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Impressum

Rechtsanwalt Tobias Scheidacker

Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Scheidacker Lambert Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten Welserstraße 10-12 | 10777 Berlin Tel 030 - 200 51 40 51 | Fax 030 - 200 51 40 20 email kanzlei@slp-law.de | Web www.slp-law.de

_________________________________________________________________________________________________________________________________________ Scheidacker Lambert | Zwangsvollstreckung

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Gliederung:

I.  Einführung  5

II.  allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung  6

III.  die Räumungsvollstreckung  7

1.  allgemein  7

2.  die Arten der Räumungsvollstreckung  9

3.  Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung  10

4.  Verkauf, Hinterlegung und Vernichtung  11

5.  Kosten der Zwangsräumung  12

6.  Räumungsfrist  12

7.  Vollstreckungsschutz  15

8.  Vorbereitende und vorbeugende Maßnahmen hinsichtlich Räumungsvoll-  

streckungen   17

IV.  Vollstreckung „vertretbarer“ Handlungen  18

1.  allgemein  18

2.  Kostenvorschuss  19

3.  Rechtsbehelfe  20

4.  Streitwert und Gebühren  20

V.  Vollstreckung „nicht vertretbarer“ Handlungen  21

VI.  Vollstreckung von Duldungen und Unterlassungen  22

VII.  Zwangsversteigerung  23

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1.  allgemein  23

2.  Verfahren bis zum Versteigerungstermin  25

3.  Der Versteigerungstermin  26

4.  Das Verteilungsverfahren  28

VIII.  Zwangsverwaltung  30

IX.  die Vollstreckung wegen Geldforderungen  32

1.  allgemein  32

2.  Kontenzugriffe  33

3.  Vollstreckung in andere Forderungen  35

4.  Sachpfändungen  36

5.  Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung (eV)  37

6.  „indirekte“ Vollstreckungsvarianten  38

X.  abschließende Anmerkungen  39

Scheidacker  Lambert Zwangsvollstreckung  

Die Notwendigkeiten von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind vielfältig. Sie beschränken sich längst nicht nur auf beizutreibende Geldforderungen oder die Räumung von Mietwohnungen. Wünscht der Vermieter etwa die Entfernung eines Haustieres im Wege der Zwangsvollstreckung, so geschieht dies nach den Regelungen der Vollstreckung vertretbarer Handlungen. Die zwangsweise Durchsetzung einer Zutrittsgewährung zur vermieteten Wohnung folgt demgegenüber den Regelungen der Vollstreckung nicht vertretbarer Handlungen. Für die Durchsetzung der Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind wieder andere Vollstreckungsregelungen heranzuziehen. Im Wohnungseigentumsrecht bietet seit der WEG-Rechtsreform 2007 ein 5%iger Vorrang der Gemeinschaft vor allen anderen Gläubigern eine gute neue Möglichkeit, dauerhaft problematische Eigentumsverhältnisse durch eine Versteigerung zu bereinigen. Ab und an mag in diesem Zusammenhang auch die Zwangsverwaltung sinnvoll sein.

Mit diesem Skript geben wir den damit befassten Sachbearbeitern von Immobilienverwaltungen eine Übersicht an die Hand, wie Zwangsvollstreckungen ablaufen, welche Voraussetzungen sie haben, welche Verzögerungen auftreten können, vor allem aber was Sie als Verwalter unterstützend und fördernd tun können und welche Möglichkeiten Sie haben.

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II. allgemeine Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung

Jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme hat drei grundlegende Voraussetzungen. Es muss

1. ein vollstreckbarer Titel vorliegen, und zwar 2. mit Vollstreckungsklausel. Dieser Titel muss zudem 3. dem Schuldner als dem Gegenüber zugestellt worden sein,

kurz: „Titel, Klausel, Zustellung“.

Als Titel kommen neben Urteilen auch gerichtliche Vergleiche, Zahlungs- und Räumungsbeschlüsse, notarielle Urkunden, Anwaltsvergleiche sowie einstweilige Verfügungen in Betracht. Die drei letztgenannten Varianten sind allerdings im Wohnraummietrecht nur bedingt zulässig.

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1. allgemein

Wie jede andere Zwangsvollstreckung hat auch die Räumungsvollstreckung die Voraussetzungen Titel, Klausel und Zustellung zu erfüllen. Zunächst bedarf es also eines Titels. So simpel diese Voraussetzung klingen mag, so schwierig kann sie bei der Räumung zu erfüllen sein.

Beispiel:

Die Hausverwaltung H vermietet im Namen der Eigentümer E eine Wohnung an eine Familie. Diese besteht bei Einzug aus dem Vater V, der Mutter M sowie dem damals 15 jährigen Sohn S. Als Mietpartei ist im Mietvertrag jedoch der Vater V aufgeführt. Fünf Jahre lang läuft das Mietverhältnis reibungslos, sodann treten Zahlungsschwierigkeiten auf. Es kommt zur fristlosen Kündigung und einer anschließenden Räumungsklage. Diese wird nur gegen den Vater als den im Mietvertrag aufgeführten Mieter geführt. Als der mit der Räumungsvollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher die Vollstreckung durchführen will, entdeckt er in der Wohnung den Vater V, die Mutter M, den mittlerweile 20 jährigen Sohn S sowie die vierjährige Tochter T. Was wird der Gerichtsvollzieher tun?

Neben dem Mieter halten oftmals noch weitere Personen Besitz an der Mietsache, die dem Vermieter bekannt sein müssen. Wohnt beispielsweise neben dem Mieter dessen Ehegatte oder nichtehelicher Lebensgefährte oder eine zur Pflege aufgenommene Person oder ein Untermieter in der Wohnung, muss auch gegenüber dieser ein Titel vorliegen. Das gleiche gilt für Kinder des Mieters, die das 18. Lebensjahr vollendet haben. Der Bundesgerichtshof ging im Jahr 2008 sogar so weit, dass er einen Titel gegen eine solche Person selbst dann verlangte, wenn der Verdacht besteht, dass diesem nur aus Gründen der Vollstreckungsvereitelung der Besitz eingeräumt wurde.

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Im Beispielfall wird der Gerichtsvollzieher daher die tatsächlichen Besitzverhältnisse prüfen und ggf. von einer Räumung gegenüber M und S absehen. Führt der Gerichtsvollzieher die Räumung im übrigen durch, ist der Titel gegen den Schuldner verbraucht. Würde also der Gerichtsvollzieher im Beispielsfall V und T vor die Tür setzten und ließen hiernach M oder S den V und die T wieder in die Wohnung, so benötigt der Vermieter für eine erneute Räumung einen erneuten Titel. Er muß dann neu klagen.

Erfährt der Gläubiger frühzeitig von dem Dritten, so kann er entsprechend reagieren und vielleicht sogar den Dritten noch in den Räumungsprozess einbinden. Bei Vorliegen von Verdachtsmomenten lohnt daher entsprechendes Forschen, und sei es eingangs nur durch Prüfen, welche Namen am Klingelschild der Wohnung stehen. Auch Anfragen bei den Meldeämtern können helfen. Sofern der Verdacht nicht konkretisiert werden kann, verbleibt die Möglichkeit, den Mieter im Räumungsprozess auf Auskunft zu verklagen, wer außer ihm noch Besitz an der Wohnung hat. Sogleich kann beantragt werden, gerichtlich festzustellen, dass ihm verboten ist, Dritten Besitz zu verschaffen. Ein solches Urteil bewirkt, dass ein danach eingeräumter Besitz eines Dritten die Vollstreckung nicht mehr hindern kann. Aber auch nach erwirktem Urteil kann manchmal noch reagiert werden, vor allem wenn die Räumung noch nicht durchgeführt wurde. Hier kann ggf. der Titel gegen den Dritten umgeschrieben werden.

Erfährt der Vermieter von Umständen, nach denen möglicherweise ein von ihm innegehaltener Räumungstitel nicht alle Personen umfasst, die tatsächlich Besitz an der Wohnung haben, so kann er sich aus allein rechtlicher (ggf. nicht: wirtschaftlicher!) Sicht für weitere Recherchen ruhig Zeit lassen. Denn es besteht kein Anlass für hektische Vollstreckungsmaßnahmen. Insbesondere ist ein Gläubiger nicht gezwungen, von seinem Räumungstitel innerhalb einer bestimmten Frist Gebrauch zu machen. Der titulierte Räumungsanspruch verjährt erst in 300 (!) Jahren. Zu beachten ist lediglich, dass der titulierte Räumungsanspruch nicht verwirkt. Dies kann eintreten, wenn der Gläubiger längere Zeit vom Räumungstitel kein Gebrauch macht und gleichzeitig aber für den Räumungsschuldner einen Vertrauenstatbestand schafft. Das mag etwa der Fall sein, wenn der Räumungsschuldner über längere Zeit nach dem zugestellten Räumungstitel eine Nutzugsentschädigung zahlt und sich damit quasi „vertragstreu“

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verhält. Ist eine Verwirkung eingetreten, ist diese indes nicht von dem mit der Vollstreckung beauftragten Gerichtsvollzieher von sich aus zu beachten. Hier bleibt der Schuldner auf die Möglichkeit der Vollstreckungsabwehrklage verwiesen.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass nicht sämtliche dritte Personen als Besitzer der Wohnung gelten. Gegenüber solchen Personen ist ein Titel nicht erforderlich. Hierzu zählen Besucher und Gäste oder die minderjährigen Kinder des Schuldners, wie im Beispielsfall die T.

2. die Arten der Räumungsvollstreckung

Mittlerweile stehen dem Gläubiger drei verschiedene Möglichkeiten der Zwangsräumung zur Seite, nämlich die herkömmliche Räumung, die sogenannte Hamburger Räumung und die bloße Besitzeinweisung, welche unter dem Schlagwort Berliner Räumung bekannt ist.

Die herkömmliche Räumung erfolgt überlicherweise derart, dass eine vom Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition die Wohnung leer räumt und die Einrichtungsgegenstände sowie die sonstige Habe des Schuldners einlagert. Müll und Gerümpel werden übrigens nicht verwahrt. Zwar schafft sie der Gerichtsvollzieher aus der Wohnung. Er darf sie aber gleich vernichten. Vom Schuldner zurückgelassene Tiere werden ebenfalls aus der Wohnung entfernt und in ein Tierheim gebracht, wobei diese in Notfällen verpflichtet sind, Unterbringung und Versorgung zu leisten. Nach Möglichkeit werden auch die Tiere später durch Verkauf oder Versteigerung verwertet. Der Gläubiger erhält nach erfolgter Räumung die Schlüssel, ggf. nach Auswechseln der Schließanlage, und damit die Herrschaftsgewalt über die Räume zurück. Danach ist die Räumung beendet, selbst wenn mit Zustimmung des Gläubigers Gerümpel und ähnliches in der Wohnung verblieben sein sollte. Generell ist der Gerichtsvollzieher nicht verpflichtet, einen „vertragsgemäßen“ Zustand herzustellen. Einbauten, Anlagen oder sonstige Veränderungen hat er nicht zu entfernen.

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Bei dieser Variante beschränkt sich die Mitarbeit des Gläubigers im Wesentlichen auf die Zahlung des Vorschusses. Der Gerichtsvollzieher verlangt, bevor er tätig wird, einen Vorschuss auf die wahrscheinlich anfallenden Kosten. Dies sind vor allem die Gebühren des Gerichtsvollziehers sowie Speditions- und Lagerkosten. Ein solcher Vorschuss kann allerdings beträchtlich sein. Schon bei kleineren Wohnungen kann ein Betrag in Höhe von 5.000,000€ anfallen. Bei Gewerberäumen erlebten wir auch bereits Forderungen in Höhe von 40.000,00 bis 50.000,000€.

Um überhöhte Kostenschätzungen zu verhindern, erfolgt die sog. Hamburger Räumung in zwei Stufen. Zuerst wird der Schuldner nur aus dem Besitz gesetzt; sein Habe verbleibt in den Räumen. Jetzt kann der Gerichtsvollzieher genau prüfen, wieviel Lagerkapazität benötigt wird. Im Anschluss daran erfolgt die Räumung.

Mit Abstand am günstigsten ist die bloße Besitzeinweisung (Berliner Räumung). Der Gläubiger beruft sich auf das Vermieterpfandrecht, dessen Umfang der Gerichtsvollzieher nicht prüfen darf. Eine Räumung entfällt daher komplett. Der Gerichtsvollzieher verschafft dem Gläubiger lediglich Zugang zur Wohnung. Letzteren trifft nun aber die Pflicht, sich um die Habe des Schuldners zu kümmern. Bis zum Eintritt der Pfandreife, also der Fälligkeit der Forderung, welche durch das Pfand besichert ist, hat der Gläubiger das Mobiliar zu verwahren. Dies steigert den Aufwand des Gläubigers, senkt aber die Kosten immens. So entschied etwa kürzlich das AG Pankow/Weißensee, dass eine Räumungsvollstreckung binnen eines Monats zu vollziehen ist und der Kosten-vorschuss für die Beiziehung eines Schlossers mit 300,000€ auskömmlich bemessen ist.

3. Verwertung des Mobiliars bei der Berliner Räumung

Soweit das Mobiliar des Schuldners vom Vermieterpfandrecht umfasst ist, darf der Gläubiger es nach Pfandreife verwerten. Dies kann im Wege der öffentlichen Versteigerung erfolgen. Kommt dem Pfand ein Börsen- oder Marktpreis zu, darf es einen Monat nach Verkaufsandrohung gegenüber dem Schuldner freihändig verkauft wer-

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