Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   II

1  Einleitung  3

2  Die Wohnung  3

2.1  Die Marktparteien  4

2.1.1  Die Nachfrager  5

2.1.2  Die Bestimmungsgrößen der Wohnungsnachfrage  6

3  Die Veränderung der Nachfragerstruktur.  9

3.  1 Der demographische Wandel  10

3.  2 Die Haushaltsentwicklung  11

4  Die zukünftige Wohnungsnachfrage.  12

4.  1 Die aktuelle Wohnungsnachfrage  12

4.  2 Prognose über die zukünftige Wohnungsnachfrage  13

5  Fazit  15

Anhang   16

Literaturverzeichnis   17

I

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1: Nachfrage am Wohnungsmarkt.  

Abb.  2: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Deutschland 1991-2006  

II

Veränderung der Nachfragerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt

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1 Einleitung

Im Wohnungsmarkt werden das Angebot und die Nachfrage für Wohnnutzung ausgetauscht. Der deutsche Wohnungsmarkt besteht im Gegensatz zu anderen Märkten aus einer Menge von Teilmärkten, die nur eingeschränkt miteinander in Zusammenhang stehen. ¹ Der Wohnungsmarkt gewinnt für private und institutionelle Investoren an Bedeutung, da Immobilien allem Anschein nach risikoärmer als alternative Investitionsanlagen, etwa Aktien, sind. Die Immobilie scheint das angelegte Kapital vor ungünstigen Auswirkungen der Inflation zu bewahren und gilt somit als wertstabil. ² Auffällig ist, dass vor allem in bestehenden Wohnungen investiert wird. Die Investition zur Errichtung eines Neubaus ist offenbar zurückgegangen. ³ Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Wohnungsbauförderung abgeschafft wurde und der Staat die Renovierung bzw. Sanierung fördert. Die Investition in Bestandsimmobilien führt nun dazu, dass viele Wohnungen sehr alt sind und zum Teil noch mit Einzelöfen beheizt werden. ⁴ Des Weiteren hängt das Investitionsverhalten mit der Bevölkerungsstruktur zusammen. Bekanntlich wird die Bevölkerung in Deutschland sowohl schrumpfen als auch sich ändern. 5

Auf die Bestandteile Wohnung und Marktpartner des Immobilienmarkts wird im Folgenden näher eingegangen. Anschließend wird die Entwicklung bzw. die Veränderung der Nachfragerstruktur dargestellt, indem insbesondere der demographische Wandel und die Entwicklung der Haushalte erläutert werden. Abschließend wird die aktuelle Wohnungsnachfrage beschrieben und eine Prognose für die zukünftige Nachfrage erstellt.

2 Die Wohnung

Das Gut Wohnung ist zugleich ein technischer Konsumvorgang, vergleichbar etwa mit der Nutzung einer Waschmaschine oder eines Fahrrads, und der Lebensmittel-

¹ Vgl.Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 2 f.

² Vgl. Prosch, T.: Die Entwicklung des Immobilienmarktes seit den 1980er Jahren, 2007, S. 1

³ Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 37

⁴ Vgl. ifs: Wie sehen die Wohnungsbestandsmärkte in den nächsten Jahren aus?, 2008, S. 7

⁵ Vgl. Demary, M./Voigtländer, M.: Immobilien 2025, 2009, S. 4 ___________________________________________________________________ Esma Balci WS 09/10 3

Veränderung der Nachfragerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt

___________________________________________________________________ punkt der Haushalte. ⁶ Derzeit liegt der Wohnungsbestand in Deutschland bei rund 40 Mio. Wohneinheiten. Hierbei ist es möglich zwischen Alt- und Neubauten zu unterscheiden. Alle Wohnungen die vor 1948 erbaut worden sind, zählen zum Altbau. Diese umfassen 28 % des Wohnungsbestandes in Deutschland. Darüber hinaus werden die Wohnungen, die bis 1990 errichtet worden sind, zu den Neubauten zu-geordnet. In diese Kategorie fallen 61 % der Gebäude. Die übrigen 11 % sind nach 1991 erbaut worden. ⁷ Die aktuelle durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung liegt bei 81,1 m² und pro Einwohner bei 41,6 m², wobei die Tendenz steigend ist. Auch die Investitionen in den Wohnungsbau steigen weiter an und lagen im Jahre 2006 bei ca. 125 Mrd. Euro. ⁸ Es ist erkennbar, dass der Wohnungsmarkt eine wesentliche Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft darstellt, da von ihr bedeutungsvolle Antriebe für Wachstum und Beschäftigung ausgehen. 9

2.1 Die Marktparteien

Im Markt werden Güter oder Dienstleistungen angeboten bzw. nachgefragt. Hierbei können „die Begriffe ‚Angebot‘ und ‚Nachfrage‘ [...] entweder als Menge oder als in Geldeinheiten ausgedrückte Werte sowie als funktionale Beziehungen zwischen Mengen und Preisen verstanden werden.“ ¹⁰ Dabei gehören zu den Anbietern im Wohnungsmarkt private Haushalte, freie und gemeinnützige Wohnungsunternehmen und sonstige Anbieter. Auf der Nachfragerseite dagegen ist die Entwicklung der Haushaltszahl und -struktur die wesentliche Determinante. Diese Bestimmungsgröße hängt sehr eng mit der Einwohnerzahl und der Altersstruktur der Bevölkerung zusammen. ¹¹ Da zwischen den Anbietern und Nachfragern funktionale Beziehungen bestehen, wird im Folgenden das Verhalten der Anbieter nicht völlig vernachlässigt, das der Nachfrager jedoch vertieft.

⁶ Vgl. Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 176

⁷ Vgl. Koop, T.: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 5

⁸ Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 12

⁹ Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 19

¹⁰ Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 184

¹¹ Vgl. Koop, T: Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 2007, S. 3 ___________________________________________________________________ Esma Balci WS 09/10 4

Veränderung der Nachfragerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt

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2.1.1 Die Nachfrager

Für die Nachfrager und die Anbieter ist die Unterscheidung, ob Mietwohnungen oder Eigentumsobjekte nachgefragt werden, wesentlich. Rund dreiviertel der Haushalte wollen ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Seitens der Banken ist es daher nötig, 20 - 25 % Eigenkapital zu leisten. Da dieses Eigenkapital häufig sehr lange angespart werden muss, können sich die meisten Haushalte erst um das 40. Lebensjahr herum Wohneigentum leisten. Dieses Eigentum dient in vielen Fällen dazu, um es selbst zu bewohnen, in manchen Fällen aber auch als Kapitalanlage zur Vermietung. Ist das Objekt einmal erworben, kann es zu Komplikationen bei den weiteren Tilgungsraten kommen, das heißt der Erwerber kann beispielsweise bei unvorhergesehener Arbeitslosigkeit sich das Objekt nicht weiter leisten. Somit kommt es schließlich vor allem bei wirtschaftlich schwierigen Phasen zu Zwangsversteigerungen. 12

Derzeit werden in Deutschland ca. 14.976 Mio. Eigentümerwohneinheiten und 20.152 Mio. Mietwohneinheiten bewohnt. Dies verdeutlicht, dass die Nachfrager nach Mietwohnungen offenbar die wichtigsten Marktpartner sind. ¹³ Diese Marktpartner lassen sich untergliedern in den Normalmieter, den einkommensschwachen Mieter, den sozialschwachen Mieter und den unzumutbaren Mieter. Der Normalmieter ist sozial integriert und hat ein Einkommen, das die regelmäßige Zahlung der Miete sichert. Der einkommensschwache Mieter dagegen ist arbeitslos, krank oder hat eine große Familie zu versorgen und kann aus diesem Grund die Miete nicht aus eigener Kraft leisten. Der sozialschwache Mieter kann zwar eine regelmäßige Mietzahlung tätigen, fällt jedoch aus der sozialen Norm heraus. Dies bedeutet, dass dieser Mieter in einem Haus nicht erwünscht ist und daher sogar den Wert der Immobilie mindern kann. Bei dem unzumutbaren Mieter fallen Einkommens- und Sozialschwäche zusammen. 14

¹² Vgl. Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 199

¹³ Vgl. GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2007/2008, 2007, S. 151

¹⁴ Vgl. Jenkis, H: Grundlagen der Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 200 f. ___________________________________________________________________ Esma Balci WS 09/10 5