I

Inhaltsverzeichnis

Impressum   I

Inhaltsverzeichnis   II

Abbildungsverzeichnis   IV

Tabellenverzeichnis   VI

Abk  ürzungsverzeichnis  VII

1.  Einleitung.  1

1.1  Fragestellung und Zielsetzung der Arbeit  1

1.2  Aufbau der Arbeit  2

2.  Einführung: Demographischer Wandel und veränderte Lebensformen  3

2.1  Wichtige demographische Größen  3

2.2  Wandel der Demographie in Deutschland  6

2.2.1  Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung.  7

2.2.2  Haushaltsentwicklung.  10

2.2.3  Einkommensentwicklung  12

2.3  Gesellschaftliche Trends mit Bezug auf das Wohnverhalten  13

2.3.1  Beschleunigung der Lebensprozesse  13

2.3.2  Individualisierung  14

3.  Veränderte Anforderungen an Wohnimmobilien - Stand der Forschung  16

3.1  Quantitative und qualitative Veränderungen der Anforderungen  16

3.1.1  Quantitative Veränderungen  17

3.1.2  Qualitative Veränderungen  18

3.2  Zielgruppenspezifische Wohnanforderungen - Stand der Forschung  19

3.2.1  Arten der Zielgruppenbildung  20

3.2.2  Analyse der Wohnanforderungen - Stand der Forschung  23

3.3  Dynamik der Nachfragegruppen nach Wohnraum  41

3.4  Ambient Assisted Living  43

3.5  Zwischenfazit  46

II

4.  Auswirkungen der veränderten Anforderungen auf die aktuellen Wohnungsbestände  47

4.1  Aktuelle Situation der Wohnimmobilien  47

4.1.1  Wohnungsbestandsentwicklung - Wohnungsmarktbeobachtung  47

4.1.2  Mietmarkt  50

4.1.3  Neubaumarkt  52

4.2  Die Zukunft der aktuellen Wohnungsbestände  54

4.2.1  Transformationen der Wohnimmobilien  54

4.2.2  Veränderung der Infrastruktur und ökologische Herausforderung  58

4.2.3  Wohnungstrends  60

4.2.4  Zwischenfazit  65

5.  (Exkurs) Die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse  66

5.1  Assetklasse Wohnimmobilie - Vor- und Nachteile  66

5.2  Die Entwicklung der Eigentumsformen  67

5.3  Die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse in Deutschland  69

5.4  Zwischenfazit  71

6.  Zusammenfassung und Ausblick  72

Anhang   VII

Literaturverzeichnis   XII

III

Abbildung 1: Demographische Entwicklung .................................................................................... 3

Abbildung 2: Grundformen der Alterspyramiden ........................................................................ 5

Abbildung 3: Altersstruktur 2010 und 2030 ............................................................................... 8

Abbildung 4: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in der Vergangenheit ... 10

Abbildung 5: Bedürfnispyramide nach Maslow in Bezug auf das Wohnen ................. 16

Abbildung 6: Dreidimensionales Modell für den pragmatischen Ansatz der

Zielgruppenbildung .................................................................................................................................... 29

Abbildung 7: Zweidimensionales Modell für den pragmatischen Ansatz der

Zielgruppenbildung .................................................................................................................................... 30

Abbildung 8: Quantitative Veränderung der Nachfragegruppen auf dem

Wohnungsmarkt ................................................................................................................................................ 43

Abbildung 9: Ambient Assisted Living ......................................................................................... 44

Abbildung 10: Wohnraumnachfrageentwicklung in den 20 größten deutschen

Städten .............................................................................................................................................................. 49

Abbildung 11: Haushalte in Mietwohnungen, stand 01.01.2008 .................................... 51

Abbildung 12: Prozentualer Gegenüberstellung der Eigentums- und Mietwohnung

nach den Hauhalten .................................................................................................................................... 51

Abbildung 13: Höhe der Mieten in bewohnten Mietwohnungen 2006 ............................. 52

Abbildung 14: Fertig gestellte Wohnungen in Wohngebäuden (Neubauten), in

1000 ..................................................................................................................................................................... 53

Abbildung 15: Loft in Hamburg, Rothenburgsort: wohnen und/oder arbeiten in

historischem Lagerhaus/Maschinenfabrik .................................................................................... 62

Abbildung 16: Beispiel schwellenloser Übergang zur Terrasse mit

Entwässerungsrinne und zentrale technische Steuerung ................................................... 64

Abbildung 17: Wohneigentumsbildung mit Neubau- und Bestandsimmobilien 1994

bis 2007 nach Haushaltstypen ............................................................................................................ 67

IV

Abbildung  18: Wohneigentumsbildung nach Gebäude- und Haushaltstypen  1994

bis  2007  68

Abbildung  19: Entscheidungskriterien für Immobilienanlagen  70

V

Tabelle 1: Haushaltsprognose bis zum Jahr 2025 ................................................................. 11

Tabelle 2: Durchschnittliches Nettoeinkommen der Privaten Haushalte ............... 12

Tabelle 3: Anzahl der Wohnungen und private Haushalte in Deutschland ............ 17

Tabelle 4: VALS I - Ansatz von Mitchell (Stanford Research Institute) .......... 22

Tabelle 5: Lebensstilgruppen in West- und Ostdeutschland nach

Schneider/Spellerberg ............................................................................................................................. 24

Tabelle 6: Lebensstile nach Wohnquartiere nach Schneider/Spellerberg ............ 25

Tabelle 7: Gewünschte Wohnlage nach Lebensstilen nach Schneider/Spellerberg

............................................................................................................................................................................... 26

Tabelle 8: Entwicklungsaufgaben in verschiedenen Lebensphasen und

Anforderungen an das Kinderzimmer ................................................................................................ 38

Tabelle 9: Wohnraumnachfrage nach Altersklassen und Lebensphasen ...................... 42

VI

AAL Ambient Assisted Living

Abb. Abbildung

AIO Activities - Interests - Opinions

BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung

BRD Bundesrepublik Deutschland

bzw. beziehungsweise

d. h. das heißt

Dinks double income no kids

et al. et alii

ExWoSt Experimenteller Wohnungs- und Städtebau

f. folgende

ff. fortfolgende

GfK Gesellschaft für Konsumforschung

ggf. gegebenenfalls

Hrsg. Herausgeber

InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung

Mio. Millionen

Mrd. Milliarden

Nr. Nummer

S. Seite

s. siehe

VALS Value-and-Life-Style-Segmentierung

Vhw Volksheimstättenwerk

Vgl. Vergleiche

z. B. zum Beispiel

VII

1. Einleitung

1.1 Fragestellung und Zielsetzung der Arbeit

Wohnraum ist der private Lebensraum des Menschen. Ein Ort, in dem sich der Mensch aus dem öffentlichen Leben und dessen Anforderungen zurückzieht, sich für diese Anforderungen vorbereitet und eine Gelegenheit für die Erfüllung seiner persönlichen Bedürfnisse und die Entfaltung seiner Persönlichkeit sucht. Das Gefühl „hier bin ich zu Hause“ und „das sind meine eigenen vier Wände“ ist unverzichtbar für die Stabilität, Selbstbestimmung und schließlich für das Wohlbefinden der Menschen. Im Laufe der Zeit änderte sich jedoch die Bedeutung dieses Gefühls und damit die Anforderungen der Menschen an Wohnraum.

Der Wohnraum, welcher für die Menschen in der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis hin zum frühen Mittelalter ein „Schutzbedürfnis“ (Schutz vor der natürlichen Umwelt) erfüllte, entwickelte sich durch die veränderten Anforderungen der Menschen bis zur heutigen Zeit zu einem Ort, in dem Selbstverwirklichung gesucht wird und die Verwirklichung eigener Zielvorstellungen ¹ . Die Frage, wie genau diese Anforderungen entstehen und wie sie sich im Laufe der Zeit verändert haben, hängt von verschiedenen Aspekten ab. Zum einen ist es der demographische Wandel, der ein wichtiger Anhaltspunkt für die Entstehung und Veränderung der Anforderungen darstellt. Der demographische Wandel geht grundsätzlich von zwei relevanten und sich entgegenstehenden Tendenzen aus: einer kontinuierlich steigenden Lebenserwartung steht eine stagnierende Geburtenrate entgegen. Dies hat zur Folge, dass einerseits der Anteil der jüngeren Menschen zurückgeht und andererseits der Anteil der älteren Menschen an der Gesamtbevölkerung kontinuierlich wächst. ² Zum anderen sind die sich ständig verändernden Lebensformen der Menschen und damit die Beschleunigung der Lebensprozesse ein wichtiger Aspekt, der die Veränderungen der Anforderungen an Wohnimmobilien hervorruft. Genau diesen grundlegenden Veränderungen in der Demographie und in den Lebensformen der Menschen ist der Wohnungsmarkt unterworfen und so muss er sich den kontinuierlichen Veränderungen der Anforderungen anpassen.

Ziel dieser Bachelorthesis ist es, auf die Kernursachen der veränderten Anforderungen an Wohnimmobilien einzugehen und diese anhand der aktuellen Prognosen und wissenschaftlichen Studien zu untersuchen. Darauf basierend sollen die Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände analysiert und beschrieben werden. Diese Veränderungen nehmen auf den Immobilienmarkt und damit auf die Immobilien als Assetklasse starken Einfluss, deshalb ist zu berücksichtigen und zu analysieren, was die Wohnimmobilien als Assetklasse darstellen und in wie weit diese von den veränderten Anforderungen betroffen sind.

¹ Vgl. dazu Brauer (2008, S. 15).

² Vgl. dazu Enquête-Kommission demographischer Wandel (2002, S. 401).

1

1.2 Aufbau der Arbeit

In dieser Arbeit wird zunächst eine theoretische Auseinandersetzung unter dem Aspekt des Wandels der Demographie und der gesellschaftlichen Trends durchgeführt, um dann auf die aktuelle und die zukünftige Entwicklung der Wohnungsanforderungen in Deutschland einzugehen und deren Auswirkungen auf die aktuellen Wohnungsbestände aufzuzeigen.

Die Entwicklung der Demographie hinterlässt einige Spuren auf dem Immobilienmarkt. So werden in der nahen Zukunft einige Gemeinden und Städte, wie zum Beispiel München, nach wie vor attraktiv bleiben und müssen sogar mehr Wohnraum anbieten um die Bedürfnisse der verschiedenen Nachfragegruppen nach Wohnraum zu befriedigen ³ . Dabei ist es von großer Bedeutung zu wissen welche Nachfragegruppen hier existieren und in welche Richtung sie sich durch den demographischen Wandel verändern. Betrachtet man die Wohn- und Lebensformen der Menschen, angefangen von der Stein-, Bronze- und Eisenzeit bis in die Gegenwart, so stellt man weitreichende Veränderungen fest. Vor allem ist eine Beschleunigung der Lebensprozesse in den letzten Jahrzehnten festzustellen. Die Beschleunigung der Lebensprozesse bedeutet, bezogen auf den Wohnraum, Veränderungen der Anforderungen in quantitativer und qualitativer Hinsicht. So stellen die verschiedenen Zielgruppen wie Singlehaushalte, Doppelverdiener ohne Kinder oder auch Seniorenhaushalte neue Anforderungen an ihren Wohnraum. Dieser sollte möglichst im Innenbereich groß, komfortabel und günstig sein und im Verhältnis zur Außenwelt die nötigen sozialen und gesellschaftlichen Beziehungen ermöglichen. Ein Ziel hier ist eine nutzerzentrierte Verbesserung der Lebensqualität durch Verknüpfung des sozialen Umfelds mit neuen technologischen Entwicklungen, welche durch den Fachbegriff „Ambient Assisted Living“ beschrieben wird.

Dieser weitreichende Umbruch der Anforderungen der Menschen an Wohnräume wird Veränderungen der jetzigen Wohnungsbestände mit sich bringen. Es werden beispielsweise häufiger Veränderungen in der Nutzungsart der Wohnimmobilien sowie im Umbau der Wohnimmobilien in Erscheinung treten, so ergibt sich nach und nach ein neuer Trend für zukünftige Wohnungsformen. Doch diese Veränderung der Anforderungen stellt nicht nur eine Herausforderung für die Wohnungswirtschaft dar, sie kann auch als eine Art Chance gesehen werden. Aufgabe des Wohnungsmarkts ist es, sich diesen Herausforderungen zu stellen und dabei gleichzeitig die bestehenden Chancen zu nutzen.

Wohnimmobilien galten schon immer als sinnvolle Investitionsobjekte. So wird abschließend nach einer Erklärung der Bedeutung der Wohnimmobilien als Assetklasse mit ihren Stärken und Schwächen gesucht und aufgezeigt, wie der Trend und die Bedeutung der Wohnimmobilie als Assetklasse aussehen wird.

Als Informationsgrundlage dienen hier Fachzeitschriften und Fachliteratur sowie Daten aus Primär- und Sekundärstatistiken diverser Institute.

³ Vgl. dazu Kapitel 4.1.1.

2

2. Einführung: Demographischer Wandel und veränderte Lebensformen

2.1 Wichtige demographische Größen

Nur wenige Phänomene können die Welt in ihrer Form und Struktur grundlegend verändern. Dazu zählen selbstverständlich internationale politische Revolutionen, Klimawandel, die Veränderungen und das Wachstum der Weltbevölkerung ⁴ .

Der demographische Wandel ist zunächst weder positiv noch negativ zu bewerten und kann sowohl eine Bevölkerungszunahme als auch eine Bevölkerungsabnahme darstellen. Der Wandel der Demographie ist bedingt durch Naturkatastrophen, Kriege, Veränderung der Geburtenrate und ständige Verbesserung der Gesundheitsversorgung ⁵ . Dabei sind in den letzten Jahren Geburtenrückgänge, Alterung und schrumpfende Bevölkerung immer mehr in das Zentrum der öffentlichen Diskussion gerückt.

Der demographische Wandel hat nachhaltige Auswirkungen auf die Gesellschaft, Politik sowie die Wirtschaft eines Landes. Im Rahmen dieser Arbeit werden die wirtschaftlichen Auswirkungen, insbesondere die Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft näher betrachtet. Doch bevor auf die Auswirkungen, die die Wohnungswirtschaft betreffen eingegangen werden kann, müssen an dieser Stelle einige Grunddaten und Entwicklungen der Demographie thematisiert werden. Die wichtigsten Faktoren hierzu sind in der Abbildung 1 dargestellt.

Abbildung 1: Demographische Entwicklung (Quelle: Eigene Darstellung)

⁴ Vgl. dazu Haub (2002, S. 4), Berlininstitut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung.

⁵ Vgl. dazu Bundesministerium für Bildung und Forschung: Zukunftsreport demographischer Wandel (2000, S. 8).

3

A. Bevölkerungswachstum

Das Bevölkerungswachstum bezeichnet die Zunahme der Bevölkerung und ist hauptsächlich das Ergebnis der Differenz zwischen der Geburtenrate und der Sterberate der Menschen auf eine bestimmte Fläche bezogen. Die Zahl der Geburten hängt von den Fortpflanzungspräferenzen in einem Land ab, das ist die Zahl der Kinder, die eine Frau in ihrem ganzen Lebenszyklus zur Welt bringt. Die Zahl der Sterberate hängt von zwei Faktoren ab: a) von der Altersstruktur der Bevölkerung, vor allem der Anteil der älteren Bevölkerung und b) von der Gesamtmortalität der Bevölkerung die durch Krankheiten und andere Ursachen entsteht ⁶ . Daneben spielt die Anzahl der Wanderungsbewegung (Anzahl der Ab- und Zuwanderung) eine wichtige Rolle. Die Prognose über die Zahl der Wanderungen ist sehr kompliziert. In den meisten Ländern der Welt ist diese Zahl unbedeutend, für Industriestaaten wie Deutschland spielt dies jedoch eine sehr entscheidende Rolle ⁷ .

Für das Bevölkerungswachstum ergibt sich demnach die folgende Formel:

B(2) = B(1) + Geburten - Todesfälle + Immigranten - Emigranten

Die Bevölkerung am Anfang der Periode B(1) zuzüglich der Zahl der Geburten und Immigranten, abzüglich der Zahl der Todesfälle und Emigranten ergibt die Bevölkerung am Ende der Periode. 8

B. Altersstruktur

Unter Altersstruktur bzw. Altersverteilung wird die statistische Verteilung von Menschen auf bestimmte Zeitabschnitte oder Zeitpunkte verstanden. Anhand einer graphischen Darstellung, welche als Bevölkerungspyramide oder Alterspyramide bezeichnet wird, ist die Altersstruktur getrennt nach Frauen und Männer dargestellt. Diese Darstellung ist aufgeteilt in ⁹ :  X-Achse: Anteil der Männer (negative X-Achse) und Frauen (positive X-Achse)  Y-Achse: Lebensalter aufgeteilt in Einjahres- wie auch Fünfjahresschritten  Durch die Anordnung der Y-Achse in der Mitte der X-Achse, werden auf den beiden Seiten der Y-Achse die Anteile der Frauen und Männer getrennt dargestellt.

Aus dieser Anordnung entstehen verschiedene graphische Formen, die in ihrer Entstehung und in den sozialen Auswirkungen unterschiedliche Ursachen und Ergebnisse haben. Die unterschiedlichen Ereignisse und Entwicklungen in der Geschichte sind für die Veränderung oder Verformung der Alterspyramiden verantwortlich. Beispielhaft hierfür sind Naturkatastrophen, Kriege und Veränderungen im kulturellen und sozialen Verhalten der Menschen. Die typischen Formen der Alterspyramide sind in der Abbildung 2 dargestellt.

⁶ Vgl. dazu Haub (2002, S. 12), Berlininstitut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung.

⁷ Vgl. dazu Kapitel 2.2.1.

⁸ Ebenda.

⁹ Vgl. dazu Laube/Rossé (2009, S. 83).

4

C. Bevölkerungsdynamik

Die Bevölkerungsdynamik bzw. Bevölkerungsbewegung wird unterteilt in „natürliche Bevölkerungsbewegung (Geburten, Sterbefälle) und räumliche Bevölkerungsbewegung (Zuzüge und Fortzüge = Wanderung)“ ¹⁰ . Die Dynamik dieser Größen hat zur Folge, dass auch nach großen Umbrüchen in der Gesellschaft die Bevölkerungen fortbestehen. Im Jahr 1900 lag die Zahl der Weltbevölkerung bei 1,65 Milliarden Menschen. Während des 20. Jahrhunderts vervierfachte sich die Weltbevölkerung auf 6,1 Milliarde, wobei 80% dieser Zunahme in der zweiten Jahrhunderthälfte erfolgte. Die Bundesrepublik Deutschland hatte am Jahresende 1990 knapp unter 80 Mio. Einwohner. Die Zahl stieg bis 2002 auf ihr Maximum auf 82,54 Mio. an. Drei Jahre später (2005) ging die Zahl der Einwohner geringfügig auf 82,4 Mio. zurück. Seit der Wiedervereinigung sind fast 11,5 Mio. Kinder geboren worden und 13 Mio. Menschen gestorben. Es gab ca. 14,5 Mio. Einwanderer und knapp 10,3 Mio. Menschen die aus Deutschland wegzogen. Dem Geburtendefizit in Höhe von knapp 1,5 Mio. Menschen stand ein Wanderungsgewinn in Höhe von 4,2 Mio. Menschen entgegen ¹¹ . Diese sind nur einige Eckdaten, die die Dynamik der Bevölkerung in Deutschland aufzeigen. Genauere Begriffserklärungen zur Bevölkerungsdynamik, bzw. zur natürlichen und räumlichen Bevölkerungsbewegung, werden im Folgenden unter den Punkten Geburtenrate, Sterberate und Lebenserwartung sowie Wanderungen gegeben.

D. Geburtenrate

Die Geburtenrate bezeichnet die Anzahl der Lebendgeborenen im Jahr bezogen auf 1.000 Einwohner. Für die Geburtenrate ist das Ergebnis des generativen Verhaltens der Menschen in zeugungsfähigem Alter wichtig. Entscheidend hierbei sind zwei Indikatoren: a) die Zahl der Kinder je Frau und b) das Alter, in dem die Mütter die Kinder bekommen.

¹⁰ Münz (2007), Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung.

¹¹ Vgl. dazu Raumordnungsprozesse 2025/2050 (2009, S. 14).

5

E. Sterberate und Lebenserwartung

Sterberate: Die Sterberate, bzw. die Mortalität bezeichnet die Anzahl der Todesfälle bezogen auf die Gesamtbevölkerung, meist in einem bestimmten Zeitraum.

Lebenserwartung: Die Lebenserwartung bezeichnet die „durchschnittliche Anzahl zu durchlebender Jahre, die unter herrschenden Sterblichkeitsbedingungen bei Geburt (oder einem späteren Zeitpunkt, häufig ab 60 Jahren) erwartet werden kann“ ¹² .

F. Wanderungen (Ein-, Aus- und Binnenwanderung)

Als Einwanderer oder Immigranten werden Menschen die ihre Landesgrenzen einzeln oder in Gruppen überschreiten und ihre bisherigen Wohnorte verlassen, bezeichnet. Sie haben das Ziel ihren Wohnort auf Dauer oder zumindest auf lange Zeit für andere Orte zu wechseln. Aus der Perspektive des Herkunftslandes heißt diese Gruppe von Menschen Auswanderer oder Emigranten.

Wanderbewegungen von einzelner Personen oder Haushalte einer Bevölkerung innerhalb eines Gebiets (sowohl politisch als auch geografisch) werden als Binnenwanderung bezeichnet. Mögliche Gründe für Ein-, Aus- und Binnenwanderungen sind ¹³ :  Politische, religiöse oder sprachkulturelle Gründe  Flucht vor Naturkatastrophen und Hungersnot  Bessere Bildungsmöglichkeiten  Bessere Arbeitsbedingungen  Bessere Wohnverhältnisse

2.2 Wandel der Demographie in Deutschland

Struktur und Wandel der Demographie sind von großer Bedeutung für die Entwicklung der Gesellschaft in wirtschaftlicher, politischer und sozialer Hinsicht ¹⁴ . Der Wandel der Demographie in Deutschland ist keine Momentaufnahme, sondern ein Prozess der kontinuierlich ist und im Laufe der Jahre die Form und Struktur der Bevölkerung in Deutschland geprägt hat. Dennoch ist zu beachten, dass die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderungen nicht nur vom Wandel der Demographie beeinflusst werden, sondern selbst entscheidende Einflussfaktoren für den demographischen Wandel sind. Die Veränderungen und Einflussfaktoren sind sehr vielschichtig und berühren nachhaltig alle Lebensbereiche der Menschen. Diese Daten sind insbesondere für die Wohnungswirtschaft in Deutschland von Interesse, denn erst durch eine genaue Beobachtung und zukünftige Prognose können auf die gegenwärtige und zukünftigen Anforderungen der Bevölkerung in Bezug auf die Wohnimmobilien von morgen Entscheidungen getroffen werden. Die bedeutsamsten Aspekte der demographischen Entwicklung in Deutschland sind: A. Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung B. Haushaltsentwicklung C. Einkommensentwicklung

¹² Gabler Wirtschaftslexikon. Stichpunkt: Lebenserwartung.

¹³ Vgl. dazu Laube/Rossé (2009, S. 105ff.).

¹⁴ Vgl. dazu Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Stichpunkt: Bevölkerung und Sozialstruktur.

6

2.2.1 Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung Natürliche Bevölkerungsentwicklung

Das statistische Bundesamt führt seit Jahrzenten Statistiken über die demographische Entwicklung in Deutschland und stellt diese Daten der Öffentlichkeit zur Verfügung. Mit Hilfe dieser Daten werden Bevölkerungsvorausberechnungen durchgeführt, die die aktuelle Situation beschreiben und einen Blick in zukünftige Entwicklungen ermöglichen. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung in Deutschland besteht aus der Anzahl der Lebendgeborenen und Sterbefälle innerhalb einer bestimmten Zeitspanne bezogen auf eine bestimmte Anzahl an Einwohnern (meist in einem Jahr auf 1.000 Einwohner). Wie in Kapitel 2.1.1 D beschrieben ist die Geburtenrate das Ergebnis des generativen Verhaltens der Menschen in zeugungsfähigem Alter. Zu beachten sind zwei Indikatoren: a) die Zahl der Kinder je Frau und b) das Alter, in dem die Mütter die Kinder bekommen.

Zu a): Die Geburtenrate hat sich im Durchschnitt in Deutschland in den letzten Jahren nicht wesentlich verändert. Die höchste Geburtenrate seit der Wiedervereinigung hat es im Jahr 1990 mit 1,45 Kindern je Frau gegeben. Für den Ersatz der Elterngeneration ist ein Niveau von 2,1 Kindern je Frau nötig, welches in den alten und neuen Bundesländern zuletzt Ende der 60er Jahren festzustellen war ¹⁵ . Zu b) Mütter sind heute bei der Geburt durchschnittlich älter als Mütter der vergangenen Generationen. Die Ursache liegt darin, dass die Geburtenhäufigkeit der Frauen unter 30 Jahren abnimmt, während die der über 30-jährigen Frauen zunimmt. Somit steigt das durchschnittliche Gebäralter je Frau ¹⁶ .

Der Auslöser für den Rückgang der Kinderzahlen bei der jüngeren Frauengeneration liegt im „Aufschieben der Familiengründung auf ein höheres Lebensalter der Frau“ ¹⁷ . Diese Entwicklung spiegelt sich in der Altersstruktur in Deutschland wider. Die immer sinkende Zahl der Neugeburten und das Altern der aktuell stark besetzten mittleren Altersgruppen führen zu erhebliche Umbrüche in der Altersstruktur ¹⁸ . In Abbildung 3 ist ein Beispiel für eine Bevölkerungspyramide mit folgenden Annahmen dargestellt:  Geburtenhäufigkeit annähernd konstant bei 1,4 Kindern je Frau  Lebenserwartung Neugeborener im Jahr 2060: 85,0 Jahre für Jungen 89,2 Jahre für Mädchen  Jährlicher Wanderungssaldo + 100 000 Personen

¹⁵ Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2009, S. 23).

¹⁶ Ebenda Seite 23f.; Vgl. dazu Anhang I: Zusammengefasste Geburtenziffer in Deutschland 1990 - 2008.

¹⁷ Ebenda Seite 26.

¹⁸ Ebenda Seite 14.

7

1950-2060)

Seit nun 130 Jahren ist ein kontinuierlicher Rückgang der Sterblichkeit und damit Anstieg der Lebenserwartung in Deutschland und vieler anderer Industriestaaten zu beobachten ¹⁹ . Dieser Trend entsteht aufgrund verschiedener Entwicklungen wie zum Beispiel „Verbesserung in der medizinischen Versorgung, der Hygiene, der Ernährung, die Wohnsituation sowie verbesserten Arbeitsbedingungen und der gestiegene materielle Wohlstand“ ²⁰ .

Die Auswirkung des demographischen Wandels ist sehr vielschichtig und tangiert nachhaltig alle Lebensbereiche der Menschen. Die Situation der älteren Generation ist hierbei eine der wichtigsten Elemente. Entscheidend ist vor allem die Lebenserwartung. Vergleicht man die Lebenserwartung von Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts mit der aus dem einundzwanzigsten Jahrhundert, so zeigt die Entwicklung der Lebenserwartung, dass ein 60-jähriger Mann vor hundert Jahren im Durchschnitt noch 13,1 Jahre zu leben hatte, heute sind es 20,0 Jahre ²¹ . Auf der einen Seite kann das Potenzial dieser Altersgruppe für verschiedene Bereiche in der Wirtschaft von Profit sein, auf der anderen Seite stellt die verlängerte Lebenserwartung erhebliche Probleme und Defizite bei der Altersversorgung dar. Mit steigender Anzahl der Rentner sind längere Rentenbezugszeiten zu erwarten ²² . Diese ansteigende Anzahl an älteren Menschen in der Gesellschaft hat ebenso gravierende Auswirkung in anderen Bereichen (wie zum Beispiel in der Pflegewirtschaft). Die Wohnungswirtschaft ist diesen Entwicklungen unterworfen und kann nur auf diese Entwicklungen reagieren. So wird für die Wohnungswirtschaft die Anzahl und Alter der Bevölkerung für die Zielgruppenfindung interessant. Denn erst durch eine fundierte Bestimmung zielgruppenorientierte quantitativer und qualitativer Wohnanforderungen können nachfragegerechte Wohnimmobilien gebaut und vermarktet werden.

¹⁹ Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2006, S. 12).

²⁰ Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2009, S. 29).

²¹ Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2006, S. 14); Vgl. dazu Anhang II: Entwicklung der

Lebenserwartung 60-Jähriger seit 1871/1881.

²² Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 11. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2006, S. 14).

8

Räumliche Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland wird neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung auch von der räumlichen Bevölkerungsentwicklung, zu der die Ein- und Auswanderung aus dem Ausland und die Binnenwanderung in Deutschland gehören, gebildet. Da das Bevölkerungswachstum in Deutschland nicht durch die Geburtenentwicklung erreicht werden kann, spielt die Zahl der Zuzüge aus dem Ausland für ein stabiles Bevölkerungswachstum eine wichtige Rolle. Anders als bei Geburtenhäufigkeit oder Lebenserwartung lässt diese sich nicht aus den Entwicklungen der Vergangenheit ableiten und hängt im starken Maße vom „politischen Geschehen und von wirtschaftlichen und sozialen Veränderungen im In- und Ausland ab“ ²³ . Höchstwerte für den Außenwanderungssaldo -Differenz zwischen Zuzügen nach Deutschland und Auszügen ins Ausland- waren zwischen den Jahren 1985 und 1995 zu erkennen. Im Jahr 1992 lag der Höchstwert bei 780.000 Personen, doch seit dem geht die Zahl der Außenwanderungssaldo mit Ausnahme einzelner Jahre zurück. Über 80% des gesamten Wanderungsvolumens fallen auf Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit ²⁴ . Wie diese Zahlen in der Zukunft aussehen werden, ist aus heutiger Sicht nicht genau berechenbar. Für die Planung der zukünftigen Wohnimmobilien sind die Anzahl und die zukünftige Entwicklung des Außenwanderungssaldos sehr wichtig. Denn diese beeinflussen, wenn auch sehr gering, die Form und Anzahl der zukünftigen Haushalte und damit die Anforderungen an Wohnimmobilien.

Für die einzelnen Bundesländer ist die Zahl des Austausches mit anderen Bundesländern (die Binnenwanderung) ebenso wichtig. Dafür sind in erster Linie strukturelle Faktoren zu analysieren. Die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Bundeslands und die Zahl der zur Verfügung stehenden Arbeits-und Ausbildungsplätze gehören zu den wichtigsten Faktoren für einen positiven Binnenwanderungssaldo. Hierbei ist vor allem die Abwanderung aus den neuen Bundesländern zu beobachten. Zwischen 1991 und 2005 sind es insgesamt betrachtet 949.000 Einwohner, die die neuen Bundesländer in Richtung der alten Bundesländer verlassen. Allerdings ist der Verlauf hier eher wellenförmig als konstant gewesen ²⁵ , das hat seine Ursache in den schwankenden Zuzügen aus den alten in die neuen Bundesländer ²⁶ . Für die Entwicklung der Ost-West-Wanderung in der Zukunft wird jedoch eine abgeschwächte Tendenz erwartet. Vor allem betrifft dies Länder, die durch die Zuwanderung aus dem Osten Deutschlands stark profitiert haben, wie Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg. In den neuen Ländern wird mit einem deutlichen Rückgang des negativen Gesamtwanderungssaldos (Summe des Außenwanderungs- und des Binnenwanderungssaldos) gerechnet ²⁷ .

Die Zahl der Binnenwanderung ist vor allem für die Wohnungswirtschaft sehr interessant, denn so können die zukünftigen quantitativen und qualitativen Anforderungen an Wohnimmobilien festgestellt werden und sich demensprechend bei der Planung der zukünftigen Wohnimmobilien auf die Anforderungen der Nachfrage einstellen.

²³ Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Bund und in den Ländern - Heft 1 (2007, S. 17).

²⁴ Vgl. dazu Statistisches Bundesamt: 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (2009, S. 31ff.).

²⁵ Vgl. dazu Anhang III: Binnenwanderungssaldo der neuen Bundesländer.

²⁶ Vgl. dazu Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Bund und in den Ländern - Heft 1 (2007, S. 18).

²⁷ Ebenda Seite 19.

9

2.2.2 Haushaltsentwicklung

Individuen konstituieren einen Haushalt, wenn sie gemeinsam wohnen und wirtschaften. In keiner Gesellschaftsform gibt es nur eine einzige Form des Haushaltens, sondern immer deutliche Differenzierungen der Haushaltsformen. Diese kann nach städtischen und ländlichen Regionen, nach ärmeren und reicheren Bevölkerungsgruppen, nach jüngeren und älteren Generationen ausgerichtet sein. Nur bei umfassender Vereinfachung kann von normalen und durchschnittlichen Haushaltsformen gesprochen werden ²⁸ .

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung entsteht aus den Geburten- und Sterbefällen in einem Land. Diese Entwicklung trifft die Haushaltanzahl mit einer Verzögerung von etwa 20 Jahren, nämlich genau dann, wenn die Kinder aus dem Elternhaus ausziehen und eigene Haushalte gründen. Die Zahl der Geburtenrate ist also nicht für die Entwicklung der Haushalte verantwortlich. Die Zahl der Sterbefälle ist ebenso nicht zwingend für die Entwicklung der Haushaltzahlen verantwortlich. Wie in Abbildung 4 zu sehen ist, ist die Entwicklung der Haushalte wesentlich stärker ausgeprägt als die Entwicklung der Bevölkerung.

für Bauwesen und Raumordnung : Raumordnungsprognose 2025-2050; Seite 40)

²⁸ Vgl. dazu Glatzer (1994, S. 238).

10