INHALTSVERZEICHNIS II

Inhaltsverzeichnis   

Inhaltsverzeichnis.   II

Abk  ürzungsverzeichnis  IV

Abbildungs  - und Tabellenverzeichnis.  VI

Einleitung   1

1  Strategische Kapitalanlage.  4

1.1  Ziele  4

1.2  Struktur und Zeithorizont.  5

1.3  Immobilien als Anlageklasse  8

1.3.1  Eigenschaften von Immobilien.  8

1.3.2  Einflussfaktoren der Wohnraumnachfrage.  11

1.3.3  Schlussfolgerungen.  17

2  Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage.  18

2.1  Rechtliche Grundlagen.  18

2.2  Anschaffung.  20

2.2.1  Die Phasen des Anlageprozesses.  20

2.2.2  Ermittlung der Anschaffungsausgaben.  22

2.2.3  Investitionsrechnung.  25

2.2.4  Risikobewertung.  32

2.3  Bewirtschaftung  34

2.3.1  Gemeinschaftseigentum - die Hausgeldabrechnung.  35

2.3.2  Sondereigentum - Mieter und Mietvertrag  36

2.3.3  Ermittlung Einnahmeüberschuss  45

3  Die Zwangsversteigerung von Immobilien  46

3.1  Anzahl und Ergebnisse von Zwangsversteigerungen  46

3.2  Das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung  49

3.3  Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten.  50

3.3.1  Informationsquellen.  50

3.3.2  Auswertung des Verkehrswertgutachtens  51

3.3.3  Auswertung des Grundbuchauszugs.  52

3.3.4  Informationen von Behörden und Beteiligten  56

3.3.5  Besichtigung des Versteigerungsobjekts  57

3.4  Ablauf des Versteigerungstermins  58

INHALTSVERZEICHNIS III

3.4.1  Erster Abschnitt: Der Bekanntmachungsteil  58

3.4.2  Zweiter Abschnitt: Die Bietzeit.  61

3.4.3  Dritter Abschnitt: Die Zuschlagsverhandlung.  62

3.5  Verteilungstermin  65

4  Praxisbeispiel.  67

4.1  Auswahl und Bewertung des Objektes  68

4.2  Die Zwangsversteigerung  71

4.3  Bewirtschaftung  72

5  Schlussbetrachtung  75

Literaturverzeichnis.   VII

Internetquellen.........................................................................................................   XIII

Anhang   XIV

Anhang 1:  Investitionsrechnung  XIV

Anhang 2:  Auszug Tabelle Berliner Volksbank eG  XXI

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS IV

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung Abs. Absatz abzgl. abzüglich Art. Artikel Aufl. Auflage BetrKV Betriebskostenverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch bzw. beziehungsweise ca. circa Diss. Dissertation d. h. das heißt ebd. Ebenda etc. et cetera et al. et alii EStG Einkommensteuergesetz f. folgende ff. fortfolgende GG Grundgesetz ggf. gegebenenfalls GKG Gerichtskostengesetz GrEStG Grunderwerbsteuergesetz Hrsg. Herausgeber i. d. R. in der Regel i. V. m. in Verbindung mit Jg. Jahrgang KostO Kostenordnung Mio. Millionen NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht o. V. ohne Verfasser p. a. pro anno Rn. Randnummer S. Satz, Seite

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS V

SGB Sozialgesetzbuch sog. so genannte Sp. Spalte vgl. vergleiche VoFi vollständiger Finanzplan WEG Wohnungseigentumsgesetz Ziff. Ziffer z. B. zum Beispiel zit. zitiert ZPO Zivilprozessordnung ZVG Zwangsversteigerungsgesetz zzgl. zuzüglich II. BV Zweite Berechnungsverordnung

ABBILDUNGS  - und Tabellenverzeichnis  VI

Abbildungs  - und Tabellenverzeichnis  

Abbildung  1: Entwicklung des durchschnittlichen Nettogeldvermögens.  2

Abbildung  2: Entwicklung des verfügbaren Einkommens  12

Abbildung  3: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis 2060.  13

Abbildung  4: Entwicklung Bevölkerungszahl nach Bundesländern.  15

Abbildung  5: Privathaushalte nach Haushaltsgrößen 2025 (Trendvariante)  16

Abbildung  6: Relation von Versteigerungserlös zu Verkehrswert nach Anzahl  47

Abbildung  7: Zwangsversteigerungs-Objekte 2003/ 2009 nach Bundesländern.  48

Abbildung  8: Mietwohnungsangebote nach Zimmeranzahl  70

Tabelle 1:  Korrelation von Wohnimmobilien mit anderen Anlageformen.  7

Tabelle 2:  Gebührentabelle gemäß § 34 Abs. 1 GKG  23

Tabelle 3:  Gebühren für Grundbucheintragung nach § 32 Abs. 1 KostO.  24

Tabelle 4:  Vollständiger Finanzplan für die Immobilieninvestition, Szenario 1  30

Tabelle 5:  Berechnung Einnahme-/ Ausgabeüberschuss  46

Tabelle 6:  Ermittlung Einnahme-/ Ausgabeüberschuss Praxisbeispiel  73

Einleitung 1

Einleitung

Für den mittel- und langfristigen Erfolg der privaten Kapitalanlage ist nach der modernen Portfoliotheorie überwiegend eine strategisch diversifizierte und ausgewogene Ausrichtung verantwortlich, während taktisches Timing ¹ und Stock-Picking 2 den nachhaltigen Anlageerfolg nur relativ gering beeinflussen. 3

Auch wenn dieser Ansatz in der Theorie untersucht und von der Praxis im Wesentlichen bestätigt ist, scheitert die Umsetzung häufig am erheblichen Aufwand für die Informationsbeschaffung und Verarbeitung zur Bestimmung der Zusammenhänge und Wechselwirkungen zwischen den Anlagealternativen. Das führt im Ergebnis zu „aus dem Bauch heraus“ diversifizierten Portfolien. Die Möglichkeiten sind dabei genauso vielfältig wie die Fehler, die gemacht werden können und auch gemacht werden. Anlageberater für Wertpapiere machen bei Privatanlegern regelmäßig die als Home Bias und Sector Bias bezeichneten Investitionsfehler aus, die auf die Gleichsetzung von vorhandener Informationsdichte und Prognosequalität zurückzuführen sind und zur einseitigen Anlage in Unternehmen des Heimatlandes bzw. bestimmte Branchen führen. Typisch sind auch die Betrachtung von Anlageentscheidungen als jeweils eigene „mentale Konten“, das sog. Mental Accounting, bei denen die nach der Portfoliotheorie erforderliche Gesamtbewertung des Depots und seines kumulierten Risikos nicht stattfindet. 4

Im ausgewogenen Vermögensportfolio befinden sich schon nach der bereits im jüdischen Talmud vor mehr als 2000 Jahren beschriebenen naiven Diversifikationsstrategie zu je einem Drittel Land (Immobilien), Geschäfte (heute: Aktien) und Liquidität. Auch wenn diese Aufteilung des Vermögens willkürlich ist und einzelne Risikofak-toren nicht berücksichtigt, wird sie auch heute noch häufig von Banken empfohlen. 5

¹ Timing: Anlagestrategie, die aus dem Verlauf von Börsenkursen Signale für den optimalen Zeitpunkt

zum Kauf und Verkauf eines Wertpapieres ableitet, erstmalig entwickelt um 1910 von Charles Dow.

² Stock Picking: Anlagestrategie, nach der zunächst der Wert einer Unternehmung bestimmt und mit

dem aktuellen Kurs verglichen wird, um unterbewertete Aktien zu kaufen und überbewertete Aktien

zu verkaufen; erstmalig entwickelt und veröffentlicht 1934 in Security Analysis von Benjamin Gra-

ham und David Dodd.

³ Vgl. Spremann (2006), S. 50 ff.

⁴ Vgl. Layes / Beck (2004), S. 752 ff.

⁵ Vgl. Spremann (2006), S. 5 f.

Einleitung 2

Die Deutsche Bundesbank erfasst im Rahmen der gesamtwirtschaftlichen Finanzierungsrechnung auch die Entwicklung des Geldvermögens der privaten Haushalte, das dank hoher Sparquoten eine deutliche Steigerung aufweist: seit 1991 liegt die jährliche Sparquote fast durchgängig über 10% des verfügbaren Einkommens. ⁶ Nach Abzug der Verbindlichkeiten ergibt sich das Nettogeldvermögen. Die Entwicklung des durchschnittlichen Nettogeldvermögens der deutschen Haushalte im Zeitraum 1991 bis 2009 ist in der folgenden Grafik dargestellt:

In Anlehnung an: Deutsche Bundesbank (2010a)

Abbildung 1: Entwicklung des durchschnittlichen Nettogeldvermögens

Bei einem Nettogeldvermögen einschließlich Wertpapieren von durchschnittlich 77.900 € pro deutschem Haushalt in 2009, das nach der naiven Diversifikationsstrategie zwei Dritteln des Gesamtvermögens entsprechen sollte, müsste zu einem weiteren Drittel, also im Wert von ca. 39.000 €, Immobilienvermögen bestehen. Das vielfach gewünschte Eigenheim erfordert jedoch regelmäßig deutlich höhere Investitionen. Auch eine Eigentumswohnung bzw. Wohnungseigentum ⁷ als Immobilienwert für das eigene Portfolio im Rahmen dieses Anteils ist für einen durchschnittlichen Haushalt durch eine direkte Anlage, also z.B. durch Kauf auf dem regulären Markt, in der Regel nur schwer erreichbar. Eine Alternative bietet die indirekte Anlage in

⁶ Vgl. Deutsche Bundesbank (2010a), S. 10; das Geldvermögen in der Statistik der deutschen Bundes-

bank umfasst das Geldvermögen bei Banken, Investmentfonds, Versicherungen, aus Pensionsrückstel-lungen und Wertpapieren.

⁷ Im Folgenden werden die Begriffe „Eigentumswohnung“ und „Wohnungseigentum“ synonym ver-

wendet.

Einleitung 3

Immobilien, also z. B. durch eine Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind jedoch mit Besonderheiten und daraus resultierenden spezifischen Risiken, z. B. einem hohen Anteil weicher Kosten für Vermittler und Initiatoren, einem schwer zu beurteilendem Immobilienportfolio sowie teilweise hohem Fremdkapitalanteil, verbunden. Aktuell sind namhafte Vertreter dieser Gattung in Schieflage geraten: Notwendige Neubewertungen von Immobilien führten zu Kursverlusten und veranlassten viele Anleger zum Verkauf ihrer Anteile. Die eigentlich börsentäglich handelbaren Anteile einiger offener Immobilienfonds wurden in 2008 aber vom Handel ausgesetzt, weil die Liquidität zur Auszahlung der Anleger fehlte und zunächst Immobilien verkauft werden mussten. ⁸ Wenn dann im schwierigen Marktumfeld nicht die erwarteten Preise erzielt werden, führt das zur weiteren Abwertung der Anteile. Nach spätestens zwei Jahren müssen diese Fonds wieder ge-handelt werden - und stehen, wenn die Anleger jetzt noch immer im großen Umfang verkaufen wollen, möglicherweise vor der vollständigen Auflösung. 9

Die Ersteigerung einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung könnte eine Variante des direkten Erwerbs zu reduzierten Kosten sein. Die Herangehensweise ist im Übrigen aber keine andere als bei einem normalen Immobilienerwerb. Im Vor-dergrund steht die Immobilie, sie ist den gleichen Prüfungen im Hinblick auf Qualität, Standort und Umfeld zu unterwerfen. ¹⁰ Für eine nachhaltig erfolgreiche Ersteigerung sind jedoch gute Kenntnisse dieser Spezialmaterie und eine intensive Vorbereitung auf den Versteigerungstermin erforderlich.

Die vorliegende Arbeit setzt sich vor diesem Hintergrund im ersten Kapitel mit der Notwendigkeit einer strategisch ausgerichteten, diversifizierten Kapitalanlage aus-einander. Im zweiten Kapitel werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen einer Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung im Allgemeinen erläutert, im dritten Kapitel der Weg einer Zwangsversteigerung im Besonderen. Im vierten Kapitel werden anhand eines Praxisbeispiels die einzelnen Schritte aufgeführt und so ein Leitfaden für den Erwerb entwickelt. Kapitel fünf fasst die Ergebnisse der Arbeit zusammen.

⁸ Vgl. Oberhuber (2010), http://www.faz.net/-01hs8o, Stand: 18.10.2010.

⁹ Vgl. von Gaertringen (2010), http://www.faz.net/-01ieil, Stand: 18.10.2010.

¹⁰ Vgl. Gerhards/ Keller (2009), S. 99.

Strategische Kapitalanlage 4

1 Strategische Kapitalanlage

1.1 Ziele

Die optimale Kapitalanlage ¹¹ ist sicher, rentabel, liquide und zudem gering besteuert. Im Idealfall entspricht sie darüber hinaus den persönlichen Überzeugungen des Anlegers, indem sie z.B. ökologisch geprägt ist. Das Erreichen der einzelnen Anlageziele ist aber teilweise nur zu Lasten der anderen Ziele möglich, es bestehen Zielkonflikte. So kann eine hohe Rentabilität überwiegend nur verbunden mit einem hohen Risiko und umgekehrt hohe Sicherheit nur bei einer entsprechend reduzierten Rendite erreicht werden. Auch sind langfristige und damit illiquide Anlagen meist rentabler als kurzfristige, liquide. 12

Die Sicherheit einer Anlage beschreibt den Grad der Kapitalerhaltung und der Rückzahlung. Sie wird von Risiken eingeschränkt, die abhängig von der Anlageform auftreten. So kann die Anlage insgesamt oder teilweise verloren gehen (Verlustrisiko), der Kurs z.B. von Wertpapieren kann fallen (Kursrisiko), der Ertrag kann geringer ausfallen als erwartet (Ertragsrisiko), die Fremdwährung der Geldanlage kann an Wert verlieren (Währungsrisiko) oder der laufende Kaufkraftverlust kann höher als der Ertrag der Anlage ausfallen (Inflationsrisiko). Auch die unzureichende Diversifikation mehrerer Anlagen kann zu einem erhöhten Risiko führen (Klumpenrisiko). 13

Die Rentabilität der Anlage resultiert aus der Verzinsung, einem eventuellen Wert-oder Kurszuwachs oder -verlust und den laufenden sowie einmalig anfallenden Kosten und Gebühren. Sie stellt das Verhältnis zwischen dem Gewinn einer Anlage und dem eingesetzten Kapital dar. 14

Umso schneller eine Anlage wieder in Bargeld umgewandelt werden kann, desto höher ist ihre Liquidität. Entscheidend für die Gewichtung dieses Anlageziels ist also der Zeitraum, in dem das Geld nicht für andere Zwecke benötigt wird. 15

¹¹ Unter „Kapital“ wird im Folgenden der monetäre betriebswirtschaftliche Begriff verstanden.

¹² Vgl. May (2006), S. 10.

¹³ Vgl. ebd., S. 6.

¹⁴ Vgl. ebd., S. 7 f.

¹⁵ Vgl. ebd., S. 9.

Strategische Kapitalanlage 5

Abhängig von der Anlage und der Einkommenssituation des Anlegers im Übrigen können die unterschiedlichsten steuerlichen Konstellationen auftreten. Die Ermittlung nicht nur der steuermindernden sondern der steueroptimalen Anlage ist äußerst komplex und außerdem den Änderungen des Steuerrechts unterworfen. ¹⁶ Eine Anlage darf ihre Rentabilität jedoch nicht erst aus Steuervorteilen erhalten, zumal häufig nur ein anfänglicher Vorteil besteht, der über die Laufzeit ausgeglichen wird (Steuer-stundungseffekt bei Abschreibungsmodellen). Gelingt es bei fortgesetzten Verlusten aber nicht, dem Finanzamt die Absicht zur Erzielung von Einkünften schlüssig nachzuweisen, kann die Abzugsfähigkeit der Verluste von den anderen Einkünften aberkannt und die Steuer nachgefordert werden. 17

Die Kapitalanlageformen lassen sich in Geld- und Sachwertanlagen unterteilen. Geldwertanlagen wie z. B. Spareinlagen, Festgelder, Sparbriefe, Versicherungen, Bausparverträge oder Rentenpapiere, führen zu einem Anspruch auf Auszahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten oder frei wählbarem Zeitpunkt. Der Wert von Sachwertanlagen, z.B. Aktien, Immobilien oder Edelmetalle, wird durch ihren aktuellen Kurs bzw. Marktpreis bestimmt. Der Kauf und Verkauf von Sachwertanlagen kann insbesondere bei Immobilien erhebliche Transaktionskosten verursachen, diese werden im Folgenden noch eingehend untersucht. 18

1.2 Struktur und Zeithorizont

Vor dem Hintergrund der aufgezeigten unterschiedlichen Anlageziele, der daraus resultierenden Zielkonflikte und der den einzelnen Anlagen immanenten Risiken stellt sich die Frage nach der richtigen Anlagestrategie. Die Anlagealternativen sind hinsichtlich ihrer Rentabilität, Risiken und Liquidität gegeneinander abzuwägen. 19

Um die unterschiedlichen Risiken und Nachteile der einzelnen Anlageformen zu kompensieren und ihre Vorteile und Ertragschancen zu nutzen, ist die Kapitalanlage nicht auf eine Anlageform zu konzentrieren, sondern unter Berücksichtigung der

¹⁶ Vgl. Mieth (2008), S. 12.

¹⁷ Vgl. Heuermann / Ratschow (2010), EStG § 2, Rn. 110 ff.

¹⁸ Vgl. May (2006), S. 5.

¹⁹ Vgl. Brunner (2009), S. 18.

Strategische Kapitalanlage 6

Beziehungen der Anlagen zueinander strategisch zu diversifizieren. Harry M. Markowitz hat in seinem richtungsweisenden Aufsatz Portfolio Selection, veröffentlicht erstmals im März 1952 im Journal of Finance, für ein Wertpapierportfolio nachgewiesen, dass die Kombination von Wertpapieren mit geringer Korrelation vorteilhaft sein kann: Wenn zwei Wertpapiere auf zukünftige Ereignisse unterschiedlich reagieren, addieren sich die enthaltenen Risiken nicht, sondern heben sich im besten Fall auf. Das Risiko eines Portfolios mit zwei Wertpapieren, die zu 100 % korrelieren, entspricht hingegen dem Risiko des einzelnen Wertpapieres. Die Diversifikation hat in diesem Fall keinerlei Sicherheitsgewinn für das Portfolio zur Folge. ²⁰ Entscheidend für die Effizienz eines Portfolios sei also die strategische Auswahl und Gewichtung von Wertpapieren mit entsprechenden Korrelationen. Diese Erkenntnisse können auch auf die Kapitalanlage abseits der Wertpapiermärkte übertragen werden, um die zur Verfügung stehenden Anlagealternativen effizient zu kombinieren.

Wohnimmobilien eignen sich nach einer gemeinsamen Studie der Berenberg Bank und des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) aufgrund ihrer geringen oder sogar negativen Korrelation zu vielen anderen Anlageformen besonders gut zur Diversifikation des Anlageportfolios. Darüber hinaus weisen Wohnimmobilien auch eine relativ geringe Volatilität auf. Die Korrelation und die Volatilität wurden an-hand von relevanten Indizes ermittelt. 21

In der folgenden Tabelle sind die Volatilität anderer Anlageformen und ihre jeweilige Korrelation mit Wohnimmobilien dargestellt. Die Volatilität beträgt zwischen 0 und 100 Prozent und bildet die Schwankungsbreite des Wertes als annualisierte Standardabweichung der Rendite ab. Die Korrelation liegt zwischen 1 und -1, wobei der Wert 1 vollständig übereinstimmende, der Wert 0 unabhängige und der Wert -1 vollständig entgegengesetzte Wertentwicklung der jeweiligen Anlageform in Relation zu Wohnimmobilien bedeuten.

²⁰ Vgl. Markowitz (1970), S. 5.

²¹ Vgl. von Berenberg et al. (2006), S. 53.

Strategische Kapitalanlage 7

Quelle: von Berenberg et al. (2006), S. 53

Tabelle 1: Korrelation von Wohnimmobilien mit anderen Anlageformen

Die optimalen Anlageinstrumente können jedoch nicht nur allgemein unter dem Gesichtspunkt der Nutzenmaximierung des Gesamtvermögens bestimmt werden. Die Struktur und Dauer der Anlagen muss vielmehr unter Berücksichtigung der Höhe des vorhandenen Vermögens und des individuellen Planungshorizonts entwickelt werden. Kleinere Vermögen sollten mit Schwerpunkt auf den Aspekt der Sicherheit, größere Vermögen können unter Eingehung erhöhter Risiken angelegt werden. ²² Wenn die Anlage nur für einen kurzen Zeitraum erfolgen soll, ist auf entsprechend geringes Risiko und hohe Verfügbarkeit zu achten. Bei längeren Planungszeiträumen kann ein höheres Risiko bei reduzierter Verfügbarkeit eingegangen werden.

Die Anlage in Wohnimmobilien erscheint, versteht man die geringe Volatilität als Gradmesser eines entsprechend geringen Risikos, grundsätzlich als geeignete Kapitalanlage für den durchschnittlichen Privathaushalt. Sie dient mit Blick auf die geforderte Diversifizierung auch als sinnvolle Ergänzung anderer Kapitalanlagen, z. B. eines Aktiendepots. Im Folgenden wird deshalb und entsprechend dem Titel dieser Arbeit ausschließlich die Kapitalanlage in Wohnimmobilien betrachtet.

²² Vgl. May (2006), S. 11.

Strategische Kapitalanlage 8

1.3 Immobilien als Anlageklasse

1.3.1 Eigenschaften von Immobilien

Immobilien sind gekennzeichnet durch ihre Immobilität, die Heterogenität, einen langen Entwicklungsprozess und lange Lebensdauer, hohe Investitions- und Transaktionskosten, eine nur eingeschränkte Substituierbarkeit sowie mögliche staatliche Interventionen und rechtliche Einflussfaktoren.

Der Standort einer Immobilie wird vor der Errichtung festgelegt und ist dann für den im Vergleich zu den meisten anderen Wirtschaftsgütern sehr langen Nutzungszeitraum nicht mehr veränderbar. Auch zwei ansonsten baugleiche Immobilien unterscheiden sich z. B. aufgrund ihres Umfeldes, selbst die gleich geschnittenen Eigentumswohnungen in einem Haus unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Ausrichtung, der Belichtung und der Beschallung. Immobilien sind daher heterogen und stets nur mit Einschränkungen vergleichbar. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und nur beschränkt substituierbar, die Nachfrage reagiert daher eher unelastisch auf Veränderungen des Angebotes. Die Errichtung oder der Kauf von Immobilien sind mit hohen Kosten und Aufwand verbunden, hier eröffnet sich das Betätigungsfeld für Investoren und Kapitalanleger. Bevor eine Immobilie fertiggestellt wird, ist eine lange Planungs-, Bauvorbereitungs- und Bauphase erforderlich, die in Abhängigkeit von Größe und Umfeld des Bauvorhabens mehrere Jahre dauern kann. Die zum Zeitpunkt der Planung bestehende und für die Zukunft erwartete Nachfrage kann sich in dieser Zeit aber grundlegend ändern. Diese lange Reaktionszeit führt auch bei Immobilien zum ursprünglich auf den Agrarbereich bezogenen sogenannten Schweinezyklus: hohe aktuelle Marktpreise aufgrund von Nachfrageüberschuss verlocken zahlreiche Inves-toren zu verstärkten Investitionen in Immobilienprojekte, die einige Jahre später gleichzeitig auf den Markt treffen und dann zu einem Angebotsüberhang führen und die Preise stark fallen lassen. Neue Investoren werden abgeschreckt, was einige Jahre später erneut zu Nachfrageüberschuss und wieder hohen Preisen führt. 23

Der Immobilienmarkt ist kein effizienter Markt. Er ist aufgrund der Heterogenität des Gutes Immobilie und der regionalen Zersplitterung relativ intransparent und we-

²³ Vgl. Gondring (2004), S. 36 f.

Strategische Kapitalanlage 9

gen der Immobilität in regionale Teilmärkte zersplittert. Informationen müssen zeit-und kostenintensiv eingeholt werden, um einen angemessenen Preis bestimmen zu können. Das eröffnet einerseits die Möglichkeit von hohen Gewinnen durch Informa-tionsvorsprünge, zwingt andererseits aufgrund der schwer abzuschätzenden Entwicklung aber auch zur Berücksichtigung entsprechender Risikoprämien. 24

Der Immobilienerwerb ist neben hohen Investitionskosten auch mit hohen Transaktionskosten, insbesondere Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Grundbuchumschreibung und ggf. Maklercourtage, Kosten für die Wertermittlung und Finanzierungskosten usw. verbunden. Die Transaktionskosten können regelmäßig ca. 7 bis 15 % des Kaufpreises betragen. ²⁵ Bei Immobilienerwerb im Wege der Zwangsversteigerung entfällt i. d. R. die Maklercourtage, an Stelle der Notargebühren wird vom Gericht eine vergleichsweise niedrige Zuschlagsgebühr erhoben. Dennoch belaufen sich auch hier die Transaktionskosten auf ca. 6 bis 8 % des Ersteigerungspreises. Die hohen Transaktionskosten würden bei kurzfristiger Weiterveräußerung die Rendite deutlich reduzieren. Bei Weiterveräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung bei Privatkauf und -verkauf innerhalb von 10 Jahren ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Immobilieninvestitionen sind daher eher langfristig angelegt. 26

Anleger verbinden mit der Immobilie regelmäßig einen realen Vermögensgegens-tand, der inflationssicher ist und langfristig gesicherte Renditen verbunden mit Wertsteigerungen verspricht. ²⁷ Dieses Image hat im Zuge platzender „Immobilien-Blasen“ in den USA, Großbritannien und Spanien gelitten. ²⁸ Auslöser der Blasenbildung war die politisch gewollte oder zumindest nicht ausreichend regulierte Finanzierung von Wohnungseigentum für Haushalte, die sich das nicht leisten konnten (sog. Subprime-Segment). So wurden Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital, mit variablen oder steigenden Zinsen, die steuerlich voll geltend gemacht werden konnten, an breite Bevölkerungsschichten herausgereicht. In der Folge zog die Nachfrage an und die Immobilienpreise stiegen, bis die ersten Kredite nicht mehr bedient

²⁴ Vgl. Piazolo (2008), S. 36 f.

²⁵ Vgl. Kleiber (2009), S. 28.

²⁶ Vgl. Brunner (2009), S. 12.

²⁷ Vgl. Gondring (2004), S. 37.

²⁸ Vgl. Kleiber (2009), S. 28.

Strategische Kapitalanlage 10

werden konnten. Die betroffenen Häuser wurden massenweise zwangsverwertet, durch das gestiegene Angebot fielen die Preise, wachsende Zurückhaltung bei der Kreditvergabe und die noch in der Boomphase geplanten aber erst jetzt fertig gestellten neuen Objekte verschärften das Problem, die Blase platzte. Anzeichen für ein erhöhtes Risiko einer Immobilienblase werden derzeit z. B. von Deutsche Bank Research in einigen Ländern Asiens gesehen. ²⁹ Die Situation in den betroffenen Ländern ist jedoch von der in Deutschland grundverschieden. Eine ähnliche Überhitzung und in der Folge eine deutsche Immobilien-Blase vergleichbaren Ausmaßes ist wegen der deutlich restriktiveren und durch einen hohen Eigenkapitalanteil geprägten Finanzierungen unwahrscheinlich. 30

Die direkte Immobilienanlage erfolgt durch den Kauf einer bestimmten Immobilie, also einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses, eines Mehrfamilienhauses, eines gemischt genutzten Gebäudes oder von reinen Gewerbebauten. Eine indirekte Immobilienanlage kann durch Beteiligung an einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienaktien, Real Estate Investment Trusts (REIT) oder einer ähnlichen Rechtskonstruktion erfolgen. 31

Eine eigengenutzte Immobilie erspart Mietzahlungen. Die Anlageentscheidung wird in diesem Fall aber nicht nur von wirtschaftlichen Überlegungen sondern auch von individuellen Vorstellungen und dem Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ geprägt. Die fremdgenutzte Immobilie soll Erträge durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaften. Den Einsparungen bzw. Erträgen stehen Betriebs-, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie i. d. R. Finanzierungskosten gegenüber. 32

In der vorliegenden Arbeit wird nachfolgend nur die Eigentumswohnung als direkte, fremdgenutzte Immobilienanlage unter rein wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten betrachtet. Entscheidend für die richtige Objektauswahl ist vor diesem Hintergrund die Entwicklung der örtlichen Wohnraumnachfrage, um die langfristige Vermietbarkeit zu einem bestimmten Mietpreis und damit die Einnahmen zu sichern.

²⁹ Vgl. Dyck/ Just (2010), S. 3 f.

³⁰ Vgl. Jokl (2009), S.62 f.

³¹ Vgl. Zander (2004), S. 133 ff.

³² Vgl. May (2006), S. 102 ff.

Strategische Kapitalanlage 11

1.3.2 Einflussfaktoren der Wohnraumnachfrage

Wesentliche Determinanten der Nachfrageentwicklung nach Mietwohnungen sind das verfügbare Haushaltseinkommen und die demografische Entwicklung. 33

Die Entwicklung des Einkommens der privaten Haushalte

Die Wohnungsnachfrage erfolgt nicht durch Individuen, sondern durch Privathaushalte. ³⁴ Dementsprechend wirkt sich das verfügbare Haushaltseinkommen auf die Nachfrage aus. Wichtig ist hier insbesondere das Primäreinkommen (Löhne und Gehälter). Staatliche Transferleistungen (Wohngeld etc.) sowie Fördermaßnahmen (Pendlerpauschale) erhöhen das Einkommen. Höhere Haushaltseinkommen führen zu steigender Nachfrage und in der Folge steigenden Preisen (Mieten). ³⁵ Die Einkommen der Haushalte haben sich dem Deutschen Bundesamt für Statistik zufolge in der letzten Dekade (1999/2009) um durchschnittlich 1,9 % p. a. erhöht. In der Dekade 1991/2001 lag die durchschnittliche Erhöhung noch bei 2,9 % p. a., von 1980 bis 1991 betrug sie sogar 4,7 % p. a. ³⁶ Um eine Aussage über die reale Entwicklung der Kaufkraft zu erhalten, ist aber eine inflationsbereinigte Betrachtung erforderlich. Für den Zeitraum bis 1990 wird hierzu der Preisindex für die Lebenshaltung des früheren Bundesgebietes, für die Entwicklung ab 1991 der Verbraucherpreisindex für Deutschland zur Basis 2005 herangezogen. ³⁷ Preisbereinigt sind die Einkommen in den Zeiträumen 1999/2009 nur um durchschnittlich 0,5 % p. a., von 1991 bis 2001 um 0,84 % p. a. und 1980 bis 1991 noch um 1,95 % p. a. gestiegen. ³⁸ Der wesentliche Kaufkraftanstieg fand also zwischen 1980 und 1991 statt und hat sich seitdem deutlich abgeschwächt.

In der folgenden Grafik ist die Entwicklung der Einkommen je Einwohner dargestellt. Die blaue Linie bildet die absolute Entwicklung nominal, die rote Linie die rechnerische, anhand des Verbraucherpreisindexes preisbereinigte Entwicklung, ausgehend von 1980 in Euro, abzulesen an der linken Vertikalachse, ab. Die Balken

³³ Vgl. Just (2009a), S. 41.

³⁴ Als „privater Haushalt“ zählt nach der Definition des Statistischen Bundesamtes im Wesentlichen

„jede zusammen wohnende und eine wirtschaftende Einheit bildende Personengemeinschaft sowie

Personen, die alleine wohnen und wirtschaften. …“, Statistisches Bundesamt (2007), S. 27.

³⁵ Vgl. Just (2009a), S. 43.

³⁶ Vgl. Statistisches Bundesamt (2010b), Tabelle 1.5.

³⁷ Vgl. Statistisches Bundesamt (2010c), Jahresdurchschnitte.

³⁸ Vgl. Schwarz (2008), S. 205.

Strategische Kapitalanlage 12

verdeutlichen die relative Veränderung im Verhältnis zum Vorjahr, abzulesen an der rechten Vertikalachse.

In Anlehnung an: Statistisches Bundesamt (2010b)/ Statistisches Bundesamt (2010c)

Abbildung 2: Entwicklung des verfügbaren Einkommens

Auch die zukünftige reale Einkommenserhöhung kann laut einer Modellrechnung mit überlappenden Generationen ³⁹ von Gräf und Schattenberg abhängig von dem zugrunde gelegten Szenario der demografischen Entwicklung bis 2050 auf unter 1 % p. a. sinken. ⁴⁰ Impulse für die Wohnflächennachfrage aus der Einkommensentwicklung heraus werden daher in Zukunft wesentlich schwächer ausfallen als bisher.

Die demografische Entwicklung

Aufgrund der langfristigen Ausrichtung von Immobilieninvestitionen sind auch die Auswirkungen der demografischen Entwicklung an sich auf die Nachfrage nach Wohnraum zu berücksichtigen. Die Entwicklung ist im Wesentlichen abhängig von

³⁹ Das Modell berücksichtigt drei Generationen: Die erwerbstätige Generation, die sowohl die Rent-

nergeneration als auch die nachwachsende Generation versorgt.

⁴⁰ Vgl. Gräf/ Schattenberg (2006), S. 9.

Strategische Kapitalanlage 13

der Geburtenhäufigkeit, der Entwicklung der Lebenserwartung und des Nettowanderungssaldos. Zahlreiche Institute und Studien beschäftigen sich mit diesen Aspekten und entwerfen dabei Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen. Im Folgenden wird auf die häufig verwendete Basisvariante der 12. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes zurückgegriffen, weil diese über eine breite Datenbasis verfügt und eine übliche Referenz darstellt. 41

Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird nach Variante 1 der Modellrechnung des Statistischen Bundesamtes von noch ca. 82 Millionen Menschen in 2008 auf zwischen 65 und 70 Millionen in 2060 zurückgehen. Diese Variante geht von der Fortsetzung aktuell erkennbarer Trends, insbesondere einer gleichbleibenden Geburtenzahl und einer tendenziell weiter steigenden Lebenserwartung, aus. ⁴² Die folgende Abbildung stellt die Ober- und Untergrenzen der nach Variante 1 (mittlere Bevölkerung) vorausberechneten Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2060 dar.

Quelle: Statistisches Bundesamt (2009), S.12.

Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis 2060

⁴¹ Vgl. Just (2009a), S. 24.

⁴² Vgl. Statistisches Bundesamt (2009), S. 11.