Kurzfassung

„Ist man in kleinen Dingen nicht geduldig, bringt man die großen Vorhaben zum Scheitern.“ (Konfuzius)

Diese Aussage ist Sinnbild für die notwendige Grundeinstellung eines Immobilienprojektentwicklers zur Abwicklung einer erfolgreichen Immobilienprojektentwicklung. Unabhängig von der Art der zu erstellenden Immobilie durchläuft ein Immobilienprojektentwicklungsprozess bestimmte Phasen mit vielen verschiedenen, zum Teil kleinen Ablaufschritten, welche seitens des Entwicklers sorgfältig geplant und unter Berücksichtigung zahlreicher Details durchgeführt werden müssen.

Ausgangspunkt des Entwicklungsprozesses sind die ersten Ideen und Strategien des Initiators. Im Anschluss an die Akquise verschiedener Projektpartner wird die Analyse der Projektidee durchgeführt. Ein Schwerpunkt liegt hier auf der Markt- und Standortanalyse. Sind die Analysen erfolgversprechend, gilt es auf Basis der Idee ein marktfähiges Konzept zu entwickeln und am Markt zu platzieren. Hierzu gehören insbesondere die Sicherstellung der Finanzierung sowie die Ausarbeitung eines Vermarktungskonzepts

Der sich anschließende Erstellungsprozess wird durch ein Projektcontrolling überwacht und somit die Einhaltung der Termin-, Kosten- und Qualitätsansprüche der Beteiligten gewährleistet.

Im Rahmen der Hotelentwicklung müssen sich die verschiedenen Projektpartner bereits früh über das anschließende Nutzungskonzept einig werden. Hierzu gehört u.a. die klare Abgrenzung der Hotelklassifizierung (bspw. zwei oder vier Sterne) sowie die dazugehörige Raum- und Gebäudekonzeption.

Die Entwicklung von Hotelimmobilien wird aufgrund der aktuellen Entwicklung am nationalen Immobilien- und Hotelmarkt insbesondere durch hohe Anforderungen der klassischen Fremdkapitalgeber erschwert. Der Hotelmarkt in Deutschland wird derzeit durch die auf den Markt drängenden Kettenhotels bestimmt. Allerdings gibt es derzeit noch keinen einheitlichen Trend hinsichtlich des „perfekten“ Standortes, sogenannte A- oder B-Standorte.

II

Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungsverzeichnis.  V

Abbildungsverzeichnis.   VI

1  Einleitung.  1

2  Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung  3

2.1  Definition und Begriffsbestimmung.  3

2.2  Formen der Projektentwicklung  5

2.3  Anforderung an Immobilienprojektentwickler.  7

2.4  Ziele der Immobilienprojektentwicklung.  7

2.5  Einordnung des Immobilienprojektentwicklungsprozesses in den Immobilienlebenszyklus  8

3  Ablauf der Immobilienprojektentwicklung.  10

3.1  Projektinitiierung.  10

3.2  Projektanalyse  11

3.2.1  Grundstücksanalyse  12

3.2.2  Standortanalyse.  13

3.2.3  Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen  15

3.2.4  Analyse des Anlagemarkt.  15

3.2.5  Wirtschaftlichkeitsanalyse.  16

3.3  Projektkonkretisierung  18

3.4  Ausführungsvorbereitung.  22

3.5  Projektrealisierung  24

4  Spezifitäten der Hotelentwicklung  27

4.1Grundlagen  der Hotellerie  27

4.2  Besonderheiten des Entwicklungsprozesses  29

4.2.1  Standortanalyse.  30

III

4.2.2.  Wirtschaftlichkeitsanalyse.  31

4.3  Schematische Darstellung einer Hotelentwicklung.  32

5  Potenziale der Immobilienprojektentwicklung  34

5.1  Chancen.  34

5.2  Risiken.  35

5.3  Aktuelle Entwicklung.  37

5.3.1  Nationaler Immobilienmarkt  38

5.3.2  Nationaler Markt für Immobilienprojektentwicklung  39

5.3.3  Nationaler Hotelmarkt  40

5.3.4  Beschreibung ausgewählter Marktteilnehmer zur Verdeutlichung der stattgefunden  

Entwicklung  auf dem deutschen Hotelmarkt  42

6  Fazit.  44

Anhang. 46   

Literaturverzeichnis   52

IV

Abkürzungsverzeichnis

PPP Public Private Partnership DEHOGA Deutscher Hotel- und Gaststättenverband e.V. GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH & Co. KG Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommandit-

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Immobilienarten nach Art der Nutzung  

Abbildung  2: Phasen des Projektentwicklungsprozesses.  

Abbildung  3: Immobilienlebenszyklus und die Bedeutung der Immobilienprojektentwicklung  

Abbildung  4: Kombination der wesentlichen Projektfaktoren.  

Abbildung  5: Methoden der Wirtschaftlichkeitsanalyse.  

Abbildung  6: klassische und innovative Finanzierungsformen  

Abbildung  7: notwendige Versicherungen für die Entwicklung und Nutzung gewerblicher Immobilien.  

Abbildung  8: Hotelarten nach unterschiedlichen Leistungsangeboten  

Abbildung  9: Hotelklassifizierung nach DEHOGA.  

Abbildung  10: Aufspaltung Investor- und Betreiberstufe.  

Abbildung  11: Auswirkungen ausgewählter Einzelrisiken und Lösungsansätze.  

Abbildung  12: Zeitverlauf der Entwicklungsrisiken.  

Abbildung  13: Entwicklung der Kettenhotels in Deutschland zwischen 1985 und 2009  

VI

1 Einleitung

Der Erstellung und Entwicklung von Immobilien kommt seit jeher eine enorme Bedeutung zu. So gibt es je nach Immobilienart und -nutzung unterschiedliche Anforderungen an das Gebäude und die jeweiligen Entwickler. Diese Anforderungen sind während des gesamten Immobilienprojektentwicklungsprozess zu berücksichtigen.

Im Rahmen dieser Arbeit wird eben dieser Prozess beschrieben und im Anschluss die Besonderheiten bei der Erstellung eines Hotels beschrieben. Zunächst sind die grundlegende Begriffe zu definieren und die unterschiedlichen Formen der Immobilienprojektentwicklung zu erläutern. Im Folgenden wird der Immobilienentwicklungsprozess in den Lebenszyklus einer Immobilie ein-geordnet.

Der Ablauf des Entwicklungsprozess wird im anschließenden Kapitel näher beschrieben. Hierbei wird zunächst der Initiierungsprozess beschrieben und notwendige Arbeitsschritte bis hin zur Realisierung definiert. Im Rahmen dieses Prozesses wird die Analysephase detailliert betrachtet und ihre Wichtigkeit für die Erkennung etwaiger Risiken formuliert. Hier wird sich erwartungsgemäß die Standort- und Marktanalyse als ein prozessrelevanter Baustein herauskristallisieren. Gerade vor dem Hintergrund der Hotelentwicklung, welche aufgrund ihrer Individualität spezielle Risiken aufweist, sind eingehende Marktbetrachtungen erforderlich. Die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und die erfolgsbestimmenden Parameter werden daher eine zentrale Rolle einnehmen.

In einem zweiten Schritt werden insbesondere die begrifflichen Grundlagen der Hotellerie herausgestellt und Besonderheiten des zuvor beschriebenen Prozesses anhand dieses konkreten Beispiels erläutert. Eine schematische Darstellung zeigt dann komprimiert die wesentlichen Entwicklungsschritte bei der Erstellung einer Hotelimmobilie.

Der letzte Teil der Arbeit bietet einen Ausblick über die Chancen und Risiken und beschreibt aktuelle Markttrends- und gegebenheiten.

Im Ergebnis soll diese Arbeit dem Leser Grundlagen der Projektentwicklung sowie die Handlungsfelder des Projektentwicklers, analog dem identifizierten Ablauf, vorstellen. Darüber hinaus soll die Erarbeitung der Spezifitäten bei einem Hotelentwicklungsprozess die unterschiedlichen Anforderungen an den Entwickler, in Abhängigkeit von dem zu erstellenden Objekt, hervorhe-

1

ben. Durch die Darstellung der Trends am nationalen Immobilien- bzw. Hotelmarkt kann der Leser das aktuelle Potenzial einer Hotelentwicklung und die damit verbundenen Chancen und Risiken identifizieren.

2

2 Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung

Zu den Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung gehören, neben der Definition des Terminus, die Zielsetzung, die Formen der Projektentwicklung sowie die zahlreichen Anforderungen an die Entwickler. Im folgenden Kapitel werden daher grundlegende Begriffe sowie Ziele und Formen der Projektentwicklung beschrieben und im Anschluss eine Einordnung in den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie vorgenommen.

2.1 Definition und Begriffsbestimmung

Für den Begriff Immobilienprojektentwicklung besteht derzeit weder ein klare Definition noch eine rechtliche Abgrenzung. Der Terminus selbst kann in drei weitere Begriffe unterteilt werden - Immobilie, Projekt und Entwicklung.

Nach deutschem Recht bezeichnet der Begriff Immobilie den Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Sachen auf einem Grundstück. ¹ Aus ökonomischer Sicht werden Immobilien sowohl produktionstheoretisch und investitionstheoretisch beleuchtet. Die produktionstheoretische Sicht stellt die Immobilie als Anlagevermögen eines Unternehmens dar und dient somit dauerhaft dem lfd. Geschäftsbetrieb. Im Rahmen der Investitionstheorie werden Immobilien als Kapitalanlage bezeichnet. 2

Für den Projektentwicklungsprozess hingegen spielen die unterschiedlichen Immobilienarten aufgrund der damit verbundenen objektspezifischen Entwicklungsschritte eine wichtige Rolle. Man unterscheidet maßgeblich zwischen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien. Spezialimmobilien werden ausschließlich für eine individuell bestimmte Nutzung erstellt. 3

¹ vgl. §§ 94 u. 96 BGB

² vgl. Schulte, K.-W. (1998), S. 16.

³ vgl. Bone-Winkel, S. (1994), S. 32ff.

3

In der folgenden Abbildung sind die verschiedenen Immobilienarten benannt.

Abbildung 1: Immobilienarten nach Art der Nutzung 4

Der Begriff Projekt beschreibt einen Plan, einen Entwurf oder ein Vorhaben. Unter Entwicklung wird ein Prozess von Veränderung verstanden, welcher im zeitlichen Verlauf eine fortschreitende Tendenz von einer niedrigeren zu einer höheren Qualität der Dinge bedeutet. ⁵ Fügt man diese Begriffe nun zusammen, so wird im ersten Schritt unter Immobilienprojekt ein Konzept für eine Immobilie verstanden. Projektentwicklung hingegen ist dem aktuellen Sprachgebrauch nach etwas, das ständig vorangetrieben wird, bis es zur Realisierung gelangt.

Mit dem Begriff Immobilienprojektentwicklung wird somit ein Prozess von dem Entwurf bis hin zur Realisierung eines Immobilienkonzeptes unter dem Aspekt der ständigen Wertschöpfung beschrieben. 6

4 eigene Darstellung in Anlehnung an Wiedenmann, M. (2005), S. 9.

⁵ vgl. Alda, W., Hirschner, J. (2007), S. 6.

⁶ eigene Definition in Anlehnung an Brauer, U. (2009), S. 613.

4

Anhand folgender Abbildung lässt sich die begriffliche Abgrenzung vorneh-men.

Als Teilbereiche der Immobilienprojektentwicklung lassen sich Bauträgermaßnahmen und Public Private Partnerships hervorheben. Bei Bauträgermaßnahmen handelt es sich um die Erstellung von Wohngebäuden, welche sich i.d.R. an eine Vielzahl von Nachfragern und potenziellen In-vestoren richten. Folglich gibt es daher Unterschiede bei den einzelnen Schwerpunkten der verschiedenen Prozessschritte und insbesondere bei der Finanzierung, der Vermarktung und der Verhandlung mit den Investoren. Im Bereich der Public Private Partnerships werden die Aufgaben und finanziellen Mittel sowohl von der Kommune als auch dem privaten Investor und/oder Entwickler übernommen. Die Arbeitsteilung der einzelnen Prozessschritte kann je nach Objekt sehr individuell gestaltet werden, wodurch die Ableitung eines idealtypischen Ablaufs nicht möglich ist.

Aufgrund der hohen Individualität werden Bauträgermaßnahmen und Public Private Partnerships von den folgenden Ausführungen ausgeklammert, um den Rahmen dieser Arbeit einhalten zu können. Gleichwohl stimmen die beschriebenen Grundlagen und Ablaufschritte in einigen Teilen mit den Erläuterungen dieser Arbeit überein.

2.2 Formen der Projektentwicklung

Grundsätzlich lassen sich zwei verschiedene Formen der Immobilienprojektentwicklung unterscheiden:

 Projektentwicklung für den eigenen Bestand  Projektentwicklung für den Investor

⁷ eigene Darstellung in Anlehnung an Bone-Winkel, S., Isenhöfer, B., Hofmann, P. (2004), S. 241.

5

Die Projektentwicklung für den eigenen Bestand bedeutet die Entwicklung einer Immobilie im eigenen Namen sowie auf eigene Rechnung und ist mit langfristigen Investitionsabsichten verbunden. Tritt die Projektentwicklungsgesellschaft hingegen als Dienstleister für einen Inves-tor auf, so wird das Objekt aufgrund seines Auftrages auf seinen Namen und seine Rechnung erstellt. 8

Darüber hinaus findet man in der Literatur vereinzelt eine dritte Form, Projektentwicklung als Consultingleistung.

Hier hat der jeweilige Projektherr, d.h. Projektentwickler oder Investor, die Möglichkeit, ausgewählte Projektentwicklungsleistungen im Rahmen von Werk- oder Dienstleistungsverträgen an dritte Projektentwickler zu vergeben. An dieser Stelle verschwimmen die Grenzen der beiden zuerst vorgestellten Formen der Projektentwicklung, sodass eine flexible Gestaltung der jeweiligen Projektentwicklung seitens des Auftraggebers möglich ist. 9

Grundlage für die (teilweise) Projektentwicklung für fremde Rechnung bildet ein Projektentwicklungsvertrag zwischen den Beteiligten. Dies ist ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem ausgewählten Projektentwickler. Im Rahmen des Auftrages werden Leistungsumfang und Preisgestaltung genau festgelegt. Die möglichst genaue Festlegung der vertraglichen Rechte und Pflichten der beiden Parteien dient der Reduzierung und Vermeidung von Risiken, welche auf-grund von Informationsasymmetrien, d.h. Informationsvorsprung einer Vertragspartei ggü. der anderen, entstehen können.

Die Gestaltung des Vertrages kann sowohl als Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsvertrag erfolgen (§§ 611, 631, 675 BGB). Aufgrund der individuellen Vertragsbestandteile kann keine idealtypische Gestaltung vorgegeben werden. Vielmehr ist eine objektspezifische Entscheidung über die Ausgestaltung des Vertrages unter Berücksichtigung der Fähigkeiten des Auftraggebers und des Entwicklers vorzunehmen. 10

⁸ vgl. Brauer, U. (2009) S.616f.

⁹ vgl. Diederichs, C. J. (2006) S. 12.

¹⁰ vgl. Hofmann, P. (2007), S. 198f.

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