Kurzfassung

Das Finanzierungsgeschäft mit Bauträgern hat für Banken eine lange Geschichte. Dabei trifft man aktuell vermehrt auf Finanzierungsanfragen aus dem Bereich Immobiliensanierung, die mit besonderen Risiken aufwarten. Hier gilt es, für die finanzierende Bank als kompetenter Ansprechpartner zu Verfügung zu stehen, um zum einen das Projekt und zum anderen den Bauträger zu bewerten.

In Bezug auf diese anspruchsvolle Aufgabe werden in dieser Arbeit zunächst allgemeine Grundlagen der Bauträgerfinanzierung sowie der Sanierung erarbeitet. Folgend wird die Kreditprüfung ausführlich erläutert und dabei auch die Risiken und die Besonderheiten der Finanzierung von Immobiliensanierung ausgearbeitet. Letztlich erfolgt im Konsens des Bauträgerkreditvertrags eine Erläuterung zur Absicherung, kredittechnischen Durchführung sowie der Reduzierung von Risiken.

Diese Arbeit stellt somit eine strukturierte Hilfestellung für bauträgerfinanzierende Kreditinstitute dar, um fundierte Kreditentscheidungen zu treffen. Dabei wird kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben.

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Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungsverzeichnis.  V

Abbildungsverzeichnis   VI

1  Einleitung  1

2  Grundlagen der Bauträgerfinanzierung  2

2.1  Beteiligte und ihre Aufgaben  2

2.1.1  Bauherr  2

2.1.2  Baubetreuer und Bauträger.  3

2.2  Baumodelle.  3

2.3  Bauträgervertrag und maßgebliche Rechtsvorschriften  5

2.3.1  Bauträgervertrag.  5

2.3.2  MaBV  6

3  Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien  7

3.1  Konzepte zur Erneuerung.  7

3.1.1  Sanierung.  7

3.1.2  Modernisierung  8

3.2  Rechtliche Behandlung  8

3.2.1  Bestandsschutz  9

3.2.2  Steuerrechtliche Behandlung.  10

4  Kreditprüfung und Rating durch das finanzierende Kreditinstitut  11

4.1  Beurteilung des Bauträgers  12

4.1.1  Management und Organisation  12

4.1.2  Controlling und Projektsteuerung  13

4.1.3  Vertrieb.  14

4.1.4  Bisherige Projekte  15

4.1.5  Ertrags- und Vermögenslage.  15

4.1.5.1  Besonderheiten der unterjährigen betriebswirtschaftlichen Auswertung.  16

4.1.5.2  Beurteilung des Jahresabschluss  16

4.1.5.2.1  Anlagevermögen  17

4.1.5.2.2  Unfertige Bauleistungen.  17

4.1.5.2.3  Erhaltene Anzahlungen - Abschlagszahlungen - Vorauszahlungen  18

4.1.5.2.4  Bilanzkennziffern  19

4.1.5.2.5  Beurteilung der Gewinn- und Verlustrechung  20

4.2  Beurteilung des Projekts.  21

4.2.1  Objektanalyse  21

4.2.1.1  Verkehrswert und Beleihungswert  22

4.2.1.2  Wertermittlung  23

4.2.2  Standortanalyse  24

4.2.2.1  Makrostandort  25

4.2.2.2  Mikrostandort  26

4.2.2.3  Konkurrenzobjekte  26

4.2.3  Kosten,- Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse  27

4.2.4  Bewertung des Bauträgerkonzepts und der Vertriebsmaßnahmen  27

4.3  Besondere Risiken im Rahmen der Bauträgerfinanzierung  28

4.4  Spezielle Erweiterung der Beurteilung bei Immobiliensanierungen.  29

III

5  Bauträgerkreditvertrag  31

5.1  Die Absicherung von Bauträgerkrediten.  32

5.2  Kredittechnische Durchführung von Bauträgerfinanzierungen  32

5.3  Maßnahmen zur Risikoreduzierung und Risikobegrenzung  33

6  Zusammenfassung.  35

A.  Anhang  i

A.1  Situation am Deutschen Wohnungsmarkt  i

A.2  Rechtliche Rahmenbedingungen.  iii

A.2.1  BGB und Gewährleistung  iii

A.2.2  Gewerbeordnung  v

A.3  § 3 MaBV  v

A.3.1  Fälligkeitsvoraussetzungen und Ratenplan  v

A.3.2.  Pfandfreigabeverpflichtungserklärung  vii

A.4  § 7 MaBV  vii

A.5  Sonstige Regelungen der MaBV  viii

A.6  Lebenszyklus der Immobilie  ix

A.7  steuerrechtliche Behandlung  x

A.7.1  §10 f EStg.  x

A.7.2  §7 i,h EStg  xi

A.8  Wertermittlung  xiii

A.8.1  Sachwertverfahren.  xiii

A.8.2  Ertragswertverfahren.  xiv

A.  9 Frühindikatoren  xvi

Literaturverzeichnis.   36

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Abkürzungsverzeichnis

AfA Abschreibung für Abnutzung AGB-Gesetz Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen AGBG Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch BAUGB Baugesetzbuch BGB Bürgerliches Gesetzbuch BWA Betriebswirtschaftliche Auswertungen BV Berechnungsverordnung bzgl. bezüglich bzw. beziehungsweise d.h. dass heißt DIN Deutsche Industrie Norm etc. et cetera (lat.: und so weiter) evtl. eventuell GbR Gesellschaft des bürgerlichen Rechts GewO Gewerbeordnung gg. gegen ggf. gegebenenfalls HGB Handelsgesetzbuch i.d.R. in der Regel insbes. insbesondere KWG Kreditwesengesetz MaBV Makler- und Bauträgerverordnung qm Quadratmeter sog. so genannt u. U. unter Umständen i.S.d. im Sinne des VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen WEG Wohnungseigentümergemeinschaft WertV Wertermittlungsverordnung z. B. zum Beispiel ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung

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Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Wohnungsbestand in Deutschland  

Abbildung  2: Wohnflächenentwicklung  

Abbildung  3: Prognose der Wohnflächenentwicklung  

VI

1 Einleitung

In Deutschland kaufen Eigennutzer oder Investoren Eigentumswohnungen oder Eigenheime typischerweise von einem Bauträger. Altbausanierungen gewinnen dabei zunehmend an Bedeutung. Es lässt sich ein Trend erkennen, dass das Wohnen in einem sanierten Altbau dem Wohnen in einem Neubau vorgezogen wird. Bauträger haben es allerdings seit dem viel zitierten „Fall Schneider“ im Jahr 1994 schwerer, die Banken für die Kreditvergabe derartiger Projekte zu gewinnen. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass aufgrund der hohen Volumina derartiger Engagements ein Kreditinstitut in existenzielle Bedrängnis gebracht werden kann, wenn während der Finanzierung Risiken virulent werden, die zu Beginn der Finanzierung nicht oder nur unzureichend identifiziert und damit auch nicht angemessen in das Pricing oder die Kreditentscheidung mit einbezogen worden sind. Die Sanierung von Bestandsimmobilien stellt dabei eine besondere Herausforderung dar, bestehen hierbei doch zusätzliche Risiken die individuell zu bewerten und zu berücksichtigen sind.

Um zu verhindern, dass ein Kreditinstitut Kredite mit ungedeckten oder nicht quantifizierten Risiken in die Bücher aufnimmt, ist es erforderlich, dass die zuständigen Mitarbeiter eines Kreditinstituts in der Lage sind, sowohl zu beurteilen, ob und unter welchen Voraussetzungen das vom Bauträger vorgestellte Projekt finanzierbar ist, als auch, welche Risikopotentiale sich aus den anderen geschäftlichen Aktivitäten des Kunden für das Kreditinstitut ergeben können.

Vor diesem Hintergrund soll in dieser Arbeit die Bewertung eines Bauträgerprojekts sowie des Bauträgers selbst, als auch das Risiko einer Bauträgerfinanzierung herausgearbeitet werden, welche als Entscheidungs- und Bewertungsgrundlage für eine Kreditentscheidung die wichtigsten Informationen bereitstellt.

Dazu werden im zweiten und dritten Kapitel die Grundlagen der Bauträgerfinanzierung sowie der Sanierung von Bestandsimmobilien näher erörtert. Hierbei wird neben den Beteiligten auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen eingegangen. Die Beurteilung des Bauträgers sowie des Projekts bilden die zentralen Themen des vierten Kapitels. Dabei werden zusätzlich die besonderen Risiken der Bauträgerfinanzierung sowie der Immobiliensanierung erörtert. Im fünften Kapitel wird auf den Bauträgerkreditvertrag und die Möglichkeiten zur Risikoreduzierung und -begrenzung eingegangen. Mit einer kurzen Zusammenfassung endet diese Ausarbeitung und weist dabei nochmals auf die gegenwärtigen Veränderungen hin.

1

Im Anhang werden u. a. Themen wie die Makler und Bauträgerverordnung, steuerrechtliche Rahmenbedingungen oder auch Wertermittlungsverfahren, aufbauend auf den Ausführungen im Haupttext, näher erläutert und geben somit überaus notwendige Zusatzinformationen zum Thema dieser Arbeit.

2 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung

Bauträgerfinanzierungen dienen der Erstellung von überwiegend wohnwirtschaftlichen Objekten, wobei es regelmäßig das Ziel ist, Einheiten aufzuteilen und einzelne Einheiten an Eigennutzer oder Kapitalanleger zu verkaufen, aus deren Verkaufserlös die Bauträgerfinanzierung zurückgeführt wird. ¹ Nach Art des Bauvorhabens sind Wohnungs-, Gewerbe- und Wirtschaftsbaumaßnahmen zu unterscheiden, wobei eine Differenzierung zwischen Neubaumaßnahmen und Vorratsbauten, Aufteilungsobjekten und

Sanierungsobjekten sinnvoll ist und gleichzeitig Vermischungen der verschiedenen Formen häufig anzutreffen sind. ² Um das Bauträgergeschäft zu untersuchen, ist die Erfassung der aktuellen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt unerlässlich. Ausführliche Informationen dazu im Anhang A.1 Situationen am Deutschen Wohnungsmarkt.

2.1 Beteiligte und ihre Aufgaben

2.1.1 Bauherr

Der Bauherr nimmt in einem Bauvorhaben die zentrale Stellung ein, trägt in seiner Eigenschaft das Bauherrenrisiko und haftet gegenüber den am Bau beteiligten Vertragspartnern unmittelbar. Er handelt stets im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Als wesentlich für die Bauherreneigenschaft gelten nach § 34 c GewO folgende Eigenschaften. 3

1. Er übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung des Bauvorhabens aus, 2. er übt einen bestimmten Einfluss auf den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus, 3. er stellt den Bauantrag im eigenen Namen und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber dem Bauamt, 4. er ist der Vertragspartner der Bauhandwerker/Bauunternehmer und ist 5. in aller Regel Eigentümer des Baugrundstückes oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt.

¹ Vgl. Mütze / Abel / Senff (2009): Immobilieninvestition S. 238

² Ausführlich dazu Reisach, Karl-Heinz, (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S. 215 ff.

³ Vgl. Marcks, P. (1998): MaBV - Makler und Bauträgerverordnung mit § 34 c GewO S. 34

2

Diese Eigenschaften spielen insbesondere bei den Bauherrenmodellen eine übergeordnete Rolle, da sie auf die speziellen Stellungen der Bauherren abzielt. 4

2.1.2 Baubetreuer und Bauträger

Baut jemand auf dem Grundstück eines anderen und schließt in dessen Namen und Vollmacht Verträge mit Baubeteiligten ab, so handelt es sich um einen Baubetreuer. Wird das Bauvorhaben vom Betreuer allerdings im eigenen Namen durchgeführt, und besteht bereits eine Erwerbsverpflichtung des Betreuten der auch die Pläne gebilligt hat, dann spricht man von einem Bauträger. 5

Diese beiden Begriffe lassen sich unmittelbar aus der Gewerbeordnung ableiten, in welcher nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO geregelt ist, dass wer als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsberechtigte verwendet, einer gewerblichen Erlaubnis bedarf. Bauträger und Baubetreuer zeichnen sich so also durch ihre Tätigkeit der Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben aus. 6

Der Bauträger handelt dabei auf eigenes Risiko und besitzt aufgrund seiner Eigentümerstellung am Grundstück und der Vergabe von Aufträgen im eigenen Namen die Bauherreneigenschaft. 7

Der Baubetreuer hingegen wird als Gewerbetreibender im fremden Namen und für fremde Rechnung tätig, ist nicht Eigentümer des Grundstücks oder Erbbaurechts, besitzt keine Bauherreneigenschaft und trägt hinsichtlich des Bauvorhabens keine Risiken. 8

2.2 Baumodelle

Unter einem Baumodell ist eine aus mehreren Verträgen zusammengesetzte Gestaltung zu verstehen, deren wirtschaftliches Ziel der Erwerb von Immobilien als wertbeständige Anlage unter Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen ist und wird als Überbegriff für das

⁴ Ausführlich dazu Kapitel 2.2. dieser Arbeit

⁵ Vgl. Möller, D. / Kalusche, W. (2000): Planungs- und Bauökonomie, S. 18

⁶ Vgl. Reisach, Karl-Heinz, (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S. 43

⁷ Ausführlich dazu: Möller, D. (2007): Planungs- und Bauökonomie, S. 35 ff

⁸ Vgl. Reisach, Karl-Heinz, (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S. 44

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Bauträgermodell, Bauherrenmodell, Generalübernehmermodell und den geschlossenen Immobilienfonds gesehen. 9

Wesentlich bei einem Bauherrenmodell ist die Einschaltung eines Bautreuhänders, der aufgrund umfassender Bevollmächtigung durch die Bauherren und Treugeber mehr oder weniger sämtliche Verträge mit den notwendigerweise zu beteiligenden Funktionsträgern abschließt.

Werden die beiden Verträge, aus denen ein Bauträgervertrag besteht, der Kaufvertrag und der Werkvertrag, ¹⁰ getrennt, so besteht nicht mehr die reine Bauträgerschaft. Der Grundstücksvertrag mit nachfolgendem Abschluss eines Werkvertrags über die Gebäudeherstellung stellt im Grunde ein in verschiedensten Variationen denkbares Bauherrenmodell dar, da auf dem Grund des Erwerbers gebaut werden soll und dieser dadurch die Bauherrenstellung inne hat. Hierbei handelt es sich um ein sog. verdecktes Bauherrenmodell wonach der Erwerber nicht entsprechend schutzwürdig empfunden wird, so dass die Nichtanwendung der GewO und der MaBV als gerechtfertigt angesehen wird. 11

Der Generalübernehmer hingegen übernimmt gegenüber dem Bauherren wichtige werkvertragliche Pflichten, die er im Gegensatz zum Generalunternehmer ¹² nicht selbst sondern durch andere Subunternehmer verrichten lässt. 13

Beim geschlossenen Immobilienfonds oder auch Erwerbermodell hingegen erwirbt der Käufer ein bereits errichtetes und vermietetes Objekt, was z. B. durch Beteiligung an einer entsprechenden Gesellschaft geschehen kann.

Erwirbt ein Käufer von einem Bauträger eine Wohnung oder ein Haus, die der Bauträger erst noch auf seinem Grundstück errichten oder fertig stellen muss, handelt es sich um ein sog. Bauträgermodell, für das ein Bauträgervertrag abgeschlossen wird. 14

⁹ Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung - Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 7

¹⁰ Ausführlich dazu Kap. 2.4. dieser Arbeit

¹¹ Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung - Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 8

¹² Ausführlich dazu Möller, D. (2007): Planungs- und Bauökonomie, S. 15 ff

¹³ Vgl. Brauer, K. (HrsG) (2000): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, S. 75

¹⁴ Stein / Schulze (2005): Baufinanzierung, S. 53

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2.3 Bauträgervertrag und maßgebliche Rechtsvorschriften

2.3.1 Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag stellt das zentrale Bindungsglied innerhalb einer Bauträgermaßnahme dar und beeinflusst damit in unmittelbarer Weise die Stellung der Beteiligen zueinander. Er bildet die Grundlage in der Beziehung zwischen Bauträger und Erwerber. Die zwei wichtigsten Bestandteile sind der Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks oder Grundstücksrechts vom Bauträger und der Werkvertrag, der den Bauträger als Bauherrn verpflichtet, ein entsprechendes Bauwerk zu erstellen. ¹⁵ Diese Tatsache stellt eine vertragliche Verschmelzung zwischen Grundstücksgeschäft und Herstellungspflicht dar, und wird deshalb als Vertrag eigener Art angesehen. 16

Dabei müssen sich die Regelungen des AGBG wiederfinden lassen, da die Bauträgerverträge häufig in standardisierter Form verfasst werden und daher allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. § 1 AGBG darstellen. Das AGB-Gesetz soll dabei dem Erwerber einen möglichst ausreichenden Schutz vor den Risiken des Immobilienerwerbs im Rahmen eines Bauträgervertrags gewährleisten, wobei besonders verhindert werden soll, dass Gewährleistungsansprüche zum Nachteil des Erwerbers gestaltet werden, welche zur Unwirksamkeit des Bauträgervertrages führen können. ¹⁷ Zum wesentlichen Inhalt des Bauträgervertrages gehören folgende Bestandteile: 18

1. hinreichend genaue Beschreibung des Grundstücks (Angaben zum Amtsgericht, Grundbuch, Flurstück etc.),

2. die Höhe und Fälligkeitstermin des Kaufpreises (u. U. inklusive der Voraussetzungen zur Zahlung von Kaufpreisen nach § 3 Abs. 1 MaBV sowie die Höhe und Zusammensetzung der einzelnen Kaufpreisraten),

3. die Bestellung der Auflassungsvormerkung zugunsten des künftigen Erwerbers, 4. Baupläne, Baubeschreibung etc. über die Errichtung des Bauwerkes, 5. Fertigstellungstermin des Objekts, Abnahmeregelung und Besitzübergang, 6. gesonderte Regelungen zur Gewährleistung, 7. Regelung über die Übernahme von Erschließungsbeiträgen durch Vertragskontrahenten und

¹⁵ Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung - Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 9

¹⁶ Ausführlich zum Bauträgervertrag und daraus resultierende Pflichten: Blank, M (2000): Bauträgervertrag

¹⁷ Vgl. Böther, U. / Oetter, D / Stein, T. / Wannhoff, J. (2000): Praxis der Bauträgerfinanzierung, S. 31

¹⁸ Vgl. Boldt, O. (2001): Risikomanagement bei Immobilienfinanzierungen, S 33

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8. Regelung über etwaige Rücktrittsrechte.

Einzelabreden oder notwendige Ergänzungen sind in jedem Falle zusätzlich möglich. Weitere Ausführungen zu rechtlichen Rahmenbedingungen sind im Anhang A 2.1 BGB und Gewährleistung sowie A.2.2 Gewerbeordnung erläutert.

2.3.2 MaBV

Zur Vorfinanzierung der Leistungen benötigt der Bauträger entsprechende Kreditmittel, hingegen wollen die Käufer die Leistungen des Bauträgers nicht im Voraus, sondern nur nach Baufortschritt zahlen. Die finanzierende Bank hingegen besteht beim Bauträgerkredit auf werthaltige Sicherheiten in Form einer Grundschuld, die nach der regelmäßig durchzuführenden Teilung nach Wohnungs- und Teileigentumsgesetz als Globalgrundschuld auf allen Einheiten der Baumaßnahmen lastet. Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung für die einzelnen Wohnungen wird das Kreditinstitut die bestellte Sicherheit nicht freigeben, was zur Folge hat, dass die Auflassungsvormerkung des Erwerbers nachrangig und somit im Falle der Zwangsversteigerung wertlos ist, weil sie nach § 91 Abs. 1 ZVG untergeht. Dazu kommt, dass das den Käufer finanzierende Kreditinstitut ebenfalls keine werthaltigen Sicherheiten generieren kann, da diese ebenfalls nachrangig sind. ²⁰ In diesem Spannungsfeld stellt sich für den Erwerber die größte Gefahr dar, Kaufpreiszahlungen vor der Sicherung des lastenfreien Eigentumsübergangs zu leisten. Eine zentrale rechtliche Grundlage des Bauträgervertrages ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), welche gewerblich tätige Bauträger, die nach

§ 34c GewO eine behördliche Erlaubnis benötigen gegen sich gelten lassen müssen. ²¹ Sinn der MaBV ist es, den Käufer von Verlust seiner dem Bauträger zur Verfügung gestellten Vermögenswerte abzusichern. Kernstücke der MaBV sind die §§ 2 und 7. So regelt § 2 MaBV ausdrücklich, dass der Bauträger Leistungen des Erwerbers erst annehmen darf, wenn die Sicherungen des § 3 oder des § 7 MaBV gegeben sind. ²² Vereinbarungen, die der MaBV widersprechen sind gemäß § 12 MaBV unwirksam. ²³ Ausführliche Erläuterungen zu den Regelungen der MaBV im Anhang A.3 §3 MaBV, A.4 §7MaBV sowie A.5 sonstige Regelungen der MaBV

²⁰ Vgl. Eckstein / Wilhelm (2007): Finanzierung eines Kaufs vom Bauträger/Bauträgerfinanzierung, 3/1172 in

BuB 06/07 - 74 Lief.

²¹ Vgl. Metzger, B. (2010): Bauherren Handbuch, S. 339

²² Vgl. Böther, U. / Oetter, D / Stein, T. / Wannhoff, J. (2000): Praxis der Bauträgerfinanzierung, S. 34

²³ Vgl. Blankenstein, A (2008): Lexikon Wohneigentum, S. 164

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3 Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien

Das Bauen im Bestand gewinnt vor dem Hintergrund der aktuellen Immobilienmarktsituation sowie der zu erwarteten Entwicklungen immer mehr an Bedeutung. Unerlässlich für die finanzierende Bank ist deshalb grundsätzliches Wissen und Verständnis auch Abseits der originären Kreditprüfung vorzuhalten. In diesem Kapitel soll auf Konzepte der Erneuerung sowie auf grundlegende rechtliche Rahmenbedingungen eingegangen werden. Weiterführende Informationen im Anhang A.6 Lebenszyklus der Immobilie.

3.1 Konzepte zur Erneuerung

3.1.1 Sanierung

Die Sanierung selbst umfasst alle Bautechnischen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit, wobei die Beseitigung von Schäden und deren Ursachen die wichtigsten Maßnahmen sind. ²⁴ Sie werden in Instandsetzung und Rekonstruktion untergliedert.

Unter Instandsetzung versteht man die Beseitigung von größeren Schäden und Mängeln, die durch Alterung, Abnutzung, Witterungseinflüsse, Unterlassung oder nicht ordnungsgemäße Durchführung der laufenden Instandhaltung oder durch Einwirkung Dritter entstanden ist. Sie bezwecken die Widerherstellung eines einmal verloren gegangenen ordnungsgemäßen Zustands. ²⁵ Der Inhalt und Umfang der Denkmalinstandsetzung richtet sich nach dem Gegenstand von Denkmalschutz und Denkmalpflege. ²⁶ Hier geht es nicht immer um die großen ästhetischen Werte oder Werke von hohem Alter, auch nicht immer um Denkmäler bedeutender Architekten oder Künstler. Vielmehr steht im Mittelpunkt das Bemühen, das Wesentliche zu bewahren und die Fragen, wie kann das Objekt anders genutzt werden um es besser zu erhalten und welche Techniken und Methoden können angewandt werden, um diese Ziele zu erreichen. 27

Wird hingegen eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie nach der ursprünglichen Form und Art wiederhergestellt oder wiederaufgebaut, spricht man von einer Rekonstruktion. Darunter fällt ebenfalls die Wiedererrichtung eines Bauwerks nach historischem Vorbild. 28

²⁴ Vgl.Lissner, K / Rug, W (2000): Holzbausanierung, S. 3

²⁵ Vgl. Schulte (2006): Immobilienökonomie Band II, S. 331

²⁶ ausführlich dazu Punkt 3.2. rechtliche Behandlung

²⁷ Vgl. Schiedermair, W / Scherg, J (1991): Denkmalfibel, S. 50

²⁸ Vgl. Willwert, Michale (2008): Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im

Wohnungsbau, S. 263

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