehende verwandte Modelle, wie zur Ermittlung der Neuflächen-Nachfrage wird in der Arbeit erstmals gegeben.

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die in einem vorhandenen Büromarkt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird. Dieser Umsatz wird durch die Verfasserinnen als „endogener Flächenumsatz“ definiert. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Untersuchung der Konjunktursensitivität dieses Flächenumsatzes. Um diesen endogenen Flächenumsatz ermitteln zu können, wurde zunächst ein Definitions-Modell entwickelt, in dem die Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt wurden. Dieses Definitions-Modell bildet den Marktmechanismus ab und ist Grundlage für das Berechnungs-Modell.

Die für das Berechnungs-Modell erforderlichen Eingangsdaten wurden durch eine empirische Studie gewonnen, die mit Unterstützung des Immobilienkontors Schauer & Schöll GmbH, München, am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München erstellt wurde. Die empirische Studie deckt hierbei mit 773.134 qm Mietfläche 5,69% des gesamten Münchner Büroimmobilienmarkts ab. Ein weiterer Schwerpunkt der Datenerhebung lag auf der Ermittlung der Umzugsursachen von Unternehmen und ihrem Einfluss auf die Umzugsentscheidung.

Die Auswertung der Studie ergibt, dass der endogene Teil-Flächenumsatz im Jahr 2008 68% des Gesamt-Flächenumsatzes ausmacht. Der exogene Teil-Flächenumsatz durch neue Marktteilnehmer beträgt entsprechend 32%. Der endogene Flächenumsatz unterliegt dabei zu 60% konjunkturunabhängigen und zu 40% konjunkturabhängigen Einflussfaktoren. Übertragen auf den Gesamt-Flächenumsatz beträgt der bestätigte konjunkturunabhängige Anteil 41%.

Dieser konjunkturunabhängige Anteil des Gesamt-Flächenumsatzes ist ein Ausdruck für die konjunkturbereinigte Flächenumsatz-Eigendynamik (ED) eines Büromarktes und kann durch eine neu entwickelte Kennzahl zum Ausdruck gebracht werden:

EDEX München = 41%

Der EDEX kann somit als Vergleichskriterium zwischen Büroimmobilienmärkten dienen. Auch das Verhältnis des endogenen Flächenumsatzes zum Gesamtflächenumsatz kann in Form einer Verhältniskennzahl die Umwälzungsaktivität der bisher ansässigen Marktteilnehmer zum Ausdruck bringen und so einen weiteren Hinweis auf die Konjunkturunempfindlichkeit des Gesamt-Flächenumsatzes eines Büromarkts geben.
 

1 Einführung

1.1 Ausgangslage

Der Büromarkt München ist mit 21,7 Mio. qm Bürofläche der größte Markt in Deutschland sowie der drittgrößte Markt in Europa. Seine immobilienwirtschaftliche Bedeutung ist dem entsprechend hoch und bietet für die Marktteilnehmer viele Chancen aber auch Risiken. Durch die weitere wissenschaftliche Untersuchung von Einflussfaktoren auf die Entwicklung von Büromärkten lassen sich diese Risiken bei der Vermarktung, Investition und Finanzierung von und in Immobilien weiter minimieren.

Ein wichtiger Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten ist der Flächenumsatz. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, „die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden“.¹ Die vorliegende Arbeit konzentriert sich hierbei ausschließlich auf die Vermietung, nicht auf den Verkauf oder das Leasing von Büroimmobilien.

Der Flächenumsatz bildet also die Flächen-Nachfrage eines Büromarkts ab. Im Zusammenspiel mit dem vorhandenen Flächen-Angebot bilden sich sowohl der Mietpreis als auch die erzielbaren Kaufpreise und Renditen. Die Kennzahl des Flächenumsatzes ist demnach von großem Interesse für die Marktteilnehmer, um den Büromarkt möglichst präzise beurteilen zu können. In den Büromarktberichten der großen Maklerunternehmen nimmt die Angabe des Flächenumsatzes deshalb eine zentrale Stellung ein.

Im Vergleich zur Angebotsseite, die verhältnismäßig gut über die Leerstands- und Neuflächenerfassung ermittelt werden kann, ist die Prognose der Nachfrageseite eines Markts erheblich schwieriger. Dies liegt hauptsächlich daran, dass auf die Nachfrageseite konjunkturell bedingte Einflüsse eingehen, die häufigen und ausgeprägten Schwankungen unterliegen.

Es gibt in der Literatur bislang kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes. Jedoch gibt es zahlreiche Ansätze, die sich mit der Ermittlung des Bedarfs an neu zu bauenden Flächen beschäftigen. Hierauf wird in Kapitel 3.2.2.2 noch ausführlich eingegangen.

Allen diesen Modellen ist gemeinsam, dass der Flächenbedarf hauptsächlich als konjunkturgesteuerte Gesamtgröße gesehen wird. Auch Entwickler von Büroimmobilien konzentrieren sich meist lediglich darauf, ob konjunkturell bedingte zusätzliche Nachfrage nach Flächen entstehen wird, die - bei nicht ausreichendem Angebot - durch neue Bürogebäude bedient werden muss.

Bisher nicht untersucht ist dagegen das Teil-Flächenumsatzpotential derjenigen Unternehmen, die bereits am Markt ansässig sind. Entsprechend unbekannt sind sowohl die Einflussfaktoren für diesen Teil des Flächenumsatzes als auch sein Anteil am Gesamt- Flächenumsatz.
 

1.2 Zielsetzung und Herangehensweise

Das Ziel der Arbeit ist die erstmalige Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die im vorhandenen, abgegrenzten Markt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird. Da dieser Teil-Flächenumsatz durch den vorhandenen Markt verursacht wird, wird er durch die Verfasserinnen als „endogener Flächenumsatz“ eines Büromarktes definiert.

Im Vergleich zum Gesamt-Flächenumsatz unterliegt der endogene Flächenumsatz deutlich anderen Einflussfaktoren. Es besteht die Vermutung, dass ein hoher Anteil dieses Flächenumsatzes nicht durch konjunkturabhängige, sondern durch konjunkturunabhängige Einflussfaktoren, wie zum Beispiel die Standortunzufriedenheit, verursacht wird.

Um ein Modell zur Berechnung des endogenen Flächenumsatzes entwickeln zu können, sollen die Einflussfaktoren auf den Gesamt-Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt werden. Der Gesamt-Flächenumsatz lässt sich so in einem ersten Schritt wie nachfolgend dargestellt aufteilen:

Abbildung 1: Aufteilung des Gesamtflächenumsatzes²
[Abbildung kann in Vorschau nicht darstellt werden - Anm. der Red.]

In einem zweiten Schritt sollen dann die Einflussfaktoren des endogenen Flächenumsatzes weiter identifiziert und untersucht werden.

Die Überlegung hierbei ist, dass die Umzugsentscheidung von Unternehmen verschiedene Ursachen haben kann. Zum einen sind konjunkturell oder strategisch bedingte Motive denkbar, wie beispielsweise Vergrößerung oder Verkleinerung des Unternehmens. Zum anderen entsteht Flächenumsatz auch aus Motiven der Standortunzufriedenheit, also der Unzufriedenheit des Mieters mit bestimmten Immobilien-Eigenschaften wie beispielsweise dem Mikrostandort, den Eigenschaften des Gebäudes und der Kosteneffizienz. Solche qualitativen Einflüsse auf den Flächenumsatz wurden bisher nicht ausreichend beachtet und untersucht.

Abbildung 2: Aufteilung des endogenen Flächenumsatzes³
[Abb. kann in Vorschau nicht dargestellt werden - Anm. der Red.]

In Abhängigkeit von seinen verschiedenen Einflussgrößen verändert sich der endogene Flächenumsatz - ebenso wie der Gesamt-Flächenumsatz – stetig. Da er durch die am Markt vorhandenen Unternehmen verursacht wird, kann er auch als Mindest-Flächenumsatz eines Büromarkts gesehen werden.

Anhand der neu gewonnenen Erkenntnisse zur Zusammensetzung des Gesamt- Flächenumsatzes soll nun erstmalig ein Berechnungs-Modell zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes entwickelt werden.

Die für dieses Berechnungs-Modell erforderlichen Daten sollen durch eine empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München gewonnen werden. In dieser Studie werden quantitative Eingangsgrößen wie die Mietvertragslaufzeit, die Verweildauer am Standort und die beanspruchte Mietfläche pro Bürobeschäftigtem erhoben.
Ein weiterer Schwerpunkt der Datenerhebung liegt auf der Ermittlung der Umzugsursachen von Unternehmen und ihrem Einfluss auf die Umzugsentscheidung.

Mit den Ergebnissen der breit angelegten empirischen Studie sollen jedoch auch Informationen über verschiedene Dimensionen des Umzugsverhaltens von Unternehmen gewonnen werden, die zum Teil für weiterführende Arbeiten relevant sind. Hiermit sind unterschiedliche Aspekte der Nutzerzufriedenheit gemeint, wie beispielsweise konkrete stadträumliche Präferenzen oder auch allgemein gültige Kriterien der wahrgenommenen Gebäudequalität. Besonderes Augenmerk wird hierbei auf die Standortzufriedenheit und die Möglichkeit ihrer Messbarkeit gelegt.
Ein weiteres Nebenziel ist die auf den Standort München zugeschnittene Ermittlung von branchenspezifischen Standortpräferenzen durch die Beobachtung von Wanderungsbewegungen und Agglomerationstendenzen. Aussagen darüber, welche Gebiete sich rückläufig entwickeln und welche Gebiete im Aufschwung begriffen sind, sind dabei nicht nur für die Marktteilnehmer, sondern auch in städtebaulicher Hinsicht relevant.

[...]

1 Vgl. o.V.: Definitionssammlung zum Büromarkt, Stand 10. Juni 2008. Hrsg. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 2. Aufl. Wiesbaden 2008, S.4.

2 Eigene Darstellung

3 Eigene Darstellung