Dienstleistungsstadt: Der Berliner Immobilienmarkt

Inhaltsverzeichnis

I. Einleitung

1. Der Berliner Immobilienmarkt seit der Wiedervereinigung
1.1 Der Wohnungsmarkt
1.2 Der Gewerbeimmobilienmarkt

2. Die Teilmärkte der Metropolregion Berlin
2.1 City-Ost vs. City-West
2.2 Innenstadt vs. Umland

3. Der Berliner Immobilienmarkt im Vergleich
3.1 Innerhalb Deutschlands
3.2 Innerhalb Europas

4. Ausgesuchte Beispiele
4.1 Der „neue“ Alexanderplatz
4.2 Loft Living

5. Prognosen für die Metropolregion Berlin
5.1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin
5.2 Jones Lang LaSalle, Frankfurt

II. Fazit und Ausblick

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Geförderte Wohnungen u. Fertigstellungsvolumen in Berlin seit 1992

Abb. 2: Entwicklung der Neubau-Wohnungsmieten 1989 - 1998 in DM/m²/Monat

Abb. 3: Mietpreise erstklassiger Büros in Deutschland 1975 - 1991

Abb. 4: Entwicklung der Büromieten 1989 - 1998 in DM/m²/Monat

Abb. 5: Realisierte Büroflächen 1990 - 2000 in den Berliner Bezirken

Abb. 6: Büroimmobilien in Berlin in Kaufpreise pro m² in DM

Abb. 7: Bevölkerungsverluste Berlins gegenüber dem Umland

Abb. 8: Die 5 deutschen Immobilienhochburgen

Abb. 9: Büro-Immobilienmärkte europäischer Metropolen 1999

Abb.10: Graphische Darstellung des „neuen“ Alexanderplatzes im Jahre 2013

Abb.11/12: Edison-Höfe vor Sanierung

Abb.13/14: Edison-Höfe lt. Planung nach Sanierung

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Deutsche Büromärkte 2002

„Berlin hat man immer als einen Vorort von Moskau gesehen. Man hat gesagt, um Gottes Willen nur nicht nach Berlin, da sind wir ja gleich im Ostblock eingebettet.“

„Die ganzen internationalen Firmen, die vorher nicht wussten, wie man Berlin buchstabiert, die haben sich natürlich hier wie die Aasgeier auf die Stadt niedergelassen.“

(Zitate aus: ACKER 1995, S. 57)

I. Einleitung

Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes seit dem Zeitpunkt der deutschen Wiedervereinigung 1989/90. Dabei wird sowohl der Wohnungsmarkt, als auch der Gewerbeimmobilienmarkt beleuchtet, wobei allerdings hauptsächlich, u.a. aufgrund des vorhandenen Datenmaterials, auf den Büroflächenmarkt eingegangen wird. Wird der Berliner Immobilienmarkt in Kapitel 1 noch alleine betrachtet, werden in Kapitel 2 zwei Teilmärkte der Metropolregion gegenübergestellt. In Kapitel 3 wird er dagegen auf nationaler sowie europäischer Ebene „herausgefordert“ und mit anderen Metropolen verglichen. Kapitel 4 zeigt des weiteren zwei Beispiele für Bewegungen, die gegenwärtig auf dem Berliner Immobilienmarkt stattfinden bzw. eventuell stattfinden werden. In Kapitel 5 werden zwei Prognosen, eine kurz- und eine längerfristige, für den Immobilienmarkt der deutschen Hauptstadt vorgestellt, welche die Zukunftschancen des Marktes bewerten.

1. Der Berliner Immobilienmarkt seit der Wiedervereinigung

1.1 Der Wohnungsmarkt

Nachdem Mitte der 80er Jahre in Westberlin ein Ausgleich zwischen Wohnungsversorgung und Haushaltsanzahl hergestellt werden konnte, verschlechterte sich, wie auch in anderen westdeutschen Großstädten und Ballungszentren, die Situation auf dem Wohnungsmarkt zusehends. Durch die Zunahme der Bevölkerung sowie der Haushaltsanzahl und dem steigenden Bedürfnis nach größerem und besserem Wohnraum vollzog sich eine Verknappung von Mietwohnungen. Weitere Gründe, speziell für Westberlin, waren die geringe Neubautätigkeit sowie der große Zustrom von Aus- und Übersiedlern Ende der 80er Jahre, was u.a. dafür sorgte, dass zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung von einer „neuen Wohnungsnot“ gesprochen wurde. Der Fehlbestand an Wohnungen in beiden Teilen der Stadt wurde für die kommenden drei Jahren auf mindestens 100.000 bis 150.000 Wohneinheiten geschätzt (vgl. KRÄTKE et al. 2000, S. 168).

Doch mit der Vereinigung beider Stadthälften änderten sich die Bedingungen für den mittlerweile Gesamtberliner Wohnungsmarkt grundlegend. Es kam zu einer Verschiebung des stadtregionalen Raumgefüges (vgl. SCHNUR 1999, S. 1). Mit der Öffnung wandelte sich der Markt von einem städtischen zu einem regionalen Wohnungsmarkt. Die bis dato staatlich organisierte Wohnungsversorgung des Ostteils der Stadt sollte von nun an möglichst schnell in marktwirtschaftliche Strukturen überführt werden. Spätestens mit der Entscheidung des Regierungsumzuges von Bonn nach Berlin am 20. Juni 1991 wurde der Berliner Immobilienmarkt für Investoren und Anleger zunehmend interessant. Es folgten nahezu euphorische Wachstums- und Bedarfsprognosen, die der Stadt eine blendende Zukunft bescheinigten. U.a. beeinflusst und unterstützt durch Wohnungsbauförderung und Sonderabschreibungen^{1 2} entstand ein beispielloser Bauboom im privat finanzierten Mietwohnungsbau. Von der Presse noch als „Jahrhundertgeschenk“ des Staates bezeichnet, ließen sich Investoren aus Westdeutschland jenes nicht entgehen. Ostdeutsche Wohnimmobilien wurden dabei teilweise „vom Blatt“ gekauft, was städtebaulich und stadtentwicklungspolitisch zu fragwürdigen Investitionen führte. Ein vergleichbares Zusammentreffen von wohnungsmarktrelevanten, externen Faktoren hatte es bis dahin in einer Stadtregion nicht gegeben (vgl. SCHNUR 1999, S. 2). Anfang der 90er Jahre wurden zudem vom Senat öffentliche Mittel für 80.000 bis 100.000 Wohneinheiten zur Verfügung gestellt. Wie hoch die Wohnungsbautätigkeit in diesen Jahren war, beweist die folgende Grafik:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Geförderte Wohnungen u. Fertigstellungsvolumen in Berlin seit 1992 (Quelle: SCHNUR 1999, S. 3)

Dieser subventionierte Mietwohnungsneubau hat in Berlin folglich zu einer Marktsituation geführt, in der neben Wohnungs- und Lagequalität vor allem Steuervergünstigungen nachgefragt wurden, wobei der frei finanzierte Wohnungsmarkt ein Schattendasein führte (vgl. SCHNUR 1999, S. 3). Gestoppt wurde diese Entwicklung erst durch die zunehmende Finanzknappheit des Landes sowie durch das Ende der Sonderabschreibung³. Im Zeitraum von 1991 bis 1999 wurden in der gesamten Metropolregion Berlin fast 234.000 neue Wohnungen fertiggestellt (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2002, S. 55).⁴

Selbstverständlich hatte die Neubautätigkeit auch Folgen für die Mietpreisentwicklung der Wohnimmobilien. Nach der Aufhebung der Mietpreisbindung 1988 kam es zu Beginn der 90er Jahre sowohl im Altbau, wie auch im Neubaubestand zu hohen Mietpreissteigerungen (siehe Abbildung 2).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entwicklung der Neubau-Wohnungsmieten 1989 - 1998 in DM/m²/Monat (Quelle: KRÄTKE et al. 2000, S. 136)

Von 1989 von 1993 zogen die Mieten beim Erstbezug einer Neubauwohnung steil an, um dann ab Mitte der 90er Jahre genauso steil wieder abzufallen. Von 1992 bis 1994 konnte Berlin in diesem Marktsegment im Bundesvergleich sogar die führende Position behaupten. Diese Entwicklungen machten andere deutsche Großstädte ebenfalls mit. Allerdings nicht so ausgeprägt wie die Bundeshauptstadt. Berlin fand sich dann 1998 fast auf dem Ausgangsniveau von 1989, nur ein wenig oberhalb von Duisburg, Dresden und Leipzig, wieder. Eine Folgeerscheinung sind nun noch immer die relativ hohen Leerstandsraten der Stadt, die etwa ab Mitte der 90er Jahre anwuchsen. Im Frühjahr 1998 standen in Berlin rd. 155.000 Wohnungen (8,5%) leer, da Haushalte in Neubauwohnungen umzogen, die verlassenen Wohnungen jedoch nicht neu bezogen wurden (vgl. BUNDESAMT FÜR BAUWESEN UND RAUMORDNUNG 2002, S. 56). In innerstädtischen Altbauten und randstädtischen Großwohnsiedlungen sind die Leerstände sogar noch bedeutend höher.

1.2 Der Gewerbeimmobilienmarkt

Der Berliner Büroflächenmarkt gehört seit der Wiedervereinigung zu einem der dynamischsten und interessantesten Märkten in Deutschland und Europa. Dabei war die Ausgangsposition in den Jahren 1989/90 alles andere als günstig. Der Markt war aufgrund der Insellage durch eine jahrzehntelange Stagnation gekennzeichnet und die Mieten befanden sich in der Zeit auf sehr niedrigem Niveau (vgl. Abbildung 3). Der Westteil war geprägt durch einen Angebotsengpass⁵ sowie einem qualitativ unterdurchschnittlichen und veralteten Bürobestand; im Ostteil der Stadt bestimmten bislang staatswirtschaftliche Strukturen den Bereich der Büroflächen, welche keinem West-Niveau standhielten. Die erste Bestandsaufnahme machte deutlich, wie unterentwickelt der Berliner Büroflächenmarkt zu diesem Zeitpunkt war. Gleichzeitig wurde aber auch das enorme Potenzial auf dem Berliner Büroflächenmarkt ersichtlich (vgl. ACKER 1995, S. 58).

Von nun an stand der Berliner Büroflächenmarkt im Mittelpunkt des Interesses in- und ausländischer Investoren. Es wurden Bedarfsprognosen von 11 - 15,25 Mio. m² zusätzlicher Bürofläche erstellt (vgl. KRÄTKE et al. 2000, S. 137 f.). Die Einzelinvestition von DaimlerBenz am Potsdamer Platz 1990 wird dabei als die Geburtsstunde des „neuen Berliner Immobilienmarktes“ angesehen. Es entstand ein unvergleichlicher Immobilienboom, der von der Stadt gefördert und unterstützt wurde und den Umbau zu einer Dienstleistungsmetropole vorantreiben sollte. Dieses Interesse hatte u.a. zur Folge, dass sich die Mietpreise rasant entwickelten und bereits 1991 das Niveau von Frankfurt oder München erreichten und sogar überboten (vgl. Abbildung 3).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Mietpreise erstklassiger Büros in Deutschland 1975 - 1991 (Quelle: Holz 1994, S. 182)

Jedoch kam es durch diese Tendenz auch zu Verdrängungsprozessen im unteren Marktsegment, in dem viele Kleingewerbe verdrängt oder gar zur Geschäftsaufgabe mittels übertriebener Mietpreissteigerungen „gezwungen“ wurden (vgl. KRÄTKE et al. 2000, S. 145). Wie Abbildung 4 zeigt, folgten neben der Hauptstadt auch andere deutsche Metropolen dieser Entwicklung, wenn auch etwas abgeschwächt. Die erste Hälfte der 90er Jahre war von hohen Mietsteigerungen gekennzeichnet. Allerdings war 1993 bereits der Höhepunkt erreicht und es setzte wieder ein ebenso starker Mietpreisverfall ein. Mit der gleichen Dynamik, wie Berlins Mietpreise stiegen, so fielen sie auch wieder. Grund dafür waren auch die vielen „Bürohalden“⁶ der Stadt, die durch die überzogenen Erwartungen nicht vom Markt angenommen wurden (vgl. Krätke et al. 2000, S. 133 f.). Zusätzlich behinderten u.a. das fehlende Timing zwischen öffentlicher und privater Hand, die Ablehnung der Olympiabewerbung sowie nach wie vor ungeklärte Eigentumsverhältnisse im Ostteil der Stadt die Vermarktung der Büroflächen und schreckte potenzielle Mieter zunächst ab. Demzufolge fand sich der Mietpreis Berlins 1998 nur etwas höher als zum Ausgangszeitpunkt des Jahres 1989 wieder. In diesen Jahren entwickelte sich der Immobilienmarkt von einem Nachfrage- zu einem Angebotsmarkt, da der Bedarf bereits Mitte des Jahrzehnts gedeckt war und in der Folge die hohen Leerstandsraten entstanden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Entwicklung der Büromieten 1989 - 1998 in DM/m²/Monat (Quelle: KRÄTKE et al. 2000, S. 133)

Mit der Konsequenz, dass Immobilien in zweitklassigen Lagen heute im deutschen und nationalen Vergleich nicht mehr konkurrenzfähig und teilweise sogar unverkäuflich sind (vgl. ZITELMANN 1999a). In den Jahren von 1990 bis 2000 entstanden in Berlin ca. 7 Mio. m² an Bürofläche, wovon lediglich etwa 5 Mio. m² vom Markt auch wirklich abgenommen wurden (vgl. SENATSVERWALTUNG F. STADTENTWICKLUNG 2001a). Zu den nachgefragtesten Bezirken zählten bislang Mitte, Tiergarten, Charlottenburg und auch Treptow (vgl. KRÄTKE et al. 2000, S. 141).

[...]

¹ Sowie vom investitionsfördernden Zinstief Mitte der 90er Jahre

² Demnach konnten bis Ende 1996 von den Herstellungskosten eines Neubaus innerhalb der ersten 5 Jahre nach Fertigstellung 50% steuermindernd geltend gemacht werden

³ Der Berliner Senat reduzierte Mitte der 90er Jahre die Förderkontingente und legte mehr Wert auf den frei finanzierten Wohnungsbau

⁴ Davon 140.000 in der Kernstadt und ca. 94.000 im Umland

⁵ Lediglich 13 Mio. m² Bürofläche (1992) standen zur Verfügung (vgl. Frankfurt/M: 21 Mio. m²)

⁶ 1998: 1,65 Mio. m² (9,7%)