Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   1

Tabellenverzeichnis   1

1  EINLEITUNG  2

2  DER US AMERIKANISCHE HYPOTHEKENMARKT  3

2.1  Der Primärmarkt  3

2.2  Der Sekundärmarkt  5

3  DIE ENTWICKLUNG DES US HYPOTHEKENMARKTES  6

3.1  Die Geschichte des Subprime Hypothekenmarktes  7

3.2  Ausweitung der Kreditvergabe  8

4  MÖGLICHE URSACHEN DER AUSWEITUNG DER KREDITVERGABE  9

4.1  Einkommenshypothese  10

4.2  Hypothese der Immobilenpreise  11

4.3  Verbriefungshypothese  12

5  VERSCHLECHTERUNG DER KREDITQUALITÄT  15

5.1  Einfluss der Verbriefung auf die Qualität von Subprime Hypotheken  16

6  DISINTERMEDIATION  17

7.  FAZIT  19

Literaturverzeichnis   21

Literaturverzeichnis   21

Literaturverzeichnis   21

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: FICO-Verteilung in der US-Bevölkerung im Jahr 2004 Abbildung 2: Zusammenhang zwischen Primär- und Sekundärmark

Abbildung 3: Entwicklung der Eigenheimquote der USA von im Zeitraum von 1965 bis 2005 Abbildung 4: Neuvergabe von Hypotheken von 1995 bis 2005 (in Mrd. US-Dollar) Abbildung 5: Kreditvergabe aller Hypotheken im Zeitraum von 1995 bis 2000 (in Mrd. US-Dollar)

Abbildung 6: Relative Entwicklung der Kreditvergabe in subprime- und in prime-Zip-Codes im Zeitraum von 1993 bis 2006

Abbildung 7: Zusammenhang zwischen dem Anteil der subprime Bevölkerung und dem Kreditwachstum

Abbildung 8: Korrelationen zwischen dem Einkommenswachstum der Haushalte und dem Kreditwachstum im Zeitraum von 1992 bis 2007 Abbildung 9: Immobilienpreiswachstum von subprime Zip-Codes in Relation zu prime Zip-Codes im Zeitraum von 1991 bis 2007 Abbildung 10: Korrelationen zwischen Immobilienpreis- und Einkommenswachstum im Zeitraum von 1991 bis 2007

Abbildung 11: Zinssätze von Subprime-, Prime- und Alt-A- Hypotheken im Zeitpunkt der Entstehung von 1995 bis 2004

Abbildung 12: Differenz der Ablehnungsraten von subprime und prime Kreditanträgen im Zeitraum von 1996 bis 2007 

Abbildung 13: Anteil von Hypothekenkrediten im Zeitraum von 1996 bis 2007, die an nicht GSE-Investoren verkauft wurden

Abbildung 14: Vergleich der Anteile der Hypothekendarlehen in subprime- und in prime-Zip-Codes, die an nicht GSE-Investoren verkauft wurden Abbildung 15: Tatsächliche Ausfallraten von first-lien Subprime-Hypotheken im Zeitraum von 2001 bis 2007

Abbildung 16: Angepasste Ausfallraten von first-lien Subprime-Hypotheken im Zeitraum von 2001 bis 2007

Abbildung 17: Entwicklung des Anteils verbriefter Hypothekenkredite von 1997 bis 2006 Abbildung 18: Anzahl verbriefter Kredite bezüglich FICO in 2003 Abbildung 19: Performance verbriefter Kredite an der FICO 620-Grenze

TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Negatives Einkommenswachstum bei positivem Kreditwachstum in Zip-Codes mit relativ hohem Anteil an subprime Bevölkerung Tabelle 2: Einfluss der Verbriefung in den Subprime Zip-Codes Tabelle 3: Einfluss der Verbriefung auf die Kreditausfallrate von 2002 bis 2005

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1 EINLEITUNG

Viele US-Bürger mit mittlerer bis geringer Bonität verwirklichten sich seit 2001 ihren Traum vom eigenen Haus. Sie finanzierten diesen mit Subprime-Hypothekendarlehen. Um einen Kredit von der Bank zu bekommen mussten sie kaum Nachweise erbringen, ob sie über einen Job oder auch über angespartes Eigenkapital verfügen. Hinzu kamen computergestützte Entscheidungsprozesse und verbesserte statistische Methoden zur Ermittlung von Kreditscores, welche die Kreditbeurteilung schneller und kostengünstiger für die Kreditgeber machten. Das rapide Wachstum dieses Marktsegments wurde darüber hinaus durch die Möglichkeit der Kreditverbriefung gefördert. In den folgenden Jahren stiegen in den Regionen der Subprime-Schuldner die Immobilienpreise überdurchschnittlich. Mit diesem gesteigerten Wert konnten die Immobilienbesitzer einen neuen Kredit aufnehmen, um sich Konsumwünsche zu erfüllen, oder ihren alten Kredit zu besseren Vertragskonditionen refinanzieren. Solange die Hauspreise stetig stiegen und die Zinsen niedrig blieben, funktionierte dieser Kreislauf fortlaufend. Der Subprime-Markt vergrößerte sein Volumen auf ein Vielfaches innerhalb von wenigen Jahren.

Methodischer Aufbau und Ziel der Arbeit:

Ziel der vorliegenden Arbeit soll sein, Hintergründe und Entwicklungen der Subprime-Kreditvergabe zu untersuchen. Für eine geeignete Herangehensweise zur Analyse sollen in Kapitel 2 zunächst einige Grundlagen gelegt werden. Ausgehend davon wird in Kapitel 3 die Entwicklung der Subprime-Kreditvergabe sowie in Kapitel 4 deren mögliche Ursachen diskutiert. Kapitel 4 und Kapitel 5 beleuchten die Konsequenzen dieser Entwicklung.

Kapitel 2.1 stellt den Primärhypothekenmarkt dar, insbesondere die auf diesem Markt agierenden Akteure und gehandelten Produkte. Kapitel 2.2 zeigt die Strukturen des Sekundärmarktes und geht insbesondere auf die Verbriefung von Hypothekenkrediten ein.

Kapitel 3.1 stellt die Entstehung und die Geschichte des Subprime-Marktes dar. In Kapitel 3.2 wird die Entwicklung dieses Marktsegments nach Beginn des einundzwanzigsten Jahrhunderts aufgezeigt.

Kapitel 4 beschäftigt sich mit den möglichen Ursachen, die diese Marktentwicklung gefördert haben. Dabei wird der Focus auf die Zunahme der Kreditverbriefung gerichtet.

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Kapitel 5 analysiert eine mögliche Kreditqualitätsverschlechterung, Kapitel 6 wirft schließlich einen Blick auf eine mögliche Verschlechterung der Kreditwürdigkeitsprüfung.

2 DER US-AMERIKANISCHE HYPOTHEKENMARKT

US-amerikanische Hypothekenbanken agieren auf zwei Märkten, auf dem Primär- und auf dem Sekundärmarkt. Im Folgenden werden die jeweiligen Marktstrukturen, Akteure, Kundenbeziehungen und Produkte dieser Teilmärkte, in zwei von einander getrennten Abschnitten, dargestellt.

2.1 Der Primärmarkt

Der Primärmarkt beschreibt den Kreditvergabeprozess, an dem sich Kreditgeber und Kreditnehmer zu Verhandlungen treffen. Um eine Hypothek zu begeben, wird zunächst die Kreditwürdigkeit des Antragstellers geprüft. Zu diesem Zweck werden neben einigen persönlichen Informationen, dem Einkommen und dem Wert der mit der Hypothek belasteten Immobilie vor allem Kreditscores und Kennzahlen in den Entscheidungsprozess einbezogen (Bloss et al. (2009)).

Der Kreditscore FICO, der von den drei

größten Kreditauskunfteien der USA (Equifax, Experian und TransUnion) den Kreditgebern gegen eine Gebühr zur Verfügung gestellt wird, gehört seit 1995 zum faktischen Branchenstandard im Hypothekengeschäft. Der FICO soll den Kreditgebern eine schnelle und objektive Einschätzung der Bonität des Schuldners, und das mit diesem Schuldner verbundene potentielle Kreditrisiko, ermöglichen. Er berechnet sich auf Basis der Kredithistorie des Antragstellers mit speziell zu diesem

Zweck entwickelten statistischen Modellen, und hat eine Bandbreite von 300 bis 850 Punkten. Ein niedriger (hoher) FICO ist ein Indikator für eine hohe (geringe) Ausfallwahrscheinlichkeit der Hypothek (Róna-Tas und Hiß (2008)).

Als Kennzahlen sind das Beleihungsverhältnis loan-to-value ratio (LTV) und die Einkommenskennzahl dept-to-income ratio (DTI) zu nennen. Der LTV schätzt denjenigen Betrag des Kredites, der die Banken im Falle eines Ausfalls, durch die Versteigerung der Immobilie, kompensiert. Bei einem hohen Wert wird eine höhere Ausfalltendenz vermutet. Der DTI setzt den

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gesamten Schuldendienst des Antragstellers ins Verhältnis zu seinem Einkommen. Ein niedriger „Verschuldungsgrad“ soll sicherstellen, dass der potentielle Schuldner in der Lage ist, seinen laufenden Verbindlichkeiten nachzukommen (Bloss et al. (2009)).

Kreditnehmer lassen sich zunächst hinsichtlich ihrer Einkommensnachweise unterscheiden. Fulldocumentation („full-doc“) Schuldner erbringen volle Nachweise (z.B. einen festen Arbeitsvertrag). Schuldner der Kategorie low-documentation („low-doc“) haben zwar Einkommen, können dies aber schlecht bzw. unzureichend belegen (z.B. Kleinunternehmer, Saisonarbeiter). No-documentations („no-doc“) haben keine Einkommensnachweise (Bloss et al. (2009)).

Kreditnehmer werden anhand dieser Merkmale in drei Risikokategorien unterteilt (Federal Reserve Board (2001)). Prime-Kreditnehmer haben die höchste Bonität (überdurchschnittlich hohen FICO, niedrige DTI und LTV, full-doc) und dadurch das geringste Risikopotential. Alt-A Schuldner bilden die mittlere Bonitätskategorie und sind gekennzeichnet durch schlechte bzw. fehlende Einkommensnachweise. Für die Kategorie „Subprime“ gibt es in der Literatur keine einheitliche Definition. Grundsätzlich sind Subprime-Kreditnehmer dadurch gekennzeichnet, dass sie eine geringere Kreditwürdigkeit und somit ein hohes Ausfallrisiko haben. Ein solcher Schuldner weist nach einer Veröffentlichung des Office of the Comptroller of the Currency et al. (1999) in der Regel eines oder mehrere der folgenden Eigenschaften auf:

 Zwei oder mehr Zahlungsrückstände von über 30 Tagen innerhalb des letzten Jahres oder mindestens einen Zahlungsrückstand von 60 Tagen innerhalb der letzten zwei Jahre  Zwangsvollstreckung während der letzten 2 Jahren  Insolvenz innerhalb der letzten 5 Jahre  ein FICO-Score von höchstens 660 Punkten  DTI-Ratio von mindestens 50 %

Kommt es zwischen den beiden Parteien zu einem Vertragsabschluss, sind die für den Schuldner anfallenden Kreditvergabe- und Kreditbearbeitungsgebühren, die erste und einzige Ertragsquelle der Hypothekenbanken auf dem Primärmarkt. Die Klassifizierung des Kreditnehmers beeinflusst dabei maßgeblich dessen Konditionen, wie die Höhe der Gebühren, des Darlehens und des Zinssatzes, sowie die Laufzeit und die Art des Hypothekenkredites.

Hypothekenkredite lassen sich durch ihre Zins- und Tilgungsstruktur unterschieden. Zu der erstgenannten Kategorie gehören festverzinsliche fixed-rate-mortgages („FRM“), die über die gesamte Rückzahlungsperiode einen konstanten Zinssatz haben. Bei variabel verzinslichen adjustable-rate-mortgages („ARM“) wird der Zinssatz in festgelegten Zeitabständen angepasst. Der

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