i

Inhaltsverzeichnis

  Abbildungsverzeichnis  iii

  Abkürzungsverzeichnis  v

1  Einleitung  1

1.1  Problemstellung  1

1.2  Gang der Untersuchung  1

2  Sinn und Zweck des Jahresabschlusses  3

2.1  nach HGB  3

2.2  nach IFRS  5

3  Klassifizierung von Immobilien  7

3.1  Erstmaliger Ansatz  7

3.2  Mischnutzung  10

3.3  Umklassifizierung bei Nutzungswechsel  11

3.4  Klassifizierung im Konzernverbund  12

3.5  Klassifizierung bei Weiterveräußerungsabsicht  13

3.6  Klassifizierung ohne Nutzung  14

4  Bilanzierung von Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16)  15

4.1  Zugangsbewertung  15

4.1.1  Anschaffungs- und Herstellungskosten  15

4.1.2  Komponentenansatz  17

4.1.3  Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten  18

4.2  Folgebewertung  19

4.2.1  Anschaffungskostenmodell  20

4.2.2  Neubewertungsmodell  22

5  Bilanzierung von Anlageimmobilien (IAS 40)  25

5.1  Zugangsbewertung  25

  5 1 1 Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten  25

Inhaltsverzeichnis ii

5.2  Folgebewertung  25

5.2.1  Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungs-  

  kosten  26

5.2.2  Bewertung zum beizulegenden Zeitwert  26

5.2.2.1  Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren  28

5.2.2.2  Bewertung nach dem Discounted Cash Flow- Ver-  

  fahren  30

6  Bilanzierung von zur Veräußerung gehaltenen, langfristigen Vermögens-  

  werten und aufgegebenen Geschäftsbereichen (IFRS 5)  37

6.1  Anwendungsbereich  38

6.2  Bewertungsgrundsatz  39

6.3  Vierstufiger Wertermittlungsprozess  39

6.4  Folgebilanzierung  41

6.4.1  Zum Stichtag bereits erfolgte Veräußerung  41

6.4.2  Folgebewertung bei noch nicht erfolgter Veräußerung  41

6.4.3  Planänderungen  42

6.5  Aufgegebene Geschäftsbereiche  43

7  Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB  44

7.1  Zugangsbewertung  46

7.2  Folgebewertung  47

8  Problematik bei der Bewertung von Immobilienvermögen zu Marktwer-  

  ten  48

9  Thesenförmige Zusammenfassung  50

  Literaturverzeichnis  vi

Anhang vii   

iii

  Abbildungsverzeichnis  

2.1  Zwecke des Jahresabschlusses nach handels- und steuerrechtlichen  

  Vorschriften  4

2.2  Den IFRS zugrunde liegende Rechnungslegungsgrundsätze  6

5.1  Berechnung des Einzahlungsüberschusses  30

9.1  Immobilienklassifizierung  xv

9.2  Klassifizierung im Bau befindlicher Immobilien  xvi

9.3  Vergleich Herstellungskosten nach HGB und IFRS  xvii

9.4  Ablauf Impairmenttest Immobilien  xviii

9.5  Bewertungshierarchie beizulegender Zeitwert abzüglich Veräuße-  

  rungskosten  xix

9.6  Fair Value Ermittlung für Investment Property  xx

9.7  Das deutsche System der Verkehrswertermittlung  xxi

9.8  Schema zur Berechnung des Verkehrswertes nach dem Vergleichs-  

  wertverfahren  xxii

9.9  Das Stufenkonzept von IAS 40  xxiii

9.10  Überblick der IFRS 5  xxiv

  9 11 Einstufung von non-current assets als held for sale  xxv

iv

Abkürzungsverzeichnis

Abs. . . . . . . . . . . . . Absatz

AK . . . . . . . . . . . . . Anschaffungskosten AK/HK . . . . . . . . . Anschaffungs- oder Herstellungskosten AO . . . . . . . . . . . . . Abgabenordnung BauGB . . . . . . . . . Baugesetzbuch BGB . . . . . . . . . . . Bürgerliches Gesetzbuch BilMoG . . . . . . . . Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz BilRiLiG . . . . . . . Bilanzrichtliniengesetz bzw. . . . . . . . . . . . . beziehungsweise ca. . . . . . . . . . . . . . circa CAPM . . . . . . . . . Capital Asset Pricing Model CF . . . . . . . . . . . . . Cashflow DCF . . . . . . . . . . . Discounted-Cashflow EStG . . . . . . . . . . . Einkommensteuergesetz EVS . . . . . . . . . . . . European Valuation Standards FRAPORT . . . . . . Frankfurt airport

GAGFAH . . . . . . . Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten GdW . . . . . . . . . . . Gesamtverband der Wohnungswirtschaft GoB . . . . . . . . . . . . Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung GuV . . . . . . . . . . . Gewinn- und Verlustrechnung HGB . . . . . . . . . . . Handelsgesetzbuch HK . . . . . . . . . . . . . Herstellungskosten i.S.v. . . . . . . . . . . . im Sinne von IAS . . . . . . . . . . . . International Accounting Standards IASB . . . . . . . . . . . International Accounting Standards Board IASC . . . . . . . . . . . International Accounting Standards Committee IFRS . . . . . . . . . . . International Financial Reporting Standards JA . . . . . . . . . . . . . . Jahresabschluss

KoR . . . . . . . . . . . . Zeitschrift für internationale und kapitalmarktorientierte Rechnungslegung

MEAG . . . . . . . . . MUNICH ERGO AssetManagement GmbH NAR . . . . . . . . . . . Nettoanfangsrendite

Abbildungsverzeichnis v

ND . . . . . . . . . . . . . Nutzungsdauer

Nr. . . . . . . . . . . . . . Nummer O.V. . . . . . . . . . . . . Ohne Verfasser

PiR . . . . . . . . . . . . Praxis der internationalen Rechnungslegung REIT . . . . . . . . . . . Real Estate Investment Trusts RND . . . . . . . . . . . Restnutzungsdauer Rz. . . . . . . . . . . . . . Randziffer TEGoVA . . . . . . . The European Group of Valuers´ Associations u.a. . . . . . . . . . . . . . unter anderem VFE-Lage . . . . . . Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vgl. . . . . . . . . . . . . Vergleiche WertR . . . . . . . . . . Wertrichtlinie WertV . . . . . . . . . . Wertverordnung z.B. . . . . . . . . . . . . zum Beispiel ZGE . . . . . . . . . . . zahlungsgenerierende Einheit

1

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Die International Accounting Standards gewinnen in der heutigen Zeit immer mehr an Bedeutung. Seit 2005 besteht für kapitalmarktorientierte Unternehmen die Pflicht den Konzernabschluss nach den internationalen Rechnungslegungsstandards aufzustellen. Eine solche Aufstellung ist zudem für alle übrigen Unternehmen sinnvoll, um eine Transparenz der entscheidungsrelevanten Informationen für die Bilanzadressaten zur Verfügung zu stellen, um diese bei ihren Entscheidungen am Kapitalmarkt zu unterstützen. Ferner sind Immobilien von enormer Bedeutung, da sie meist einen dominierenden Anteil am Gesamtvermögen eines Unternehmens ausmachen.

Dadurch, dass sich die beiden größten privaten Wohnungsunternehmen, die Deutsche Annington und die GAGFAH, in der Hand ausländischer Investoren befinden, kommt es zudem zu einer verstärkten Nachfrage einer internationalen Bilanzierung. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt in der Folgebewertung dieser Vermögenswerte. Die Intention ist die Einordnung der Immobilien in den jeweiligen entsprechenden Klassifizierungsbereich und die Anwendung der Bewer-tungsgrundsätze, dementsprechend der Ansatz und die Bewertung von IAS 16, IAS 40, IFRS 5 und desgleichen nach HGB. Überdies ist der Untersuchungsgegenstand ein konkretes Rechnungslegungsproblem innerhalb der IFRS aufgrund der fair value Bewertung von Anlageimmobilien. Die Bilanzierung von Leasingverhältnissen, der Einbezug latenter Steuern sowie die Bilanzierung von Immobilien des Vorratsvermögens (gemäß IAS 2) soll nicht Gegenstand der nachfolgenden Betrachtung sein. Zudem wird auf die Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB nur kurz eingegangen.

1.2 Gang der Untersuchung

Das Ziel dieser Arbeit ist es, die unterschiedliche Bilanzierung des Immobilienvermögens nach HGB und IFRS zu erfassen und die Auswirkungen der fair value Bewertung darzustellen. Im zweiten Kapitel dieser Arbeit „Sinn und Zweck des

1 Einleitung 2

Jahresabschlusses nach HGB und IFRS“ werden die Ziele des Jahresabschlusses nach den nationalen und den internationalen Rechnungslegungsstandards erläutert. Das dritte Kapitel „Klassifizierung von Immobilien“ widmet sich den Grundzügen der Klassifizierung von Immobilien nach IFRS und dem Ansatz von Immobilien des Sachanlagevermögens und von Renditeliegenschaften. Gegenstand des vierten Kapitels „Bilanzierung von Immobilien des Sachanlagevermögens (IAS 16)“ ist die Zugangsbewertung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (AK/HK) und die Folgebewertung, bei der ein Wahlrecht zwischen dem Anschaffungskostenmodell und dem Neubewertungsmodell besteht. Im Rahmen des fünften Kapitels „Bilanzierung von Anlageimmobilien (IAS 40)“ wird zunächst die Bewertung zu AK/HK dargelegt und im weiteren Verlauf die Folgebewertung zu fortgefürten AK/HK bzw. zum beizulegenden Zeitwert erläutert. Anschliessend werden zwei Verfahren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts aufgezeigt, zum einen das Vergleichswertverfahren und zum anderen das Discounted Cash Flow-Verfahren. Kapitel sechs „Bilanzierung von zur Veräußerung gehaltenen, langfristigen Vermögenswerten und aufgegebenen Geschäftsbereichen (IFRS 5)“ beschäftigt sich mit der Klassifizierung sowie der Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten und Abgangsgruppen. Dabei soll verdeutlicht werden, dass diese Vermögenswerte und Geschäftsbereiche nicht mehr zur Erzielung laufender Ergebnisse zur Verfügung stehen. Das siebte Kapitel „Bilanzierung von Immobilienvermögen nach HGB“ gibt grundlegend Aufschluss über den Ansatz sowie die Bewertung von Immobilen nach der vergangenheitsorientierten Rechnungslegung des HGB´s. Im achten Kapitel „Problematik bei der Bewertung von Immobilienvermögen zu Marktwerten“ werden die in den Kapiteln drei und fünf dargestellten Ansatz- und Bewertungsvorschriften von Anlageimmobilien in Bezug auf den fair value analysiert. Hierbei werden auf die Probleme bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts eingegangen. Infolgedessen werden die bilanzpolitischen Spielräume durch die subjektive Einflussnahme des jeweiligen Unternehmens veranschaulicht. Abschliessend fasst das neunte Kapitel „Thesenförmige Zusammenfassung“ die wesentlichen Ergebnisse der Arbeit zusammen und gibt einen Ausblick auf mögliche zukünftige Entwicklungen.

3

2 Sinn und Zweck des

Jahresabschlusses

2.1 nach HGB

Aufgrund des Bilanzrichtliniengesetzes (BilRiLiG) von 1985 wurden einige Richtlinien in das deutsche Recht umgewandelt. Diese Umwandlung der Richtlinien in das Handelsgesetzbuch (HGB) führte zum Schutz der Gläubiger- und Eigentümerinteressen. Das HGB wurde seit 1985 immer weiterentwickelt und es wurde eine umfassende Reform vorgenommen. Die letzte Reform des HGB ist das Bilanz-rechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG), welches am 29.05.2009 in Kraft getreten ist. Der Hintergrund ist die Stärkung der Informationsfunktion, welche zu einer verbesserten Aussagekraft des HGB-Abschlusses führt. Zudem ist eine einflussreichere Trennung zwischen handels- und steuerrechtlicher Rechnungslegung gegeben. Einige Aktivierungs- und Bewertungswahlrechte wurden aufgehoben. Die neuen Vorschriften gelten seit dem 01.01.2010. ¹ Das HGB setzt sich aus einer großen Anzahl von Verordnungen, Gerichtsurteilen und gesetzlichen Regelungen zusammen. ² Nach dem (HGB) hat der Jahresabschluss (JA) unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung (GoB) zu erfolgen. ³ Die Gob´s beinhalten Rahmenbedingungen, wie Richtigkeit und Willkürfreiheit, Bilanzklarheit, Vollständigkeit, Bilanzidentität, Wirtschaftlichkeit und Wesentlichkeit. ⁴ Die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (VFE-Lage) hat im Rahmen der GoB unter Beachtung des Vorsichtsprinzips zu erfolgen, d.h. dass unrealisierte Gewinne nicht ausgewiesen werden dürfen, wo hingegen unrealisierte Verluste ausgewiesen werden müssen. Angesichts des Vorsichtsprinzips (§252 Abs. 1 Nr. 4 HGB) und der Bilanzierungs- und Bewertungswahlrechte gibt es einige Möglichkeiten der Bildung stiller Reserven. ⁵ Die wichtigsten Adressaten (siehe Abbildung 2.1) sind aufgrund des Vorsichtsprinzips die Fremdkapitalgeber, da die Interessen des Gläubigerschutzes einen höheren Wert im HGB einnehmen als die Interessen der Eigentümer. Die

¹ Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 10-15.

² Vgl. O.V.: US-GAAP & IAS (2003), S. 300.

³ Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 18.

⁴ Vgl. Heno: Jahresabschluss (2006), S. 58-64.

⁵ Vgl. Petersen/Bansbach/Dornbach: IFRS Praxishandbuch (2009), S. 8-9.

2 Sinn und Zweck des Jahresabschlusses 4

Zwecke der Rechnungslegung nach HGB sind die Ermittlung des ausschüttungsfähigen Gewinns und die Bemessungsgrundlage der Ertragsteuern, also die Zahlungsbemessungsfunktion, die Informationsfunktion, welche Informationen von Gläubigern und des eigenen Managements beinhalten, sowie die Rechenschaftsfunktion, bei der das Management Rechenschaft gegenüber den Aktionären ablegen muss. ⁶ Die Abgrenzung von Erträgen erfolgt in der deutschen Rechnungslegung nach dem Realisationsprinzip (§252 Abs. 1 Nr. 4 HGB). ⁷ Des Weiteren gehören zu den Ab-grenzungsgrundsätzen sachliche und zeitliche Abgrenzungen, das Stichtagsprinzip, sowie das Imparitätsprinzip (§252 Abs. 1 Nr. 4 HGB) . ⁸ Noch nicht realisierte, aber vorhersehbare Verluste müssen ausgewiesen werden. ⁹ Die Aufgabe des JA ist die Dokumentationsfunktion, also die Aufzeichnung aller Geschäftsvorfälle eines Geschäftsjahres und die Informationsfunktion, bei der externe Personen und das Unternehmen selbst Daten erhalten. ¹⁰ Zudem zählen ergänzende Grundsätze, wie das Prinzip des going concern, die Einzelbewertung, die formale Bilanzkontinuität und die Bewertungsstetigkeit zu den GoB´s. ¹¹ Die traditionelle Auslegung des Vorsichtsprinzips wird durch das BilMoG verdrängt, sodass die Informationsfunktion und die Angleichung an das IFRS verstärkt zum Vorschein kommen. 12

Abbildung 2.1: Zwecke des Jahresabschlusses nach handels- und steuerrechtlichen

Vorschriften

⁶ Vgl. Klinger/Müller: IFRS & Immobilien (2009), S. 18.

⁷ Vgl. Kirsch: Einführung in die internationale Rechnungslegung nach IFRS (2009), S. 12.

⁸ Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 41.

⁹ Vgl. www.wirtschaftslexikon24.net/d/imparitaetsprinzip/imparitaetsprinzip.htm.

¹⁰ Vgl. Buchholz: Grundzüge des Jahresabschlusses (2009), S. 5.

¹¹ Vgl. Heno: Jahresabschluss (2006), S. 72-76.

¹² Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 46. ¹³ Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 23.

2 Sinn und Zweck des Jahresabschlusses 5

2.2 nach IFRS

Am 29. Juni 1973 wurde das International Accounting Standards Committee (IASC) in London gegründet. Der IASC geht aus dem International Accounting Standards Board (IASB) hervor, dessen Zielgedanke es war, einen globalen Rechnungsle-gungsstandard anzufertigen, um eine analoge Informationsdarstellung der Jahresabschlüsse durchführen zu können. Das bedeutungsvolle Resultat des IASB sind die International Financial Reporting Standards (IFRS), welche die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften beinhalten. ¹⁴ Entscheidungsnützliche Informationen (decision usefulness) zur VFE-Lage sollen den Adressaten offengelegt werden. ¹⁵ Auch der Cashflow (CF) zählt zu den Informationen des Unternehmens. ¹⁶ Auf diese Weise können sie Entscheidungen in Hinsicht auf das Unternehmen fällen, ob Anteile gehalten oder ob diese lieber verkauft werden sollen. ¹⁷ Neben den Grundannahmen (siehe Abbildung 2.2), bestehend aus der Unterneh-mensfortführung (going concern) und der periodengerechten Erfolgsermittlung, müssen die bereitgestellten Informationen eine Verständlichkeit, Relevanz, Verlässlichkeit und Vergleichbarkeit aufweisen. Diese vier Punkte werden durch drei weitere Bedingungen ergänzt, d.h. durch eine zeitnahe Berichterstattung, dem Gleichgewicht zwischen Kosten und Nutzen und dem Gleichgewicht zwischen qualitativen Eigenschaften der Informationen. Die Transparenz der Informationen von den Unternehmen gegenüber den Eigentümern, Behörden und Finanzmärkten steht somit im Vordergrund. ¹⁸ Der Grundsatz der Periodenabgrenzung besagt, dass Geschäfts-vorfälle in der Periode erfasst werden, in der sie auftreten und nicht erst dann, wenn die Zahlungsvorgänge erfasst werden. Hierbei ist der Zeitpunkt der Ein- und Auszahlungen unwesentlich und es werden unrealisierte Erträge erfasst, wie z.B. Erträge aus der Aufwertung des Buchwerts langfristiger Vermögensgegenstände. Die Informationsbedürfnisse der Investoren entsprechen meist der anderen Adressaten des JA und somit folgt eine Konzentration auf die Bedürfnisse der Eigenkapitalgeber. Der JA hat eine Rechenschaftslegungsfunktion auszuüben. ¹⁹ Die grundsätzliche Anforderung des IFRS ist der true and fair view, also die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes. ²⁰ IFRS sollen weltweit die Vergleichbarkeit von kapitalmarktorientierten Unternehmen erleichtern, grenzüberschreitende Geschäfte und vor allem die Zulassungs- und Zulassungsfolgevoraussetzung an allen Börsen nutzbar machen. Mit Hilfe von einer Vereinheitlichung der

¹⁴ Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 51.

¹⁵ Vgl. Böckem/Schurbohm: IFRS Immobilien (2009), S. 5.

¹⁶ Vgl. Petersen/Bansbach/Dornbach: IFRS Praxishandbuch (2009), S. 5.

¹⁷ Vgl. O.V.: US-GAAP & IAS (2003), S. 297-298.

¹⁸ Vgl. Coenenberg: Jahresabschluss/ -analyse (2009), S. 64.

¹⁹ Vgl. Kirsch: Einführung in die internationale Rechnungslegung nach IFRS (2009), S. 11-12.

²⁰ Vgl. Wagenhofer: Internationale Rechnungslegungsstandards (2009), S. 128.

2 Sinn und Zweck des Jahresabschlusses 6

Regelungen sollen IFRS zur Integration des Kapitalmarkts beitragen, um reibungslos und effizient zu funktionieren. ²¹ Durch die Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 vom 19. Juli 2002 müssen börsennotierte Unternehmen ab 2005 ihren Abschluss nach IFRS machen, wobei die Mitgliedsstaaten ein Wahlrecht hinsichtlich einiger Unternehmen haben die IFRS anzuwenden, deren Geschäftsjahr erst am oder nach dem 1. Januar 2007 anfängt. 22

Bezüglich der Systematik differiert der International Accounting Standard (IAS) / IFRS offensichtlich vom HGB, da das IAS aus Standards und Interpretationen besteht. ²³ Ferner ist beim HGB die Berücksichtigung der Anspruchsbemessungsfunktion des Einzelabschlusses gegeben, während diese beim IFRS- Abschluss nicht berücksichtigt wird. ²⁴ Ausserdem spielt die Ermittlung und Begrenzung des ausschüttungsfähigen Gewinns eine wichtige Rolle. ²⁵ Das Ziel des IFRS ist der Schutz der Investoren, im Gegensatz zum HGB, das die Kapitalerhaltung und den Gläubigerschutz an oberster Stelle stehen hat. ²⁶ „Ein wichtiger Unterschied zwischen dem HGB-Abschluss und IAS besteht darin, dass in vielen Fragen IAS weniger unmittelbar einen Bewertungsansatz vorschreibt, sondern „Management-Decisions“ als Grundlage von Bewertungsentscheidungen zulässt (z.B. bei dem „Werthaltigkeitstest“ für Vermögensgegenstände und bei den Kosten- und Erlösschätzungen für Stage-of-Completion-Aufträge)“. 27

Abbildung 2.2: Den IFRS zugrunde liegende Rechnungslegungsgrundsätze

²¹ Vgl. www.ax-net.de/inhalt/studien/200404pwc.pdf.

²² Vgl. Weber/Baumunk: IFRS Immobilien (2009), S. 3.

²³ Vgl. O.V.: US-GAAP & IAS (2003), S. 300.

²⁴ Vgl. Wagenhofer: Internationale Rechnungslegungsstandards (2009), S. 138.

²⁵ Vgl. Lüdenbach/Hoffmann: IFRS Kommentar (2008), § 1, Rz. 11.

²⁶ Vgl. Petersen/Bansbach/Dornbach: IFRS Praxishandbuch (2009), S. 8.

²⁷ Vgl. O.V.: US-GAAP & IAS (2003), S. 302.

7

3 Klassifizierung von Immobilien

3.1 Erstmaliger Ansatz

Bevor ein Vermögensgegenstand angesetzt werden darf, müssen die Kriterien dessen überprüft werden. Damit das Prinzip des going concern erfüllt wird, hat der Vermögensgegenstand folgende Merkmale kumulativ zu erfüllen:

• Der wirtschaftliche Vorteil muss vorhanden sein, d.h. Sachen, Rechte oder sonstige wirtschaftlichen Rechte, wie spezielles Wissen,

• es muss eine selbstständige Bewertbarkeit vorliegen, d.h. die eindeutige Zu-ordnung von Aufwendungen zum Vermögensgegenstand, infolgedessen wird der Grundsatz der Einzelbewertung eingehalten und

• der Vermögensgegenstand muss selbstständig verwertbar sein, welches die alleinige Nutzbarkeit voraussetzt, wenn er als solches veräußerbar ist.

Immobilien sind Vermögensgegenstände, da sie allen drei Kriterien genügen. ²⁸ Der Bestand des Immobilienvermögens eines Unternehmens muss zunächst nach Nutzungsabsicht eingeordnet werden. Im folgenden handelt es sich um IAS 2 (Vorräte), IAS 11 (Fertigungsaufträge), IAS 16 (Sachanlagen) oder IAS 40 (Anlageimmobilien). ²⁹ Infolgedessen kann eine ordnungsgemäße Bilanzierung nach IAS erfolgen. Dadurch treten unterschiedliche Ansätze und Bewertungsgrundsätze auf, welche sich aus der Kategorisierung der einzelnen Immobilien ergeben. Für die Einordnung dieser stehen fünf verschiedene Kategorien zur Auswahl: 30

• Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden und deren Zweck die Weiterveräußerung in naher Zukunft ist, werden nach IAS 2 (Vorratsvermögen) bilanziert.

• Wird eine Immobilie im Auftrag Dritter erstellt, dann wird diese gemäß IAS 11 (Fertigungsaufträge) bilanziert. 31

²⁸ Vgl. Buchholz: Grundzüge des Jahresabschlusses (2009), S. 38.

²⁹ Vgl. Böckem/Schurbohm: IFRS Immobilien (2009), S. 5.

³⁰ Vgl. Jung: Beck´sches IFRS-Handbuch, (2009), § 6, Rz. 23-25.

³¹ Vgl. Hoffmann/Freiberg: IFRS Kommentar (2008), § 16, Rz. 7.

3 Klassifizierung von Immobilien 8

• Eigenbetrieblich genutzte Immobilien, die zur der Erbringung von Dienstleistungen oder zum Zwecke der Verwaltung des Unternehmens dienen, werden nach IAS 16 (Sachanlagevermögen) bilanziert.

• Immobilien, die gehalten werden, um Miet- oder Pachtverträge, bzw. Wertsteigerungen zu erzielen, werden als Renditeliegenschaften nach IAS 40 (Anlageimmobilen) bilanziert. 32

• Immobilien, die zur Veräußerung gehalten werden und zudem langfristige Vermögenswerte sind. 33

Die Eigentumsübertragung von Grundstücken aus Sicht des Erwerbers beginnt zunächst mit einem Kaufvertrag, doch erst bei Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt die Bilanzierung des Grundstücks. Aufgrunddessen ist der Erwerber des Grundstücks der wirtschaftliche Eigentümer und kann über das Grundstück verfügen und es nutzen. Das rechtliche Eigentum geht erst bei Eintragung in das Grundbuch über. 34

In den folgenden Kapiteln sind IAS 16, IAS 40 und IFRS 5 relevant, auf IAS 2 und IAS 11 wird hier nicht näher eingegangen.

Immobilien gemäß IAS 16 Beim Ansatz von Sachanlagevermögen ist nicht das rechtliche Eigentum maßgeblich, sondern vielmehr ist das wirtschaftliche Eigentum entscheidend. ³⁵ Selbstgenutzte Immobilien des Sachanlagevermögens werden voraussichtlich länger als ein Geschäftsjahr gehalten. Ausserdem fallen unter IAS 16 derartige Immobilien, die sich im Bau befinden und später selbst genutzt werden. Zusätzlich fallen unter IAS 16 Immobilien, die zum Zwecke der Verwaltung des Unternehmens dienen, die zur Herstellung von Gütern und zur Vermietung an Dritte genutzt werden. ³⁶ Auch fällt z.B die Vermietung von Werkswohnungen für Mitarbeiter unter IAS 16, da diese mittelbar dem Betriebszweck dienen. ³⁷ IAS 16 ist anzusetzen, wenn ein künftiger Nutzenzufluss der Immobilie wahrscheinlich ist und wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AK/HK) verlässlich bestimmbar sind. 38

Immobilien gemäß IAS 40 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (investment property) werden auch als Anlageimmobilien oder Renditeliegenschaf-

³² Vgl.Böckem/Schurbohm: IFRS Immobilien (2009), S. 6.

³³ Vgl. www.iasplus.de/standards/ifrs05.php.

³⁴ Vgl. Buchholz: Grundzüge des Jahresabschlusses (2009), S. 43.

³⁵ Vgl. Engel-Ciric: IFRS Vorlesungsskript (2009), S. 32.

³⁶ Vgl. Keller/Weber: IFRS Immobilien (2009), S. 52-53.

³⁷ Vgl. Böckem/Schurbohm: IFRS Immobilien (2009), S. 6.

³⁸ Vgl. Hoffmann: IFRS Kommentar (2008), § 14, Rz. 7.

3 Klassifizierung von Immobilien 9

ten bezeichnet. ³⁹ Diese können sowohl bebaute, als auch unbebaute Grundstücke und Gebäude sowie Gebäudeteile auf fremden Grundstücken sein. Sie werden vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines finance lease gehalten. ⁴⁰ Sie werden gehalten, um eine Wertsteigerung und/oder Mieteinnahmen zu erzielen. Sie dienen keinesfalls der Eigennutzung und werden auch nicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit veräußert. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind folglich nicht betriebsnotwendige Grundstücke und Gebäude. Sie haben die Funktion einer Kapitanlage. ⁴¹ Anlageimmobilien generieren unabhängige Zahlungsüberschüsse, im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien, bei denen die Produktion oder Lieferung von Gütern zu CF´s führt. Die CF´s werden nicht nur einer Immobilie, sonder mehreren Vermögenswerten zugerechnet. IAS 40 nimmt zudem Anwendung bei Real Estate Investment Trusts (REIT). ⁴² Dies sind steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften, die in Deutschland seit 2007 zugelassen sind. Die Eigenbesitzquote der REIT liegt bei 75% in Deutsch-land (Europa: 32% und USA: 24%). Dies besagt, dass das Vermieten und Handeln von Immobilien rund 75% der Umsatzerlöse ausmachen. ⁴³ Um eine Immobilie als Anlageimmobilie zu klassifizieren, müssen die Voraussetzungen nach IAS 40.5 erfüllt werden. Somit genügt allein die Tatsache, dass eine Immobilie vermietet wird, um als Renditeliegenschaft klassifiziert zu werden. ⁴⁴ Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien gemäß IAS 40.8 zählen u.a.:

• Grundstücke und Gebäude, die langfristig zur Wertsteigerung gehalten werden (IAS 40.8a),

• Grundstücke und Gebäude, welche für unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden (IAS 40.8b),

• Gebäude, die hinsichtlich eines operate- leasings weitervermietet werden (IAS 40.8c) und

• leer stehende Gebäude, die anlässlich eines operate- leasings gehalten werden (IAS 40.8d). 45

Durch IAS 40.6 wird dem Leasingnehmer ein Wahlrecht für die Bilanzierung einer Immobilie eingeräumt, eine als operate lease klassifizierte Immobilie, die beim Leasinggeber angesetzt werden müsste, ist wie ein finance lease zu behandeln, wenn

³⁹ Vgl. Hoffmann/Freiberg: IFRS Kommentar (2008), § 16, Rz. 2.

⁴⁰ Vgl. Weber: Wiley-Kommentar (2009), Abschnitt 10, Rz. 7.

⁴¹ Vgl. Wagenhofer: Internationale Rechnungslegungsstandards (2009), S. 210.

⁴² Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen/Sellhorn: Internationale Rechnungslegung (2008), S. 337-338.

⁴³ Vgl. Lenz: Bilanzierung von Immobilien (2009), S. 1-2.

⁴⁴ Vgl. Böckem/Schurbohm: IFRS Immobilien (2009), S. 13.

⁴⁵ Vgl. Engel-Ciric: IFRS Vorlesungsskript (2009), S. 38.

3 Klassifizierung von Immobilien 10

es sich um eine Renditeliegenschaft aus Sicht des Leasingnehmers handelt. Dafür muss der Leasingnehmer allerdings die Renditeliegenschaft nach dem fair-value-Modell zum aktuellen Marktwert ansetzen. Infolgedessen darf der Leasingnehmer Immobilien, die er zur Erzielung von Mieteinnahmen hält, bilanzieren, auch wenn er weder das wirtschaftliche noch das rechtliche Eigentum an dieser besagten Immobilie besitzt. 46

Wie auch schon bei den selbstgenutzten Immobilien sind die Anlageimmobilien nur dann zu aktivieren, wenn ein künftiger Nutzen aus der Immobilie zufliesst und wenn die AK/HK verlässlich bestimmbar sind. Kosten der Anschaffung, des Ausbaus und Umbaus, der Instandsetzung sowie die Erneuerung von Teilen der Immobilie (Komponentenansatz) sind in dem Zeitpunkt zu aktivieren, in dem sie angefallen sind. 47

3.2 Mischnutzung

Eine Mischnutzung (dual purpose property) von Grundstücken oder Gebäuden ist gegeben, wenn ein Teil der Immobilie, die klassifiziert werden soll, eigengenutzt wird und der andere Teil dieser fremdvermietet wird. Ein separater Ansatz der entsprechenden Immobilienteile muss gemäß IAS 40.10 durchgeführt werden, vorausgesetzt diese könnte gesondert verkauft oder im Rahmen eines finance lease vermietet werden. ⁴⁸ Ist eines der Kriterien gegeben, so muss die Immobilie aufgeteilt werden. Der eigengenutzte Immobilienteil wird dem Sachanlagevermögen zugerechnet, der fremdvermietete Teil ist als Anlageimmobilie zu qualifizieren. Die Einzelveräußerbarkeit muss gegeben sein, da nur dann Wertsteigerungen der im Bestand gehaltenen Immobilien realisierbar sind, ohne zugleich betrieblich genutzte Teile der Immobilie verkaufen zu müssen. Hierzu braucht das Gebäude aber nicht geteilt im Grundbuch angegeben oder das Grundstück abgeteilt werden. Ausreichend ist allein die grundlegende Teilbarkeit im Sinne der Einzelveräußerbarkeit. ⁴⁹ Wenn jedoch einzelne Immobilienteile nicht verkauft werden können, kann eine Immobilie nur dann als Anlageimmobilie angesetzt werden, wenn der eigengenutzte Teil unbedeutend ist. Als unbedeutend gelten betrieblich genutzte Teile in Bezug auf die Gesamtfläche, wenn sie höchstens 5% - 30% dessen ausmachen. Allerdings sind dies Bandbreiten aus der Literatur, der IASB selbst verzichtet auf die Vorgaben quantitativer Grenzen. Daraus ergeben sich bilanzpolitische Spielräume. Ist der Anteil der eigengenutzten Immobilie größer als 30%, so ist die Immobilie komplett als selbstgenutzt anzusehen und nach IAS 16 zu bilanzieren. 50

⁴⁶ Vgl. Hoffmann/Freiberg: IFRS Kommentar (2008), § 16, Rz. 6.

⁴⁷ Vgl. Baumunk: IFRS Immobilien (2009), S. 76.

⁴⁸ Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen/Sellhorn: Internationale Rechnungslegung (2008), S. 339.

⁴⁹ Vgl. Klinger/Müller: IFRS & Immobilien (2009), S. 79.

⁵⁰ Vgl. Hoffmann/Freiberg: IFRS Kommentar (2008), § 16, Rz. 16.

3 Klassifizierung von Immobilien 11

Ebenso werden liegenschaftsbezogene Dienstleistungen, wie beispielsweise Reinigungs - und Verwaltungsdienstleistungen angeboten, bei der gleichfalls die Bedeutsamkeit dieser Dienstleistung im Verhältnis zum Gesamtvolumen ausschlaggebend ist. Ist der Ertrag aus einer Verwaltungsdienstleistung , die im Verhältnis mit einer vermieteten Immobilie erzielt wird, kleiner als 5% des Gesamtertragsvolumens aus Vermietung und Dienstleistungserbringung, so ist die Immobilie als Renditeliegenschaft zu klassifizieren und nach IAS 40 zu bilanzieren. ⁵¹ Sofern sie aber bedeutend ist, ist die Immobilie als Sachanlagevermögen einzustufen und dient somit dem Dienstleistungsangebot des Unternehmens. Als Beispiel wird in IAS 40.12 der Besitz und Betrieb eines Hotels genannt. Dabei ist der Service für die Hotelgäste ein bedeutender Bestandteil der Leistungsbeziehung zur Kundschaft. Das Hotel ist infolgedessen eine vom Eigentümer selbstgenutzte und keine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

3.3 Umklassifizierung bei Nutzungswechsel

Liegt nach einer Zeit eine Änderung der Nutzung von Immobilien vor, müssen diese umklassifiziert werden. ⁵² In IAS 40.57 sowie in IFRS 5.6 sind einige Fälle dargestellt:

1. Sobald die Eigennutzung einer ehemaligen Anlageimmobilie beginnt, so wird nach IAS 16 bilanziert (IAS 40.57a).

2. Wenn mit Weiterentwicklungs- bzw. Umbaumaßnahmen an einer Anlageimmobilie begonnen wird, um diese danach zu veräußern, ist diese ins Vorratsvermögen umzuklassifizieren (IAS 40.57b).

3. Wenn die Eigennutzung einer Immobilie endet, die Immobilie aber im Ver-mögensbestand des Unternehmens bleiben soll, so muss die Immobilie als Renditeliegenschaft umklassifiziert werden (IAS 40.57c).

4. Wird die Immobilie im Rahmen eines operate leasings an einen Dritten vermietet, so wird die Immobilie als Anlageimmobilie klassifiziert IAS 40.57d).

5. Sobald eine geplante Veräußerung einer Anlageimmobilie zu den zum Verkauf bestimmten Vermögenswerten übergeht, so wird diese nach IFRS 5.6 umklassifiziert. 53

⁵¹ Vgl. Böckem/Schurbohm: IFRS Immobilien (2009), S. 9-10.

⁵² Vgl. Klinger/Müller: IFRS & Immobilien (2009), S. 80.

⁵³ Vgl. Hoffmann/Freiberg: IFRS Kommentar (2008), § 16, Rz. 72.