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Scheidacker  Lambert Mietspiegel  2011

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Scheidacker  Lambert Mietspiegel  2011

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Gliederung:

I.  Vorwort  27

II.  Einführung  29

1.  die gesetzlichen Grundlagen: § 558 BGB  29

  § 558 BGB. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.  29

2.  Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens  30

  § 558a BGB. Form und Begründung der Mieterhöhung.  30

  § 126b BGB. Textform.  31

LG  Berlin: Textform genügt trotz Schriftformvereinbarung (AGB)  31

BGH  : Anforderungen an die Begründung eines auf einen qualifizierten Miet-  

spiegel  Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens  33

BGH  : Angebot zur Einsichtnahme reicht  35

BGH  : bei allgemeiner Zugänglichkeit des Mietspiegels muß dieser nicht beige-  

f  ügt werden  35

BGH  : allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen ge-  

ringes  Entgelt gekauft werden muß  36

BGH  : Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieter-  

h  öhungsverfahrens mithilfe der Spanneneinordnung  37

3.  freiwillige oder erzwungene Zustimmung, Fristen  41

  § 558b BGB. Zustimmung zur Mieterhöhung.  41

4.  gesetzliche Vorschriften über Mietspiegel  42

  § 558c BGB. Mietspiegel.  42

  § 558d BGB. Qualifizierter Mietspiegel.  43

III.  zur Verwendung des Berliner Mietspiegels 2011  44

1.  räumlicher und zeitlicher Geltungsbereich  44

LG  Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf Zweifamilienhäuser  44

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2. qualifizierter Mietspiegel iSd. § 558d BGB. 48

3. Ausweis der Netto-Kaltmiete 49

4. zur Struktur der Mietspiegeltabelle 49

a) Baualter/Bezugsfertigkeit 50

b) Wohnungsgröße 52

c) Ausstattung 60

aa) Definition „Bad“ 61

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bb) Definition „Sammelheizung“ 72

d) Lage 78

5. Die Mietspiegeltabelle 2011 80

a) Anmerkungen 80

b) Einordnung in Mietspiegelspalten in Zweifelsfällen 88

AG Charlottenburg: zur Frage der Bezugsfertigkeit bei Kriegsschäden 88

c) Änderungen zur Mietspiegeltabelle 2009 89

aa) Spalte 1 ohne SH, ohne Bad, mit IWC 89

bb) Spalte 1 90

cc) Spalte 2 91

dd) Spalte 3 ohne SH, ohne Bad, mit IWC 92

ee) Spalte 3 93

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ff) Spalte 4 94

gg) Spalte 5 mit SH oder Bad und mit IWC 95

hh) Spalte 5 96

ii) Spalte 6 mit SH oder Bad und mit IWC 97

jj) Spalte 6 98

kk) Spalte 7 99

ll) Spalte 8 100

mm) Spalte 9 101

nn) Spalte 10 102

oo) Spalte 11 103

6. Sondermerkmale 104

a) im Mietspiegel 2011 104

b) Veränderungen gegenüber dem Mietspiegel 2009 105

c) Urteile zu Sondermerkmalen 106

modernes Bad 106

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hochwertiger Bodenbelag 120

Lage der Wohnung im Souterrain 127

7. weitere Kriterien 131

a) unwirksame Schönheitsreparaturklausel 131

b) unwirksame oder fehlende Kleinreparaturklausel 136

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c) abweichende Mietstruktur: Brutto- oder Teilinklusivmieten 140

d) Untermietzuschläge 158

LG Berlin: Untermietzuschlag als Teil der Nettokaltmiete 158

e) Möblierungszuschläge 158

f) teilgewerbliche Nutzung / ehemalige Zweckentfremdungen 160

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8. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung 164

IV. die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung 166

1. Bad/WC 166

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011 166

aa) wohnwertmindernde Merkmale 166

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 167

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen 168

aa) wohnwertmindernde Merkmale 168

kein Handwaschbecken oder im Bad nur ein kleines Hand-

waschbecken (Außenmaß 50 x 25 oder kleiner) 168

Bad mit WC ohne Fenster 169

Dielenfußboden im Bad 170

Badezimmer nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung 170

LG Berlin: nicht beheizbares separates WC 170

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale

Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60

Liter) 171

LG Berlin: separates WC ohne Warmwasserversorgung 171

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Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne ohne Ver-blendung in nicht modernisiertem Bad 172

AG Schöneberg: frei stehende unverblendete Wanne negativ 172

Wände nicht überwiegend gefliest 172

separates WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung 177

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 178

Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken 178

Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sani-

tärausstattung, hochwertige Badmöbel) 178

Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten

178

Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlüftung

(z.B. mittels Feuchtigkeitssensors) 179

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Strukturheizkörper als Handtuchwärmer 180

LG Berlin: Strukturheizkörper als Handtuchwärmer 180

Zweites WC in der Wohnung 180

2. Küche 182

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011 182

aa) wohnwertmindernde Merkmale 182

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 183

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen 184

aa) wohnwertmindernde Merkmale 184

Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung 184

Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen 185

Keine Spüle 186

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Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale

Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der

Spüle) 189

AG Köpenick: 80 l Boiler für Bad und Küche 189

Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung 190

LG Berlin: Ein Herd ist keine Heizung 190

Kochnische bei mehr als zwei Wohnräumen 190

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 190

Komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken 190

Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum,

hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem

Zustand 191

Besondere Ausstattung (z.B. Geschirrspüler, moderner Herd mit

Ceranfeld, Kühlschrank, Dunstabzugshaube, moderner Backofen)

194

LG Berlin: 4 Kochfelder 194

Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 qm Grundfläche) 195

3. Wohnung 196

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011 196

aa) wohnwertmindernde Merkmale 196

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bb) wohnwerterhöhende Merkmale 197

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen 199

aa) wohnwertmindernde Merkmale 199

überwiegend Einfachverglasung 199

Nicht alle Wohnräume beheizbar 199

LG Berlin: als Gästezimmer benutzte Kammer zählt nicht mit 199

Unzureichende Elektroinstallation: kein gleichzeitiger Betrieb von

mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z.B.

Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder weniger als zwei

Steckdosen in Wohnräumen 200

Elektroinstallation überwiegend auf Putz 202

Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz (ab Bau-

jahr 1950) 203

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Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht an-

schließbar 205

AG Mitte: zum Begriff „nicht anschließbar“ bei fehlendem Wasserablauf 205

Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer) 206

Kein nutzbarer Balkon 207

Wohnräume sind überwiegend niedriger als 2,40 m 213

Weder Breitbandkabelanschluß noch Gemeinschaftssatelliten-/An-

tennenanlage 213

AG Charlottenburg: vorhandenes Kabel ohne Nutzungsvertrag 213

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 214

Überwiegend Isolierverglasung (ab 1987) oder Schallschutzfenster

214

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Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der

Wohnung 216

Waschmaschine vom Vermieter gestellt (in Bad oder Küche) 219

Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Winter-

garten (ab 4 qm) 219

Aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getäfelte Wand-

verkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der

Wohnräume 222

LG Berlin: guter Zustand der Stuckdecke erforderlich 222

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Heizungsrohre überwiegend unter Putz 223

Innenkamin 223

Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätz-

liche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten) 223

Rollläden im Erdgeschoss 225

Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die

Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten

trägt 227

4. Gebäude 229

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011 229

aa) wohnwertmindernde Merkmale 229

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 231

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b) Urteile zu einzelnen Merkmalen 233

aa) wohnwertmindernde Merkmale 233

Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zu-stand 233

Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer

Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden 235

Hauseingangstür nicht abschließbar 238

Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuch-

tung des Mauerwerks- auch Keller -, große Putzschäden, erhebli-che Schäden an der Dacheindeckung 239

Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung

241

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Wohnung ab fünftem Obergeschoß ohne Aufzug 243

LG Berlin: 6. Stock nicht mit Fahrstuhl erreichbar 243

Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner 243

Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünsti-

gem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984) 244

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 246

Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des

Gebäudes 246

Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume au-

ßerhalb der Wohnung (z.B. Partyraum, Gästewohnung) 248

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Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen 251

AG Schöneberg: Wohnung nicht mit Fahrstuhl erreichbar 251

Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches

Entgelt) 253

LG Berlin: allen Mietern zur Verfügung stehender Parkplatz 253

Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/

Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hoch-

wertiger Anstrich/Wandbelag) 253

Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moder-

ne Einbruchsicherungsmaßnahmen) 255

Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäude-

(teil)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade,

Dach) 258

Concierge 258

LG Berlin: unerheblich, ob Mieter die Kosten trägt 258

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Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder

Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem

01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) 259

c) zum Umgang mit den Energieverbrauchs-Kennwerten 260

5. Wohnumfeld 262

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011 262

aa) wohnwertmindernde Merkmale 262

bb) wohnwerterhöhende Merkmale 263

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen 264

aa) wohnwertmindernde Merkmale 264

Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage

264

Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit ho-

her Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr

nach Maßgabe der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter

Nr. 12.3 dieses Mietspiegels 267

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Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder

Gerüche (Gewerbe), z.B. durch Liefer- und Kundenverkehr 271

Ungepflegte und offene Müllstandsfläche 279

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bb) wohnwerterhöhende Merkmale 281

Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrah-

lenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten) 281

Lage an einer besonders ruhigen Straße 283

Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.B. Kin-

derspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder Ruhezonen, neu ange-

legte Wegebefestigung mit Grünflächen) 285

Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur

den Mietern zugänglich 287

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Villenartige Mehrfamilienhäuser 292

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Scheidacker  Lambert Mietspiegel  2011

Dieses Buch ist ein effizientes Arbeitsmittel. Wir wünschen uns schon seit längerem eine Sammlung von Entscheidungen zum Berliner Mietspiegel. Etwas, das man anläßlich einer Mieterhöhungsakte in die Hand nehmen und einfach nachschlagen kann, ohne endlos in Datenbanken nach einzelnen Urteilen suchen zu müssen. Im übertragenen Sinne eine Mietminderungstabelle für Merkmale der Spanneneinordnung.

Wenn wir das gegenüber Kollegen oder Verwaltern ansprechen, hören wir häufig, daß sich der Mietspiegel alle zwei Jahre ändert, so daß Urteile eine kurze Halbwertszeit genießen. Wir haben das überprüft, es stimmt nicht. Es gibt zwar Veränderungeneinzelne Merkmale entfallen, kommen neu hinzu, wandern von einer Merkmalgruppe zu den Sondermerkmalen und zurück oder sie werden inhaltlich konkreter gefasst. Die meisten sind jedoch langlebig. Also haben wir das fehlende Buch jetzt geschrieben, Sie halten es in der Hand.

Wir haben hierin alle Merkmale der letzten vier Mietspiegel, also seit 2005, einander gegenübergestellt. Hierdurch sieht man auf einen Blick, daß z.B. das Merkmal der „nicht überwiegend gefliesten Wände im Bad“ oder alle wohnwertmindernden Merkmale in der Küche seit mindestens 2005 unverändert blieben. Also sind auch ältere Urteile hierzu auf den Mietspiegel 2011 anwendbar.

Sodann haben wir gesucht. Alle Urteile zu einzelnen Spannenmerkmalen, die einen verallgemeinerungsfähigen Inhalt und die wir irgendwo veröffentlicht gefunden haben, sind hier mit einem „Leitsatz“ und dem relevanten Inhalt vertreten. Dabei waren wir (außer bei amtlichen Leitsätzen des BGH) so frei, vielfach „Leitsätze“ selbst zu bilden, um die jeweilige Kernaussage schlagwortartig greifbar zu machen. Damit jedoch auch erkennbar wird, was die dahinter stehenden Überlegungen waren, haben wir die Entscheidungsgründe soweit zitiert, wie sie sich auf das jeweils betreffende Merkmal bezogen.

Der Mietspiegel besteht jedoch nicht nur aus Spannen- und Sondermerkmalen, sondern er ist eingebettet in das Recht der Mieterhöhung im BGB. Auch hier ergeben sich

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immer wieder Zweifelsfragen, bspw. bei Wohnflächenabweichungen, nicht qualifizierten Feldern, dem sachlichen und räumlichen Anwendungsbereich, Bruttomietverträgen, der fehlerhaften Bezugnahme im Zustimmungsverlangen etc. Anwälte und Verwalter, die viel im Mietrecht arbeiten, wissen zu den meisten Dingen auf Anhieb ungefähr, wie es „richtig ist“, aber nicht, wann das von wem entschieden wurde, wo man es schnell findet und ob es durch eine andere Entscheidung nicht zwischenzeitlich überholt wurde. Zu Zwecken des schnellen Zugriffs in der täglichen Arbeit haben wir die maßgeblichen Entscheidungen zu solchen Fragen hier ebenfalls aufgenommen. Damit wissen wir zumindest, wie der Stand bis heute ist.

Schließlich hat uns interessiert, inwieweit der Mietspiegel 2011 von dem vorherigen 2009er abweicht. Mit dieser Fragestellung gehen die meisten Eigentümer da ran: was hat sich für mein Haus verändert? Gibt es neue Spielräume oder hat sich - trotz bekanntermaßen gestiegener Werte - etwas verschlechtert? Das gibt es durchaus. So ist die moderne Küchenausstattung als Sondermerkmal weggefallen, der Zuschlag von 25 Cent/qm damit ebenso. Ebenfalls weggefallen ist der wohnwerterhöhende Fliesenspiegel in der Küche. Für die Nicht-Fachleute haben wir außerdem eine kurze Einleitung geschrieben, in der der Mietspiegel im System des Mieterhöhungsrechts verortet wird. Wer es detaillierter wissen will, muß hier jedoch auf Kommentare zurückgreifen oder Fachleute fragen, gern auch uns.

Wir haben für jede einzelne Spalte und für jedes Merkmal übersichtliche Vorher/Nachher-Tabellen erstellt. Auf einen Blick erkennt man hier, was sich wie verändert hat.

Für Zusendungen interessanter Entscheidungen zum Mietspiegel 2011 sind wir dankbar. Ein idealer Ort, das allgemein zugänglich zu machen, ist das Verwalterforum unter www.slp-law.de/forum (dort im Forum zu Mieterhöhungen).

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1. die gesetzlichen Grundlagen: § 558 BGB

Die Höhe einer für eine Wohnung zu zahlenden Miete kann sich aus verschiedenen Gründen ändern. Einer davon ist, daß das Gesetz dem Vermieter ein Interesse zubilligt, sie dem allgemeinen Marktniveau anzupassen, wenn sie von diesem abweicht. Der juristische Fachbegriff für das allgemeine Marktniveau ist „ortsübliche Vergleichsmiete“. Grundlegende Vorschrift hierfür ist

§ 558 BGB. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). (4) ... (5) ...

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Struktur von § 558 BGB ist einfach:

Absatz 1 regelt, daß der Vermieter eine Anpassung verlangen darf, wenn die Miete der Wohnung von der ortsüblichen abweicht. „Verlangen“ bedeutet, daß sich die Miete

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nicht schon durch eine einseitige Erklärung erhöht, sondern der Mieter auch zustimmen muß, also eine gemeinsame Vertragsänderung erforderlich ist. Die Zustimmung ist einklagbar. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen, wobei Änderungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenanpassungen außer Betracht bleiben.

Absatz 2 definiert, was wir unter dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete verstehen: übliche Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Hierbei werden sowohl Neuabschlüsse als auch angepasste Altmietverträge berücksichtigt, nicht aber der Sozialwohnungsbau, für den es andere gesetzliche Vorschriften gibt.

Absatz 3 enthält eine Beschränkung der Höhe nach: maximal 20% alle 3 Jahre. Auch hier bleiben Änderungen wegen Modernisierung oder einer Anpassung von Betriebskosten unberücksichtigt.

Absätze 4 und 5 sind hier nicht relevant, nach Absatz 6 darf von den vorstehenden Einschränkungen nur zum Vorteil, nicht aber zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Es ist also unproblematisch, Mieterhöhungen in längerem Abstand als nach jeweils 15 Monaten durchzuführen oder die 20%ige Kappungsgrenze nicht auszuschöpfen.

2. Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens

In welcher Form und mit welcher Begründung ein Mieterhöhungsverlangen zu erklären ist, regelt § 558a BGB:

§ 558a BGB. Form und Begründung der Mieterhöhung.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

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3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des

§ 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem

§ 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nach Absatz 1 reicht Textform. Was Textform ist, regelt

§ 126b BGB. Textform.

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.

Das Mieterhöhungsverlangen muß also nicht manuell unterschrieben sein. Es reicht, wenn der Mieter erkennen kann, von wem es stammt. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag hierfür Schriftform vorsieht:

LG Berlin: Textform genügt trotz Schriftformvereinbarung (AGB) Urteil vom 21.10.2005 zum Az. 63 157/05

Ein Mieterhöhungsverlangen in Textform ist auch dann wirksam, wenn im formularmäßigen Mietvertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die

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für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform verlangen, verstoßen gegen § 305b BGB und sind nach § 307 BGB unwirksam.

Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen, wie in dem angefochtene Urteil zutreffend ausgeführt worden ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist durch eine Unterschrift, die nicht handschriftlich vorgenommen sein muss (Palandt-Heinrichs, BGB, Kommentar, 63. Aufl. § 126b Rn. 5) abgeschlossen. Die danach folgende vorbereitete Zustimmungserklärung für den Mieter ist selbst nicht mehr Bestandteil des Mieterhöhungsverlangens.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht wegen § 4 des Mietvertrags, wonach Änderungen und Ergänzungen des Vertrags der Schriftform bedürfen, unwirksam. Bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich bereits seiner äußeren Form nach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da das entsprechende Formular von der Klägerin vorgegeben und für eine Vielzahl von Mietverhältnissen genutzt wird, § 305 BGB. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, wie das hier der Fall ist, verstoßen jedoch gegen § 305 b BGB und sind gemäß § 307 BGB unwirksam (Palandt-Heinrichs, ebenda, § 307 Rn. 146 m. w. N., insbes. BGH NJW 1991, 1751; 2559; 1995, 1488; 2001, 292). Das Schriftformerfordernis kann jederzeit abbedungen werden.

Nach § 558a Absatz 2 Ziffer 1 kann zur Begründung insbesondere auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, vorliegend den Berliner Mietspiegel 2011. Da dieser (etwa zur Hälfte) zugleich ein sog. „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne des Absatz 3 ist, muß der Vermieter das sogar dann tun, wenn er seine Mieterhöhung nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten nach Ziffern 3 oder 4 begründen will.

Über die Frage, wie die Bezugnahme genau aussehen muß, wurde in der Vergangenheit viel gestritten und mehrfach vom BGH entschieden. Danach ist es in Berlin nicht erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie des Mietspiegels beizufügen, da dieser öffentlich zugänglich ist, bspw. über die Webseite

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

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Allerdings ist es notwendig, daß dem Mieter das einschlägige Mietspiegelfeld sowie diejenigen Angaben über das Gebäude, die Ausstattung etc. mitgeteilt werden, die erforderlich sind, das einschlägige Mietspiegelfeld zu finden und die Einordnung des Vermieters zu überprüfen:

BGH: Anforderungen an die Begründung eines auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens Urteil vom 12.12.2007 zum Az. VIII ZR 11/07

Leitsatz

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe desnach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.

aus den Gründen

Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug ... , so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begrün-dungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkretisiert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhö- _________________________________________________________________________________________________________________________________________ Scheidacker Lambert | Mietspiegel 2011

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hung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen "stets" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt. ...

Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Ka-tegorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungsverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort angegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt ... .

Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieterseinschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb

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der Spanne liegt ... . Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht ... . Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB (BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermieters nicht herzuleiten. ...

BGH: Angebot zur Einsichtnahme reicht

Urteil vom 11.03.2009 zum Az. VIII ZR 74/08

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohn-ort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15)

BGH: bei allgemeiner Zugänglichkeit des Mietspiegels muß dieser nicht beigefügt werden

Beschluß vom 28.04.2009 zum Az. VIII ZB 7/08

Für die Erfüllung der formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen ist es regelmäßig nicht erforderlich, den Mietspiegel, auf den es Bezug nimmt, beizufügen. Der Beifügung eines Mietspiegels bedarf es jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Festhaltung BGH, 12.. Dezember 2007, VIIII ZR 11/07, NJWW 2008, 573). Die allgemeine Zugänglichkeit ist gegeben, wenn der Mietspiegel durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrages (hier: in Höhe von 33 €) abgegeben wird und er zudem vollständig im Internet veröffentlicht worden ist

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BGH: allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen geringes Entgelt gekauft werden muß Urteil vom 30.09.2009 zum Az. VIII ZR 276/08

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15).

aus den Gründen

Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, ist die Beifügung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie der Senat (Beschluss vom

28. April 2009 - VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352, Tz. 6; vgl. auch Senatsurteile vom

11. März 2009 - VIII ZR 74/08, WuM 2009, 293, Tz. 9; vom 12. Dezember 2007 -VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) bereits entschieden hat, bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist. ...

Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ... dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.

Nach Absatz 4 des § 558a BGB reicht es für das Mieterhöhungsverlangen aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der ausgewiesenen Spanne liegt. Es ist also nicht erforderlich, mithilfe der Spanneneinordnung im einzelnen auszurechnen, welche Zu- und Abschläge zum Mittelwert vorzunehmen sind und welcher Wert innerhalb der Spanne

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letztlich zutreffend wäre. Dem kommt hinzu, daß die Spanneneinordnung nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels gehört. Hierauf wird unter Ziffer 11 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2011 und unter Bezugnahme auf BGH VIII ZR 110/04 auch verwiesen.

Gleichwohl ist nicht jede Miethöhe innerhalb der Spanne auch die richtige. Es kommt durchaus auf die Einordnung mithilfe der Spanneneinordnung an, da die Gerichte sie als Schätzgrundlage heranziehen, wenn sie einen exakten qm-Mietpreis ausurteilen müssen. Man muß daher differenzieren: formal gesehen reicht es, wenn die vom Vermieter verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt, materiell - d.h. inhaltlich - sollte der Vermieter sich aber schon genau überlegt haben, welchen konkreten Wert innerhalb der Spanne er für zutreffend hält, damit nicht die spätere Zustimmungsklage allzu sehr von seinem Erhöhungsverlangen abweicht.

Die Systematik der Berliner Mietspiegel ist seit Jahren gleich. Daher kann auf das nachfolgende Urteil des BGH zum Mietspiegel 2003 nach wie vor in vollem Umfang Bezug genommen werden:

BGH: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens mithilfe der Spanneneinordnung Urteil vom 20.04.2005 zum Az. VIII ZR 110/04

Leitsatz

Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.

aus den Gründen

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter - wie hier - auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung

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anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann ... . Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen ... .

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2003 ... gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinausgehenden Mietzins verlangt die Klägerin nicht.

b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung reiche bereits aus, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein, daß die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozeß eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde ... .

c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermittelt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht zu beanstanden, daß es den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig aufgeklärt hat (§ 286 ZPO).

aa) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO sind gegeben. Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten ... wäre im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand ver-bunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksich-

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tigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (...).

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen ... . Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll ... . Ein Sachverständiger müßte im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln ... .

bb) Ein Sachverständigengutachten, das die obengenannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 €/m2 bis 4,43 €/m2 einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn - wie hier - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden ... . Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung ... . Wenn ... auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können... .

cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Beweismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt bleiben ... . Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Miet-

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spiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde ... .

d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt.

aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind ... . Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben ... . Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen ... .

bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziffer 12 des Berliner Mietspiegels veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zugrundegelegt. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung aufführen und Einfluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können ... . Die Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen ... . Da die auf allgemeinen Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einfluß der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was revisionsrechtlich allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, daß das Berufungsgericht bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt ... , hindert dies entgegen der Auffassung der Revision ihre Heranziehung als Schätz-grundlage des § 287 ZPO nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558 d Abs. 3 BGB, 292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich.

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