Inhaltsverzeichnis

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I.  Einleitung.  06

1.  Der Berliner Immobilienmarkt seit der Wiedervereinigung.  07

1.1  Der Wohnungsmarkt.  07

1.2  Der Gewerbeimmobilienmarkt.  10

2.  Die Teilmärkte der Metropolregion Berlin.  14

2.1  City-Ost vs. City-West.  14

2.2  Innenstadt vs. Umland.  15

3.  Der Berliner Immobilienmarkt im Vergleich.  18

3.1  Innerhalb Deutschlands.  18

3.2  Innerhalb Europas.  19

4.  Ausgesuchte Beispiele.  21

4.1  Der „neue“ Alexanderplatz.  21

4.2  Loft Living.  22

5.  Prognosen für die Metropolregion Berlin.  24

5.1  Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin.  24

5.2  Jones Lang LaSalle, Frankfurt.  24

II.  Fazit und Ausblick  25

Abbildungsverzeichnis   

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Abb.  1: Geförderte Wohnungen u. Fertigstellungsvolumen in Berlin seit 1992.  08

Abb.  2: Entwicklung der Neubau-Wohnungsmieten 1989 - 1998 in DM/m /Monat.  09

Abb.  3: Mietpreise erstklassiger Büros in Deutschland 1975 - 1991.  11

Abb.  4: Entwicklung der Büromieten 1989 - 1998 in DM/m /Monat.  12

Abb.  5: Realisierte Büroflächen 1990 - 2000 in den Berliner Bezirken.  13

Abb.  6: Büroimmobilien in Berlin in Kaufpreise pro m in DM.  15

Abb.  7: Bevölkerungsverluste Berlins gegenüber dem Umland.  16

Abb.  8: Die 5 deutschen Immobilienhochburgen.  19

Abb.  9: Büro-Immobilienmärkte europäischer Metropolen 1999.  20

Abb.10  : Graphische Darstellung des „neuen“ Alexanderplatzes im Jahre 2013.  21

Abb.11  /12: Edison-Höfe vor Sanierung.  22

Abb.13  /14: Edison-Höfe lt. Planung nach Sanierung.  23

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I. Einleitung

Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes seit dem Zeitpunkt der deutschen Wiedervereinigung 1989/90. Dabei wird sowohl der Wohnungsmarkt, als auch der Gewerbeimmobilienmarkt beleuchtet, wobei allerdings hauptsächlich, u.a. aufgrund des vorhandenen Datenmaterials, auf den Büroflächenmarkt eingegangen wird. Wird der Berliner Immobilienmarkt in Kapitel 1 noch alleine betrachtet, werden in Kapitel 2 zwei Teilmärkte der Metropolregion gegenübergestellt. In Kapitel 3 wird er dagegen auf nationaler sowie europäischer Ebene „herausgefordert“ und mit anderen Metropolen verglichen. Kapitel 4 zeigt des weiteren zwei Beispiele für Bewegungen, die gegenwärtig auf dem Berliner Immobilienmarkt stattfinden bzw. eventuell stattfinden werden. In Kapitel 5 werden zwei Prognosen, eine kurz- und eine längerfristige, für den Immobilienmarkt der deutschen Hauptstadt vorgestellt, welche die Zukunftschancen des Marktes bewerten.

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1. Der Berliner Immobilienmarkt seit der Wiedervereinigung

1.1 Der Wohnungsmarkt

Nachdem Mitte der 80er Jahre in Westberlin ein Ausgleich zwischen Wohnungsversorgung und Haushaltsanzahl hergestellt werden konnte, verschlechterte sich, wie auch in anderen westdeutschen Großstädten und Ballungszentren, die Situation auf dem Wohnungsmarkt zusehends. Durch die Zunahme der Bevölkerung sowie der Haushaltsanzahl und dem steigenden Bedürfnis nach größerem und besserem Wohnraum vollzog sich eine Verknappung von Mietwohnungen. Weitere Gründe, speziell für Westberlin, waren die geringe Neubautätigkeit sowie der große Zustrom von Aus- und Übersiedlern Ende der 80er Jahre, was u.a. dafür sorgte, dass zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung von einer „neuen Wohnungsnot“ gesprochen wurde. Der Fehlbestand an Wohnungen in beiden Teilen der Stadt wurde für die kommenden drei Jahren auf mindestens 100.000 bis 150.000 Wohneinheiten geschätzt (vgl. KRÄTKE et al. 2000, S. 168).

Doch mit der Vereinigung beider Stadthälften änderten sich die Bedingungen für den mittlerweile Gesamtberliner Wohnungsmarkt grundlegend. Es kam zu einer Verschiebung des stadtregionalen Raumgefüges (vgl. SCHNUR 1999, S. 1). Mit der Öffnung wandelte sich der Markt von einem städtischen zu einem regionalen Wohnungsmarkt. Die bis dato staatlich organisierte Wohnungsversorgung des Ostteils der Stadt sollte von nun an möglichst schnell in marktwirtschaftliche Strukturen überführt werden. Spätestens mit der Entscheidung des Regierungsumzuges von Bonn nach Berlin am 20. Juni 1991 wurde der Berliner Immobilienmarkt für Investoren und Anleger zunehmend interessant. Es folgten nahezu euphorische Wachstums- und Bedarfsprognosen, die der Stadt eine blendende Zukunft bescheinigten. U.a. beeinflusst und unterstützt durch Wohnungsbauförderung und Sonderabschreibungen ^{1 2} entstand ein beispielloser Bauboom im privat finanzierten Mietwohnungsbau. Von der Presse noch als „Jahrhundertgeschenk“ des Staates bezeichnet, ließen sich Investoren aus Westdeutschland jenes nicht entgehen. Ostdeutsche Wohnimmobilien wurden dabei teilweise „vom Blatt“ gekauft, was städtebaulich und stadtentwicklungspolitisch zu fragwürdigen Investitionen führte. Ein vergleichbares Zusammentreffen von

¹ Sowie vom investitionsfördernden Zinstief Mitte der 90er Jahre ² Demnach konnten bis Ende 1996 von den Herstellungskosten eines Neubaus innerhalb der ersten 5 Jahre nach Fertigstellung 50% steuermindernd geltend gemacht werden

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