Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

2 Fakultät f. Architektur

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

4 Fakultät f. Architektur

Inhaltsv erzeichnis

1.  EINLEITUNG  9

1.1.  AUSGANGSSITUATION  10

1.2.  AUFGABENSTELLUNG UND ZIEL DER ARBEIT.  10

1.3.  VORGEHENSWEISE.  11

2.  KLEINE STOMA.  15

2.1.  STANDORTFAKTOREN - KURZ  16

2.1.1.  Untersuchung Grundstück  16

2.1.2.  Bergisch Gladbach  18

2.2.  MARKTFAKTOREN - KURZ  20

2.2.1.  Wohnen  20

2.2.2.  Büro  21

2.2.3.  Einzelhandel  22

2.2.4.  Hotel  23

2.3.  AUSWERTUNG KLEINE STOMA  25

2.3.1.  Kleine Wertung Standortfaktoren  25

2.3.2.  Kleine Wertung Marktfaktoren.  25

2.3.3.  Fazit.  27

3.  STANDORTFAKTOREN  29

3.1.  GEOGRAPHISCHE LAGE / GRUNDSTÜCKSSTRUKTUR - MAKRO.  30

3.1.1.  Lage der Stadt.  30

3.1.2.  Entfernung Nachbarstädte  30

3.1.3.  Stadtstruktur / -entwicklung.  31

3.1.4.  Zentralörtlichkeit  31

3.1.5.  Staatliche Einrichtungen.  31

3.1.6.  Bodenri chtwerte  32

3.2.  GEOGRAPHISCHE LAGE / GRUNDSTÜCKSSTRUKTUR - MIKRO  33

3.2.1.  Integrierte / solitäre Lage  33

3.2.2.  Sichtanbindung / Ausblick.  33

Bebauungsplan  / Geschosse / Traufhöhe.  33

3.2.3.  Topographie / Boden  34

3.2.4.  Größe / Zuschnitt / Bausubstanz  35

3.2.5.  Technische Ver- / Entsorgung.  36

3.3.  VERKEHRSSTRUKTUR - MAKRO.  37

3.3.1.  Flughafen / Hafen  37

3.3.2.  Fernstraßennetz  38

3.3.3.  Innerstädtisches Straßennetz  39

3.3.4.  Bahnanbindung  40

3.3.5.  ÖPNV-N etz.  41

3.4.  VERKEHRSSTRUKTUR - MIKRO  42

3.4.1.  Straßenpro fil.  42

3.4.2.  Verkehrsfrequenz.  42

3.4.3.  Zugänglichkeit / Anfahrbark eit.  43

3.4.4.  interne Erschließung.  43

3.4.5.  Parksituation Umfeld  43

3.4.6.  Entfernung / Frequenz ÖPNV.  43

3.5.  WIRTSCHAFTSSTRUKTUR - MAKRO  44

3.5.1.  Charakteristika der Stadt Prägung.  44

3.5.2.  Schulen / Hochschulen.  44

3.5.3.  Struktur der Wirtschaft  45

3.5.4.  Wirtschaftsentwicklung und Prognose.  46

3.5.5.  Arbeitsmarkt  47

3.5.6.  Steueraufkommen.  48

Dav  id B. Billstein  

Matrikelnummer  11033715  5

Projektentwicklung  Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS  08

3.5.7.  Pendleraufkommen  49

3.6.  WIRTSCHAFTSSTRUKTUR - MIKRO  50

3.6.1.  Umfeld / Bebauung / Struktur  50

3.6.2.  Agglomerationseffekte / Passantenfrequenz  50

3.7.  SOZIODEMOGRAPHISCHE STRUKTUR - MAKRO.  51

3.7.1.  Bevölkerungsstruktur und Entwicklung.  51

3.7.2.  Altersverteilung/-entwicklung  52

3.7.3.  Einkommen und Kaufkraft  53

3.7.4.  Anteil ausländischer Mitbürgern  54

3.7.5.  Migrationstrend / Prognosen  54

3.8.  SOZIODEMOGRAPHISCHE STRUKTUR - MIKRO  55

3.8.1.  Bevölkerung / Altersverteilung / Ausländeranteil  55

3.9.  IMAGE UND KULTUR  56

3.9.1.  Image der Stadt.  56

3.9.2.  Verwaltungsstruktur.  57

3.9.3.  Politische Situation  58

3.9.4.  Kultur- / Freizeitangebot  58

3.10.  IMAGE UND KULTUR - MIKRO.  59

3.10.1.  Image des Standortes / Attraktivität.  59

3.10.2.  Grünanteil / Freizeitmöglichkeiten.  59

4.  MARKTFAKTOREN  61

4.1.  HÄUSER BIS ZWEI WOHNEINHEITEN.  62

4.1.1.  Bestand.  62

4.1.2.  Angebot  62

4.1.3.  Nachfrage / Umsatz  63

4.1.4.  Preissituation  64

4.1.5.  Bedarf / Potenzial  64

4.2.  MEHRFAMILIENHÄUSER UND WOHNANLAGEN.  65

4.2.1.  Angebote (nur Kaufobjekte)  65

4.2.2.  Nachfrage / Umsatz  66

4.2.3.  Preissituation  67

4.2.4.  Bedarf / Potenzial  68

4.2.5.  Projekte in der Planung ( 10 WE)  69

4.3.  MARKTFAKTOREN - BÜRO  70

4.3.1.  Flächenbestand / Angebote  70

4.3.2.  Nachfrage / Umsatz  71

4.3.3.  Preissituation  72

4.3.4.  Bedarf / Potentialanalyse  72

4.3.5.  Angebotstabelle Büromarkt  73

5.  WERTUNG STOMA.  75

5.1.  BETRACHTUNG FAKTOREN.  76

5.1.1.  Stärken - Schwächen Standort  76

5.1.2.  Stärken - Schwächen Markt  77

5.2.  NUTZWERTANALYSE STANDORT  79

5.2.1.  Nutzwertermittlung nach Mucke  79

5.2.2.  Fazit Nutzwertanalyse  80

5.3.  MATRIX DER MÄRKTE.  81

5.3.1.  Matrix der Märkte.  81

5.3.2.  Fazit Portfolio-Matrix.  81

5.4.  EMPFEHLUNG PLANUNG  82

5.4.1.  Wohnen  82

5.4.2.  Büro  82

6.  ENTWURFSBESCHREIBUNG  85

Fachhochschule  Köln  

6  Fakultät f Architektur  

6.1. MASTERPLANUNG ....................................................................................................86

6.2.

6.3.

6.4.

6.5.

7. ANLAGEN................................................................................................................... 107

7.1.

7.2.

7.3.

Abkürzungsverzeichnis

BG Bergisch Gladbach DHH Doppelhaushälfte EFH Einfamilienhaus K K ö l n LDS Landesamt f. Daten und Statistik MFH Mehrfamilienhaus PE Projektentwicklung RBK Rheinisch-Bergischen-Kreis REH Reihenendhaus RMH Reihenmittelhaus STOMA Standort- und Marktanalyse WE Wohneinheiten ZFH Zw eifamilienhaus

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

8 Fakultät f. Architektur

1. Einleitung

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

1.1. Ausgangssituation

Am 17. März 2008 wurde das Thema der Diplomarbeit veröffentlicht und vorgestellt. Es handelt sich um eine I ndustriebrache / Mindergenutzte Fläche im Zentrum der Kreisstadt Bergisch Gladbach.

Es w urden keine näheren Angaben zur Grundstücksgröße, bzw. zur Abmessung gegeben. Zudem wurde die angestrebte Nutzung offen gelassen. Lediglich die Nutzungen Wohnen, Gewerbe, Hotel und Einzelhandel wurden ergebnisoffen zur Betrachtung vorgeschlagen.

1.2. Aufgabenstellung und Ziel der Arbeit

Die Aufgabenstellung an die Diplomgruppe war ein neues Quartier zu schaffen. Die neue Bebauung soll im Einklang mit den Wünschen der Stadt Bergisch Gladbach stehen und eine tragfähige und standortverträgliche Nutzung vorsehen.

Die vorgeschlagenen Nutzungen:

x Wohnen x Gewerbe x Einzelhandel x Hotel

sollten überprüft werden und ggf. durch weitere Nutzungen ergänzt werden. Ziel ist es jedoch nicht jede Nutzung unterzubringen.

Die Klärung der Nutzung soll durch eine Standort- und Marktanalyse (STOMA) erfolgen.

10 Fakultät f. Architektur

In den ersten Wochen wurde durch die Diplomgruppe das städtebauliche Gebiet definiert und eine gemeinsame Grundlage für drei verschiedene Masterplanungsgruppen geschaffen.

Die Masterplanungsgruppen bestehen aus je drei bis vier Personen. Jede Gruppe erarbeitete eine eigene städtebauliche Planung des Gebietes. Jede Gruppe teilte das Gebiet in einzelne Bereiche. Diese Bereiche bilden den jeweiligen Entwurfsbereich des einzelnen Diplomanden.

Diese Diplomarbeit basiert auf der Masterplanung Billstein/Krämer/Weitershagen. Diese Ausarbeitung stellt den schriftliche Teil der Diplomarbeit dar.

1.3. Vorgehensweise

Unter dem Begriff der „Projektentwicklung bestehen in der Immobilienwirtschaft sehr unterschiedliche und teilweise unklare Vorstellungen“ 1 .

D.h. die Herangehensweise, der Umfang und die Tiefe einer PE hängen von mehreren Faktoren ab. Zwei der wesentlichsten Faktoren stellen jedoch sicherlich die Größe und die Art des Projektes dar.

Für jede PE kann allerdings generell

gesagt werden, dass es grundsätzliche drei Ausgangssituationen gibt.

Ein w eitere Faktor kommt durch die Zeit

hinzu. 2

Für die Aufgabenstellung dieser Diplomarbeit trifft Punkt 2 zu.

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

Allerdings ist dies eine sehr simple Betrachtung. Unterschiedliche Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen werden in Fachbuch Schulte Immobilienökonomie Band I auf Seite 235ff. sehr gut beschrieben und erläutert. Eine näheren Betrachtung ist an dieser Stelle nicht erforderlich.

Die STOMA stellt einen der wichtigsten Teile einer Projektentw icklung in der I mmobilienwirtschaft dar. Allerdings w ird eine ausführliche STOMA meist erst erstellt, nachdem bereits die Projektkonzeption vorhanden ist. Bei einer PE nach Punkt 2 erfolgt zuerst eine Projektinitiierung. Trotz der Auffassung, dass eine guten PE von drei Faktoren „Lage, Lage, Lage“ abhängt, ist der Standort bereits vorgegeben und somit nicht frei wählbar. Der Projektentw ickler muss nun die entsprechende Nutzung suchen. Diese Ideengenerierung spielt sich auf zwei Ebenen ab. 1. Die Ebene von Analysen und Fakten. 2. Ebene von Inspiration und Vision.

Es wird von einem guten

Projektentwickler vorausgesetzt, dass er stets über das aktuelle Geschehen am Markt informiert permanente Marktbeobachtung sollte durch Standortanalyse ergänzt werden. Dadurch sollen kostspielige Analysen (für

jede Nutzung) im frühen

Stadium ausgeschlossen werden.

12 Fakultät f. Architektur

Für die grobe Standortanalyse sollten folgende Punkte untersucht werden ³ :

Diese kleine „STOMA“ dient u.a. zur Klärung der möglichen Nutzungen.

Für diese Diplomarbeit w ird zur Vorgehensweise folgendes Konzept verfolgt.

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

14 Fakultät f. Architektur

2. Kleine STOMA

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

Anmerkung: Die ausführliche Untersuchung wird in Kapitel

3. S.29 abgehandelt.

2.1. Standortfaktoren - kurz

2.1.1. Untersuchung Grundstück

Allgemein

Das Grundstück und die Umgebung wurden mehrmals in Augenschein genommen und besichtigt. Es handelt sich um eine Industriebrache. Ein Altlastenverdacht liegt nicht vor. Jedoch sollte zu einem späteren Projektzeitpunkt eine Bodenuntersuchung durch einen Bodengutachter erfolgen. Das gesamte Gebiet wird als „Köttgengelände“ bezeichnet. Diese Bezeichnung wird u.a. in den verschiedenen Ausarbeitungen (zur Regionale 2010) der Stadt BG verwendet.

Das gesamte Köttgengelände ist ca. 125.000 m² groß. Teilweise gibt es bereits neue Nutzungen. Das Gelände hat eine sehr zentrale Lage innerhalb BG. Die Innenstadt mit dem Nahversorgungsbereich und der Bahnhof sind fußläufig zu erreichen.

Zufahrtsmöglichkeiten

Die Erschließung erfolgt über die Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße und den Paul-Köttgen-Weg. Beide Straßen bieten eine gute Zufahrt zum Grundstück. Auf dem Gelände sollte eine zu planende Tiefgarage ausreichend Kapazität für das zukünftige Parken bieten.

Nutzung / Topographie

I m Westen wurde ein Baumarkt errichtet. I m Süden liegen einzelne Kleinbetriebe und Wohnhäuser entlang der Jakobstraße und der Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße. Nördlich wird das Gelände von einem Autohaus und Werkhallen eingefasst. Innerhalb des Masterplangebietes stehen zwei ehemalige Werkhallen, eine Diskothek und zwei Übergangsheime der Stadt BG. Das Gelände weißt Höhenunterschiede von mehr als 15 Meter auf. Es fällt von einer nördlichen Anhöhe im Bereich der Paffrather Str. gegen Süden Richtung Bahnhof und Gleisanlagen ab. I m Bereich der nördlichen Anhöhe

16 Fakultät f. Architektur

befindet sich das Fußball- und Leichtathletikstadion der Stadt BG mit seinen Tribünen Anlagen. Das Stadion wird regelmäßig genutzt.

Abbildung 3 Übersicht Köttgengelände / Quelle Google Maps

Anbindung an Straßen und ÖPNV

Die Anbindung an den ÖPNV ist hervorragend. Der Bahnhof bietet über die S-Bahnlinie 11 Richtung Köln einen guten Anschluss ans regionale und überregionale Schienennetz. Der Busbahnhof verbindet das Zentrum von BG mit allen umliegenden Dörfern und Städten.

Die Paffrather Straße führt u.a. Richtung Köln und die Autobahn A3 (Anschlussstelle Dellbrück), jedoch ist die dortige Dellbrücker Hauptstraße ein

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

bekannter Engpass. I m Berufsverkehr kann die Fahrt von BG Zentrum nach Köln Zentrum bis zu 1 Stunde betragen.

Seit Jahren wird ein Autobahnanschluss von BG an die A4 diskutiert. Das Projekt ist v on der jetzigen Landesregierung wieder aufgenommen w orden. Eine absehbare Realisierung ist auf Grund von Unstimmigkeiten über die Trassenführung aber noch nicht abzusehen. Dies stellt einen erheblichen Schw achpunkt des Grundstückes dar.

2.1.2. Bergisch Gladbach

BG ist ein Mittelzentrum mit

105.000 Einw ohner. Es liegt östlich von Köln innerhalb von NRW. Sie ist die größte Stadt und zudem Kreisstadt des Rheinisch-Bergischen-Kreises. BG ist aus drei ehemals eigenständigen hervor-gegangen. Der Stadtteil BG ist wegen seines Gewerbeanteils überwiegend

einfach

gekennzeichnet. 4

BG ist unterteil in sechs statistische Bezirke. Diese orientieren sich an einzelnen Stadtteilen. 5

BG weißt einen mit der höchsten Kaufkraftindex Bundesweit auf. Dies stellt einen nicht zu unterschätzenden Standortfaktor dar. Allerdings sind

Einzelhandelsflächen bereits übermäßig v orhanden. Zudem w urde eine große Einkaufpassage gerade fertig gestellt und eine weitere befindet sich im Bau. Momentan ist die Stadt in einem Umbruch. Durch die Regionale 2010 sind mehrer Projekt anvisiert, welche die Stadt wieder attraktiver gestalten soll. Es

18 Fakultät f. Architektur

handelt sich um verschiedene Projekt im Bereich Grünflächen / Verkehr / Wohnen. ⁶ Steckbrief BG:

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

2.2. Marktfaktoren - kurz

2.2.1. Wohnen

Der Immobilenmarkt im RBK ist einer der attraktivsten im gesamten Rheinland ⁸ . Dies liegt vor allem am hohen Wert der Naherholungsgebiete und der Erreichbarkeit von den Metropolen Köln und Düsseldorf. Allerdings gibt es in BG und im RBK Unterschiede im Bezug auf die einzelnen Stadtteile. So werden die Stadtteile Frankenforst, Refrath und Bensberg bevorzugt von Käufern gesucht; außerdem die Gemeinden Overath, Odenthal und Rösrath. Die Vorteile des Planungsgebietes müssen eine möglichen Käuferschicht erst noch angepriesen werden, da dieser Stadtteil bisher nicht durch Wohnen geprägt ist (Siehe auch Kapitel 2.1.2).

Vorteil ist u.a. die fußläufige Erreichbarkeit der Innenstadt und die damit verbundenen kurzen Weg. Dieses urbane Gefühl wird von einer steigenden Anzahl von Haushalten gesucht. Durch die Entwicklung des COX-Geländes kann zu möglichen Agglomerationseffekten führen. Abzuwägen gilt allerdings die Ausrichtung des Qualitätsstandards der möglichen Bebauung. Ziel sollte eine gute Durchmischung von einkommensschw achen Haushalten,

einer Mittelschicht und Besserverdienenden sein. Dies ist u.a. eine Planungsvorgabe der Stadt, welche sich aus dem Memorandum zur Regionale 2010 ergibt. 9

Es gilt jedoch abzuw ägen, wie hoch die Anzahl der geplanten Wohneinheiten sein könnte. Ein Überangebot muss vermieden werden. Z.B. wurden im Jahr 2006

20 Fakultät f. Architektur

laut Grundstücksmarktbericht 2008 48 Eigenheime (EFH / ZFH) als Erstverkauf auf den Markt gebracht. Bei den Eigentumswohnungen lag die Zahl bei etwa 58. Näher überprüft werden muss, w ann ein möglicher Sättigungsfaktor (p.a.) eintreten könnte.

2.2.2. Büro

Der Büromarkt in BG ist sehr kleinteilig und über die Stadt verteilt. Lediglich der Technologiepark stellt eine Ansammlung von Büroflächen dar. Dort sind Flächen bis zu 7.000m² v erfügbar ¹⁰ . Allerdings liegt der Technologiepark abseits des Stadtzentrums BG im Bereich Bensberg-Moitzfeld. Dieser Standort ist mit dem ÖPNV nur sehr schlecht zu erreichen. Der Standort wird von nur einer Buslinie angefahren.

Ansonsten findet man bei einer Recherche unterschiedliche Gebäudearten und Flächengrößen. Die Mietpreise liegen etwa im Rahmen der Mietwerte aus dem Grundstücksmarktbericht von 2008.

Neuwertige, moderne oder großflächige Büroflächen sind im Zentrum v on BG keine zu finden. 11

Projektentwicklung Bergisch Gladbach Diplomarbeit SS 08

2.2.3. Einzelhandel

Der Kaufkraftindex von BG ist einer der höchsten im Bundesgebiet. Die Innenstadt ist durch Einzelhandel geprägt, vor allem entlang der Hauptstrasse (Fußgängerzone). Zu den bestehenden Einzelhandelsflächen ist mit der RheinBerg Passage ein Shoppingcenter mit 17.000 m² in der Bauphase. Die RheinBerg Galerie ist bereits fertig gestellt und verfügt über 8.500 m² v ermietbarer Fläche. 12

Weitere Eckdaten können der Abbildung 8 entnommen w erden.

Abbildung 8 Kennzahlen für den Einzelhandel

22 Fakultät f. Architektur