GLIEDERUNG

Abk  ürzungsverzeichnis  I

Literaturverzeichnis   III

A  Einleitung  1

I  Problemstellung  1

II  Ziel der Bachelorarbeit  2

III  Aufbau der Arbeit  2

IV  Abgrenzung  3

B  Wesen und Inhalt des Mietvertrages  4

I  Beginn und Ende des Mietverhältnisses  4

II  Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis  4

1.  Wohnraummietverhältnis  4

2.  Gewerberaummietverhältnis  5

3.  Mischmietverhältnisse  5

4.  Änderung der Nutzungsart durch den Mieter.  6

III  Hauptpflichten des Vermieters  6

IV  Hauptpflicht des Mieters  7

V  Lieferung der Versorgungsleistungen als Nebenleistung des Vermieters  7

C  Die Versorgungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses  10

I  Grundsatzentscheidung des Gewerbemietrechtssenats des BGH  10

II  Gewerberaummietverhältnis  12

1.  Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre  12

2.  Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre  13

3.  Einzelne Aspekte bezüglich der Zulässigkeit der Versorgungssperre  14

a)  Besitzstörung und verbotene Eigenmacht gem. § 858 BGB  14

aa)  Grundsatz gem. § 858 BGB  14

ab)  Abgrenzung Unterbrechung der Versorgung bei Fremdleistung  16

ac)  Erste Ansicht zur Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht  17

ad)  Zweite Ansicht zur Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht  19

b)  Zurückbehaltungsrecht  22

ba)  Grundsatz gem. §§ 273, 320 BGB  22

bb)  Erste Ansicht zum Zurückbehaltungsrecht  25

bc)  Zweite Ansicht zum Zurückbehaltungsrecht  26

c)  Nachvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht nach  

Treu  und Glauben  28

ca)  Grundsatz gem. § 242 BGB  28

cb)  Erste Ansicht zur nachvertraglichen  

Gebrauchsgew  ährungspflicht nach Treu und Glauben  30

cc)  Zweite Ansicht zur nachvertraglichen  

Gebrauchsgew  ährungspflicht nach Treu und Glauben  30

III  Wohnraummietverhältnis  32

1.  Erste Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre  32

2.  Zweite Ansicht zur Zulässigkeit der Versorgungssperre  34

D  Die Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses  37

I  Gewerberaummietverhältnis  37

1.  Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht, § 858 BGB  37

2.  Gebrauchsgewährungspflicht / Zurückbehaltungsrecht  37

a)  Erste Ansicht  38

b)  Zweite Ansicht  38

II  Wohnraummietverhältnis  39

E  Besitzschutz / Einstweilige Verfügung  40

I  Besitzschutz allgemein  40

1.  Possessorischer Besitzschutz  40

2.  Petitorischer Besitzschutz  41

3.  Besitzschutzrechte des Mieters  42

II  Einstweilige Verfügung  42

1.  Funktion der einstweiligen Verfügung  42

2.  Arten einstweiliger Verfügungen  43

3.  Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung  44

a)  Verfügungsanspruch  44

b)  Verfügungsgrund  44

c)  Glaubhaftmachung  44

4.  Die einstweilige Verfügung im Hinblick auf die Versorgungssperre  45

F  Zusammenfassung  47

A EINLEITUNG

I Problemstellung

Vermietern von Gewerbe- und Wohnraum stellt sich häufig die Frage, wie sie sich gegen Mieter, welche ihrer Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommen, zur Wehr setzen können. Denn trotz eines erheblichen Zahlungsverzuges muss der Vermieter sogar noch finanzielle Aufwendungen tätigen, um die Mieträume dieses Mieters mit Wasser, Heizenergie, Gas und in Ausnahmefällen auch mit Strom zu versorgen. Von einem ausgewogenen Austauschverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, nämlich Gebrauchsgewährung gegen Entgelt, kann in diesen Fällen wohl nicht mehr gesprochen werden.

Noch offensichtlicher scheint es, wenn der Mietvertrag bereits durch Kündigung beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, dieser Verpflichtung aber nicht nachkommt. Der Vermieter ist dann gezwungen, seinen Räumungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Solch ein Prozess zieht sich jedoch in die Länge und ist mit weiteren nicht unerheblichen Kosten verbunden. Liegt der Vollstreckungstitel schließlich vor, vergehen - gibt der Mieter den Mietgegenstand nicht freiwillig heraus - wiederum einige Monate, bis der Gerichtsvollzieher zur Tat schreitet und vollstreckt.

Unter Berücksichtigung der erheblichen wirtschaftlichen Einbußen, scheint die Überlegung eines Vermieters daher naheliegend, dem Mieter die Versorgungsleistungen zu entziehen und somit die Kostenlast bei sich zu mindern.

Fraglich ist daher, ob der Vermieter von Wohn- und/oder Gewerberaummietverhältnissen die Versorgungsleistungen unterbrechen darf, wenn der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung unberechtigterweise nicht nachkommt.

Diese Frage beschäftigt seit Jahrzehnten die Praxis und ist nach wie vor hoch umstritten. Aktuell ist durch die erste höchstrichterliche Entscheidung des Gewerbemietrechtsenats des BGH ¹ wieder Bewegung in die Diskussion gekommen.

¹ BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311.

II Ziel der Bachelorarbeit

In den folgenden Ausführungen soll zu der rechtlichen Zulässigkeit der Versorgungssperre durch den Vermieter unter Einbeziehung der Besonderheiten des Gewerbe- und Wohnraummietrechts in der aktuellen Literatur und Rechtsprechung Stellung genommen werden.

Der Schwerpunkt der Arbeit liegt - aufgrund der im Jahr 2009 ergangenen Grundsatzentscheidung ² des Gewerbemietrechtssenats des BGH- insbesondere auf der Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Gewerbemietverhältnisses.

III Aufbau der Arbeit

Ausgehend von dem Mietverhältnis an sich, wird zunächst auf die Hauptpflichten von Vermieter und Mieter, den Unterschied zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnis sowie die grundsätzliche Pflicht des Vermieters zur Lieferung der Versorgungsleistungen eingegangen.

Da grundsätzlich zwischen Wohn- und Gewerberaum unterschieden werden muss, werden in dem folgenden Abschnitt zunächst die einzelnen Aspekte bezüglich der Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Gewerbemietverhältnisses dargestellt. Hier stehen sich in Literatur und Rechtsprechung vorwiegend zwei gegensätzliche Meinungen gegenüber, welche jeweils ausführlich diskutiert werden. Auch über die Zulässigkeit der Versorgungssperre nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses besteht Uneinigkeit, weshalb auch hier auf die sich gegenüberstehenden Meinungen eingegangen wird.

Weiterführend werden die verschiedenen Ansichten bezüglich der Zulässigkeit der Unterbrechung der Versorgungsleistungen während des laufenden Mietverhältnisses aufgezeigt, wobei wiederum zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverhältnis differenziert wird.

² BGH, Urteil v. 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07 = BGHZ 180, 300 - 311.

Schließlich wird dargelegt, wie sich der Mieter - gegen eine aus seiner Sicht unberechtigte Unterbrechung der Versorgungsleistungen - wehren kann.

Abschließend werden die wesentlichen Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst und ein Ausblick auf weitere Fragestellungen bzw. künftige Entwicklungen gegeben.

IV Inhaltliche Abgrenzung der Bachelorarbeit

Nicht Gegenstand der Arbeit ist die Unterbrechung der Versorgungsleistungen durch das Versorgungsunternehmen, also einen Dritten, wenn der Vermieter oder der Mieter nicht an das Versorgungsunternehmen zahlt sowie die Versorgungssper- re in Wohnungseigentumsanlagen wegen rückständiger Wohngelder.

B WESEN UND INHALT DES MIETVERTRAGES

Gem. § 535 BGB ist unter einem Mietvertrag ein gegenseitiger Vertrag über die Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache auf Zeit gegen Zahlung eines Entgeltes zu verstehen. ³ Der Mietvertrag stellt ein auf Dauer gerichtetes Nutzungsverhältnis, mithin ein Dauerschuldverhältnis, dar und beruht auf einem zivilrechtlichen Vertrag. Maßgeblich für die rechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter sind somit zum einen der Mietvertrag und zum anderen die gesetzlichen Bestimmungen - insbesondere der mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGBsoweit der Mietvertrag keine vorrangigen Regelungen enthält. 4

I Beginn und Ende des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages und endet mit dem Ablauf der Zeit für die es eingegangen wurde oder im Falle der Kündigung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist (§ 542 BGB). 5

II Abgrenzung Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis

Aufgrund der zahlreichen Bestimmungen, welche nur für die Miete von Wohnraum häufig zum Schutz des Mieters gelten (§§ 549 ff. BGB), ist die Abgrenzung der Miete zu gewerblichen Zwecken zu der über Wohnraum bedeutsam. Die rechtliche Ei-nordnung von Wohn- oder Geschäftsraum hängt von der vertraglichen Zweckbestimmung und der tatsächlichen Nutzung ab. In aller Regel trifft der Vermieter die Entscheidung darüber, ob Räume zum Wohnen oder zu anderen Zwecken bestimmt sind. ⁶ Fehlt eine derartige Zweckbestimmung, ist für die rechtliche Einordnung ausnahmsweise auf die tatsächliche Nutzung abzustellen. 7

1. Wohnraummietverhältnis

Mietverhältnisse über Wohnraum sind nach der Terminologie des BGB solche Mietverhältnisse, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Maßgeblich sind hierbei die

³ Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535, Rdn. 1.

⁴ Elzer/Riecke/Elzer, § 535, Rdn. 1; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Lindner-Figura/Stellmann, Kap. 1, Rdn. 2.

⁵ Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535, Rdn. 7.

⁶ Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 16.

⁷ Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Linder-Figura/Stellmann, Kap. 1, Rdn. 49.

zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Wohnraum liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. 8

2. Gewerberaummietverhältnis

Gewerbe- bzw. Geschäftsräume sind sämtliche Räume, die zu anderen Zwecken als Wohnzwecken vermietet werden (Ladenräume, Büros, Garagen, etc.). Maßgeblich ist auch hier nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der vereinbarte Zweck. 9

3. Mischmietverhältnisse

Häufig werden Räume sowohl zu gewerblichen als auch zu Wohnzwecken vermietet. Ein sogenanntes Mischmietverhältnis liegt demnach vor, wenn Räume in einem einheitlichen Vertrag sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken überlassen werden. Ein solcher gemischter Vertrag ist rechtlich nicht aufzuspalten, auch wenn die Parteien die Miete für den gewerblich genutzten Teil und für die Wohnräume des Mietobjekts gesondert festgesetzt haben. Dies würde auch zu praktischen Schwierigkeiten führen, weil dann - etwa für die Kündigung - hinsichtlich der gewerblichen und der zu Wohnzwecken genutzten Räume verschiedene Bestimmungen mit unterschiedlichen Rechtsfolgen anzuwenden wären. Das Mietverhältnis ist vielmehr einheitlich als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu qualifizieren. 10

Gerade bei Mischmietverhältnissen kommt der rechtlichen Einordnung besondere Bedeutung zu, da diese im Einzelfall schwierig sein kann. Die Zuordnung ist jedoch ausschlaggebend dafür, ob die Sondervorschriften für Wohnraummiete Anwendung finden. ¹¹ Grundsätzlich können die Parteien vereinbaren, welchem Recht sie den Vertrag unterstellen wollen. Grenzen sind der Vertragsgestaltung jedoch gesetzt, wenn ein Umgehungstatbestand vorliegt, beispielsweise wenn bei Gleichwertigkeit oder sogar Überwiegen der Wohnraumnutzung unter Umgehung der Schutzvorschriften für Wohnraum das gesamte Mischmietverhältnis der Geschäftsraummiete unterworfen sein soll. 12

⁸ Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535, Rdn. 83.

⁹ Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535, Rdn. 90.

¹⁰ Neuhaus, Teil 1, § 1, Rdn. 9; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 19.

¹¹ Bub/Treier/Reinstorf, I, Rdn. 99.

¹² Bub/Treier/Reinstorf, I, Rdn. 107; Schach/Stangl, § 1, Rdn. 24.

Ausschlaggebend für die Qualifizierung ist grundsätzlich die überwiegende Nutzungsart. ¹³ Welche Nutzungsart überwiegt, ist nicht rechnerisch entsprechend der Miet- und/oder Flächenanteile, sondern nach Vertragszweck und Parteiwille zu entscheiden. Bei der Feststellung sind die Miet- und Flächenanteile allerdings in der Regel mitbestimmende Gesichtspunkte. Es ist daher eher unwahrscheinlich, dass sich bei dieser Betrachtungsweise eine Gleichwertigkeit der Nutzungsarten ergibt. ¹⁴ Sollte eine Gleichwertigkeit von Wohn- und Gewerbezwecken dennoch vorliegen, ist regelmäßig Wohnraummiete anzunehmen. 15

Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, kommt es bei Mischmietverhältnissen entscheidend darauf an, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat (sog. Schwerpunkt- oder Übergewichtstheorie). In den Fällen, in denen eine klare Einordnung nicht möglich ist, sind für die Beurteilung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Im Zweifel sollte der Wohnzweck den Ausschlag geben. 16

4. Änderung der Nutzungsart durch den Mieter

Die vertraglich bestimmte Nutzungsart bleibt grundsätzlich für das Mietverhältnis und seine Abwicklung bestimmend, auch wenn der Mieter die Nutzungsart ändert. Wandelt er zu gewerblichen Zwecken angemietete Räume in Wohnraum um, so bleibt das Mietverhältnis weiterhin ein solches zu gewerblichen Zwecken. 17

Kennt und duldet der Vermieter eine vom ursprünglich vereinbarten Zweck abweichende zweckwidrige Nutzung, kann dies jedoch im Einzelfall als Einverständnis des Vermieters und damit als eine stillschweigende Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verstanden werden. 18

III Hauptpflichten des Vermieters

Der Vermieter wird nach § 535 Abs. 1 BGB durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Er hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über-

¹³ Wolf/Eckert/Ball,Rdn. 19 m.w.N.

¹⁴ Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 20.

¹⁵ Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535, Rdn. 98.

¹⁶ Harz/Kääb/Riecke/Schmid/Stangl, 2. Kap., Rdn. 30 f.; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 20.

¹⁷ Elzer/Riecke/Elzer, § 535, Rdn. 13; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 23.

¹⁸ Bub/Treier/Reinstorf, I, Rdn. 98; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 20.

lassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. ¹⁹ Die Erhaltungspflicht trifft insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen des Mietgebrauchs. 20

Der Gesetzgeber hat in § 535 Abs. 1 BGB bewusst die Formulierung „gewähren“ gewählt, um klarzustellen, dass der Vermieter nicht nur zur Überlassung der Mietsache und einer bloßen Duldung des Mietgebrauchs, sondern auch zu einem positiven Tun verpflichtet ist, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung ist eine nicht abdingbare Kardinalpflicht des Vermieters. Sie besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand ist. Ob dies auch für den Fall des gekündigten bzw. beendeten Mietverhältnisses gilt, ist differenziert zu betrachten. 21

IV Hauptpflicht des Mieters

Hauptpflicht des Mieters ist nach § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung der vereinbarten Miete. ²² Unter Miete ist das gesamte Entgelt zu verstehen, welches der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu entrichten hat. ²³ Üblicherweise wird ein Entgelt in Form regelmäßig wiederkehrender Zahlungen vereinbart. 24

V Lieferung der Versorgungsleistungen als Nebenleistung des Vermieters

Im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht ist der Vermieter im Rahmen seiner Überlassungs- und Erhaltungspflicht grundsätzlich verpflichtet, die Versorgung der Mieträume mit den notwendigen (Versorgungs-)Leistungen sicherzustellen, so dass die Räume entsprechend ihrem vereinbarten Zweck genutzt werden können. Dies ist Teil der vom Vermieter gem. § 535 Abs. 1 BGB geschuldeten Gebrauchsgewährungspflicht. 25

¹⁹ MünchKommBGB/Häublein, § 535, Rdn. 65.

²⁰ Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdn. 1.

²¹ Bub/Treier/Kraemer, III.B, Rdn. 1169; MünchKommBGB/Häublein, § 535, Rdn. 65; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdn. 1.

²² Elzer/Riecke/Elzer, § 535, Rdn. 2.

²³ Blank/Börstinghaus, § 535, Rdn. 490.

²⁴ Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535, Rdn. 8.

²⁵ Bamberger/Roth/Ehlert, § 535, Rdn. 202; Bub/Treier/Kraemer, III.B, Rdn. 1300; MünchKommBGB/Häublein, § 535, Rdn. 76.

Zu den notwendigen Leistungen gehören in erster Linie die Versorgung mit Wärme, Wasser, Gas und Energie. In welchem Umfang der Vermieter die Versorgungsleistungen erbringen muss, richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag. Fehlen jegliche vertragliche Vereinbarungen oder sind diese nicht eindeutig, sind darüber hinaus die Ortsüblichkeit, die Beschaffenheit des Mietobjektes sowie die Möglichkeit der Ei-genversorgung durch den Mieter zu berücksichtigen. 26

Die Verpflichtung des Vermieters kann zum Einen darin bestehen, lediglich die er-forderlichen Einrichtungen und Anschlüsse zur Verfügung zu stellen. In diesem Fall schließt der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen einen Versorgungsvertrag über den Bezug der jeweiligen Leistung. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Vermieter seinerseits die entsprechenden Verträge mit den Versorgungsunternehmen schließt. ²⁷ Mangels offenkundiger bzw. vertraglich vereinbarter Drittversorgung ist aber im Zweifel davon auszugehen, dass der Vermieter im Rahmen der Gebrauchsgewährungspflicht die Erbringung der üblichen Versorgungsleistungen schuldet. 28

Der Mieter hat im Gegenzug regelmäßig die vereinbarten (i.d.R. monatlichen) Be-triebskostenvorauszahlungen zu erbringen. ²⁹ Die tatsächlich entstandenen Betriebskosten werden nach späterer Abrechnung sodann zur endgültigen Be- bzw. Entlastung des Mieters herangezogen. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Saldo zu Lasten des Mieters, hat dieser die entsprechende Nachzahlung an den Vermieter zu leisten. Spätestens nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter dann die Möglichkeit, die Vorauszahlungen entsprechend anzupassen. 30

Nebenkosten, die der Mieter in Form von Geld- oder geldwerten Leistungen übernommen hat, gehören grundsätzlich zur Miete. Hierunter fallen insbesondere vertraglich übernommene Betriebskosten. Zu beachten ist jedoch, dass etwaige Betriebskostennachzahlungen nicht unter die Miete in Sachen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fallen. 31

²⁶ Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Hübner/Griesbach/Furest, Kap. 14, Rdn. 196; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535, Rdn. 99.

²⁷ Bamberger/Roth/Ehlert, § 535, Rdn. 202.

^{28 Bamberger/Roth/Ehlert, § 535, Rdn. 202; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Hübner/Griesbach/} Furest, Kap. 14, Rdn. 196; MünchKommBGB/Häublein, § 535, Rdn. 76.

²⁹ Herrlein, NZM 2006.

³⁰ Eisenschmid/Rips/Wall/Rips, § 556, Rdn. 1758 ff.

³¹ Palandt/Weidenkaff, § 535, Rdn. 72 f.

Hätte der (ggf. gekündigte) zahlungsrückständige Mieter einen Anspruch auf Erbringung der Versorgungsleistungen, wäre eine Versorgungssperre rechtswidrig. Ein solcher Anspruch könnte sich sowohl aus dem Mietvertrag und den sich hieraus ergebenden nachwirkenden Treuepflichten als auch aus dem tatsächlichen Besitz (Sachherrschaft) ergeben. Grundsätzlich ist daher zwischen einem beendeten und einem laufenden Mietverhältnis zu differenzieren. 32

³² Herrlein, NZM 2006.