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Rechtsanwalt Tobias Scheidacker

Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Scheidacker Lambert Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten Welserstraße 10-12 | 10777 Berlin Tel 030 - 200 51 40 51 | Fax 030 - 200 51 40 20 email kanzlei@slp-law.de | Web www.slp-law.de

Die in diesem Skript vorgeschlagenen Textbausteine dienen nur Schulungszwecken und thematisieren die in Ratenzahlungen vorkommenden rechtlichen Fragenkomplexe. Sie sind als Anregungen für eigene Formulierungen in Ihrer Praxis zu verstehen und stellen keine Rechtsberatung zu konkreten Einzelfällen dar; die Verwendung von Formulierungen aus diesem Skript durch jemand anderen als uns geschieht auf eigene Gefahr. Insbesondere haften wir nicht dafür, daß die Verwendung durch Sie oder Dritte in eigenen Ratenzahlungsvereinbarungen, welche wir nicht geprüft haben, vollständig, richtig, nicht mehrdeutig sowie zu dem jeweiligen Einzelfall und dem von Ihnen Gewollten passend ist und dem jeweiligen Stand der Rechtsprechung entspricht.

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Gliederung:

I.  Allgemein  4

II.  Die einzelnen Bausteine der Ratenzahlungsvereinbarung  5

1.  Vertragsparteien  5

2.  Die rückständige Mietforderung samt Verzugszinsen und -schäden  8

3.  Das abstrakte Schuldanerkenntnis  14

4.  Der Tilgungsplan  17

5.  Die Kontrolle des Zahlungseingangs / richtige Verbuchung im Mietkonto  18

a)  Tilgung in Ihrem Haus  

b)  Tilgung extern  

c)  Konsequenzen aus der Kontrolle des Zahlungseingangs  

6.  einvernehmliches Mahnverfahren  21

7.  Wechselwirkung zwischen RZV-Rückständen und dem Mietverhältnis  23

8.  einvernehmliche Vertragsaufhebung  25

Scheidacker  Lambert Ratenzahlungsvereinbarungen  

Das Verhältnis der Ratenzahlungsvereinbarung zum Mietvertrag

Für die äußere, d.h. formale, Gestaltung der Ratenzahlungsvereinbarung kommt es entscheidend auf ihr Verhältnis zum Mietvertrag an. Wird die Ratenzahlungsvereinbarung Teil des Mietvertrages oder steht sie autonom neben ihm?

Diese Frage ist besonders für solche Mietverträge wichtig, die eine längere Laufzeit als ein Jahr vorweisen, weil sie - einschließlich späterer Vertragsänderungen - die Schriftform des § 550 BGB zu beachten haben.

Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt dazu, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und vertraglich vereinbarte Befristungen hinfällig werden. Das gilt auch dann, wenn der Schriftformverstoß nur aufgrund des Änderungsvertrages erfolgte - dieser Verstoß infiziert das gesamte Vertragsverhälntis. Zudem darf der Mietvertrag im ersten Jahr (nach Schriftformverstoß) nicht gekündigt werden. Erfolgt also der Schriftformverstoß durch die Ratenzahlungsvereinbarung, so kann im ersten Jahr nach deren Abschluss das Mietverhältnis nicht ordentlich gekündigt werden.

Die Schriftform ist daher immens wichtig für den späteren Umgang mit der Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages.

Höchstrichterlich wurde bislang nicht entschieden, ob eine Ratenzahlungsvereinbarung eine Änderung des laufenden Mietvertrages ist. U.E. kann das allerdings mit guten Argumenten vertreten werden. Dabei ist von dem Erfordernis auszugehen, dass jeder formbedürftige Mietvertrag nur unter Einhaltung der Form geändert werden kann. Die Anforderungen an Änderungen solcher Art sind gering, d.h. selbst Änderungen von Nebenabreden werden als formbedürftig erachtet. Formbedürftig sind somit nicht nur der Austausch der Mietsache oder einer Mietpartei, auch die Änderung der Zahlungsweise wird als formbedürftig erachtet.

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Eine Ratenzahlungsvereinbarung regelt zentral die Änderung der Zahlungsweise. Frühere Mietrückstände, die bereits fällig waren, und zwar i.d.R. zum dritten Werktag eines Monats, werden gebündelt und erhalten neue Fälligkeiten.

Daher sollte die Ratenzahlungsvereinbarung die Formvorschrift des § 550 BGB einhalten. Das gelingt, indem Sie etwa einen Baustein wie den folgenden mit in Ihre Ratenzahlungsvereinbarung aufnehmen:

II. Die einzelnen Bausteine der Ratenzahlungsvereinbarung

1. Vertragsparteien

Vereinfacht kann man bei Ratenzahlungsvereinbarung von dem Gläubiger auf der einen Seite und dem Schuldner auf der anderen Seite sprechen, weil die Vereinbarung im Wesentlichen regelt, dass die eine Partei der anderen eine Geldforderung schuldet und wie diese auszugleichen ist.

Auf der Gläubigerseite wird üblicherweise der Vermieter stehen. Das wird nur in wenigen Ausnahmefällen einmal anders sein, wenn etwa der Vermieter die rückständigen Mietforderungen, die Inhalt der Ratenzahlungsvereinbarung sind, an einen Dritten abgetreten hat. Dann kann auch der Dritte als Gläubiger genannt werden, weil er durch die Abtretung an die Stelle des Vermieters gerückt ist. Dann sollte das aber explizit in so dargestellt werden, d.h. die Abtretung sollte in der Ratenzahlungsvereinbarung offen gelegt werden.

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Solange Ihnen als Hausverwaltung die Forderungen nicht in dieser Weise abgetreten wurden, sollten Sie es tunlichst vermeiden, sich selbst als Gläubiger zu nennen. Dies könnte letztlich sogar strafrechtliche Konsequenzen haben. Denn nach dem Inhalt der Ratenzahlungsvereinbarung würden Sie dann gegenüber dem Schuldner behaupten, dass er Ihnen rückständige Miete schuldet, was jedoch nicht der Fall ist. Gegenüber dem Mieter könnte das als Betrug und gegenüber dem wahren Vermieter, der Sie beauftragt hat, als Untreue gewertet werden.

Sehr wohl können Sie aber aufgrund Ihrer Hausverwaltervollmacht als Vertreter des Eigentümers auftreten, es sei denn, Ihre Verwaltervollmacht deckt solche Vereinbarungen ausnahmsweise nicht ab.

Mehr Gestaltungsspielraum haben Sie auf der Schuldnerseite. Denn hier müssen Sie nicht zwingend nur auf den Mieter zurückgreifen. Bewohnt etwa ein Ehepaar eine Wohnung, während im Mietvertrag nur einer der beiden als Mieter aufgenommen ist, könnten Sie daran denken, beide Ehepartner in die Ratenzahlungsvereinbarung aufzunehmen und beide als Gesamtschuldner haften zu lassen. Der Mieter wird Schuldner der Ratenzahlungsvereinbarung. Diejenigen, die nicht Mieter sind, treten der Schuld bei, verpflichten sich also, die Schuld des Mieters im Rahmen der Ratenzahlungsvereinbarung mit zu übernehmen. Folglich können sie als Schuldbeitretende bezeichnet werden. Dasselbe gilt im Hinblick auf erwachsene Kinder oder weitere Dritte, die nicht einmal zwingend in der Wohnung wohnen müssen. In diesen Fällen müssen Sie jedoch Acht geben, bei Nennen des Mietvertrages und der Verbindlichkeiten hieraus klarzustellen, wer eigentlicher Mieter im Sinne des Mietvertrages ist und dass dieser alleine Mieter bleiben soll. Das gelingt, indem Sie die Mieter Schuldner nennen und alle weiteren als Schuldbeitretende.

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Beispiel:

Laut Mietvertrag ist ein Ehepaar gemeinsam Mieter einer Wohnung. Mit Ihnen soll eine Ratenzahlungsvereinbarung geschlossen werden. Das Rubrum der Ratenzahlungsvereinbarung lautet dann etwa:

Wäre hingegen nur Frau Schmitz Mietpartei und bewohnte sie die Wohnung mit ihrem Ehemann, so könnte dieser der Ratenzahlungsvereinbarung beitreten. Das Rubrum der Ratenzahlungsvereinbarung lautete dann etwa:

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Inhaltlicher Ausgangspunkt einer Ratenzahlungsvereinbarung ist die rückständige Miete. Daher ist die rückständige Miete zu beziffern, und zwar zu einem bestimmten Stichtag. Bis zu diesem Tage sind dann alle Rückstände erfasst. Außenstände, die später entstehen, weil sie später fällig werden, werden nicht Teil der Ratenzahlungsvereinbarung.

Sind mehrere Personen Schuldner der Ratenzahlungsvereinbarung, so empfiehlt es sich, diese als Gesamtschuldner haften zu lassen. Das bedeutet, der Gläubiger darf von jedem der Schuldner den gesamten Betrag und nicht nur eine auf diesen entfallende Quote nach Köpfen verlangen. Vielmehr muss sich jeder Gesamtschuldner so behandeln lassen, als sei die Vereinbarung über den vollen Betrag nur mit ihm getroffen worden. Dass wohlmöglich die

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