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Gliederung:

I.  Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags  5

1.  Schriftform  5

2.  Mietzins  8

3.  Mietsache  11

4.  Sonstiges  14

II.  Kaution und andere Mietsicherheiten  16

III.  Betriebskosten  19

1.  Form der Abrechnung  19

2.  Fristen und Zugangsprobleme  25

3.  Umlageschlüssel und einzelne Kostenpositionen  26

4.  Sonstiges  29

IV.  Gebrauch der Mietsache  32

1.  Versorgungssperren  32

2.  Duldungspflichten  33

3.  Mängel  37

4.  Betriebspflichten  41

5.  sonstiges  41

V.  Schönheitsreparaturen  47

VI.  die Miete  60

1.  Mietzahlung  60

2.  Mieterhöhung  61

VII.  Kündigung und Abwicklung  79

1.  Kündigung  79

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2.  Kündigungsfristen  97

3.  Abwicklung (Räumungsvollstreckung, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung etc.)  

Sonstiges   101

VIII.  Verjährung und Verwirkung  115

IX.  Prozessuales  120

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formlose Fortsetzung eines befristeten Mietvertrages BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 zum Az.: XII ZR 66/06

Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel.

Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin des Landes Berlin gegen die Beklagten für die Zeit von Januar 2001 bis März 2003 Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche geltend. Vermietet war ein Gesundheitszentrum. Der Mietvertrag war zunächst bis Mitte 1994 befristet. Danach verlängerten die Parteien die Laufzeit mehrfach um jeweils ein Jahr, zuletzt durch den 10. Mietnachtrag vom 3./14. August 1998 bis zum Abschluss eines - nunmehr angestrebten - Kaufvertrages, längstens bis zum 30. Juni 1999. In diesem 10. Mietnachtrag wurde die Kaltmiete reduziert. Die Verhandlungen über einen Kaufvertrag scheiterten. Das Land Berlin teilte der Beklagten unter dem 1. Juli 1999 mit, dass rückwirkend zum 1. Juli 1999 ein neuer Nachtrag mit entsprechend geändertem Mietzins übergeben werden würde und bis zu dessen Abschluss der Rahmen-Mietvertrag einschließlich des 10. Mietnachtrags gelten würden. Wegen Unstimmigkeiten über die Höhe des Mietzinses wurde ein erneuter Mietnachtrag nicht vereinbart. In der Folgezeit verhandelten die Vertragsparteien über vorhandene Mängel und über die Anrechnung von Aufwendungen der Beklagten. Das Land Berlin erkannte mit Schreiben vom 28. April 2000 wegen vorhandener Mängel eine Mietzinsreduzierung von 30 % an. Später wurde nur noch unregelmäßig Miete gezahlt. Das Eigentum an dem Mietobjekt ist im Jahr 2001 vom Land Berlin auf die Klägerin übergegangen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 18. Januar 2002 fristlos wegen Zahlungsverzuges. Ein Mietvertrag bestand nach Meinung des BGH über den 30. Juni 1999 hinaus. Ob der Rahmen-Mietvertrag fortgesetzt worden ist oder ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wurde, könne offen bleiben. Denn die Vermieterin und die Beklagte sind sich jedenfalls über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig geworden, die für die Begründung des Klageanspruchs hinreichend sind. Ausreichend sei dabei insbesondere, dass sich über die Höhe des Mietzin- _________________________________________________________________________________________________________________________________________ Scheidacker Lambert | Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2009

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ses erst im Nachhinein, nämlich durch Schreiben vom 28. April 2009 geeinigt worden sei. Der Vertrag ist erst durch die Kündigung der Klägerin vom 18. Januar 2002 beendet worden.

Heilung des Schriftformverstosses durch Nachtrag

BGH, Urteil vom 29. April 2009 zum Az.: XII ZR 142/07 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.

Am 15. März/14. April 1994 wurde von den ursprünglichen Mietparteien ein Gewerbemietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume für die Dauer von 13 Jahren unterzeichnet. In diesem heißt es u.a.:

"Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. ..."

Am 25. September 1995 schlossen die ursprünglichen Mietparteien eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen des Mietvertrages vom 14. April 1994, in der sie den Mietge-genstand dahin änderten, dass die vermietete Fläche im Erdgeschoss festgelegt wurde, die Mieträume spätestens bis zum 30. Juni 1996 übergeben werden und der Mietzins gesenkt wurde. Ende 2005 kündigte dann die beklagte Mieterin das Mietverhältnis ordentlich unter Verweis auf einen Schriftformverstoß. Die Klägerin besteht auf Mietzahlung und sieht das Mietverhältnis nicht als beendet.

Der BGH gab ihr recht. Dabei könne offen bleiben, ob der Mietvertrag bereits mit der Unterzeichnung des schriftlichen Angebots vom 15. März 1994 durch die Beklagte am 14. April 1994 zustande gekommen ist oder ob die Annahmeerklärung gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspätet war. Jedenfalls ist es spätestens durch die am 25. September 1995 von beiden Ver-

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tragsparteien unterzeichnete Änderungsvereinbarung zu dem Abschluss eines Mietvertrages gemäß der Mietvertragsurkunde vom 14. April 1994 mit den vereinbarten Änderungen gekommen. Ein wirksamer Mietvertrag sei auch dann zustande gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschriften unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Abschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklagten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen. Insgesamt sah der BGH die Schriftform gewahrt, weil sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungeninsbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Da auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, reicht es aus, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmbar ist. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Diesen Anforderungen genügen die hier über den Mietvertrag erstellten Urkunden, nämlich die Änderungsvereinbarung vom 25. September 1995 in Verbindung mit dem "Mietvertrag" vom 15. März/14. April 1994, und - ihren Abschluss unterstellt - die Änderung vom November 1995.

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Die „Umsatzsteuer“ als Teil der geschuldeten steuerfreien Miete BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 zum Az.: XII ZR 79/07

a) Zur Auslegung der Vereinbarung einer Grundmiete von "monatlich x DM zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %, = y DM" anhand der Vorstellungen der Vertragsparteien bei der Festlegung des Mietzinses, wenn der Vermieter nicht wirksam zur Steuerpflicht optieren konnte (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004, 1452). b) Zur Entscheidungserheblichkeit der Behauptung des Vermieters, bei Abschluss dieses Vertrages habe die Mieterin ihre Bereitschaft erklärt, den verlangten Gesamtpreis unabhängig davon zu zahlen, ob sie selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sei und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Vermieter wahrnehmen könne oder wolle.

Die Parteien streiten darüber, ob die beklagte Mieterin dem Kläger über den jeweiligen "Nettobetrag" der Miete hinaus noch die im Mietvertrag der Parteien als darauf entfallende und zusätzlich zu zahlende gesetzliche Mehrwertsteuer zu zahlen hat. Insoweit bestimmt der Mietvertrag:

"(1) Die Grundmiete beträgt monatlich DM X zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %:“

Die Umsätze des Klägers aus der Vermietung der Büroräume an die Beklagte waren hier jedoch von der Umsatzsteuer befreit und der Kläger konnte auch nicht wirksam auf diese Befreiung verzichten. Die gleichwohl getroffene Vereinbarung im Mietvertrag, dass als Grundmiete X DM/qm zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer zu zahlen ist, geht somit ihrem Wortlaut nach ins Leere, da es keine "gültige Mehrwertsteuer" für nicht steuerpflichtige Vermietungsumsätze gibt und es auch nicht zur Disposition der Parteien steht, nach dem Gesetz steuerfreie Umsätze durch Vereinbarung steuerpflichtig zu machen. Dann aber ist die Klausel auszulegen. Eine von den Parteien irrtümlich getroffene Preisabsprache "zuzüglich Mehrwertsteuer" wird zwar im Zweifel dahin auszulegen sein, dass eine in Wirklichkeit nicht anfal- _________________________________________________________________________________________________________________________________________ Scheidacker Lambert | Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2009

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lende Mehrwertsteuer vom Schuldner auch nicht zu zahlen ist. Zumindest denkbar ist aber auch die Auslegung, dass die Parteien den zu zahlenden Mietzins unabhängig von den steuerrechtlichen Gegebenheiten auf den Betrag festlegen wollten, der in der Vertragsklausel unter Einschluss der Mehrwertsteuer ausdrücklich ausgewiesen ist. Eine solche Auslegung liegt zumindest dann nicht fern, wenn der Mieter sich bei Abschluss des Vertrages bereit erklärt hat, den vom Vermieter verlangten Gesamtpreis zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob er selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Vermieter wahrnehmen kann oder will, und erst recht, wenn er diesen Preis auchwie hier - über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos zahlt. Was genau die Parteien wollten, konnte der BGH nicht absehen und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Fälligkeit der Miete bei „Altverträgen“

BGH, Urteil vom 4. Februar 2009 zum Az.: VIII ZR 66/08 An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist - auch für die

Zeit nach dem 1. Januar 2003 - die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten.

Ein im Jahre 1986 geschlossener Wohnraummietvertrag enthielt folgende Regelungen: "Die Miete und die Nebenkosten/Betriebskosten sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter ... kosten- und gebührenfrei zu entrichten."

"1.Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Aufrechnung gegenüber dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig. Die Ausübung dieser Rechte beschränkt sich der Höhe nach auf monatliche Teilbeträge, die 25 % des monatlichen Mietzinses nicht überschreiten dürfen. 2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig, es sei denn, dass es sich ausschließlich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt oder diesem gleichgestellt ist und es sich bei der Gegenforderung des Mieters um eine solche nach § 538 BGB handelt

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(Ersatzforderung wegen Mängel der Mietsache).

3. In jedem Fall hat der Mieter seine Absicht, diese Rechte auszuüben, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich anzuzeigen." Die in dem verwendeten Formularmietvertrag vorgesehene Vorauszahlungspflicht war auf Grund ihrer Kombination mit den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Einschränkungen eines Aufrechungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Der BGH sieht nach § 537 Abs. 3 BGB aF bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mieters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB aF abweichende Vereinbarung als verboten, wozu nicht nur der völlige Ausschluss, sondern auch Beschränkungen eines Mietminderungsrechts gezählt haben. Da nach der gesetzlichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts in § 537 Abs. 1 BGB aF die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Minderung aktiv im Klagewege durchsetzen müsste, eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis dar. Dies wäre nach der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, weil darin die Durchsetzung eines Minderungsrechts nicht nur in einem allenfalls geringfügigen zeitlichen Umfang verschoben wird.

teilwirksame Staffelmietvereinbarung nach MHG

BGH, Beschluß vom 07.07.2009 zum Az. VIII ZR 140/08

Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht.

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Zur Wohnfläche

LG Wuppertal, Urteil vom 11. November 2008 zum Az.: 16 S 66/08 nichtamtlicher Leitsatz:

Ist im Mietvertrag bestimmt, die „Größe der Wohnung“ betrage 75 qm und das „zur Wohn- bzw. Nutzfläche im Sinne des Vertrages die vollen Grundflächen sämtlicher Räume“ gehören, ist eine derartige Begriffsbestimmung auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam.

Zur Wohnflächenberechnung

LG Frankfurt A.M., Urteil vom 20. Januar 2009 zum Az.: II-17 S 102/08 nichtamtlicher Leitsatz:

Treppenpodeste bleiben bei der Wohnflächenberechnung außer Ansatz.

Ermittlung der Wohnfläche

BGH, Urteil vom 23. April 2009 zum Az.: VIII ZR 86/08

a) Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). b) Sind hiernach für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berech-nungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden.

Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 120 m²" angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die

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Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils ¼ anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend mindern könne. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung eines einbehaltenen Betrages in Anspruch.

Für die Minderung ist eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 100% notwendig. Sie stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar. Dabei ist der Begriff "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.

Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung von ¼ nennt §§44 Abs..2 II..BV - anders als § 4 Abs. 4 WoFlV - nicht. Die Bestimmung überlässt es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im vorliegenden Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV zulässigerweise unter Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen bis zur Hälfte errechnet worden ist. Ein solches Ergebnis erscheint nicht hinnehmbar. Es hat deshalb - vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitte - dabei zu bewenden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist. Die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten ist allerdings dann

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auf ¼ begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu ¼ der in Köln ortsüblichen Verkehrssitte entspricht, wie die Beklagte in den Tatsacheninstanzen vorgetragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang.

Verantwortlichkeit des Vermieters für die Zwecktauglichkeit von Kellerräumen KG, Beschluss vom 20. Mai 2009 zum Az.: 8 U 38/09

Werden Kellerräume nicht zur Nutzung als Keller sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck - mit Ausnahme eines Bordells - vermietet und werden diese Räume dann als Wellnesszentrum genutzt, trifft das Risiko der Zwecktauglichkeit den Vermieter.

Wohnraummiete: Wohnflächenberechnung bei einem älteren Fachwerkhaus; Anrechenbarkeit eines Freisitzes BGH, Urteil vom 08.07.2009 zum Az. VIII ZR 218/08

1. Ist in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus vereinbart, dass die Wohnfläche nach den §§ 42ff. II. BV zu berechnen ist, so kann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermittlung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die Zweite Berechnungsverordnung nicht im Blick gehabt.

2. Freisitze im Sinne des § 44 Abs. 2 II. BV sind nur solche Freiflächen, die an den vermieteten Wohnraum angrenzen.

Hier gab es u.a. eine als "Sitzecke auf dem Hof" bezeichnete Fläche. Diese war von drei Seiten umschlossen und ca. 20 Meter von der Wohnung entfernt. Der Vermieter wollte sie in der Art einer Terrasse in die Wohnflächenberechnung einbeziehen, der Mieter wehrte sich dagegen.

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Flächenabweichung unter 10% bei Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 08.07.2009 zum Az. VIII ZR 205/08

Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht

Flächenabweichung bei vermietetem Einfamilienhaus mit Garten BGH, Urteil vom 18.10.2009 zum Az. VIII ZR 164/08

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.

4. Sonstiges

Mitteilungspflicht des Mieters zum beabsichtigten Vertrieb einer Ware rechtsradikaler Gesinnung

KG, Urteil vom 28. Mai 2009 zum Az.: 8 U 223/08

1. Der potentielle Mieter von Gewerberäumen ist nach Treu und Glauben verpflichtet, den Vermieter vor Vertragsschluss über seine Absicht aufzuklären, nahezu ausschließlich Bekleidung einer Marke anzubieten, die in der Öffentlichkeit mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und dementsprechendes Konfliktpotential besitzt.

2. Für die Ursächlichkeit einer arglistigen Täuschung für den Vertragsschluss genügt es, dass der Getäuschte Umstände dartut, die für seinen Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluss auf die Entschlie- _________________________________________________________________________________________________________________________________________ Scheidacker Lambert | Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2009

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ßung hat. Es reicht aus, wenn der Vertrag jedenfalls nicht zu diesem Zeitpunkt oder mit diesem Inhalt abgeschlossen worden wäre.

3. Der Anfechtende kann den von ihm zu erbringenden Beweis der Arglist des Anfechtungsgegners durch Indizien führen, die den Schluss auf den Täuschungsvorsatz zulassen.

Barrierefreiheit durch Videoüberwachung des Treppenhauses

KG, Beschluss vom 15. Juni 2009 zum Az.: 8 U 245/08

Ein behinderter, in seiner Gehfähigkeit eingeschränkter und bettlägeriger Mieter hat jedenfalls dann keinen Anspruch gemäß § 554 a Abs.1 Satz 1 BGB auf Genehmigung einer von ihm im Treppenhaus angebrachten Videokameranlage, wenn er an seinem Bett über eine Wechselsprechanlage und an der Wohnungseingangstür über einen Türspion verfügt.

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Sonderkaution wegen Satelitenanlage AG Köln, Urteil vom 7. April 2008 zum Az.: 222 C 480/07 nichtamtlicher Leitsatz:

1. Sind Schäden aus der Anbringung einer Satellitenantenne bei Beendigung des Mietverhältnis nicht feststellbar, ist eine geleistete Sonderkaution an den Mieter zurückzuzahlen.

2. Der Aufrechnung mit anderen aus dem Mietverhältnis resultierenden Schadenser-satzforderungen gegenüber dem Sonderkautionsguthaben steht das aus der Zweckbindung der Sonderkaution resultierende Aufrechnungsverbot entgegen.

Anlage der Kaution durch den Zwangsverwalter

BGH, Urteil vom 11. März 2009 zum Az.: VIII ZR 184/08

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/ 03, NZM 2005, 596).

keine Anwendung des § 566a BGB bei Kauf vor dem 1. September 2001 BGH, Urteil vom 24. Juni 2009 zum Az.: XII ZR 145/07

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abge-

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schlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F.

Zwangsverwaltung einer Wohnung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei nicht ordnungsgemäß angelegter Mietkaution BGH, Urteil vom 23.09.2009 zum Az. VIII ZR 336/08 Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution auch gegenüber dem Zwangsverwalter, bis deren gesetzeskonforme Anlage nachgewiesen ist (Leitsatz von RA Scheidacker).

Der Kläger hat im Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet; eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. Über das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüneburg im Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohnten Hausgrundstücks bestellt. Der Beklagte hat die Kaution nicht erhalten. Der klagende Mieter begehrt Feststellung seiner Befugnis, die Miete bis zu einem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers nachweist. Der BGH stellt zunächst fest, daß die Feststellungsklage zulässig ist. Sodann pflichtet er dem Landgericht bei, daß dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB). Zur Begründung führt er aus: Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kläger die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der

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Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat.

Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Diese Verpflichtung wurde vom Vermieter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den Beklagten als Zwangsverwalter. Entgegen der Auffassung des Zwangsverwalters ist dies nicht - im Hinblick auf die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters - deswegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter keine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Mietverhältnis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der Kaution nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Beklagten als Zwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie ausgeführt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermieters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevorzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hinsichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt. Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsverwaltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners anhängig ist.

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Adressierung der Abrechnung bei Mietermehrheit LG Frankfurt A.M., Urteil vom 2. Dezember 2008 zum Az.: II-17 S 63/08 nichtamtlicher Leitsatz:

Eine Nebenkostenabrechnung ist bei Mietermehrheit (hier: Eheleute) an sämtliche Mieter zu adressieren, widrigenfalls sie dem nicht genannten Mieter nicht zugeht und weder eine Nachzahlungsverpflichtung noch eine Verpflichtung zur Zahlung erhöhter Vorauszahlung auf die Nebenkosten begründet.

Definition der formelle Wirksamkeit und Anforderungen an die Verständlichkeit des Abrechnungsschlüssels

BGH, Urteil vom 19. November 2008 zum Az.: VIII ZR 295/07 (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07)

a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.

b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.

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Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und bevollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum.

In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4

Gesamt / Anteil

EINHEITEN 34 /

QM 2.970,00 / 0,00

MITEIGENTUM 1.000,00 / 0,00

HB-KOSTEN

GARAGEN 28,00 / 0,00

EINH. 35 35,00 / 1,00

AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00

AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00

PERSONEN 66,00 / 3,00“

Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weiteren Abrechnung wie folgt dargestellt:

"Konto Nr.

26 HAUSBETREUUNG

40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60"

Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung, weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus.

In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es eingangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68

AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30

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AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00

PERSONEN 66,25 / 3,00“

In der nachfolgenden Abrechnung sind Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als Anteil der Beklagten 65,73 € genannt.

Der BGH wertet zumindest die Positionen Hausbetreuungskosten und Aufzug als formell unwirksam. Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB- KOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Angaben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmenge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umlagemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemeinte Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht genannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnungen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüssel.

Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf gesondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Betriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Hingegen sei der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" bereits aus sich heraus verständlich und bedürfe deshalb keiner Erläuterung. Es liegt laut BGH auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Wohnung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Summe aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigentumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Beklagten kein Miteigentumsanteil zuge- _________________________________________________________________________________________________________________________________________ Scheidacker Lambert | Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2009

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ordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung.

Abweichung der Fläche von weniger als 10% und kein Rückforderungsrecht von Be-triebskostenvorauszahlung aufgrund behaupteter materieller Unrichtigkeit des Abrechnung

Kammergericht, Urteil vom 5. Februar 2009 zum Az.: 12 U 122/07 1. Weicht die tatsächliche Fläche einer Gewerbemietsache um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, begründet das regelmäßig einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; bei einer geringeren Abweichung hat der Mieter zur Rechtfertigung einer Minderung darzulegen, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird.

2. Bezugsgröße für die Flächenberechnung eines gewerblichen Mietobjekts ist der vertraglich vereinbarte Berechnungsmodus, der ggf. durch Auslegung zu ermitteln ist; auch ein stets freizuhaltender Fluchtweg, der mitten in der vermieteten „Produktions- und Bürofläche von rund 480 qm” liegt, ohne weiteres zugänglich ist und für die Mitarbeiter des Mieters als Wegefläche nutzbar ist, kann zur vermieteten Fläche gehören.

3. Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß i.S.d. § 259 BGB, indem sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, steht dem Mieter ein umfassendes Rückforderungsrecht an den geleisteten Vorschüssen nicht schon dadurch zu, dass er die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung bestreitet.

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Formelle Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung bei Nutzergruppenbildung KG, Urteil vom 13.07.2009 zum Az. 8 U 36/09

Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig jedenfalls eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen aufzunehmen. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Bei einer Vorerfassung muss demzufolge auch die Aufteilung nachvollziehbar dargelegt werden. Aus der vorliegenden Abrechnung ergibt sich nicht nachvollziehbar, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind. Die Angaben ... “ und ... “ sind für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter aus sich heraus nicht verständlich und nachvollziehbar, weil daraus nicht entnommen werden kann, welche Einheiten zu welcher Nutzergruppe gehören sollen. Ob der Mieter die Aufteilung - beispielsweise durch Belegeinsicht - hätte herausfinden können, ist unerheblich. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Aufteilung in der späteren korrigierten Abrechnung im Rechtsstreit nachvollziehbar erläutert worden ist.

Wohnraummiete: Einheitliche Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in der Betriebskostenabrechnung BGH, Urteil vom 15.07.2009 zum Az. VIII ZR 340/08

Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und ein-

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heitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.

Wohnraummiete: Abrechnung der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung BGH, Urteil vom 16.09.2009 zum Az. VIII ZR 346/08

Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen.

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben. Es ist auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Versicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Versicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.

Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung auf Basis der Soll-Vorschüsse statt auf Basis der Ist-Vorschüsse BGH, Urteil vom 23.09.2009 zum Az. VIII ZA 2/08

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

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