Vorwort Green Building aus ökonomischer Sichtweise I

Vorwort

Unter dem Begriff „GreenBuilding“ finden sich bei der Internetsuchmaschine Google mit Stand Mai 2010 weltweit 7,1 Millionen Einträge. Die Aktualität dieses Themas hat in den letzten Jahren, auch aufgrund der vorherrschenden Klimadebatte, stark an Präsenz gewonnen und ist in den Fokus der Öffentlichkeit getreten. Was aber genau ist ein Green Building und was sind Green Building Zertifikate? Eine einheitliche Definition zu diesem Thema ist nicht vorhanden. Grundsätzlich werden mit dem Begriff des „Green Building“ Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Immobilien und CO2 Einsparungen wahrgenommen. Ein Green Building Zertifikat dokumentiert dabei die ökologischen, wirtschaftlichen und sozioökonomischen Eigenschaften eines Gebäudes.

Für Immobilieninvestoren stellt sich dabei die Frage, ob die kapitalintensiven Zusatzkosten für eine Gebäudezertifizierung eine primär ökologisch sinnvolle Investition ist oder ob es auch eine rentable ökonomische Kapitalanlage ist. Diese Arbeit soll einen Überblick über die gängigsten Zertifizierungssysteme mit ihren inhaltlichen Zielen und Bewertungsmustern geben. Durch das Vergleichen von empirischen Erhebungen soll die Wirtschaftlichkeit von Gebäudezertifizierungen am deutschen Immobilienmarkt nachgewiesen werden und eine genaue Analyse über die ökonomischen Vorteile eines Green Building Zertifikats dargelegt werden. Anschließend soll ein Ausblick auf die zukünftige Entwicklung und den Stellenwert der Green Building Zertifikate am Immobilienmarkt aufgezeigt werden.

Abkürzungsverzeichnis Green Building aus ökonomischer Sichtweise II

Abkürzungsverzeichnis

BGF Bruttogeschossfläche

BMVBS Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

BRE/BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method

CSR Corporate Social Responsibility

DGNB Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen

EnEV Energieeinsparverordnung

EPBD Energy Performance of Buildings Directive

EPD environmental product declaration

HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

IBU Institut Bauen und Umwelt e.V.

IPCC Intergovernmental Panel on Climate Change

LEED Leadership in Energy and Environmental Design

RICS Royal Institution of Chartered Surveyors

SRI Socially Responsible Investment

TGA Technische Gebäudeausrüstung

Abkürzungsverzeichnis Green Building aus ökonomischer Sichtweise III

USGBC US Green Building Council

Glossar Green Building aus ökonomischer Sichtweise IV

Glossar

• Amortisationszeitraum

Zeitraum, in dem Wiedergewinnung des eingesetzten Kapitals möglich ist. 1

• Auditor

Ein Auditor ist eine Person, die ein Audit durchführt. Als Audit werden Untersuchungsverfahren bezeichnet, die dazu dienen, Prozessabläufe hinsichtlich der Erfüllung von Anforderungen und Richtlinien zu bewerten. 2

• Benchmark

Benchmarks sind Referenz- oder Vergleichswerte einer gemessenen Bestleistung,

die als Kennzahl(en) oder eine Zustandsbeschreibung ausgedrückt werden. 3

• Energy Star

Energy Star ist eine US-amerikanische Produktkennzeichnung für energiesparende

Geräte, Baustoffe, öffentliche bzw. gewerbliche Gebäude oder Wohnbauten. 4

• Non-profit-Organisations

Eine Non-Profit-Organisation (NPO) ist eine gemeinnützige Organisation, d.h. eine Organisationen ohne Absicht zur Gewinnerzielung. 5

• Portfolio

Mit Portfolio wird die Zusammenfassung aller Anlagen von Personen, Unternehmen oder Investmentfonds bezeichnet. Für den Aufbau eines Portfolios erfolgt häufig eine Bedarfsanalyse, um Risiken und Wertgewinnungsaussichten verschiedener Anlagen

für den Anleger bestmöglich zu kombinieren. 6

1 Vgl.: wwwg.uni-klu.ac.at/geo/lv_online/giwirt2003/Raubal_Lecture3.ppt

2 Vgl.: http://woerterbuch.babylon.com/auditor/

3 Vgl.: http://www.benchmarkingforum.de/benchmarking-definition.html

4 Vgl.: http://de.wikipedia.org/wiki/Energy_Star

5 Vgl.: http://www.wirtschaftslexikon24.net/d/non-profit-organisation/non-profit-organisation.htm

6 Vgl.: http://www.hedgefonds24.de/portfolio.html

Glossar Green Building aus ökonomischer Sichtweise V

• Return on Investment

Der Begriff "Return on Invest" (ROI) bedeutet finanztechnisch das Verhältnis von erzieltem Gewinn einer Investition zum investierten Kapital. Dieses Verhältnis kann sowohl auf eine definierte Zeitspanne als auch akkumuliert auf den gesamten

Lebensweg der Investition bezogen sein. 7

7 Vgl.: http://www.projektmagazin.de/glossar/gl-0250.html

Inhaltsverzeichnis Green Building aus ökonomischer Sichtweise VI

Inhaltsverzeichnis   

Vorwort   I

Abk  ürzungsverzeichnis  II

Glossar   IV

Inhaltsverzeichnis   VI

Abschnitt  1 Theoretische Grundlage von Zertifizierungssystemen  1

A.  Entstehung von Zertifikaten  1

I.  Zertifizierungssysteme  2

II.  Inhalt der wichtigsten Zertifizierungssysteme  4

III.  Ziele von Zertifizierungen  4

B.  LEED  7

I.  Zertifizierung nach LEED  7

II.  Themenschwerpunkte  8

III  Kosten  10

C.  BREEAM  10

I.  Zertifizierung nach BREEAM  10

II.  Themenschwerpunkte  12

III.  Kosten  14

D.  DGNB  14

I.  Zertifizierung nach DGNB  14

II.  Themenschwerpunkte  15

III.  Kosten  18

E.  Zertifizierungssysteme im direkten Vergleich  18

Abschnitt  2 Nachweisversuch der Ökonomie von  

Geb  äudezertifizierungen  25

A.  Staatliche Regulierungen  25

B.  Welcher Investor hat Interesse an einem Green Building  26

I.  CSR und SRI  29

C.  Nachweis der ökonomischen Werthaltigkeit von  

Geb  äudezertifikaten durch empirische Erhebungen  31

I.  Kosteneffizienz  35

Inhaltsverzeichnis Green Building aus ökonomischer Sichtweise VII

II.  Qualitative Aufwertung  37

III.  Ertragseffekte  38

D.  Fallbeispiele  41

I  Banner Bank Building, Boise/Idaho  41

II.  Vergleichsstudie Pokfulam Garden und Chi Fu Fa Yuen  42

III.  JCI Power Solutions Headquaters, Hannover  43

a)  Ergebnisse nach Zertifizierungssystem LEED  43

b)  Ergebnisse nach Zertifizierungssystem DGNB  44

c)  Grobkostenermittlung für eine Zertifizierung nach  

LEED  und DGNB  46

Abschnitt  3 Analyse und Wertung  48

A.  Marktkritische Hinterfragung der Zertifizierungssysteme  48

I.  Geringe Transaktionsdaten  49

II.  Das Agency-Problem  49

III.  Amortisationszeitraum  50

IV.  Das Richtlinien-Paradoxon  51

V.  Bewertungsmöglichkeiten von zertifizierten Gebäuden  52

a)  Bewertbarkeit ökonomischer Vorteile von  

Green  Buildings  52

VI.  Fehlende Definition  54

B.  Abgrenzung eines „Green Building“ zu einem  

„nachhaltigen  Green Building“  55

D.  Nachhaltiges Immobilienmanagement als Unternehmenswert  

und  Antreiber neuer Marktpotenziale  59

I.  Messbare Vorteile für Investoren  61

E.  Zusammenfassende Auswertung  62

I.  Nachhaltige Immobilien als strategische Ressource  63

F.  Zukünftige Entwicklung von Green Building Zertifikaten  64

I.  Höhere Vergleichbarkeit durch länderübergreifende  

Organisationen   65

II.  Green Buildings werden zum Standard  66

4.  Fazit  IX

Inhaltsverzeichnis Green Building aus ökonomischer Sichtweise VIII

Literaturverzeichnis   X

Abbildungsverzeichnis   XVI

Anhangsverzeichnis XX   

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 1

Abschnitt 1 Theoretische Grundlage von Zertifizierungssystemen

A. Entstehung von Zertifikaten

Die Frage der Wirtschaftlichkeit von Immobilien und deren Anlagentechnik wird, insbesondere unter dem Druck sich verknappender Ressourcen, immer wichtiger. Die Grundlagen für effiziente und ökologische Gebäude werden bereits bei deren Planung und Dimensionierung festgelegt. 8

Mit einer zunehmenden Verschärfung der globalen Rohstoffsituation und mit der steigenden öffentlichen Umweltdiskussion, wächst der Bedarf nach hochwertigen und

nachhaltigen Gebäuden. ⁹ Europaweit entfallen, je nach Land, zwischen 40% und 50% des Gesamtenergieverbrauchs auf Gebäude. Die meiste Energie wird dabei auf

die Beheizung, Kühlung und Beleuchtung von Gebäuden verwendet ¹⁰ Dadurch verursachen Immobilien 40 % der deutschen Treibhausemmissionen. ¹¹ Zu dem ist der globale Ölpreis in den letzten 10 Jahren um über 300% gestiegen (Anhang 1). Um die Energieeffizienz von Immobilien zu steigern gibt es Richtlinien ¹² von der Bundesregierung sowie den seit 2003 eingeführten Handel mit Emissionszertifikaten und Leitmarken von der Europäischen Union (Anhang 2). Diese entsprechen aber

einer freiwilligen Basis und unterliegen keiner Kontrolle. ¹³ Darüber hinaus ist Deutschland von einer abnehmenden und alternden Bevölkerung

sowie einer ungleichen, regionalen Bevölkerungsentwicklung geprägt. ¹⁴ Diese vorabsehbare Entwicklung stellt an Immobilien die Anforderung einer gewissen Flexibilität der Umnutzbarkeit. Demnach verändern sich, durch eine dynamisch entwickelnde Gesellschaft, auch die Flächen- und Raumansprüche an eine Immobilie.

8 Vgl.: www.tuev-thueringen.com

9 Vgl.: www.gfoeb.eu

10 Vgl.: Informationen zur Nachhaltigkeit 2009, Seite 1, KCD-Union

11 Vgl.: www.greenimmo.de

12 Vgl.: Greening the Real Estate Recovery 2009, Seite 8, N. Kerz

13 Vgl.: Greening the Real Estate Recovery 2009, Seite 8, N. Kerz

14 Vgl.: Greening the Real Estate Recovery 2009, Seite 4, N. Kerz

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 2

Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung bis 2050

Diese Faktoren sind unter anderem der Standard, an dem sich Immobilien in Zukunft messen lassen müssen: Zum Einen an der Energieeffizienz und der Nachnutzungsmöglichkeit, zum Anderen an den sozioökonomischen Werten der sich verändernden Bevölkerungsansprüchen. Um die wirtschaftliche Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Gebäuden herstellen zu können, brauchen Investoren Benchmarks. Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude dienen dazu, die hohe Qualität für Investoren und Nutzer sichtbar zu machen. Sie verbessern die Planungssicherheit und bewerten die optimierte Nutzung über den gesamten Lebenszyklus. 15

I. Zertifizierungssysteme

Eine Gebäudezertifizierung dient nicht nur der Vergleichbarkeit von Immobilien, sondern identifiziert auch Verbesserungspotentiale und klassifiziert Immobilien zum Beispiel in Standard, Komfort oder Exklusiv Einheiten. Durch diese Bewertung soll die Immobilie möglichst eine Verbesserung der Marktposition erreichen. Die Zertifizierung erstellt dafür ein Ranking in bestimmten Kategorien und gibt dabei ein Urteil über die Qualität und den Gebrauchswert einer Immobilie ab. ¹⁶ Diese Benchmarks werden vor allem für die unternehmerische Investitionsrechnung und die risikoorientierte Bewertung im Bereich „Green Building“ benötigt. 17

15 Vgl.: www.gfoeb.eu

16 Vgl.: ENRESO 2020, Qualität und Immobilie: Was wird zertifiziert? 2008, S. 2, H.-D. Haasis

17 Vgl.: ENRESO 2020, Qualität und Immobilie: Was wird zertifiziert? 2008, S. 2, H.-D. Haasis

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 3

II. Inhalt der wichtigsten Zertifizierungssysteme

Zertifizierungssysteme für nachhaltige Immobilien haben zum Teil unterschiedliche Schwerpunkte, die im Wesentlichen aber alle die folgenden Themenkomplexe der

Nachhaltigkeit beschreiben und bewerten: 18

• Ökonomische Qualität

• Ökologische Qualität • Technische Qualität • Soziale und Innenraumqualität • Prozessqualität • Standortqualität

Hierbei werden Immobilien von der Herstellung über Betriebskosten und Leistungsfähigkeit bis hin zu Nutzungsflexibilität und recyclebaren Materialien bewertet. 19

Vor dem Bau eines neuen Gebäudes, stehen immer die Überlegungen zu dessen Kosten und Nutzen. Die Ökonomie eines Gebäudes beschreibt dessen Wirtschaftlichkeit im Hinblick auf die gesamten Lebenszykluskosten in Relation zu dessen Lebensdauer und Nutzbarkeit. Die Kosten für die Erstellung eines Gebäudes sind maßgeblich entscheidend, aber auch die Folgekosten müssen berücksichtigt werden, um die tatsächliche Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes bewerten zu können. Hierzu zählen unter anderem die Betriebskosten, Nutzungskosten und Erhaltungsaufwendungen. 20

Bei der Bauausführung eines Projekts stehen die verwendeten Baustoffe und Produkte im Vordergrund, wobei im besonderen Maße auf ihre ökologischen Eigenschaften Wert gelegt wird. Die umfassende Darstellung aller Umweltwirkungen ist die notwendige Voraussetzung für nachhaltiges Bauen. Mit einer Ökobilanz werden hierbei die verschiedenen Potenziale, wie Treibhauseinsparungen, Ozonabbau, oder Primärenergie dargestellt und ausgewertet.

18 Vgl.: Workshop Nachhaltigkeitszertifikate in Nichtwohngebäuden 2009, S.1, T. Ebert

19 Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

20 Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 4

Im Fokus des ökologischen Faktors stehen aber auch zum Beispiel Transportkosten, der Energieverbrauch oder der Ressourcenverbrauch, der benötigt wird, um das Produkt herzustellen.

Detaillierte Informationen zu Umwelteigenschaften eines Produktes liefern sogenannte Umwelt-Produktdeklarationen (EPDs) die vom Institut Bauen und Umwelt e.V. (IBU) vergeben werden. 21

Neben den Umwelteigenschaften sind die technischen Merkmale einer Immobilie von Bedeutung. Die bautechnischen und -physikalischen Eigenschaften eines Gebäudes leiten sich ab aus der Leistungsfähigkeit aller seiner Einzelteile und deren Zusammensetzung. Hierbei bilden Eigenschaften wie Wärmeleitfähigkeit und

mechanische Widerstandsfähigkeit wichtige Kriterien. ²² Von zentraler Bedeutung für die Nachhaltigkeit eines Gebäudes sind aber auch die bereits genannten Faktoren wie der Grad der Flexibilität, die Rückbaufähigkeit, die Umnutzbarkeit und der soziokulturelle Faktor. Behaglichkeit, Klima und Barrierefreiheit spielen eine entscheidende Rolle im Hinblick auf den jeweiligen Nutzen des Gebäudes. 23

III. Ziel von Zertifizierungen

Corporate Social Responsibility steht für die Verantwortung von Unternehmen, zu einer nachhaltigen Entwicklung der Gesellschaft beizutragen. Die Umsetzung dieses Prinzips bedeutet, dass Firmen auf freiwilliger Basis Umweltaspekte und soziale Belange in ihrer Unternehmensphilosophie und -tätigkeit berücksichtigen. Der Trend, den Nachhaltigkeitsgedanken in die Wirtschaftsaktivitäten zu integrieren, ist in den USA bereits seit Ende der neunziger Jahre zu beobachten und hat auch in Europa in

den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen. ²⁴ Gebäudezertifizierungen werden von sogenannten Non-profit-Organisations angeboten. Das Erlangen von Zertifizierungen beruht immer auf einer freiwilligen Basis und sollte vorrangig dem Wert und dem Erhalt der Umwelt dienen. Für Investoren spielt allerdings auch, auf Grund einer besseren Platzierung auf dem Immobilienmarkt, die Renditesteigerung eine große Rolle.

21 Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

22 Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

23 Vgl.: Nachhaltigkeit im Bauwesen 2009, S.4, IBU

24 Vgl.: Nachhaltiges Denken der Unternehmen verändert die Flächennachfrage, R. Kutscher, S. 1

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 5

Um die Kriterien für die Zertifizierung zu erfüllen, müssen für Neubauten bis zu 10% höhere Baukosten kalkuliert werden. 25

So sind auf der einen Seite die Energiekosten deutlich gestiegen und haben viele Mieter bereits für die Höhe der Nebenkosten sensibilisiert. Auf der anderen Seite wird durch die Einführung der EU-Richtlinie über die Energieeffizienz von Gebäuden in den kommenden Jahren in allen Mitgliedsländern ein Gebäudepass eingeführt, der es potenziellen Mietern bereits vor der Besichtigung ermöglicht, die angebotenen Flächen bezüglich ihrer Energieeffizienz einzuschätzen. Darüber hinaus werden insbesondere jene Unternehmen als Nachfrager für nachhaltige Büroflächen auftreten, die ihr gesellschaftlich verantwortliches Handeln durch die Anmietung von

ressourcenfreundlichen Büroflächen sichtbar machen wollen. 26

Nachhaltigkeitskriterien gewinnen bei Immobilien zunehmend an Bedeutung.

Transparenz und Messbarkeit spielen dabei eine entscheidende Rolle. ²⁷ Die Ergebnisse des dritten Gutachtens der IPCC-Studien (Intergovernmental Panel on Climate Change) haben zwei wesentliche Fakten hervorgebracht: Zum einen zeigen die Ergebnisse, dass erhebliche Anstrengungen getroffen werden müssen, um die Klimaerwärmung noch in einem erträglichen Maß von 2 Grad bis zum Jahr 2050 einzuschränken. Des Weiteren wird von der Mehrheit der wissenschaftlichen und politischen Kräfte weltweit anerkannt, dass die Klimaerwärmung vorrangig durch

den Menschen verursacht wird. 28

Neben den Fakten zur globalen Klimaerwärmung, entsteht auch der Bedarf zur Ressourcenschonung, da ein Ende der fossilen Energieträger abzusehen ist. Erdgas und Erdöl werden nur noch 45 bis 65 Jahre verfügbar sein und durch die wachsende

Bevölkerung wird die starke Nachfrage zu einem hohen Preiskampf führen. ²⁹ Die wesentlichen Herausforderungen der Zukunft werden demnach ein verantwortlicher Umgang mit der Natur und eine umweltfreundliche, ressourcen- und klimaschonende Energieversorgung sein. Dieser Wertewandel vollzieht sich auch zunehmend in der Immobilienwirtschaft, da diese Nachhaltigkeitskriterien an Bedeutung gewinnen. Sie beeinflussen deutlich Investitionsentscheidungen, indem der monetäre Wert von Gebäuden durch den „grünen Aspekt“ zumindest mitbestimmt wird.

25 Vgl.: Nachhaltiges Denken der Unternehmen verändert die Flächennachfrage, R. Kutscher, S. 1

26 Vgl.: Nachhaltiges Denken der Unternehmen verändert die Flächennachfrage, R. Kutscher, S. 1

27 Vgl.: Green Building Labels, P.Mösel, M. Bauer, 2009, S.1

28 Vgl.: Green Building Labels, P.Mösel, M. Bauer, 2009, S.1

29 Vgl.: Green Building Labels, P.Mösel, M. Bauer, 2009, S.1

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 6

Neue und effizientere Technologien werden zukünftig auf den Immobilienmarkt einwirken, um den Bedarf für Energie zu verringern und die Nachhaltigkeit von

Gebäuden zu steigern. 30

Um Prozesse zu steuern und Konzepte umsetzen zu können, die nachweislich auf einer nachhaltigen Grundlage basieren sollen, muss ein detaillierten Leitfaden antizipiert werden, der sowohl alle notwendigen Nachhaltigkeitsthemen adressiert aber auch die Umsetzung in dem Bauprozess transparent und messbar aufzeigt. Wenn die erreichten Ergebnisse durch eine Skala bewertet werden, wird ein Zertifikat

für nachhaltiges Bauen generiert. Ein so genanntes „Green Building Label“. ³¹ Am weitesten verbreitet sind zurzeit das amerikanische LEED Label (The Leadership in Energy and Environmental Design) sowie das BREEAM Label aus Großbritannien (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). In Deutschland gibt es seit 2009 das DGNB Siegel (Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Das World Green Building Council in Toronto fungiert als Dachorganisation für alle anerkannten Labels, so ist die DGNB der offizielle Vertreter für Deutschland. 32

Abb. 2 Die wesentlichen Green Building Labels weltweit

Im weiteren Verlauf dieser wissenschaftlichen Arbeit werden ausschließlich die am häufigsten verwendeten Labels „LEED“ und „BREEAM“ sowie im Besonderen das deutsche DGNB Siegel näher untersucht. Eine ausführliche Aufstellung der internationalen Zertifizierungssysteme befindet sich im Anhang 3.

30 Vgl.: Green Building Labels, P.Mösel, M. Bauer, 2009, S.2

31 Vgl.: Green Building Labels, P.Mösel, M. Bauer, 2009, S.2

32 Vgl.: Green Building Labels, P.Mösel, M. Bauer, 2009, S.2

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 7

B. LEED

I. Zertifizierung nach LEED

Das amerikanische Gütesiegel für nachhaltiges Bauen „LEED“ (Leadership in Energy and Environmental Design) ist das am internationalen Markt etablierteste Zertifikat. Es beherrscht vorrangig den amerikanischen Markt, erhält aber auch zunehmend Einzug in den deutschen Markt und kommt in 40 weiteren Ländern zum Einsatz. ³³ LEED ist ein Bewertungssystem für nachhaltiges Bauen. Es legt Standards fest, für die Anforderungen an den Bau von umweltverträglichen Gebäuden mit einem

nachhaltigen, selbstversorgenden Energiebetrieb. ³⁴ Zudem sollen die Bauten mit dem LEED-Gebäudepass auf der Grundlage eines Entsorgungsplans errichtet werden, der ein vermindertes Abfallaufkommen und die Verwendung von recycelten oder vor Ort hergestellten Materialien vorsieht. ³⁵ Durch die optimale Nutzung der Energie aus erneuerbaren und lokalen Quellen, kann die Energierechnung der Gebäude erheblich gesenkt werden. In den Vereinigten Staaten geben die nach LEED-Standard zertifizierten Gebäude jährlich 350 Milliarden Tonnen weniger CO2 in die Atmosphäre ab als vergleichbare Gebäude ohne Zertifizierung, was einer

durchschnittlichen Einsparung an Elektroenergie in Höhe von rund 32% entspricht. ³⁶ Es handelt sich folglich um ein Rating System für die Entwicklung von „Grünen Gebäuden“. 37

Entwickelt wurde es von dem gemeinnützigen U.S. Green Building Council (USGBC). Anders als das Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen (DGNB), welches vergleichsweise neu auf dem Markt ist, besteht es bereits seit über 10 Jahren und wurde auf Grundlage des britischen BREEAM Systems entwickelt. ³⁸ Im Jahr 2009 kam die überarbeitete Version 3.0 auf den Markt, die sich im Anforderungs- und Bewertungsprofil stark von ihren Vorgängerversionen unterscheidet. ³⁹ Erstmals werden die Lebenszykluskosten (Life-Circle Costs) eines Gebäudes mit berücksichtigt und die Bewertung stärker auf die Energieersparnisse ausgerichtet.

33 Vgl.: www.irisfmg.biz

34 Vgl.: www.irisfmg.biz

35 Vgl.: www.irisfmg.biz

36 Vgl.: www.irisfmg.biz

37 Vgl.: www.irisfmg.biz

38 Vgl.: www.alpha-ee.de

39 Vgl.: www.alpha-ee.de

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 8

Die USGBC bietet für verschiedene Projekte maßgeschneiderte Zertifikate an. So kann beispielsweise nach der Gebäudenutzungsart (Wohn-, Gewerbe-, öffentliche Gebäude) unterschieden werden. Die verschiedenen Projektmerkmale sind in den jeweiligen Guidelines bzw. Regelwerken explizit erfasst und bestimmen, welche Zertifikatart für das jeweilige Projekt angewandt werden kann. Die nachfolgenden Arten stellen das derzeitige Angebot der USGBC dar: 40

• Neubau und Sanierungen

• Büroinnenausbau • Bestandsgebäude-Betrieb und Unterhaltung • Rohbau • Stadtentwicklung • Eigenheim • Wohngebäude bis 4 Etagen • Shoppingcenter und Innenausbau • Schulen

II. Themenschwerpunkte

Das internationale Zertifizierungsverfahren LEED basiert auf einem

Checklistensystem, das sechs Themenfelder behandelt. Jedes Themenfeld besitzt, abhängig von der Zertifizierungsart, unterschiedlich viele Kriterien, die bewertet werden müssen. Je nach erreichtem Kriterium werden Punkte vergeben, mit denen folgende Bewertungen erreicht werden können: 41

• Certified: 40-49 points • Silver: 50-59 points • Gold: 60-79 points • Platinum: 80-110 points

40 Vgl.: www.alpha-ee.de

41 Vgl.: www.ecobauconsulting.de

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 9

Die sechs Kategorien in denen die Punkte erreicht werden können gliedern sich wie folgt auf: 42

• Sustainable Sites / Nachhaltige Baugelände

Bewertung der Belastung von Mensch, Umwelt und Grundstück durch den Bauprozess sowie durch das Gebäude selbst

• Water Efficiency / Wassereinsparung

Bewertung des gebäudespezifischen Medienverbrauchs „Wasser“

• Energy & Atmosphere / Energie und Atmosphäre

Bewertung des gebäudespezifischen Energieverbrauchs, des nachhaltigen Umgangs bzw. Managements mit der Ressource „Strom“, des zur Klimatisierung verwendeten Kältemittels und des Umfangs der Nutzung von regenerativen Energien

• Materials & Resources / Materialien und Ressourcen

Beurteilung der verwendeten Baumaterialien und -stoffe, ihres Bezugsortes, ihres Recyclinganteiles, ihres Wiederverwertungsgrads und der Bedienung aus einer nachhaltigen Forstwirtschaft zum Schutz von Mensch und Umwelt

• Indoor Environmental Quality / Komfort und Raumqualität

Bewertung von Baumaterialien und -stoffen hinsichtlich ihrer Inhaltsstoffe zum Schutz von Mensch und Umwelt; Bewertung des Umgangs mit Tabakrauch im Betrieb, der Frischluftzufuhr und der Schutzmaßnahmen von Baustoffen und lüftungstechnischen Anlagenkomponenten

42 Vgl.: www.ecobauconsulting.de

Green Building aus ökonomischer Sichtweise 10

• Innovation & Design Process / Innovationen & Planungsprozess

Bewertung von Innovationen und Neuheiten im Projekt, die dem Gedanken der zuvor behandelten Themenfelder nachkommen, sowie der Implementierung eines ausgebildeten LEED-Spezialisten bzw. „LEED Accredited Professional“ (kein Zwang, aber hinsichtlich Punktevergabe und Umsetzung empfehlenswert)

Die Zertifizierung nach amerikanischem Standard bringt auf dem deutschen Markt nachweis- und realisierungstechnisch einige Hürden mit sich. So müssen beispielsweise die Energieverbräuche auf Basis der amerikanischen „ASHRAE 90.1“, einem Standard der sich von der themenverwandten „DIN V 18599“ rechnerisch und betrachtungstechnisch stark unterscheidet, vorgelegt und nachgewiesen werden. Andere Kriterien fordern wiederum die Umsetzung baulicher und technischer Maßnahmen ein, wie zum Beispiel die lüftungstechnischen Anforderungen gemäß

„ASHRAE 62.1“. 43

III. Kosten

Eine LEED Zertifizierung kostet in der Durchführung je nach Projekt in Deutschland ca. zwischen 20.000 und 100.000 €. Hinzu kommen weitere Kosten für die Bereitstellung von Unterlagen und eventuelle Mehrkosten für Planungsänderungen

oder gestiegenem Bauaufwand. 44

C. BREEAM

I. Zertifizierung nach BREEAM

Das System BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist das älteste der drei erläuterten Zertifizierungssysteme und zeigt die

umweltrelevante Gesamtleistung eines Gebäudes. ⁴⁵ Im Allgemeinen wird es auch als das am weitesten verbreitete System angesehen.

43 Vgl.: www.alpha-ee.de

44 Vgl.: www.ecobauconsulting.de

45 Vgl.: www.gpac.de